老旧小区整治方案范文精选

为了切实解决老旧住宅小区无人管理问题，改善人民群众的居住和生活环境，根据市委、市政府关于老旧住宅小区整治管理有关事宜的通知精神，经区委、区政府研究决定对老旧住宅小区进行整治管理，整治后的老旧小区全面推行社区准物业管理，进一步落实长效管理机制。现制定整治管理工作方案如下：

一、指导思想

以改善无物业管理小区的环境面貌、提高居民生活质量、构建和谐社区为宗旨，以创建国家卫生城市为目标，以建立旧小区长效管理机制为根本，全面提高旧小区改造成效与管理水平。

二、整治改造的目标

通过对老旧住宅小区的整治，要达到功能基本配套，设施基本完好，环境美化绿化，区容区貌整洁，为引进专业化物业公司创造条件，以长效管理来维持改造后的面貌，提升城市管理水平。

三、整治内容和资金安排

无人管理的老旧住宅小区共91个。此次整治老旧住宅无人管理小区分两类整治，第一类是全面改造涉及每个街道办事处1个，全区共8个无人管理小区，具体整治的内容：拆除违章、临时建筑；对小区内道路实施维修改造，处理坑洼，严重损坏路段；因地制宜加大小区绿地建设力度，对原有绿地补充提高，增加绿化空间，完善绿化体系；维修更换楼道和小区内的照明设备，提高小区夜间亮化程度；根据条件尽可能增设停车位、环卫设施；对小区围墙，大门进行维修改造，达到封闭管理条件；改善和增加物业管理用房，维修新建小区车棚。对其他83个无人管理的老旧住宅小区，本着因地制宜的原则进行基本整治。临近的老旧住宅小区尽可能一同封闭管理，相距较远或独立的可单独封闭管理。小区原有门房，可修缮重新利用，没有门房，可在整治中重建，不具备条件的的可采取其他办法解决，最终要具备看护院落必要的保障。同时按要求每栋楼设置2个垃圾箱（桶），每5栋楼设置一辆垃圾清运车。

老旧小区整治资金按照市政府下拨的500万元进行安排。

根据国家、自治区老旧小区整治和既有建筑节能改造有关精神，结合**市区旧城改造实际，为进一步推进老旧小区综合整治，改善居民居住条件，提升城市人居环境，特制定本实施方案。

一、目标要求

抢抓市区旧城改造的历史机遇，以“改善民生、优化环境、提升品位、完善功能”为目标，以环境整治和节能改造为重点，本着“缺什么补什么、差什么改什么”的原则进行综合整治，规范物业服务行为，使小区环境明显改善、使用功能明显齐全、居民安全感和满意度明显提升。

二、整治原则

(一)政府主导、各方参与。市、区两级政府全面负责整治工作，大力宣传相关政策措施，充分调动业主的积极性和主动性，积极参与小区整治工作。坚持“谁开发、谁负责，谁受益、谁投入”，房地产、供电、供排水、供热、供气、通讯等有关企业承担相应的社会责任。

(二)科学规划、有序推进。把老旧小区综合整治与城市总体规划、土地利用总体规划紧密衔接，结合市区旧城改造实施方案，整片区一次性规划设计，逐年连片整治改造，对区域内的建设内容、市政基础设施配套、建筑风格一次性规划设计到位，体现古城风貌特色。认真开展摸底调查，广泛征求群众意见，对居民整治意愿强烈、积极配合的小区先行改造，先易后难、稳步推进。

(三)完善功能、标本兼治。老旧小区综合整治既要解决小区内的水、暖、电、气等生活设施年久失修的问题，也要完善硬化、绿化、美化、亮化、安防等基础设施功能不全的问题，更要建立业主大会和业主委员会实施管理的体制，形成物业管理的长效机制，实现建管并举，标本兼治的目的。

