小产权范文精选

【摘要】随着天价墓地频出，越来越多人担忧死后亦难安。而由农村公益性墓地衍生而来的“小产权墓”凭借价格优势备受殡葬服务消费者青睐。本文拟从小产权墓现状入手，通过分析其产生原因及危害性，以期为规范小产权墓乱象尽绵薄之力。

【关键词】 小产权墓 产生原因 危害性

一、小产权墓的概念和特点

小产权墓是指农村公益性公墓中违法对外销售的墓地。所谓农村公益性墓地即在集体所有的土地上，由享有该土地所有权的的乡（镇）政府或村委会单独开发或者与其他开发企业联合开发建设的、提供给本村村民的公益性墓地，严禁对本村村民以外的人出售。

据此，小产权墓特点如下：

（1）建立在集体土地所有上，土地利用自决。由于小产权墓所售墓地是农村公益性墓地――其占用土地为集体所有，但因建设审批程序松散，集体组织拥有较大的土地利用自决权，往往会因为追求经济利益，改变原有使用性质。

（2）除为本村成员丧葬服务外，还对外销售。农村公益性墓地是为当地农村村民提供的集体骨灰安葬地，由县级民政部门批准，不得对村民以外的其他人员提供墓穴用地，具有成员权性，对外出售墓穴和骨灰存放格位按照非法转让行为处理。小产权墓则是在向集体以外的人非法转让集体土地使用权，并以此营利。

（3）交易得不到法律保护。小产权墓缺乏完善的墓地管理，买墓人仅获得交易凭证，缺乏物权上的约束力，未获取墓穴使用权的合法证明。由于小产权墓买卖本身具有违法性，一经查处，买墓人的权益难以得到有效保障。

“改革本身就是突破的过程，所以要打破二元土地制度。我们的法律要顺应城乡一体化、城乡均衡发展世界潮流和市场经济必然的要求。”

香堂村的故事

1998年，当张文山决定在香堂村搞“房地产开发”的时候，他不会想到这个偏僻的村庄有一天会成为全国瞩目的焦点。

香堂村位于北京正北46公里的燕山之麓，昌平区以东12公里的地方，是一个傍山依岭的村庄。1987年，张文山接任香堂村党支部书记时，村账目负债累累，村民们一穷二白。

张文山是香堂村村民眼中的能人。打上中学的时候，他就是个活跃分子，爱唱好动。“”期间村里普及样板戏，张文山如鱼得水，在《红灯记》里演李玉和，在《沙家浜》里扮郭建光，很快在香堂村“戏班子”成了红人。

一次偶然的机会，张文山结识了评剧大师新凤霞。两人因为对评剧的共同爱好而成为朋友。令张文山没有想到的是，这次偶然的相识，竟然为香堂村开辟了一条致富之路。

也许是被香堂村的青山秀水吸引，有一次，新凤霞对张文山说：“我要到你们香堂村来落户，你欢迎吗？”

头脑灵光的张文山马上想到，如果在香堂村的地面上盖一个别墅群，把一些文化名人引进村，再依靠名人的影响把香堂村宣传出去，促进招商引资，香堂村就有救了。

小产权房自诞生之日起就没有过“正式身份”，相关部门多次重申小产权房不得登记发证。但即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。许多人开始疑问，这是不是意味着小产权房会“合法化”？一直处于“走钢丝”的小产权房是否迎来转机？

分布广 数量大

在北京市昌平区沙河镇，沿着定泗公路两旁密密麻麻分布着许多小产权房小区，因价格低廉环境优美而“闻名”京城。都知道小产权房违规没保障，但还是有不少人“涉险”购买。“北漂”多年的朱飞2010年买了小产权房，他说，像他这一群体买小产权房的人多了，他附近几个小区都住满了，“政府不可能都拆吧”。

与朱飞的期待不同，更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“将来会不会被，或者要求补交土地出让金差价？”

据记者调查，从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房，主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域，还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目，总建筑面积约381万平方米，涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。

中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会的数据显示，1995年- 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

