商场空铺半年工作计划范文精选

摘要：基于归纳总部基地外部景观的特征，以重庆市龙兴总部基地景观大道铺装设计为例，提出了分别适应于总部基地外部景观空间功能、视觉形象、空间秩序、场所氛围、环境生态的铺装设计策略，以期为该类外部空间景观铺装设计提供借鉴和参考。

关键词：总部基地；铺装设计；景观

中图分类号：U986

文献标识码：A文章编号：1674-9944（2015）12-0089-06

1总部基地

随着经济全球化的飞速发展，总部基地作为一种新经济形态――总部经济的“物质载体，逐渐成为城市建设发展中重要的一环。总部基地由于其功能的特殊性，区别于一般办公园区。相应地，总部基地外部景观具有其独特性。一个完整的景观空间环境是由顶界面、侧界面与底界面同时构成的。底界面作为贯穿整个景观空间的基本元素，同时是最直接与使用者接触的景观元素，其重要性显而易见，而铺装设计则是体现景观空间底界面设计中最主要的表现形式。本文试图结合正在实施建设的实践项目，探讨适应于总部基地外部景观特征的铺装设计策略。

1.1总部基地的产生背景及发展趋势

总部经济是总部基地产生的动因。由于全球经济的快速发展，国内企业和国外公司的入驻，使中心城市的总部聚集区趋于饱和化和高密度化。中央商务区CBD高昂的租金及有限的空间不能完全满足总部经济的发展，从而导致一种能适应经济模式发展的新型空间的产生――总部基地[1]。自2003年“中国总部经济第一实践区北京中关村（丰台）总部基地建设以来，全国各大城市交通基础设施优越的地区纷纷建设总部基地并引导其发展，总部办公蔚然成风。

广义的商业地产包括零售、酒店、写字楼等多种商业形态。狭义的商业地产指零售或批发用途的商业场所，不包括与住宅配套的裙楼底商，购物中心（MALL）是最典型的狭义商业地产。本文所指的商业地产是狭义概念。

商业地产是以商业功能、商业需求为导向，对房地产物业的需求和功能进行科学规划，以使之适应商业经营需要的房地产开发。与住宅地产相比，商业地产在项目开发与经营管理上有其自身特点。

一、项目拓展阶段

很多地产公司有住宅地产开发经验，向商业地产业务延伸，项目拓展对各城市政府资源依赖比较大，因此大部分商业地产项目拓展是依托住宅地产完成的，城市公司管理层常常把商业项目当作住宅的附属物看待，特别是做综合体项目的时候，他们更多的是关注住宅。这种项目拓展方式容易造成商业地产的产品线太长，不同档次、不同类型的商场可能都会有，这对于人才不足、商业地产业务开展之初的开发商来说，会增加很大的管理难度，存在较高的管理风险。

开发商应该对自身的商业地产管理能力作出评估，清楚现有商业管理团队的策划、设计、招商及运营能力，明确与自身能力对应的商业项目区位及规模，是在一线城市核心商圈建购物中心，还是在三四线城市建批发市场，基于这些分析和判断再开展土地拓展工作。

在做项目投资决策时，商业地产和住宅地产关注重点是不同的。住宅项目开发强调快速周转与销售收入，通常关注的指标是节点完成率、销售收入、利润率、现金流，总体说来是以财务层面的指标为主。项目目标通常反映在项目运营目标书中，标杆企业的住宅项目运营目标书中的指标就是以财务指标为主，重点是利润率。商业项目与住宅不同，不是建完了就卖掉，商业项目通常是不卖的。商业项目在开发建设完成后进入经营阶段，通常是由开发商自己进行经营管理或委托专业的商业管理公司统一经营管理，经营业绩的好坏不仅对开发商的公司品牌，而且对城市的经济、社会将产生重要影响，商业项目最看重商业场所的销售业绩，关键的衡量指标是坪效，即每平方米上的销售收入。只有商铺的业绩提高了，才能收到更多的租金，因此商业项目更关注客户层面，只有客户业绩提升了，才能收到更多的租金，才能实现商业项目的财务目标。

