商业管理范文精选

[摘要]个人理财业务在我国蓬勃发展，已经成为商业银行新的重要的利润增长点。但不容忽视的是在商业银行开展个人理财业务时面临着诸多风险，其中法律风险是制约商业银行个人理财业务发展的主要瓶颈。因此，必须认清个人理财业务的法律风险并且采取有效措施加以控制。

[关键词]个人理财业务法律风险成因

随着中国经济的高速发展，我国居民个人财富急剧累积，个人理财意识也逐步增强。居民个人的理财服务需求呈现不断上升的趋势。面对这样强大的市场，证券公司、基金管理公司、信托投资公司、保险公司等都已开展相关理财业务，而各家商业银行更是利用自己得天独厚的优势纷纷进入这块领域，推出各自的个人理财品牌。个人理财业务已经成为我国商业银行新的利润增长点。然而，巨大的市场潜力给商业银行带来重大发展机遇的同时也必然伴随一定的风险，而其中法律风险是制约商业银行个人理财业务发展的主要瓶颈。因此认清法律风险并且采取有效措施加以控制，是商业银行个人理财业务发展中的关键问题。

一、商业银行个人理财业务的法律界定

我国商业银行的个人理财业务起步较晚，在实际操作中出现诸多不规范的现象，有些银行甚至以个人理财业务之名行高息揽储之实。有鉴于此，2005年11月1日我国正式施行由中国银行业监督管理委员会颁布的《商业银行个人理财业务监督管理暂行办法》（以下简称办法）和《商业银行个人理财业务风险管理指引》（以下简称指引）。办法和指引秉着“规范与发展并重，创新与完善并举”的监管原则，对商业银行个人理财业务进行了系统的界定和规范。此外，2006年4月18日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会和国家外汇管理局联合了《商业银行开办代客境外理财业务管理暂行办法》，该暂行办法对商业银行代居民个人进行境外理财的活动给予了规范。至此，我国商业银行个人理财业务有了比较清晰的规范依据和保障。

（一）商业银行个人理财业务的内涵和分类。根据《办法》，个人理财业务是指商业银行为客户提供的财务分析、财务规划、投资顾问、资产管理等专业化的服务活动。按照管理运作方式的不同，个人理财业务可分为理财顾问服务和综合理财服务。前者指商业银行向客户提供财务分析与规划、投资建议、个人投资产品推介等专业化服务，客户根据商业银行提供的理财顾问服务管理和运用资金，并承担由此产生的收益和风险。后者指商业银行在向客户提供理财顾问服务的基础上，接受客户的委托和授权，按照与客户事先约定的投资计划和方式进行投资和资产管理，风险与收益由客户或客户与银行按照约定的方式承担。而按照客户获取收益方式的不同，理财计划分为保证收益理财计划和非保证收益理财计划，后者又可进一步分为保本浮动收益理财计划和非保本浮动收益理财计划。

（二）保证收益理财计划的严格限定。在《办法》出台之前，关于是否允许商业银行提供保证收益理财计划一直是争论的焦点。很多人担心商业银行会利用保证收益理财计划，把它作为一种高息揽储和规模扩张的工具，变相突破国家利率管制，进行不公平竞争。《办法》对保证收益理财计划给予了承认，但为防止利用保证收益理财计划变相高息揽储，《办法》明确规定保证收益理财计划或相关产品中高于同期储蓄存款利率的保证收益应当是对客户有附加条件的保证收益；商业银行不得承诺或变相承诺除保证收益以外的任何可获得利益；商业银行使用保证收益理财计划附加条件所产生的投资风险由客户承担。此外，银监会对保证收益理财产品实行严格的审批制。

（三）综合理财服务的准入起点。为保证投资者的抗风险能力，《指引》规定商业银行应综合分析所销售的投资产品可能对客户产生的影响，确定不同投资产品或理财计划的销售起点。保证收益理财计划的起点金额，人民币应在5万元以上，外币应在5千美元（或等值外币）以上；其他理财计划和投资产品的销售起点金额应不低于保证收益理财计划的起点金额，并依据潜在客户群的风险认识和承受能力确定。由此可知，《指引》提高了理财业务准入的门槛，这将使很大一部分中小投资者退出该市场，而拥有大量闲置资金的投资者将会成为购买个人理财产品的主力军。由此，个人理财产品结构也就随之发生了变化。

