对我国开展住房反向抵押贷款的探讨

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【摘要】我国正面临日益增强的养老压力，引进“住房反向抵押贷款”为解决我国的养老问题提供了一种解决办法。

【关键词】反向抵押；风险；养老

住房反向抵押贷款是提供给老年人的一种融资工具，老年人可以在不放弃居住权的前提下将他们所拥有的房产抵押给贷款机构，通过贷款使房产价值的一部分变现，以支付譬如医疗，住房修缮，改善生活质量，购买长期看护险或其他任何用途的费用。与常规正向住房按揭贷款的最主要区别是：借款人只要一直住在被抵押的住房中，同时不违反所签的抵押贷款合约约定，就无需在贷款期间还贷；借款人身故后，贷款机构将被抵押房屋变卖或由借款人的财产继承人赎回，以所得款项抵偿借款人生前所欠贷款本息和。与常规按揭的另一个不同是，常规住房贷款的欠款额通常是越来越少，而反向抵押贷款由于没有贷款期间还款，贷款本金随着每次给付而增加，利息和其他一些费用也将每月相应计入。此外，借款人最终还款不会超过还款时房产的价值。

一、反向抵押贷款对我国的现实意义

1、现阶段帮助补充养老资金

这种帮助作用在短期内不会在数字上体现，但经过恰当的市场培育和发展，若干年后，其市场开始成熟并快速增长时，将正是社会养老体系承受压力最大的时候。住房反向抵押贷款不应该是社会养老体系的替代物，它起到的作用应该是救急或者是锦上添花。

2、促进社会养老

社会养老将不得不成为今后几十年养老的主流，当子女成为稀缺资源的年代来临时，家庭养老的这种传统或者说一种形式将会完全改变。十几年后，当子女和劳动力都成为稀缺物时，看护费用必然急剧增高。这时，老年人可以通过反向抵押这一资金来源去支付此类费用用来家庭养老，或者用于在养老院或者老年公寓的开销。

3、补充住房供给（城镇化住房需求，住房需求循环）

反向抵押贷款的推出，一个重要作用就是实现住房需求的良性循环，老年人的住房需求是呈下降趋势，采用反向抵押的老年人不管是搬到老年公寓还是在家中继续生活直至死亡，其房屋绝大多数最终将回流到流通市场，作为住房供给，成为真正有需要年轻人的第一套能够负担的住房。特别是城镇化进程中大量进城务工的农民，他们将成为这些旧房的主要目标市场。以每年100亿反向抵押规模举例，并假设均价每平方米4000元，这100亿就相当于每年少建造250万平米的住房，对节约资源也有积极意义。

4、影响金融市场的发展

住房反向抵押贷款产品是一系列金融产品的创新集成，涉及到抵押、资产评估、信贷、资产证券化、保险等。如果这一系列集成可以互相配合互为补充，将风险降低到最低点，最终的结果将是使借款人得到价廉的贷款，这项业务也会成为金融机构优质业务，呈现一个多赢的局面。当然，短期来看，这几十亿或者一百多亿的贷款规模并不会对整个金融市场产生大的影响。

二、我国推行反向抵押贷款的障碍

目前，我国推行反向抵押贷款项目除产品本身所具有的一般风险外，还存在着一些特殊的障碍，主要有：

1、传统文化的障碍

中华民族有着悠久的文化历史传统，“养儿防老”的观念根深蒂固。子女赡养老人是应尽的义务，也是我们的优良传统，老人过世后的一切遗产理所当然由儿女继承。在中国很少有家庭能够就健康欠佳、父母的死亡以及与此相关的问题进行理性的讨论。以至于老人即使过比较清贫的生活，也不一定知道自己的遗产可以有更广泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消费。

2、政策性风险

国家有关住房、土地使用的政策、养老保障政策，乃至金融保险政策，大致是可据以测定的。且可以预测其长期的变动影响，必然是逐步向增强对居民权益的维护和保障的方向趋进。但具体的政策走向，尤其是长达10数年的政策走向，却是极难把握，这就构成了政策风险。相关问题的解决需要政府完善城市拆迁补偿办法，明确有关的城市规划法律及各项相关规章制度。

3、缺乏完善的金融市场

目前我国的金融市场还不发达，社会信用体系不健全，金融产品还不丰富，管理体制落后，各金融机构产品设计、风险管理能力和发达国家相比还有不小的差距。

4、房地产泡沫的潜在威胁

容易引起泡沫的资产领域一般都具有供求难以达到均衡、供给弹性小的特点。土地在所有的生产要素中具有最小的供给弹性，因此也最容易产生资产泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。房地产泡沫浴房地产价格波动不同，房地产价格的急剧上升与下跌具有极强的破坏性。

参考文献：

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[3]张艳，汪霄.浅析我国推行住房逆抵押贷款的可行性及难度[J].经济师，2005，10