无房证明范文精选

为进一步推进我市房屋登记发证工作，妥善处理房屋登记历史遗留问题，切实保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国房地产管理法》、建设部《房屋登记办法》和《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》等有关法律、法规及政策规定，结合我市实际，现就处理房屋登记历史遗留有关问题提出以下意见：

一、凡本市规划区范围内2003年7月1日前建成的，因房屋登记申请资料不全或其他原因导致无法按照现行法律、法规和登记要求进行房屋登记的各类房屋，均适用本实施意见。

二、1991年7月28日（《省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》实施日）前已完工的建设项目，对具备合法土地使用权证或土地来源证明，经公告无异议或者异议不成立的，房屋登记部门可以办理房屋登记。

三、1991年7月28日至2003年7月1日期间建成的房屋，虽土地来源合法，但已建房屋与规划批准项目、内容不一致的，由相关部门审核后，经公告无异议或者异议不成立的，房屋登记部门可以办理房屋登记。

四、联建房屋办理登记时，原则上应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则。若土地使用权证与规划许可证名称不一致的，由联建各方协商申请登记，并出具书面具结，经公告无异议或者异议不成立的，房屋登记部门可按土地使用权人办理房屋登记。

五、商品房及单位自建房屋办理房屋登记时，应提交房屋竣工验收备案表和房屋已竣工的证明；对2000年2月1日国务院《建设工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》实施前竣工的房屋，尚未办理房屋竣工验收手续的，可由房屋建设方提供房屋竣工合格证明，经住房和建设主管部门审核后，房屋登记部门可以办理房屋登记。

六、2000年2月1日至2003年7月1日期间竣工的房屋，建设单位可向房屋质量监督部门申请补办房屋竣工验收资料，也可向同级房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定，经鉴定为合格房屋的，房屋登记部门可以办理房屋登记。2003年7月1日前已竣工的个人自建房屋经房屋权利人出具房屋已竣工的证明，房屋登记部门可以办理房屋登记。

七、集资建房、房改房登记历史遗留问题处理应按照有关房改政策办理，对符合出售条件的公有住房（房改房、集资房），无论现住房户是否属于原产权单位职工，如已按照房改政策规定办理了房改手续并取得个人住房产权证明书的，房屋登记部门可以办理房屋登记。

按照市政府的统一部署，县政府决定，在全县城镇开展中低收入住房困难家庭调查登记工作。此次调查登记结果将作为今后几年全县保障性住房建设、分配的主要依据并长期有效。

一、调查登记对象及条件

(一)具有本县城镇户口的中低收入家庭中的无房户或家庭人均住房建筑面积低于16平方米的住房困难户。申请家庭现有两处或两处以上住房的，住房面积应合并计算。

无房户是指无私有住房，职工本人及其配偶从未享受实物分配住房(含租住或按房改政策购买公有住房)或政府、企业提供优惠政策解决住房的家庭居住危房或其他不具备基本生活设施等不适合居住房屋的，视为无住房。

家庭人均可支配收入应当符合下列条件：

1、低收入家庭(含最低收入家庭)：最低收入家庭不足302元；低收入家庭不足450元／月。可以申请租赁廉租住房或购买经济适用住房。廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。

2、中等偏下收入家庭：近一年来家庭人均可支配收入高于低收入家庭收入线但低于1265元／月(合15180元/年)，可以申请租赁公共租赁住房或可申请购买限价商品房。公共租赁住房套型建筑面积控制在60平方米以下，租金标准为同地段同类房屋市场租金的70％左右。限价商品住房套型建筑面积控制在80—100平方米。

3、中等收入家庭：近一年来家庭人均可支配收入不足1582元/月(合18978元／年)，可以申请购买限价商品住房。

一、有关房屋善意取得的构成要件

《物权法》第106条规定了善意取得制度的构成要件：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权,（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在此，《物权法》规定了所有权的一般情况下的追及效力，同时也明确了善意取得制度的三大构成要件，三个要件欠缺任何一个都不能构成善意取得。