一味地追求商业项目的短期利润有时候会起到相反的作用，比如将部分商铺出售，短期内能增加项目利润，但对长期经营会造成巨大困难，商铺小业主可以将铺位出租给任何租户，很难实现商场内商业业态的统一规划和管理（除非返租），卖场没有特色，不同的商业种类搭配错乱，无法留住人气。

二、定位策划阶段

近年来业界流传着“商业地产一卖就死”的说法，勿庸讳言这正是当前商业地产的现实，但是，这并不能表明商业地产只能出租经营不能销售。

所谓“一铺养三代”，商铺从来就是最受欢迎的投资品种，也是投资回报稳定、升值潜力大的投资品种，现阶段的“商业地产一卖就死”的现象，其本质不在于商业地产能不能销售，而是商业地产还刚刚起步，――如果说住宅地产是一道一元一次方程式，那么商业地产就是一道多元多次方程式，商业地产产业的开发营销链刚刚达到小学生的水平，还达不到可以解开多元化方程式的中学水平。

商业地产，一道多元多次方程式

――深圳世方商业地产顾问有限公司6年专业营销实践

同样是在深圳的东门商业旺地，同样是分割销售的商场，位于东门中路的九龙城，与坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场，却形成了强烈的经营反差：九龙城商场人气旺盛，不仅商场低楼层满租，连六七层以上几乎没有空铺，而八达商场空置严重，业主不得不打出自行招租的条幅。

在东门商业中心，类似八达商城遭遇的还有新2000广场、金世界商业中心等物业，这些当初销售火爆的商场如今惨淡经营，既让投资者背上了沉重的包袱，也使开发者滑进了商业地产的深渊。

曾创下商铺40万元/平米天价的东门九龙城，之所以成为东门的“常青树”，关键在于开发商茂业集团雄厚的经营实力，九龙城也一度发生招商和经营危机，业态也在不断调整之中，如果没有强大的经营管理做后盾，相信就不会有九龙城的今天。

不仅是东门茂业九龙城，人民南罗湖口岸的罗湖商业城、华强北的赛格电子广场、宝安区的宝安电子城等销售过的商场，尽管同样面临着产权分离的局面，但是在开发商成立的管理团队有力地经营下，不但经营稳定，有的更创下了深圳商业的奇迹。

陈列作为种营销手段，是为销售结果而进行的，任何结果的达成，绝对不是靠盲目、侥幸、随意可以完成的。所以陈列绝对不是随意性的，而是项有计划的工作。

很多陈列人员经常会有这样的困惑，在进行某个模特的搭配，或是某组挂杆的色彩组合时感觉很轻松，但在整体店铺陈列时思路容易混乱，无从下手。这就要求陈列师有条清晰的思路，按照这条思路，有计划、有目标地进行店铺陈列规划。所以，要做到有效的陈列，秘诀就是要掌握条清晰的陈列思路，即了解客流环境―了解店铺结构―了解商品特性――明确销售目标

店铺环境是商品陈列的基础，为顾客进入卖场创造了先决条件，一个好的环境会吸引客人驻足、进入，并且更长时问的停留在卖场中，顾客在卖场中停留的时间越长，商品的销售机会就会越多，所以了解店铺环境是陈列的首要要素。

店铺环境要素一：了解店铺的内外环境

店铺的环境分为内部环境和外部环境。店铺的外部环境是客人流动的场所，越宽阔的环境，顾客的步速就会越慢，左右环顾周围店铺，相反，越狭窄的环境，顾客的步速就会加快，从而无暇顾及两侧店铺。由此可见，外部环境越大，可以令顾客放慢步速，有时间环顾周边店铺。

店铺内部环境是顾客选购商品的场所，当客人进入店铺后，天花越高的店铺空间会显得越大，顾客在店铺中的步速会放慢，相反，天花低的店铺会有压抑的感觉，顾客会自然地加快走动速度，在店铺中停留的时间就会相应缩短。因此，店铺内部空间越高越好，可以放慢顾客在店铺中的脚步，更长时间停留在店铺中。

