“营改增”对南京地区房地产开发企业的影响

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【摘要】2016年3月18日，国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，在建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业全面实施营业税改征增值税。这一政策的出台，标志着我国在税制改革的道路不断向前推进，也影响着房地产行业企业的日常活动和税收负担。本文主要以南京地区的栖霞建设公司为研究对象，分析“营改增”政策对南京地区房地产开发企业的影响。

【关键词】营改增 房地产开发企业 税收负担

一、南京地区房地产行业现状及“营改增”政策实施背景

（一）南京地区房地产行业现状

根据南京市统计局公布的《南京市2016年国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年南京市实现第一产业增加值252.51亿元，增长1.0%；第二产业增加值4117.20亿元，增长5.3%，其中工业增加值3581.72亿元，增长4.8%；第三产业增加值6133.31亿元，增长10.2%。三次产业增加值比例调整为2.4：39.2：58.4，服务业主体地位不断强化，服务业增加值占全市地区生产总值的比重达到58.4%，较上年提高1.1个百分点。上述数据反映了第三产业的发展已经成为南京市国民经济发展的重要引擎。

2016年南京市三大产业增加值比例见图1。

其中，房地产投资平稳增长。全年完成房地产开发投资1845.60亿元，比上年增长29.2%。其中住宅投资1392.76亿元，增长28.8%；办公楼投资96.68亿元，增长11.4%；商业用房投资195.05亿元，增长34.6%。全年商品房销售面积1558.18万平方米，比上年增长1.0%，商品房销售额2766.35亿元，增长56.0%。尤其在2017年一到二月份，第三产业投资中基础设施业和房地产业占据主要份额，2月末两大行业共完成投资346.63亿元，占第三产业的 78.4%，占全社会投资的55.9%。这说明在南京市第三产业中，房地产行业占有重要位置，南京市地区房地产行业如果能健康有序发展，将对南京市经济发展和社会进步起到积极的促进作用。

2017年1～2月基础设施业和房地产行业占第三产业比重见图2。

（二）房地产行业实施“营改增”政策的背景

自2012年“营改增”政策试点以来，第二产业除建筑业外已经完成了营业税向增值税转变的过程，能够进行进项税额抵扣，大大降低了企业的税收负担。但是，由于第三产业和建筑业仍实行营业税模式，导致许多相关联企业和业务往来企业无法实现增值税的抵扣，税收抵扣链条不完整，经常发生重复征税的现象，加重了企业的税收负担。所以，为了完善税制，国家决定在所有行业实行营业税改征增值税的政策，目的是降低企业税负，防止企业的偷漏税行为和重复征税现象，使增值税抵扣链条完整。

（三）对房地产开发企业征收增值税与营业税的主要差别

1.税率及计税方式。根据2016年3月31日国家税务总局的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（下称《办法》）第四条规定，房地产开发企业一般纳税人适用11%的税率且为价外税。而“营改增”之前，房地产开发企业营业税适用5%的税率且为价内税。

2.进项税额是否可以抵扣。实施“营改增”政策之前，房地产开发企业取得土地使用权时支付的土地增值税，作为营业收入的一部分征收营业税，且不能抵扣。政策变更之后，根据《办法》第四条、第五条规定，房地产开发企业应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，土地增值税作为进项税额可以进行抵扣。

二、以栖霞建设公司为例分析“营改增”政策的影响

南京栖霞建设集团是一个具有31年发展历史，拥有包括两家一级资质房地产开发企业、一家一级资质物业管理企业、两家金融企业在内的20多家成员单位，涵盖商品房开发、保障房建设、工程建设管理、对外投资等四大业务板块，在全国房地产界享有盛誉的现代化企业集团。集团控股子公司南京栖霞建设股份有限公司是中国房地产知名品牌企业、核准制下中国房地产行业的首家上市企业和江苏省房地产行业首个通过IPO在境内A股上市的企业，同时也是全国房地产企业中首个设立国家级博士后科研工作站的企I，连续多年被评为中国房地产百强企业。

（一）“营改增”实施之前的税收情况

根据财政部和国家税务总局之前的规定，房地产开发企业应纳税额为当期营业收入乘以固定营业税税率5%，房地产开发企业从上游供应商处获得的增值税进项税不能用于抵扣，需计入营业成本。

栖霞建设公司主营业务为房地产开发，2014年上半年实现营业收入1，171，870，575.08元，营业成本1，000，273，526.23元，营业成本占营业收入的比重为85.36%。其中，营业税62，150，623.61元，占营业成本的比重为6.21%。2015年上半年实现营业收入2，962，157，897.58元，营业成本2，597，732，009.40元，营业成本占营业收入的比重为87.70%。其中，营业税152，000，014.26元，占营业成本比重为5.85%。由于处在政策变更期之前，栖霞建设公司并没有资格缴纳增值税。

（二）“营改增”实施之后的税收情况

根据《办法》第四条至第十条的有关规定，2016年5月1日之后的房地产开发企业销售自行开发的项目不再征收营业税，改征增值税。按照其销售额的11%缴纳增值税，房地产开发企业的销售额计算方法为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%），其中当期允许扣除的土地价款期=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

栖霞建设公司2016年上半年实现营业收入753，455，236.53元，营业成本577，671033.91元，营业成本占营业收入比重为76.67%。其中，营业税39，296，208.65元，占营业成本比重为6.8%；增值税3，642，526.75，占营业成本的比重为0.63%。