物业管理费范文精选

物业管理费是指物业管理人为了实现其职能，凭借有关法律法规的规定，根据对物业管理的全部活动(提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和劳动消耗)所需的成本，通过科学测算编制出来的费用标准。由业主或非业主使用人定期向物业管理企业交纳并由物业管理企业按物业管理活动的构成内容使用的费用。

物业管理费概述

一、物业管理费的发展沿革及现状

由于地区间经济发展和物业管理发展的不平衡，各地现行的物业管理费政策和标准亦有所不同，就全国总体而言，物业管理费的编制和政策管理的历史发展大体分为三个阶段，即摸索参照阶段、总结探讨阶段、理性发展阶段。

摸索参照阶段始于20世纪80年代初。当时以深圳及珠江三角洲等沿海地区率先由香港、新加坡引进了新型的物业管理，面对如何收费，物业管理费标准怎样确定的问题，深圳依据当时特区开办初期政府在价格管理及工资标准方面“低于香港，高于内地”的原则性规定，在内地没有物业管理费标准的情况下，比照了原来福利分房政策时期的租金标准。其它沿海地区亦使用了类似的参照办法，从而使我国的物业管理费标准从一开始就以一个较低的标准产生。同时在具体的小区、楼盘的项目上亦形成了在低标准基础上的参照和借鉴，使得这种较低的起点和标准比较普遍地固定下来。这对后来物业管理的发展带来了一定的消极影响。

20世纪90年代前半期为总结探讨阶段。这一阶段由于各类物业管理的收费标准存在着很大的差异，有的同类型的物业的管理费标准亦相差很大，甚至由于管理费方面的问题，给业主和物业管理企业带来了矛盾，以至于对行业的发展所带来的影响也越来越明显。因此，这一阶段从企业自身到政府主管部门，对如何确定物业管理费的标准的讨论比较多，有的对管理费标准的现状做了较全面的调查，有的对如何确定管理费标准提出了自己的见解。最后形成了以全成本核算为主要内容的物业管理费编制思路。

20世纪90年代中期以来物业管理费的发展进入了理性发展阶段，这一阶段对物业管理费进行了较为深入而广泛的研究，一些地区的房地产和价格管理主管部门开展了相应的调查研究。国家计委、建设部于1996年2月9日颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，对全国的物业管理收费的基本原则做出了指导性规定。深圳在物业管理费测算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地产和价格主管部门在1994、1996、1997年连续三次组织了较大规模的、系统的物业管理费的调研、测算活动，最后以低于社会平均成本的取费思路，以全成本核算为主要内容，以分类管理为主要手段，于1997年11月份出台了国内第一个物业管理服务费分类指导标准。从此，物业管理费的编制，测算及价格管理进入了比较理性和有序的阶段。

物业管理服务费分类指导政策的确立和实施，在物业管理费价格管理方面起到了关键性的推动作用，也使物业管理收费向更为理性的发展和市场化价格管理阶段迈出了重要的一步。

第一条为规范本市物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及房屋产权人（以下简称产权人）和房屋使用人（以下简称使用人）的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家计委、建设部《**住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和《**市物业管理办法》的有关规定，制定本办法（以下简称办法）。

第二条本办法适用于本市经工商行政管理机关登记注册，并取得物业管理资质等级证书的物业管理单位对城镇住宅小区、公寓、别墅、商住楼、写字楼、商场、厂房以及住宅小区内停车楼、场（库）等提供社会化、专业化物业管理服务的收费。

第三条**市物价局是全市物业管理服务收费的主管机关，区、县（自治县、市）物价部门是本辖区范围内物业管理服务收费的管理机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的指导和监督。

第四条**市物价局与区、县（自治县、市）物价部门对物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。**市物价局的管理职责是：

