中关村卖场新图谱
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3月23日，中关村e世界数码商城开始招租放号。
此前，海龙在传统供销社体制上成长壮大，太平洋、鼎好等相继挤入。他们已经成为中关村乃至电子市场的标志。家乐福的开张，更增添了中关村繁荣的气息。
此后，新的地铁站将在这里交汇，百脑汇、普天等不同业态的企业将陆续入驻……
在关村欲演释什么样的新图谱？
在中关村e世界火爆招商的同时，同在中关村核心区域的e中芯数码城却面临着门可罗雀的窘境。而正在复苏的中关村科贸电子城也将面临更严峻的考验。
e世界来了
2006年3月23日，中关村e世界如期开始商铺招商放号。没有特别的宣传，没有隆重的仪式，但一大早，闻讯赶来的买家把接待中心围得里三层，外三层。
3月21日上午，记者如约坐在了梁雪华的办公室中。这是中关村数字物流港的写字间，位于中关村科贸电子城北侧。梁雪华双手给记者递过来他的新名片，职务是中关村e世界数码商城、北京亿世界商业经营管理有限公司总经理。就在前一天，记者拜访他时，他的新名片还没有印好，只好先给了记者一张他的旧名片――颐高数码连锁集团华北大区总经理梁雪华。
“以前，我负责颐高在华北区的好几个卖场，现在，我的职责就是要让中关村e世界一炮打响。”梁雪华说话的声音并不高，但给人的感觉是果断、坚毅。“中关村e世界的外在条件太好了，而且项目的发展商――北京科技园置业股份有限公司也给予了巨大的资源支持，再加上我们的经营管理团队有着丰富的运作大型电子市场项目的成功经验，不可能做不好这个项目。”
记者曾经围着即将全面完工的中关村e世界项目工地转过一圈。它东临中关村大街，和中关村科贸电子城隔街对峙，南面是家乐福，西面的中关村广场有通道直接连入项目的二层，而北侧更是与鼎好和海龙紧相邻。从地理位置上来看，因为临近中关村广场和家乐福，且其南侧和西侧的交通相对更宽松，相比海龙和鼎好更具地理优势，无怪乎人称此地块为“黄金商圈，绝版地王”。
在已经聚集了海龙、鼎好、中科贸，以及国科、大中IT店等大小不等规模的电子市场的中关村核心地带，再加入一个拥有六万平方米的中关村e世界，未来竞争的惨烈可想而知。
据梁雪华介绍说，3月23日只是进行招商的预登记，4月初将召开正式的新闻会，而开业的时间也已经确定在今年6月。
据记者了解，最近一段时间，中关村e世界的销售人员，已经陆续对周边电子市场中的商户进行扫荡式的宣传，在各个市场中引起了很大的反响。不过，由于中关村e世界尚未明确具体的招商价格和优惠措施，所以，许多有意向的商户纷纷采取先排个号，再看最终的优惠程度决定是否进驻的灵活举措。
一位不愿意透露姓名的索尼经销商表示，他现在在海龙有两个店，在中关村科贸电子城有一个店，在鼎好的店由于各种原因刚刚撤出。对于e世界的开始招商，他表示还要观望一段时间，不会在初期就马上跟进。对他来讲，既要看商铺价格，还要看有效的人流。
“虽然我们的定位是高档电子市场，但作为新进入者，我们的价格肯定会比海龙和鼎好优惠。在这方面，发展商给了我们很多支持,让我们有条件给入驻商户更多的优惠。”尽管还没有确定最终价格，但梁雪华的话一方面给有意向入驻的新租户吃了一粒定心丸，另一方面，也为中关村电子市场的租金价格战埋下了伏笔。
在中关村，海龙就是电子市场的象征。据村里的经销商告诉记者，现在，海龙的租金几乎是中关村科贸电子城的两倍，比鼎好也要贵20％左右。同一样商品在几个市场中的成交价虽然也会有差别，但不是很显著。“现在，租金已经占到全部运营成本的一半以上，不靠些特殊手段，哪赚得到钱呀！”该经销商无奈地表示。
虽然话是这样说，但该经销商还是表示要去中关村e世界开个店，“初期进入成本会低一些，而且还有机会挑个好位置。”
天价商铺何以诱人