新条例不涉及小产权房

多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。

“小产权”提示我们，“解放小产权，建设大市场”是“打破垄断，稳定房价”的重大举措之一

据媒体报道，3月12日，北京市建委“购房风险提示”说：对“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋都不要买。此类房屋无产权保障，不具备房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的过户手续。从法律层面上来看，此类住房是不受保护的。但目前北京“小产权”楼盘销售相当活跃，销售价格相当低。某小区一期已全部售完，现在开始售第二期。“小产权产销两旺”恰恰给我们“提示”了房地产业的大希望。

“小产权”应尽快合法化，消除社会和法律的重大隐患。且不说全国，仅北京郊区目前估计已有数十亿元的“小产权”住房，占现销楼盘的18%，而且还在快速发展。卖得合法，买得就合法，况且都是乡镇政府所为。如果不合法，为什么允许他们建，允许他们卖？如此重大的社会问题、经济问题，简单地讲“取缔”、“封杀”、“拆了没商量”这类威胁恐吓的话是不负责任的，笔者认为政府官员最好不要用开发商的口气讲话，以免惹来嫌疑。

新颁布的《物权法》已经为“小产权合法化”留出了空间，应当尽快实施。“小产权合法化”不仅是小产权的唯一出路，也是房地产业的一大出路。农民与开发商享有同等的法律地位和发展权利，农民建的房应当与开发商建的房“统一房产证”，受《物权法》同等保护。只有这样才符合中央“多措并举，共建共享，以人为本，促进和谐”的思想方针。

“小产权，大举措”，全民共建房地产大市场。“土地”的所有者是国家，农民和居民都是国家的公民，对土地应当享有同等的“使用权”。而且在农民的土地上农民应当优先，本不应该存在“大、小产权”之分。

“向老百姓提供规格、价格合适的住房”是我们发展房地产业的出发点和立足点。“单位建房”和“农民建房”都是被“垄断”逼出来的。“小产权”提示我们，“解放小产权，建设大市场”是“打破垄断，稳定房价”的重大举措之一。“提示”中所说的“小产权”、“产销两旺”不正是我们苦苦寻求的“好市场”、“大市场”吗？国家制定科学严格的运营规则，打破少数开发商的垄断，允许农民依法从事房地产经营。不用逼，不用求，房价自然降下来，而且会降到“稳定合理的水平”。“房地产大市场”不但不是有损于而是大大有利于“银行贷款”、“农民就业”等47个行业的兴旺发达。除了少数开发商，普天之下，皆大欢喜。

“小产权转正”有利于社会主义新农村建设和社会发展。中国发展的美好未来是从农业大国向工业大国转变。无论城市还是农村，巨大的住房需求必将长期存在，城郊乡镇必然成为一个庞大的房地产市场，也必将给社会主义新农村建设展现一个广阔的发展空间。

法律应当为百姓生计和社会发展服务。多年来开发商从政府那里拿到权，从银行那里拿到钱，从农民那里拿到土地，建什么房，卖什么价都由自己说了算。“国六条”、“国八条”收效甚微，全国人民只围着几个开发商转，低三下四地企求他们降价，无异于与虎谋皮。很明显，“稳定房价”不是能不能，而是想不想的问题。房地产业要真正走出困境，就要讲科学发展和公平正义，尽早调整国家的相关法律和政策，统一规范房地产市场“准入资质条件”，严格准确把握土地审批权。只有这样，才能建设一个健康、庞大的房地产市场。（作者系中国国旅咨询开发公司副总经理）

提要中国政府网2008年1月8日公布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，再次强调不允许城镇居民购买小产权房。通知重申农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并强调单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。本文就小产权房的产生、原因和去向进行分析，并提出建议。

关键词：小产权房；产生；原因；去向

中图分类号：F293.3文献标识码：A

一、小产权房的含义及现状

（一）约定俗成的定义。产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。房产权本来不分大小，只用一种定义的，但是由于我国的一些特色，形成了社会上的一些约定俗成的说法，不同情况下对“大产权”和“小产权”有不同的解释：

第一种：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对来讲，发展商的产权大，购房者的产权小。

第二种：国家发的产权证叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，乡镇发证书的房产实际上没有真正的产权，这种产权没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三种：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要再交土地出让金的叫“小产权”。按这种解释，普通的商品房就是“大产权”房。经济使用房就是“小产权”房。

