楼盘开盘客服工作计划范文精选

楼盘销售策划书（一）

一、“大型楼盘”的出现有其必然性

准确地说，“大型楼盘”的出现是房地产业发展的一种必然，从以下几点便可窥一斑：一是最初房地产开发商在进行开发地块选址时，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空间有限，所以只能利用可能的空间做文章，于是便出现了几千平方米的楼盘。随着中心区域地块越来越少，加之借鉴国外房地产业发展规律，很多开发商便把目光转向近郊区或城市副中心地带，这就给开发商提供了极为广阔的开发空间，为“大型楼盘”的出现在土地资源上提供了可能；二是经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管部门对开发商的清理整顿，使一些缺乏资金能力、技术力量、人力资源和经营资质的中小开发商走上了不归路，房地产开发行业得到了净化，那些经营能力强的大型房地产企业拥有了更大的发展空间，为房地产开发商开发“大型楼盘”提供了市场环境保障；其三房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来，尤其那些颇具经营规模和经营能力的房地产开发企业，他们发现“大型楼盘”具有很多优点，确切地说是利大于弊，操业经验为“大型楼盘”出现提供了思想上和运作上的保障，于是“大型楼盘”应运而生。“大型楼盘”在北京、上海、广州等地已经屡见不鲜，北京玫瑰园、广州碧桂园、祈福新村等诸多楼盘在操作、运营、销售上都取得了巨大成功。

二、“大型楼盘”的劣势与优势同在

优秀的营销策略应该立足于对楼盘产品、市场竞争和环境的全面客观分析，并根据分析结果提出具有针对性和可操作性的应对方案，对于“大型楼盘”也是一样。尽管它的出现符合地产业的发展规律，但其仍然具有难于克服的缺点。科学的营销策略应是扬长避短，或者化“短”为“长”，因此有必要对“大型楼盘”进行全面而客观的分析：

1、“大型楼盘”的优势：

（1）易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；

（2）有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；

[摘 要] 自20世纪80年代中期开始，房地产业得到飞速发展。随着市场经济的深入，房地产市场上的竞争越来越激烈。房地产企业如何在激烈的市场竞争中创建自己的品牌优势，如何进行成功的营销策划，导入并完善完整的VI视觉形象设计系统便成为必由之路。

[关键词] VI设计 房地产营销 品牌 形象设计

VI全称Visual Identity, 即企业VI视觉识别设计，是CI Corporate ldentity企业形象识别设计的重要组成部分。随着社会的现代化、工业化、自动化的发展，加速了优化组合的进程，其规模不断扩大，组织机构日趋繁杂，产品快速更新，市场竞争也变的更加激烈。另外，各种媒体的急速膨胀，传播途径不一而丛，受众面对大量繁杂的信息，变的无所适从。企业比以往任何时候都需要统一的、集中的VI设计传播，个性和身份的识别因此显得由为重要。

一、企业进行VI视觉形象设计的意义

企业可以通过VI设计实现这一目的：对内征得员工的认同感，归属感，加强企业凝聚力，对外树立企业的整体形象，资源整合，有控制的将企业的信息传达给受众，通过视觉符码，不断的强化受众的意识，从而获得认同。世界上一些著名的跨国企业如美国通用、可口可乐、日本佳能、中国银行等，无一例外都建立了一整套完善的企业形象识别系统，他们能在竞争中立于不败之地，与科学有效的视觉传播不无关系。近20年来，国内一些企业也逐渐引进了形象识别系统，最早的太阳神、健力宝，到后来的康佳、创维、海尔，也都在实践中取得了成功。在中国新兴的市场经济体制下，企业要想长远发展，有效的形象识别系统必不可少，这也成为企业腾飞的助跑器

二、我国房地产市场现状

自20世纪80年代中期开始，我国的房地产市场需求急剧扩大，房地产业也随之得到飞速发展。随着市场经济的深入发展，消费者不断成熟老练，房地产市场上的竞争越来越激烈，已完全进入买方市场时代。从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。因此，为了使企业能在激烈的市场竞争中生存发展，摆脱旧思维、旧理念，建立新的开发、经营管理策略，便成为业界共识。导人CIS战略，帮助发展商走出困境、决胜市场带来一缕曙光。

