商业地产运营范文精选

内容摘要:本文从商业地产运营的构成研究入手,系统分析了商业地产运营的特点,对现实中的几种商业地产运营模式进行了理论分析,认为商业地产运营应以商业为核心、资本为杠杆,实现商业与地产的强耦合,并从实证角度,以颐高商业地产模式诠释了该理论现实操作的可行性。

:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

内容摘要：本文从商业地产运营的构成研究入手，系统分析了商业地产运营的特点，对现实中的几种商业地产运营模式进行了理论分析，认为商业地产运营应以商业为核心、资本为杠杆，实现商业与地产的强耦合，并从实证角度，以颐高商业地产模式诠释了该理论现实操作的可行性。

关键词：商业地产 运营模式 资本运营 产权式商铺 颐高模式 万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

一、南通星湖商业板块开发的成功经验

星湖商业板块由星湖街区和星湖101广场两个项目组成，主要是为南通经济技术开发区提供商业配套服务。星湖街区由24栋明清风格建筑组成，是一条以餐饮、休闲为主的商业街。业态主要涵盖了星级酒店、商务酒店、大型主力餐饮、品牌连锁餐饮、高档洗浴休闲会所、足疗保健、KTV娱乐等。星湖101广场则以现代建筑风格为主，由8栋单体建筑构成，其中4栋为时尚动感的商业建筑体，1栋为高101米的5A级写字楼，3栋为精装酒店式公寓楼。整个广场设有亲水主题的水景和层叠的垂直景观，并辟有两处风格各异的广场，建有屋顶公园和连廊设计形成的空中绿色走廊。该项目通过环境、建筑及装饰的独特风格，营造出别致多样的休闲消费场所，成为南通第一个真正意义上集休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、办公、旅游、文化为一体的“一站式”体验消费中心和商业旗舰。2011年，星湖街区和星湖101广场一起被江苏省住房和城乡建设厅评为“江苏省高品质城市空间示范项目”。在最近揭晓的南通市首届“濠河杯”优质楼盘评选中，这两个项目又双双荣获商业地产类“优质楼盘”综合大奖。

二、如何看待商业地产的开发与经营

从星湖商业板块开发与运营的成功实践中可以看出，商业地产确实是一个具有良好发展前景和发展潜力的行业，但是潜力并不一定等于机会，机会只属于坚持持续运营的决策者和建设者，属于有专业判断力、执行力的战略投资人和执行人，这就要求商业地产必须尽快从传统单一的地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变，从开发时代向运营时代转变。

为了实现上述转变，商业地产开发商和投资者需要强化三种认识。一是对商业地产价值认识要深化，要加强对商业运营价值和商业运营技术的研究和分析，适应商业地产从开发向运营的转变，使开发、招商和运营之间保持互通和互助能力；二是对商业地产实质认识要深化，商业地产的投资目标上应尽快从单纯的地产产品向商业不动产价值提升型产品转变，只有实现了这样的转变，才能更加准确地反映商业地产复合性、专业性、商用性、持续性、经营性、增值性的六大特征；三是对商业地产回报理解要深化，要变追求短期房产销售利润为商业地产的持续经营回报和长期物业回报，切实扭转商业地产是暴利行业的误区。

依据目前商业地产行业的发展状态，笔者认为只有从政府和企业层面严格商业地产规划和专业操作程序，在一定的原则前提下确定好专业开发、招商和运营的逻辑序列，才能确保城市建设与商业地产开发之间的和谐关系。

1.商业地产项目一定要符合城市发展的总体目标

一方面，商业地产是城市发展中最为活跃的元素之一，是需要不断改善和提高的商业经营场所，也是城市再开发的战略承担者。商业地产与城市长期性、持续性发展特征具有相结合的内在机理，城市开发战略应坚持“以城建商、以商兴城”，把商业地产作为城市基础设施极为重要的组成部分来进行科学合理的规划，切实做到政府调控和专业完善并重。我们必须看到，商业地产与城市发展之间存在“双刃剑”的特殊关系，促进意义与破坏风险同时存在。因此商业地产投资必须紧贴城市规划的要求，而城市规划也要通过其他公用设施的建设，来助力经过严格规划和专业评估的商业地产项目。在这一点上，星湖商业板块的开发和建设就完全遵循了这样的原则。

