浅谈盘活存量国有土地促进区域经济发展

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土地是人类生存、发展的基础，盘活国有土地，对认真贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，加强国土资源的规划、管理、保护与合理利用等，具有十分重要的意义。

土地是经济建设的重要基础，也是维护宏观经济平衡运行和经济社会可持续发展的重要调控杠杆。加快推进土地集约节约利用步伐，盘活存量土地，这既是落实国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》的要求，促进社会经济全面、协调、可持续发展的重要措施，也是提高土地资源利用与管理水平的内在要求。在我国人多地少、后备资源不足的情况下，必须统筹协调经济社会发展与资源的关系，大力推进节约集约用地，努力盘活存量国有土地，促进区域经济建设健康发展。特别是当前新的土地政策的不断出台，现就如何盘活存量国有土地，促进区域经济发展，谈几点粗浅认识。

一、盘活存量土地的必要性

土地是城市建设和发展最基本的物质基础，也是城市政府最大的资产。属于可以盘活的存量土地有：进行旧城改造的土地、利用率低和空闲的土地、需改变用途的土地等。盘活存量土地的必要性有三方面：一是解决城市建设用地“瓶颈”制约的需要。今后，随着土地政策的收紧，新增建设用地供应数量只会减少，不会增多，满足不了发展的需要。因此，建设用地供给与城市建设需求之间的矛盾将会越来越突出，土地供给将成为城市经济发展的“瓶颈”制约。着力于盘活存量土地，走内涵挖潜的集约化城市建设之路。二是筹集城市建设资金的需要。建设城市，包括道路、水电、煤气、绿化、环卫、学校、医院、停车场等基础设施和公益设施，需要大量的投入。在计划经济条件下，城市建设的所需资金，理所当然地全部落到了政府的头上。但是在市场经济条件下，应该按照市场经济的办法，多渠道筹集城市建设资金。如果政府没有更多地在盘活土地上做文章，那么投资回报率将会极低，一定程度上陷入了在城市建设上无钱投和负担重的窘境。只有把存量土地盘活，才能真正解决财政投入困难的问题。三是建设现代化城市的需要。盘活存量土地，就是旧城进行改造，提高土地利用率，完善基础设施，改善人民群众的居住环境，努力建设现代化城市。

二、城区存量土地利用存在的问题和原因

城区土地使用存在的问题：

一是部分单位的土地用途与城市规划不相符。从城市的功能看，城区应着力考虑公共设施、商住、生态环境等建设用地，提高城市品位，改善居住环境。但由于历史原因，部分工业企业还坐落于城市中心区内，阻碍了城市总体规划的实施。

二是土地利用率低和空闲。由于经营管理不善、体制陈旧等多种原因，有些企业，特别是市直企业停产和半停产现象比较严重，造成土地利用率比较低，有的甚至空闲。

三是土地闲置。企业投产后，由于种种原因造成停产和半停产的土地不应属于闲置，只能属于空闲。目前看，城区内历史形成的工业用地还没有发现闲置，但少数近年新取得的用地面临闲置。

存在问题的原因：

一是企业生产不景气，造成大量厂房场地空闲。由于管理不到位，产销不对路等多种原因，一些企业经济效益越来越差，迫使企业停产或半停产，造成土地利用率低或空闲。

二是企业抵押贷款形成不良贷款，造成土地资产难于盘活，融资困难。由于企业效益不好，再加上多数企业都已经用房地产进行了抵押贷款，造成再融资没有抵押物，而想盘活土地资产必须还贷，无力扩大生产，职工生产没有积极性，生活无保障。

三是土地资源利用缺乏计划性和规划指导。摸清土地资源后，如何按城市总体规划提出分区规划和详细规划有待加强，如何根据经济发展，社会进步的需要，有计划的分批供应土地还需加强。

四是开发区和工业集中区环境有待完善。特别是新成立的工业集中区基础设施不完善，总体规划不明确，高素质管理人员不多，造成开发区、工业集中区软硬环境都没有完善到位，不能吸引想搬迁或新的用地单位到开发区和工业集中区投资建厂。

