房地产工程风险管理研究

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摘要：房地产工程的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在工程管理的战略高度，从工程启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地控制，加强对风险的管理，是保证工程目的、工程目标实现的关键。

关键词：房地产工程；风险因素；对策；注意问题

房地产工程运作周期长，从前期策划、手续审批、工程开发到后期管理环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着举足轻重的影响，对工程开发的综合运作能力提出了很高的要求。每个房地产工程需求密集大量的资金，运作程序繁多，对企业的投融资和资金管理能力有很高的要求。所以，必须对房地产开发工程存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。房地产企业应加强风险意识，在国家良好的政策和法律基础上，搭建符合自身特点的风险管理架构，完善风险信息管理体系，建立科学的风险管理机制。房地产工程的决策层和管理层应具有充分的风险意识，熟悉可能出现的各类风险，将风险管理纳入日常的经营管理工作中，对那些不可控因素造成的风险，更要有清醒的认识和妥善的应对措施。根据风险源划分，房地产工程的风险有以下六类：政策和政府风险、决策风险、经营风险、管理风险、开发流程风险、法律风险、自然风险。

一、房地产开发工程的风险因素分析

影响房地产投资的风险因素很多，按其是否可避免可划分为系统风险和非系统风险两类对市场内所有投资工程产生影响，投资者无法避免的风险为系统风险; 而只对个别工程产生影响，可以由投资者通过改善自身经营管理设法避免或消除的风险统称为非系统风险。

1、系统风险

房地产行业是我国的四大支柱行业之一，与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影响房地产开发工程的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发工程周期风险等。

2010 年以来随着房地产市场的火热发展，一些城市房地产价格上涨过快，国家频频出台政策以期遏制房地产市场价格的非理性上涨 可以说2010年是政府对房地产调控力度非常大的一年，先后出台“国四条”、“国十一条” ，提高存贷款基准利率，多次提高银行存款准备金率等。这些政策主要从增加普通商品房的有效供给、增加住房建设用地的有效供应、加强土地供应管理和商品房销售管理、整顿房地产市场秩序等方面进行调控。除此之外，国家还出台了巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价上涨过高过快城市将限定家庭购房套数，房价上涨过高过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。这些政策的出台将使火热发展的房地产市场趋于理性，由此也将给一些房地产开发企业带来较大的风险。

由此可以看出，系统风险不但不可避免，而且对房地产开发企业的影响极大 因此，房地产开发企业应把握国家的政策导向，熟知国家出台的与房地产开发有关的政策，积极应对此类风险。

2、非系统风险

如前所述，非系统风险相对于系统风险而言是可控的，而且不同的企业所面临的非系统风险可能是不同的，房地产开发企业往往可通过不断完善自身经营管理来避免此类风险。通常非系统风险可分为以下几类：

①决策风险

决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业决策者对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资成本高开发周期长，通过后期的开发来验证当初决策正确与否具有明显的滞后性，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险极大。

②财务风险

资金是房地产开发企业的血液，房地产整个开发过程中，需要投入大量的资金，而房地产开发企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本， 因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。

财务风险是指由于房地产开发企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险就越大。应对这一风险需要投资经营者在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。

③营销风险

房产或地产是房地产开发工程的最终成果，这一成果的转让成为开发商实现利润的关键步骤营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，具有非常高的挑战性

由于非系统性风险的可控性，对于房地产开发企业和投资者来说，他们与竞争者之间的竞争关键在于如何加强内部管理，特别是对非系统风险管理。

二、规避风险的对策建议

1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、 行业政策，对本地区各个区( 段) 域的规划、土地、工程(包括在建和意向)、适宜工程情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比临时“抱佛脚” 分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急” 的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会更从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发” 队伍，结合企业文化建设， 结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。

3、由于决策失误所造成“决策风险后果” 的严重性，企业决策层必须由有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、 规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、 政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于质量管理标准的企业标准、工作程序和工作流程，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、 制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定， 提高“ 违法、违规” 行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险等。

6、加强工程的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、 造价、安全投标的条件，为工程合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移； 在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、 “供应商风险” 、 “担保方风险” 进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约” 现象而导致“意外”风险失控。

三、风险管理中应注意的问题

制定风险应对计划应具有针对性。

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于房地产工程的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据工程自身的条件和项 目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，不为省小利而铸大错。

2、注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据工程的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

3、注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测 的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效，就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的方案。

四、结束语

综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，为了保证开发效率与效果，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的工程风险管理， 采用各种风险防范的措施，主动地控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展。

参考文献：

[1] 唐燕．房地产开发投资工程风险管理探究［J］．现代商贸工业，2010.

[2] 蒋东丽．房地产开发工程风险管理的探讨与分析［J］．今日南国,2009.