住房贷款范文精选

一、住房抵押贷款证券化必要性分析

（一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为可以在资本市场上流通的证券的过程。

（二）商业银行开展住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行而言，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提高资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提高商业银行的经营管理水平及盈利能力。对中央银行而言，住房抵押贷款证券化，一方面为央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配置效率，促进金融市场的发展，也起了很大的促进作用。

二、我国全面开展住房抵押贷款证券化面临的障碍

（一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足。商业银行当前的一项迫切任务就是提高资产质量，而住房抵押贷款是银行为数不多的优质资产之一，随着个人住房贷款市场的扩大，这项优质资产对银行整体资产质量的优化作用日趋明显。一方面，如果进行表外证券化，贷款转让给SPV后就不能记入银行资产，这等于减少了银行的优质资产，会进一步提高银行的不良资产比率。另一方面，如果实施住房贷款证券化，那么原本由银行一家独享的收益就要在证券化过程中被投资者和中介机构分享，银行的收益会减少。因此，目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。

（二）实施住房抵押贷款证券化的制度

1、相关法规不健全，具体操作缺乏足够的法律依据和保障。我国抵押贷款市场的法律框架正在形成时期，市场法规尚未形成体系。

一、二级住房抵押贷款相关市场的法律建设还没跟上，特别是社会配套制度的政策法规还未出台。住房抵押贷款证券化交易涉及内容技术性强、专业化程度高、程序复杂，没有健全有效的法律规范是不能操作的。我国近十几年出台的《担保法》、《破产法》、《信托法》虽然为开展资产证券化提供了初步的制度框架，但在组建特设载体SPV、“真实出售”、“信用增级”及债权转让方面存在着很大的法律障碍，缺少具体的法律规定和政策安排。

摘要:本文通过对住房按揭贷款人的提前偿付带给银行的纯利息损失成本、服务成本和管理成本三方面的损失进行，揭示了银行经营住房按揭贷款业务的提前偿付风险，并对银行用发行“提前偿付期权”的办法来防范风险进行了探讨。

关键词:住房按揭贷款；提前偿付；风险；期权

1.引言[1]

随着央行近日调整住房按揭贷款利率，在“加息”信号的引导下，提前还贷的想法已经萦绕在各地众多贷款市民心中，工、农、中、建、交、市商业银行等多家银行连日来咨询提前还贷事宜的市民明显增加。

住房按揭贷款的提前偿付,是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。部分提前指借款人经贷款人同意将按月均还款方式在一定期间组合式还款，提前还款后剩余部分款项仍按原利率和期限计息和偿还；全部提前指借款人一次性提前将全部贷款归还给贷款人,这种情形可能发生于个人住房按揭贷款的各个期限段，这实际上缩短了贷款期限。人们提前偿付的原因主要有收入水平上升,经济实力增强,还款能力增加；减轻长期高额利息支出的负担；法定住房抵押贷款利率上调；以及为解除抵押,能够早日拿到“两证”等。[1]

提前还款毋庸置疑是主动违约的一种重要形式。那么,“提前还贷”会对银行造成怎样的呢，银行应如何应对呢？针对这个,笔者将试图分析提前还款带给银行的风险，并对银行用期权的办法来防范风险进行探讨。

2.提前偿付带给银行的风险分析

提前偿付发生后，银行将因此遭受利息损失、服务成本损失以及管理成本损失三方面的风险。

合同(或合约)(covenants)，是双方当事人基于对立合致的意思表示而成立的法律行为，为私法自治的主要表现，意指盖印合约中所包含的合法有效承诺或保证。本文是关于住房贷款借款合同范本，仅供大家参考。

第一章 总 则

第一条 签订合同依据

《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法律、法规和规章制度。

第二条 当事人各方本着平等自愿、诚实信用的原则，经协商一致，签订本合同，并承诺严格履约。

第三条 本合同包括借款、抵押、保证等内容。

第二章 贷 款

第四条 借款用途

摘要：住房贷款证券化是指将银行的住房抵押贷款证券化，这可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，银行用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自身无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。本文以借鉴和运用资产证券化这一金融创新工具为出发点，分析我国住房抵押贷款证券化的实质，论证我国实行住房抵押贷款证券化的必要性，并提出应采取的措施。