（一）制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定；

（二）制定全市物业管理服务收费价格水平；

（三）办理一、二级物业管理单位的物业管理服务收费标准的审批手续；

（四）调解由**市物价局审批的物业管理单位与产权人、使用人之间的收费纠纷。

一、物业管理消费意识上的问题

购买住房作为投资和消费已被人们普遍认可，但购买住房后的物业管理作为消费则尚未被人们认识。一般都认为。花钱买房无非有两种意义，一是投资，二是消费。总之，我的钱已花完了，房子已经归了我。这种认识把房屋交易行为的终结作为投资增值的开始和消费行为的结束。就连当前在政策理论中把住房建设作为经济增长点和把住宅商品化作为消费增长点的两点论中也只是把住房消费归结到住房交易环节上。在这种认识的基础上，很多人表现为对物业管理的不理解，十之五六会说“房子都是我的了，还给你交什么管理费”。甚至在物业管理发育非常成熟的深圳，除了购买商品房的业主不管愿意不愿意，理解不理解都要交纳管理费外，所有政府开发的福利、微利商品房的管理费都没有能够达到最低的管理运作成木标准。

其实，房屋被购买后，其消费过程并没有结束，它不象一般消费商品在购买后很快被消费掉了，也不象一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐消亡。而住房作为耐用不动产其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程申具有自身需要维护保养的特点，又有它的主人(物业所有权和物业使用权人)不断接受服务(特殊商品)的需求。同时它还具有美化环境和装点城市的功能。这都需要进行一种长期的、不间断的再投入即长期的消费过程。这个过程就构成了一种特殊的不动产消费形式——物业管理消费。

然而，这种看似简单的观点和道理，在从计划经济制下走过来的我国消费者的心理上和认识上都是较难于下转变的。所以，笔者认为有必要对此进行剖析，并力树立物业管理消费理论，提高全民物业管理消费成本意识。

二．物业管理消费意识障碍的原因

造成这一问题认识不清的原因主要有以下三点：第一我国长期以来实行的是福利性低房租的住房福利保障体。大部分住房的产权是国家或单位的，称为公产房。形威住房者无权属意识和房子有了问题公家管的传统定势。就使现在有些人自然存在“原来住公家的房我都不管，在住自己的房更没有理由给你交钱”的错误认识。第二、长期的计划体制下，我国实行的是低收入、多就业的低资政策，同时又由于在住房方面实行的是福利性实物分制度，工资结构中没有住房消费结构。虽然实行房改以来，工资结构中有了住房补贴。但它主要是用于房改中的购J提租和建立住房公积金等，而仍然没有用于物业管理灌的结构。所以，人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工收入中计算或计划用于物业管理的消费费用，以至于无从口袋拿钱难的情况。第三，深圳(以物业管理发育比好的城市为例)虽然市场经济的基础要好上一些，但它必竟是从计划经济体制的大环境中脱胎出来的。所以，政府对所开发的福利商品房和微利商品房一直是在进行哟行为的补贴(指提供商品经营用房、社区活动设施、半经营性停车场及纳税补贴措施等)的基础上实行强制性带福利色彩的低管理费政策。由于上述补贴属于暗补形式，使得这部分住房消费者既感受不到政府的补贴，还认为这种低标准管理费是应该的。于此，可以看出，即使在深圳这个物业管理发育比较成熟、市场经济比较发达、人们的商品意识比较强烈的地区，人们对物业管理的观念还是比较模糊，物业管理消费的意识也还不太明确。

;三．对物业管理消费问题的分析

有观点认为：如果说农民最根本的保障是生产资料一一土地的话，城市居民最根本的保障就是生活资料和投资品——住房。住房作为生活资料和投资品存在两方面的含义。其一是说住房作为不动产既可以自用，又可以增值；其二是说自己不用，通过出租和自然保值实现增值的作用。它们的核心是体现价值和使用价值。那么，住房作为消费品，除了具有上述价值和使用价值外，作为耐用不动产在使用周期内还有个再投入的问题。这是因为在购买住房时所投入的资本是购买了该房屋使用前的包括卖方利润在内的总成本，而购买房屋后再投入的用途，除了对房屋进行二次装修外，基木上全部是物业管理方面的开支，主要包括：房屋保养、设备维护、环境美化、清洁卫生、维持秩序及对业主住户)的其它服务等。

第一章总则

第一条为规范物业收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《国家发改委、建设部关于印发物业服务管理办法的通知》（发改价格〔**3〕1864号）及省政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔**4〕92号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市城市规划区范围内，物业管理企业向业主或物业使用人提供物业服务的收费。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理。

