租房管理案例范文精选

一、指导思想

以《*市城市房屋租赁管理条例》精神为指导，加强我市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障城市房屋租赁当事人的合法权益，建立有效的协管机制和信息共享制度。

二、适用范围

本实施方案适用于我市国有、集体土地上的房屋租赁管理。

三、工作分工

建管局负责落实《*市城市房屋租赁管理条例》的协调工作；建设局房产处负责政策培训和房屋租赁证的申请、审批、发放及各种表格的印制，建立有效的信息共享和信息统计管理系统；房改办负责协调、监督民政、公安、街道发放低保户租赁住房补贴、办理住宅房屋租赁证。

工商局负责全市存在房屋租赁关系的各类企业及个体工商户办工商执照及执照年检其间监督、督促其办理房屋租赁证。

地税局、国税局在负责全市存在房屋租赁关系的用户办理各类税票的同时，监督、督促其办理房屋租赁证。

摘要：税收筹划不是偷税漏税而是在合理合法的前提下，减轻企业税收负担，实现企业税后利润最大化。近些年，随着我国房地产市场的蓬勃发展，房屋租赁市场也变得特别活跃，国家开始对房产税的征收和稽查力度加大。本文通过案例，分别从四个房产使用权转让方式，结合模型，分析研究了其优势与局限性，为企业缴纳房产税提供了参考依据。

关键词：房产使用权转让 房产税 税收筹划

一、研究背景

近年来，我国房地产市场蓬勃发展， 房屋租赁市场也较活跃，国家对房产税的征管和稽查力度逐渐加大，房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此，如何通过科学的税收筹划，降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税法的有关规定， 正确解读相关税务政策，拟从对自有房屋不同转让方式的角度，对房产税进行税收筹划，以对企业处理类似的业务，提供很好的使用参考价值。

二、房产税的主要特点

房产税属于财产税中的个别财产税，征税对象是房屋，征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。另外根据房屋经营使用方式不同，房产税的征税方法有所不同，对于自用的房产，按房产的计税余值，税率1.2%，对于出租的房产，按租金收入征税，税率12%。这些特点为房产税提供了一定的纳税筹划空间。

三、房产使用权转让筹划方式

房屋使用权转让筹划的主要方式有四种，一是直接租赁，即为直接签署租赁合同。二是转租，即将拟出租的房产先以较低的价格出租给具有资产管理资质的下属公司，然后由该资产管理公司按市场价格出租房产。三是变出租为提供服务加出租，利用物业管理合同规避房产税，此方式采用提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。四是变租赁经营为仓储经营，这是将租赁合同改为仓储保管合同，配备保管人员，为客户提供保管服务。因按照税法规定，仓储保管收入只需缴纳营业税，这使得租赁收入变成了仓储保管的服务收入。

第一部分：房屋租赁合同登记（备案）

一、提出申请

房屋租赁当事人必须自签订租赁合同之日起10日内到房屋所在地的租赁管理所申请合同登记或者备案。

二、当事人须提交以下文件

（一）房地产权利证书或者证明其产权的其它有效证件（留存复印件）

1、符合条件进行合同登记的（根据情况提供下列一种资料即可），例如：

a、《房地产证》（如房地产证抵押的，出租人必须告知承租人）；

b、已开具付清房款证明的《购房合同书》；

第一条为拓宽保障性租赁住房房源。提高保障能力，依据《省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》政〔〕28号和《市人民政府关于加快保障性安居工程建设的意见》政〔〕65号）精神，结合我市实际，制定本规则。

第二条本规则所称配建保障性租赁住房是指在新建商品住房、经济适用住房等住房建设项目中，按规定的比例配建公共租赁住房和廉租住房，建立稳定、持续、可靠的保障性租赁住房房源供应的活动。

第三条本规则适用于本市三个城市区市经济技术开发区和新区。

第四条自年月日起招标、拍卖、挂牌出让的商品住房用地新建项目，须按照项目总建筑面积10%5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性租赁住房。配建的公共租赁住房和廉租住房无偿交给政府，产权归政府所有。

由开发企业投资的经济适用住房项目，按住宅总建筑面积15%比例配建保障性租赁住房，政府按照物价部门确定的经济适用住房成本价回购，产权归政府所有。

第五条市发展改革、财政、国土资源、城乡规划、城乡建设、住房保障和房产管理等部门，要按照各自职责，密切配合，共同做好按比例配建保障性租赁住房工作。

市发展改革部门在项目核准或备案时，要严格审核项目是否按要求和标准配建保障性租赁住房。凡未列入或列入内容与要求不符的不予核准或备案。

市城乡规划部门向市国土资源部门提供商品住房开发建设用地规划条件时，要明确按照不低于住宅总建筑面积10%比例配建保障性租赁住房的要求。确实无法配建的特殊开发项目，应经市住房保障和房产管理部门审核后，报市人民政府批准。核发建设工程规划许可证时，要对建设单位报送的规划设计方案落实保障性租赁住房配建要求情况进行把关，并在许可证附件中标明配建规模、套数、套型等要求，对不符合配建要求的不得核发许可证。出具规划条件时，应同时抄送市住房保障和房产管理部门。

