新型城镇化与我国房地产的发展
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【摘要】2012年我国开始全面建设新型城镇化，由此房地产的发展迎来新的机遇。但发展过程中也出现了城镇化与房地产发展不协调的一系列问题。本文将着力探讨新型城镇化与我国房地产发展的内在关联性，同时指出发展过程中出现的现实困境，并提出解决对策。
【关键词】新型城镇化 房地产 发展
根据《国家新型城镇化规划（2014―2020年）》文件内容，新型城镇化的主要指标包括城镇化水平、基本公共服务、基础设施、资源环境等四个方面，该过程势必产生庞大的基础设施、公共服务设施及住房建造需求，从而引致新一轮房地产发展浪潮。新型城镇化改革和相配套的土地制度改革、财税制度改革等政策方针的推动，深远影响着房地产未来的市场发展格局。新型城镇化是中国未来经济发展的巨大潜力和内需，新市民住房需求将呈现快速上升趋势。
由于未来几年我国的发展改革之路将由新型城镇化发展继续领跑，因此，虽然政府反复强调房地产调控政策长时间内不动摇，但从2012年中央经济工作会议明确提出建设新型城镇化以来，房地产市场运行发生了较以往不同的变化态势，主要体现在房价、成交量、供应量、土地市场等四个方面。
房价方面，2013年全国商品房平均销售价格为6237元/平方米，2012年为5790.98元/平方米，2011年为5357.1元/平方米。2013年比2012年上涨7.7%，绝对值增长量为446.02;2012年比2011年上涨8.1%，绝对值增长量为433.88。自2012年国家全面提出新型城镇化建设以来，我国的房地产价格直线式上升，迎来新一轮的涨幅。
成交量方面，2010年的销售成交量为104764.65万平方米，2011年为109366.75万平方米，2012年为111303.65万平方米，连续三年都保持在110万平方米左右，上涨幅度不高。自新型城镇化提出一年后，2013年的销售成交量陡增至130550.59万平方米，比2012年的销售成交量增长19246.94万平方米。 供应量方面，房地产企业竣工房屋面积总体上呈增长趋势，2010年到2012年竣工面积增长率分别为17.62%、7.35%和2.02%，尽管竣工面积增长呈现放缓趋势，但2010年到2012年的施工面积增长率分别达到25.02%、13.15%和16.07%，增长幅度较大。
土地市场方面，笔者以房地产开发企业购置土地面积指标衡量房地产土地市场状况。根据近10年的数据，2009年处于房地产土地市场的波谷期，2011年处于房地产土地市场状况的波峰期。2012年房地产开发企业购置土地面积出现大幅下降，2013年则呈现复苏迹象，出现小幅度上升，与新型城镇化发展这一特殊时间节点是密切相关的。
二、新型城镇化与房地产发展失调的现实困境
（一）结构性供需矛盾以及投机因素
国家统计局公布的数据显示，2010年房地产开发办公楼投资额占当年房地产开发总投资额的比例为11.06%，2011年所占比例为11.38%，2012年所占比例为12.37%，2013年所占比例为13.32%。2010年房地产开发商业营业用房投资额占当年房地产开发总投资额的比例为3.54%，2011年所占比例为3.92%，2012年所占比例为4.47%，2013年所占比例为5.19%。新型城镇化过程中，大量人口流向城镇促使对各类房地产业的需求增加，然而供给结构与需求结构不衔接产生了剧烈的冲突。尽管从近四年的数据来看房地产开发住宅投资额所占当年房地产开发总投资额比例稳定维持在66%左右，但办公楼和商业营业用房市场供给却连年增长处于快速上升阶段，出现供不应求现象。从市场需求来看，伴随新型城镇化快速推进，大量人口集聚城市，新增住房需求和与之相配套的基础设施等房地产品需求随之高涨。房地产的结构性供需矛盾引发的高地价、高房价问题严重阻碍制约着我国新型城镇化建设，新型城镇化错误过渡成为高房价的城镇化。
（二）土地城镇化快于人口城镇化，房地产业发展粗放
根据国家统计年鉴，全国城市化建成区面积由2010年的40058.01平方公里扩大到2013年的47855.28平方公里，提高了19.46%;同期，城镇人口从66978万人上升到73111万人，只提高了9.16%。可见，土地城镇化发展速度远高于人口城镇化。据相关报道，我国土地城镇化率已达到人口城镇化率的1.85倍，而公认的“安全线”是1.12倍。有学者通过土地城镇化与人口城镇化的协调性测定分析得出在2000年之前，人口城镇化快于土地城镇化，2000年之后，土地城镇化快于人口城镇化【4】。因而当前我国土地城镇化与人口城镇化不协调，土地城镇化过于超前，人口城镇化相对滞后。
三、新型城镇化与房地产的协调发展
房地产的发展是新型城镇化发展的重要推手，如何规范房地产的发展，使新型城市化发展过程中充分实现城镇质量化提高这一核心目标，是当前的重大难点和突破点。而光靠市场经济的自身运行是无法实现新型城镇化这一重大战略目标的，因而需要国家的宏观调控，从而协助房地产市场经济理性发展，实现《规划》目标。
笔者认为，国家宏观政策调控应着眼于房地产市场的供给与需求两方面。从供给方面来看，鼓励增加商品房的有效供给，保证房价涨落于正常区间内，从城镇规划和土地资金供应政策等各方面引导市场积极扭转当前住房供应结构。从需求来看，不论是短期还是长期，都要坚持落实支持消费、抑制投资的原则。国家的宏观调控政策既要保证人们可以进行房产的消费，同时要保证房地产不被作为投资和炒作的工具，人为助长房地产价格，影响房地产市场有序发展。总的来说，新型城镇化要围绕提高城镇化质量，积极引导城镇化房地产业的健康发展。
参考文献：
[1] 石忆邵. 中国新型城镇化与大城市发展[J]. 城市规划学刊. 2013（04）.
[2]黄俊溢. 新型城镇化下的房地产市场[N]. 中国经济时报，2013.
[3] 尹伯成，黄海天. 新型城镇化背景下房地产业的发展和调控[J]. 学习与探索. 2013（04）.