善意取得制度的关键在于严格遵循法律规定的三个要件。首先，受让人必须是善意的。其次，受让人受让房屋时，必须以合理的价格转让。从这里可以得出这样一个结论，那就是如赠与这样的无偿转让行为无适用善意取得制度之余地。再次，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。房屋的转让依照法律规定应当登记方能发生效力。也就是说，房屋的转移登记为房屋善意取得的第三个要件。

二、有关“善意受让人”中的“善意”

受让人善意是善意取得制度至关重要的一点。善意，即非恶意，而恶意是指知道或者由于重大过失而不知出让人不是所有权人的情况。据此，笔者认为所谓善意是指受让人在受让不动产时不知或者不应当知道转让人为无权处分人，也就是此时受让人有合理的理由相信转让人即为不动产所有权人。受让人基于某种合理的信赖取得物的所有权应得到法律的保护，这正是善意取得制度的价值所在。这里的合理信赖涉及到了物权的公示公信原则。所谓公示公信原则，在不动产为登记，房屋受让人基于房产登记管理部门的登记簿和房屋产权证书之内容即可合理地信赖无处分权人，这就是物权公示公信原则的作用。

受让人受让不动产时如非善意则该转让行为有可能构成恶意串通的无效民事行为。恶意串通的民事行为是指行为人双方为牟取不正当利益，互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或者第三人利益的民事行为。实际生活中经常会出现“一房二卖”之情形。例如甲和乙签订商品房买卖合同，约定将房屋卖与乙，但在办理登记手续之前，甲又与丙恶意串通，将房屋又卖与丙。在此，即使房屋转让人以合理价格为转让行为，受让人将该房屋登记于自己名下，仍无适用不动产善意取得之余地。

三、有关房屋善意取得中的证据及证明

根据《民事诉讼法》第63条之规定，民事诉讼中的证据包括书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论和勘验笔录七种。在房屋善意取得中可能涉及到的证据包括房屋买卖合同的文本、房屋产权证书的文本、房屋争议当事人的相关陈述、房屋买卖价款支付的收据等。

一、案情简介

A市公路局干部黄宝有一购房指标，该讼争房屋购买时总价值137369元，是黄宝好友余利前往公路局分四次付款购得。2008年1月28日，黄宝以买受人的名义与A市新城置业有限公司签订《商品房买卖合同》。2009年1月，A市房管局核发该房的房地产权证，该房屋权利人登记为黄宝。A市新城置业有限公司交付涉诉房屋后，由黄宝好友余利居住至今，余利还花费两万元对房屋进行了简单装修。

2010年11月，黄宝诉至一审法院，称讼争房屋是当年向余利借钱购买，现愿意归还房款并要回房屋。余利则辩称当年因黄宝有购房指标，故余利委托其买房，买房合同之所以写黄宝名字是为方便以后过户之用，余利才是实际购房人。一审法院判决余利个人陈述和证人证言不足房产权证书，故判定房屋归黄宝所有。后余利上诉，二审法院根据余利缴纳购房款的相关事实推定其与黄宝间存在委托购房合同，改判房屋归余利所有。

申诉人黄宝不服，申诉至人民检察院请求抗诉。针对该起案件是否该提起民事抗诉，有两种分歧意见。

一、 分歧意见

第一种观点认为，二审生效判决正确，房屋实际由余利购买，本案不该提请抗诉。原因有三：一是讼争房屋分四次付款购得，四次都是余利亲自拿钱到黄宝所在单位（即公路局）交付，若黄宝向余利借钱买房，则无须余利亲自去黄宝单位缴纳。二是房屋自交付到提讼时三年期间都由余利居住，且余利花费两万元装修房子，在此期间黄宝从未向余利主张归还房屋，于理不合。三是证人李远标提供证言，称在办公室亲眼看到余利将收款收据交给黄宝的妻子，说“阿花，你帮我将收款收据交给宝哥办理房产证。”由此以上三点形成强有力的证据链，在没有证据直接证明黄宝与余利之间存在借款合同还是委托购房合同的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”应由法官综合以上三点证据作出合理判断，认定黄宝与余利实为委托购房关系。