内容提要:国内保理业务作为新兴的银行中间业务在中国迅速发展起来。笔者对国内保理市场进行了分析,提出商业银行在开展国内保理业务时既要积极创新又要注意对风险进行控制。接着对商业银行如何选择业务客户和甄别应收账款进行了探讨。在此基础上,对国内保理业务的种类和流程进行了研究。最后对国内保理业务的风险及其控制进行了分析。

关键词:国内保理业务流程风险控制

一、国内保理市场分析

国内保理是在国内赊销、托收贸易背景下,银行作为保理商从供货商处买入以商业发票、商品交易合同载明的对购货商的应收款,并负责信用销售控制、销售分账户管理和货款回收而提供的综合性金融服务。

由于现阶段国内贸易市场已形成了明显的买方市场,结算手段与国际结算比较相对贫乏,卖方要控制收款风险,主观上不愿意赊账销售,但这又不符合买方的意愿,为了满足客户的迫切需要,许多中资银行借鉴国际保理的基本操作方式,先后开办了国内保理业务。相较传统的国际保理业务而言,新生的国内保理业务有着更为广阔的市场。2002年12月,工商银行正式获准在国内面向工商企业中符合条件的客户开办保理业务,成为国内第一家获准全面开办国内保理业务的国有商业银行。在此之前2002年9月,民生银行与上海贝尔-阿尔卡特签订20亿元的保理业务综合授信协议。2001年下半年,光大银行与上海贝尔-阿尔卡特签订5亿元的保理业务综合授信协议。虽然中资银行的保理业务还正在起步,但国内保理业务的潜力已展现出来。

虽然各家银行对于发展国内保理业务的前景都十分看好,但实际上,该业务的开展受到不少条件的制约。业内人士指出,最主要的制约是法律法规与信用体系尚未健全。由于国内保理业务是一项新生的业务,所以法律法规对于该业务中诸如应收账款的转让、担保,并没有明确的规定。举例而言,一家企业倘若破产,有追索权的保理业务对其的清偿程序应该如何,我国的《合同法》、《公司法》等法律法规中并未有明确的规定。另一方面,我国企业信用体系还不完善,银行为了规避风险,往往只限于对销售商和购货商都是该银行客户的企业开展保理业务,所以,业务量难以迅速扩大。在法律环境和企业信用体系的双重局限下,各家银行对于国内保理业务的风险控制极为审慎。例如,工行对于国内保理业务的风险控制实行额度制度,且一般一年一定,纳入到统一的授信管理之中,同时对销售商和购货商的额度进行监测,并建立保理业务的风险预警机制等。而光大银行则采用“大总行-小分行”的模式,由总行对各分行的国内保理业务进行指导和调控。另外,企业与银行双方对国内保理业务的生疏,也限制了该业务的发展。

显而易见,国内保理业务拥有巨大潜力又有相应风险,商业银行在开展此业务时既要积极创新又要注意风险的控制。下面笔者拟就商业银行如何开展国内保理业务这一课题做些粗浅探讨。

二、国内保理业务的客户选择

伴随着知识经济的脚步，产业作为描述商业活动的一个概念已不再有效。参赛者在界定明确的、永恒不变的产业里争夺最高统治权的传统商战规则已发生了变化，替代“产业”一词的最佳提法也许是“商业生态系统”。一个“商业生态系统”横跨好几个产业。以微软为例，它置身于四个大产业：个人计算机、消费电子业、信息业和通信业。他们正在与传统的商业方式决裂，创造崭新的商业生态系统。与此同时，直接与顾客打交道的零售业正在经历改组淘汰，美国破产的商店数目一直在上升，一年有近13000家，而注重利用现代信息技术获得世界范围内的竞争优势的“全球第一零售”沃尔玛却蒸蒸日上。显然，传统的商业管理模式已经无法适应新时代的要求，商业管理知识化将成为大势所趋。

一、商业管理知识化的核心内涵

商业管理知识化，简单地说就是以知识为核心的商业管理。具体讲就是商业企业通过确认和利用已有的与可能获取的知识资力，对各种知识进行连续的管理过程，以满足开拓新市场的需要。其出发点是把知识机为最重要的资源，把最大限度地掌握和利用信息与知识作为提高商业竞争力的关键。