摘要：在经济爆发的时代，商业地产发展迅速。文章通过案例分析，阐述商业地产在BIM技术的影响下，顺应时展的运营管理方式。BIM作为数据时代的产物，如何通过商业地产推动经济发展，并在改革创新下，使BIM朝着更适应现代经济发展的方向进步，是值得思考的课题。

关键词：BIM；商业地产；运营管理

BIM又称建筑信息模型，作为工程建造方面的专有技术，其从三维角度建立模型、信息数据等，为现代商业地产运营管理做出贡献，但其价值并未被完全发掘。设计、建造、运营管理等团队对BIM技术的合理运用，可为商业地产增加更多收益，达到商业目的。

1传统运营管理的弊端

传统商业地产运营方式对于现今快速发展的商业经济社会来说相对滞后。传统商业运营管理仅实施人工管理，始终不能细化到每一项角落，这往往被管理者忽视，成为问题隐患，对业主及管理者均造成巨大威胁。建筑在进行土建、安装、水暖等全方位设计时，会将大量不同专业的图纸进行综合计算。此过程多为传统平面图纸的结合，无法迅速计算出各类图纸结合后的设计缺陷，如管线碰撞冲突；且设计复杂的建筑物构想无法在平面图纸中表现出来，制约设计师的创造思维，如复杂空间的定位与优化调整。而是这些细节的疏忽，导致在建设过程中发生特殊建筑造型无法精准计算、工期无法控制、成本无法控制、设计缺陷无法避免等各类经济、资源、安全等损失，有些损失甚至无法挽回。传统的商业地产运营管理模式存在一定缺陷。一般商业地产管理是开发商、持有资产方或聘请的专业商业运营管理公司对商业项目进行的全面且有效的经营管理，其主要组成部分包括商业地产的招商、推广、调整租户及业态、物业管理等，通过良好资产管理运营，为资产持有方带来租金收入及资产溢价。但在传统非BIM开发模式里，设计及建设方无法为后期运营方的管理软件提供BIM原始数据，有可能在设施设备管理、设计划分不同区域业态及面积、改造及弥补设计缺陷、应对突发事件与安全问题等方面带来诸多不便，出现若干不确定风险，无法顺利实现资产保值增值。若开发商后期不持有该资产，无法享有资产增值带来的利益，前期开发时则失去运用BIM的动力。所以传统的商业地产急切地需有现代建筑开发技术来引导，并对商业地产进行有效的监管与运营。

2基于BIM的商业地产运营管理应用

2.1案例应用

上海中心大厦的顶部，如图1所示，它位于上海市浦东新区陆家嘴金融中心，紧邻知名的环球金融中心和金茂大厦。作为上海市中心最高、最具有代表性的经LEED绿色建筑体系认证的超高层项目，上海中心大厦体现了BIM模型技术的核心应用理念及成果。其有别于传统建筑的特点、难点在于众多建筑材料及设施设备的建设使用，众多因素复杂地互相联系在一起。作为一个全球瞩目的建筑，通过人力想象、大脑运作，显然费时费力，因此该项目运用了应用了特有的BIM模型技术，将所有物理专业、资源分配、设备管理、成本计划等事项均转化成直观、可操作的直观数据，可避免重复工作、提高工程质量、降低工程成本、减少资源浪费。在该项目全生命周期里，BIM在不同阶段解决了不同的需求，不同阶段的BIM软件的信息衔接也尤为关键。20327块玻璃幕墙没有一块是相同的，设计阶段可通过BIM计算出其不同尺寸；用三维模型方式呈现出立体模型，给设计建造留有优化、创新的余地。此外，BIM技术作为后期运营管理阶段的辅助工具，可按照空间、环境等计算数据来协助分类每层建筑的局域划分，便于运营管理；在照明、消防、设施设备管理、应急管理、安全管理等方面，有效辅助了招商、运营、租赁、物业管理等各工作环节，避免了信息移交的遗漏，减少了资源、人力、经济的浪费，有效实现运营期的高效管理。该项目从项目规划设计到其进入运营管理，期间都充分运用了BIM技术，充分体现了BIM技术对现代商业地产运营的必要性与重要性。