三、形象设计对于房地产营销策划的意义和作用

各位领导、各位同事：

大家好！

2014年对于我来说，是很有意义的一年。在这一年里，我做了一个幸福的妈妈。而后在领导的支持下，于今年7月份重新回到工作岗位。在这将近半年的工作时间里，领导和部门同事给了我很大的鼓励。在部门团结协作的努力下，我们完成了工作任务，为公司的发展做出了自己的贡献。

一、一年来完成的工作

大的一年，我们部门在公司的运营管理模式、运作体系、各项制度和工作流程的指导下，完成了销售目标元。

销售部主要负责楼盘的营销策划工作，对楼盘的销售、市场调研、策划方案和建议撰写等方面，为公司出谋划策，为我公司的楼盘销售提供了可行的发展之路。

现在手上两个项目，明年9月后就开工了，现在做的是前期工作。我作为销售部的客户专员，目前主要做销售前的准备工作，为使资料更全面、更有说服性，我已经尽可能地使资料全面，应有尽有，从楼盘的位置、楼盘的情况入手，仔细收集资料。仔细阅读销售合同，详尽理解其中的第一条条款。

到其楼盘销售第一线，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施，吸取别人成功的经验，为公司来年9月份促销策划活动做准备。参加房展会，房地产销售工作总结展览等促销活动。对重要问题多想办法，多出主意，在脑海里形成相应的建议和方案，做好参谋策划的准备工作。来年的9月份，真正的销售工作就要开始了，所以，要多了解市场的信息，对销售部工作人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序、工作方法要提前做好准备，为以后接待办理产权证的客户做好服务准备。

摘要：房地产项目对于国民经济的发展非常重要，同时也与广大群众的生活息息相关。而房地产项目的顺利进行需要进行严谨的前期策划工作，通过市场调研确定房地产项目的开发目标，并在施工建设阶段、销售阶段以及售后服务阶段做好经营管理工作，保证房地产项目的顺利进行。本文就房地产项目的开发策划和经营管理工作进行了详细地分析。

关键词：房地产；开发策划；经营管理

前言

房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。

1房地产项目的前期开发策划工作

对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。

2房地产项目经营管理

房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。

售楼中心是个提供长期交易的场所。购买一套住房往往要花费购房者多年的积蓄，所以在决策之前，常常是夫妻或是动员全家多次往返于售楼中心，仔细地听销售人员的讲解，分析楼盘的优势价位，不厌其烦地咨询了解，对整个售楼过程细节尽力掌握清楚，这样才能顺利地完成购买任务，因此，购房者逗留的时间很长。在这种情况下，售楼中心较好的照明、采光，合理的空间环境布局，对于人性化的设计布置是必不可少的。在环境的处理上，售楼中心的室内空间还需要有安全感、舒适感、领域感以及荣誉感等多方面的特性；在功能方面，应有相应的延伸功能，如图像影像资料的展示，数字信息了解的空间，交流洽谈、休息思考的空间，儿童娱乐安抚的空间以及其他的服务设施空间等。

空间布局与空间分割

售楼中心的室内设计，几乎涉及到建筑室内设计的所有要素：功能布局、空间分割、家具陈设、装潢陈饰、设备安装、灯光照明等，这些要素都必须围绕楼盘销售和展示这一主题而展开。售楼中心室内空间主要包括：沙盘展示、顾客接待、业务洽谈、内部办公区域等几大部分，以楼盘模型展示区域为主，其他空间区域为辅。根据各个区域的空间功能要求的独特性，精心设计其形态与形象特征，营造出合理、舒适、体贴入微的氛围，用以满足各种顾客的需求。合理的布局与空间分割，可以让顾客自然随意地在空间内活动而不感到困扰。另外，还可以创造出丰富多变的空间以吸引购房者的关注与体验，并最终得到顾客的认同。

