房地产调控下关注新增投资
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有效抑制商品房投资
由美国次贷危机引发的金融危机对中国的房地产行业而言可真称得上“福祸相依”。在金融危机发生前的2007年，中国主要大城市的房地产行业正因涨幅过快饱受调控的困扰；随着2008年金融危机的全面爆发，政府为防止经济下滑对房地产从打压转为扶持，利用房地产行业的产业拉动效应刺激中国经济复苏。如今，危机的阴影已经逐渐消散，而房地产作为短期刺激工具的弊端也日益显现，迅速上涨的房价不但引发了通胀和过度投机，还可能导致社会和政治风险，在此情况下，政府从2009年末开始了本轮的房地产调控。随着房价的高涨，调控也在不断加强。从2010年4月房地产调控政策密集出台至今，国房景气指数已有明显回落，尤其是资金来源指数和销售价格指数下降的最为明显。进入2011年，调控力度在房价“死扛”下有增无减，新国八条的限购政策有效抑制了投机需求，3600万套的保障房计划则会迅速扩大住宅供给。我们认为在此形势下，未来国房景气指数的持续下降已毋庸置疑，房地产投资―尤其是商品房投资增速―将会得到有效抑制。
投资增速不会明显回落
预计2011年房地产投资整体增速有所下降，保障房可发挥一定程度弥补作用。首先，从住宅结构来看，未来保障性住房是以租赁模式为主，即公租房和廉租房，棚户区改造的规模逐渐减小，经济适用房和限价房比重也逐渐下降并最终退出历史舞台。中金房地产组预测，房地产调控下，2011年住房新开工面积增长约为9%。由于其中保障房的占比较高，而保障房套均面积大致为60平方米，商品房的平均面积约为90平方米。因此，新开工住宅套数的增长要高于新开工面积的增长，根据2011年政府规划和2010年保障房建设情况测算，其增长约为17%。
其次，从土地出让来看，由于地方政府面临高负债的现状，预计未来的保障房建设将以让利土地成本的方式转嫁给开发商为大概率事件。据中金房地产组测算，若地方保障房均采用这种方式，开发商的土地购置费用将下降10%左右。
最后，从投资金额来看，2011年建1000万套保障房约投资1.4万亿元。综合之前分析的各因素，并结合2010年的保障房建设情况，预计2011年保障房投资完成计划、商品住宅投资增速下滑1%为大概率事件。按此假设我们估算2011年住宅投资约4万亿元，同比增长17%左右，新增投资在0.6万亿元左右。保障房方面的新增投资将是2011年房地产投资维持增长的关键。同时，我们也要看到相较2010年32%的增长，房地产投资整体增速将出现较为明显的回落。保障房可以起到一定程度上的效果，但无法完全弥补商品房的投资增速下滑。
政策投资项目规划众多，保障房只是其中一颗棋子。从各主流媒体披露的十二五规划项目来看，主要覆盖了房地产、交通、高端装备制造、环保、能源、安防、生物医药、信息产业等领域，部分基建产业及新兴产业有望在未来五年获得跳跃式发展。我们认为：首先，固定资产投资的空间依然宽广，各投资项目对于宏观调控政策而言只是大棋盘上的众多棋子。目前来看，可以下的棋子仍然不少。其次，保障房是众多棋子中份量较重的一颗。3600万套保障房一方面可以用来压制投资者对于商品房房价非理性上涨的预期，逐步消除房价上涨过高过快给社会带来的负面效应；另一方面也能切合“促民生”的政策推动趋势，切实解决中低端收入民众的住房问题。3600万套保障房如果完全实施可以基本覆盖城镇20%左右的人口。
固定资产投资将发生结构性变化，部分基建投资产业尤其是轨道交通和水利水电水运的投资增速可在一定程度上弥补房地产投资下滑的影响。首先，经济结构的转型必将带来投资结构的变化。未来投资结构的变化将主要体现在四个方面：即扩展城市化投资、加大农业投资、提升服务业投资及工业新增投资转型。其次，从固定资产投资静态结构来看，抑制房地产投资增速，加大基建投资的“弥补”效应或为大概率事件。最后，轨道交通和水利水电水运的投资将是新增投资的主要来源。在已获知投资金额较大的几个领域中，高铁和城市轨道交通、水利水电水运等行业的投资最引人注目。
中金公司策略分析师汪超对该文亦有贡献。