第二种观点认为，二审判决仅仅根据余利个人陈述和无法直接证明事实的证人证言来断定余利与黄宝之间存在委托购房关系属认定事实不清、证据不足，应当对该案提起抗诉。本案余利并没有足够证据证明黄宝的房屋产权证书。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，由此可见我国对不动产采取物权登记生效主义，除非有足够的证据证明黄宝与余利之间存在委托购房合同，否则不能黄宝提供的《商品房买卖合同》、《房屋产权证》等书面证据。

二、 评析意见

摘要：夫妻在离婚后面临着分家产的问题，在分家产的过程中，除了一些没有登记的物品比如电视机、汽车等可以直接进行分家，还有一些物品是需要办理相关手续的，房屋就是其中的一种。在离婚后，已取得房产证的房产办理转移登记的流程是怎样的呢？本文就来给你介绍一下。

关键字：离婚；房产证；转移登记

夫妻在离婚后面临着分家产的问题，在分家产的过程中，除了一些没有登记的物品比如电视机、汽车等可以直接进行分家，还有一些物品是需要办理相关手续的，房屋就是其中的一种。

一、房产办理登记的重要性

房屋是人类重要的生活资源，其对人类生活的重要性不言而喻。而作为拥有权最重要的标志，房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。可以说，房产办理登记是非常重要的，对离婚双方来说更是如此。夫妻双方选择离婚后，如果协议将房产登记为某一方的名下，就需要办理房产转移登记。因为权利人想要证明对房屋的所有权，就需要有房屋的产权登记证明，只有这样，才能够真正保证权利人的合法权益。具体说来，房产办理登记的重要性主要表现为以下几点：

（一）未经登记的房屋所有权转让时，受让方无法了解拟受让产权的状况，交易就难以成功，即使私下成交，也难以办理产权交易过户手续。

（二）未经登记的房地产因无法向贷款方提交房地产权证书，不能抵押、投典。

（三）当权利人因房屋所有权、土地使用权与他人发生纠纷或遭到非法侵害时，因无法向行政、仲裁或司法机关提交有效的法律凭证，增加了司法实践的困难，而且有可能使自己的权益得不到有效保护。

老人立遗嘱对所有房产做出处分，可因未予公证无法办理过户。此种情形下如何另行相关公证过户？无法开具死亡证明怎么办？其他法定继承人不予认可、亦或是遗嘱部分无效又怎么办？下面的案例帮你破解“道道关口”！

关口一：遗嘱虽有效，补办公证是“前置”

[案例]沈老伯与老伴生有二女一子。老伴早年去世。沈老伯进入晚年后，儿子沈先生一家与老人共同居住在老人单位分的房子里。2007年，沈老伯单位出台政策，沈老伯可交4万元买下正在居住的房屋。考虑到沈先生长期同自己居住并照顾自己，两个女儿都有住房，老人就让沈先生出资将房子买下。沈老伯还立下遗嘱，说明沈先生代父出资4万元购买房产，自己去世后该房产由沈先生继承。2014年秋，沈老伯去世了，沈先生拿着老人的遗嘱到房管局办理房产过户，但房管局因遗嘱没有办理公证而拒绝办理过户手续。

[分析]《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条二款规定：处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。可见，涉及房产一类的遗嘱，公证系办理过户手续的前置程序。据此，沈先生可与其他继承人协商解决，通过办理继承协议公证，达到办理过户手续的目的。

关口二：遗嘱不能补办公证，继承人来过户

[案例]王老先生有三个女儿两个儿子。2014年10月，王老先生在病危临终前口述遗嘱，将自己早年建造的一所住房由儿子继承，且由儿子为老伴养老送终。由于无法书写，遗嘱由老人原单位老干部处两名同志在场见证，其中一人执笔，然后老人在遗嘱上签字。王老先生去世后，王某拿着遗嘱来到区房管局办理房子过户手续，得到的回答是，必须让老人所有的法定继承人都到场，并出具放弃证明方可办理过户。而王某的弟弟要求继承自己的份额，拒绝配合，导致公证未能办理。

