土地发展权范文精选

[内容摘要] 在土地法制领域，现实的人们给予了土地权属制度以更大更多的热情，这是应该的。从法的角度，权利问题是讨论其他问题的前提与归属。但本文拟从资源环境保护的角度，给予土地保护的法理以更多的关注。其间自然涉及了土地权属与土地保护的关联、土地保护的制度设计与创新等个人看法。希望能对土地法律体系的健全、对土地权利制度的完善有所裨益。

[关键词] 土地 保护 土地权 发展权 环境权

随着对自身生存环境的日益关心和对人类与自然关系的不断重新认识，也是出于对国家利益的考虑，地球上的大多数国家都把国土资源管理与保护作为一个重头戏来铺排。我国是一个幅员辽阔的国家，内陆土地总面积为960万平方公里。我国又是一个资源相对短缺的国家，人多地少，耕地后备资源不足。据调查统计，全国耕地面积为19．51亿亩，耕地资源的人均占有量仅为世界人均占有量的一半左右，而且土壤流失、沙漠化、土地污染与破坏、浪费等问题愈演愈烈，已经成为制约经济社会持续发展的重要因素。所以，土地保护的立法问题也是我国土地法律体系建设的一个重点。

一、土地保护立法的基础

（一）事实依据

法律是现实的社会、经济、环境现实的反映。之所以要加强土地保护立法，就是因为在现实的土地利用中出现了人们所不愿看到的现象。长期以来，由于思想意识的落后，我国实行的是对国土资源的粗放型管理，采取的是落后的土地利用方式，它是以牺牲土地资源数量和综合生产能力为代价，走的是以掠夺开发，粗放经营，低效浪费和生态破坏为特征的不可持续道路，至少造成了如下恶果“

1、土地供需矛盾尖锐，人均耕地面积不断下降。由于土地资源紧缺，各类用地均不能满足需要，建设与农业以及农林牧之间争地矛盾突出。特别是“六五”期间，每年平均净减耕地46.67万公顷，同时每年净增人口约1429万人。耕地锐减和人口剧增使人均耕地占有量不断下降。

2、土地利用尚不充分，生产力和利用率均较低。从耕地利用状况看，中低产田占了2／3，产量较高地区也还有相当的增产潜力。林地利用率也低，全国有林地面积只占林地面积的62%，单位面积蓄积量和生长量只及世界平均水平的75%；已利用牧草地中，优质草地仅占27%，单位面积畜产品量只及美国的1／3；建设用地的利用率也不充分，如村庄占地，由于大部分是平房，人均占地要比城市高出一倍。国营工矿建设和生产造成的废弃地约有200公顷，已复垦的不到2%。

[内容摘要] 在土地法制领域,现实的人们给予了土地权属制度以更大更多的热情,这是应该的。从法的角度,权利问题是讨论其他问题的前提与归属。但本文拟从资源环境保护的角度,给予土地保护的法理以更多的关注。其间自然涉及了土地权属与土地保护的关联、土地保护的制度设计与创新等个人看法。希望能对土地法律体系的健全、对土地权利制度的完善有所裨益。

[关键词] 土地 保护 土地权 发展权 环境权

随着对自身生存环境的日益关心和对人类与自然关系的不断重新认识,也是出于对国家利益的考虑,地球上的大多数国家都把国土资源管理与保护作为一个重头戏来铺排。我国是一个幅员辽阔的国家,内陆土地总面积为960万平方公里。我国又是一个资源相对短缺的国家,人多地少,耕地后备资源不足。据调查统计,全国耕地面积为19.51亿亩,耕地资源的人均占有量仅为世界人均占有量的一半左右,而且土壤流失、沙漠化、土地污染与破坏、浪费等问题愈演愈烈,已经成为制约经济社会持续发展的重要因素。所以,土地保护的立法问题也是我国土地法律体系建设的一个重点。