摘要：租赁是邮政公司所从事的常见业务之一，主要包括闲置房屋和运输车辆的对外出租。在税收上，二者分别适用于服务业交纳营业税和有形动产租赁交纳增值税。本文通过五个租赁业务的典型案例分析，探讨邮政公司租赁业务的纳税筹划方法。

关键词：租赁 纳税筹划 营改增

在邮政公司开展的业务中，既有常规的邮政普遍服务、特殊服务和邮品销售、邮政等各类邮政服务，也有多样化的邮政媒体、短信等现代服务业和货物销售业务，在邮政业“营改增”之后，这些业务主要适用于增值税的不同税目和税率。此外，还有一类常见的租赁业务，如企业对外出租房屋建筑物、土地使用权、车辆、设备等资产，以获取租金收入。在邮政公司的租赁业务中，主要是闲置房屋和运输车辆对外出租所取得的收入。本文就邮政公司的租赁业务探讨纳税筹划的方法。

一、房屋租赁的筹划

在现行税制下，企业房屋租赁涉及多个税种，主要包括营业税、城建税及教育费附加、房产税、印花税等。其中，营业税和房产税占比较大，且都以租金收入为计税依据，具有一定重复性，可以通过纳税筹划方法减轻企业的税收负担。

（一）将租赁合同转变为仓储保管合同的筹划案例

例1：某市邮政公司将房产原值为1 000万元的自有房产用于出租，其从价计征房产税的房产原值扣除比例为20%。有如下两个出租方案：方案一：出租，年租金200万元;方案二：将房屋用于仓储保管，配备保管员，为客户提供24小时仓储保管服务，增加保管员工资等支出共3万元，每年收取仓储保管费200万元（含税）。假如不考虑企业所得税，比较两个方案的税负。

方案一：该邮政公司应纳营业税=200×5%=10（万元）;房产税=200×12%=24（万元）;城建税及教育费附加=10×（7%+3%）=1（万元）。税负合计=10+24+1=35（万元）。

第一条为逐步解决城市低收入家庭住房困难，有效增加保障性廉租住房房源供给，健全我县住房保障供应体系，根据《*省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》（省政府204号令）和《*省廉租住房配建暂行办法》（吉安居办[2009]6号）等有关文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条本县行政规划区范围内配建廉租住房，实施监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称配建，是指在新建商品住房项目、城市棚户区（危旧房）改造项目中，政府按规定比例从土地出让金中折抵一定的金额，由土地竞得人根据廉租住房建设标准，按规定比例、总建筑面积、套数、布局和套型等要求配套建设一定比例的廉租住房，用于解决城镇低收入家庭的住房困难，所建房屋由县政府和开发企业按份共有。

第四条县建设局为廉租住房配建的主管部门。县住房保障管理中心具体负责廉租住房配建比例、套数、布局和套型等标准的制定及配建合同的签订等管理工作。

县财政、建设、国土、发改等部门按照各自职责，各司其职，密切配合，共同做好廉租住房配建工作。

第五条凡在本办法公布后的所有新建住宅项目、棚户区（危旧房）改造项目均应按总建筑面积5%的比例配建廉租住房；

因规划等原因不能配建或不宜配建廉租住房的，经县政府同意，可采取由开发建设单位异地建设或者到指定地块购买符合条件的房屋作为配建廉租住房的方式解决。

第六条配建的廉租住房套型建筑面积应控制在50平方米以内，按照栋或单元集中安排，不足单元部分按相对集中原则处理；

一、政策依据

1、《上海市房屋租赁条例》（1999年市人大常委会公告第二十三号）；

2、《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（一）》（沪房地资市（2000）85号）；

3、《上海市外来流动人员管理条例》（1996年9月26日市人大常委会第三十次会议通过）

4、《上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法》(1998年9月17日上海市人民政府第60号令)

5、《租赁房屋治安管理规定》(公安部第24号令)

6、《关于加强本市房屋租赁治安管理的工作意见》(沪公发［2001］215号)

二、租赁条件

不同的房产租赁方式存在着税收上的差异。因此，如何在利用好房产资源的同时降低税收成本，使企业能够在依法纳税的前提下，保持较低的经营成本运行，成为房产租赁企业不容忽视的问题。

案例一：变租赁经营为仓储经营的纳税筹划

[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司，随着企业改制、流通渠道的多元化，造成企业收缩经营、部分人员下岗失业，公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。2008年底，为盘活闲置资产，实现资产的保值增值，广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间，可作为水陆交通转换的连接点，交通便利，出租广告一打出去，立即被某期货公司看中。经两家公司多次沟通后，广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会，租赁方案规定：租期3年，年租金250万元。