店铺环境要素二：掌握店铺中光的作用

在卖场中闲逛，人们的习惯是当看到感兴趣的商品时会使视线停住去仔细观看。但是，如果卖场中出现以聚焦灯光照射的店铺，即使对商品没有特别的，也会把人的视线集中吸引过来。这就是光的吸引力。

时段陈列管理是根据商品上货和销售的时段计划，进行相关陈列支持与配合的业务管理。时段陈列管理的政策形式是《时段陈列指引》的制订与推广。其执行的形式是店铺陈列调整的定期实施。

《时段陈列指引》的特点主要表现为：

・根据商品计划、销售计划和市场推广计划同步制订

・伴随商品上货周期、销售周期或活动时间同步推广

・用来指导当季新品、重点产品的陈列位置和陈列方式

・用来指导市场主题活动相关商品的陈列位置和陈列方式

・用来指导特殊商品的陈列位置和陈列方式

・即使是初学者也可以即看即会的傻瓜工具

时值年月，从金源时代购物中心调到世纪金源购物中心已有一整年了。从前期的施工现场的监督管理到现在的商场运营管理，世纪金源购物中心置业有限公司在全体同仁繁忙而有序的工作中，终于在年月日迎来了全面的盛大开业，现已逐渐步入正常的商业营运。

我主要负责的区域为B区负一层、一层及C区一层，大小商户共有18家：永辉超市、苏宁电器、肯德基、好利来面包店、八马茶业&寸心草、天天游旅行社、集品坊（进口休闲食品）、实心人手工养生贡面、牛仔很忙奶茶店、雅琪甜心休闲吧，沃美影城、金贵珠宝城、浦发银行、舒普玛（一树药业）、天明视光（眼镜店）、南亨表行、佛罗伦比萨店、1985咖啡酒廊；合同内约定的面积共有3103m2。

回首这一年来的工作，在公司领导的信任和正确指导下，基本完成了相关工作。本着为公司利益着想、对商户的需求负责的原则，现就年上半年的工作总结如下：

一、费用收取

1、查看每家商户的租赁合同并做好合同摘要，准确掌握合同内的相关条款，便于各项工作的开展和各项费用的及时收取。

2、于费用届满前20天发放物业管理费、空调费及租金等的《缴费通知书》，每月日同工程部确认各商户的水电使用量，并制作和发送缴费通知书，催收费用。

3、截止年月日，物业管理费、空调费及租金已实际收入28320.84元，具体为：物业管理费86113.20元，空调费1480983.86元，租金445199.8元。

二、日常工作

摘要：近年来，半地下停车库是高密度住宅区停车的一个热点，本文通过岭南新世界半地下停车库实例分析探讨岭南地区半地下停车库对住宅区环境的影响。

关键词：半地下停车库、住宅区环境、影响因素

中图分类号： TU248.3 文献标识码： A 文章编号：

第一章：岭南新世界位置与概况

1.1位置

岭南新世界家园位于广州市白云区白云大道北1689号，临近永泰客运站，距广州国际会议中心、新体育馆仅15分钟车程，沿白云大道、华南快速干线三期可达。

1.2概况

岭南新世界家园按“卫星城”的理念规划建设，占地约120公顷，总建筑面积178万平方米，规划户数15000户，规划入住人口50000多人。其中C区规划户数1100户，半地下停车场停车位数500辆，配建停车位比例不足2户1个车位。

从金源时代购物中心调到世纪金源购物中心已有一整年了从前期的施工现场的监督管理到现在商场运营管理，时值2011年7月。世纪金源购物中心置业有限公司在全体同仁繁忙而有序的工作中，终于在2011年4月15日迎来了全面的盛大开业，现已逐渐步入正常的商业营运。

