曼哈顿计划范文精选

近些年，欧美发达国家掀起一股人脑研究的热潮。今年4月，美国总统奥巴马宣布美将启动为期十年的“人脑工程”计划，揭开人脑的若干未解之谜。人脑研究难度巨大，被视为科研领域“皇冠上的明珠”，但一旦实现突破，将在医疗卫生、信息科技乃至军事情报领域产生巨大影响。美国科学界称，美对人脑工程的投入堪比登月，是一项影响深远的战略举措。

比太空探索更艰巨的工程

人类虽然已经征服了太空，却对我们头上重约三斤的神经中枢知之甚少。人脑比我们想象的更加复杂，其内部构造和运行机制不可能简单地与人类创造出的电脑相比，其功能也远比想象的更加强大。一些怀疑人脑工程的科学家认为，人类对苍蝇大脑的认识仍不全面，更不用说比其复杂万倍的人脑了。随着科技和理论认识的发展，人类对大脑的认识正逐渐从不可能走向可能。

心理学的发展让科学家发现了探索大脑的科学路径。人脑与电脑最大的差别，在于潜意识、情绪等难以被量化的非理性因素在人脑中占据重要地位，医学、生物学等方法对这些随意性很强的非理性因素办法不多。心理学则在这方面有独到优势。如今的心理学已经与弗洛伊德时期大相径庭，不再简单地将潜意识归结于人类的动物性。认知心理学和行为心理学在解释、分析潜意识上已经取得了若干成果，并借助新的脑部探测方法不断完善。

核磁共振、染色蛋白等医学技术使人类能够更加科学、人道地研究大脑。人脑研究的最大障碍并非技术，而是人性。研究人员无法用人体试验的方式研究大脑，只能寻找一些由于天生或后天原因部分丧失脑功能的病人，探究大脑各部分的作用和功能。而这些研究对象实在太少，这导致脑科学进展缓慢，远不如对人类其他器官的研究。如今，依靠经颅磁刺激技术，科学家能够用一种可逆、安全的方式扰乱特定大脑区域的活动，模拟部分脑功能丧失的研究对象。

计算机等信息技术显著增强了人类研究脑科学这类复杂问题的能力。脑科学研究的另一大难度是大脑的复杂性，据科学家估计，人类大脑内部有近1000亿个神经元，彼此通讯，形成100万亿个突触，数量之繁密，胜过整个银河系的星辰，这导致研究人脑功能是无法用人力完成的任务。但如今，随着计算机及云计算、大数据等信息技术的发展，科学家已经有信心跟踪每个神经元及脑部信息处理的具体过程。

这些因素都是美国在此时启动“人脑工程”计划的主要原因。2013年4月，奥巴马宣布实施该计划，邀请全美顶尖脑科学专家对计划进行前期调研和战略规划。9月，专家组确立了九个研究领域。到2014年4月，美国政府设计出该计划的雄伟蓝图，未来7至12年，美国将试图弄清每个脑细胞的类型及其内在联系。奥巴马政府决定从预算中拿出1.1亿美元支持该计划，将先绘制出一份“人脑地图”，指引后续研究。

计划启动前后，美国在人脑研究上已经出现了若干进展。7月，美国国防部宣布，该部门下属的洛斯・阿拉莫斯实验室已经开始对人脑的记忆功能进行研究，希望找到能够帮助士兵恢复记忆的办法，实验室中的一位教授称，实验室已经发明出一种设备，可用无线方式传输人脑中的信息。此外，来自麻省理工学院的教授开发出一种光敏感蛋白，它将能够替代现在脑研究中向脑中植入的传感器，帮助科学家模拟大脑神经细胞变化。美国华盛顿州西雅图艾伦脑科学研究所的团队对人类胎儿发育过程中的脑部发展进行了基因跟踪，发现了若干可能与脑部疾病有关的基因缺陷。该研究所还了小鼠大脑连接图谱，此图谱是全世界首个哺乳动物全脑神经元连接图谱，对人脑研究具有重大借鉴意义。

导读：停车设施供需失衡是诸多世界大都市的通病，纽约市的经验值得借鉴，包括：细化停车设施供给和加强停车需求管理策略；根据商业区和居住区的建筑密度与交通便捷性的差异区别设置停车位；严格控制公共停车位数量，完善公共交通系统，限制路面停车时间，提高路外停车费，鼓励汽车共乘，实行智能停车。

