物业服务合同范文精选

甲方：────────；

法定代表人：────；

住所地：───────；

邮编：────────。

乙方：────────；

法定代表人：─────；

住所地：────────；

邮编：────────；

甲方（业主大会）：_________

组织名称：_________

业主委员会代表人：_________

地址：_________

联系电话：_________

乙方（物业管理企业）：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

甲方：_________；

法定代表人：_________；

住所地：_________；

邮编：_________；

乙方：_________；

法定代表人：_________；

住所地：_________；

邮编：_________；

随着物业管理这一新行业的恢复和发展，在房地产开发企业或业主委员会（业主）与物业管理企业之间产生了一种新型的民事法律关系，这种民事法律关系是建立在物业服务合同基础之上的。物业服务合同是物业管理企业进行物业管理活动的主要依据，是物业管理活动中服务者与被服务者、聘方与被聘方之间建立物业管理法律关系的一个重要文件。

一、物业服务合同的含义

所谓物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业管理企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议。依照法律与物业服务合同而在房地产开发企业或业主委员会与物业管理企业之间形成的是物业管理法律关系。这种法律关系虽然含有“管理”一词，但绝非公法意义上的“管理”，它实质上应当是一种民事法律关系，这与以福利性和无偿性为特征、以行政辖区与产业系统为划分依据、以房管所为主导的传统的城镇房产管理关系有着明显的不同。

二、物业服务合同的特征

根据一般合同法原理与物业管理实践，物业服务合同具有以下特征：

（一）物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同。双务性是指物业服务合同双方当事人依合同都须承担一定的法律义务，一方依合同享有的权利恰好是对方承担的义务；有偿性是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价；诺成性是指当双方当事人的意思表示一致时物业服务合同即告成立；要式是指依法律或行政法规的规定，物业服务合同应当采取一定形式或履行一定程序。物业服务合同是要式合同主要体现在两个方面：其一，双方当事人意思表示一致并签订书面的物业服务合同。合同采用书面形式对稳定和证明双方当事人的权利义务关系、发生纠纷时的举证都具有重要作用；其二，物业服务合同签订后，双方当事人还须到房地产行政主管部门办理备案手续。

（二）物业服务合同所涉及的服务内容具有综合性。物业服务合同是以为特定业主及业主自治团体即业主委员会处理物业管理事务为目的而签订的合同。物业管理事务具有综合性，涉及到的事务不是某一项，而是多项，如小区的绿化、环境卫生、消防、治安、车辆管理、公共设施的运行及维护、信息服务、代收代缴费用（水费、电费、煤气费、取暖费等）以及特约服务等事项。整个物业管理与服务的过程具有整体性、连续性，因而单一服务合同（如保管等）是不能称为物业服务合同的。

（三）物业服务合同的内容必须是合法的。物业服务合同的内容应当体现当事人双方权利、义务关系的平等，任何一方当事人都不得把自己的意志强加给对方当事人，不得利用自己的优势损害对方当事人的合法权益。合同的内容不得同《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《物业管理条例》等与物业管理有关的现行法律法规相抵触，也不得违公序良俗，否则，将得不到法律的保护。

成都市工商行政管理局监制

成都市房产管理局编制

前期物业服务合同使用说明

1.本合同为示范文本（试行），适用于本市行政区域内各类物业管理活动。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。

2.本示范文本（试行）中下列词语的定义是：

（1）业主，是指不动产登记簿上记载的所有权人。

（2）使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。

（3）物业买受人，是指物业出售合同中确定的房屋购买人。

甲方：_________业主大会

执行机构：_________业主委员会，负责人：_________

乙方：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

资质等级：_________

证书编号：_________

根据有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方为_________（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。

物业服务合同性质问题是仍有探究余地的学理性问题。已有的学说及立法文件尽管就其属性有多种解读，从不同侧面阐释其内在本质与外部特征，但仍没有得出颇为一致的共识。因此，我们有必要对这个争议性题目再加解读，揭示其本质，从而为全面强化物业管理领域立法制度建设提供理论支撑，为和谐社会建设增加必要的制度设计，为纠纷解决机制构建强大的法理支持。