第二章物业服务收费的种类和方式

摘要：物业管理公司是以为业主提供优质服务而得以生存壮大的服务性行业，管理费用是物业管理公司开展各项工作的最重要物质保障。但是长期以来，物业管理费用的收取工作也是困扰广大物业管理企业及业主的头疼问题。围绕管理费用的收与不收、怎么收、收多少、值不值等问题直接造成了物业管理公司与业主群体的矛盾不断升级，双方各执一词，互不妥协。本文重点谈谈如何加强物业管理费用有效管理，如何进一步加强对费用的有效征收，以供参考。

关键词：物业公司；物业费用；收费问题

中图分类号：C93-0 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01

一、物业管理费用收费难原因分析

首先，服务态度不满意导致业主不愿意支付相应管理费用，物业管理公司是专门向业主提供物业管理服务的企业，服务既是公司的工作内容，也是业主与物业管理公司产生交集的唯一途径。管理服务质量不过关，管理费却照收不误，当然会引起业主的不满，造成故意拖欠问题严重。

其次，物业管理公司自身对费用收取的项目、细则、使用途径、管理效果等未能进行明确规定，业主只知道物业管理公司整天收钱，却看不到管理费的具体用处，这种信息沟通不畅导致许多业主心生疑惑，不愿意主动配合费用收取。再次，物业管理公司也存在一定程度的流动性，许多物业管理公司都遇到过上一家物业因为管理失误而遗留的许多问题业主却要求新的物业管理公司一力承担，如果未能达到满意效果，则会迁怒与新的物业管理公司，导致正常费用的收取工作阻碍重重。

二、加强物业管理收费管理质量的思考

（一）积极的沟通与宣传

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

摘 要 本系统是小区设计开发的在线小区物业收费系统，来研究基于模式的B/S网上物业收费管理的实现，采用的是+SQL2005模式的电子平台。物业作为一种不动产资源，其管理问题一直都是人们所关心的问题，特别是小区业主。但是，这其中涉及的信息处理量过于大，一直没有适合的信息管理系统。然而，现在计算机技术和网络推广已经得到了很好的发展，引进计算机及网络技术，将使小区物业的收费管理水平得到大幅提升。

关键词 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

各区、县级市物价局，市属有关单位：

为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、原国家计委《关于商品和服务实行明码标价的规定》（*年第8号令）和国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》，结合我市实际，现就加强物业服务收费明码标价管理的有关问题通知如下：

一、物业服务企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当实行明码标价。

二、明码标价应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，物业服务企业须将物业服务标准通过公示栏、标价牌、手册等方式向业主公示，并在经营场所或收费地点的醒目位置公开标示价格和服务收费标准。

三、物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费项目、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准、收费依据、价格举报电话12358等。

实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

四、物业服务收费标价牌实行两色标价牌制度。属于政府指导价的物业服务收费使用绿色的《*市物业服务收费标价牌（样式）》（见附件1）；属于市场调节价的物业服务收费使用黄色的《*市物业服务收费标价牌（样式）》（见附件2）。

各物业服务企业可通过《*价格信息网》下载标价牌式样，也可以按照本通知规定的格式和内容自行制作。

任何一个国家或民族，在其崛起之时，有竞争加剧，有荣耀激发，当然也离不开有弊端倒逼，陋习反推。弊端与陋习是一对野蛮的“孪生兄弟”，顽劣难除，物业管理与物业收费中，便屡屡碰到这样的尴尬。

以最近的香山美邸“退管事件”为例，因为开发商遗留等问题，在长达2年多的时间里，小区的物业费收取率不到40%。2016年8月21日，小区物业企业无以为继，启动退管程序，公告全体业主，进入为期3个月的过渡期。9月30日，5户业主代表到物业公司询问相关原由后，对物业公司的“退管行为”表示理解，并对前期物业阶段的管理表示肯定；10月1日，物业公司在保证基本生活维持的基础上，对部分无力维修的隐患电梯实行单梯停运；小区三十几户业主集体，要求政府解决开发商遗留问题，成立临时业委会。类似情况在我市的上林华庭、南苑尚都、金钟小区、居敬小区等也有不同苗头。

一时间，温顺的“小绵羊”怎么变得如此不听话了？一时间，政府对物业小区的管理压力骤增。

按道理说，开发商的破产，对物业企业而言，是一场悲哀。但桥归桥，路归路，业主以拒缴物业费对抗开发商遗留问题，确实是板子打错了地方。因为，开发商与物业企业是不同的责任主体，没必要搞无辜的“株连”。