引言

城市中心区是人和车流最密集的地方，随着交通量的不断增长，城市中心区的停车问题日益突出。如何有效地调和停车供需矛盾成为当今社会的热点问题。此外停车设施分类标准不一，按照服务对象可分为专用停车设施、建筑物配建停车设施和公共停车设施，公共停车设施包括路外公共停车设施（off-street parking）和路内公共停车设施（on-street parking）。由于数据获取有限，以及城市中心区为商业和金融业聚集区，居住区分布较少，因而本文以曼哈顿核心区公共停车设施为研究对象。分析其采取何种措施来满足巨大的停车需求，以期为我国城市停车设施规划提供借鉴。

曼哈顿核心区是纽约乃至美国的经济心脏，在商业和金融方面具有重要的全球影响力。[1]其中，下曼哈顿（社区1～3）是世界金融中心，中曼哈顿（社区4～6）是美国最大的中心商务区，世界大企业的总部多分布于此，参见图2。

一、曼哈顿核心区公共停车的需求

2009年，曼哈顿核心区居民汽车拥有量约为139，000辆；在工作日早上高峰期（7am～10am）驶入曼哈顿核心区的车辆约为750，000辆。[2]根据统计，一辆机动车将产生约0.3个公共停车需求，[3]即曼哈顿核心区需配备266，700个公共停车位。然而2009年曼哈顿CBD（第60大街以下的曼哈顿核心区）地区路外公共停车位仅为11，000个，[4]全市路面收费停车位也仅为85，930个。[5]

此外不同的土地利用类型对停车吸引率不同，表现出的停车需求也有很大差异。一般而言，商业和居住用地规模大、交通活动频繁，因而停车需求总量大。通过对2010年曼哈顿土地使用类型进行分析后发现，曼哈顿核心区商业和居住面积占总面积的60%，尤其是曼哈顿金融区（社区1）和中心商务区（社区5）的商业设施，吸引大量的停车需求。然而停车设施占地面积仅为0.41平方千米，占曼哈顿核心区土地利用总面积的1.6%，如图3。

2011年纽约市交通部门对停车者展开调查，[6]在被调查的对象中，只有15%的人居住在曼哈顿地区，85%的人不住在曼哈顿。其中，52%居住在曼哈顿地区的居民上个月使用汽车次数超过20次，45%的未居住在曼哈顿地区的居民表示上个月到曼哈顿核心区的次数都超过20次以上。这就表明曼哈顿核心区公共停车场的主要使用者为通勤者，而通勤者是造成交通拥堵的最主要原因。此外9·11事件后，曼哈顿核心区居住人口在不断增加，居住者不断地占据着公共停车设施，因而曼哈顿核心区公共停车设施将面临更大的停车需求。

如果说中餐业是自由竞争的市场，那么西式快餐业在中国可以说是寡头垄断的时代了。肯德基进军中国21年，麦当劳18年，这期间新品牌层出不穷，而其快餐的霸主地位从未动摇过。就连美国的快餐之父艾德熊也在麦当劳、肯德基的挤压之下北京惨败。以及当年麦、肯的挑战者，并风光一时的红高粱，荣华鸡现在也大都关门歇业了。

德克士当年进军北京广州等中国13个一线城市，50多家直营店（不是加盟店）几乎没有一个成功的。之后德克士改变战略，放弃大城市，进军当时肯德基、麦当劳还没有的二三线城市。德克士占了先机，地利，在二三线城市与肯德基平分市场。德克士战略定位的成功取得了巨大的成就。那么曼哈顿现在靠什么来赢更加残酷的竞争？

西式快餐连锁店，一般来说，总公司是负责战略定位，市场分析及策划等等。所以投资人开店简单也很完善，只需要复制与培训。所以麦当劳不需要创意性的天才，肯德基不从零开始。平凡的人很轻易的能够在麦、肯成功。

而曼哈顿却不同。美国曼哈顿是一家销售餐饮设备与技术转让的公司。在曼哈顿总部北京，好像也没一家曼哈顿成功的直营快餐店（麦当劳在北京上百家店，肯德基在京近二百家店。）（麦当劳、肯德基95%都是直营店，加盟店只占其5%。德克士虽然起步晚，扩张迅速但其直营店也占到25%）。所以，运城曼哈顿店不可能象其他快餐店靠复制就可以成功，战略定位，营销策划等等都得自己来做。而曼哈顿管理层，对整个快餐行业，对竞争对手，甚至是曼哈顿自己都不甚了解。

不知己不知彼，不占先机（快餐巨头已经进入多年）。不占地利，（周围除两巨头外，还有两家快餐竞争者）。曼哈顿店今天所处的位置、环境如同虎狼之窝，南风广场四周，步行5分钟左右，集中了5家客户定位基本相同的西式快餐店。而曼哈顿是一个公众未熟知的品牌。要想成功，本是很难。但曼哈顿店已是破釜沉舟，只能向前不能后退了。