三、整治范围

为加快推进老旧小区环境综合整治，确保2年内完成市政府下达的任务，依据《区老旧小区环境综合整治工作方案》（包政办〔2012〕20号）等文件，提出以下意见。

一、指导思想

以科学发展观为指导，坚持政府主导、部门联动、群众参与、分步实施的原则，按照“灯明、路平、水畅、垃圾清运及时”的要求，将整治与创城工作相结合，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题，建立健全老旧小区长效管理机制，不断提升城市品位，增强居民的幸福指数。

二、工作目标

力争在2013年底前，完成全区54个老旧小区环境综合整治工作。计划2012年完成13个老旧小区环境综合整治和余下41个老旧小区环境综合整治前期工作；2013年完成41个老旧小区环境综合整治工作。

三、工作步骤

按照统筹推进、分步实施的原则，专项整治工作共分为4个阶段。

1、前期准备阶段（2012年2月-2012年5月）。成立老旧小区环境综合整治工作领导小组，制定综合整治工作方案、实施意见；完成13个老旧小区的入户征求意见调查，编制项目建议书，确定设计单位和监理单位，完成项目初步设计工作。

为切实改善人民群众的居住生活环境，进一步完善城市功能，提升城市文明形象，市政府决定对我市老旧住宅小区实施综合整治，结合我市实际，制订本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，按照“构建和谐城乡、打造民生城建”的总体要求，坚持“以人为本、政府主导、业主自愿、部门联动、相互协作、先易后难、分步实施”的原则，以为民、便民、利民，解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题为宗旨，以建设文明、和谐、平安住宅小区为目标，以整治小区环境脏、乱、差为重点，积极稳妥的开展老旧住宅小区综合整治工作，建立健全老旧住宅小区管理体制和运行机制，全面提升老旧住宅小区管理水平。

二、任务目标

2012年计划对**小区、**花园、**宿舍等15个老旧住宅小区实施综合整治，拟整治面积124.54万平方米，受益居民11711户。整治后的旧住宅小区达到净化、绿化、亮化、美化并建立健全长效管理体制。

三、整治内容

整治项目主要内容为：

1、疏通和更新小区主、支排水排污管道，增设或更新排水排污检查井井盖；

论文 关键词：综合整治 老旧住宅小区 困难与问题 对策

论文摘 要： 文章明确提出了加强首都老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性。围绕这一 观点从提升城市整体管理水平、关注民生改善民生、构建和谐社区和展示首都城市良好形象 的角度，阐述了加强老旧住宅小区综合整治是首都城市建设管理面临的重要课题，分析了目 前 老旧住宅小区的管理现状和需要解决的问题。并在此基础上，提出了老旧住宅小区综合整治 的对策和建议。

城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整 体形象，必须对城市老旧住宅小区进行综合整治，标本兼治，城市才能和谐 发展 。作为我国 的首都北京，更应该高度重视这个问题，不惜人力、物力、财力，进一步完善综合整治机制 和配套的法规政策，切实把城市老旧住宅小区建设好、管理好。本文结合首都北京的老旧住 宅小区现状谈一些思考和建议。

一、 老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性

1.加强老旧小区综合整治是提升首都城市整体管理水平的需要。

目前，我国各地对老旧小区的界定稍有不同，但一般是指早期建设的那些设计建设标准 低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧住宅小区。北京市的老旧小区一 般 建于20世纪90年代以前，约有1580多个，在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区 ，仅直管公房老旧小区就有76个，而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个，占到2/3 。由于受 历史 的局限，这些老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准 方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足首都居民日益增长的住房需求。特别是 随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯 竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境环境与新建小区形成强烈反 差，已经成为首都城市建设管理的落后地带。只有大力加强老旧小区的综合整治，尽快将老 旧小区的建设和管理搞上去，提升首都城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。

