外包物业主管工作总结范文精选

【摘 要】工程总承包企业在承接国内和国外总包工程中，会涉及大量的国内和国际物流活动，保税物流作为国际物流与国内物流的接力区，越来越受到重视，本文介绍了保税物流的特点、监管模式和功能，提出几点合理利用保税物流政策和功能的操作方案，使工程总承包企业在进出口业务中，降低成本，提高效率。

【关键词】工程总承包企业；保税物流；进出口业务

工程总承包企业在承接国内总包工程中会有大量从国外引进的设备，在承接国际工程中有大量的从全国各地出口的设备及材料，还包括从第三国采购的设备，这些都会涉及到大量的国内和国际物流活动，特别是国际物流在工程项目中的重要性越来越高，而保税物流作为国际物流与国内物流的接力区，受到越来越多的关注，要充分利用保税物流的特点，节约工程总承包项目的成本，提高货物送达项目现场的效率。

1.保税物流

保税物流货物是指经海关批准未办理纳税手续进境，在境内储存后复运出境的货物，也称作保税仓储货物。已办结海关出口手续尚未离境，经海关批准存放在海关专用监管场所或特殊监管区域的货物，带有保税物流货物的性质。保税货物在海关特殊监管区内与区外以及各监管区内之间的流通，这物流不仅包括对货物的存储、运输等传统物流服务，还提供了货物采购、简单加工、检测维修、配送、分拨等附加值较高的新型物流服务，但该物流不包含生产链上的物流以及传统的口岸物流。由此可知，保税物流是在传统物流的基础上叠加了海关监管与保税制度。

1.1 保税物流的特点

保税物流作为一种现代物流新形态，是应对国际物流发展趋势和国内经济发展环境而实行的一种新型物流管理模式，与一般物流比，具有以下典型特点：

（1）系统边界交叉。保税物流货物在地理上是在一国的境内，从移动的范围来看应属于国内物流，但保税物流也具有明显的国际物流的特点，例如，保税区、保税物流中心及区港联动皆具有“境内关外”的性质，所以可以认为保税物流是国际物流与国内物流的接力区。

一、土建施工企业物流管理的定义

土建施工企业物流管理属于物流管理的一种类型，如果按照物流管理的定义，土建施工物流就是对土建工程所需材料、设备等物资进行的包括采购、运输、仓储、现场管理等环节的管理。

二、土建施工企业物流管理的特点

综合国内外学者的研究，可以总结施工企业物流有如下特点：

1.一次性实施建筑业施工地点的一次性决定了施工企业物流管理方案及实施的一次性。这一点工业品和消费品物流的连续性表现出很大的不同。

2.技术的复杂性相较于商业物流和工业物流，工程物流属于非标准化作业，工程项目所需材料设备种类庞杂，很多辅助材料用量较少，但却必不可少，因此工程物流的整体协调显得十分重要，增大了实施的复杂性。

3.外包的瓶颈按照经典的外包理论，独立的第三方、第四方物流能够有效促进主产业和物流的发展，降低物流成本；但是这种情况在工程物流领域表现的尚不是十分突出，在业主供料的模式下，所谓的物流外包更多的是分散的运输服务、装卸服务；在施工方供料的模式下，物流外包也存在同样的缺乏系统性的问题，都是零零散散的运输、装卸。能够提供一揽子工程物流服务的企业较少。

4.实施地点的特殊性这里讲的特殊性，是相较于商业物流和工业物流的而言，施工项目尤其是公路和铁路项目交通不便，这对工程物流的运输和装卸工作提出了挑战，此时的工程物流运输已经扩大为多式联运，所以运输对供应的保障，库存和运输的平衡就显得尤为重要。