那么曼哈顿店的优势在哪里？怎么才能赢呢？

坦率的讲，曼哈顿所强调的品质、环境卫生、价值等等，竞争对手也都有，也都在强调，并且，实事求是，像肯德基这样的巨头更有经验。我觉得曼哈顿优势在于“灵活”，灵活适于创新，创新目的就是给顾客以不同的欢乐体验，创出曼哈顿独特的吸引力。当然前提是要以人为本，没有人才何来创新？（肯德基这样的店总公司要求统一标准、统一策划、统一形象的，这当然是他们的优势，但也是劣势，单个餐厅省心，创新能力便差。）

我看到宣传片上曼哈顿强调营养+学习，概念是很新颖，我觉得也不错，特色文化氛围才是曼哈顿唯一的路。但给人感觉却很抽象。西式管理强调服务、卫生、环境等，他们不只是广告这样的宣传的，他们的店切实的让顾客感觉到了、体验到了先进的服务、卫生、欢乐、品味等。因为最终评价是顾客根据自己的体验和感受来判断的。营养+学习只是个抽象的广告词，没有让顾客体验到这里的实质内容。

提到曼哈顿世界金融中心，就会想到一座雄伟的大楼，想到MetLife这个有着百年历史和雄厚实力的美国一流寿险品牌。近140年来，MetLife大都会人寿为美国培养出成千上万寿险行业金领人才。

2006年，美国大都会集团携手上海联和投资有限公司，在上海启用MetLife品牌，并投资千万元在上海启动国际水准的“曼哈顿金领计划（Top Gun）”。同年底，“曼哈顿金领计划”被引入南京，至今已成功运作了三期。

2007年12月17日，江苏省第四届“保险之星”表彰大会在南京举行。受表彰的144位“保险之星”，是全省14万保险从业人员的杰出代表。其中有一位比较特别的“保险之星”，就是来自联泰大都会江苏分公司的黄慧。说她特别是因为她是从企业总经理改行“卖保险”的，而且一入保险行当，就创造了单周销售保单收入逾12万元的奇迹，是名符其实的“金领”。说起这一奇迹的背后，不得不提到保险业一个特别的人才培训计划――“曼哈顿金领计划”。

保险人说“金领”不单是“卖保单”

家装设计师程天蕾先后在某中资保险公司的人和联泰大都会的“曼哈顿金领”手中买过寿险保单。他告诉记者，以前他对保险、保险人都挺反感的，但通过与“曼哈顿金领”的接触，让他改变了看法。他说，“金领”们有两个特点比较明显。一个是学历高、阅历丰富，亲和力很强，不让人讨厌。第二个就是不是单纯“推销”保险，而是为客户负责，量身定做财务规划。

“比如说，接待我的姓郭的‘金领’详细问了我的年龄、职业、年收入、年开支、风险防范的具体要求等，然后做了方案给我。”程天蕾说，除了“金领”推荐的险种，他自己还提出要求想买另外的几款，但让他意想不到的是，对方居然拒绝了他，说并不适合其个人状况。“这点让我印象非常深，这才是负责的理财顾问的做法。”不知不觉，他居然与这些“卖保险”的处成了朋友。

保险之星从总经理改行“卖保险”

黄慧告诉记者，在成为“曼哈顿金领”之前，她曾任杭州西子奥的斯南京分公司总经理助理、上海芝普舒适家居江苏分公司总经理。长久以来，自己一直生活在所谓“女强人”的光圈里，也习惯了用金钱地位等来衡量一个人是否成功。

如果说中餐业是自由竞争的市场，那么西式快餐业在中国可以说是寡头垄断的时代了。肯德基进军中国21年，麦当劳18年，这期间新品牌层出不穷，而其快餐的霸主地位从未动摇过。就连美国的快餐之父艾德熊也在麦当劳、肯德基的挤压之下北京惨败。以及当年麦、肯的挑战者，并风光一时的红高粱，荣华鸡现在也大都关门歇业了。

德克士当年进军北京广州等中国13个一线城市，50多家直营店（不是加盟店）几乎没有一个成功的。之后德克士改变战略，放弃大城市，进军当时肯德基、麦当劳还没有的二三线城市。德克士占了先机，地利，在二三线城市与肯德基平分市场。德克士战略定位的成功取得了巨大的成就。那么曼哈顿现在靠什么来赢更加残酷的竞争？

西式快餐连锁店，一般来说，总公司是负责战略定位，市场分析及策划等等。所以投资人开店简单也很完善，只需要复制与培训。所以麦当劳不需要创意性的天才，肯德基不从零开始。平凡的人很轻易的能够在麦、肯成功。