一、土地保护立法的基础

(一)事实依据

法律是现实的社会、经济、环境现实的反映。之所以要加强土地保护立法,就是因为在现实的土地利用中出现了人们所不愿看到的现象。长期以来,由于思想意识的落后,我国实行的是对国土资源的粗放型管理,采取的是落后的土地利用方式,它是以牺牲土地资源数量和综合生产能力为代价,走的是以掠夺开发,粗放经营,低效浪费和生态破坏为特征的不可持续道路,至少造成了如下恶果“

1、土地供需矛盾尖锐,人均耕地面积不断下降。由于土地资源紧缺,各类用地均不能满足需要,建设与农业以及农林牧之间争地矛盾突出。特别是“六五”期间,每年平均净减耕地46.67万公顷,同时每年净增人口约1429万人。耕地锐减和人口剧增使人均耕地占有量不断下降。

2、土地利用尚不充分,生产力和利用率均较低。从耕地利用状况看,中低产田占了2/3,产量较高地区也还有相当的增产潜力。林地利用率也低,全国有林地面积只占林地面积的62%,单位面积蓄积量和生长量只及世界平均水平的75%;已利用牧草地中,优质草地仅占27%,单位面积畜产品量只及美国的1/3;建设用地的利用率也不充分,如村庄占地,由于大部分是平房,人均占地要比城市高出一倍。国营工矿建设和生产造成的废弃地约有200公顷,已复垦的不到2%。

[摘要]近年来，的深化发展其中最重要的一点就是土地的增值收益分配制度，土地的增值收益主要作用在农民、开发商与政府之间，其中农民的收益最少。而土地的发展权是保障农民利益和财产的重要权利。以土地的发展权作为发展主线层层协调的制度模式建立好农民、开发商、政府三者之间的关系，解决好土地增值收益分配的问题才能惠及农民，更好更快地推进国家城镇化的发展。

[关键词]土地发展权；增值收益；制度规范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714273

1土地发展权理论

土地发展权最初在英国是为了解决人口过多的城镇化所提出来的，随后很多国家都开始实施，在对解决城镇人口密集和保护环境污染方面取得了巨大的成效，是一种可以对土地所有权进行分割并且可以被单独处置的土地权益。在土地发展权中土地的拥有者可以对自己所拥有的土地进行支配使用，同时，土地的使用者也可以对土地进行支使用。土地发展权的性质有很大的不同，所以可以将其分为两种：一种是农民发展权，另一种是市地发展权。农民发展权是指农民自己的土地可以自己进行种植分配利用，当然在政府对土地建设和发展过程中需要征地时可以征收农民的土地，但是征收过程中农民所丧失的土地政府应当按照其他用地的机会对农民进行补偿。市地发展权是为了解决城市中因为用地布局所导致的建设不均衡经济差异显著，人民收入的差异过大等问题。[1]从我国到现在，在土地公有制的大背景下，农民可以对土地拥有承包经营权但是土地的所有权归国家所有，所以土地增值收益在国家、农民、开发商之间协调发展，既要确定土地的所有者的主体地位，也要保障对土地进行使用者的财产，这样才能对土地所有者与使用者的土地增值收益进行有效的分配。

2土地增值收益分配

21政府规范型分配

政府规范的土地增值收益分配是根据社会多种不同的地区状况以下发文件的形式存在文件当中的一种制度。可以将其概括为两种制度模式。

当前，征地制度改革中趋于一致的看法是，应当给予农民公正合理的补偿。但是，究竟怎样是公正合理的补偿有不同的观点。即对于农用地转为城市建设用地之后产生的土地增值的分配，一种观点认为应当全部归失地农民所得，另一种观点认为应“涨价归公”，由政府取得，还有一种观点认为应兼顾农民和政府的利益。这个问题的本质其实是，农用地的非农建设开发权应当归谁所有，而这个问题在现行的各种法律法规中并没有予以明确界定。事实上，无论农用地的非农建设开发权归农民集体所有，或者归属于政府，皆有其道理。但是，按照市场经济的原则，征地的合理补偿应根据土地产权的内涵来决定。因此，必须在土地产权界定上有一个明确的安排，而目前土地产权制度安排上存在的缺陷正是造成争议的根本原因。