2.加强老旧小区综合整治是关注民生、改善民生的需要。城市老旧小区大都先天不足，后天 营养不良，导致小区居民日常生活面临许多问题和实 际困难。比如，小区道路维护不足，路面坑坑洼洼，路灯缺失，影响居民出行；私搭乱建挤 压侵占市政管线和消防通道，造成安全隐患；小区雨水污水混流，房屋前后下水管道破损， 堵塞严重，基本丧失城市防洪功能，给居民生活带来不便。每到汛期，能否确保老旧小区安 全渡汛，成为政府不放心、房管单位最担心、群众感到痛心的老大难问题。老旧小区的居民 迫切希望尽快改变这种状况。解决这些问题，迫切需要对小区进行综合整治，努力改善住用 和环境条件，并建立健全正规有序的管理机制，以形成小区维护管理的良性循环。从首都城 区近几年进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看，群众反映很好，小区居民 普遍感谢政府解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境 ，提高了群众的生活质量，为老百姓办了实事、办了好事。

3.加强老旧小区的综合整治是构建和谐社区的需要。一个安全优美、舒适和睦的生存空间对 于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着 十分重要的作用。老旧小区综合整治的目标，首要的不是追求 经济 效益，而是努力寻求社会 效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保 障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因 素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治，使老 旧住宅小区原有毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出行；私 搭乱建被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等，居民居住的条 件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平 自然 会得到提升。

根据《关于印发区推进老旧城区住宅区物业服务工作方案的通知》文件精神,为确保我街老旧住宅区在2012年基本实现物业服务全覆盖的目标,结合我街实际,特制定如下实施方案:

一、组织机构、工作任务及职责分工

（一）组织机构

成立工作专班。成立推进老旧住宅区物业服务工作领导小组，负责全街老旧住宅区物业服务工作的综合协调和指导。由街主要领导任组长，各分管领导任副组长，各部门负责人和各社区主任为成员的领导小组（具体名单附后），领导小组下设办公室，办公室设在街社事办。

（二）工作任务

1、全面调查，摸清底数，切实做好辖区各类物业服务区域的界定工作。

2、强化措施，加大收入，综合整治老旧住宅区居住环境，为推进物业服务积极创造条件。

3、确定老旧住宅区物业运作模式，在调查摸底基础上实事求是地选择物业服务运作模式。

为彻底改善老旧住宅小区环境面貌，提高市民居住质量，市政府决定对我市老旧住宅小区实施综合整治，结合我市实际，制订本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，按照构建和谐社会的要求，本着“业主自愿、政府扶持、部门联动、各负其责、相互协作、先易后难、分步实施”的原则，积极稳妥的开展老旧住宅小区综合整治工作，全面提升老旧住宅小区管理水平。

二、总体工作目标

2007年的总体工作目标是完成新*区等5个老旧住宅小区综合整治与改造工作。整治工作完成后，基本恢复管理运行功能，建立长效管理机制，实施社会化、专业化、市场化的物业管理，达到环境整洁、生活方便的目标。

三、工作内容

老旧住宅小区综合整治与改造工作包括环境整治、联合执法、配套设施建设和实施物业管理等四个方面。具体内容如下：

（一）环境整治的主要工程项目

近期南京市住建委近期接受江苏省政府委托，开展《江苏省老旧住宅小区综合整治技术指南》的研究编制工作，用以指导全省各市规范开展老旧小区综合整治出新工作。如何科学合理地界定老旧小区，成为这次课题组专家们讨论的重点之一。这里结合小区出新以及房改工作的实践，对此问题作如下探讨。

一、住建部及部分大城市对老旧小区的界定

1、国家住建部对老旧小区的界定。根据《建设部关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房[2007]109号）的规定，旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。这是我国最高行政主管部门对老旧小区的正式定义。

2、北京市对老旧小区范围的界定。根据《北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知》，“十二五”时期该市老旧小区综合整治范围：第一，1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），市政府为主整治。第二，1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区，由各区县政府另行制定综合整治方案，并加快组织实施。