五是重审批，轻管理。建设用地审批后，不能有效地管理，包括如何执行出让合同、如何进行验收等。

六是预审和供地的衔接不够。非工业项目还没有预审指标。预审需带项目和推行的工业用地招拍挂出让相矛盾。

三、盘活存量节约集约利用土地的措施

一是着力推进企业“退二进三”的系统工程。随着城市的发展，特别从以人为本、建设生态型城市角度出发，城区的工业企业将逐步集中到经济开发区或工业集中区。将城市中心区企业用地，采用“腾龙换鸟”的方法腾出来，为城市建设和发展提供空间。加大土地资源整合力度。对土地利用率低的企事业单位，根据行业性质重新调其用地，同类项目相对集中，并合理核定其用地面积，把经过整合后的空闲土地再布设新的用地项目，做到地尽其用。

二是设置建设用地准入条件，并加强跟踪管理。严格执行国家《限制供地目录》、《禁止供地目录》，认真落实国家产业政策，严格控制限制性产业项目供地，坚决杜绝盲目投资、低水平重复建设项目。认真签订国有土地使用权出让合同和国有土地使用权出让合同补充协议，把开工、竣工时间和用地指标都要明确，解决重审批、轻管理问题。

三是加大土地收购储备力度。健全土地储备中心机构。加强人员素质建设，使土地储备中心能够按政府的统一部署，完成收购储备土地的任务。完善收购、储备土地的各项制度。多方面筹集资金。政府应设置土地收购储备专项资金，从收取的土地出让金中提取20%作专项资金专款专用，以便滚动发展。

四是依法处置闲置土地。第一，对闲置土地的界定要准确。从时间看，用地单位取得用地手续后，满一年未动工开发建设的属闲置土地。从建设量上看，已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的属闲置土地。第二，对闲置土地的处置要得当。土地部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟定该宗地闲置土地处置方案。闲置土地依法设立抵押的，应通知抵押人参与处置方案的拟定工作。处置方案经原批准人民政府批准后，土地部门组织实施。

五是有计划地优先供应存量国有土地。为了能充分利用闲置和利用率低的存量土地，政府应从政策上进行调控。凡是以后新的建设用地，依据土地利用总体规划和各项建设对土地的需求，优先使用利用率低和闲置土地。建设用地能使用闲置和利用率低的存量土地，不得批准占用农用地。为了使政策能贯彻实施，政府必须有计划地供地。因为科学有效的土地供应计划，能够有效地调控土地市场，维护地价的平衡性，一方面保证政府获取正常的土地收益，另一方面保证用地单位进行建设的积极性。

六是改善开发区投资环境。从城市总体规划上看，无论是搬迁改制的工业企业，还是新建的工业企业，都必须集中到近远郊，最好集中到开发区和工业园区。在这种情况下，政府必须改善这些地区的投资环境。科学规划，加大基础设施建设，加大优惠政策。

七是与银行、司法部门建立长效合作机制。在保证国有土地资产保值增值前提下，正确解决企业、银行等各方面的利益，土地、银行、法院等部门要联合办公，制定合理政策，把查封和抵押的 土地尽早解封，使存量国有土地得以盘活。

八是积极推进工业等用地招拍挂出让制度。认真落实文件精神，提高取得工业用地的竞争力，变政府供地为市场配置供地，从而提高土地的利用率。加快集体建设用地的流转，尽早出台政策允许集体建设用地流转，大大减少新征建设用地。

为了更加有效地盘活存量国有土地，促进区域经济的发展，必须加强宣传，营造环境，从维护社会稳定的大局出发，在维护好广大城市居民的根本利益前提下进行土地清理盘活工作，在保证社会稳定的前提下发展经济。要摸清基本情况，了解搬迁群众的心理想法，积极做好事前宣传工作和搬迁户的思想工作，切实解决好实施过程中的具体问题，把矛盾控制化解在萌芽中，避免矛盾的激化。同时，还要深入开展土地基本国情和国策教育，加强土地集约、合理、可持续利用的法规和政策宣传，提高全社会对土地节约、集约利用在全面建设小康社会、实施可持续发展战略、保护和建设生态环境中重要作用的认识，增强公众参与和监督意识，促进集约用地观念从“要我集约”到“我要集约”的思想转变，为推行土地集约利用奠定坚实的思想基础和良好的舆论氛围。

参考文献 ：《耕地保护文件汇编》辽宁省国土资源厅

《最新国土资源依法行政全书》中国大地出版社