对小产权房“不要再心存幻想”，北京市副市长陈刚在北京两会期间说的一句话，打碎了购房者和投资客对于小产权房有望转正的憧憬。

《财经国家周刊》记者获悉，在陈刚上述表态的背后，是近期最高决策层对于小产权房新增建设的“零容忍”。

国土资源部（以下简称“国土部”）内部一位负责人表示，11月底，国土部和住建部联合《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》之前，决策层要求国土部在半年时间内，彻底遏制住小产权房的新增。

1月21日，北京市人大代表、国土资源部执法监察局局长李建勤在北京市人代会上透露，国土部将针对小产权房采取“先止血，后疗伤”的原则。当前要坚决拆除一批，坚决查处一批，对地方政府支持、默许甚至纵容小产权房的责任人，要问责一批。

“先止血”

此次两部委重拳出击严控小产权房的新增，源于两个月前小产权房的死灰复燃之势。

在十八届三中全会召开之前，国务院发展研究中心率先向社会公开了其向全会提交的“383”改革方案总报告全文。报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

报告发出后，小产权房有望转正的报道一阵喧嚣。“北京小产权房月涨千元”、“深圳买小产权房像买菜”等消息迅速蔓延，多地小产权房新建呈死灰复燃之势。

[摘要]小产权房是目前农村土地中最具有争议的法律问题。小产权房在全国之整体发展态势，其深远影响不得不引起政府及社会各层的高度重视和关注。本论文认为我国小产权房出现和存在是因为时下城市商品房价格居高不下、农村地产市场巨大的利益所趋、城乡二元土地管理制度所致以及城市自然发展过程中必然出现的产物。

[关键词]小产权房 土地管理制度 房产利益

一、小产权房的概念

时展到21世纪，对于农村土地，最热的争议点莫过于小产权房的问题。其实小产权房并非法学术语，现行法律法规也未曾正式使用，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。关于小产权房，目前通行的概念主要有三种。第一种：小产权是针对开发商所拥有的初始产权而言。商品房在建成之后售出之前，开发商享有的商品房产权叫大产权，购房人购买商品房之后取得的产权是从这种大产权中分离出来的，故称为小产权。第二种：产权大小是按照房屋再转让时是否要缴纳土地出让金来区分的。不再缴纳土地出让金的叫大产权，还需要补交土地出让金的叫小产权。这样，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种：产权大小按照产权证的颁发机关来区分。国家房管部门发放产权证的商品房是大产权，乡镇政府颁发产权证的房屋是小产权ⅰ。从我国目前的法律法规来看，第一和第二两种情形下的小产权房都是合法的。而第三种情形的小产权房合法与否是目前争论的焦点问题，本论文所说的小产权房均指第三种小产权房。因此本论文中的小产权房是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋产权属证书的房屋。这种房屋产权证书没有国家房管部门盖章，仅有乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属，故称为小产权。这里的“小”是指产权不完整或者说产权有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。

案例1：1999年12月，上海浦东新区龚路镇龚丰村农民杨某，将自己的两层私房以12万元的价格卖给本市市民陈某。2006年，杨某向法院要求法院解除房屋买卖合同，愿意如数返还陈某的购房款。但是法院依据诚实信用原则认为原被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人自愿、公平、等价有偿基础上所为的真实意思表示，认为房屋买卖合同有效。2008年重审时仍然维持初判。

案例2：画家李某2002年在北京通州宋庄镇辛村店村以4.5万元的价格买下了当地农民马某的房屋及院落。2006年底，马某诉请法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判决该房屋买卖协议无效，马某可以收回房屋，但向李某支付18万多元的房屋补偿款。

以上案例中的房屋买卖事实一样，但产生的法律效力却截然不同。这就是当今的热点问题——最具有争议性的小产权房。

二、小产权房的现状

摘要:国家不颁发产权证的,仅由乡镇政府城乡建设委或村委会颁发产权证书的叫做“小产权房”。小产权房的特点在于没有政府房产管理部门颁发的房产证、我国现行法律不允许其对外销售、转让时易引起权属纠纷

关键词:房屋产权 小产权房 大产权房

中图分类号: 文献标识码:A文章编号:1005-5312(2009)15-

一、小产权房的概念

房屋的产权本来不分大小,只是近年来在房地产开发和商品房买卖中,由于购房者所得到房产证的发放主体不同或房产证的接受对象不同,社会上流行起大、小产权房屋一些说法,但是,到底什么是“大产权房”、什么是“小产权房”,目前有三种说法:

