土地增值税范文精选

一、土地增值税政策目标难以实现的原因分析

1、征税范围忽视了一部分房地产增值收益。能产生房地产增值收益的途径，除了转让

房地产以外，还有土地使用权及房屋出租收益、房地产不发生转让但由于外部环境变化带来的收益等。只考虑房地产转让增值，一方面不符合税收公平原则，另外也导致了一部分财政收入的流失。

2、计税依据的设计操纵空间大，实际征收困难。计税依据中的收入实际上是以成交价为基础，而以成交价为基础确认收入是容易纵的，收入的客观性难以保证。另外，条例所规定的六条扣除项目过于繁杂，税务机关核实这些项目存在一定技术困难。

3、对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税。一般认为房地产转让中的增值收入主要来自房地产开发产生的投资增值、物价上涨导致的增值、以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等导致的自然增值等三个方面。从理论上看，只应该对自然增值部分征收增值税。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。

4、税率的设计难以实现改善房地产市场结构、抑制房地产投机的政策意图。我国目前的土地增值税税率是对征税范围内的所有房地产转让全部采用30%、40%、50%、60%的累进税率。这对于房地产的正常流转来说，税率偏高，税负偏重，不利于房地产的正常流通；而对于以投机为目的的房地产交易来说，又没有起到理想的抑制作用。

三、对完善我国土地增值税的思考

1、考虑将“投资性房地产”持有期间的增值收益纳入征税范围。财政部近期正式

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所获得的土地增值额征收的一种税。

1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所获得的土地增值额征收的一种税。

1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所获得的土地增值额征收的一种税。

1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)开发土地的成本、费用；

我国土地增值税征收一般是采取先预征后清算的征收管理办法。与企业所得税按年度汇算清缴不同的是，土地增值税清算是对单个开发项目进行清算，其清算时限主要是受项目开发销售时间的影响，不受年度的限制，且开发项目有增值额则纳税，无增值额则不纳税。本文针对该税种的清算提出以下五个关键点。

第一是要注意清算的时限。我们可以这样理解：清算之前都是预缴；达到清算时限条件时则不再预缴，必须按规定进行清算，多退少补。

土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

第二是要划分清算单位。以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。

第三是要掌握扣除项目分摊依据。房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，但有些扣除项目（如基础设施费、配套设施费等）不是直接属于某一个项目的，需要由多个清算项目共同享用的，这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第四是利息计算有特别规定。首先，开发项目的利息支出与企业所得税计算不同，它不能够资本化处理，即不能计入开发成本，更不能作为加计扣除基数。企业在会计上已经将开发成本完工前的利息实行资本化处理的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。其次，单独计算清算项目的利息支出时，有两种方法。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按土地价款和开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

第五是只要是开发房地产的纳税人，就可以享受加计20%扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条就增值税扣除项目规定，根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。根据条例第六条（五）项规定是指“财政部规定的其他扣除项目”，而（一）、（二）项则是指“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地和新建房及配套设施的成本”。对于这条规定，有的人认为只有具备房地产开发资质的企业开发的房地产项目，才可以享受加计20%扣除，而其他企业开发房地产项目的，由于不具备开发资质，所以不能享受。其实，上述税法规定中并未强调“资质”条件，也就是说，无论是否具有房地产开发资质，只要是开发了房地产项目的企业，均可以实行扣除项目加计扣除。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：

一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔*〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔20*〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

在本文件之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

一、明确界定清算单位

一是一次性单项开发的以单项房地产开发项目为清算单位；二是分期开发的房地产项目，以分期开发项目为清算单位。三是分用途开发的房地产项目，以不同用途的单项开发项目或单位开发项目为清算单位。不属于土地增值税清算范围的项目包括：出售使用过的房屋；开发商转为自用的商品房不属于土地增值税清算范围。

二、清楚划分住宅类别

土地增值税条例规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”，所称的普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。因此鉴别是普通住宅还是非普通住宅，是实施土地增值税审核鉴证的重要问题。

三、正确理解清算条件

国税发［2006］187号文件明确了两类清算条件：一是必须清算的条件。必须清算的条件包括：1、房地产开发项目全部竣工完成销售2、整体转让未竣工决算房地产开发项目3、直接转让土地使用权。有上述三种情况之一的就必须进行清算。二、是可选择清算条件。可选择清算条件包括1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的4、省税务机关规定的其他情况。符合上述条件之一主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算，应当注意的是选择的主动权掌握在税务机关，即符合选择清算条件的纳税人税务机关要求清算的必须清算，税务机关不要求清算的可以不进行清算。

四、准确审核清算项目收入

清算项目收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。国税发［2006］187号文件明确规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

央视《每周质量报告》报道称，众多房企拖欠3.8万亿土地增值税未缴，连日来引发国内知名房企的联合反弹。

不妨考虑废除土地增值税

杨红旭

http：//.cn/news/2013-11-29/07163763927.shtml

自从央视报道土地增值税事件后，这件事被业内外持续不断地热议与争论。国家税务总局有关负责人回应称：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读，近几年土地增值税征管力度是逐步加大的。

到底谁对谁错？其实，央视也只是将存在多年的一个“老问题”，重新翻了出来。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

不妨先抛出观点，笔者认为此税可以考虑废除了。首先，从设税的初衷看，其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地区楼市火爆，炒地皮现象突出，房地产泡沫严重。为此，1993年6月国务院发文，大力度调控房地产。

不容否认，本世纪最初十年，全国房地产市场再度经历了复苏、繁荣，而且部分年份市场有些疯狂，比如2005年、2007年和2009年。在这一过程中，地价涨幅显著超过房价涨幅，部分企业和部分项目，存在利润率过高的情况。在这种情况下，通过土地增值税来调节土地市场及房企收益，有一定的积极意义。

一、分散收入法

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。

在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有：

1.将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。假定某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房屋的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额无疑会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5‰税率要低，还可以节省不少印花税，可谓一举两得。

2.分散收入的另一种做法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装璜、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。

二、增加扣除项目金额法

上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的高低。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。

税法规定的扣除项目共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除项目。其中财政部确定的其它扣除项目主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。从中我们可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，只能从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。