而曼哈顿却不同。美国曼哈顿是一家销售餐饮设备与技术转让的公司。在曼哈顿总部北京，好像也没一家曼哈顿成功的直营快餐店（麦当劳在北京上百家店，肯德基在京近二百家店。）（麦当劳、肯德基95%都是直营店，加盟店只占其5%。德克士虽然起步晚，扩张迅速但其直营店也占到25%）。所以，运城曼哈顿店不可能象其他快餐店靠复制就可以成功，战略定位，营销策划等等都得自己来做。而曼哈顿管理层，对整个快餐行业，对竞争对手，甚至是曼哈顿自己都不甚了解。

不知己不知彼，不占先机（快餐巨头已经进入多年）。不占地利，（周围除两巨头外，还有两家快餐竞争者）。曼哈顿店今天所处的位置、环境如同虎狼之窝，南风广场四周，步行5分钟左右，集中了5家客户定位基本相同的西式快餐店。而曼哈顿是一个公众未熟知的品牌。要想成功，本是很难。但曼哈顿店已是破釜沉舟，只能向前不能后退了。

那么曼哈顿店的优势在哪里？怎么才能赢呢？

坦率的讲，曼哈顿所强调的品质、环境卫生、价值等等，竞争对手也都有，也都在强调，并且，实事求是，像肯德基这样的巨头更有经验。我觉得曼哈顿优势在于“灵活”，灵活适于创新，创新目的就是给顾客以不同的欢乐体验，创出曼哈顿独特的吸引力。当然前提是要以人为本，没有人才何来创新？（肯德基这样的店总公司要求统一标准、统一策划、统一形象的，这当然是他们的优势，但也是劣势，单个餐厅省心，创新能力便差。）

我看到宣传片上曼哈顿强调营养+学习，概念是很新颖，我觉得也不错，特色文化氛围才是曼哈顿唯一的路。但给人感觉却很抽象。西式管理强调服务、卫生、环境等，他们不只是广告这样的宣传的，他们的店切实的让顾客感觉到了、体验到了先进的服务、卫生、欢乐、品味等。因为最终评价是顾客根据自己的体验和感受来判断的。营养+学习只是个抽象的广告词，没有让顾客体验到这里的实质内容。

纽约是全世界房产投资者的心头好，对于偏好买房的国人来说，更是如此。直入纽约中心腹地，这里汇聚了典藏级物业，全球一等一的铂金地段；集合了那些知名设计大师们的标杆之作，颂一曲凝固的建筑之乐；吸引了全球皇室贵胄和各类精英们的眼球，亦是达官显贵们的天堂。这座被誉为“世界之都”的摩天之城云集了众多的世界500强公司总部，即使是在最普通不过的咖啡馆里，都能偶遇金融大亨。就这样，随便打声友善的招呼，好似很轻松的，全世界都与你搭上了脉搏。

一枝独秀地上演保值戏码

纽约已被视为最炙手可热的房地产市场之一，甚至达到了令人瞠目的高度――如果单独计算，其房地产价值甚至会让二十国集团中的一些国家不得不俯首称臣。这就意味着二十国集团成员的南非、沙特阿拉伯和印尼，这些国家的经济总量还不如一个纽约市的房地产价值。根据新浪财经披露，纽约财政专员吉哈（Jacques Jiha）在声明中表示：“今年的税务数据清晰地体现了纽约房地产市场的成长。尤其是在出租公寓领域，占据了纽约建筑活动的36%。”居住在这个城市的成本自然也居高不下，哪怕当地经济疲软也不能让其走低――Rent Jungle的数据显示，一间卧室的公寓平均租金每月超过3000美元。这几年，中国企业去曼哈顿投资的案例屡见不鲜。万科、绿地、中建、SOHO这些大型开发商和央企背景的保险公司都持动辄几十亿美金大举进入了曼哈顿，或整栋收购地标大厦，或与当地开发商联合开发商综合体和高端住宅。而对于个人买家，比较活跃的苏富比华人经纪Allen表示，目前，中国买家更喜好相对低总价的小户型，对房价持有成本更加精打细算。

