土地资产管理范文精选
土地资产管理范文第1篇
【关键词】 土地资产； 管理； 建议
人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富。珍惜和合理利用每一寸土地，保护耕地，是我国的一项基本国策。土地也是企业数额巨大的资产，据国土资源部的信息及有关资料显示，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30 000亿元。土地资产已成为企业经营管理者所必须重视的内容。油田企业属于矿产采掘业，对土地有很强的依赖性，每年都要征用大量的建设用地。所以，对油田企业而言，合理利用土地资源，切实加强土地资产的经营管理，确保其保值增值，具有重要的现实意义。
一、我国油田土地资产管理存在的主要问题
油田所占用的土地有历史继承、行政划拨、协议用地、出让用地、租赁用地等多种形式，用地来源比较复杂，加上油田自身存在着点多、面广、区域分散的特点，使土地资产管理存在着不少问题，主要表现在以下几个方面：
（一）重用轻管，管理水平较低
长期以来，许多油田企业忽视土地资产管理工作的重要性，土地资产管理意识不强，管理机构及制度不完善，管理人员数量不足而且更换频繁。另外，对于土地资料缺乏统一管理，不能做到及时归档。由于管理不严，许多珍贵的土地历史资料遗失。再者，企业进行清产核资时，对土地资产的清查不够重视。很多油田企业用地存在着丈量不准、界限不清等现象，由此就带来了一系列的土地争议和纠纷。
（二）随意改变土地用途
我国《土地管理法》有明确规定：“国家实行土地用途管制制度。”按照规定，未经国家相关部门批准，任何个人和单位都不能擅自改变土地用途。企业只能按照上报批准的用途使用土地。但是，有些油田企业对国家土地管理的有关规定视而不见，只为了眼前利益和小团体利益，随意改变土地用途，造成违法用地，致使有些用地面临被征收地租的局面，给企业整体利益带来了损失。
（三）土地确权意识差
土地管理的核心是土地的权属管理，使用权登记是权属管理的重要环节。依法确权登记，领取土地使用证书，做到持证用地，是法律对土地使用者提出的要求，同时也是土地使用者维护合法权益的客观需要。然而，一些油田单位法制观念淡薄，缺乏土地资产意识，对土地确权登记的重要性认识不足，并且由于办理土地确权登记的手续比较复杂，各项费用还要进入单位成本，因此有些单位并没有积极主动地做好这项工作。据某油田一年的清产核资数据显示，该油田已办理确权登记并领取土地使用证的土地面积仅为实际使用土地的26.4%。这样一旦发生土地的权属纠纷，企业的合法权益就无法得到法律的有效保护。
（四）土地利用率较低，闲置、浪费严重
据统计，我国现有企业用地约有40%左右处于低效率利用状态。油田企业由于受计划经济时期的影响，长期以来在用地上疏于管理，节约用地的意识不强，土地利用率较低。土地闲置、荒芜现象比较普遍。许多事先未经认真论证的工程项目圈地后却久未开工，致使所征用的土地一直闲置。当前，随着油田企业对后勤农业生产投入的逐年减少，从事农业辅助生产的人员也就越来越少，造成部分农田荒芜。因为土地的闲置、荒芜，企业每年都会被当地政府处以高额罚款，甚至被收回土地使用权。
二、加强油田土地资产管理的建议
做好土地资产管理和开发利用可以确保油田生产经营以及生活后勤等各项工作的顺利进行。同时，加强土地资产管理，也能有效保护国有土地不受侵犯。因而，结合形势变化和工作实际努力抓好土地资产管理工作至关重要。
（一）树立全新的土地资产管理观念
土地是企业重要的生产资料和企业资产的重要组成部分。油田企业要充分认识到土地资产在企业生产经营中的重要地位和作用，摒弃过去的旧观念，提高对土地资产管理工作的重视程度，加大管理力度，保持积极的工作态度，彻底改变过去在土地资产管理上的被动局面，使油田企业土地资产管理观念得以根本转变。
（二）健全管理机构，完善管理制度，加强管理队伍建设
新的形势给企业提出了新的要求。首先，油田企业应从土地管理的发展要求和实际需要出发，建立健全土地资产管理机构。其次，由于实践中的新情况和新问题会不断涌现，所以企业在认真执行现行法律法规的同时，还应按照有关土地管理法的要求，根据自身实际制定一套系统、完整的土地管理制度，以规范企业的土地资产管理。另外，土地管理岗位应多吸收一些有责任心和业务能力较强的人员并保持人员的相对稳定。企业经营环境的日新月异对管理人员的应变能力提出了更高的要求。油田企业应充分认识到提高土地管理人员知识水平和业务素质的重要性，不断加强对土地管理人员的业务培训，定期进行知识更新，使其系统地掌握先进的管理理论、方法和技能。同时，管理人员也要不断增强学习的主动性，深刻理解和领会有关土地管理的法律、法规，努力提高维权意识，增强保护土地资产的自觉性。
（三）加强土地资产管理的基础工作
土地资料管理是土地管理和利用的基础，因此要狠抓地籍资料的规范化管理。对原始地籍资料要及时整理归档，做到分类存放，专人负责，防止损坏或丢失。土地管理信息系统是地籍资料管理走向科学化、规范化的重要标志。信息化建设是社会和企业发展的方向。油田土地资产管理工作应紧跟信息化管理发展的潮流，高度重视和利用信息化技术，提高工作效率和管理效率。此外，定期开展土地资产清查工作也是非常必要的。通过深入现场，重点清查所占用土地的面积、基础标志及相关历史地籍资料等，彻底摸清家底，及时解决清查过程中所发现的问题。
（四）提高办证率，努力形成“以证管地”的土地管理机制
当前，土地登记的重要性和紧迫性越来越突出。因此，首先要通过宣传政策和督促检查，提高各单位对土地确权登记重要性的认识，牢固树立“以证管地”、“用地必须办证”的思想，摒弃侥幸心理，克服工作阻力，增强工作积极性，进一步做好新增用地的确权登记工作。其次，应使企业土地确权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。最后，对由于历时久远、费用高等原因所造成的农业用地和水域用地办证率低的问题要重点解决，提高办证率，实现“以证管地”，依法维护油田的合法权益，为油田企业今后的生存和发展创造有利条件。
（五）强化节约用地意识，提高土地利用率
油田企业占用土地数量很大，并且每年用量还在不断增加，搞好节约用地工作，积极推进土地利用向集约高效化转变就显得尤为重要。一方面，油田生产建设用地应在保证生产正常进行的前提下，少占用耕地和农田，尽量选择劣质地、荒地，对用地计划要严格执行，防止计划外用地。要充分依靠科技手段，使土地用量呈逐步下降趋势，达到节约用地的目的。另一方面，要重点做好荒碱土地和闲置土地的综合开发利用。通过合理规划，使这些土地成为创造高额效益的优良资产，既为国家节省了土地资源，又能为企业发展提供预留地。近几年，某油田通过对闲置盐碱地的开发利用，已为企业节约了三千多万元的资金。此外，对因为单位撤并、搬迁等原因形成的闲置土地和农业用地，应会同计划、多种经营等部门给予及时的规划调整，实现存量土地利用的效益化。
总之，油田土地资产管理工作任重而道远。面对新的挑战，企业应该对其土地资产管理模式进行不断的改进和发展，以适应经营环境的变化，更好地为油田的生产建设服务，保障油田持续、稳定、健康、有序地发展。
【参考文献】
［1］ 刘俊.中国土地法理论研究[M].北京:法律出版社，2006:10-22.
［2］ 李如海.土地资产管理实践与探索[M].北京:中国大地出版社，2004:20-27.