关于颐高要进入中关村的事情，在业界一直传得沸沸扬扬。实际上，颐高从两年前就开始了与北京科技园置业股份有限公司的合作洽谈。其间，赛博数码广场也曾积极参与，希望能借机杀回中关村。与有富士康做靠山的赛博相比，民营企业出身的颐高显然处于劣势地位。但最终颐高赢得了与北京科技园置业股份有限公司合作的机会。
梁雪华介绍说，北京科技园置业股份有限公司是家国有的地产企业，但他们并不想把房子一卖了之，而是希望能把房地产开发与电子市场的经营密切地联系在一起，并希望能把中关村e世界做成中关村的第一品牌。在详细研究了海龙、鼎好、中关村科贸电子城、e中芯数码城等电子市场的成功和不足之后，他们对电子市场的经营和管理已经非常精通。牺牲短期的房产利润，支持中关村e世界的发展，就是北京科技园置业股份有限公司高层做出的一个重大决定。
在如此黄金的地段销售商铺的利润是非常客观的。以二层商铺为例，精品间的平均价格为每平方米13.5万元，如果是一个15平方米的小商铺，业主也要一次性投入200万元左右。但北京科技园置业股份有限公司创造性地提出5年包租，每年返利的举措。中关村e世界的售楼小姐介绍说，前两年每年返利8％，后三年每年返利9％。如此算来，5年下来，购买了商铺的业主就有了43％的收益，应该还是不错的。难怪如此天价商铺还是买者云集。
为了保证电子市场的整体形象，中关村e世界的首层是只租不售，在加上二、三层的回租政策，e世界就把电子市场分区规划的主动权牢牢掌握在自己的手中。
e世界的高档定位也体现在项目的方方面面。比如，e世界的六层被规划成新品专区，这样，IT厂商在中关村也可以开各种会了；在一层大厅与地下一层间的地面被掏了个天井，这一般都是高档百货商城才有的设计；电梯间的每一块地砖，都是由专业设计师精心挑选；而其7层以上的写字楼也定位成高档物业，没有一般小商户用的小面积写字间，这样也就有效杜绝了一些商家把写字间当作“第二卖场”的不正常现象，同时也就从根本上杜绝了从电子市场中向楼上公司拉客的现象。
作为在全国连锁经营21家IT数码商城的颐高，无疑在资源整合上，在厂商选择合作伙伴方面，也比单体卖场具有更多的话语权。
连锁卖场挑战单体卖场
从2004年就一直有消息说百脑汇将进军竞争已经白热化的中关村。中关村大街与知春路交叉的黄庄路口，虽然并算不上是中关村电子市场的核心地段，但由于是已经动工的两条地铁的交汇处，所以也具有了独特的区位优势。
按照百脑汇初期的计划，其北京店本来也应该是在2006年5、6月份正式开业。但由于工程施工的一些问题，计划已经肯定延期了。当然，这也让消费者错过了一场两大卖场同时开业的壮观场景。
现在，百脑汇项目正在进行土建施工，地下4层已经完工，按照目前的进度，项目预计今年8月完成主体施工，2007年1～2月完全竣工。百脑汇计划在明年3～4月正式开业。到时候，中关村就又要多一个1.5万平方米的电子市场了。
据百脑汇总裁助理兼营运企划副总监吴佳容向记者介绍，百脑汇的定位还是在高端客户群，目标是建设成为精制化的复合卖场。比如，百脑汇的地下2～4层规划了380个停车位，就是为了让开车来购物的高端客户，没有像去海龙、鼎好那边购物时经常遇到难停车的忧虑。虽然对即将开业的e世界的具体规划还不十分清楚，但吴佳容表示，颐高管理团队的加入，加上明年百脑汇的开业，将促进中关村的卖场从单体到连锁的转变。
鼎好电子商城开业仅两年，借助靠近海龙的便利条件，加上业务总监李忠晋超强的营销策划能力，已经成为中关村唯一可以与海龙叫板的电子市场。现在，步入稳定发展阶段的鼎好电子城，已经可以让他悠闲的放手。现在，李忠晋把更多的时间花在了鼎好在上海的新房地产项目上。据鼎好广告策划经理姜惠平介绍，规划中的鼎好二期项目已经破土动工，2007年底，在鼎好北侧紧邻四环路的地方，将再增加三万多平方米的电子市场。记者按照她的指点，的确发现在现在鼎好北侧露天停车场的北侧和西侧，已经盖起了一个三层楼的简易楼，三台挖土机正在紧张地工作着。她还特别强调，二期规划在鼎好一期建设之初就确定好了，即便现在知道中关村e世界要开张，也不会做什么调整。