商业管理知识化的内涵十分丰富。归纳起来，最核心的内涵主要包括两个方面：

1．实现知识的共享。企业所拥有的知识是多方面的，有的是以未编码隐性形式存在，如员工的智慧和技能；有的是以规范的显性形式存在，如企业的专利、技术诀窍、生产工艺等。与相对凝固、静止的显性知识（explicitknowledge）比较起来，隐性知识（tacitknowledge）不仅在数量上占绝对优势，更是企业创新的最终源泉。如果能对隐性知识加以有效的组合和应用，就能不断实现创新．为企业创造巨大的效益，从而知识管理的目标才能真正实现。为此，实现知识（尤其是隐性知识）的共事势必成为企业知识管理的前提和核心。打个比方来说，两个入各有一个苹果，相互交换后，各自还是只有一个苹果；但如果彼此交换的是一种想法，那么每个人就有了两个想法，并且可以相互启迪，产生更有意义的新思想。这就是知识共享所产生的效果。

2.用知识优势铸就企业的竞争优势。在激烈的市场竞争中，企业面对的竞争对手大体上有五类：同行业竞争者、替代品生产者、潜在进入者、讨价还价的供应商和客户。在这样的竞争环境中，没有竞争优势的企业只能随波逐流、得过且过，最终被淘汰出局。而拥有了竞争优势．就象占据了战斗中的“制高点”，就会在竞争中处于有利地位。根据知识管理的思想，处于供应链上游的供应商和下游的客户是商业企业的知识提供者之一，企业不应该把他们视为竞争对手，而应该与他们实现知识和信息共享．建立起合作伙伴的关系。对于其他三类竞争者，企业就必须依靠某种竞争优势来保证自己更好的生存和发展。依靠资金或实物资源建立起来的优势地位显然是不可靠的，资金是慢慢可以积累的，实物资源则是会消耗掉的，所以这种优势只是暂时的。处于知识经济中的企业最有价值的资本是智力资本，最重要的资源是知识。而任何一个企业，甚至国家都不可能掌握所有知识，即使掌握，在所掌握的知识上也不可能全面领先。可以说每个企业都具有独到的知识（或者说诀窍），都具有一定的知识优势。用这种知识优势铸就的竞争优势才是持久的、稳固的。

二、商业管理知识化的基本途径

推进商业管理知识化，要求政府和企业协调运作，共同努力做好以下工作：

商业的进入壁垒是新企业进入流通产业所面临的一系列障碍。要从深层次上解释我国商业竞争的格局，需要对我国的商业壁垒作必要的分析，在此基础上探讨控制我国商业进入壁垒的基本途径。

一、我国商业竞争中存在的问题

经济体制改革以前，我国实行的是单一所有制形式和高度集中的计划管理体制，党的十一届三中全会以后，我国对传统商业体制进行了一系列改革，其中包括调整商业所有制结构，打破国有商业一统天下的局面，大力发展集体和个体商业，并允许工业自销，引进外资等。特别是近年来，受相对稳定且较高的商业利润的诱导，出现了“百业经商”的热潮，商业企业和从业人员数量剧增。到1994年底，全国已有商业经营机构1368.8万个，商业职工3808.9万人，分别比1978年的122.1万个和608万人增长10.2倍和5.26倍。目前在我国商业领域已形成了国有、集体、个体、联营、股份、外资等多种经济成份相互竞争的格局。市场竞争日趋激烈，无疑大大增强商业企业的竞争活力，提高了社会流通能力。但在我国的商业竞争中由此也产生了不少急待解决的问题，主要表现在：

1.商业组织规模普遍较小，难以实现规模经济。在我国商业体制改革过程中，原来用行政手段联结商业企业经营活动的纽带被割断，许多国营商业被化整为零，改革以来新建的商业组织又是以独立性很强的中小规模企业为主，经营组织规模普遍较小，更缺乏具有国际水平的大型商业企业。根据有关资料，1993年美国50家最大的零售企业的销售额为4910亿美元，占全美零售总额2.3万亿美元的21.34%，而我国1995年最大的50家零售企业的销售额仅为499亿元人民币，仅占全国社会零售总额的2.45%。从单个企业看，1993年美国的西尔斯·罗巴克零售公司的销售额为508亿美元，折合人民币约为4216.40亿元；而1995年我国最大的零售企业上海“一百”的年销售额也仅23.49亿元，相当于西尔斯公司的1/181，差距甚大。由于我国商业企业的组织规模小，分散经营，就难以实现规模经济。