一、物业服务合同性质之争

2003年国务院了《物业管理条例》，该条例第35条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫恒和相关秩序的活动”。就上述法律文件所使用文字分析，物业服务合同(准确称呼应为“物业管理服务合同”)关系是典型的提供服务的商事法律关系，依照订立的合同约定双方基本的权利义务与责任，书面合同的约定事项包括“物业管理事项、服务质量、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容”①，形成了提供服务的经济关系特征。那么，它到底属于什么性质呢?学者们有不同的说法，概括为四种，即委托合同说、服务合同说、混合合同说和独立合同说。上述各种学者的观点，都从不同的侧面分析了物业服务合同的性质，形成了具有分歧的主张，由于难以形成共识，使司法机关也难以确定如何采纳，他们只是坚持说既然《物权法》已经对此合同有明确规定，其作为有名合同的一种，物业服务企业与业主或者业主委员会之间，形成的无疑是一种民事合同关系。我们认为，将物业服务合同定性为独立合同更符合其本质特征与现行法律的立法精神。

二、物业服务合同定性为独立合同之辩

我们从我国现行制度设计的基本框架与内容出发，总结出物业服务合同之性质。

1．服务事项的专业性。《物业管理条例》中规定的物业管理区域内的服务管理事务，涉及诸多的领域，包括供水、供电、供气、供热、通信、有线电视设施的维护与管理，治安、环保、物业装饰装修、道路维修与养护，对于公共建筑部分的维修与养护，以及规范业主的影响公共利益行为等，工作职责范围广泛，服务事项细致复杂，故法律才要求“采用新技术、新方法，依赖科技进步提高物业管理和服务水平”(《物业管理条例》第4条)，而系统科学管理是提高现代服务水平，实现合同目的，达到经济效益指标的基本手段。

2．独立人格性。物业服务合同不能被解释为委托合同，我们持这种观点的理由就是，受托人以委托人的名义和费用处理委托事务，处理受托事务的后果直接归委托人承受。这一点是委托合同与行纪合同、承揽合同、居间合同等合同的重要区别。反观物业服务合同，物业服务企业订立合同后，作为合同一方的当事人，要以其企业独立人格与民事主体身份对内与对外从事管理服务。对内场合，业主如逾期不交纳物业费用，物业服务企业可以向人民法院。①对外场合，非本物业管理区域内的组织和个人，有危害业主和公共利益出现，物业服务企业有权向行政主管部门举报，或者向人民法法院，制止违法行为，维护业主和公共财产利益。由此可见，独立人格构成了与委托合同的区别。

3．服务职责具有公益性。这种公益性又可以理解为公共性。法律中规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。②这里，破坏物业管理区域内的环境不光会影响到本小区的全体业主，甚至会波及到所在行政区域更加广泛的居民，故这种给予制止的职责就明显具有公益性，远远超出合同双方当事人利益的狭隘的范畴。我国台湾地区立法中，也强调公共大厦管理负责人(相当于我们的物业公司)于公寓大厦严重毁损、倾颓或朽坏，有危害公共安全之虞者，但区分所有权人不同意重建，又不出让所有权的场合，有权诉请法院命区分所有权人出让其所有权。这里的“区分所有权人”就是我们的所讲的业主，他们拒不转让的行为，并没有危及到物业公司的利益，为何要授权物业公司诉请其服从大局呢?公共利益所需为最合理的解释。要求在物业管理区内开展文化教育、医疗卫生、体育健康、计划生育等社区服务活动，以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，物业服务企业应当给予协助配合，③要求物业服务企业协助公安机关做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，④并不是物业服务合同双方当事人直接经济利益的相关义务，而是出于公共利益角度而施加的责任。

委托方XX业主委员会

代表人：

地址；

联系电话：________

受委托方：________

代表人：________

注册地址：________

联系电话：________

甲方：────────；

法定代表人：────；

住所地：───────；

邮编：────────。

乙方：────────；

法定代表人：─────；

住所地：────────；

邮编：────────；

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方 （以下简称甲方）

名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

受委托方（以下简称乙方）：