“灭火”高价地

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年底地王频出。2012年12月26日，上海国际港务集团股份有限公司旗下威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，楼板价23330元/平方米，溢价率21.11%，刷新了11月在南京诞生的年内全国总价地王纪录。

而就在此前一周的12月18日，国土资源部召开新闻会，要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”误导市场。

显然，年底土地市场回暖，部分城市推出的优质地块引起房企激烈竞争，上海、南京等地纷纷出现“地王”，土地均价有所回升，这些举动引发了国土部的再度表态，今后高价地有可能引起重点关注及核查。

年底地王频出

2012年上半年，土地市场比较冷清，土地流拍和底价成交的情况比较多。下半年，随着楼市回暖，房企现金流好转，土地市场开始复苏。临近年底之时，几乎每个一线城市都有地王的身影。

对于国土部表态不久上海地王的随即再次出现，有业内人士表示并不算意外。中房信分析师薛建雄认为，这反映出中央和地方政府仍在进行博弈，进入年底“赶任务”时期，相信地王不会轻易熄火。

2012年12月26日的新地王已是上海四季度以来第四次出现刷新。此前的12月12日，万科、绿地及九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得徐汇区漕河泾社区某商务区地块，刷新了由保利在10月份创造的45亿元上海总价地王纪录。

在其他重点城市地王也层出不穷。2012年11月28日，深圳宝安尖岗山一个地块以20亿元的价格成交，可售楼面地价为27268元/平方米，创深圳历年土地拍卖地价新高。11月30日，南京下关区滨江江边路以西2号地块卖出56.2亿元的高价，晋升当年全国总价地王。

而在北京，北京农展馆地块入市更受关注。由于其稀缺的身份和优越的地理位置拉动农展馆地块身价水涨船高，该地块被普遍认为有望成为北京今年的“地王”。公开资料显示，农展馆地块规划建筑面积仅为59152平方米，但起始价便达到20亿元，起始楼面价高达3.38万元/平米，远超今年的海淀万柳地王2.4万元/平米，及东城区香河园3号地1.8万元/平米的挂牌价格，创下历史新高。

而就在国土部表态后的第二天，北京市国土资源局就宣布暂停该地块的挂牌出让活动。尽管公告没有给出暂停出让的具体原因，但业界认为，这是响应国土部对地王的表态、稳定市场预期的举措。实际上，作为调控部门重点关注的北京，这已经不是首次紧急叫停土地出让了。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，年底推出农展馆地块并不合适。尽管高价的只是个别优质地块，但因为年底是检验全年政策调控的关键时期，此时推出高价地块必然会受到调控部门重点关注。

紧盯地王，出招“降温”

国土部表示，将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督察制度。其中，大企业是指行业内排名靠前且在本地区影响较大的企业，大地块是指单宗供地规模超过一定规模的地块。

在公布的首批跟踪督察名单中，共有23个企业购地行为和11个大项目用地出让情况被国土部跟踪督察。广东省有6幅地块“上榜”，其中广州开发区一幅用地面积达11万平方米的住宅地上榜，万科地产今年9月以13.65亿元将该地收入囊中，成交楼面价高达4720元/平方米。这些地块都公示了开工和竣工日期，接受社会监督。

国土部土地利用管理司司长廖永林明确表示，将公开调查江苏省南京市下关区滨江2号地块，在上海地王纪录刷新之前，该地块为中冶刷新的今年全国总价地王地块。调查南京地王，被业界视为国土部今后重点核查地王的“第一枪”。

值得注意的是，为避免出现“地王”误导市场，国土部还出台了一些具体落实方案。如在具体出让方式上对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；或提高付款难度；或与条件较差的土地放在一起供应。

链家地产市场研究部分析师张旭认为，国土部此次提出的多种竞价方式及严格市场准入条件提高了拿地门槛，在一定程度上可抑制地王和高溢价地块产生。不过另一方面来说，地方政府要合理定价、尽量保证公平交易，开发商也应加强成本控制，避免恶性竞争。

但亦有业内人士指出地块分割的做法并不具备很强的操作性。北京一名开发商近日就对记者表示，如把一个地块分割成几小块，那就意味着要拍好几次，有可能是不同的开发商拿下。但对开发商而言，都希望尽可能拿到大块的地，并在区域附近拿地。如果拆开拍，将来规划建房如何协调是一个问题。