1特点及流程

国际工程EPC总承包项目的物流主要是“门到门”的项目物流,具体是指从托运人指定的工厂发运起,经过总承包商接运、清点、装卸、检验、入库、保管、出库、盘点等作业,经过海、陆、空或者多式联运,最终及时、准确、保值地将货物送抵托运人指定的工程所在国的现场仓库或者托运人指定的收货地址为止,并伴随着整个过程的信息流、实物流、账务流、资金流及合同物资的后续处理、服务等工作。国际工程总承包项目物流具有一次性、不可重复性特点,短时间内操作量非常大,专业性强,流动资金占用大,工程物资种类繁多且地域分布较广,工作环节多,协调难度大。国际工程EPC总承包项目的物流对象主要包括工艺设备、建筑材料和施工机械,其中设备占比最大,其主要特点是体积庞大、形状各异、超高超宽、占地空间大。有些大件设备,如发电机定子、锅炉汽包等需要使用专门的大型运输工具;如多轴液压平板车、大型吊装设备等,通常需要由专业的大件物流公司完成;有些属于高精密设备,如电站项目DCS系统、发变组保护系统等,对包装要求高;有些设备,如主变压器,运输时需要注意速度、坡度等。以主体部分为“门到门”物流服务的海运为例,EPC总承包项目的物流基本包括以下流程:(1)办理绿色通关手续。(2)办理退税率备案。(3)办理工程所在国项目物资免税登记。(4)设备发运前的包装检验。(5)总包所在国设备起运地接货。(6)统计设备的运量、订舱。(7)检验检疫。(8)货物集港仓储和数量的清点。(9)装船前对不合格包装的整改。(10)货物投保险。(11)重大件设备或大货量发运前需要开船监会,研究合理的配载方案。(12)报关。(13)打尺工作的监督。(14)装船时的监装。(15)船舶开启后给相关方(业主、目的国、工程现场等)发起运通知。(16)获得海运提单,办理原产地证明等相关运输单据。(17)制单结汇。(18)办理清关。(19)卸船时的监卸。(20)工程所在国的内陆运输。(21)工程所在国现场接货、卸货至指定地点。(22)现场请点和查验。(23)工程所在国现场仓储管理。(24)工程运输所涉及的保险索赔管理。(25)补件工作的管理。(26)发运、退税、收汇、出险、付款等情况的台账登记及文件资料的归档备查。

2物流所出现的问题

2.1包装问题

包装不合格是EPC总承包项目出现的普遍问题,很多企业为了节约成本在包装上偷工减料。国际工程EPC项目的货物在整个物流环节中通常要经过工厂装车、国内港口卸车、倒运至仓库、出库、装车运输到船边、装船、目的港卸船并装车运至港口堆场、堆场卸车、堆场存放、堆场装车、内陆运输、现场卸车和现场倒运等环节,每件货物在物流过程中甚至要经过10余次的装卸,不合格的包装使得货物在这个过程中无法经受多次装卸的考验,造成货物损坏。包装不合格的另外一种情况是包装物尺寸过大,包装箱内或者框架内充满度不足90%,有的甚至只有1/3,浪费空间,捆扎的货物每一捆长度应该不超过最长的单件尺寸,但是由于捆扎时两端不齐,货物窜出,使得整件货物长度增加,这些都增加运输成本。

2.2货物的尺寸和重量描述不准确

发货前,厂家要提前向总承包商提供箱件清单和装箱单,供总承包商汇总,并根据汇总结果定船。很多企业所提供的清单对货物毛重、包装尺寸描述与实际不符,甚至清单、麦头和实物三者各异,给订舱和港口吊装工作带来麻烦。例如,某项目发往非洲的履带吊主机,实际重量45t,而麦头上标注的毛重是25t,港口在装船时按25t配起重机,险些酿成事故。货物的实际尺寸与清单上描述的尺寸不符,这会在订舱时造成亏舱或者舱位不够导致甩货。

2.3交货不及时

摘 要：随着社会分工的日益细化，物流逐渐从生产、销售中分离出来，第三方物流已显现出其明显的优势。本文以我国制造企业为研究对象，首先分析制造企业物流外包存在的问题，再通过对衢州的制造企业物流外包现状进行调查分析，发现并印证存在的问题，最后对我国制造企业物流外包决策进行分析。

摘 要：随着社会分工的日益细化，物流逐渐从生产、销售中分离出来，第三方物流已显现出其明显的优势。本文以我国制造企业为研究对象，首先分析制造企业物流外包存在的问题，再通过对衢州的制造企业物流外包现状进行调查分析，发现并印证存在的问题，最后对我国制造企业物流外包决策进行分析。