一般情况下，一个10万O的小区，必须要维持在85%-90%的收费率，才能维持物业企业的生存。但现实是，根据2013年、2014年、2015年连续三年统计，我市的物业企业平均物业费收取率为73%、81%、81.5%，始终处于“警戒线”以下水平。

业主以拒缴物业费相对抗，无疑是“细胞自噬”，实是两败俱伤的结局。1户、2户不缴物业费，无伤根本；10户、20户，仍属蚁穴可补；100、200户，则如泻洪之堤，小区全毁。物业欠费，孰之过，谁之痛？是物业之殇，也是社会之痛！

现代物业管理制度，与现代城市生活密切相连，是现代住房制度的重要特征。因为物业消费一半是为了自己，一半是为了他人；一半是为了住房保值，一半是为了住房增值。明明合同约定了的物业收费，却难如上青天。为何？

一是源于根深蒂固的社会陋习。我们的社会既缺少对个人隐私的尊重，又缺少公德意识，也就没有公私之分。于是，大家把物业小区当成自己的“私人领地”，这样矛盾就出来了。小区内任意停车、顺手高空抛物、随意丢弃垃圾、违规饲养宠物、私搭乱建，违法装修等屡禁不止。就连业主与业主间的矛盾都要物业公司调解。于是，物业企业成了“风箱里的老鼠，两头受气”。

一、物业费请求权主体的重构：业主大会和物业服务企业

1.交纳物业费是业主的法定义务，业主大会对业主享有法定的物业费请求权。

由于建筑物区分所有的存在，需要有专人或者企业为业主共有部分提供维护，为整个物业管理区域内的安全与卫生提供服务。业主享有使用业主共有部分的权利，享受物业管理区域的舒适、卫生与安全的时候就必须承担交纳物业费的义务。履行交纳物业费的义务不仅关系到业主自身利益，也是整个物业管理区域内全体业主的公共利益的需要。为了维护物业管理区域内的公共利益，我国《物权法》第七十二条明确规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。

交纳物业费是业主的法定义务，业主不能以不享受权利，而拒绝履行该义务。虽然《物权法》和《物业管理条例》中，明确规定了交纳物业费是业主的法定义务，但并没有规定业主向谁履行该法定义务。目前理论上和实践中，都认为业主应当向物业服务的提供者——物业服务企业交纳物业费。此种认识有待商榷。首先，业主交纳物业费不仅仅是为了业主个人的利益，更是物业管理区域内全体业主的公共利益的需要，业主应当向代表业主公共利益的主体——业主大会履行该法定义务；其次，法律不能在没有任何关系的不同的主体之间强制设立权利义务关系。因为法定义务是根据国家制定的法律所规定的必须做出一定行为或不得做出一定行为的约束。最后，物业服务是全体业主为了物业管理区域内的公共利益组成一个整体而向物业服务企业购买的，因此就必须有代表全体业主利益的团体与物业服务企业进行磋商，签订物业服务合同，明确各自的权利义务。

2.业主大会在物业管理活动中具有主体资格，物业服务公司享有对业主大会约定的物业费请求权。

业主大会的法律地位问题，法律中没有明确的规定，传统的民事主体理论认为，民事主体,是指参加民事法律关系,享受民事权利并承担民事义务的人.这类主体的特征就在于他们的独立性（:1）意志独立（。2）财产独立（。3）责任自负。首先，业主大会虽然是全体业主组成的会议体形式，业主大会的决议往往是通过业主投票的形式形成的，并由业主委员会负责执行；其次，《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会决定筹集和使用专项维修基金，此专项基金即独立于业主，而归业主大会秉持为业主利益服务的原则进行使用和支配，此乃构成业主大会财产独立的基础之一，另业主交给业主大会的物业费亦是属于业主大会独立的财产，因此业主大会的财产独立；最后，业主大会能够以其独立的财产承担相应的责任。其承担责任的方式往往表现为向物业服务企业支付物业费、向工程单位支付维修费等行为。由此，业主大会应具有独立的法律地位，享有民事主体资格。

二、物业费请求权二元主体结构的合理性分析

1.理顺合同法律关系，回归物业服务合同的本源。