2.商业经营业态过于单一，经营定位趋同化。近几年来，许多老商场纷纷投资装修扩建，扩大营业场所，同时各地又兴建了相当数量的大型商场，致使大型百货商店的数量迅速增加。目前，上海市年销售额超亿元的大商场已有100多家，而北京市仅在近5年内已新建31个大型百货商店，正在建设中的有52个，近期即将开工建设的还有75个。不难预见，过不了几年，北京将成为世界上大型百货商店最多的城市。在我国其它城市也存在大型百货商店热，而超级市场、折扣商店、专业商店等经营业态没有得到较快发展。同时，大型百货商店豪华的营业场所和设施、昂贵的地租和大量的投资贷款，又迫使其经营中高档产品，经营内容趋同化十分明显，缺乏建立在市场细分基础上的经营特色。

3.经营网点缺乏整体布局，低水平过度竞争日趋激烈。在空间分布上，近几年来新建的大中型商业企业大多集中在城市中心商业区，过于密集，而居民住宅区的商业网点建设相对不足。又由于这些商业企业的经营业态和经营内容雷同，缺乏经营特色，因此，为争夺有限的顾客，不可避免地发生低水平过度竞争，表现为许多商业企业缺乏创新意识和创新策略，在营销手段上相互模仿，各种削价大战、重奖大战此起彼伏，一些企业为了压倒竞争对手，强行让利，经营利润接近于零，有的甚至亏本销售，其结果使国家和企业利益严重受损。

4.商业企业的销售额大幅度滑坡，经济效益持续下降。作为上述商业结构和竞争行为的一种必然结果，近几年来，许多商业企业销售额大幅度滑坡，经济效益持续下降。1995年，北京市10家大型商场中有8家商品销售额下降，杭州市13家大型商场的销售额首次出现负增长。据内贸部统计，1995年全国商业企业仅实现利润2.39亿元，同比减少83.9%。

二、我国商业的进入壁垒分析

商业企业文化是指大中型商业企业在传统文化的基础上，通过开展企业文化建设，输入时代的内容，在其内外环境中逐步形成的以价值意识为核心的行为规范的总和。无论是商业企业还是其他任何性质的企业，在其创建之初，都会形成自己的企业文化，这种文化一直伴随着企业的成长，对企业的发展起着至关重要的作用。

商业企业管理现代化，是商业现代化的重要内容和标志之一。商业企业文化作为商品流通领域的物质文化和精神文化的总括，它不仅渗透于商品流通领域各个过程、各个商品、各个行业，而且融汇在一切商业企业营销活动和管理活动之中。企业文化从思想上指导和控制企业的行为和发展方向，企业管理是对企业业务活动往来和各流程的细节进行管理和控制。两者通过各自不同的方式达到共同的目标，对企业的经营活动进行引导，对发展趋势进行控制，都是为了促进企业更好的运作与发展。商业文化的内涵凝聚和贯穿于商业企业管理人才、管理思想、管理组织、管理方法、管理手段等方面及各项管理职能当中，并表现为商业文化发展和商业企业管理进步的相互渗透和相互推动。因此，借由企业文化的力量促进企业管理效果的实现，是一举两得的举措，推进和实现商业企业管理现代化与商业企业文化建设是密不可分的。

一、商业企业文化的导向功能和企业管理现代化

企业文化的导向功能是指企业以自己的价值观和崇高目标指引职工向企业生产和经营的既定目标努力奋进，它体现了企业生产经营活动的规律和经验。企业文化所包含的企业价值观和经营目标记录了企业在过去生产经营中的成功与失败经验，及企业未来的努力方向和企业前景。可以说，企业的经营管理离不开企业文化的导向。卓越的企业文化规定着企业的崇高理想和追求，为企业实现目标服务，并会发挥“文化导向”功能，使整个企业和全体成员在共同的利益和目标指引下保持统一的行动。拙劣的企业文化使企业鼠目寸光，最终会导致企业破产。