土地资产管理范文第2篇
1.1加强农村土地资产管理是切实维护农民土地合法权益的必然要求
据联合国粮农组织给出的2010年数据显示，中国农业土地资产比例最高达54%，远高于机器10%、农业设施12%、牲畜24%。全球农业土地资产比重，中国14%居第二位，仅次于美国16%。然而，我国农村土地资产产权建设和价值实现机制滞后，导致农村土地资产“流转率低、流转方式单一、土地规模化经营程度低、土地资产流转风险高”的现象普遍存在。长期以来，这笔巨大的财富由于法律和管理制度的约束，除用于满足农户自身生产生活需要外，无法像城市土地资产那样在市场中有序流动。农村土地只凸显其基本的社会保障功能，却不具备融资担保和增值等功能，阻碍了农村经济发展和农民收入增长。在中国，土地是农民的根本。对于农民而言，土地产权既是一种生存权利，又是一种发展权利。农民的土地财产权作为一种权利范畴，是指农村集体经济组织内的农民对农村集体土地依法享有的各种财产性权利[1]。农民的财产性收入，指农民对自己所拥有的财产，通过行使对财产的占有权、使用权、受益权、处置权等物权，而获得的相应收益，即农民对所拥有的财产通过出租、转让、入股分红和投资等方式所取得的资产增值收益。农民的财产额度在一定程度上直接影响着财产性收入的多少[2]。据调查，受农村经济社会发展水平和传统观念的影响，现阶段我国农户的财产主要集结在其拥有的土地和住宅上。以重庆市璧山县为例，该县农户的房屋价值占其家庭财产价值总量的62.6%，该地区农民的财产性收入比重严重偏低，平均不到其总收入的1%。一般而言，一个地区越富裕，其居民的财产性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民财产性收入的多少，成为衡量一个地区是否富裕的重要标志。
1.2加强农村土地资产管理是发展社会主义市场经济的必然要求
社会主义市场经济制度是我国基本的经济制度，它要求市场在资源配置中发挥基础性的作用。农村土地资产管理体制机制直接影响土地资源配置效率，关系到农村经济发展和社会的和谐稳定。我国农村土地管理制度形成于计划经济时代，当时国家的建设规模有限，对农民的影响并不大。随着我国市场化的深入发展，政府依然凭借垄断权力，操控农村土地市场。以成本价征用农民土地，再以市场价出让土地，失地农民只获取土地市场价值的小部分，而政府获取了高额的垄断利润，使国家赋予政府的土地垄断权成为权利寻租的动力[3-4]。政府过度介入经济生活，对市场经济的持续健康发展产生不良作用。现行的农村土地资产管理体制机制落后于时代的发展，违背了社会主义市场经济发展规律。党的十明确提出，不失时机深化重要领域改革，坚决破除一切妨碍科学发展的思想观念和体制机制弊端，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。我们要加快完善社会主义市场经济体制，完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，应当着力完善农村土地资产管理体制机制，推进农村土地资产市场化，培育农村土地资产市场体系。
1.3加强农村土地资产管理是统筹城乡发展的必然要求
解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。加强农村土地资产管理有利于坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力。发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体。发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。改革开放以后，中国工业化和城市化进程在较短时间内能够实现突破性发展，主要得益于城乡二元体制下劳动力、资金、土地等生产要素继续由农村向城市单向流动，大量农村土地以极低的成本转化为城镇建设用地，而大量农民被排斥于城市化进程之外，不能依靠土地权利直接参与并分享工业化和城市化的成果[4]。显然，这种“城乡二元”结构体制下，形成城乡分割的土地市场。从土地市场体系构建来看，城市建设用地转让、出租交易市场经过20多年的发展已经比较完善，但是农村土地市场体系尚未真正建立起来，土地收益分配方式不清晰。政府以强制手段，侵害农民的土地权益，导致失地农民问题已经成为当今中国最严重的社会经济问题之一。同时，城乡分治体制下，土地要素流动性不足在很大程度上也限制了资本和劳动力要素的自由流动，影响了要素与资源的进一步整合[5]。土地权属限制导致集体建设用地和国有建设用地出现同地不同价，农村土地资产的价值没有真正显现出来。因此，深化农村土地资产管理改革，确保城乡之间在资源配置和利用方面拥有平等的权利和机会，实现真正意义上的公平和正义。有序推进农村土地资产管理，促进农村土地资产化，也是实现城乡统筹发展的必然要求，对于构建和谐社会也具有特别重要的意义。
2农村土地资产管理存在的问题
2.1农村土地资产管理制度不健全
中国农村的土地归农民集体所有，这在《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》等法律中都有明确的规定。但是农村集体组织是谁，法律是否赋予农村集体组织行使土地所有权，法律规定含糊。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的土地，由乡镇农村集体经济组织经营管理。显然，法律赋予农村集体组织的是经营管理权，并未明确农民集体所有土地的所有权由农村集体组织代表农民集体行使。“集体产权”(CollectivePropertyRight)或“集体所有制”的概念是一个没有得到严格界定的概念。在实践中，作为主体的“集体”是谁？“集体”对土地的管理和监督的程序和形式，法律并无明确规定，在土地所有权与承包经营权的内容、界限和法律地位等方面也没有作出具体的安排。由于“集体”这一概念的高度抽象性和模糊性而在现实中找不到对应的载体，以及其标志性权能被国家控制在手中和大部分权能实际上是由少数农村干部在行使，导致其主体事实上的不存在，即主体虚位。笔者在对重庆江津区、开县和忠县农户走访调查并回收有效问卷316份，结果表明，多数农民对土地所有权的具体归属是模糊不清的，甚至农民的土地集体所有权概念是很淡薄的。其中28%农户认为，集体就是国家；36%的农民认为集体是干部（村干部、乡镇干部），认为集体是村民小组占15%；剩余21%的农民表示不清楚或是不关心。周诚在《土地经济学》中提出了“五权结构”，即所有权、占有权、使用权、收益权和处分权[6]。在目前的农村土地制度下，农村土地产权对集体和农民而言，并不完整。一方面，农民集体不能充分行使土地权利；另一方面，农户的土地经营权虽然相对充分，但财产权严重不足。例如，在现行制度下，农民缺乏抵押土地使用权以获取银行贷款的权利，产权缺乏有效的实现途径和保护机制。造成这种主体缺位的原因主要有3个方面：一是现阶段随着家庭承包经营的发展，农民集体经济组织在大多数村内是不存在的，村一级并没有真正的土地所有权主体；二是家庭联产承包责任制下，土地被细化经营，虽然满足了农户的土地私化经营愿望，但是小农意识下的农民并不关心土地的所有权主体是谁；三是在对农村集体土地进行处分时，各级政府介入十分严重，普遍的形成政府“代民做主”的现象。
2.2农村土地资产管理机制失灵
现行农村土地资产管理机制体现于行政干预土地产权配置，这种管理机制造成各项权利主体对土地的权利、义务难以明确，这是农村土地经济关系多重矛盾产生的根源[7]。农村土地经济关系多重矛盾集中反映在：一是国家对农村土地权利的控制，表明土地的最终归属权属于国家，但国家并不是农村土地的所有权主体，国家却可以通过强制手段实际操纵和决定农村土地所有权交易并且参与所有权收益分配；二是农民集体作为名义上的土地所有者，实践中难以充分行使所有权，主体地位处于虚置状态[8]，土地权益受到多方侵蚀；三是集体土地的经营管理者自身角色混乱，权利和义务不对称，农民集体土地所有权的充分行使受制于农村基层政治民主发展状况[9]。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规的规定，集体土地经营管理者分为三种，即乡(镇)农村集体经济组织、村集体经济组织或村民委员会、社集体经济组织或村民小组。他们既是一个经济组织，负责经营管理农村土地，又被视为地方政府在农村基层的延伸，具行政管理色彩，形成农村版“政企不分”。长期以来，我国实行的征地制度存在弊端，其土地资产补偿机制不符合市场经济体制。《中华人民共和国土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费、“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。征地补偿标准未包含土地的增值部分及未来的收益部分。农用地一经征用后，其用途改变会导致地价高涨，而这部分巨额增值收益农民并没有权力享受即形成实际上的“增值归公”。从征地补偿办法看，长期以来，中国农民对土地的所有权基本上未得到地方政府的承认或尊重。在现行征地制度下，农民拆迁安置所得比例极低，土地收益分配明显是向政府、城市、非农部门倾斜[10]。近年来，全国各地越来越多的失地农民上访、投诉媒体等维权抗争活动以及其与地方政府和开发商之间发生的严重冲突事件影响了社会稳定和经济发展。
2.3农村土地资产管理平台薄弱