[分析]虽然王老先生所留下的代书遗嘱是其真实意思表示，且程序合法，应当是合法有效的，但因法定继承人之一的王先生的弟弟不认可其父亲的遗嘱而引发继承争议。此种情形下，只能通过诉讼来解决。即王先生以其弟弟为被告，并将其他所有法定继承人列为共同被告。其诉讼请求为：确认“遗嘱”合法有效，诉争遗产房归原告所有。

关口三：无法开具死亡证明，“拉来被告”来确权

改革开放三十年,我国经济得到了长足发展,国力不断增强,人们的生活水平发生了翻天覆地的变化。无论是吃穿,还是住行,都得到了较大的改善,购买力也大大增强。不少老年人在职时,省吃俭用积蓄了一些钱,参加了单位房改或购置了商品房,有的还有两三处房产。其中不乏有年事已高者,他们瞻前顾后地考虑自己百年后财产的处理和分配问题,特别是子女较多的家庭,为防止子女可能发生的矛盾,大都在生前立下遗嘱,就自己的财产作出处理。但对所立遗嘱并生效后的房产如何办过户的手续不清楚,来信咨询。在此,作一点相关提示。

一、立房产遗嘱应注意的问题

1、根据我国《继承法》第十七条规定:遗嘱形式有自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱和公证遗嘱五种形式,其中公证遗嘱的法律效力最高。所以建议老年同志在条件允许的情况下以立公证遗嘱为最佳。

2、在立遗嘱时,应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的子女保留必要的房产份额,以保证其必须的居住场所,以免流浪街头或四处乞讨。

3、老年夫妻立房产遗嘱,应在征得夫(妻)方同意后再行立遗嘱事宜。若一方不同意,只能立遗嘱处分属于自己那部分的房产份额,如擅自处分属于他人的房产部分,依法无效。

4、在立房产遗嘱时,应考虑该房产的性质,是公房,还是私房;是商品房,还是房改房;自己是否取得了该房的房屋产权证书及其他相关的他项权证书(如土地使用权证、房屋共有权证等);自己的房产是否用以抵押等等。

5、立遗嘱时,语意表述要清楚,不要使人产生歧义;所涉及的房产应写明具体所坐落的位置,如什么路、什么街、多少号、几单元、几零几室;注明房产证号、所有权人姓名、建筑面积、房屋结构等。

6、立遗嘱必须是自己的真实意思表示,在他人胁迫、指使或诱导下所作的行为无效。在房产遗嘱中应写明房产的分配意见和具体的分割份额,不能含糊不清,模棱两可。否则与未立遗嘱无异。

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，高新技术产业开发区管委会，新区管委会办公室，各有关单位：

为进一步加快解决因历史原因形成的大量房产不能办理房屋所有权证的遗留问题，本着“尊重历史，实事求是，保护群众合法权益”的原则，根据有关法律法规规定，结合我市实际，现就解决办理房屋所有权证遗留问题重新明确以下意见：

一、因开发企业已解体或倒闭，无法补充材料但土地来源清楚（有市土地行政主管部门颁发的国有土地使用证，房屋产权人与土地使用权人名称一致的），产权无争议的房屋，凭合法用地文件和建设规划工程许可手续等资料，由购房者按规定缴纳物业维修资金、税费后，予以登记发证。

开发企业因破产或注销已不存在的，凭原房屋所有权证直接为购房者办理过户手续（不含原郊区房管局颁发的房屋所有权证）。

二、涉及企事业单位改制、破产的房屋，如无建设规划许可手续的，可凭用地合法文件、房产竣工验收材料、破产裁定或改制批复，经公告产权无异议后，予以登记发证。

原产权单位因改制、破产或注销已不存在的，凭原房屋所有权证（不含原郊区房管局颁发的房屋所有权证）直接为购房者办理过户手续。

三、年8月15日前，部分开发企业售房时，未与购房者签订合同或协议，只有购房发票（或收据）的房屋，可由开发企业出具情况说明，凭情况说明、购房发票（或收据），予以登记发证。开发企业不存在的，由辖区居民委员会和小区物业公司共同出具产权证明，登报30日后无异议，凭产权证明和购房发票（或收据），予以登记发证。