同时，目前农村集体建设用地流转中同样存在着土地增值收益分配问题。地方政府在经营城市中存在盲目扩张和占地冲动，和中央政府在土地利用规划修编中所产生的矛盾冲突，以及耕地保护和节约集约用地实践中缺乏政策手段等问题，在很大程度上都是土地产权制度缺陷和土地收益分配机制失衡造成的。

为了解决上述问题，笔者提出以下建议：

同时设立农地发展权和城市土地开发经营权(简称城市开发权)

城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，这是宪法规定的。将农地发展权予以明确，并界定在农村集体土地所有权之下，既保证了农村集体土地所有权的完整，又符合宪法和土地管理法规的规定，同时也符合现在的实际情况和未来的发展趋势。同时，设定城市开发权，并由中央政府有偿授予地方政府，既符合宪法和土地管理法规的规定，又符合地方政府经营城市的现实。这样两权并立，既可以破解土地发展权归属的矛盾，明确土地产权制度，又可以在分配农村集体土地转为国家建设用地时产生的土地增值收益时，兼顾政府利益和农民利益。

但是，实践中如何准确评定农地发展权的价值是比较困难的。一般来说，城市越大，城市基础设施建设的单位面积投入水平就越高，农地转为城市土地的单位面积增值收益也越高，一般增值倍数为数倍至数十倍。由于两项权利的价值连在一起，很难将其分开，因此很难直接确定农地发展权和城市开发权的价值。我们认为，可以按照比例分配法来确定农地发展权的价值，即在城市建设规划区内，农地发展权和城市开发权的土地增值收益比例为“三七”开；在城市建设规划区外，两者比例为“七三”开。即在城市建设规划区内，城市开发权收益占主要地位，在城市建设规划区外，农地发展权收益占主要地位。

如此，地方政府在征收征用农村集体土地时，应向农村集体支付包括农地发展权价值在内的土地价格。对于农村集体建设用地流转中的土地收益分配，也可以直接参照上述原则确定，其依据即是农地发展权和城市开发权两权并立。

城市开发权由中央政府向地方政府有偿授予

一、集体土地发展权实质与内涵

1.1该权是一项可与土地所有权相分离的权利。

既然权利本身是对集体土地以改变土地用途、增强土地作用强度为目的的二次土地开发与利用，那么，无论直接占有还是间接占有来取得集体土地支配权，都可获得开发收益，集体土地的所有者完全可以在保留土地所有权的前提下，通过出租等方式让渡集体土地发展权，实现集体土地重新配置。

1.2该权是一项财产权。

这不仅体现在土地本身被开发利用能够满足基本物质生活保障目的，还体现在集体土地所有者能够在不丧失土地所有权的前提下，获得额外的土地收益。

1.3该权的行使具有增值性。

无论是集体土地所有者让渡该权利的行使资格，还是使用者取得该权利，都是以集体土地的二次开发、利用过程中能获得土地增值性收益为目的的。

二、域外权利属性规制模式：比较与借鉴公权模式

摘要:征地补偿问题实际是土地增值收益分配问题,它关系社会和谐与稳定发展。由于传统土地权利体系中土地发展权概念的缺失,相关土地收益增量被政府或者强势利益群体占有,造成对农民不合理补偿。因此,在界定土地发展权归属的基础上,探讨新型征地补偿机制,合理分配增量收益,将利于从根本上保护耕地,维护农民的土地权益。