今年的纽约新开发的土地取得将愈来愈少，可开发的土地均价一路在上扬，开发商始终不渝的囤地，所以新建的公寓价格抗跌性强。但是买地的区域已经慢慢扩散到曼哈顿以外较偏远地区，如皇后区、布鲁克林、史丹顿岛以及新泽西的沿岸地区，因此这些新型区域在2016年之后会成为地产快速爆发的增长点。租金涨幅将超越房价涨幅，纽约人的租房成本变得更加难以负担，此外，在2015下半年的空置单位租金报价以两位数速度在增长。先追溯下曼哈顿辉煌的2015房产年。CityRealty报道指出，曼哈顿2015年房屋售价中位数达到110万美元，在这里只有保值优质资产，产权公寓销售中位数达到历史高位160万美元，比2014年高出10万美元。 但是，堪称曼哈顿“帝王”价的是一套9150万美元one57物业 ，将此举“豪掷千金”地收入囊中的便是大名鼎鼎对冲基金老板 Bill Ackman。在其后不久，又催生一桩“金蛋大买卖”是亿万富翁 Len Blavatnick，其创下又一个Co-op记录，他花了7750万美元买下了834 Fifth Ave（这个也是2016年第二高的一笔交易）。

然而，相对于上海楼市，在去库存不断加码的政策刺激下，从不久前千万豪宅瑞虹新城北塔一经推出，352套房源在5小时内被“秒抢”而光，再观察下各区县房产交易中心“人头攒动”景象，这场面瞬间引爆了沪上地产圈。瑞虹新城的地段充其量就是个外来“打拼”一族们的聚集地，治安相对差些。相反，则以同样的价格即可购置到曼哈顿心脏带的稀缺公寓物业。这或许是上海人民的刚性需求，春节过后的“起蓬头”的；还是真正预示着那摇摇欲坠的市场“泡沫”时代将终结。上海人口红利一去不复返，老龄化的社会进程已悄无声息地逼近，每个人手里都攥着多套产能过剩的房屋资产，它会像昨日的日本东京一样，在人口的危机上越走越远。由于深受泡沫经济之苦，自1990年起至今经过了20年的艰难调整，虽然已基本回到了1985年地产泡沫发生前的水平，但是市场依然疲软。如今的上海将会向着昔日的东京的看齐还是依然坚挺地导向纽约，真得可以拭目以待！而纽约却永远都透着活力与自信，投资客的乐园，建筑师的天堂，银行家、金融家的决胜场。这其中，自然也包括纽约房地产严苛的建造标准和坚如磐石的市场价格。

为什么说新泽西城会成为下一个布鲁克林？

纽约五大区中，布鲁克林超过曼哈顿成为纽约地产上升最快区域，当地房产价格和交易量将持续走高。长期以来，布鲁克林一直以高性价比着称。随着热播美剧《破产姐妹》的轰动，布鲁克林已升级为全球时尚之中心，当地房价扶摇直上。近两年，新泽西的城市规划也在发展，越来越多的人选择来此居住。原因很简单，房价更低，房间更大，而且通勤时间可以接受。更受到许多海外投资客们的青睐，不仅是房价节节攀升，更拥有较为宽敞的生活空间和安静的居住环境，一下就成为了投资界的黑马。新泽西州是第四小的州，根据不完全统计纽约仍然是全美人口之最，依照这样的发展趋势新州也是人口密度较高的枢纽地。该州主要产业有房地产、制造、批发贸易、金融保险等。因为纽约的物业昂贵，工薪族们负担不起，但他们来往于纽约上班，却选择这里长居于此。所以造成大量人口不间断地涌动到这，能够促进稳定的租房及置业需求。有权威的地产杂志甚至预言泽西城会成为下一个布鲁克林。很多在纽约市工作的人，家安在新泽西，新泽西州在2013年人均收入全美第二。

新泽西城的哈德逊河畔，可谓是纽约的“第六区”。 绵延18公里的河岸线使得泽西城成为新州人口数仅次于纽瓦克的第二大城市。泽西市发展迅速：如果以区域和环境划分，泽西城可以分为三大块。第一块就是Waterfront：最直接靠近曼哈顿的哈德逊沿岸区域。作为另一个亮点 Newport Centre，它是一个80年代才刚刚开始商业与住宅建设的地区，与曼哈顿市中心与隔河相望，交相辉映。

提到土地资源的稀缺，非曼哈顿莫属。然而在高楼林立、寸土寸金的中心地带，曼哈顿人用简单明了的方法，直截了当地植入了一片浩瀚的人造绿洲：纽约中央公园，向世人展示了简单即清晰、淡泊以致远的道理。人们在惊叹公园与都市之间互不妥协、相互包容的对峙的同时，不得不折服公园对商业利益的藐视和尊重，不得不深思公园对公共价值的诠释。

十九世纪的北美大陆，殖民主义者们携持着工业文明的利器，开始了他们追寻新奇梦想的旅程。地图上许多陌生的名字迅速地为人熟悉：新英格兰，新泽西，新奥尔良……还有新约克（NEW YORK）也就是今天大名鼎鼎的纽约。日新月异、求新求变是当时的主旋律。十九世纪也曾是个都市化迅猛发展的时代。