关键词：住房抵押贷款住房抵押贷款证券化措施

住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。一、住房贷款证券化的实质

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。

二、发展住房抵押贷款证券化的必要性

住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。

（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道

实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

各有关单位：

为了落实“作风建设年”和**市住房公积金管理中心关于开展“阳光行动”的活动，更好地发挥住房公积金的作用，支持职工充分运用住房公积金改善住房条件，减轻职工住房贷款利息负担。根据**市住房公积金管理中心《关于同意乐清分中心开办个人住房贷款转个人住房公积金贷款的批复》（温公积金［2007］58号）文件有关精神，现将乐清分中心开展个人住房贷款转住房公积金贷款业务的有关规定，通知如下：

一、个人住房贷款转住房公积金贷款，是指已办理银行个人住房贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人，将银行的个人住房贷款转换成住房公积金个人住房贷款或个人住房组合贷款。

二、申请个人住房贷款转住房公积金贷款的个人须符合以下条件：

㈠正常缴存住房公积金满一年以上；

㈡无连续二期或累计三期以上的逾期还贷记录；

㈢申请住房公积金贷款时尚未结清个人住房贷款或办理申请住房公积金贷款前三个月内提前还清个人住房贷款；

㈣申请住房公积金贷款的借款人是原个人住房贷款的借款人或配偶及其他产权共有人。

一、国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制

(一)城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关理论

国外关于城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关研究主要有违约理论、理性歧视理论、信息外部性理论和内部信息效应理论。其中，违约理论解释哪些城区特征影响贷款风险；理性歧视理论解释商业银行根据城区特征进行贷款决策的合理性；信息外部性理论和内部信息效应理论解释城区特征对商业银行贷款决策的影响会导致中低收入城区贷款供给不足。信息外部性理论和内部信息效应理论的主要区别在于研究角度不同：前者认为，当前住房交易提供的城区信息使该城区的所有贷款者受益；后者认为，单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益。

1.违约理论

住房抵押贷款违约理论有两种：支付能力理论和权益理论，分别解释被迫违约和理性违约。

支付能力理论的主要内容是：(1)当借款者无力支付月还款额时，违约就会发生。(2)影响借款者支付能力的因素有：触发事件(triggerevents,包括失业、离婚和疾病等)、融资来源(Financialresources，包括收入和储蓄等)、融资条款(Financialcommitments，包括住房抵押贷款的利率、期限和贷款价值率以及其它负债)和其它(包括户主年龄和家庭里孩子的年龄与数量等)。

权益理论的主要内容是：(1)违约可视为住房抵押贷款所内含的看跌期权，即以不偿还住房抵押贷款余额为条件而卖出住房的期权；即使借款者有能力支付月还款额也可能在一定条件下执行看跌期权(即违约)。(2)违约的必要条件是负权益(即住房价值小于贷款价值)，并且违约受交易成本和触发事件的影响。(3)负权益的影响因素包括初始贷款价值率，住房价格波动率、已抵押年数、贷款期限和资金机会成本2；交易成本因素包括违约信用损失、寻找新住所的搜寻费用和搬迁费用等，它增加违约成本从而降低违约概率；触发事件因素包括失业、离婚和迁移等，它将多期最优违约决策提前到现在3。

VonFurstenberg(1969)考虑了初始贷款期限、初始贷款价值率和被抵押的是新房还是旧房等因素，发现初始贷款价值率是影响违约率的重要因素，初始贷款价值率越高违约率越高。Wilson等(1995)采用1992-1995年加利福尼亚的数据估计了违约损失函数，发现城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素。Capozza等(1997)研究了交易成本和触发事件对违约率的影响，他们用城区收入水平和年龄结构作为交易成本的变量，用城区失业率、离婚率和迁移率描述触发事件，发现城区中位家庭收入水平与违约率高度负相关，城区失业率和离婚率与违约率高度正相关，其它变量不显著。Boheim和Taylor(*)研究发现，孩子年龄小于六岁的家庭违约率较高；户主年龄对违约率有显著影响，在38岁以下，违约率随户主年龄递增，在38岁以上，违约率随户主年龄递减。由此可见，住房价格波动率、失业率或离婚率高以及中位家庭收入低的城区违约风险大。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

(一)运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。

2、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。

(二)政策取向和金融市场形成的管理风险

1992年末，工行、建行先后成立房地产信贷部，向19.8万户职工发放了第一笔住房抵押贷款，标志着我国住房抵押贷款市场雏形的形成。发展至今，住房抵押贷款市场的参与主体由原来少数几个国有商业银行与部分单位职工逐渐扩展为现在的所有商业银行与居民，市场的业务形式也发展形成以自营性住房贷款为主体和委托性住房公积金贷款为补充的市场结构体系。市场信贷规模更是以年均近一倍的速度迅速发展扩大。住房抵押贷款市场以其独特功能为住宅产业的发展和经济的增长产生了巨大的推动作用。