空间的展示

为了使客户对待售楼盘有较为直观的和感性的了解，售楼中心基本上都采取以模型展示区域为主的形式，布置总体规划模型、分区规划模型、室内户型平面模型等模型区域，构成售楼中心的核心空间。一个成功的售楼中心设计，不仅仅在于其交易规模的大小，更重要的是给待售楼盘提供一个充分展示的平台，让购房者对楼盘的规划概况能够有一个清晰的了解。另外，在材料设备展示区内，主要展示小区楼盘所选用的装饰材料以及水电设备、智能系统等的主要情况，尤其是对环保材料、信息智能系统有一个新旧对比、图文并茂的介绍，使之成为楼盘销售的卖点，让购房者能了解和掌握楼盘的真实情况。主体楼盘模型区域具有丰富的形象性和直观性，因而展示的空间应更趋于明朗、简洁的时空特点，可采用动态的空间形式、序列化的展示过程和有层次的空间变化，充分体现空间设计的基本原则。

服务空间的设计

顾客接待、业务洽谈、咨询签约等服务区域，均是为顾客提供进一步销售服务的空间，这个区域主要是提供个人与个人之间沟通交流的空间场所，也是售楼中心的主题空间。目前，空间设计的手法发生了很大的变化。顾客接待空间是服务空间的主置，它的位置一般在大门的入口处或服务空间的大厅中央，设计以大气的装修和独特的家具摆设展现，无论对内还是对外，咨询处都是服务空间的视觉中心。对于洽谈、咨询、签约等服务性空间，应该设计出温馨、亲切的心理感受空间环境，空间不宜太高太大。因此在规划中，要注意各个空间之间的联系和区别，做到在大空间统一的情况下，寻求细小之处的微妙变化，使得空间既丰富又有变化。

办公辅助空间的设计

2014年来以来，面对风云变幻、市场动荡不安的市场形势，我房地产销售部门在公司各级领导的亲切关怀和正确领导下，在相关部门的积极支持配合下，在销售团队的共同努力下，认清新形势，制定新对策，迈出新步伐，努力克服各种不利因素，积极应对市场，创新营销机制，取得了比较可喜的销售业绩，下面，就今年以来，我销售部工作情况总结如下：

一、2014年工作回顾

1、上半年完成的销售业绩

实现销售套，销售面积万平方米，销售额元，签约套，签约额元，签约面积平方米，实现资金回笼元。

2、提高工作人员素质，打造销售“亮剑”团队

为了与国际上最先进的销售模式接轨，根据人员素质与发展形势吧相适应的情况，我们围绕八个培训目标展开培训：一是通过SPATM销售精英成长训练营，确保销售团队整体提升，打造中高端物业的金牌销售团队；二是掌握必备的销售流程与技巧，让置业顾问成为客户的好导游、好参谋，做一个会说话、说好话的置业顾问；三是通过SPATM实战销售技巧培训，观相识人，掌握富人购房心理，学会变脸销售技巧；四是通过客户接待、产品说明、客户跟催等环节的实战演练，提高销售人员的客户接待和面谈能力。五是置业顾问能够通过简练、精彩、震撼的话术准确传递楼盘价值，把产品语言有效转化成销售语言，突现楼盘稀缺亮点，提升客户对楼盘的认同度；六是通过置业顾问心态角色认知与自我管理，调整销售人员面对高端客户时的底气与内功，明确已经由产品销售向体验式、概念式、有境界式销售转变；七时通过团队游戏增加团队之间的互动和了解，培养销售队伍积极心态，树立良好精神面貌，提升团队凝聚力；八是通过驻场SPATM教练式培训，优化、制定适合的案场规范，大大提高销售团队的销售执行力，打造销售亮剑团队。主要培训内容包括：SPATM性格销售培训初级版、打造金牌置业顾问实战技巧类培训和礼仪、室内魔鬼训练营。经过天的强化培训，使我们这支团队的营销观念、营销能力和营销艺术都得到明显的增强。