四、年8月15日前建成并投入使用，存在无规划、无施工许可证或批少建多、批低建高的房屋，由市住房城乡建设委按建筑面积30元/平方米的标准代收相关费用（此前规划、建设行政主管部门已作出处罚的除外），购房者按规定缴纳物业维修资金后，可直接为购房者登记发证。

一、关于自然户型合法建筑面积的认定

根据《关于村镇建设用地管理的若干规定》的有关内容和申领房产证的相关规定，本街道集体土地建造两间制住宅房屋（两间两层楼房和辅房两间平房）的自然户型合法建筑面积为193.8㎡,三间制住宅房屋（三间两层楼房无辅房）的合法建筑面积标准为228㎡。

二、关于被拆迁房屋产权的确权认定

集体土地被拆迁房屋产权以房屋所有权证或建设工程规划许可证或建房批复为准，由街道办事处组织拆迁、国土、建设、房管等相关部门集体会商确认，产权确认意见报上级有关部门备案。根据有无房屋所有权证、建设工程规划许可证或建房批复的不同情况，采取以下确权方式：

1、关于有房屋所有权证或建设工程规划许可证房屋的确权。

（1）所载明建筑面积与实际丈量面积一致的，以该房屋的房屋所有权证或建设工程规划许可证所载明建筑面积来确认房屋合法建筑面积。

（2）所载明建筑面积与实际丈量面积不一致的，按以下办法确认房屋合法建筑面积：①载明建筑面积大于丈量面积的，以实际丈量面积为准；②载明建筑面积小于实际丈量面积的，实际丈量面积小于自然户型合法建筑面积标准的，按实际丈量确认；实际丈量面积大于自然户型合法建筑标准的，以自然户型合法建筑面积和所载明建筑面积两者较大者确认其合法建筑面积；③所载明常住户符合建房条件有两间以上楼房的两间制住宅，建筑面积小于193.8㎡的，按193.8㎡确认安置建筑面积；所载明常住户符合建房条件有三间以上楼房的三间制住宅，建筑面积小于193.8㎡的，按193.8㎡确认安置建筑面积，建筑面积在193.8-228㎡之间的,按228㎡的被拆迁房屋的标准确认安置建筑面积（特殊户除外）。

2、关于无房屋所有权证或建设工程规划许可证但有建房批复房屋的确权。根据“建房审批表”中“审批意见”一栏中具体的审批内容予以确认。若审批意见没有明确具体建房面积标准的，按相应自然户型合法建筑面积标准予以确认房屋合法建筑面积。实际丈量面积小于自然户型合法面积的，以实际丈量面积为准确认。所载明常住户符合建房条件有两间以上楼房的两间制住宅，建筑面积小于193.8㎡的，按193.8㎡确认安置建筑面积；所载明常住户符合建房条件有三间以上楼房的三间制住宅，建筑面积小于193.8㎡的，按193.8㎡确认安置建筑面积，建筑面积在193.8-228㎡之间的,按228㎡的被拆迁房屋的标准确认安置建筑面积（特殊户除外）。

房屋所有权初始登记，是指因合法建造后，对业已存在的房屋所有权的首次登记。房屋所有权初始登记是房屋权利的首次登记，对其之后的变更登记、转移登记、抵押登记、异议登记等物权变动具有原始根据效力。房屋初始登记的本来价值在于物权公示，然而，在房地产成为社会经济发展的增长点、房产成为重要社会财富的当下，房产登记负有日益繁重的行政管理功能。房屋初始登记之前，开发者需要缴纳营业税、土地增值税、房产税，房屋登记机构成为这些税收的强制纳税协助义务机构。开发者为了规避上述税种，在进行商品房预售之后，不予申请初始登记，造成大量房屋买受人无法办理转移登记手续，致使房屋租赁、抵押、转让存在诸多障碍，甚至一些地方因为“办证”问题出现群体性上访事件，影响社会和谐与稳定。