关键词:土地征收;土地发展权;失地农民;补偿机制

中图分类号:F293.2 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)13-0119-02

一、问题的提出

随着中国经济的快速发展,土地供需矛盾已为社会各界广泛关注,农村土地被大规模征收。特别是近几年来,建设项目每年占用耕地300万亩左右。按照《全国土地利用总体规划纲要》,从2001―2010年,全国需安排非农建设占用耕地1 850万亩,其中90%以上为需要征收的集体土地 [1]。越来越多的农用地转为非农用地,被征地农民也越来越多。由于中国的土地征收补偿制度形成于计划经济时期,随着市场经济的发展征地利益冲突问题日趋显著。因此,如何改革征地补偿制度、合理分配土地收益、切实维护农民利益已成为事关中国社会稳定和经济建设的重大课题之一。

二、基于土地发展权的征地补偿的必要性

世界上几乎所有国家都存在土地征收行为,即便是在最注重保护私人财产权利的美国。基于德国学者奥托・梅叶特别牺牲说理论,“国家有使人民负担义务的权力,人民有服从其命令的义务,但如果不是国家课以一般人民的负担(如兵役、纳税等),而是仅使无义务的特定人受特别牺牲时,应该给予其补偿。”从英国、美国、日本等国和中国台湾地区征地法律不断完善的历程看,征地补偿的基本原则都越来越充分地体现“合理补偿”或“完全补偿”总体原则的精神,这些国家考虑被拆迁征收人的利益,不仅有土地房屋的购置费用补偿、现实损失,也有该土地房屋潜在收益、甚至人们的心理损失,失业损失更是重要赔偿内容。中国征地补偿的总体原则是“合理补偿”。但纯粹按农业用途进行征地补偿的基本原则未能更好地体现“合理补偿”原则,完全忽视被征地农民对于土地发展权益的要求,对农民的补偿偏低。在征地过程中,如果成本为100。农民得到的补偿只占其中的5%～10%,农村集体及农民所得到的农地征收价格大概为出让价格的l/10,而农地出让价格又大约是农地市场价格的1/5,也就是说补偿价格、出让价格和市场价格的比例为1∶10∶50 [2]。据国家权威部门估算,改革开放以后,通过低价征收农民土地至少使农民蒙受了50 000亿元的损失 [3]。

在目前的农地制度下,土地是农民依托于集体土地共有制下的一种资源禀赋,是农民在家庭农业经营下就业和社会保障的基础。土地征收实际是对农民资源禀赋的剥夺。要从根本上解决失地农民补偿问题,就必须重视土地对农民的保障功能,从“禀赋和能力”上对失地农民进行补偿。因此,在土地征收中设置土地发展权,通过土地发展权收益筹集补偿基金不失为对失地农民进行公平和能力再造补偿的一种有效的制度改进,能更好地确保失地农民的生存和发展。

摘 要：通过对土地发展权下农地权能与收益文献的研究，发现土地发展权制度是农地权能完整与内外部收益公平实现的核心问题。认为农地权能结构与收益的实现是随着农地利用的变化而变化，且承包权、经营权、使用权、发展权权能与交易更为重要。

关键词：土地发展权；农地权能；收益

一、国内外土地发展权下农地权能与收益研究动态

（一）关于土地发展权理论的研究动态

1.关于土地发展权。土地发展权（Land Development Right）的提出源于20世纪40年代英国制定的《城乡规划法》，土地发展权在之后逐渐成为国际性的主要土地调控政策。Richard L. Barrows 等（1975）指出土地发展权是从土地产权权力束中分离来的，可以在市场上转让的权利。中国于1992年编制的《各国土地制度研究》中引入了土地发展权概念。周其仁（2014）认为保护产权，就是保护产权主体选择不同的资源利用方式，包括放弃自用、取一个合适的价格转给他人利用的权利。张远索等（2015）认为农地发展权实质上是农地产权人牺牲实际发展所获得的机会成本补偿的收益。