关键词：制造企业 物流外包 物流企业 衢州

关键词：制造企业 物流外包 物流企业 衢州

随着经济的发展，社会竞争日趋激化，社会分工日益细化，物流逐渐从生产、销售中分离出来，第三方物流已显现出其明显的优势，越来越成为物流市场的主体。但是，我国制造企业对物流的重视程度普遍较低，认为物流只是辅助行业，存在“重生产轻物流”的观念。另一方面，有些企业也认识到物流是第三利润源，但是抱着“肥水不流外人田”的思想，宁愿自己设置仓库、运输车队、包装和加工车间从事物流活动，宁愿自己承担高额的物流费用和各种风险，也不愿将业务外包给第三方物流企业，导致社会物流成本升高，既影响了制造企业自身的发展，也阻碍了物流企业的发展。

随着经济的发展，社会竞争日趋激化，社会分工日益细化，物流逐渐从生产、销售中分离出来，第三方物流已显现出其明显的优势，越来越成为物流市场的主体。但是，我国制造企业对物流的重视程度普遍较低，认为物流只是辅助行业，存在“重生产轻物流”的观念。另一方面，有些企业也认识到物流是第三利润源，但是抱着“肥水不流外人田”的思想，宁愿自己设置仓库、运输车队、包装和加工车间从事物流活动，宁愿自己承担高额的物流费用和各种风险，也不愿将业务外包给第三方物流企业，导致社会物流成本升高，既影响了制造企业自身的发展，也阻碍了物流企业的发展。

1.我国制造企业物流外包问题分析

1.我国制造企业物流外包问题分析

1特点及流程

国际工程EPC总承包项目的物流主要是“门到门”的项目物流，具体是指从托运人指定的工厂发运起，经过总承包商接运、清点、装卸、检验、入库、保管、出库、盘点等作业，经过海、陆、空或者多式联运，最终及时、准确、保值地将货物送抵托运人指定的工程所在国的现场仓库或者托运人指定的收货地址为止，并伴随着整个过程的信息流、实物流、账务流、资金流及合同物资的后续处理、服务等工作。国际工程总承包项目物流具有一次性、不可重复性特点，短时间内操作量非常大，专业性强，流动资金占用大，工程物资种类繁多且地域分布较广，工作环节多，协调难度大。国际工程EPC总承包项目的物流对象主要包括工艺设备、建筑材料和施工机械，其中设备占比最大，其主要特点是体积庞大、形状各异、超高超宽、占地空间大。有些大件设备，如发电机定子、锅炉汽包等需要使用专门的大型运输工具；如多轴液压平板车、大型吊装设备等，通常需要由专业的大件物流公司完成；有些属于高精密设备，如电站项目DCS系统、发变组保护系统等，对包装要求高；有些设备，如主变压器，运输时需要注意速度、坡度等。以主体部分为“门到门”物流服务的海运为例，EPC总承包项目的物流基本包括以下流程：（1）办理绿色通关手续。（2）办理退税率备案。（3）办理工程所在国项目物资免税登记。（4）设备发运前的包装检验。（5）总包所在国设备起运地接货。（6）统计设备的运量、订舱。（7）检验检疫。（8）货物集港仓储和数量的清点。（9）装船前对不合格包装的整改。（10）货物投保险。（11）重大件设备或大货量发运前需要开船监会，研究合理的配载方案。（12）报关。（13）打尺工作的监督。（14）装船时的监装。（15）船舶开启后给相关方（业主、目的国、工程现场等）发起运通知。（16）获得海运提单，办理原产地证明等相关运输单据。（17）制单结汇。（18）办理清关。（19）卸船时的监卸。（20）工程所在国的内陆运输。（21）工程所在国现场接货、卸货至指定地点。（22）现场请点和查验。（23）工程所在国现场仓储管理。（24）工程运输所涉及的保险索赔管理。（25）补件工作的管理。（26）发运、退税、收汇、出险、付款等情况的台账登记及文件资料的归档备查。