内容摘要:本文从商业地产运营的构成研究入手,系统分析了商业地产运营的特点,对现实中的几种商业地产运营模式进行了理论分析,认为商业地产运营应以商业为核心、资本为杠杆,实现商业与地产的强耦合,并从实证角度,以颐高商业地产模式诠释了该理论现实操作的可行性。

关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

商业地产有三大盈利点：一是商业租售赢利；二是物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度；融资后进行滚动开发；三是提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产包基础；或对于已上市公司，增加其股票在资本市场上的吸引力。

住宅市场陷入低迷，商业地产风生水起。然而，商业地产是否前景无限？商业运营该如何进行？商业地产风险如何把控？8月24日-26日，北京大学房地产总裁黄埔班“商业地产开发与运营”课程在上海举办。北大黄埔特聘讲师陈晓欧老师在课堂上对商业地产的策划定位、规划设计、业态布局、市场推广、招商运营、资本运作等系列知识结合经典案例进行了全方位解读与剖析。

前景看好

在现代，商业场所是产品成为消费品的媒介和平台。现代商业流通体系的构建，就如同建立一种现代商业的秩序。中国新兴的现代商业地产造城运动，就是这一建造商业新秩序的物质体现。

北美、欧洲和日本等发达国家，在上世纪七八十年代上演了商业地产蓬勃发展的一幕。今天，这一幕转移到中国上演，内容无异，而情节和过程却不尽相同。由于中国特殊的社会环境，在中国上演的商业地产开发显著地呈现出高速度、欠理性的特点。

然而房地产开发商并不理会这一点，而是继续潮水般地涌入这一领域。即使专注于住宅的万科也早已布局商业地产，而原有商业地产开发企业也加了开发力度。保利集团计划到2012年将商用物业面积增加到300万平方米，其商业地产开发投资总额将占到总投资的30%。

对开发商来讲，商业地产有三大盈利点：一是商业租售赢利；二是物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度；融资后进行滚动开发；三是提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产包基础；或对于已上市公司，增加其股票在资本市场上的吸引力。

政府对于商业地产也情有独钟，不少城市提出了城市升级的概念。城市升级的第一阶段是以改造城区和打造商务为主旋律；第二阶段是从现在开始以打造新城、新区为主旋律。以上海和杭州为例，目前上海提出要打造147个商业中心，杭州明确提出要打造100个商业综合体。

目前，市场的业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体，如万达综合体、上海新天地的尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等。它们是代表城市品牌与生活方式的地标建筑，能实现消费者的各类综合休闲需求，无论商业办公、文化娱乐、教育运动，还是商务招待、健体美容、选货购物，都可通过“消费功能+模式+商业空间”来创新完成。商业地产有别于普通住宅地产，它是商品经济不断繁荣的产物，或许首先令人联想到大型超市、购物中心和国外常见的“零售地产”。但实际上，商业地产有更加广泛的内涵，甚至专门以办公为主要用途的地产也属于商业地产范畴。目前，商业地产的运营模式主要包括全部出售、租多售少、只租不售3种形态。

其中，全部出售模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐火爆，单纯的出售不再适应其未来发展趋势。究其原因，商业地产具有“总价高、利润率高、风险高、投资回收期长”的特点，有能力全额购买商业地产的投资者很少，即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金投入回收期漫长的项目上。因此，这令开发商在面临两难局面：第一，将开发出的商业地产进行整体出售，却难找到意愿买家，导致资金无法尽快回笼，看不到实际收益；第二，开发商实行自营，依然要承受投资回收期较长的压力与风险，不能迅速把资金调转到其他项目，影响品牌的整体运营。总之，开发商为了解决自身困境，必须想办法在开发经营模式上有所创新。于是，当下的大部分高档写字楼都采用“只租不售”或“租售并举”的方式入市，以保安全稳定和资金回流通畅。