3、继续加强内部管理、提高团队的执行力

管理出秩序，管理出效益。先有公司正常运转的秩序，再有公司实现赢利的效益。因此，在内部管理上，首先，我们先后建立健全了一系列管理制度，尤其严格考核了客户接待标准，服务态度，服务质量及营销方案的执行。同时，进一步完善各岗位管理制度、人事管理制度及薪酬制度。其次，对营销方案进行了全程监控和考核：1）执行报告，了解进展情况，发现问题及时纠正；2）例会，每周一次的工作例会可以了解各销售员的工作情况，讨论分析意向客户不成交原因，可以共同献计献策，并相互沟通；3）定期检查，每月的工作计划或方案执行一段时期后，定期检查其执行情况，是否偏离计划，要否调整；4）公平激励，建立一只和谐的团队，调动员工的积极性、主动性都需要有一个公平的激励机制，否则会造成员工之间产生矛盾，工作中相互之间不配合，上班没有积极性。我们每月对销售业绩进行排名，实行连续两月末位淘汰制，同时将团队中的销售佣金提取部份作为销售业绩突出者的奖励和团队活动的基金，赏罚分明。

【摘 要】 随着我国各地市区城市化进程的加快，国家的各项基础服务事业也需要在保证服务质量的同时提高服务效率，且满足人们的差异化需求，提升老百姓的生活质量。用电需求分析及测算的相关内容是我国电力系统维持有序运行的重点工作内容，只有进行细致的数据调查及科学化的数据测算，才能将供电部门的工作效率与质量提升上来，满足不同类型楼盘用户的用电需求。本文以某市区新建商业住宅小区楼盘的用电需求为例，通过细致的调研与研究分析过程，针对该楼盘的用电需求为供电企业提供具体的供电策略。

【关键词】 新建楼盘 用电需求 调查与研究

随着我国人口的不断增长，城市当中的新建楼盘如雨后春笋般涌现出来。为了方便人们用电，供电部门针对不同的楼盘类型及用户的用电需求对新建楼盘周边环境进行调研，并且根据调研数据来测算具体的楼盘用电负荷率、新建楼盘电表开启率及供电能力裕度等几项关键指标数值，进而根据这些分析数据结果才制定输送电方案[1]。另外，根据市区供电的实际情况，结合以往出现过的用电问题，为有关部门提出相应的改进策略，以便于更好的服务用户。

1 市区新建楼盘用电需求专题调查――以某市新建楼盘用电需求为例

对于城市中的新建楼盘建筑而言，进行用电需求调研及预测分析有利于该楼盘整体供电系统的正常运行。所以，供电单位更要楼盘的实际用电需求状况做调研分析，以便于为其提供更为优质的供电服务，保障新建楼盘中各用户的用电安全。

1.1 用电需求专题调研的前期准备及分工

（1）供电局客服中心工作人员的工作内容。供电局客服中心的工作人员对楼盘的实际情况最为了解，该部门所提供的用电需求测算数据相对精准，其具体工作内容如下：第一，客服中心负责详细梳理楼盘清单，并制定出该新建楼盘类型的划分依据、抽样比例数据及需抽样调查的具体楼盘清单，以表格的形式呈现出来；第二，对用电负荷率、电表开启率及供电能力裕度等几项关键数据进行准确测算；第三，负责制定近期楼盘报装用电负荷分配的方案，并提供明确的用电需求依据等。

（2）区供电局。一是，要按照制式的表格填报各类数据；二是，配合负责统筹管理的工作人员提出近期楼盘报装负荷分配方案，配合调查进度的有序执行。

2014年，面对国家和地方政府强有力的房地产行业调控政策，市场出现动荡不安的新情况，我们销售部在公司的正确领导下，在相关部门的积极支持配合下，在销售团队的共同努力下，认真分析市场形势，采取有力措施，积极应对市场，创新营销机制，努力克服了各种不利因素，取得了比较可喜的销售业绩，全年实现销售商品房套，销售面积平方米，占项目全部可销售数量的%，实现销售金额元。签约套，面积平方米，签约额元，总计回笼资金元。

