地区的商品房空置差别思索
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近年来，中国商品房空置量持续增加，商品房空置规模不断增大。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。①商品房的大量空置，导致资金积压，影响到房地产业的可持续发展，威胁到国民经济的平稳增长，成为当前社会关注的一个热点.
业界人士、专业学者分别从不同的角度，对中国商品房空置问题进行了系列探讨[1]，其中，中国商品房空置面积、空置率是探讨的一个重点内容。围绕着中国商品房空置规模是否过大、空置率是否过高这一核心问题，专家学者们主要从商品房空置面积的指标定义、空置率的计算方法等方面进行了比较充分地研究[2～4]，但是，这些研究多将中国视为一个统一的房地产市场。然而，中国幅员辽阔，经济、社会、文化等方面存在着显著的差异，省际间的房地产业发展水平存在明显的不平衡，进而导致省区房地产市场的各个方面也表现出各自的独特性。就商品房空置而言，广东省2007年的商品房空置面积在中国大陆省区中位居首位，在总面积中所占份额达12.5%，②是当年商品房空置规模最小的青海省的43倍。在这样的背景下，即使采用了正确的总量指标，也不足以反映中国房地产市场商品房空置现象的真实面貌.
现有文献对区域房地产市场在商品房空置上的差异关注不够，一些相关问题没有得到深入分析。将中国大陆一个省级行政单位（省、自治区、直辖市）视为一个区域房地产市场（简称省区房地产市场，下同），那么，省区房地产市场在商品房空置上差异的现状如何？这一差异是否随时间变化？目前，东部、中部和西部地区是中国最基本的宏观空间格局，商品房空置的省区差异主要取决于三大地区的区内差异还是区间差异？对空置面积和空置率的认识，事关宏观调控的方向[2]，显然，上述问题的探讨将有助于加深对中国房地产市场上的商品房空置现象的理解.
文章分为四个部分。第二部分对商品房空置规模省区差异的特征进行概括，第三部分运用泰尔指数对商品房空置规模省区差异的时间变化进行分析，第四部分为结论.
一、商品房空置规模省区差异的特征
空置面积是描述商品房空置的一个常用指标，本文以各省区商品房空置面积来衡量省区房地产市场在商品房空置上的差异。商品房空置面积数据为2003—2007年期间30个大陆省区的年度数据（由于数据缺失，不含自治区，下同），由住宅、经济适用房、别墅、高档公寓、办公楼、商业营业用房等六类商品房空置面积构成，来源于2004—2008年《中国房地产统计年鉴》.
按现行统计制度，空置面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积[5]。由定义可知，空置面积数据不包括以前售出或租出而现在重新空置的情况，并不是商品房的实际空置状况，反映的是商品房增量市场上的空置。虽然，基于上述商品房空置面积数据描述房地产市场上的商品房空置存在一些缺陷。但是，国家正式公开的空置面积均是按上述定义的数据；再者，增量市场商品房空置与商品房实际空置有着密切的联系。所以，本文仍使用空置面积来分析问题，并认为定义上的缺陷不对结论产生大的影响。2003—2007年期间中国大陆省区房地产市场商品房空置面积频数柱状图见图1.
图1显示，2003—2007年期间，中国大量的商品房空置面积主要集中在少数省区房地产市场上，差异特征显著并表现出稳定性。读图可知，30个省区房地产市场中，商品房空置面积份额不超过平均值3.3%的省区一直不少于19个。进一步计算表明，省区房地产市场商品房空置面积的排名中，前五位面积之和在全国所占份额均超过40%，前十位面积之和的份额均在60%以上.
由于省区房地产市场在商品房空置规模上存在着巨大的差异，大规模的商品房空置集中在少数几个省区，所以，不考虑巨大的差异而笼统地仅从总量上评述中国商品房空置，可能会在一定程度上夸大商品房空置问题的严重性，致使结论与实际情况有一定偏离。2003年，省区商品房空置面积平均值为448万平方米，但是，如果不把排名前五位的省区计算在内，其余省区商品房空置面积平均值仅为289万平方米，平均值降低了159万平方米；2007年，省区商品房空置面积平均值为485万平方米，不包括排名前五位省区的其余省区商品房空置面积平均值仅为333万平方米，平均值降低了152万平方米.