说起租售并举，通常是投资商和开发商把自有的物业部分出租，部分全盘销售。在销售中，尤推万达的底层销售模式，堪称行业成功典范。万达广场目前遍布全国，它通常将所有的2～3楼卖给沃尔玛超市，以此抬高1楼商户的售价，据说最高可达市场价的3倍之多，曾经创下19万/平方米的行业纪录。显而易见，万达懂得借力用力，这当中沃尔玛店起了重要的地产增值作用。它们彼此辅助、互相依托，既帮助沃尔玛迅速提升品牌价值，又为万达获取远期丰厚的回报奠定基础。尽管优势如此，但万达董事长王健林还是对该模式给予否定。他说：“万达品牌的前10个购物中心，大部分商铺都是整体销售，统共卖了9万多平方米，盈利几十个亿。从单一销售角度看，这笔买卖非常成功。但是，商铺在销售之后再进行商业规划、整合，有两个问题比较棘手：首先是经营的整体性；其次是经营的有效性。尽管销售商铺时，双方合同书写明晰，一旦房子出售交易成立，万达概不承担任何经营责任。根据销售合同，万达在法律上确实不用担责任，但若经营质量差、业主毁损闹事，在道义上则无法推脱责任。万达如果非品牌企业，不是把购物中心作为长期发展目标，而是采用游击战术打一枪换一个地方，那根本无须考虑以上问题。”王健林表示，当年有5起业主万达的案例，虽然都以业主败诉为终，但这给万达的品牌形象造成不良影响，难以打持久战。因此，万达后来果断决定，将已经卖出的10个购物中心，除南京、青岛等地因经营特别稳定被保留外，其余项目均全部原价收回。但是，万达承诺业主在一定年限里可获得8%的年回报率，个别地区甚至高达9%。总而言之，王健林的经营思路是要打造顶级商业地产品牌，而非在乎眼前的高额利润。

在否定了“租售结合”模式后，万达坚定奉行“只租不售”的原则，规定物业建成后以独立产权形式开展招商合作，把租金作为主要收入来源，并通过商业包装顺利进入资本运营市场，获取良好融资效益。如今，这一模式得到了越来越普遍的认同与实行，王健林再次强调，经营商业地产切记遵循“只租不售”原则，这是长盛不衰的秘籍。回顾2004年以来，万达购物中心“只租不售”的经营方式，我们看到了它如火箭般业绩飞速猛进的现实。由此也得知，因为销售购物中心而导致运作失败的商业地产案例比比皆是。譬如东莞的一个超大型购物中心，虽然其销售好且售价高，但刚刚开业就出现了内部经营问题。还有无锡市城投广场，属于钻石地段，商铺卖的很火，却开业不到两年就整体关门停业，目前有200多个业主正在与开发商打官司。据观察，凡是通过销售商铺来做商业地产项目，9成以上最终出现运作失败的结果，能够占据天时地利人和元素而取得成功，仅仅为个例现象。

其实，商业地产“只租不售”的模式不只适用于“大鳄”，王健林此前也为规模小的企业支过招。首先，在购物中心旁边规划开发一些住宅，假如总投资5亿元，拥有7%的回报率，住宅卖了2亿元人民币后，剩下3亿元作为租金回收，加起来总回报率为12%，就可以进行操作。其次，选择一个核心区，若旁边可供住宅开发的用地，那就在购物中心里规划写字楼和公寓，只卖写字楼与公寓，但坚决不可以出售商铺。最后，如果用地只能进行纯商业项目开发，建议把租金回报率低的大商铺卖掉，以销售大商铺获得的现金流来平衡回报率。对于小商铺，还是应该开发商自己持有，因为大商铺租金相对稳定，但随着商业地产不断升值，绝大多数小商铺的租金也会日益飙升。

王健林表示，全世界的经典购物中心都是如此运作。纵观美国购物中心，其商业地产50%的主力商铺为百货、超市两种业态，地是白送的，甚至连房子都免费。美国著名商业地产项目吉吉彭尼与西尔斯，在决定某项目是否值得引进时，会考虑它未来3年的经营效益，经过反复调查、分析、规划，最后才能做出决定。而且做了决定同样强势，对租赁保留解释权，只要符合投资目的，哪怕对方支付极低的租金也要将其吸收进来。原因很简单，要依靠这些品牌商铺拉商业地产的整体人流。由于美国城区都划分为私人产权，购物中心只能坐落于郊区，所以争取人流就是争取长远收益。