一、圆满完成了一期楼盘交房和二期楼盘预约工作

一是圆满完成了一期楼盘的交房工作。我们销售部2014年的一项重要任务是做好一期楼盘的交房工作。在交房工作过程中销售部负责代收房款任务。为了适应交房数量多，收款金额大，工作任务重的情况，我们采取了分工负责，流水作业的方式，明确责任分工，按照预先设定的工作流程，精心引导每名客户依次交款，办理入住手续。工作人员每天都能认真对待每一名客户的业务，逐笔逐项的进行核算，最多时一天要接待多名客户，大家始终保持了紧张有序的工作，做到忙而不乱。全年总计交房982户，回笼资金3.1亿元，没有出现一笔差错，十分圆满的完成了一期住房的交房任务。

二是顺利开展了二期楼盘的预约工作。二期楼盘的销售预约是我们销售部的另一项重要任务，关系到公司业务发展的后劲。为了保证预约工作的顺利进行，我们加大了二期楼盘的宣传力度，在多家媒体是进行大面积广告宣传，组织人员在多个地区向社会广泛散发楼盘宣传单。同时，对待到现场考察的客户，耐心进行讲解，做到面带微笑，礼貌用语，突出重点，简单明了，有问有答，最大限度的增加楼盘对客户的吸引力。截止去年底，已经预约二期楼盘套，面积平方米，回收预约款元，初步实现了年初预定的销售目标，为二期楼盘的全面销售打下了较好的基础。

二、全程跟踪，做好交房客户售后服务工作

一是制定了售后服务工作的流程图，明确各项问题的转接渠道和具体处理方法，规范员工的言行，统一步调，避免主观随意性地处理问题。

二是制定售后服务各项工作的操作规范和检查办法，针对客户反映集中的问题，制定了一套完整的操作规范和验收规程，保证同类问题的解决尺度一致，提高了专业化水平和效率，有效地控制费用支出。

三是紧密依靠工程承建单位的售后服务组织，利用各种手段，按照开发公司统一要求和公开的承诺开展工作。

【摘 要】随着房地产业的迅速发展，房地产策划模式越来越重要，本文主要针对商业房地产全程营销增值策划模式的理论核心与增值途径，并提出了应用模式的注意事项，具有较强的可操作性和实战意义。

【关键词】商业房地产；营销策划；理论模式

一、增值策划模式及其优势

增值策划模式是策划模式中比较有代表性的一种，该模式在商业楼盘开发各环节围绕提高商铺价值、人员价值、形象价值、服务价值，同时使消费者支付较低的购房价格、较低的心理成本、体力成本和时间成本，从而使楼盘的顾客让渡价值增值，达到营销目的的一种策划方式。全程营销策划模式已被越来越多的房产策划人认同，市场上的全程营销方法也不下数十种。其中，增值策划模式要求开发商必须兼顾公司利润、消费者和商家需求、公众利益几者的关系。因此，它是社会营销观念的产物，特别适于激烈的市场竞争中塑造公司的品牌，获得竞争优势。其优越性主要表现在：

1. 有利于获得顾客满意由于该模式贯彻以顾客为中心，以研究顾客的需求为起点，根据选定的目标顾客群的需求特点确定楼盘的定位，这样规划出的商铺才是真正合乎顾客心意的，使其形成愉悦的状态，达到顾客满意。

2. 有利于消费者获得更高的投资收益对顾客来讲，商铺包含的价值并非越大越好，由于投资者或商家为取得商铺的所有权、使用权、收益权需要付出代价，商业价值高的商铺价格自然就高，投资者购买这样的商铺在收益上固然高一些，但由于所支出成本大，投资风险也大，投资回报不一定最佳。由于增值策划追求的目标是顾客让渡价值最大化，是顾客总价值与顾客总成本的差额，因此投资回报更高。

3. 有利于开发商树立全程营销的观念该模式运用“全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务”的思路，强调围绕商业房地产开发、建设、营销、推广等各阶段的顾客让渡价值，整合社会与项目本身的资源优势，开展系统性的提升工作，使楼盘的顾客让渡价值增加，以吸引消费者来购买，商家来租赁。因此，该模式易于推广，利于开发商树立全程营销的观念。

4. 有利于开发商提高创新能力该模式强调通过对楼盘形象的塑造，降低顾客对价格的敏感程度，通过提高商铺的可察觉的使用价值和顾客的满意程度，来提高楼盘售价，并使商铺的价值为投资者所接受。这就要求开发商资源整合时要有创新的能力，否则其开发出的楼盘将毫无特色，顾客可察觉的价值无法得到提高。

