从两类指标看豪宅投资

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在房地产调控政策密集出台的2010年，豪宅市场却风生水起，一系列的限贷、限购等政策对高端市场的影响似乎并不大，豪宅市场相对于整体市场所表现出来的逆向敏感，使其受关注度得到进一步提高。

时机指标

某种程度上说，豪宅市场是独立于整个房地产市场之外的高端商品，且政策对其影响甚微。其购买人群的资金与实力很强。尽管该类人群面对宏观经济、行业及货币政策的风吹草动多表现为逆向敏感，但在对未来走势的判断中，对于下面这些必备的时机指标必须具有灵敏的反应能力。

经济形势

宏观经济形势直接作用于购房者的投资欲望。豪宅投资者的基本特性包括：没有刚性的自住需求，已有的房产跨地域、跨业态、跨年代，更加深谙房地产投资之道。因为不缺，所以挑剔；因为了解，所以理性。有一点非常重要，那就是一旦经济形势不好，这类客群自身的产业盈利能力就会下降，甚至会出现亏损，投资消费欲望会受到巨大冲击，甚至会出售房产来拯救实业。这对豪宅市场的影响很大，比如2008年的价格高企，但成交惨淡。2010年，国内经济形势整体向好，尤其是与缓慢复苏的全球环境相比，国内的实业和资产的营运能力都在提升，豪宅市场的表现便很强势。

货币政策

货币政策也是需关注的要点，其实这与宏观经济形势一脉相承。2010年下半年美国经济面临二次探底的危险，美联储重启量化宽松的货币政策，使得热钱大量涌入中国，其原因就是国内宏观经济相对美国而言整体向好。面对美联储大开印钞机，中国开始频繁加息、上调存款准备金率，这既是应对国内严重通胀的重要举措，也是对滚滚而来的热钱的一种对冲。尽管不排除继续加息和上调存款准备金率的可能，货币政策也已由适度宽松转向稳健，但这其中包含了较大的灵活性，保增长的目标不会改变，因此宏观经济仍会继续向好，豪宅投资势头依旧难遏，价格涨幅会高于普通住宅。相对投资价值被日益放大的豪宅，普通住宅受政策调控、加息等的影响较大，而且保障性住房建设也会对普通住宅产生一定利空效应。

产品指标

豪宅的投资属性比普通住宅更强，可以说是优化资产配置的一种重要渠道。但在当下豪宅鱼目混珠的时代，怎样选择需综合考量，千万不要被一些相对单一的、容易被放大的传统关注因素所蒙蔽。

豪装不一定是豪宅

一般来说，奢华装修可增加产品的附加值，但这并不是评判豪宅的标准。简单来说，不是处处金碧辉煌就可称之为豪宅，很多时候，这仅仅是开发商混淆购房者视觉的小伎俩，因为装修成本会计入购房成本。什么才是决定豪宅价值的关键指标？其实，ARTDECO（即艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上一个重要的风格流派）的建筑、龙湖式的园林、君王式的装修、休闲式的会所、管家式的物业以及国际名牌和高科技系统的配置都已过气，甚至没有了新鲜感。豪宅在产品方面的“拿来主义”相对容易，可被模仿的一定不是唯一的，也一定不是稀缺的，真正的稀缺价值就体现在不可复制性。所以，产品不是决定豪宅价值的关键指标，只是必备要素之一。真正决定豪宅价值的是外部资源要素，如自然资源、城市资源和人文资源等。自然资源强调景观的独占，如公园、河湖、海景等；城市资源强调核心商圈和配套，如CBD、中关村等；人文资源则强调历史的传承，如颐和园、西山皇家园林等文化氛围。外部因素占据的越多，价值就越高，价格就有真正的支撑。因此，多看看外部资源因素，才是豪宅价值升值空间的重要指标。

豪地段不一定是豪宅

“地段！地段！还是地段！”这是李嘉诚的至理名言，但地段其实不是豪宅的唯一标准。以北京为例，CBD、燕莎、中央别墅区等确实是诞生豪宅的优秀地段，以前是，未来也是，但现在不全是。随着城市核心地段土地出让的不断减少，但凡进入三四环的项目都被地王化，产品都会被豪宅化。从一定意义上来说，豪宅的价值正在从地段开始出现混淆。豪地段肯定会形成房产的高价格，并有一定的升值空间，这取决于土地稀缺所造成的地段增值幅度，但与那些综合指标俱优的豪宅相比，难以望其项背。