国内以“华为事件”、“富士康事件”为代表的跳楼事件，是值得企业反思的因企业文化过于激进而造成的悲剧。在众多讨论中，质疑华为和富士康企业文化的声音最为“响亮”。通过华为事件、富士康事件，类似企业都应该反思一下自己的企业文化，在激发员工生产力的同时，应尽量采用更健康、更人文的管理模式。

本人所服务的企业柳州市百货股份有限公司，把敬业友善、以人为本作为企业的工作方针，更多的从关心员工的成长、培养员工忠诚度、提高员工爱岗敬业的职业情操入手，把员工收入的增长作为领导的工作目标，同时给员工提供各种培训机会，企业内部刊物《百司潮》成为员工展示自我的平台，一年一度的职工同乐会、运动会、书画摄影展，更是把员工凝聚到一起，使员工把企业的发展当作自已的事业，从而形成良好的工作氛围，员工自觉努力的工作。员工以成为百司人为荣，以人为本的企业文化无疑发挥着无法估量的作用。

二、商业企业文化的协调功能和企业管理现代化

企业文化能够协调企业和社会的关系，使社会和企业协调一致，使企业自觉地为社会服务。通过企业文化建设，企业尽可能调整自己，以适应公众情绪，满足顾客不断变化的需要，跟上政府新法规的实施。从文化建设的层面看，企业勇于承担社会责任，积极回应社会需求，回报社会，无形中给企业带来宣传效应也是显而易见的。柳州市百货股份有限公司五星商业大厦通过参加各种公益活动，向灾区捐款捐物，多年来，在贫困地区学校成立“五星班”，帮助山区孩子完成学业，企业实施社会责任后，在公众心中赢得了良好的口碑，树立了优秀的企业形象，从而增强了企业的软实力。在商品经济条件下，企业之间存在着极其剧烈的竞争关系，企业文化协调功能的一种表现是促使现代企业的竞争走向文明竞争。企业文化是剂，使上下级之间、企业各部门之间保持沟通，减少人为拖延不配合现象的发生，提升企业执行力。

关键词:电子商务aspiis数据库Delphi

原文

第1章绪论

经过这几年的学习，在各位老师的精心指导下,我获得了很多知识.经过社会调研,在指导老师的亲切指导下.我开发了电子商务——在线商店系统.20世纪末，随着计算机科学的发展，数据库技术在Internet中的应用越来越广泛，为广大网络用户提供了更加周到和人性化的服务。个性化已逐渐成为当今Web应用的潮流。本文研究了一种基于数据关联规则网上商店系统，此方案与现今网上已采用的一些方案相比，具有用户使用更简单、界面更直观等优点。在线商店在我国刚起步，但发展很快。随着我国互联网的更加普及和在线商店的更趋成熟，会有越来越大的消费群体，市场潜力会得到充分发挥。下面对电子商务的有关概念做一简述。

1.1电子商务概述

1.1.1电子商务的定义.

电子商务：主要内容是如何通过互联网建立一套合适的组织模式或对组织现有结构进行变革，从而极大地提高公司、机关等组织的运行效率。互联网技术可以理解为“利用互联网构件企业自己的信息系统”，它是一套以提高企业运营效率为根本目的的内部信息系统。目前，电子商务以其不可抗拒的力量吸引着众多的人们，引导着IT的发展方向，逐渐渗透到人们的日常生活，日益发挥着重要的作用。在电子商务高速发展的今天，越来越多的人们投身于电子商务浪潮，越来越多的商业公司准备敲开电子商务的大门。电子商务作为一种未来的发展方向已为人们所共识，谁在这场战争中赢得了胜利，谁就掌握了未来。现在国际上已有几十万家公司、数千家银行介入了这一崭新的领域。在短短几年之内，电子商务席卷全球，金融业、商业、制造业、零售业纷纷涌上电子网络的国际快车；形形的“在线商店”、“网络商场”层出不穷，数以亿记的电子现金在网络中川流不息，以国际互联网为基础的电子商务，不仅左右着企业的竞争优势，而且关系到国家经济发展的成功。

目录

内容摘要:商业物业是物业管理的一种形式之一,受房地产开发热的影响,近年来我国商业物业在开发与管理上存在较大的盲目性。本文仅就目前商业物业发展存在的客流不旺、租户难求、管理乏力问题,分析其原因,并提出相应的解决措施。