【摘要】本文从影响楼盘品质的主要因素入手，仔细分析了地产建筑师在楼盘品质提升中所起的作用，指出温州楼盘品质不高的主要原因是房地产开发企业中地产建筑师的缺位。

【关键词】楼盘品质 地产建筑师 作用

“高房价而无高品质”是百姓对温州楼市的普遍看法。随着国家宏观调控政策的不断出台，消费者和房地产市场越来越成熟，对于温州的房地产企业来说，一个优胜劣汰的时代已然来临。温州的地产商也都充分认识到，只有练好内功，提升产品品质，才是企业生存和发展的根本。那么，制约温州楼盘品质提升的主要因素到底是什么呢？温州多数房地产开发企业在开发楼盘的过程中，只重视楼盘的“盖”与“卖”，而对影响楼盘品质的前期策划定位与产品设计定位重视不够；相应地，在企业人员的配备上，只重视建筑施工的技术人员与楼盘的营销策划人员，而忽略了地产建筑师在企业中的作用。以下，先从影响楼盘品质的主要因素进行分析，进一步探讨地产建筑师在楼盘品质提升中的作用。

一、楼盘品质的影响因素

从目前的发展水平看，高品质的楼盘应具备以下因素：1、准确合适的客户定位；2、合理实用的套型设计；3、绿色节能的建筑科技；4、和谐健康的立面形象；5、成熟完善的社区配套；6、舒适优美的小区景观；7、高效安全的安保体系；8、以人为本的物业管理。从以上因素看，影响楼盘品质的主要决定因素在楼盘开工之前就已经基本定型了，也就是说，前期的策划定位与产品设计是左右楼盘品质的关键因素。如果前期策划、产品设计出现偏差，施工质量做得再好，楼盘的品质也上不去，从这一角度讲，楼盘的品质是设计出来的，而不是概念炒作出来的。我们有时可以看到，同样地段的楼盘，有的销售火爆，有的无人问津，这里除了营销因素外，楼盘的品质起到了关键的作用。对房地产开发企业来讲，要想开发出高品质的楼盘，前期的策划定位与产品设计是至关重要的，而企业中能掌控前期策划定位与产品设计的技术人员必须是懂城市规划、建筑设计和景观设计的专业人员，地产建筑师往往是这一角色的较佳人选。

二、地产建筑师在楼盘品质提升中的作用

地产建筑师是指为地产商服务的、供职于地产公司的建筑师。由于我国过去计划经济体制的影响，以往建筑师大多都集中在建筑设计院。为了与从事建筑设计的建筑师区别开来，我们把服务于地产商的建筑师称为地产建筑师。地产建筑师对温州房地产界来说还是一个新名词，但对中国一些品牌地产公司来说，地产建筑师已经是其重要组成部份了，如深圳万科、杭州绿城、深圳金地和北京复地等。

随着房地产从营销时代向产品时代的过渡，楼盘品质的提升得到越来越多地产商的重视。在西方，由于各专业公司在自己的领域里非常专业，开发商的任务是获取土地和金融运作，前期策划、产品设计、施工、监理及销售等工作都分属不同的专业公司，这样的专业公司往往是由建筑师牵头的建筑设计公司。而在中国，房地产业的发展只有二十几年的时间，专业化分工远没有西方那么完善。中国现有的建筑设计公司仅能承担房地产开发全过程中的产品设计工作。地产商作为一个地块项目的全盘操作者，还需自己掌控从前期策划、产品设计、施工管理到销售服务的全过程。而中国大多数的开发商属于“半路出家”，对规划、建筑、景观等缺乏专业知识，房地产公司就需要一些从设计角度来掌控楼盘品质的专业人员来协调统领楼盘开发全过程的技术工作。这些专业人员既要有建筑师的专业素质，懂城市规划、建筑设计和景观设计，又要有职业经理人的经营眼光，懂前期策划、成本核算和市场营销……地产建筑师则是担任这一角色的理想人选。地产建筑师对楼盘品质掌控主要在以下几方面。