商品房空置面积的空间差异特征同样表现出相对稳定性.
2003—2007年期间商品房空置面积排名前十位的省区详见表1。表1显示，虽然商品房空置面积的省区位次排名表现出变化，但是商品房空置规模排名前十位的省区均主要集中在珠江三角洲地区、长江三角洲地区、环渤海湾地区、四川盆地地区和东北地区，这一基本空间格局在时间上表现出“惯性”特征.
二、商品房空置规模省区差异的变化
进一步分析图1可知，各省区房地产市场的商品房空置面积占全国的份额随时间而变化，这种变化必然引起中国商品房空置规模的省区差异程度发生变化。那么，商品房空置面积的省区差异在如何变化呢？本文采用泰尔指数（TheilIndex）来分析这一问题。泰尔指数计算公式详见文献[6]，所需的人口数据来源于中经网，计算得到的省区房地产市场商品房空置面积的泰尔指数见图2.
泰尔指数0.200.160.120.080.040.002003年2004年2005年2006年2007年全国西部东部地区间中部图2省区房地产市场商品房面积泰尔指数图2表明，中国商品房空置面积的省区差异程度正以波动的方式朝着降低的方向演进。商品房空置面积省区差异程度的降低源于东部省区之间及其东、中和西部三大地区之间的商品房空置面积差异的减小。数据计算表明，在东部地区内部，广东省、江苏省和浙江省房地产市场的商品房空置面积在全国所占份额变化明显，广东省商品房空置面积在全国的份额显著下降，由2003年的18.5%下降至2007年的12.5%；江苏省与浙江省则显著上升，由2003年的3.7%、2.4%增长至2007年的7.7%、6.1%。三个省区商品房空置面积的变化是导致东部地区内部省区房地产市场在商品房空置面积上差异减小的关键。东、中和西部三大地区之间在商品房空置上的差异程度也呈减小趋势，商品房空置面积比例由2003年的59∶19∶22变化成2007年的57∶20∶23；商品房空置面积省区差异变化的波动特征得以突显的主要原因是中部、西部省区房地产市场间的差异在2004—2006年期间持续增大，致使泰尔曲线形成一个明显的波峰，促使波动特征得以显现.
值得指出的是，虽然，省区房地产市场在商品房空置上的差异性在波动中呈现减小的变化趋势，但是，结合图1可知，这一趋势并没有改变中国商品房空置省区差异的基本特征.
结语本文基于2003—2007年期间的年度统计数据分析了中国大陆省区房地产市场在商品房空置上的差异问题。结果表明，中国大量的商品房空置面积主要集中在少数省区房地产市场上，商品房空置面积中2/3左右的份额集中在商品房空置面积排名前1/3的省区房地产市场上，差异特征显著并表现出稳定性。这些商品房空置规模大的省区在空间分布上具有相对稳定性，主要集中在珠江三角洲地区、长江三角洲地区、环渤海湾地区、四川盆地地区和东北地区。中国省区房地产市场在商品房空置上表现出显著差异性的同时，2003—2007年期间，差异性在波动中随时间呈现减小的趋势。但是，这一趋势并没有改变中国省区房地产市场在商品房空置上差异的基本特征。由于中国省区房地产市场在商品房空置上存在着显著的差异性，不同省区各类物业空置的边际费用又存在明显差异，所以，不考虑巨大的差异而笼统地仅从总量上评述中国商品房空置，可能会在一定程度上夸大商品房空置问题的严重性，致使结论与实际情况有一定偏离。关于差异的原因既可能源于不同省区的房地产市场处于不同的发展阶段，也可能受社会、文化、地理环境等因素的影响而致，这有待于进一步研究.