农村土地资产是发展农村集体经济实现农民富裕的重要物质基础，应依据法律规定对农村集体经济组织的资产产权、资金运作和资产经营状况进行系统检查、评估。调查发现，农村土地资产管理在确权、统计和评估方面存在滞后性，农民主体意识和权利意识模糊，不少地方存在登记不及时、不全面，监督管理不到位等问题，致使农村土地资产管理混乱、资产处置随意等问题[11]。加强农村土地资产管理，首先应该清楚农村土地资产的存量，明细到村、组、户。其次，应该清楚农村土地资产的市场价值。抽样调查忠县269个农户，98%的被调查农户知道自己承包地的数量、位置，但是他们不知道自己承包地资产的市场价值；抽样调查忠县、开县等180名村官，95%的被调查者能正确回答本村的土地面积、用地结构，但是他们不知道本村土地资产的市场价值。我国农村广大基层干部和农户对农村土地资产认知程度低，究其原因有以下几点：一是农村土地产权遗留的历史问题。农村集体土地产权虚置，“三级所有，社为基础”的农村土地资产管理体制名存实亡。由于集体土地档案、地籍图像资料不完善，农村土地界限存在争议。二是农村土地资产评估的特殊性。由于农村土地资产本身存在的特性，如产权特征、资产属性、市场条件等，在进行土地资产评估的时候，存在一定的障碍[12]。对重庆市资产评估协会98名专业人士咨询结果显示：98%的受访者认为，加强农村土地资产管理平台建设是十分必要的，健全严格规范的农村土地管理制度必须进行农村土地资产评估，同时也表达了对现行农村土地资产评估状况的不满；92%受访者建议农村土地资产评估的原理和方法参照土地流转市场定价法；超过半数的受访者认为，农村土地资产评估需要完善法律制度来支持。2.4农村土地资产管理效益低目前，农村土地资产管理不善形成种种弊端，影响到广大农户财产性收入增长。劳动是财富之父，土地是财富之母，这是政治经济学的一个基本论断。农民拥有土地，就拥有巨大财富，就应该拥有更多的财产性收入。中国城乡居民收入结构统计结果（表2）表明，城镇居民没有土地所有权，却有更多的财产性收入，农村居民拥有土地所有权，但财产性收入较少。这个现象发人深省，农村土地资产管理效益几何。据调查，农村土地资产管理不善影响到土地资源的可持续利用。第一，对土地非农化产生的巨大利益的追逐也加剧了腐败泛滥，加重了对极为稀缺的土地资源的乱占滥用现象[13]。特别是在城市近郊区和乡镇企业发达的沿海地区，农村集体非农用地大量进入市场已成为客观的事实，且主要以买卖、有偿有限期出让、出租、入股联营、联建分成和抵押等方式进入市场。这种现象影响到耕地资源的保护，也造成土地资产收益流失[14]。第二，随着经济的不断发展，在城郊地区，农村土地资产增值空间迅速提升，但是由于存在相关土地法律和政策的严格限制，在城郊地区一些集体非农建设用地自发地、无序地流转形成了一定的隐形市场，农民以不合法方式争取自身利益的行为，导致了土地资产管理失控、建设用地供应总量难以控制、土地市场秩序遭到破坏等突出问题。第三，由于农地占用成本低，土地粗放式利用现象十分普遍。统计数据显示，1996—2010年间全国农村人口减少了1.49亿，但农村居民点用地总面积不但未降反而净增6.13万hm2，农民人均农村居民点用地面积也从193m2增加到218m2，超过国家规定的建设用地标准，形成许多所谓“空心村”，乡镇企业乱占滥用耕地现象也十分普遍。
3加强农村土地资产管理的建议
3.1强化农村土地资产管理主体
党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。基层群众自治是我国的基本政治制度。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在发展农村集体经济，加强农村政权建设中具有十分重要的作用。《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年10月28日）中明确提出，村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。各地农村经济社会改革发展的经验证明，优化资源配置是村民委员会履行职责的保障。发挥村民委员会的积极作用，加强村民委员会管理农村集体土地资产的职能，是农村集体土地资产管理制度创新发展的必然趋势，也是壮大村级集体经济的客观要求[15]。我们要坚持生产力与生产关系相互适应的科学发展观，深刻认识农村集体土地所有权主体发展的客观规律，与时俱进，推进农村集体土地所有权主体创新发展。建议积极推进地方立法，赋予村民委员会更加充分、更有保障的土地物权，强化村民委员会的土地所有权和土地用益物权。改“三级所有，社为基础”为“三级所有，村为基础”。
3.2开展农村土地资产清产核资
开展农村股份合作、推进“三权抵押”和“地票交易”，必然要求科学评估农村集体土地资产价值，严格明晰农村集体土地资本结构。城市的每一个单位、每一个家庭都能说出自己的资产价值，农村的每一个单位、每一个家庭都搞不清楚自己的资产价值。农村集体土地资产价值都搞不清楚，又如何能壮大农村集体经济，切实维护农民土地权益[16]？因此开展农村集体土地清产核资，显化农村集体土地资产价值是壮大村级集体经济、切实维护农民土地权益的客观要求。据调查，全国加快了农村土地确权登记发证工作，农村集体土地所有权确权登记发证已近完成，宅基地使用权和村民住房所有权确权登记发证率达到90%。建议政府以第二次土地大调查成果和农村土地确权登记发证工作成果为平台，推进农村土地管理制度创新，开展农村集体土地清产核资登记，摸清每一个村民委员会的农村集体土地资产规模、结构、价值，为加强农村集体土地资产管理提供决策依据，为壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益提供公共服务。保障村民委员会和农户的土地权利在经济上得到有效实现，创造条件让村民委员会和广大农民拥有更多的土地财产和财产性收入。
3.3建立农村土地资产收益分配机制
《中华人民共和国物权法》(2007年3月)明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足，严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。国有土地所有权收益已上万亿，农村集体土地所有权收益又有几何。政府既要加强城市国有土地所有权收益管理，也要加强农村集体土地资产所有权收益管理。建议加强社会调查、理论研究和政策分析，深刻认识农村集体土地所有权收益的地位、作用和性质，科学构建农村集体土地所有权收益的实现路径和方式，合理评估农村集体土地所有权收益，统筹考虑农村集体土地所有权收益分配方案。建议加大制度创新和制度供给，保障农村集体土地所有权在经济上得到实现，为加快农村集体经济发展、加强农村基层政权建设夯实经济基础。
3.4建立农村土地资产评估服务体系
价格是市场的灵魂，如何评估农地资产价格，是推进农村集体土地资产管理的关键环节。国有土地多年来已形成了较为完善的土地定级估价办法，但对农村土地资产价值认识不足，农地定级估价基本上还是空白。如何建立适应社会主义市场经济体制，符合统筹城乡改革发展要求的农村集体土地资产定价机制，需要深化研究。与发达的城市土地评估机构相比，农村土地价格评估机构和专业评估人员极为缺乏。调查发现，当前在推进农村土地流转、推进农村股份制改革中，土地资产价值评估难，制约了农村集体土地资产管理的有序推进。政府为城市国有土地资产管理提供了公共服务，也应当为农村集体土地资产管理提供公共服务，做好相关服务工作，推进农村集体土地资产管理。针对集体土地资产管理中存在的信息不畅通、价格不合理、服务体系薄弱等问题，迫切需要建立农村土地权属登记、资产评估、法律援助等服务体系。合理的价格不仅能充分体现土地的价值，而且可以引导土地资源的优化配置。深化资源性产品价格和税费改革，建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度。政府土地行政主管部门应当适时制定符合社会主义市场经济体制，适应农村集体土地资产管理的农村土地定级估价规范，建立农村地价评估机构，培训农村集体土地资产评估专业人员，开展农村集体土地定级估价，合理确定农村集体土地资产价格，壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益。
3.5培育农村土地资产市场
土地资产管理范文第3篇
为进一步加强土地管理，防止国有土地资产流失，推进国土资源市场化配置，规范土地使用权出让行为，加强党风廉政建设，创造公开、公平、公正的土地市场环境，促进我市经济社会全面、协调、可持续发展，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）精神和有关法律法规政策的规定，现就规范土地资产管理有关问题通知如下：
一、严格执行土地有偿使用制度
除国家法律、行政法规规定可以采取行政划拨方式供应的土地之外，其它建设用地一律实行有偿使用。
（一）商业、旅游、娱乐、商品住宅开发等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。
（二）工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让方式供地，确需以协议出让方式供地的，必须符合协议出让条件和程序；项目用地必须达到投资强度、开发进度等控制性指标要求。
（三）原工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费；其它项目改变土地用途或扩大容积率的，必须依法办理有关批准手续，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。
（四）以出让方式取得的土地使用权转让时改变原批准用途的，按新规划用途评估确认地价与原用途剩余年期评估确认地价差值收取土地使用权出让金。
二、加强划拨土地使用权管理
（一）以划拨方式取得土地使用权的使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因停止使用国有土地的，由国土资源行政主管部门报经原批准用地政府批准，可无偿收回划拨土地使用权并纳入政府的土地储备库。破产企业原址用地收回后出让的，根据市政府黄政〔2000〕19号文的有关规定办理。
（二）原划拨土地使用权属于经营性用地的，必须按规定交纳土地年租金，使用者也可以补办土地出让手续，补交土地出让金。
（三）在原划拨用地范围内进行建设的工业项目，不再收取土地使用权出让金，其它项目按本条第（四）、第（五）款规定办理土地使用权出让手续。
（四）经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设，且符合城市规划条件的，应当按照招标、拍卖、挂牌方式出让土地。
（五）经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当公开交易，〖JP4〗按照规定补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当优先收储。〖JP〗
（六）以划拨方式取得土地使用权的使用者，如改变土地用途，必须依法办理国有土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。
三、依法加强征地管理
（一）各项建设用地的征用和供应，依照法律规定由市、县政府统一负责，市、县国土资源部门及其征地机构统一组织实施。禁止各类中介机构和其他组织从事征地和供地，严禁越权批准征用土地。各地要按照法定程序征用农村集体土地，并按照法定标准给予农民合理的补偿，严禁拖欠、截留和挪用征地补偿费用。
（二）各级各部门要严格征地审核和征地补偿、安置监督，进一步规范征地程序。任何单位和个人不得擅自与农村集体组织或土地使用权单位签订“征地协议”。
（三）各级各部门要采取有力措施，对拖欠、侵占、截留和挪用征地补偿费的，必须限期纠正，情节严重的，要依法追究有关责任人的责任；凡是拖欠或少付征地补偿费，必须限期补偿到位。
四、实行国有土地使用权出让及项目建设跟踪监察备案制度
为进一步规范国有土地使用权出让及项目建设行为，加强党风廉政建设，从源头上预防和治理腐败。
（一）经营性土地出让必须坚持“公开、公平、公正”的原则，任何单位和个人，包括各级领导干部，不得违规干预经营性土地的招标、拍卖、挂牌。
（二）各级国土部门在进行招标、拍卖、挂牌时必须由同级监察部门现场监督。限时将招标、拍卖、挂牌方案及招标、拍卖挂牌结果报同级监察部门备案。