“位置并不是决定因素，策划、推广和管理才更重要，也是支持电子市场越做越好的长久力量。当时，许多人认为鼎好的位置并不好，使得鼎好必须以比海龙低很多的租金价格入市，但随着卖场综合效益的逐步提升，鼎好的租金也在逐年提高。第一年，租金提高了不到5％，第二年提高了大约20％。现在，许多厂商都在和鼎好接洽，希望鼎好能给一块做旗舰店的场所，但我们实在无法满足他们的要求了。”说到这里，姜惠平显得颇为自豪。
中关村科贸电子城的地位颇为尴尬。开业两年来，它经历了NOVA管理、吸收业主参与管理、高薪外聘管理团队等沟沟坎坎后，该项目的发展商――中关村科技直接委派高层领导坐镇。情况刚刚好转，却又迎来了中关村e世界的即将开业。有业内人士认为，中关村e世界的开业，在短期内很难撼动海龙、鼎好的龙头地位，但对立足未稳的科贸电子城绝对是个冲击。更何况，当中关村e世界6月开业的时候，恰好适逢中关村地铁站的施工工程也将推进到科贸电子城，届时，其西侧道路将会被围挡拦住，影响从西门进入的人流。
3月21日，当记者再次踏进中关村科贸电子城的大门时，感到人气明显比去年上半年的惨淡状态有了很大改观。据中关村科贸电子城企划部经理赵东介绍，近一年来，公司高层密切合作，采取了整顿市场秩序、一层商铺回租、策划“一元竞拍”活动等一系列措施，使现在商铺的出租率已经提高到90％左右。
对于中关村e世界即将开始招商，赵东认为，表面上同行是冤家，就那么多饭，你多吃一口，我就要少吃一口。但也有许多时候不是这样。比如开饭馆就讲究扎堆，这样反倒吸引人气。深圳华强北路的电子市场比中关村还要密集，但由于各个电子市场专业分工明确，最终形成了共赢的局面。虽然中关村的电子市场目前已经很难有太多的差异化，但还是应该各自突出自己的优势。“别人不可能打败你，最可怕的是自己打败自己。” 赵东强调。
在中关村的所有电子市场中，海龙电子城应该是最高枕无忧的了。不管是近在眼前的鼎好和科贸电子城，还是稍远的太平洋电脑城，不但没有影响海龙在业界的霸主地位，反倒激发了海龙整改升级的欲望。经过整改的海龙面貌焕然一新，应对中关村e世界的挑战，也就更加从容不迫。
卖场也现收购传闻
e中芯数码城位于鼎好电子商城的西北角，紧邻北四环。它由北京新奥特集团有限公司投资开发，2004年9月开业。在开业之初，e中芯数码城采取了给予商家一定时间免租期的优惠措施，但经营状况一直不佳，近日甚至传出被方正集团收购的消息。
当记者联系到e中芯数码城总经理韩孟昌时，他却表示他已经不负责这块业务了，并为记者介绍了新的联系人。记者辗转找到e中芯数码城策划部主管赵宝英。她首先对方正集团的收购传闻进行了辟谣。但她也承认，e中芯数码城在经营方面的确遇到了很大困难，新奥特和方正集团会有较深层次的合作，双方高层已经在探讨合作的方案，但具体结果还不得而知。现在，e中芯数码城要做的就是处理好商户退租的工作，并借此对市场进行调整和整顿。据记者了解，e中芯数码城的未来还将定位成电子市场，但具体该如何转型，目前还是未知数。
在中关村商圈中，较大的卖场还有硅谷电脑城和太平洋电脑城。硅谷电脑城离海龙、鼎好等电子市场有大约2公里的距离，太平洋虽然离它们不远，但也有近500米的距离。
扎堆开店已经成为国内电子市场的一道风景，业内人士将此现象称为区域化集中。从顾客的购买体验看，如果他在中关村的核心地区就有逛不完的店铺，他再离开这里去硅谷和太平洋的机会就会很小。能否进入这个核心区域，也就成为该电子市场未来发展是否有前途的一个重要参考依据。
核心区域中扎堆的电子市场可以有差异化，但如果没有差异化也没有太大问题，因为客观的有效人流就是物业招租的强有力的保证。但是座落在核心区域之外的电子市场，就一定要有差异化特色，否则，未来的生存和发展将存在很大问题。
硅谷的二手市场和办公用品市场、太平洋的手机广场就是差异化的产物，但似乎做得还不够。随着中关村核心地区电子市场的高度集中，周边电子市场被边缘化将成为不可避免的现实。