主要城市土地出让金缩水

国土部之所以表态关注土地市场，与年底各城市房价上涨不无关系。业内人士表示，由于近期全国主要城市土地市场回暖的迹象明显，高价地块的频繁出现，使得开发商对2013年市场出现乐观预期，一定程度上助推了房价的上涨。根据统计局数据显示，2012年11月新建商品住宅（不含保障性住房）与10月相比房价上涨的城市有53个，说明波动已经出现。

而2012年下半年大型开发商拿地凶猛，更给人以土地市场火热的感觉。据伟业我爱我家统计，万科、保利、龙湖、恒大2012年前11个月用于拿地的金额达到了1095亿元，与2011年全年相比增加18.6%，共计拿地223宗。其中，龙湖今年用于拿地的金额比去年大涨103%。

业内人士表示，回顾全年土地市场呈现“前低后高”的走势，总体而言不能说是“火热”。而衡量地王的标准要看楼面价是否创新高、溢价率是否超过100%等指标，而从目前各地交易情况看，土地成交单价并未失去理性，虽然部分区域创了新高，但实际溢价并不高。

链家地产市场部分析师张旭认为，开发商此时十分重视资金链，尽管继续补仓拿地，但绝不会轻易高溢价拿地进行盲目扩张。此外，2012年地方政府受到调控的影响，其全年土地出让金收入并未比2011年好转。

据伟业我爱我家数据显示，2012年前11个月，一线城市的土地出让金为1661亿元，同比2011年下降41.5%。即便12月的土地市场成交额创出新高，全年土地出让金仍然难以达到2011年的水平。作为一线城市的北京，其土地出让金也在下降，据中原地产数据显示，2012年前11个月，北京土地出让金达到920.7亿元，比2010年同期的1075亿元略低。而不仅一线城市土地出让金大幅缩水，全国主要城市的土地出让金的减少也已成定局。

业内人士表示，尽管全年土地市场难言火爆，但是由于下半年地市和楼市全线回暖，而多数城市未把握好供应节奏及未完成供地计划，一定程度上导致了地王的出现，这也是国土部此次紧急表态的原因之一。

业内呼吁加大土地供应

在不少业内人士看来，要真正平抑高价地的出现，实现土地市场的平稳，最终还是要加大供应量和调整供应节奏。2012年12月25日，万科首开联合体拿下三宗通州区台湖镇地块，华远地产董事长任志强在接受媒体采访时感叹：“为什么大家都去把台湖的土地拍得那么高，因为都快饿死了。”

作为房价“春天派”的代表，任志强还称，上海、北京、广州、深圳等一线城市已供土地中，住宅用地占比严重不足，必然会造成房价的上涨。“2012年北京土地供给量到目前为止还不到全年计划的50%，2011年也同样没有过半。”他表示，而重庆、武汉等城市的住宅用地供应量是同比成倍增长的，所以房价不涨。

任志强的观点代表者一部分开发商的真实声音，即在部分城市“吃不饱”。根据亚豪机构统计数据，2012年（截至12月24日）北京市共有149宗地块成交，出让面积为1209万平方米，规划总建筑面积1560万平方米，相比去年同期成交宗数减少90宗，土地面积与规划建筑面积降幅分别为36.4%、30.3%。与此同时，2012年（截至12月24日）北京商品住宅共实现成交120100套，成交面积1308.07万平方米，相比去年同期分别增长35.3%、39.6%，达到三年来的新高。

对此，任志强给出的“方子”是：改革土地制度，增加住宅用地供应，才能抑制房价疯长。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在多次接受记者采访时都提到，北京等地的供地计划已经连续几年都没有完成，目前无论是楼市还是土地市场都需要增加供应。

此外，在业内人士看来，应该把握和全年供地节奏和供应结构。今年上半年，由于购地意愿不足，很多土地推出后遭遇流标甚至无人申请。而到下半年，优质地块齐齐上阵。此次国土部也提出，对优质地块要均衡推出，避免优质地块成交过于集中引起市场误解，避免需求类型单一、过于集中烘托非理性竞争。

未来，如何平衡房价和地价之间的关系被认为是考验政府调控智慧的衡量标准之一。薛建雄就表示，中国的土地市场发展还不成熟，地价同样也容易受到房价的影响而走高或走低，下一步调控部门应注意让地价和房价实现融合发展。