[案例分析]由于这一租赁方案事关重大，广隆公司董事会组织召开了专题论证会，公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议。某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证，绝大多数专家认为方案是可行的。但是，秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估，认为租赁方案并非最佳方案，建议重新考虑租赁方式。如果采用出租方式的话，三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7％，教育费附加征收率为3％)；其中，缴纳营业税37.5万元(250×5％×3)，缴纳房产税90万元(250×12％×3)，土地使用税60万元(4万平方米×3×5)；缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10％)。整个租赁业务的流转税税收负担高达25.5％，税负明显过重。如果在收入不变的前提下，改出租经营方式为仓储经营方式，公司的税收负担将大大减轻，从而达到节税增收的效果。

[纳税筹划思路]纳税筹划的思路就是将仓库租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。通过两种不同的经营方式税收政策的差异寻求降低税负的途径。具体的操作过程是：(1)到工商局变更工商登记，在营业范围里增加“仓储业”项目；(2)变更税务登记，由原先单纯出租仓库变为提供仓储服务；③签订仓储合同。

[纳税筹划方案]仓库租赁方式改为仓储保管经营方式后，所提供的仓储服务的收入仍为250万元/年，期限不变，收入不变，而税收情况将会出现变化。采用仓储方式，同样是缴纳上述种类的税款，但税款总额只需缴纳101.25万元，流转税负税率为13.5％。造成两个方案税负差异的主要原因在于房产税的税收政策及计税依据的差别。根据《营业税暂行条例》的有关规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5％，《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。我国现行的房产税实行比例税率，计税依据分为从价计征和从租计征两种形式。房产自用的，其房产税依照房产余值的1.2％计缴。即：应纳税额=房产原值×(1―30％)×1.2(广西房产原值的扣除比例标准为房产原值30％)。房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12％计缴，应纳税额=租金收入×12％。可见，房产税计税公式的差异，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税人进行纳税筹划提供了机会。

本案例中在仓储租赁经营方式下的房产税计算情况如下：

应纳税额

为了进一步推进“以房管人、人房共管”，规范房子租赁行为，维护当事人的正当权益，增强活动人口和出租屋治理，依据《市房子租赁治理方法》（以下简称《方法》）和市综治委《关于进一步增强社区活动人口和出租屋治理服务站建设的意见》（以下简称《意见》）的相关要求，现就在我区社区活动人口和出租屋治理服务站（以下简称流管站）具体开展房子租赁注销立案工作再推进方案制订如下：

一、指导思想

开展房子租赁注销立案工作是完成管人与管房相结合、人与房信息采集录入相结合的主要手段，是落实以房管人，增强活动人口治理服务工作的有用路子。《方法》明确规则流管站受房管和公安部分托付，开展房子租赁注销立案综合治理服务工作，依据《方法》规则和《意见》的要求，结合我区房子租赁治理实践，进一步完善房子租赁治理准则，将房子租赁治理与社会综合治理工作严密结合，构成综合治理和服务机制，促进我区房子租赁市场的健康发展，维护社会和谐不变。

二、工作目的

依据市流管办、市房管局和市公安局结合签发的《关于在活动人口和出租屋治理服务站开展房子租赁注销立案工作的通知》（流管办〔2012〕3号，以下简称《通知》）的要求，在区综治办的统一部署下，共同公安、街道等部分切实将社区流管站建设起来，充分发扬司法、律例赋予流管站的工作本能机能，知足房子租赁注销立案工作需求，推进租赁立案工作顺利开展。

三、组织指导

成立《开展房子租赁治理再推进工作》指导小组。局长任组长，调研员、副局长任副组长。办公室、房管站、物业科、判定站等部分负责人小构成员。日常工作专班设在房管站，详细负责推进工作的组织协谐和落实。各科室要积极共同，统一行动，圆满完成该项工作。

四、职责分工

摘 要：随着我国“营改增”税制改革的不断深化和推广，现代服务业中的有形动产租赁业务采用17%的增值税税率，物流辅助服务采用6%的增值税税率。这样一来似乎对不动产的租赁业务打击比较大。经过对现行政策的分析，本文以不同的服务方式下的房屋租赁业务为例，来探讨纳税筹划方法和技巧，供广大会计实务者借鉴。

关键词：房屋租赁；仓储业务；物业管理；服务方式

一、房屋租赁服务方式的类型

1.1房屋租赁业务概念及相关政策规定。根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）的规定，租赁业（包括房屋租赁业务），是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《合同法》明确规定：房屋租赁合同的出租人按约定承担租赁物的维修责任等主要责任。

1.2仓储业务概念及相关政策规定。根据《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2011〕111号）的规定，物流辅助服务，包括航口服务、港口码头服务、报关服务、仓储服务、装卸搬运服务等。而仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。《合同法》也明确规定：仓储合同的保管人有接验仓储物，给付仓单、妥善保管仓储物、返还仓储物，并承担保管期间仓储物灭失、毁坏等法律风险。

1.3物业管理业务概念及相关政策规定。物业管理企业根据财政部（财基字[1998]7号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人，使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。因此，对物业管理企业代有关部门收取的房租，房租不计征营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。

二、案例引入

位于东阳市中心的某企业因市场行情的变化，做出战略的调整，将原有50000m2厂房打算对外出租，厂房的原造价为3000元/m2，按照30年的使用期限进行计提累计折旧。如何在出租的方式上进行改变而提高效益？最终提出了2个方案：