关键词:商业物业管理运营措施

目前商业物业发展中存在的问题

我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。

经营理念和管理技术落后

商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。

商业物业重复建设

在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。

内容摘要:商业物业是物业管理的一种形式之一,受房地产开发热的影响,近年来我国商业物业在开发与管理上存在较大的盲目性。本文仅就目前商业物业发展存在的客流不旺、租户难求、管理乏力问题,分析其原因,并提出相应的解决措施。

关键词:商业物业管理运营措施

目前商业物业发展中存在的问题

我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。

经营理念和管理技术落后

商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。

商业物业重复建设

在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。

摘要:加强企业成本费用管理是提高企业效益的源泉。本文针对商业企业成本费用管理的特征，在分析商业企业成本费用管理现状和存在的问题的基础上，提出了加强商业企业成本费用管理的方法和措施。

关键词:商业企业 成本费用 成本管理

一、商业企业成本费用管理的基本概念

商业企业成本费用管理是指在商业企业经营过程中，按照既定的目标，对发生成本费用耗费的各类、各项活动进行规划、组织、协调和监督，使成本费用控制在预定的目标范围之内，以最小的消耗来实现最大的经济效益。

商业企业成本费用管理，按其管理的依据划分，可分为法规政策管理、会计准则管理和内部规章制度管理三类。

商业企业成本费用管理的基本任务是：通过预测、计划、控制、核算和分析，正确反映商业企业的经营成果。

二、我国商业企业成本费用管理的现状与存在的问题

目前，我国商业企业成本费用管理现状是重经营、轻管理。商品进货价格高，保管成本高，企业为了提高销售额，扩大市场份额，大力进行广告宣传和促销活动，没有考虑成本效益，预算得不到有效的控制。商业企业成本费用管理存在的问题主要表现在以下几方面：

摘　要：近年来我国的房地产行业实现了快速发展和繁荣，物业管理行业也逐渐发展壮大，物业管理在营造了安全文明的生活环境、提高物业的使用寿命、促进城市的和谐发展等方面具有重要的作用。商业物业管理和住宅物业管理是物业管理的两种不同的重要类型，因为其管理和服务的对象存在着较大的差别，因此其管理方法也存在很大的不同。本文对商业物业管理与住宅物业管理分别进行了简单介绍，然后在此基础上从多个角度对商业物业管理与住宅物业管理的差异性进行了分析和探讨。

关键词：商业物业管理;　住宅物业管理;　差异性

一、传统住宅物业管理分析

传统的住宅物业管理是一种复合型的管理服务，其主要的功能有管理、经营和服务等三个重要的方面，实际的涉及领域非常广泛。从总体上来看，传统住宅物业管理由客户服务与管理、工程维护保修、环境服务与管理以及安全秩序维护等四个重要内容组成。首先，客户服务与管理主要是指收取物业费用，收集客户的意见和建议，协调好与客户的关系以及办理客户的进驻等相关的管理和服务，一般情况下来说，客户服务与管理是传统的住宅物业管理的核心工作。其次，工程维护保修是指对物业项目的供电供水以及电梯和消防等设备的维修和保养，另外，工程维护保修还包括对房屋的维修和管理工作。第三，环境服务与管理主要是指对相关区域内的生活环境和工作环境等进行综合化的治理，具体来看，环境服务与管理包括绿化、保洁和污染治理等主要的工作。第四，安全秩序维护主要是指采取积极的措施对物业区域内的公共安全和消防安全等进行维护，对进出车辆进行安全管理，这对于维护整个物业区域的安全与稳定至关重要。

二、商业物业管理分析

为了对商业物业管理进行深入的分析和研究，我们首先要对商业物业的含义和特点进行明确。通常情况下而言，商业物业主要是指用于经营的物业形式，如餐饮、娱乐、休闲和零售等。一般情况下，我国的商业物业主要有购物中心、步行街和专业市场等多种不同的类型。商业物业是一种特殊的物业形式，它的主要特点表现在以下几个方面。首先，商业物业的建筑规模往往非常大，而且一般都带有大型的停车场。其次，商业物业所包含的具体行业非常丰富，其中的店铺数量也非常大。第三，商业物业的环境往往非常好，能够满足不同客户的具体需求，对于刺激消费，推动经济增长发挥着十分重要的作用。