2物流所出现的问题

2.1包装问题

包装不合格是EPC总承包项目出现的普遍问题，很多企业为了节约成本在包装上偷工减料。国际工程EPC项目的货物在整个物流环节中通常要经过工厂装车、国内港口卸车、倒运至仓库、出库、装车运输到船边、装船、目的港卸船并装车运至港口堆场、堆场卸车、堆场存放、堆场装车、内陆运输、现场卸车和现场倒运等环节，每件货物在物流过程中甚至要经过10余次的装卸，不合格的包装使得货物在这个过程中无法经受多次装卸的考验，造成货物损坏。包装不合格的另外一种情况是包装物尺寸过大，包装箱内或者框架内充满度不足90%，有的甚至只有1/3，浪费空间，捆扎的货物每一捆长度应该不超过最长的单件尺寸，但是由于捆扎时两端不齐，货物窜出，使得整件货物长度增加，这些都增加运输成本。

2.2货物的尺寸和重量描述不准确

发货前，厂家要提前向总承包商提供箱件清单和装箱单，供总承包商汇总，并根据汇总结果定船。很多企业所提供的清单对货物毛重、包装尺寸描述与实际不符，甚至清单、麦头和实物三者各异，给订舱和港口吊装工作带来麻烦。例如，某项目发往非洲的履带吊主机，实际重量45t，而麦头上标注的毛重是25t，港口在装船时按25t配起重机，险些酿成事故。货物的实际尺寸与清单上描述的尺寸不符，这会在订舱时造成亏舱或者舱位不够导致甩货。

2.3交货不及时

摘要：一般说来，材料设备费用占到土建施工项目合同总价的60%～70%，降低工程物流成本，能有效降低项目总成本。物流业的发展历史表明，专业的第三方、第四方物流能有效降低物流成本，土建施工业务的快速发展为工程物流这一特殊的物流形态的发展提供了机遇。本文从施工企业物流发展现状入手，分析了制约工程物流进一步快速发展的瓶颈问题，并就此提出了相关对策。

关键词：土建；施工；物流管理

中图分类号：F252 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）017-000-01

随着城市化以及铁路、公路运输事业的发展，土建施工企业的工程业务快速增长。同时，施工企业物流管理也获得快速增长。但是，施工企业物流管理的理论仅处于初步探索阶段，实践上物流管理业务有明显的差异。下面就从土建施工企业物流管理的定义、特点说起，进而分析其发展现状和需改进的措施。

一、土建施工企业物流管理的定义

土建施工企业物流管理属于物流管理的一种类型，如果按照物流管理的定义，土建施工物流就是对土建工程所需材料、设备等物资进行的包括采购、运输、仓储、现场管理等环节的管理。

二、土建施工企业物流管理的特点

综合国内外学者的研究[1][2]，可以总结施工企业物流有如下特点：

【摘 要】为探讨医院楼宇物业管理中心在后勤外包监管中发挥的作用，医院采用规范工作制度、细化工作流程、运用三级管理考核、管理工具质量控制、合理调配人力资源等，实施有成效的管理举措。通过管理的预先介入、过程监管和结果反馈，加大了管理力度，确保了各项合同内容的落实，使医院、物业公司、住院病人的满意度明显提高。楼宇物业管理中心充分发挥职能作用，提高了后勤物业管理的水平和服务质量，提升了总体满意度。

【关键词】医院后勤 社会化 管理

【Abstract】In order to explore the role of hospital building property management center in the supervision of logistics outsourcing， the hospital adopts the standard work system， refine the work flow， apply the three-level management examination， management tool quality control and reasonable deployment of human resources. . Through the management of pre-intervention， process control and feedback， increased management， to ensure the implementation of the contract content， so that hospitals， property companies， inpatient satisfaction significantly improved. Building Property Management Center fully functional role， improve the level of logistics property management and service quality， enhance the overall satisfaction.

【Key words】Hospital Logistics Socialization Management

引 言

医院物业管理主要是针对病房大楼和附属配套设施的清洁卫生、安全保卫、中央运送、设备运行维护等统一实施专业化管理，向医护人员及病员家属提供多层次全方位的综合。医院的后勤服务外包经历了从单纯服务型岗位外包到关键技术型岗位外包，从单一专业外包到一体化外包，从引进外包公司到引进专业的物业管理团队的发展过程，让外包公司保质保量地提供高标准的后勤服务，成为新时期医院后勤管理的重点。我院自2009年成立楼宇物业管理中心，对医院后勤外包实施监督与管理，成效显著，现总结如下。