曼哈顿的发展浓缩了那个时代的故事。在这个狭长的岛城上，人们可不是站着，而是飞奔着把钱赚下来的。和人们一起飞奔的还有许多文件：合同、图纸、批文……这些纸片儿在曼哈顿狠狠地穿梭了一阵子。开工建厂、赚钱发财、大兴土木、投资土地，纽约人在它们之间迅速地建立了直接的联系。曼哈顿城市本身就是这些经济合同的三维模型。律师和商人们手脚麻利地设计了一套均质的土地分割体系，使这个岛上的每一片土地都可以马上放到市场上，得到清晰的价值评估和迅速的流转交易。下一步轮到规划师上场了。他们在图纸上用横平竖直的网格街道将千万张土地契约粘黏起来，挂在墙上。之后，纽约人开始乐此不疲地按图索骥，招商引资。一个个项目，一幢幢建筑飞速落地，如雨后春笋。

隔岸观火的欧洲人对此看得目瞪口呆。这还了得！面对层出不穷的北美新贵大款，喧闹杂乱、茁壮成长的曼哈顿，先辈们开始了循循善诱、深入浅出的批评和教导：美国的大款没有文化修养、不懂规矩、缺少公共意识，总是把个人物质利益凌驾于公共道德和信仰之上，于是就有了城市的脏乱差，给人以政绩不佳的坏印象。这样的评审结果深深地刺伤了奋进向“钱”、积极进取的纽约上流人士。痛定思痛，曼哈顿沙龙开始了积极的努力，他们与市政厅一道谋划出了一个优美的城市田园设想来回击欧洲人的讥讽。

1857年，地貌规划师（landscape architect，俗称景观师）奥妙思太德（F.L. Olmsted）被请出规划公园。这位大师秉承了美国人简明的风格，面对铺满街道网格的蓝图，大师用绿色在它的中心画出了一个840英亩的方形，为这个小岛打开了一扇绿色的天窗，接上了地气。我的天哪！这位仁兄是在金砖堆儿里画了一个比颐和园还大四分之一的方框，放到市面上， 这里可以产生多少可出让的地块啊！

接下来奥妙大师做的事情更令人惊愕。他告诉他的客户，在这片土地上，最重要的不是做什么样的事情，而是不许做什么样的事。大师开创的“奥妙版本”的“摩西十诫”：公园里不许有围墙，不许有城市车辆穿过，不许有万人顶礼的教堂，不许有辉煌庄严的政绩主轴，不许有任何形式的开发项目，不许任何作秀，不许有任何忽悠…… 在这里只有两个字：“公”和“园”――恢复自然、服务公众。

纽约就是纽约。这是一个令人匪夷所思的地方。形形的曼哈顿人，在此后的150年中，竟然对奥妙大师的训诫笃定深信。他们甚至成立了一个游离于政府和私募机构之外的管理公社，来捍卫这座为公众而建的巨大绿色神坛。

今天，纽约人引以为豪的不是中央公园中的某一个建筑、某一个设施或某一个设计，而是在中央公园中设置的各类公共活动、公共服务、公共空间……还有那些绿荫之下，许许多多微不足道、鲜为人知的都市故事。

城市的平面比立面重要,街道比建筑重要,交通政策比交通工程重要;人性化的尺度是一种重要的城市遗产形式

在美国国家建筑博物馆,一位听众向我提问:“你认为中国的城市与西方的城市,有什么不同?”

“这不是一个好问题,”我回答,“真正的好问题是:汽车产生之前的城市,与汽车产生之后的城市,有什么不同?汽车产生之前的城市,是步行者的尺度;汽车产生之后的城市,是汽车的尺度。这之前与这之后,东西方的城市在尺度上没有太大的差别,而尺度是城市最重要的东西。”

我用电脑演示了两张地图,一是元大都的胡同,二是纽约曼哈顿的街道,“你看,它们都是矩形路网,从平面上看,几乎是同一个城市,代表了汽车产生之前人类城市的一种理想状态。可是,汽车产生之后,这种高密度的路网和宜于步行的街道,就在许多城市消失了。”

一年前,我应美国国家建筑博物馆之邀赴华盛顿演讲,题为《向老城市学习》,其中提及元大都与曼哈顿的故事引起了听众们的兴趣。比较这两个城市的想法始于2005年我第一次踏上曼哈顿的街道时,发现这里的路网与老北京惊人地相似,都是横平竖直的方格状,而且“格子”的大小也差不多。