我国住房抵押贷款市场的主要特点

市场规模发展迅速，潜力巨大

十年来，我国住房抵押贷款市场规模发展迅速。到2001年，四大国有银行自营性住房信贷余额已达到5072亿元，是1997年的23倍，占银行总贷款余额4.3%，占GDP 5.3%。委托性住房公积金信贷余额达830亿元，是1997年的9倍。尽管如此，目前市场规模的绝对水平即信贷余额占GDP的比重，还远低于1999年美国54%、英国56%、日本33%以及香港地区31%等发达国家和地区的水平，甚至与发展中国家如马来西亚23%、泰国13%、菲律宾11%的水平相比，也有一定差距。差距表明，抵押一级市场仍有巨大的发展潜力。并且，随着住房改革进程的加快，在市场规模未达到发达国家水平之前，我国住房抵押贷款市场仍将维持一个高速度发展水平。

市场结构趋于以自营性住房信贷为主导的格局

我国住房抵押贷款一级市场结构只包含自营性商业银行住房信贷和委托性住房公积金信贷两种形式。经过十余年发展，已初步形成前者为主、后者为辅的基本格局，自营性商业银行住房信贷市场占有比率基本稳定在85%以上。

这种格局的成因，首先是因为公积金信贷的资金源有限。公积金制度是政府主导型的政策性住宅金融，资金来源于单位职工强制性储蓄，每年归集资金数量本身就有限，更何况归集资金既要用于住房消费信贷又要用于住房建设信贷。因此，投放到抵押一级市场的信贷资金就十分有限。其次，住房公积金借贷的对象是有条件限制的，仅局限于缴纳了一定年限公积金的企事业单位职工。再次，住房公积金信贷对于单笔贷款的最高限额比较低。这对大多数数额巨大的购房款来说，公积金信贷只能满足其一部分，尤其对房价较高的大城市更为如此。所以购房者更多的选择为“住房公积金贷款＋银行个人住房贷款”式组合贷款，其中银行个人住房贷款通常要占大部分。但值得注意的是，由于住房公积金信贷执行的是政策性低利率政策，比银行个人住房贷款低0.99―1.17个百分点，利率优势使得购房者仍然对住房公积金存在有较大需求。

相比之下，商业银行个人住房信贷并不存在公积金上述这些局限。在两种住房信贷途径中，购房居民更容易获得并选择商业银行的个人住房信贷方式，商业银行也乐于不断加大对住房消费信贷的支持。因为，目前商业银行已发放的个人住房抵押贷款普遍具有良好的质量特征，并且已成为商业银行资产中公认的优质资产之一。如占据住房抵押贷款市场80%左右份额的建行和工行，2001年它们个人住房贷款的不良率分别仅为0.5%和0.23%，当年发放的贷款不良率均低于0.05%，这个水平已接近世界同业水平。

编者按：本论文主要从住房贷款证券化的实质；发展住房抵押贷款证券化的必要性；我国住房抵押贷款证券化的措施等进行讲述，包括了有利于拓宽商业银行的融资渠道、有利于降低商业银行的经营风险、有利于提高商业银行的盈利能力、有利于加强商业银行的资本管理、有利于完善中央银行的宏观金融调控、选择合适的商业银行作为发起人等，具体资料请见：

【摘要】住房贷款证券化是指将银行的住房抵押贷款证券化，这可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，银行用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自身无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。本文以借鉴和运用资产证券化这一金融创新工具为出发点，分析我国住房抵押贷款证券化的实质，论证我国实行住房抵押贷款证券化的必要性，并提出应采取的措施。

【关键词】住房抵押贷款住房抵押贷款证券化措施

住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。

一、住房贷款证券化的实质

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。

二、发展住房抵押贷款证券化的必要性

住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。

第一条为支持经济适用住房建设，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《经济适用住房管理办法》等国家有关法律和政策规定制定本办法。

第二条本办法所称经济适用住房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于经济适用住房项目开发建设的贷款。

第三条本办法所称贷款人是指中华人民共和国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构。

本办法所称借款人是指具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业。

各政策性银行未经批准，不得从事经济适用住房开发贷款业务。

第四条经济适用住房开发贷款条件：

（一）借款人已取得贷款证（卡）并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户。

（二）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。