一、费用收取

1、查看每家商户的租赁合同并做好合同摘要，准确掌握合同内的相关条款，便于各项工作的开展和各项费用的及时收取。

2、于费用届满前20天发放物业管理费、空调费及租金等的《缴费通知书》，每月25日同工程部确认各商户的水电使用量，并制作和发送缴费通知书，催收费用。

3、截止2011年6月30日，物业管理费、空调费及租金已实际收入2787320.84元，具体为：物业管理费861137.20元，空调费1480983.86元，租金445199.78元。

二、日常工作

1、全面开业前：

⑴针对未开业的装修商户，贯彻“保安全、抓进度”的指导精神，在不违反公司规章制度及任何相关规范，且确保各商户的装修档次及我购物中心的统一形象的前提下，会同工程部、安保部积极配合各装修商户的施工进度，以确保2011年4月15日能够如期开业。

本轮商业地产爆发式增长或将导致的后果是：大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑，商业地产项目同质化现象严重

自楼市调控以来，每次调控都能把各路资本推向商业地产。据亿房网研究中心数据显示：2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，其中在建、将建的综合体项目至少有38个。同比2011年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。

商业地产热潮仍在持续，土地市场上商业地块接连出现地王。这一轮的商业地产井喷式发展，也暴露出商业地产的诸多问题：两年多的房地产调控，商业用地供应增加，大量资金流入商业地产，大量企业转型开发商业地产，最终导致商业地产供应量剧增，购物中心遍地开花，同质化竞争惨烈，缺乏成熟的商业运营模式。

而商业地产的过度开发，也带来了高空置率。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至今年的8 .4%。

加上行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，或将进一步加剧了商铺空置率。过剩的供应与有限的需求共存的市场，未来的商业地产将面临前所未有的考验。

仍受追捧

2010年住宅市场全面限购以来，众多品牌房企纷纷宣布拓展商业地产领域。中原地产提供的数据显示，自2010年开始，国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上，是同期住宅开发投资增速的1.5倍，2012年上半年更是达到2倍。

这似乎更加刺激了开发商的热情，被称为“房产风向标”的十大代表企业中大部分计划提高商业地产的业务比重。

京写字楼空置达520万平方米2008年将新增146万平方米

2007年和2008年北京写字楼新增空间的急剧增加，使得写字楼市场的开发进入了全新阶段。

目前北京甲级写字楼空间的存量累计为676万平方米，其中高达20％的甲级写字楼是在2007年竣工的。市场快速的吸纳能力。超过了此前的预期值。2008年初甲级写字楼租金较上季度增长13％。是6年以来的最高点。

回顾2007年，北京市商业面积供超过了620万平方米，而2004-2006年北京新增商铺供应面积才660万平方米左右。从而看出，2007年是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，在2008年奥运前还将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，一方面看出商铺投资市场在不断加大，空置率持续上升势也将成为必然。

就目前情势看来，2008年北京商业地产空置率偏高的局势将持续，造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量。市场消化需要时间。从市场表现来看。随着商铺供应量的增长。结构错位逐步显现。商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。

去年一个比较典型的例子。SOHO尚都曾因商铺营业率不到40％集体歇业。相关专家分析认为，过高的租金预期以及较大体量是促使空置率过高的主要原因。一、产品自身的设计规划以及产权分割，造成业态规划面临难题，无法达到统一运营。二、很多投资客买铺不为经营为升值，造成商业氛围不浓。无法造成聚客效应；三、高额的租金给已营业的商户们带来了压力，导致很多商户无法度过养商期就关门倒闭。因此可以看出一个商业的合理开发，特色经营以及业态规划与租金定位以及人气和商气等都至关重要，这是开发商以及后期管理运营商、投资者目前面临的课题。

业内专家表示，即便是需求量一直较大的CBD区域，也同样需要时间来吸纳空置面积。

另外，CBD区域在2008年第一季度将会有华贸中心二期和北京国际中心1号楼等6个项目竣工，大量的新增物业使市场需要一定的时间来消化。预计下一季度。CBD区域的整体空置率难以出现大幅度的下降。