曼哈顿的标准路网是:东西向的街道(street)长244米,南北间隔61米;老北京的标准路网是:东西向的胡同长700多米,南北间隔70多米。这两个城市,路网匹配的功能也高度一致:横向排列的街道或胡同,以居住为主,闹中取静;纵向排列的街道(曼哈顿称avenue),以商业为主,车水马龙。中国古人追求的“结庐在人境,而无车马喧”,并非胡同独有,在曼哈顿的横街里,也是寻得到的。

曼哈顿的路网比老北京要密一些。其实,北京也有200多米长甚至更短的胡同,但它们都不够“标准”。700多米之所以成为胡同的标准长度,是因为元大都的宫城就是这么宽(明紫禁城东西宽753米,比例承自元大都宫城,因包砖面,宽度可能加大)――以宫城为“模数单位”规划都城,是中国古代皇帝“化家为国”意志的表现。

1267年,忽必烈(1215-1294)营建元大都,历二十余载而成。此前,中国城市在北宋年间经历了一场变革――废除了战国以来封闭的里坊制,拆除坊墙,沿街兴办商业,形成了《清明上河图》描绘的繁华都市景象。

目光越过喧嚣的曼哈顿，东河对岸的布鲁克林正在实施一连串从中央商业区改造到高端住宅群建设的项目。旧城在复兴，投资者也开始从曼哈顿的黄金地段，进军到布鲁克林这样的边缘地区。

一些愿意冒险的中国开发商，直接参与到布鲁克林的市区重建中。3月前，绿地集团收购当地atlantic yards项目70%的股权，这片9万平方米的开发面积拥有15幢大楼的商业和住宅项目。预计超过50亿美元的豪赌，令绿地成为中国房地产商在美国投资额目前为止的NO.1

作为纽约十几年来最大的市区重建项目，这让当地人为之振奋，也让布鲁克林立下追赶东河对岸曼哈顿的决心。布鲁克林曾经以“住满艺术家和嬉皮士、治安条件让人担忧”为标签，但是现在它的投资热度一点不比曼哈顿少。TerraCRG创始人奥弗·科恩表示，不仅曼哈顿那些高耸云霄的高端公寓价格一路攀升，这里的房价已经超过了危机前的最高水平。“布鲁克林周边的辐射地带，从prospect heights、park slope、boerum hill 到fort greene都在十余年间发生了显著的变化。Fort Greene和Carroll Gardens地区的房价最高。北布鲁克林Williamsburg地区豪华公寓房价2013年居然上涨30%，中位数高达69.1万美元。”

知名房地产公司Douglas Elliman 的资深地产经纪人认为，正是大批不同种族的新移民涌入其中，提高了房价，这片地方变得非常时髦。“自经济回暖以来，大量开发商涌入了布鲁克林寻找掘金的新机会，他们开发的中高端项目很快在市场上售出。支撑起这些销售行情的既有个人投资者也有机构投资者。”在6家房地产公司中，有4家表示，机构投资者正在大肆购买市场上的新项目，并且把它们出租出去。根据 PropertyShark的数据，一家名为Newtown Jets的公司自去年三月份以来已经购买了布鲁克林24栋房产，仅5月份一个月就签下了12笔合约。这些地产遍布布鲁克林不同的区域，投资额度各不相同，比如它支付了268万美元在Park Slope地区的房产项目上，却在Carroll Gardens只花费了170万美元，Bushwick的价格只有66.2万美元。“我有来自不同公司的5家机构客户，他们每一家公司一个月之内购买5到10个房产项目，有一家比较侧重购买历史建筑翻新后或者建造在古老街区有历史底蕴的豪华物业。这些公司来自以色列和欧洲。”

本土开发商和经纪人相信布鲁克林未来可能比曼哈顿中城更加繁华，他们与资金富裕的外来投资方热情洽谈。绿地并非第一家进驻布鲁克林的中国公司。事实上，第一家在这里投资的中国公司是鑫苑置业。这家中等规模的地产商对于大部分中国人来说都是陌生，然而它在布鲁克林的高调行动却得到了亿万富翁山姆泽尔的支持。据媒体报道，2012年，鑫苑置业斥资5400万美元买下东河边上威廉斯堡肯特街421号8000平方米的一块地，准备兴建216套住宅，今年年初项目开始启动。出售这一地块的公司显然非常满意这笔交易。他们聘请了讲三种中国方言的翻译，帮助他更好的和潜在的中国买家进行沟通。与鑫苑置业合作的纽约收购团队顾问欧阳默 （Omer Ozden）对笔者表示，布鲁克林是他们为中国开发商精挑细选的地方。“这一带早期聚集着从苏荷区搬迁来的艺术家，如果超过200个小型开放商纷至沓来，将工业时代废弃的大楼改造为时髦的住宅，一些物业的租金和出售价格几乎可以和对岸的曼哈顿相较量。越来越多的开发项目大卖、高校和名企的迁入，使得此地成为中产阶级心目中的新理想城，甚至被寄予了“曼哈顿第二”的厚望。”