《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交：登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。立法者试图为房屋登记机构制定更为详尽的登记规则，然而，过细的规定使登记机构陷入了“条条框框”和形式法治状态，缺乏能动执法的机制，特别是检察机关加大渎职犯罪的查办力度，登记机构对于不具备常规条件的初始登记更是不敢越雷池一步。登记机构工作人员“宁愿不作为，不能滥作为”的思想日益严重，房屋初始登记的“历史遗留问题”越攒越多。为妥善解决我国房屋权属登记中的历史遗留问题，本着“尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究”的原则，切实维护群众的合法权益，促进房地产市场健康稳步发展。住房和城乡建设部下发了建房市函[2009]89号《全国部分城市房地产交易与权属登记有关问题研讨会会议纪要》，为登记机构能动地办理房屋初始登记提供了依据。本文针对房屋初始登记的常态条件与房屋登记遗留问题进行梳理和探讨，供实务部门参考。

一、房屋初始登记的常态要件

根据《房屋登记办法》第三十条的规定，房屋初始登记需要提交的材料，也即初始登记的常态要件有以下几项。

1　申请人填写的登记申请书。房屋初始登记是基于申请的行政行为。登记申请书是申请房屋登记时需要提交的重要材料，申请书或者申请表用来说明权利人情况和房屋状况，可以由申请人填写，也可以委托他人代为填写。不管是否亲笔填写，申请人都要在登记机构窗口工作人员核实监督之下，在登记表上签名，以确保真实。委托他人代办的，需要核实委托的真实性，防止欺诈。对于委托的真实性，可以采取当面委托、公证委托和鉴证委托。登记表由受委托人签字。《物权法》要求登记机构“就有关登记事项询问申请人”，为便于登记机构在日后可能产生的行政诉讼中提供证据，可以就登记申请书中的有关事项通过询问笔录进行核实。

登记机构对当事人提出的登记申请，并不是仅以询问情况来决定是否核准登记，而是以当事人提供的登记原因的材料是否齐全及合法真实来确定。对不同的登记事项、不同的情况，询问的内容也有不同。因此，可以用以下两种方式来处理：一是在登记申请表上设置询问栏，预设少量的常见问题，由申请人在答案中选择是或否，如有需要询问其他问题，可以根据情况增加，必要时也可以记入询问栏，然后由申请人签名。二是不设询问栏，也不固定询问的问题，只在登记表上统一注明“已就登记有关事项对申请人进行了询问”，登记机构就有关事项向申请人进行询问后，由申请人在询问笔录上签名。这样既进行核实情况又提高了效率。

2　申请人的身份证明。申请人可以是法人、自然人和其他组织。身份证明包括法人、自然人和其他组织的资格证明。法人或其他组织的身份证明为组织机构代码证，没有组织机构代码证的，可以为营业执照、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书等。境内自然人的身份证明为居民身份证，无居民身份证的可以为户口簿、护照、有效军人身份证件(军官证、文职干部证、士兵证、学员证、离休证、退休证等)等；港澳同胞的身份证明为港澳居民来往内地通行证或港澳同胞回乡证、居民身份证；台湾同胞的身份证明为台湾居民来往大陆通行证或其他有效旅行证件，在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明；外国人的身份证明为护照和由中国政府主管机关签发的居留证件。

3　建设用地使用权证明。通常包括国有土地出让合同、国有土地使用权证、国土资源管理部门出具的证明、人民政府划拨土地决定书、人民法院的判决书与裁定书、国有土地使用权拍卖确认书、仲裁委员会的裁决书等能够证明国有土地使用权属于初始登记申请人的有关证明材料。我国《宪法》规定城市的土地归国家所有以后，相应的国土资源管理部门和法律规范也是逐步建立和完善起来的。在此之前，许多土地是当事人通过购买、继承、互换、租赁等方式取得。实行土地国有后，权利人以沿用传统方式取得的土地使用权应当受到保护。如一律要求房屋所有权人提供建设用地使用权证，显然是不合适的。只要通过前述方法取得合法的土地使用权，在符合城市规划的条件下，应予进行房屋初始登记。