第一种说法认为,开发商对所开发的房屋拥有的产权叫“大产权”,购房人拥有的区分所有的产权叫“小产权”。

第二种说法认为,购房人所购买的房屋在转让时不用再缴纳土地出让金的叫做“大产权房”,转让时要补缴土地出让金的叫“小产权房”,普通商品房就是“大产权房”,经济适用房就是“小产权房”。

第三种说法认为,国家颁发房屋产权证的叫“大产权房”,这种房屋由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税,由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。国家不颁发产权证的,仅由乡镇政府城乡建设委或村委会颁发产权证书的叫做“小产权房”。这种房屋是在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书。这种房屋权属证书没有政府房管部门盖章,仅有当地乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属。由于第一、二种说法的房产证最终都要办理国家正式的房产证,一般不会出现权属争议,所以,本文所讨论的小产权房为第三种说法所指的“小产权房”。

近一个月来，在北京市昌平区和通州区，河北石家庄等地，众多的小产权房项目在工程车铁臂下被夷为平地，现场一片废墟。在昌平区南部小产权房集中的地区，几乎每个小产权房项目现场都张挂着“禁止建设小产权房”的红色条幅。北京市国土局昌平分局还印发了11万份宣传品在重点地区、主要路口向潜在购房人进行宣传。

2013年12月27日，北京市召开专门会议，表示将在2014年出“狠招”治理小产权房，对历史项目分类研究处理。同时进一步向区县政府施压，拟对小产权房“重灾区”暂缓拨付土地出让政府收益，并暂停土地一级开发。

十八届三中全会后，国有土地和集体经营性建设用地“同地同权”的改革方向明确，集体土地入市的口子似要打开，与之密切关联的小产权房问题也备受关注。

在三中全会召开前后的一个月内，嗅到政策信息的小产权房市场反应强烈，北京市的小产权房价每平方米增长了1000元以上。

不过，道路的曲折在全会召开后不到一个月就呈现出来。11月22日，国土部和住建部了关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。随后，一轮整治行动迅速铺开，小产权房问题的处理形势从暖春进入寒冬。

“十八届三中全会的决定，有些现在就可以实施，有些则可能需要进行机构调整，还有一些则可能需要一个较长过程。”中国土地学会副理事长黄小虎说。这其中，对于小产权房问题的处理就属于后者。

学界普遍认为，十八届三中全会已经明确方向，小产权房问题终将在建立城乡统一的建设用地市场、实现集体土地和国有土地“同权同价”的大背景下获得解决，但具体政策路径尚需时日。“在这种情况下，两部委出台政策挡一挡也是必要的，防止各地小产权房建设一哄而起。”黄小虎说。

全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为，在思路和细化政策出来之前，若大规模进行小产权房建设，“相当于给改革出难题”。 小产权房困境

［摘要］近年来，随着城市的迅速扩张、房价的疯狂上涨，一种新型的房地产形式―小产权房得到了迅速的发展。小产权房的出现虽然有其合理的一面，但是其产生的问题也层出不穷。本文以小产权房产生原因和造成的影响为切入点，提出解决小产权房问题的探讨性建议。

［关键词］ 小产权房原因对策

近些年，关于小产权房问题的争论层出不穷，国土资源部也频频出面来遏制小产权房问题。但是由于小产权房本身存在的争议，这一问题并未得到真正的解决。

所谓小产权房，是指未经法定的征地和审批等程序，由村集体组织（或联合开发商）或村民在集体土地上建设并出售或出租的房屋。小产权房是相对于大产权房出现的概念，小产权并没有真正的产权，不能获得由国家建设部门颁发的房屋产权证书，只能得到由乡镇政府或村委会颁发的产权证书，所以称之为小产权。

一般来讲，小产权房具有以下几方面的特征：（1）小产权房是建在集体所有土地之上；（2）小产权房是用于出售或出租的房屋；（3）小产权房没有国家建设部门颁发的产权证书；（4）小产权房的供给主体是乡镇和村委会。

一、小产权房产生的原因

小产权房问题是一个综合性的社会问题，其产生原因是多种多样的。本文主要认为：城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因，商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因，相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因。

1.城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因