集中供热物业管理论文

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1、集中供热存在的问题

1.1采暖费用的收缴

收费难一直是供热相关部门面临的最大问题。由于没法计算热量散失的速度，通常按照用户的住房面积进行费用的收缴，但是这种收费方式极不准确，因此引起了用户们的不满并不按时缴费。此外，供热单位的管理水平低下，采用高成本高费用的粗放式管理，伤害了采暖住户缴费的积极性。由于供热管线铺设不合理，供热效率低，许多用户的室温达不到标准，因此拒绝缴纳采暖费。

1.2供热效率低

控制设备简陋，采暖系统设计不合理，造成不同住户间供热不均匀，供热质量差，一些用户房间的温度不达标，而另一部分则温度过高，甚至需要通过开窗调节，造成热量浪费严重。为了使更多的用户采暖达标，供热部门不得不超负荷供热。

1.3管理不善

水力失调是管理过程中的主要问题，要想解决就要投入更多的人力、物力和资金。大多数情况下并没有配备调温设备，因此当住户家中没有人时，造成热能浪费。此外，由于供暖系统形式多样，有热水供暖系统、单管供暖系统等，由于采暖用户的楼层不同，高层导致管网系统阻力和压力增大，给供热部门的管理工作带来了不便。

2、物业管理集中供暖问题的解决措施

为解决以上问题，政府将二次换热设施的维护和供暖费用的收缴等工作，转移给物业管理企业。严格把握以下几个环节，才能保障市民采暖工作，符合供热标准。

2.1建立健全法律法规，完善补贴制度

要健全供热供暖相关的管理规定，科学量化采暖收费标准以及质量标准，加强对供暖部门和用户双方的监管。一方面避免采暖用户恶意拖欠取暖费的；另一方面也可以加强对供暖公司的监督，提高供热质量和管理水平。由于煤炭资源价格上涨，供热部门供热不达标，可以通过价格联动制度来调整，即当原材料价格增幅超过一定比例时，合理调整采暖费用，政府部门要增加对供热公司的补贴力度，来确保供热公司的稳定运行，保障供热质量。

2.2加快供暖管道改造，提高服务质量

加快老旧供暖管网的升级改造，尽快实现“一户一阀”。这样可以有效降低能源浪费，优化供暖费用的制定和提高供暖效率。供热公司要拓宽资金来源，加上政府相关政策的帮助，有效完成供热系统的升级改造。仅仅依靠政府的扶植政策是实现不了供热公司提高供热质量的同时又增加利润的。供热公司还要提高自己的管理水平，完善供热设施，明确节能降耗，优化服务的发展方向。这样在满足用户取暖要求的同时，又可以提高公司的经济效益。

2.3优化供暖改革方案，做好维护工作

“分户供暖”，也就是说，在暖气管道在居民家里设置终端，这样，不同的住户就可以根据自身需要来控制改变供暖温度和供暖时间。通过这种措施，可以大大节约供热系统的能耗，同时，提高物业收缴供暖费的效率，可谓一举多得。在冬季供暖之前，物业部门要对供暖系统的各项设备进行检修，保证整个系统的设备完整。在进行试水打压之前，要做好通知工作，保证在进行试水打压时不会因为业主家没人而导致漏水造成损失。同时，对于试水打压过程中出现的各种问题，要及时安排工作人员进行维修，保证及时供暖。

3、物业管理在集中供热时节能的方法

3.1改进设备，增加利用效率

改进设备，通过加装各种观测仪表，以便掌握集中供热系统运行的真实情况并分析解决。通过观测发现供暖过程中的各种问题，从而具体地采取相应措施，减小供热过程中因为设备损坏等问题引起的能量损耗问题，降低整个系统的能耗。其次，我们可以改变送水的温度，同时控制一次供水和二次供水的流量及温差等因素，采取最合适的流量和温差，来控制整个供热输送过程的能耗问题。具体地来说，我们可以增高供水的温度，同时减小一次供水和二次供水的温差，从而提高整个系统的输送效率。

3.2提高技术，减少热力损失

提高新技术在供热系统中的比例，淘汰老旧设备，采用运用新技术的设备。通过设备的更新更好地控制供热输送过程，提高效率，降低用电量。同时，对输送管道进行更新，运用新的保温措施，严格控制热水在输送过程中的热损失。同时，在管道施工过程中采取合适的工程技术，以便及时对损坏的输送管道进行维护，避免因管道损坏对管道系统造成更大的损失，降低运行期间各种问题造成的损耗。

3.3实时监测，避免管道事故

对输送管道采取合适的保护措施，以免其腐蚀影响正常输送工作。当管道放水后，如果没有进行充水，管道内壁就会和空气相接触而被氧化腐蚀。因此在管道不工作的时间，要注意对管道进行充水，保证管道的密封与隔绝空气，以免其产生腐蚀。为了更好地给用户提供服务，一般需要实时监测控制供热量。因此，在输送系统采用各种监测设施，比如自动化仪表等。当输送过程中供热量变化异常时，可以通过流速及供热系统送水端的温度来控制。这些控制可以通过调节阀进行控制，普通的情况运用手动控制，也可以采用自动化仪器来提高供热系统的自动化。

4、结论

规范管理过程，改进自身服务。在为居民供暖的过程中，物业管理人员要不断思考，不断改进，通过不断提高自身职能和服务，改进供暖系统的设备，加强对输送过程的控制检测，从而更好地为居民供暖。

作者：王全昌 单位：大庆油田矿区服务事业部物业管理公司