（三）储备土地及收回土地补偿标准，由国土资源行政主管部门拟定方案，送同级人民政府集体研究确定。
土地资产管理范文第4篇
因囿于县（市）、乡镇层级地方政府对其管有国有土地及土地开发均采传统保守式管理，而且各行政机关碍于人力、编制以及预算，甚难期其有效的管理与经营，于是违约、滥用的情况屡见不鲜，形成国有土地资源的浪费，故如何善用国有土地，替地方政府有效筹措财源为当前重要课题，而导入房地产金融模式有可能改善此问题。国内房地产金融的研究[3-5]尚属探索阶段，剖析县（市）国有土地管理及土地开发有关观念与做法，对房地产金融在土地资源管理中的应用具有重要的参考价值。房地产金融在土地资源管理中的应用可以促使县（市）、乡镇层级地方政府有效率管理其国有土地政策及土地开发业务，有赖于民间资源的引入，故如何藉由房地产金融引入土地活力参与投资亦为重要课题。我国自地方制度法通过后，重新规范中央与地方政府权限，大幅度充实地方政府的人事、立法、财政及预算，赋予各地方政府更大的自治空间，地方政府属于整个政府体系的一部份，但是基于与地方民众高度关联的特质，当面临多元社会层出不穷的困局、地方财政的普遍困难、政府再造的冲击以及地方政府本身管理功能上动态关系的本质时，如何提升地方政府内部效能，或是改变传统官僚的运作模式，建构一个现代化的地方政府，将是重要而迫切的工作。近些年来，政府部门为促进经济发展及因应财政困境，积极引进民间充沛资源与活力来参与公共建设，引进房地产金融的构想，建立都市更新投资金融信托机制，来解决有关部门在都市更新过程的庞大财政及人力负担。地方政府于面对财政恶化的时，引进民间资金的房地产金融制度，将是地方政府土地管理及开发新契机。近几年来，自有资金投入比较稳定，这部分资金在我国的房地产企业的资金链中所占的比重在一般都在27%-32%之间左右，并且从2002年开始一直都有缓慢上升的趋势，这是因为个人购房者的增多以及开发商经常采取期房销售的形式，使得开发商的资金周转加快，自有资金比例一直稳中有升。近几年来，利用外资的比例持续降低，但今年目前有所回升，这与我国人民币汇率加速升值，国际游资不断加速进入我国资本市场有直接的关系。
可以预见由于在固定资产投资中房地产业的较高利润率和人民币的持续升值，外商在房地产业的投资可能会继续增加。近几年来，直接融资比例过小，发行股票和发行债券在中国并不盛行。金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款，在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,这与我国近几年房地产开发过热，银行紧缩房地产信贷的政策是相符合的。但这也并没有意味着银行贷款在房地产开发投资资金来源中的作用越来越小了，事实上，在其他资金来源中，约有50%以上的比例来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款买房的方式。因此自筹资金、银行贷款和其它资金来源三者加起来约有50%-60%的资金来源于商业银行贷款，由此可见银行贷款在房地产投资中的地位和作用，两者之间的依存关系明显。房地产业资金需求量大、资金周转期长的特点决定了房地产业需要金融业的大力支持。完备的房地产金融应该包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)提供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系融资源配置体系和系统分散体系。在我国的经济发展背景下，房地产金融体系存在着极大的不完备性。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。近几年来，从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差。2007年底，5力多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为103多家(A股市场)，仅占0.2%；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出路。因此银行承担了大部分风险，加重了国家金融负担。
2房地产金融的融资机制
融资虽然不是建设房地产金融的最终目标，但融资却是房地产金融的首要任务，房地产金融如果失去了融资能力，也就失去了它存在的意义[7]。因此，融资机制是房地产金融的生命线。房地产金融市场上资金的流动和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通过房地产金融商品买卖的交易方式，充分按照供求规律和价值规律进行。因此，房地产金融市场的融资机制建设实质就是建设一种公平的金融市场机制。在我国房地产金融市场运行中，这一点显得尤为重要。资金的供求规律和需求的规模不变，双方保持平衡，那么市场就表现为平衡状态；如果需求旺盛，房地产金融市场就会活跃，房地产金融商品的交易量增大，与此相关的土地市场也会迅速发展。资金的供求规律还决定着资金在不同市场、地区及部门之间的流动。价值规律在房地产金融市场的作用机制具体表现为市场利率水平的波动。房地产金融市场交易的标的物，不管是借贷资本还是虚拟资本，虽然与商品市场上的商品是不同的范畴，但却变成特种商品一房地产金融商品，利息是它们的价格。这种价格和商品市场的商品价格一样，都是由当时的房地产金融市场的资金供求状况决定的。金融市场机制中的供求规律和价值规律二者的作用密切联系在一起。市场资金供给多，利率低；反之，利率则高。故房地产金融市场利率的高低实际上是房地产金融市场松紧的体现。当然，房地产金融市场利率的高低也并非完全单纯由资金供求规律决定的，它与一定时期的社会经济状况、国家政策以及大众心理相联系，尤其与土地价值的增值幅度联系紧密。当土地增值较大时，即使较低利率的房地产金融商品(如土地债券等)也具有较强的融资能力；当经济发展不景气时，一些游资会从工商业转向房地产金融市场，致使房地产金融市场交易较旺。如美国、日本等国家在资本主义发展过程中，为发展农民土地所有制(自耕农)，鼓励人们占有和扩大土地规模，不仅实行土地低价政策，而且还以土地为信用基础，向需要资金的农民提供土地买卖长期贷款，从而使自耕农数量大大增加，到目前日本还有80%以上的自耕农。
房地产金融在土地资源管理中的特殊特征：
(1)债权可靠，较为安全
这是由土地的特点所决定。其一，土地位置固定，不能移动。一般的商品都具有可移动性，而土地固定在一定的地方，位置不能移动。一旦债务人不能履行债务，债权人可以通过对土地的处置来保证债权的实现。其二，土地具有自偿性。受信人可以通过对土地的经营不断地获得收入，从而具备不断还本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地资源是有限和不可再生的，而土地的需求却随着生产力的发展和人口的增加不断上升，因此，土地价格处于不断上升的趋势。
(2)贷款偿还期限较长，利率较低
以土地为抵押而融通的资金多用于土地开发、改良、基础设施建设等方面，这些项目都是长期项目，一般需要1-5年，资金的占有时间比较长。因此，以土地为抵押进行贷款，偿还期一般要长些，利率要相对低一些。借款偿还期短则3一年，长则20-30年至40-50年不等。贷款利率一般不超过年利5%，带有较大成分的优惠和政府扶持性质，与一般的商业银行贷款有差别。
(3)运营债券化
一般有价值的财物，如金、银和其他物品，作为抵押担保品可以交给债权人保管，同时这些财物便于分割，且为大多数人需要，本身可以在较大的范围内流动。而土地不同于一般有价值的财物，由于其具有固定性，且分割困难，因而流动范围受到很大的限制。以土地作为抵押的担保物，发行债券，实际上也就相当于把土地财产变成可以分割可以流动的财产，必然扩大其流通范围。
(4)债权人、债务人权利上的非对称性
在土地抵押贷款契约到期之前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务，而债务人在契约到期前可以随时偿还债务并保留收回抵押土地的权力。若债务人逾期不能还清本息，则抵押的土地归债权人，即债务人被取消了土地的赎回权。
(5)房地产金融制度必须由专门的机构来推行
房地产金融业务一般需要政府扶持。由于农业收益低，生产周期长，风险大，对农业进行较长期放款，不是一般的商业银行所能完成的，所以需要政府给予资金方面的优惠或资助，并设立专门的机构推行房地产金融制度。如在美国上层设有“联邦土地银行”，在基层设有“土地抵押合作社”；在德国设有土地抵押信用合作社、土地改良银行、土地信用银行；在日本设有类似于农地银行的金融机构，中央级的是农林渔中央金库，地方级的是农林渔业金融公库。
3房地产金融在土地资源管理中的应用前景
3.1土地资源的产权将明晰化
只有建立新型明晰的土地使用权、收益权处置权等各项权能,才能使房地产金融市场的完善,存量土地资产的盘活成为可能。
3.2各项法律、法规制度将逐步完善
当前,我国土地资源市场还不完善,在土地流转过程中还有许多无视国家法纪的行为,土地资源资产的流失现象还存在,所以要尽快制定土地抵押法等相关法规。同时,各地面临的房地产金融风险还比较突出,因此必须加强房地产金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融风险，加大金融监管、土地资源管理的力度。
土地资产管理范文第5篇
一、指导思想
进一步加强国有存量土地资产管理，规范对土地使用者因改变用途、利用现状和容积率等土地使用条件，涉及土地资产的补充处置，维护土地市场公开公平公正的交易规则，实现政府的土地收益权，促进廉政建设。
(一)全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。
凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产开发等经营性用地，坚持以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。对于原工业、仓储、市政公用、交通、教育医疗等非经营性用地，按照规划须改变为经营性用地的，也必须实行公开交易。全面实行建设用地有偿使用制度，包括行政机关事业单位盈利性的非自用办公用房，街道社区居委会盈利性的对外服务用房，均要按照出让方式供地。
(二)维护土地供地条件的严肃性，防止产生新的不公平竞争。
根据法律法规规定，建设单位使用国有土地，必须按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定执行。国有土地使用权的供地条件具有法律严肃性，约定的各项规划条件和用地范围不应随意调整。除政府要求改变土地利用规划条件之外，都不得改变原批准的土地利用规划条件。确需改变土地用途、容积率的，必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市、县级市人民政府批准，并按规定补缴不同用途和容积率的土地差价。