2.关于土地发展权制度。1947年英国颁布《城乡规划法》标志着土地发展权制度诞生，英国对于土地增值收益形成了涨价归公模式。张友安（2006）认为将土地发展权分为国家土地发展权、集体土地发展权和个人土地发展权，有利于统筹土地用途的微观经济利益、社会整体经济利益、生态利益。陈锡文（2014）认为一个完善的土地制度，必须在保障土地权利人权利和严格实行土地用途管制这两者之间保持平衡。

3.关于土地发展权转移制度。Gerald （1961）第一次提出土地发展权转移思想。1968年美国建立第一个土地发展权转移制度的法律文件。Joshua M. Duke等（2003）指出为保护耕地、让土地所有者能够获得正常的耕地发展权权益，美国在分区制度基础上，创立了可转让的、可购买的和可市场化的发展权制度，其增益方面采取涨价归私模式。Gary Wolfram （1981）认为允许开放空间土地发展权进行交易，可实现林达尔均衡，同时能更有效地保护开放空间。臧俊梅等（2007）认为建立可转移农地发展权制度有利于实现农业规模化、有效保护耕地和生态环境以及增加农民收入。张世全等（2013）指出城乡建设用地增减挂钩制度挂钩指标的价值在于级差地租存在的前提下，通过耕地保护外部性转移，获得土地发展权利而带来巨额土地经济收益。

（二）关于土地权能的研究动态。

[摘 要]土地是农民维持生计最基本的保障。近年来，伴随农地非农化，农民的权益不断受到侵蚀。在农地转用过程中会产生巨额土地增值收益，由于没有从产权制度上引入土地发展权，致使失地农民无权享有土地增值收益。不公平的土地收益分配，不利于土地资源的保护和农村社会的稳定。应尽快考虑将农地发展权引入土地增值的收益分配制度中，以保障被征地农民的权益。

[关键词]土地征用；农地发展权；土地增值收益；农民权益

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1008-410X（2012）04-0062-04

随着我国工业化、城市化进程的加快，越来越多的土地从农业用途转变为非农业用途，引起农地的增值。从我国目前的征地补偿制度来看，在给予农民或村集体的土地补偿中并未包含农地发展权的收益，其结果是将农民和村集体拒之于土地增值收益之外，严重损害了农民的利益。针对这一状况，学术界从理论上做了大量研究，一致认为农民在土地征用中获取的补偿偏低。本文以天津为例，对农地非农化过程中农民权益的流失进行量化分析，认为应建立基于农地发展权的土地征用补偿机制，提高农民在土地增值收益中的分配比例，以最大程度地维护农民权益。

一、天津农地征用和土地市场发育状况

近年来，天津经济发展和城市化进程持续保持高速状态，对土地的需求也日益强劲。各类建设用地的旺盛需求，需要不断通过征地来加以满足。“十五”期间，天津共征用农用地23115hm2，新增建设用地16775hm2，2005年建设用地总规模346269hm2，占全市土地总面积的29.06%。到“十一五”期间，征用农用地猛增到44000hm2，新增建设用地28431hm2，平均每年新增建设用地面积6000余hm2。2010年建设用地总规模达374700hm2，占全市土地总面积的31.44%。从征用土地的使用方向看，多以各类开发区用地为主，约占征地总量的70%左右，其他划拨类用地不足30%①。