三、商业物业管理与住宅物业管理的差异性探究

商业物业管理和住宅物业管理存在着比较大的区别，其中最主要的差异性体现在以下几个方面。1.客户类型不同。首先，商业物业的主要客户是一些商户，他们的主要工作是销售商品，因此客流量非常大，而且不稳定。住宅物业的主要客户是普通居民，他们在这里居住和生活，客流量比较固定，而且相对比较稳定。其次，商业物业的主要客户以各种类型的法人为主，而住宅物业的主要客户大多是一些普通的自然人，以家庭为单位进行居住。第三，住宅物业的主要客户相对商业物业来说比较复杂，因为商业物业的主要客户大多从事商业活动，而住宅物业的主要客户从事各行各业的都有。总而言之，商业物业与住宅物业主要的客户类型存在着较大的差别。因此在开展商业物业管理与住宅物业管理的实际过程中，我们要深入把握两者不同客户的特点，然后针对他们的实际需求来开展相应的管理工作，只有这样才能真正提高商业物业管理和住宅物业管理的质量。2.客户流量存在巨大差别。从客户流量的角度来说，住宅物业的主要客户群体是比较稳定的业主以及租户，因此可以说住宅物业的客户是静态的。而商业物业在本质上是一种经营性的场所，因此其主要的客户群具有很大的流动性，其客户群的构成也非常复杂，从这个角度来说，商业物业的客户是动态的。另外，在节假日的时间段，很大大型商业物业的客流量是非常大的，在这种情况下很容易发生安全事故，因此商业物业的管理难度要远远大于住宅物业，尤其是在消防、安保和卫生等方面商业物业的管理压力非常大。总而言之，客户流量存在巨大差别是商业物业管理和住宅物业管理重要差异性之一。3.对设备维护的实际要求存在着较大的差别。一般情况下来说，住宅物业的相关设备和设施比较简单，主要的设备类型有电梯设备、供水设备、供电设备以及监控设备等，这些设备的主要目的是为了适应住宅物业用户的日常生活要求，因此住宅物业对于相关设备和设施的智能化程度要求比较低，而且实际的使用频率也比较低。然而商业物业的建筑规模相对比较大，其具体的设备更加先进和复杂，在这种情况下，商业物业对相关设备和设施的智能化程度要求比较高。具体来看，商业物业的监控系统、空调系统、供电系统、电梯设备以及消防设备等的使用频率非常高，而且这些设备大多由计算机控制。这些设备一旦出现问题，将会给商业物业带来严重的后果，因此商业物业对设备维护的实际要求要远远大于住宅物业。4.环境管理存在着较大的差异。住宅物业的环境管理重点是保持物业公共区域的卫生整洁以及安全舒适，为了达到这个目标住宅物业的环境管理的主要工作有做好保洁、增加绿化、保护环境等。然而商业物业的环境管理则更加注重营造一种良好的商业氛围，吸引更多的消费者前来消费，因此商业物业的环境管理必须要保证整个商业物业的宽敞和明亮，同时要保证商业物业的整洁和美观。为了达到这种的目的，在商业物业的环境管理过程中，我们要为商业物业配置最适宜的光照，同时要保持温度的舒适，并保证商业物业具备良好的空气质量，如果条件允许，我们还要放一些唯美的音乐，使客户在商业物业完美的环境中流连忘返，这样可以刺激消费。总而言之，商业物业和住宅物业的环境管理存在着较大的差异。5.对交通的便捷性的要求存在着巨大的差别。一般情况下来说，商业物业是一种综合性的营业场所，它具备了购物、娱乐、餐饮和休闲等许多的功能，因此日常的客流量非常大，同时车流量也非常大，因此对交通的便捷性的要求非常高。相比较而言，住宅物业的客户群体主要是住户和租户，车流量要远远小于商业物业，因此住宅物业对交通便捷性的要求也远远低于商业物业。进一步来说，商业物业的交通管理压力要远远大于住宅物业的交通管理。所以，在实际的交通管理过程中，商业物业要对交通线路进行良好的设计和管理，同时要注意加强来往车辆的交通指挥，保证交通的畅通无阻。总体来看，商业物业和住宅物业对交通的便捷性的要求存在着巨大的差别。