而绿地集团此次的atlantic yards项目距离曼哈顿华尔街只有10分钟的地铁路程，紧邻新建的巴克莱球场及布鲁克林最大的购物中心。布鲁克林追赶曼哈顿的脚步似乎更坚定了。绿地此次规划建设以中高档公寓住宅为主的综合社区，住宅产品租售各半，辅以配套底商及少量办公。其中，项目一期有两栋公寓已完成所有审批程序，随时可开工，首期剩余地块预计明年初获得审批并开工，计划分两期开发，首期项目开发周期为4-5年。

从曼哈顿的黄金地段到布鲁克林边缘地区，再到中国开发商的海外楼盘，中国的富人们置业选择越来越多。不过能否适应大熔炉的不同种族比邻而居，或者要等待布鲁克林成为“曼哈顿第二“之后。

36个小时的夏至

在香港机场登机时，正临中国农历夏至将至的节点。子丑相交时刻，我们乘坐的国泰CX888航班，从香港赤柱机场起飞，经停加拿大温哥华，飞往美国纽约。18个小时后，准点抵达纽约肯尼迪机场。此时的纽约，清晨的阳光追着一路飞驰的车轮，开始了一年当中白昼最长、夜色最短的一天。而这一天，我们从东半球飞到西半球，竟然“偷得浮生”多半日，拥有了长达36个小时的夏至，这感觉就像古董商捡了个大漏，让我们兴奋不已。

很快，曼哈顿到了。虽然多年前来过，但总是团进团出，车来车往，形色匆匆，难得有空用双脚实地丈量城市街道，更没有闲暇去逛著名的中央公园。这次到美国，我们决定大部分时间留在纽约，近距离、慢节奏好好看看曼哈顿。

最昂贵的地段是公园

曼哈顿，这个17世纪时荷兰人米努伊特仅用价值24美元的纽扣、别针、眼镜等新奇小玩意儿就从印第安人手中换购的小岛，南北长约20多公里，东西最宽处不过4公里。每天早上，我们随着通勤车从近郊赶到联合国总部，然后，以此为原点，或步行或地铁或转乘巴士，在上下城之间边走边看。

上城的中央公园，从59街一直延伸到110街，跨越51条横街，纵贯四条大道，几乎覆盖了上东区百分之七十五的土地面积。从高空俯瞰中央公园，就像一张加长版的巨型桌球台，摆放在曼哈顿岛最核心的中心地带。中央公园里有茂密的树林，宽广的湖泊，大片的草坪，壮观的喷泉，还有动物园、博物馆、运动场以及几十座造型各异的小桥。夏日的公园里花草满目，浓阴蔽日，小松鼠跳跃林间，小鸟儿欢声一片。湖边有人绕湖慢跑，湖中有人划桨泛舟。沿途可见有人遛狗，有人漫步，有人在桥洞下拉小提琴。在高楼林立的曼哈顿，这个公园真是一个名副其实的城市绿洲，极大地净化了城市空气。静好幽美的环境使得公园旁的公寓楼价即使在经济低迷时也居高不降，上东区那些看得见风景的窗口每一个单元都要过千万美元。然而，我们讶异的是这个占地3.41平方公里的中央公园，在寸金寸土的曼哈顿，150年来居然没有被逐利的资本集团蚕食开发成高档公寓、豪华别墅，依然保留着大片的绿野浓阴，依然是一个向所有公众免费开放的公共空间，依然是一个纽约市民与各地游人共享的乐园。所不同的是，富人们需要付出昂贵的价钱买下公寓在楼上看风景，平民百姓可以不花分文躺在公园草坪上晒太阳。

一分钟穿行一个街区

曼哈顿城区的街道以方格路网规划，东西横向的是街（Street），南北纵向的是道（Avenue），全岛除SOHO区以南的区域外，自南而北以数字1街依次排列到220街，每一个标准街区平均跨度70-80米，步行一分钟就可以穿过一个街区。街面也不宽，一般只容两车并行，所有的横街都是单行线（one way），汽车只有在大道上可以双向行驶。这些马车时代留存下来的“窄而密”的矩形路网设计，宜居宜行，生活便利，不设围墙，邻里间守望相助，不仅非常人性化，而且在曼哈顿进入汽车时代后，继续发挥着城区路网的微循环作用。由于单行线比双行线能有效提高车辆通行量50%至70%，纽约近几十年来大力发展单向交通，取得事半功倍的效果。