(三)建设项目规划调整产生土地增值收益归政府，防止国有土地资产流失。
因规划条件调整产生的土地增值属于级差地租，归地方政府所有，防止土地使用者通过改变土地用途和容积率等非正当途径获取额外利益，导致国有土地资产流失。
二、适用范围
国有存量建设用地，包括经营性和非经营性的划拨或出让国有土地使用权。主要指下列五种情形：
(一)原为国有存量经营性用地，须进行翻扩建，改变原土地利用状况和提高土地利用率的；
(二)原国有存量非经营性土地，保持工业或其他非经营性用途不变，须进行转让、翻扩建的；
(三)原国有存量工业用地、公益事业用地、机关办公用地等非经营性土地，利用原有建筑物现状，暂时不进行翻扩建，但实际用途转变为经营性用途的；
(四)协议出让的土地，通过公开交易取得的土地，调整规划利用条件的；
(五)涉及法院裁定协助执行、企业抵债、拍卖行拍卖的土地。
三、处置方式
根据上述不同情形，对土地资产确定不同的补充处置方式：
(一)经营性土地翻扩建的。若宗地未纳入政府统一规划改造范围，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者才可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金。若宗地已纳入政府统一规划改造范围，且土地使用者能按照政府统一规划要求改造的，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金；若土地使用者不能按照政府统一规划要求改造的，将由政府优先收购储备，实行公开交易。
(二)非经营性土地翻扩建的。若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质相一致的，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻建，不再补缴土地出让金；若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质不一致的，且城市总体规划确定的用地性质为商业、旅游、房地产开发等经营性用途的，则土地使用者不得进行翻扩建，将由政府优先收购储备，实行公开交易。
(三)利用现有建筑改变土地用途的，必须经规划和国土部门批准，不得擅自改变土地用途。
对于在2001年7月我市实行土地公开交易制度以前已改变土地用途，并经规划部门批准的，土地使用者可申请完善相应手续，一次性补缴土地出让金后调整土地用途。对于经营性土地公开交易制度实行以前已改变土地用途，且土地使用者未申请一次性补缴土地出让金的，以及经营性土地公开交易制度实行以后改变土地用途的，若是行政划拨土地，则按照《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的请示的通知》（苏政办发〔1998〕50号）精神，根据规划批准意见，按年度收取改变用途土地年租金；若是出让土地，则按年度收取土地收益。
采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用权登记原用途不变。
(四)司法裁决、他项权利实现、拍卖行拍卖等引起的土地使用权转让，若宗地已纳入规划改造范围，在维护权利人合法权益的前提下，政府可以依法收购。涉及改变土地批准用途的，按照本意见相关条款执行。
(五)原协议出让土地、公开交易的经营性用地，改变原出让约定的规划条件的，报经县级市以上人民政府批准后，根据新的规划条件，按市场价格向政府补缴土地出让金。
四、程序和要求
根据各种情况及相应处置方式，按以下程序办理相关手续：
(一)涉及国有存量经营性土地提高容积率的项目。
1、规划方案的审核批准。规划部门受理土地使用者申报的规划方案，审核并报经政府批准后，书面函告国土部门。
2、国土部门根据规划部门函告，对土地容积率提高需补缴地价的项目，书面函告发改、建设、房管部门，并同时根据规划审定的具体方案，核定补充土地处置意见，报经政府批准，补缴土地出让金后，再次书面告知发改委、规划、建设、房管部门。
3、土地使用者到发改委办理项目备案或核准手续后，向规划部门申领《建设工程规划许可证》，进入正常基建程序。
(二)涉及国有存量经营性土地改变原批准用途的项目。在规划方案审核批准前，国土、发改、规划等部门进行会办，会办意见报经政府批准后按照上款的程序进行。
(三)司法裁决、他项权利实现、委托拍卖行拍卖等涉及土地使用权转让的项目。对土地权属不合法、土地实际用途和批准用途不一致，以及国有划拨土地、集体土地使用权等，法律法规明确不符合土地转让条件的，应在裁决、处置、拍卖前先完善法定土地手续；确因债权处置需要，须在完善法定土地手续前裁决、处置、拍卖的，应按土地管理法律法规的要求处置，依法完善土地手续，维护债权人的合法权利。
五、补缴地价
对于经营性土地，具体处置时应根据调整原因、时间、幅度和规划用途、土地性质等因素按市场价确定地价补差。对于须补缴土地出让金的经营性用地，原则上以规划方案批准时间为同一时点，对照新旧不同的规划条件土地评估差价，作为地价调整和补缴土地收益的基数。
(一)容积率改变的，根据具体情况相应调整土地出让金。
1、超过土地出让合同约定的容积率，或超过原出让时规划部门批准容积率的，根据评估差价补缴土地出让金。
2、自行降低土地出让合同约定的容积率或原规划部门批准容积率的，土地出让金不作调整。
3、由于政府基础设施建设等客观因素影响原批准的容积率不能实施，以及政府要求降低容积率的，根据评估差价可以相应调整出让金。
4、定销商品房项目用地容积率改变的，按原出让公告确定的房价、成交楼面地价以及调整容积率后的楼面地价，相应调整土地出让金。
(二)土地用途调整的，按照评估差额全额补缴土地出让金。
(三)行政划拨方式取得的经营性土地进行翻扩建的，根据原利用现状补办出让手续，按照规定比例收取原利用现状下的土地出让金，在此基础上按照规划调整的具体情况，由土地使用者全额补缴土地出让金。
(四)利用原建筑物将土地改变为经营性用途的，2001年7月前已发生的，土地使用者可申请一次性补缴土地出让金。划拨土地依据经营性用地市场评估地价按规定比例补缴土地出让金；出让土地按照不同用途评估的差额补缴土地出让金。
2001年7月前已改变用途，但未申请一次性补缴土地出让金的，以及土地公开交易制度实施以后改变用途的，划拨土地按照市政府公布的改变用途年租金标准征收，出让土地则根据不同用途评估地价差额，还原折算成每年土地收益，逐年征收。
六、转让条件
根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）文件规定，土地使用权转让必须符合以下条件：
(一)出让土地使用权必须依法转让，划拨土地使用权未经县级市以上人民政府批准，不得擅自转让。
(二)缴清土地出让金，领取土地使用证。涉及改变土地规划条件，进行土地资产补充处置的，还需提供土地完善手续的证明。
(三)按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25%以上（不含土地出让金）。
(四)已经建有房屋转让时，应当持有变更后房屋所有权证书。
(五)工业用地依法转让后需续建或新建厂房的，受让方须提供新的立项批复和规划意见。
(六)凡土地使用权转让，须经具备土地评估资质的评估机构进行评估。转让双方应如实申报成交地价，低于市场评估地价20%以上的，政府实行优先收购。
《城市房地产管理法》等法律法规明确禁止转让的，土地使用权不得转让。土地使用权转让后，必须按照国家和省有关规定缴纳相关税费后办理土地登记手续。
经营性土地分割转让的，转让后土地使用者必须按照原整体规划方案建设开发。
规范以土地资产为股权的转让行为，对取得土地使用权超过2年未开发的土地资产，不得以股权转让方式转让土地使用权，政府将依法收回。
七、土地登记
(一)进一步细化土地登记。除根据现行土地分类和登记规程，土地使用证还须根据出让合同或补充处置意见载明具体的规划利用条件。
(二)严格土地证书查验制度。初始发放土地使用证时，要根据出让合同约定的项目建成时间，注明土地证的有效期限。有效期内，建设项目竣工验收通过后，换发土地使用证。超过有效期限的，土地使用者必须向国土部门提交书面说明和延期申请。
(三)土地分割转让实行许可制度。除在土地公开交易公告中明确可分割销售以外，对于宾馆（包括公寓式酒店）、超市、各类交易市场、经营性的物流用地原则上不得进行分割销售。对于经营性的打工楼、文体、教育、科研、医疗卫生、福利院、养老院、艺术馆、博物馆等项目用地，不得进行分割转让。
(四)对改变土地利用规划条件的项目，在未完善土地手续、补缴土地出让金前，不办理土地抵押、变更和分割登记手续。
八、建立协调机制
加强国有存量土地资产管理，规范对改变土地利用条件涉及土地资产处置，涉及各有关部门的管理职能，需要部门之间加强沟通协调，完善配套措施，健全工作规程，规范申报和流转程序，便于在项目实施前完成土地资产处置，维护土地市场和房地产市场的良好秩序。
(一)建立沟通协调机制。发改、规划、国土、建设、房管等相关部门，在规划选址、规划方案审批、建设项目备案和核准、用地审核、销售许可等各个环节，要各司其职，密切合作，采取通过相关事项书面告知和会办等形式，加强信息沟通协调，确保部门各自职责到位。
(二)规范土地评估行为。土地资产的处置及转让，都须经具备土地评估资质的评估机构进行土地评估，涉及上缴政府土地出让金和土地收益的，应由一级资质的评估机构评估。国土部门要进一步加强对土地评估机构的管理和监督。
(三)规范开工报建程序。改变土地利用条件的开工报建项目未取得规划和土地部门批准手续的，不予发放《建设工程施工许可证》。
(四)严格房屋销售制度。土地开发使用单位申请办理预售许可证或销售许可证时，必须提供国有土地使用证；涉及用途调整和改变利用条件的，还需提供土地完善手续的材料。
(五)严格项目竣工验收制度。项目竣工后，规划、国土部门进行各自单项验收时，对土地用途、容积率等指标要严格审核，符合规划和土地利用条件的，房管、国土部门方可办理房产证和土地分割登记手续。
土地资产管理范文第6篇
一、加强耕地特别是基本农田的保护。
我县是安徽省第二人口大县，人多地少，人均耕地不足1.20亩，土地后备资源相对薄弱，国家重点工程谢桥煤矿、刘庄煤矿、淮北大堤、沙颍河治理等项目及颍城建设必将占用耕地，这就使我县耕地保护工作面临更大的压力。作为国土资源管理部门既要保护耕地，又要服务于经济建设，任务相当艰巨，严禁乱占耕地，切实保护基本农田，实行目标责任制，明确工作责任，确保我县189万亩耕地总量不减少，特别是166.8万亩的基本农田不减少，守住耕地红线。目前保护工作已落实到具体地块和图斑，外业保护标牌已全部落实到位，内业资料齐全。
二、加大土地开发复垦力度，整理项目进展顺利。