由于受到土地刚性需求的影响，天津市土地价格呈现较高的增长速度。据天津土地交易中心统计资料，从2000年的1074万元/hm2增长到2008年的2063万元/hm2，增长近一倍，以年均9%的速度在提高。与此同时，土地征用价格也有一定的提高。2004年土地征用价格为56.9万元/hm2，2006年为84.7万元/hm2，2008年为90.7万元/hm2，2010年为108.4万元/hm2，增长较为明显。尽管如此，土地征用价格远赶不上土地市场价格。依常理，征用价格本应成为土地征用或城市新增建设用地成本的核心方面，然而由于其价格低、增幅慢而没有发挥相应的作用。以2008年为例，土地市场价格为2063万元/hm2，而对应的土地征用价格只有90.7万元/hm2，仅仅占土地价格的4.4%。即使考虑政府的基础设施投入，其巨额的利润空间也使得政府不可能考虑提高城市内部存量土地的集约利用水平，而更多地会选择通过土地征用来进一步增加城市建设用地。“十一五”期间，新增建设用地供应方式主要为划拨、协议出让和“招拍挂”出让三种。随着国家市场化取向的土地供应政策的出台,土地资源配置的市场化程度不断推进,以“招拍挂”方式出让的土地面积呈明显的递增趋势，而行政划拨逐年减少。目前在天津市征用土地中，纯属行政划拨目录范围内的医院、学校以及其他基础设施类项目用地仅占30%左右，而属于经营性的商业、房地产和工业项目用地约占70%，这些经营性用地基本采取“招拍挂”方式供地。2009年天津土地有偿使用率均值为72.56%。在全市区范围内基本形成了以市场机制为基础的土地资源配置方式。

二、农地非农化过程中农民土

【摘 要】本文通过对土地发展权现状及其自特点的总结分析，得出了土地发展权的权属归属及土地发展权价值问题的原则性解决方向，同时得出了铁路土地拆迁补偿中土地既改变了用途，又改变了利用强度，那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和的观点。

【关键词】发展权；权属；利用强度

0 引言

铁路是推进我国城镇建设的重要基础设施，我国人口众多、幅员辽阔，这种国情决定了中长距离客货运量要求巨大，需要大力发展铁路。

目前我国正处于铁路建设快速发展时期，铁路行业的快速发展也使得铁路占用土地面积不断增大，铁路征地拆迁问题不断凸显。

铁路征地拆迁必然会引起土地权属的改变，涉及到土地的补偿价格评估。目前的土地补偿价格评估没有考虑到土地发展权的问题，评估的土地价格往往低于土地实际的价值，这使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保护，造成争议和纠纷。为了使土地补偿价格更加合理，就需要考虑到土地的发展权，对土地的发展权价格进行评估，本文就是在这个背景下对土地的发展权价格评估问题进行研究。

1 土地发展权现状分析

1.1 土地发展权价格评估缺乏制度基础

摘要：土地用途管制在保护农地的同时，也会在一定程度上降低农地保护区域内土地的潜在价值，导致部分利益损失。借鉴国外土地发展权相关理论和国内农村集体流转机制，应用“地票”交易制度和土地发展权还原机理构建出城乡建设用地之间增减挂钩及其供需平台。在土地用途管制制度下，“地票”交易制度的出现有利于发现偏远农村土地发展权的价值，促进城市资源反哺农村，缩小城乡经济的发展差距。

关键词：土地用途管制；土地发展权流转；还原机制；“地票”交易制度

一、引言

土地用途管制制度是政府采取的最严格的土地管理制度，在保护生态用地、农用地资源以及消除土地利用中的各种非理性现象等方面起着不可替代的作用。为了确保土地用途管制制度得以严格执行，特别是保障18亿亩耕地红线不被突破，中央政府通过农用地转用审批和征地审批等手段，限制了土地权利人、土地开发者将农用地自主转变成建设用地。与其他配额制相同，配额会从低收益权益者逐渐向高收益者转移，在这个过程中便会产生交易指标。指标交易的实质就是土地发展权流转。通过土地发展权交易的形式，达到区域之间土地指标的异地置换，实现了土地利用类型空间上重新配置。

二、基本概念

（一）土地用途管制

土地用途管制的出现具有其必然性。当人类社会发展到一定阶段时，必然要考虑土地资源的护理分配，土地用途管制的作用便在于此。土地用途管制是依法划定土地通途分区，确认土地使用条件，并实行用途变更许可的强制性管理制度，在土地利用规划过程中发挥了重要的作用。从本质上来看，土地用途管制是一种典型约束机制，需要法律程序支持。若擅自变更土地用途，则需要承担相应的责任。由此对土地资源进行保护。

（二）土地发展权