1.监管前物业管理的难点

我院2006年开始实施后勤服务外包，由医院护理部负责兼管。初期由于物业服务公司缺乏医院物业管理的经验，医院对物业服务公司也缺乏一定的监管经验。因此，物业工作职能不清，内外勤工作不明确，影响工作效率；物业人员配置不合理，队伍不稳定，员工素质低，培训考核不到位，工作质量难保证，在管理上存在极大的安全隐患，病人投诉率、病区护士长投诉率较高。

物业管理服务外包中的关键问题要从物业管理外包服务的优点和缺陷着手，只有明确其优缺点物业管理公司才能结合实际发展状况，不断强化物业管理服务外包水平，为物业管理公司的发展建设打下坚实的基础。进入21世纪以来，物业外包以合同的方式发包给相关单位，承担物业服务外包的公司必须具备较强的专业性。目前，绝大部分业务服务外包公司已经将绿化、保洁、餐饮以及设备运动等纳入到外包的范畴。业务外包实质上是资源的外取，在改变传统物业管理公司内部员工负责所有业务的发展模式的基础上，将物业管理公司发展过程中的非服务外包业务转化成服务外包业务，为促进物业管理公司的发展建设速度打下坚实的基础。

1物业管理服务外包的优势

物业外包管理的优势在一定程度上促进了物业管理公司的发展建设，是现代社会物业管理公司发展的主要选择之一。笔者结合多年工作经验，对物业管理服务外包的优势做了以下总结：①降低经营成本。物业管理服务外包在一定程度上能够降低物业管理公司的经营成本，是提高物业管理公司经济效益和社会效益的重要手段。物业管理服务外包以分工服务为发展基础，分工服务的基本模式在提高物业管理公司经济效益的同时，将多种专业有效地结合在一起；随着物业管理服务外包的发展，工作人员数量明显减少，管理费用随之降低；将转向业务以外包的形式承包给具有较强专业性的公司，物业管理公司可以节约大量固定资产，为强化物业管理公司的成本控制打下坚实的基础。②物业管理服务外包还能有效提高物业管理公司的服务水平。专业性较强的外包承包公司通过物业管理公司内部丰富的资源优势和规模化的发展优势及技术资源，可以全面提高服务外包发展过程中产品的质量，为物业管理公司的发展建设提供动力保障。③物业管理服务外包还可以增加服务项目，从根本上满足业主的实际需求。伴随着经济的发展，现代社会对各行各业的发展提出了更高的要求，随着社会思潮的多元化和丰富化发展，人们生活环境发生了翻天覆地的变化。因此，物业管理公服务外包必须以多元化的种类面对多元化发展的社会，只有通过服务外包业务实现资源的外取才能从根本上提高物业管理公司的实际经济效益。④业务外包可以规避物业管理公司发展建设过程可能遇到的风险。伴随着市场竞争的激烈化发展，物业管理公司要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须结合实际发展状况不断提高物业管理公司防范和抵御风险的能力。在实际发展过程中，有的项目具有风险高、管理难度大以及专业性强等特点，采用服务外包方式可以有效规避其中存在的风险问题。⑤物业管理服务外包还能将物业管理公司内部资源集中，从根本上提高物业管理公司的成本效益。如果某项业务具有较高的实际价值，在保障物业管理人员较高综合素质的前提下，可以进一步提高物业管理公司的整体竞争力。

2物业管理外包服务的缺陷

在实际发展建设过程中，物业管理服务外包不仅可以提高物业管理公司的实际经济效益，还能减少物业管理公司的成本投入，是提高物业管理公司整体竞争力的重要手段。但是，物业管理服务外包仍存在以下问题。①外包服务质量难以控制。伴随着经济的发展，我国正处于国家制度转型的关键时期，物业管理服务外包尚处于不成熟的时期。我国物业管理服务外包以招投标的方式为主，在招投标过程中通过对服务质量、价格以及资信等方面的评估，最终选择合适的合作方。一旦确定了合作方，外包服务质量将很难有效控制，主要原因是职能掌控合作方管理者或者代表，实际质量通常很难进行准确掌控。②物业管理服务外包难以体现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。我专业公司与物业管理公司之间存在一定联系，但它们毕竟是两家不相关的物业管理公司，物业管理公司的文化制度、服务理念以及发展目标存在较大的差异，导致服务外包难以实现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。另外，外包在提供服务的同时，很难准确把握服务的时间。最后，服务外包还会导致管理物业管理公司协调工作难以顺利开展；物业管理公司对自身业务的控制与洞察能力会随之降低以及物业管理公司从事运营与人员管理作业的相关工作会对外部技术产生较强的依赖等，这在一定程度上制约了物业管理公司的发展建设。