按照县委、县政府的统一部署，我县土地开发复垦工作动手早、进展快，我们认真组织、合理安排，做到任务层层分解，责任到人，严明纪律，督促到位，截止6月底，经省国土厅验收确认的项目49个，面积206.16公顷（合3092.42亩），市国土局复验待省厅确认的项目124个，面积574.38公顷（合8615.71亩），我局初验的项目61个，面积175.27公顷（合2629.03亩）。
三、土地利用报批工作稳步推进。
*年经省政府审批的有二个批次和一个单独选址项目，面积92.3535公顷（合1385.3亩）。由于受用地计划未下达，市国土局不受理报卷的影响，今年元月至6月份我们仅上报三个批次城镇建设用地和新农村建设用地置换报卷，面积94公顷（合1410亩），目前，我们准备齐全的报卷有2个置换批次和一个单独选址项目，上报面积70公顷（合1050亩）待报。农民建房经县政府批准使用集体已有建设用地242户，用地面积30703.5平方米。
四、盘活国有土地资产，强力推进招、拍、挂出让土地。
今年，县政府要求我们完成土地出让金收入5亿元，我们深感责任重大，必须挖掘土地储备资源潜力，向存量土地要效益，截止6月30日，我们已出让土地33宗，面积75.6293公顷（合1134.44亩），合同出让金47018万元，已交出让金2481万元。划拨供地2宗，面积24.5867公顷（合368亩），为了确保出让金足额到位，6月18日，我局会同县纪委、县检察院、县建设局召开了土地出让金催缴座谈会，把余下的出让金早日催缴到位。
五、地籍管理工作成绩突出。
地籍管理工作政策性强，涉及面广，我们一直高度重视，形成分管局长亲自抓，股室负责人具体抓的工作格局，土地登记发证进展顺利，截止6月30日，共办理土地登记183宗，面积571169平方米，其中国有土地152宗，面积553044平方米；集体土地31宗，面积18125平方米。
六、加大违法案件查处力度，积极做好工作。
加大违法案件查处力度，不断提高法律法规的威慑力，做到发现一起、查处一起，绝不手软，截止6月30日，我们共查办违法案件212件，涉案面积450.61亩，其中耕地166.01亩，处罚罚款2824069元。积极办理案件，努力化解矛盾纠纷，截止6月30日，我们共办理案件18件，其中国土资源部2件，省厅1件，市局6件，县纪委2件，县局4件，来访3件，已办结11件，正在办理7件，并及时回复了人。
土地资产管理范文第7篇
关键词：电力企业；土地资产；能源；
中图分类号：TM73 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-01-00-01
随着国家国有土地有偿使用制度的实施，特别是土地资产呈现不断增值的趋势，土地资产己成为投资者和经营管理者必须重视的内容。然而，电力企业的存量土地管理与经营水平低下，违法违章用地、闲置浪费情况、及闲置土地的复垦率低等情况时有存在，因此有必要对电力企业土地资产的经营进行研究，寻找适合于电力企业的经营方法或模式，使得土地资产的每一项权能都能参与经营，获取经营效益。
一、电力企业土地资产管理存在的问题
（一）土地来源和所有权关系复杂。土地自身具有较强的复杂性和特殊性。不同取得方式，其价值和处置方式完全不同。每一种方式所获得土地的所有权权属各不相同，取得土地所支付的成本和费用也不一样，土地资产记账方式存在很大差异。对于不同来源的国有土地，国家有不同的政策和管理规定，土地税收也存在很大的不同。从土地用途看，未经土地行政主管部门批准，不得自行转换土地用途。从土地政策管理看，土地实行分级属地化管理，除了国家层面颁布的法律法规外，各省市也可制定相应的土地管理制度，土地政策种类多、管理分散。所有这些，都给企业实行土地资产的统一管理、评价分级和处置流转等带来了很大的困难。
（二）土地变性问题突出，违法违章用地现象严重。电力用地大多根据划拨用地范围以划拨方式取得，而在电力用地的使用过程存在与其它划拨用地相类似的违法违章用地现象。主要表现在划拨土地擅自改变用途、划拨土地擅自转让出租、擅自占用划拨土地进行经营性房地产开发、！划拨用地目录"以外建设项目未办理有偿使用土地手续、非法占用土地进行各类建设（无用地手续）、擅自与村乡签订协议圈占集体土地以及擅自占用集体土地进行房地产开发等。
（三）土地利用和再利用效率不高，电力开发后土地废弃问题严重。现阶段，电力企业土地资源利用单一化，以及土地废弃问题。由于只注重架线，征地等，而不重视土地的复垦还田，被开采的土地长期处于荒废状态。大多数情况下，当对土地进行电力开采后，没有进一步利用土地，致使土地利用的单一化以及闲置荒废问题相当严重。
（四）征地矛盾突出，土地纠纷严重。电力设施用地属建设用地，需要大量占用电力所在地新增建设用地指标，由于国家每年下达各地的新增建设用地指标非常有限，导致地方政府给予电力设施用地的新增建设用地指标非常有限，造成大量电力设施用地难以完善用地审批手续；另一方面，通过划拨方式供地，企业无需缴纳土地出让金，而征地过程的各项补偿当地政府必须严格按照国家规定专款专用，各项税收的上缴也难以反哺于当地政府。因此电力所在地政府对电力用地的支持力度不够，导致征地矛盾十分突出。此外，由于电力所在地方村民整体素质及企业自身等问题的存在，导致电力野外生产场所很容易发生土地纠纷。电力田企业土地纠纷起因复杂，有其不确定性，概括来讲包括施工权争夺引发纠纷；土地补偿款挪用、截留引发纠纷；企业施工、补偿遗留问题引发纠纷；村民无理取闹故意引发纠纷等。大量土地纠纷的存在，很大程度上影响到了电力正常的生产秩序，严重者甚至可能导致停产。
二、加强电力企业土地资产管理的措施
（一）树立土地资产管理新观念。土地是企业重要的生产资料和企业资产的重要组成部分，要改变土地仅仅是生产经营场所的片面认识，树立土地资产意识。电力企业公司及所属各企业要充分认识到土地资产在企业生产经营的重要地位和作用，摒弃过去的旧观念，提高对土地资产管理工作的重视程度，加大管理力度，保持积极的工作态度，彻底改变过去在土地资产管理上的被动局面，使电力企业公司及所属各企业土地资产管理观念得以根本转变。
（二）搞好土地资产管理的基础工作。电力企业自开发建设以来，积累了大量的土地档案资料，而且随着电力企业建设的发展，各种资料逐年增加。这些资料是实施土地经营管理的基础，是维护电力土地权益、服务电力建设的重要依据。为了保护和利用好土地档案资料，一方面实行严格的档案资料管理制度、资料查阅履行备案登记程序，落实管理责任，做到用后及时归档入库，确保档案资料安全完好。另一方面建设并逐年完善土地管理信息系统，将包括土地证在内的各种信息录入数据库，实现远程用户对宗地基本信息的查询功能，使得电力企业具备地籍管理联网运行的能力。
（三）建立健全并完善土地资产管理机构和管理制度。电力企业土地管理新情况新问题多、工作任务量大，特别是在工作刚起步时，总部和各单位首要的任务是必须抓好土地管理制度建设，健全土地管理规章制度，形成有效的内部控制机制，实现土地管理的制度化、程序化和标准化。首先要制定电力企业公司土地管理规章制度。其次要加强学习，转变作风，提高土地管理队伍整体素质。高素质的土地管理队伍，是做好土地管理的前提。再次要加强业务知识学习。各级土地管理部门工作人员要树立自觉学习、终身学习理念，组织好各项土地资产管理工作任务的落实，为领导决策和各部门实施管理提供准确、有效的土地资产信息，积极主动为基层单位协调解决各种土地问题。
搞好电力企业内部的土地资产管理工作，是确保国有资产及其权益不受侵犯、有效经营和合理配置国有资产、防止资产流失、提高利用效率、实现企业资产保值增值、促进电力工业持续稳定发展的重要保障，认识到土地资产管理对电力持续稳定健康发展具有深远的影响和重要的现实意义。树立土地资产的新观念，搞好土地资产管理的基础性工作，建立健全并完善土地资产管理机构和管理制度，同时加快土地资产管理信息化的步伐，做到开源与节流并重，努力提高土地利用与管理水平，实现企业资产的保值增值。
参考文献：
[1]李永峰，张明慧.企业土地资产管理探析[C].//中国会计学会高等工科院校分会2008年学术年会（第十五届）暨中央在鄂集团企业财务管理研讨会论文集.2008：758-762.
土地资产管理范文第8篇
【关键词】油田；土地；资产管理；问题；措施
土地是人类赖以生存的最重要的自然资源，是经济社会可持续发展的重要保障。十分珍惜并合理利用好每一寸土地，切实保护耕地，是我国的一项基本国策。油田企业属于矿产开采企业，对土地的依赖性很大，占用土地点多面广量大，使用土地的情况和性质复杂，每年需要新增大量的建设用地。所以，油田企业要切实加强对土地资产的管理。
一、油田在土地资产管理方面存在的问题分析
1、土地资产家底不清，管理水平相对较差。有的单位土地资产管理意识不强，对土地资产管理工作的重视不够，管理制度及机构不健全，管理人员缺乏；土地管理资料分散，归档不及时，有的在机构变动时移交手续不规范，遗失土地历史资料。
2、法律意识淡薄，存在违法违规现象。有些油田单位擅自改变土地用途，搞商品房经营开发；有些单位不办任何手续就把变更用途后的土地和商品房出租或转让，成为非法用地。还有一些油田单位没有进行土地确权登记，合法权益得不到法律的有效保护。
3、土地资产的利用效率低，存在闲置或荒芜现象。有些单位对土地资产疏于管理，导致土地资产闲置浪费。有的由于缺少科学论证，盲目上项目搞工程，造成许多工程项目征用的土地一直闲置。有的后勤农业生产单位，部分农田荒芜，造成了土地的闲置。
二、油田企业加强土地资产管理应采取的措施
土地是油田企业非常重要的生产资料，是企业资产的重要组成部分。要切实提高思想认识，深刻意识到土地资产管理重要性，切实采取有效措施，真正重视和加强土地资产管理，在保护中开发，在开发中保护，不断提高土地资源利用效率，推动油田企业干部职工真正树立土地资产管理观念，使石油企业员工真正懂得珍惜爱护并利用好每一寸土地的重大意义。建立健全完善的土地资产管理制度和措施，努力实现油田土地资产管理的信息化和法制化。
1、建立健全土地资产管理机构及管理制度，加强土地资产管理队伍建设。健全土地资产管理领导机构和职能部门，选拔业务能力和责任心强的人员，组织建立一支专业化高素质的土地资产管理队伍，按照土地管理法的有关要求，结合油田企业自身实际，制定完善一套系统的完整的土地管理制度，建立监督运行机制，对于土地资产的开发利用等关键问题，都要认真进行可行性论证，深入调查研究，科学决策，确保土地资产的高效利用。同时，加强对土地资产管理人员的业务培训，组织学习法律法规和专业知识，提高管理队伍的整体素质，充分调动土地管理人员的工作积极性和主动性，提高土地资产管理的制度化、规范化、程序化、科学化水平。
2、提高法律意识，依法进行土地资产管理。新《土地管理法》实施以来，我国的国土资源管理开始走上法制化的道路，国家对土地利用动态实施遥感监测，对建设用地规模扩展进行直接监测等。作为石油企业应该及时组织学习国家的法律法规和土地政策，树立法制观念，依法征地、依法用地、依法管理土地资产，依法规范土地资产管理工作，依法维护企业自身的合法权益。土地确权登记是法律对土地使用者合法用地的要求，更是土地使用者维护合法权益的客观需要，由于历史问题等多中原因，油田还有许多存量土地没有进行确权办证，要通过积极宣传国家的法律法规和政策，搞好督促检查，使各单位切实认识到土地确权登记工作的重要性，尽快开展土地确权办证工作，通过合法程序取得油田土地资产的合法使用权，努力提高土地资产的办证率，依法维护油田合法权益，为油田企业加强土地资产管理创造有利条件，确保企业的健康发展。