内容摘要:本文从商业地产运营的构成研究入手,系统分析了商业地产运营的特点,对现实中的几种商业地产运营模式进行了理论分析,认为商业地产运营应以商业为核心、资本为杠杆,实现商业与地产的强耦合,并从实证角度,以颐高商业地产模式诠释了该理论现实操作的可行性。

关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

摘要：我国经济的快速发展，促进了商业地产的蓬勃发展。各地商业地产迅速涌现，在各地的购物中心、商业街等商业设施大量增加。本文针对商业地产的的运营模式进行详细分析，以供参考。

关键词：商业地产；内涵；运营模式；建议

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

1、前言

商业地产的快速发展，使其问题也不断暴漏，商业地产的研究探讨成为学术界研究的重点。本文通过对商业地产运营模式的不足进行分析，对其运作模式的改善提出一些建议。

2、商业地产的内涵

商业地产的涵义分为广义和狭义两种。从广义上看来，商业地产包括各种非居住性以及非生产性物业，如会议中心、公寓、办公楼和商业服务业所对应的各种经营场所等。从狭义上看来，商业地产指那些被商业服务业用来经营的各种物业形式，如休闲、娱乐、零售、健身、餐饮设施，其对应的经营模式、融资模式、开发模式和其对应的用途、功能等都和办公楼、公寓、住宅等地产形式有所区别。目前，商业地产囊括了丰富的内容和形式，而对其研究的较为普遍的是狭义意义下的商业地产，特别是零售方面的商业地产。本文所研究的内容皆以狭义上的涵义为基准。商业地产是一种综合性行业，兼有投资、商业以及地产三重特征，既和单纯的商业或者投资有所区别，也和住宅房地产有所区别。商业地产和住宅地产有别之处在于商业地产对后期相应的管理以及经营更加关注，并且开发潜力大，周期长，对资金要求往往更高。当前，商业地产迅速而大量的涌现于全国各个城市，据统计，全国各个城市纷纷都有对应的商业街，仅步行商业街就多达两百条以上。房地产开发逐渐转向商业地产为大势所趋，而且商业地产可以给企业带去更好的效益。

3、运营模式中的不足

摘 要：本文从信息时代新形势入手，系统分析互联网经济对商业地产运营的影响，认为商业地产运营发展应实现与互联网的强耦合，系统对商业地产运营模式创新进行诠释，论证创新运营理论和现实的可操作性。

关键词：商业地产；运营管理；互联网

一、我国商业地产发展分析

1.商业地产发展现状

截至2014年年末，我国商业地产建筑面积约为2.4亿平方米，共有约4000个商业购物中心。预计在2015年，我国商业地产新增量将再创历史新高，约新增480个商业购物中心。但是，从我国商业地产的开发来看，更多的集中在二线城市，且由于商业地产的激烈竞争，需要面临较高的空置率风险。

目前，我国诸多商业地产企业越来越重视商业地产运营管理，逐渐向运营理念转变，即通过整合运营管理自身商业地产，打造大型综合商业平台。

2.商业地产发展趋势

商业地产在面临运营变革的同时，亟待将新科技引入商业地产的运营，打造商业地产新发力点。现阶段，科技、互联网、创新已经遍及国内商业地产领域，成为商业地产企业重点关注的热点问题。商业地产实行“互联网+”发展趋势，已经成为商业地产未来发展趋势之一。预计，互联网和商业地产耦合后，商业地产实现智能化运营，商业地产内的所有实体商业将在互联网平台成立线上运营，商业地产的客户不仅仅在商业地产正常营业时间了解相关信息，还可以在其余时间通过互联网平台掌握商业地产的最新动态信息。此外，互联网的引入，还可以增加商业地产和客户的交互体验，在客户消费现场应用微定位技术，产生和客户的交互场景。同时，商业地产商家还可以利用新技术，动态传送商业信息，刺激客户消费行为。