3结束语

总之，物业管理服务外包在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。物业管理公司应该在明确物业管理服务基本模式的前提下，对其中的关键问题，如物业管理服务的优点和缺陷等进行准确的分析，只有这样才能为提高物业管理公司的实际效益提供保障。

作者：邱珊珊单位：贵州商业高等专科学校

摘要：由于EPC总承包能完全满足项目目标的要求，有着巨大的优越性，所以在政府的努力推动下，必将会在我国得到极大的发展。本文分析了当前EPC总承包管理存在的主要问题，提出了加强EPC总承包管理的对策。

关键词：EPC总承包，管理，对策

随着我国建设发展，工程造价管理也逐步有了国家强制性标准 ，初步实现了从传统的定额计价模式到工程量清单计价模式的转变，也标志着一个崭新阶段的开始，也突出显现了工程管理的重要作用。工程项目管理是指组织运用系统工程的观点、理论和方法对工程项目周期内的所有工作进行计划、组织、指挥、协调和控制的过程。通过对合同管理、组织协调、目标控制、风险管理、信息管理和环境保护等方面的管理实现工程的造价、质量、进度的控制目标。工程项目管理的组织方式有很多，新型的承包模式主要有EPC总承包管理、CM承包、Partnering承包模式。

EPC总承包管理模式，是对整个工程的设计、材料设备采购、工程施工实行全面、全过程的管理，它与传统的总分包及总分包管理模式不同，有着它独特的优点及缺点。这里主要介绍一下EPC总承包模式中存在的问题与对策。

一、EPC模式的特征

1、充分发挥市场机制的作用。不仅业主将工程视为投资项目，而且业主的建筑师、承包商都从这一优先次序出发。在指定专业分包商时，通常只规定基本要求，以使建筑设计师、承包商共同寻求最经济的实现目标的方法。

2、业主将工程划成多个工作包在总包的协调下实施项目管理。

业主为了寻找有竞争力的专业分包，一般都将整个项目划分成若干相对独立的工作包，在总包的协调下由不同的专业分包商负责各个工作包的设计、制造或提供材料与构件并负责施工与安装。

摘要： 由于建筑市场的竞争愈演愈烈，企业开始注重相互之间的整合，在建筑业中运用供应链管理的思想是行业整合的必然要求。在介绍了建筑供应链发展现状和大型工程承包模式的基础上，对建筑供应链中的信息管理、物流管理和风险管理进行了介绍，并围绕总承包商在供应链中的作用，提出了一些有效的改进建筑供应链管理的方法。

Abstract： In the sake of the fierce competition in construction industry， many enterprises begin to focus on the integration among them. It is inevitable to apply the principle of supply chain management in the construction industry. Based on describing the status of construction supply chain and contracting model of large-scale projects， it was introduced the information management， logistics management and risk management in construction supply chain and finally focused on the role of general contractor in the supply chain. It was proposed some effective measures to improve the construction supply chain management.

关键词： 供应链管理；建筑供应链；总承包商；物流

Key words： supply chain management；construction supply chain；the general contractor；logistics

中图分类号：F252 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）14-0029-03

0 引言

目前供应链管理的运用越来越广泛，为企业带来了新的利润增长点。而建筑企业的成本压缩空间越来越小，业主的需求日趋多样化，企业不得不向外部寻求资源以获得生存空间。因此，将供应链管理的思想运用于建筑业中，具有很重要的实践意义。

建筑供应链管理是指“在工程项目建设中，以总承包商为组织者，通过对信息流、物流、资金流的控制，将咨询公司、设计单位，承包商，原材料、工程机械设备供应商以及业主等连成一个整体的供需网络模型”[1]。建筑供应链涉及到工程学、物流学、管理学等多方面的知识，需要供应商、业主、设计商、承包商、分包商等企业间的高度协同，管理起来比较复杂。