依法处理和解决好土地纠纷问题。土地纠纷直接影响到油地关系、企民关系的和谐稳定，切实解决好这些复杂和敏感的问题，有利于油田的生产建设和社会稳定。油田企业要和土地行政主管部门加强合作，积极做好沟通协调工作，深入调查研究，在维护土地法律法规严肃性的前提下，尊重历史事实，客观公正，实事求是地处理好油地及企农当事各方的利益，真正走上节约用地、依法用地、规范管理的法制轨道，正确实施和落实土地管理基本国策和各项政策规定。
3、实施土地资产信息化管理，提高工作效率和科技水平。一是做好对土地资料的统计、填报、登记等土地资产管理的基础工作。首先，定期清查土地资产，深入到实地现场，进行详细的调查核实，对占用土地的来源和面积以及基础标志进行详细清查，查阅相关历史地籍资料等，切实做到摸清家底。其次，建立健全土地资产信息档案，做到一地一档，完整保存好征地原始文件、赔偿执行情况、双方经办人签字和有关变更事项记载等。对划拨或征用土地的原始地籍资料归档保管，分类存放，专人负责，严格按照有关规定和程序，做好土地管理档案资料的借阅、查询、移交等手续，做好登记，防止损坏或丢失，坚决杜绝个人私存档案资料的情况发生。
二是建立完善土地资产管理信息化系统，在当前信息化迅速发展的形势下，油田企业要适应发展的需要，开发和实施土地资产管理信息系统，对新增建设用地信息资料可以及时输入，实现土地资产管理信息的更新、查询、上报、下发、等自动化，做到采集数据准确、信息全面、操作规范，实现土地资产管理信息网络化，实现土地资产数据资源共享，提高工作效率和管理效率，为领导及各专业部门进行决策提供重要数据信息，建立起科学合理高效的土地资产管理新模式。
土地资产管理范文第9篇
［关键词］油田 土地 资产 管理 意义 措施
一、搞好油田土地资产管理工作的重要意义
土地是人类赖以生存的最重要的自然资源，也是经济可持续发展的重要基础。我国人多地少，随着人口的增加和经济快速发展，人地矛盾更加突出。所以，珍惜和合理利用每一寸土地，保护耕地，是我国的一项基本国策。油田企业属于矿产采掘业，对土地的依赖性很强，在占用土地方面，具有点多、面广、量大、用地性质复杂等特点，每年还需要新增大量的建设用地。因此，对于油田企业来说，合理有效地利用土地资源，切实加强对土地资产的管理，具有特别重要的现实意义。
土地是油田企业重要的生产资料，是企业资产的重要组成部分。我国国土资源尤其耕地资源供需形势严峻，需要长期树立忧患意识。要提高对土地资产管理重要性的认识，切实重视和加强土地资产管理，充分认识土地资产在企业生产经营中的重要地位和作用，不断加大管理力度，在保护中开发，在开发中保护，努力提高土地资源利用效率，推动油田企业土地资产管理观念的根本转变，使石油企业员工真正懂得珍惜、爱护和用好每寸土地的意义和作用。
二、搞好油田土地资产管理的具体措施
以科学发展观为指导，立足于可持续发展，深入落实基本国策，坚持依法用地，积极为勘探开发、产能建设及矿区建设服务，建立完善的土地资产管理制度，实现油田土地资产管理的现代化、信息化和法制化。
1.搞好土地资产管理的基础工作。土地管理基础工作包括对土地资料的统计、填报、登记工作等，要建立健全档案信息，做到一地一档，完整保存征地原始文件、赔偿执行情况、双方经办人签字和有关变更事项记载等。要搞好对划拨或征用土地的原始地籍资料的归档保管，做到分类存放，专人负责，严格按照有关规定和程序，做好土地管理档案资料的借阅、查询、移交等手续，做好登记，坚决杜绝个人私存档案资料的现象，防止损坏或丢失。积极宣传政策，督促检查，讲明重要意义，提高各单位对土地确权登记重要性的认识，提高土地办证率，依法维护油田的合法权益，为油田企业的生存和发展创造有利条件。同时，还要定期开展土地资产的清查工作，要深入实地现场，逐一调查核实，对占用土地的来源、面积、基础标志及相关历史地籍资料等都要进行详细清查，真正做到摸清家底，及时发现问题，果断采取有效措施加以解决。
2.建立健全并完善土地资产管理机构和管理制度。从当前土地管理的现实需要和发展要求出发，充实管理人员，把业务水平高和责任心强的人员充实到土地管理岗位上，并保持相对稳定，建设一支高素质的专业化的管理队伍。同时，要加强对土地管理人员的业务素质培训，深刻理解和领会有关土地管理的法律、法规，促进土地管理工作的顺利开展。同时，应按照有关土地管理法的要求，结合企业自身实际制定一套系统的、完整的土地管理制度，完善管理，充分调动土地管理人员的工作积极性和主动性；还要认真做好有关新制度和办法的贯彻落实工作，使管理人员在开展工作时对遇到的新情况、新问题能够有章可循，得以圆满解决。
3.加快土地资产管理的信息化步伐。在土地资产管理工作中，油田企业应适应当前信息化管理发展的新形势，开发和实施土地资产管理信息网络系统，在系统内通过与固定资产、流动资产、房产等相互连接，实现土地资产管理信息的查询、上报、下发、等自动化，实现土地资产管理信息网络化，实现资源共享，提高工作效率和管理效率，并为领导及各专业部门进行决策提供重要数据信息，逐步建立起现代化的土地资产管理新模式。
4.依法征地、依法用地、依法管地、实现土地资产管理的法制化。新《土地管理法》的实施，标志我国的国土资源管理走上法制化道路，国家实施土地利用动态遥感监测，对建设用地规模扩展直接监测等。石油企业必须审时度势，对于国家的土地政策、土地法律法规要有深刻的认识，树立土地资产管理的法制观，严格做到依法征地、依法用地、依法管地、依法治地，一切涉及土地的管理和经营行为都要在学法、懂法的基础上用法、守法，用法律规范我们的土地资产管理工作，并依法维护企业自身的合法权益。
依法处理好土地纠纷。土地纠纷是油地关系、企民关系中比较复杂和敏感的问题之一，解决好这些问题有利于生产建设和社会稳定。油田企业要和土地行政主管部门一道，积极做好调研沟通工作，既要维护土地法律法规的严肃性，又要尊重历史，客观公正，实事求是处理好油地、企农当事各方的利益，走上节约用地、依法用地、规范管理的法制轨道，确保基本国策和各项政策规定的正确实施和落实。
5.切实节约用地，提高土地利用率。《土地管理法》规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企业占用土地要向国家缴纳土地使用税，近年来，土地使用税已上调多次，其所占企业费用支出份额已不容忽视。油田企业占用土地数量巨大，而且每年用量不断增加，搞好节约用地工作尤其重要。一方面，油田生产建设用地应在确保生产正常进行的前提下，尽量选用劣质地、未利用地、荒地，少占用耕地和农田，要严格执行用地计划，不允许计划外用地。在土地用量上也要充分依靠科技手段，使土地用量逐步下降，达到节约用地的目的。另一方面，对油田企业现有存量土地，如废旧井场占地、建设工地占地等，可以通过采用新工艺、新技术，进行复耕利用，尽量盘活闲置土地，提高其利用率。
土地资产管理范文第10篇
【关键词】土地资产； 管理； 无形资产； 核算
建国以来，我国一直实行土地的社会主义公有制。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，企业所占用的土地仅仅是作为生产经营场所来参与生产经营过程，而不是企业的法定资产，并不计入企业的生产经营成本。与我国当时计划经济体制下外延式扩大再生产的方式是相适应的。在当时的条件下，通过国家对土地的无偿配置，使我国国有企业得以在短时间内建立并发展壮大，为我国的社会主义工业化建设发挥了重大作用。
而在西方资本主义国家，土地的财产权利属性在制度上得以确立，土地被视为商品，被视为生产资料。因而，土地是企业最主要的不动产，也是企业资产管理的重点。早在1981年，美国的哈佛不动产公司就对《财富》排名工业500强和服务业500强公司的不动产管理状况进行了调查研究，发现土地是其最主要的不动产，并提出了具体的管理意见。随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识，企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。1999年开始实施的《中华人民共和国土地管理法》明确了我国的土地有偿使用制度。土地作为资产，其价值已然被人们所认识和重视，对土地资产管理的研究也引起了人们的普遍关注。因而，从微观层面上探讨具有可操作性的土地资产管理问题已成为当前的一项重要任务。
一、当前我国企业土地资产管理中存在的主要问题
人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富，也是企业资产的重要组成部分。根据国土资源部的信息及有关资料，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30 000亿元。如果这些土地资产的价值完全显化，企业的土地资产价值将占到企业总资产的50% 左右。因此，土地资产已成为企业投资者和经营管理者必须重视的内容。但是，大量土地，尤其是计划经济体制下划拨给企业的土地并没有纳入企业经济核算的范围；不同类型的企业对土地资产的重视程度也各不相同，土地资产管理存在的问题非常突出。
（一）企业土地产权关系不明确
这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。在计划经济体制下，企业是基本生产单位，而在市场经济中却转变为独立的经济实体和法人，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。然而，由国家通过行政手段划拨给企业使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业既不将土地纳入核算范围，也不必为此支付费用。同时，企业也仅能按现状占有、使用，并获取一定收益权，但没有处置权，企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。这样，一方面，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家并没有因拥有这项财产而获得合理收益；另一方面，企业没拥有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让。因此企业所占有的土地的各项权能并不能充分发挥，造成资源的浪费，形成企业的无效资产。
（二）企业的土地资产价值得不到显化，造成企业资产信息失真
由于企业用地是政府划拨无偿获得，因而在企业财务核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于土地资产价值不显化，按照目前的财务制度，企业土地资产的损耗也不计入产品的生产成本，人为造成了产业间成本核算口径的不一致。
当然，随着市场体系的完善，目前企业再欲取得土地使用权，就必须向原土地使用者或者农村集体经济组织支付相关费用，但这些费用在企业财务上是作为无形资产来处理了。土地资产基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按当时的估价入账。因此，企业财务核算中所反映的生产成本和盈利水平在一定程度上存在人为的偏差，不符合客观事实。
（三）企业土地资产利用效率低下
在我国，巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线已成为土地分类规划的界线，但有限的土地资源与工业和城市化迅速发展对土地的大量需求的矛盾不断尖锐。为此，提高土地利用效率已成为未来土地利用的根本出路。据统计，我国城市用地中工业用地的比例要高出发达国家一倍以上，同样规模的企业，占地面积较国外大1～2倍；现有的企业用地约有4%～5%处于闲置状态，40%左右处于低效率利用状态。这与我国企业土地资产管理混乱直接相关。许多企业占用的土地是无偿的，因此对土地的利用成本和土地的机会成本缺乏充分认识，同时也没有认识到土地资产所潜在的巨大价值，导致土地利用效率低下。
（四）土地资产收益分配不合理
当前，由于对土地资产缺乏科学的核算制度，其收益的计量依据不充分。多数企业的土地资产价值量不清，加之土地资产产权关系不明，一定时期内企业的土地总收益以及收益的分配都不明确。同时，土地税制也不尽完善，税收调控的范围和程度还远远不适应土地市场全面发育的需要。
二、科学核算土地资产，加强企业土地资产管理
随着市场体系的不断完善，土地市场也日益规范。因此，科学核算土地资产，完整反映企业所拥有的资产，对于企业投资者和生产经营者都是非常必要的。
（一）进一步明晰企业土地产权关系，为土地资产核算奠定基础
明晰企业土地产权关系是企业合理核算土地资产，建立现代企业制度的基础。将土地作为资源管理，其目的是为了实现可持续发展；而将土地作为资产来进行管理，其目的是为了实现经济效益最大化。因此，不同的产权关系可以影响对土地的管理模式。土地对于完整的产权拥有者来说，既是资源也是资产；而对于部分产权拥有者来说，土地是一种资产。
企业作为土地的使用者，并不具有完整意义上的土地产权，而是具有土地的部分权利。因此，必须明晰企业的土地产权，以明确土地的产权主体，按市场规律和现代企业经营要求，使土地资源能够得到优化配置。
为此，企业的土地资产管理首先应做好以下3方面的工作：
1.依据取得土地使用权的方式，依法界定企业所拥有的土地产
权。不论是以行政划拨方式取得的土地，还是以出让方式取得的土地，土地的最终处置权都归国家，但企业应拥有的占有、使用权和一定的收益权一定要清晰。
2.全面进行企业土地资产登记，使企业土地产权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。
3.规范土地交易市场，加强企业土地产权交易管理。在土地产权交易管理中，国家要严格控制土地交易的一级市场，禁止不规范交易。对完成交易的土地资产，必须进行产权变更登记，实行跟踪管理，保证土地产权交易管理的系统性。
（二）显化企业土地资产价值，规范土地资产的财务核算
企业经营管理的目标是要企业价值最大化。实现这一目标就需要对其所拥有的资产实行科学管理和有效运营。土地是企业的一项重要资产，如果不使其价值得到显化，这本身就与其资产的属性相矛盾，对其管理自然就无法实现科学化。因此，依据科学的方法和程序评估企业的土地资产，核定和显化企业土地资产的价值量，是进行企业土地资产管理的前提。
实际上，随着公允价值的重新确立，土地资产的价值可以通过评估的方法获得。目前，比较成熟的土地估价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及基准地价系数修正法等。为了保证评估价值的真实、正确和公允，在土地资产评估中要充分考虑各方面因素的限制及各种估价方法自身特点的影响，综合运用多种方法。同时，在企业土地资产评估中要注意以下3个问题：
1.加强理论研究，尽快完善企业土地资产评估的理论方法体系，建立科学可行的技术操作规范。在具体评估实践中，应充分考虑土地供需关系、预期收益、地块最佳用途等因素的影响；依据评估目的和条件，选择适当的技术途径； 坚持多种方法并用、静态估价与动态预测结合、微观条件与宏观环境相结合和市场优先等原则，多方测算，结合企业土地资产评估的特点，及时总结各种评估方法的应用条件、适用范围和局限性，保证评估结论的科学性、实用性。
2.理顺部门关系，加强土地资产评估工作的组织管理。目前，从事土地资产评估业务的机构分属于不同的行政管理部门，评估资格的确认渠道不同，评估依据的标准不一，给企业土地资产评估工作带来了一定的混乱。因此，需要建立统一的评估结果确认制度，评估机构提出的评估结论按照一定的程序进行审核认定后，才能提交委托单位，以保证评估结果的客观性和公正性。
3.正确认识各种地价表现形式的作用，提高评估结果的针对性和指导作用。在我国土地使用权的流动过程中，根据不同的目的和要求，形成了多种地价形式。不同的地价形式可以满足不同的用途。在企业土地资产评估中，应根据具体的评估目的和要求，选取不同的地价形式来表示评估结果，提高地产评估工作的实际指导作用。
在土地资产价值合理评估的基础上，应进一步规范土地资产的财务核算。当前，将土地资产视为企业的无形资产是由于企业仅在一定时期内拥有土地的部分产权，而且这项权利没有具体的实物形态。但在实际工作中，企业的土地均作为生产经营的场所，直接在其上进行生产经营或构建建筑物进行生产经营。构建建筑物所形成的固定资产则要包含土地资产价值，并在以后的生产经营中以折旧的形式进入生产成本或管理费用；其余的土地，则作为无形资产管理，其价值在规定期限内摊入管理费用。同样的土地资产，在实际中却存在不同的费用归集和摊销，势必造成费用核算的不合理。因此，对土地资产应该设置专门的账户进行专门的核算，并在报表体系中增设相关项目，或者作为报表附注，以准确反映和披露企业的土地资产，为加强管理提供及时、准确的信息，也为相关决策者提供准确、可靠的信息资料。
（三）盘活企业土地资产，提高土地资产利用效率
在市场经济条件下，企业应该将土地资产纳入整体资产管理的范畴之内。实际上，企业土地资产经营早已存在，如土地抵押贷款、土地入股、土地的租赁等，只是人们通常将之作为企业融资或投资的一种手段， 未能上升为企业资产管理的一个重要内容而加以系统化、制度化和规范化。土地资产经营就是指以土地资产为经营对象，以实现企业整体资产价值最大化为目标的企业经营活动。因此，盘活企业土地资产是土地资产经营的主要手段，是土地资产管理的重要内容。
当然，企业土地资产经营具有不同于一般资产经营的特点。企业的土地资产一般都具有明确的使用期限，通过资产经营，土地资产本身会增值；企业土地资产经营的实质是土地产权的经营，而土地产权的权能是可分的，这就使得企业土地资产的经营内容与形式可以多样化，甚至不同的经营内容可以重叠，如在同一个时间段内既将土地资产抵押，又将土地资产出租。
正是由于土地产权权能的可分性，在设计土地资产经营方案时，应尽可能细分土地产权的权能，使土地资产的每一项权能都能参与到经营之中，每一项权能都能获得经营效益。实际中，企业的土地资产经营可以采取土地资产置换、土地资产转让与租赁、企业兼并收购等不同的形式。
通过这些土地资产经营形式的灵活选用，甚至综合应用，可以将土地资产的效能得到充分体现。借助完善的土地市场，通过土地资源的优化配置，满足不同经营主体对土地资源的不同需求，同时也使企业获取相应的经济利益。
（四）合理分配土地资产收益，协调国家与企业的关系
相关法律明确规定，我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。因此，合理分配土地资产的收益关系到国家与企业的利益关系。国家鼓励企业盘活土地资产，提高土地资产利用效率，同时要合理地收取一定的土地使用费。为此，随着土地市场体系的完善和健全，国家将以取消行政收费、明确收取地租、完善土地税制为目标，形成一套有利于土地资产保值增值、保证国家土地收益，并维护企业收益的土地资产收益分配新格局。
1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租为主要形式的地租收
取制度。在我国现行土地使用制度下，地租可以作为国有土地所有权实现的基本形式。针对当前名目繁多的收费，应将其统一规范为出租土地使用权的年地租和批租土地使用权的总地租两种。企业已有的存量土地资产在其使用期限内每年交纳一次租金；新增土地或改变土地使用主体的土地流转行为，以批租的形式，按规定使用年限，一次交清全部地租。
2.调整现有的土地税种和税率，建立新的土地税收体制。现行税收体系中与土地资产相关的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税以及营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目。根据土地市场的发展，应考虑增加房地产交易税以取代现行的营业税中的有关税目。为了提高土地资产的利用效率，从经济上引导土地资产的积极盘活，可以增加土地闲置费，从而形成一个利于调整各方面利益关系的土地税收体系。
3.规范收费种类和标准，取消不合理收费。在土地有偿使用制度下，企业应按时、足额交纳地租和土地税收，但对于补偿性收费以外的其他各种收费，则应该清理、取消，以避免重复征收税费。因为这样不仅增加了企业负担，同时也影响了法规的合理性、权威性。
三、加强企业土地资产管理的相关配套措施
（一）加快企业土地资产管理相关配套法律法规的制定和完善
目前与土地资产相关的法规主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公司法》、《股份制企业土地资产管理暂行规定》等，这些法规对于规范土地资产管理起着重要的保障作用。但是，实践中的新情况和新问题在不断涌现，因此在认真执行和完善现行法律法规的基础上，各级地方政府还应因地制宜，制定并严格实施适应本地区的法律法规以及各项规章制度，以规范企业土地资产管理。
（二）进一步培育完善的土地市场
完善的市场体系是土地资产实现优化配置的前提。因此，在国家宏观政策的指导下积极培育包括土地市场在内的各种土地要素市场，并健全土地市场法规，可以为企业进行土地资产的产权交易和上市流通创造条件，可以为企业加强土地资产管理提供动力。
（三）加强土地资产管理的基础工作
土地资产管理既涉及国家层面的宏观调控，又牵涉企业的微观利益。因此，搞好地籍管理、土地登记和变更登记、土地利用计划和规划工作，可以为界定产权和合理利用土地提供可靠的依据。
【主要参考文献】
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