3、上海市对老旧小区整治范围的界定。从上世纪90年代到2010年，上海经历了三次大规模的老旧小区改造，每次改造的对象都是以二级以下旧式里弄为主。2011年以来，根据《上海市住宅修缮工程管理试行办法》，该市开展了新一轮的老旧住房修缮工作。这些老旧房屋主要由直管公房、系统公房、售后公房组成，大部分房龄在50年以上的，由于建造标准低、结构简单、年久失修等因素，房屋严重老化，危房比例高。

4、天津市对老旧小区整治范围的界定。中心城区未实施综合提升改造的3幢以上(不含3幢)，建成年代较早，房屋及配套设施设备老化，影响居民正常使用的公产房(单位产、直管公产)、私产房(房改购房、合作建房、危改还迁房等)、早期建成且无人管理的商品房小区、宗教产和军产。

5、南京市对老旧小区整治范围的界定

从2001年开始，该市对老旧小区的改造持续推进，每年都会制定《旧住宅小区出新工作实施意见》， 但对整治老旧小区界定发生动态变化：如2006年确定整治老旧小区范围是，1995年前建成、5万平方米左右的44个旧住宅小区。重点出新范围为主次干道、明城墙、秦淮河道两侧及景区周边的旧住宅小区。如2008年整治对象则是，1995年前建成、规模在2万平方米以上的旧住宅区综合整治，实施出新整治900幢房屋、总建筑面积约500万平方米。如2013年，以鼓楼、新街口、河西、迈皋桥、双桥门、卡子门等地区为重点，以惠民生、解难题、提环境为要务，安排1998年前建成的、2万平方米以上的老旧小区作为出新重点。同时，各区政府按照市环境综合整治指挥部的统一部署，结合干道、街巷整治等工作，自行组织2万平方米以下的小区出新。

摘要：城市旧住宅区整治改造工程是一项综合性强、复杂程度高的系统工程，如果单一地使用拆建模式来进行改造，势必会增加成本压力，因此借助科学、有效的改造计划和方法来代替新建是十分必要的。文章首先介绍了旧住宅区整治改造的基本现状，然后对旧住宅区整治改造的必要性和可行性进行了论述，最后对旧住宅区整治改造的要点进行了探讨。

关键词：旧住宅区；整治改造；城市改造；可行性；城市规划 文献标识码：A

中图分类号：TU98 文章编号：1009-2374（2017）01-0188-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2017.01.089

老城区因历史沿革旧住宅区星罗棋布，大部分旧住宅区中居住着相对弱势群体，他们非常期盼在经济飞速发展、城市日新月异的今天，让他们的居住生活环境得到较好的改善，共享改革发展的成果，因此旧住宅区整治改造工作得到了居民群众的广泛关注。

1 旧住宅区整治改造的基本现状

随着城市现代化进程的不断推进，城市住宅区衰退问题日益凸显，因此旧住宅区的整治改造会在相当长的一段时间内成为城市发展所关注的重点。目前，旧住宅区的基本现状主要表现为：

1.1 房屋维修管理问题

屋面渗漏严重，隔热板大部分已破损，屋面垃圾成堆；房屋外墙面起壳、剥落、渗水、风化严重；公共楼道门窗结构老化，楼道墙面剥落，小广告随处可见，环境脏、乱、差；南北阳台栏杆铁锈风化，大刀片损坏严重。

一、老旧住宅小区物业管理长效机制

什么样的机制才是老旧住宅区物业管理的长效机制呢？笔者认为长效机制应包含以下几个方面。第一个方面———政府行政主管部门：制定中长期整治与管理规划，明确房屋、公共设施、设备、公共场地整治管理标准，构建信息化的管理与服务体系；第二个方面———管理人：健全业主自治组织，培育市场化运作的老旧住宅服务企业，改造与升级民非组织，老旧住宅区物业管理人提供服务菜单，业主可以自由选择服务项目；第三个方面———管理与服务资金渠道：开发、配置能够循环产生经济收益的公共资源，有持续稳定的扶持政策。通过以上三个方面的建设，最终形成市场加政府的良性机制。

第一方面的核心是中长期发展整治与管理规划。长期以来，老旧住宅区整治改造无顶层设计，头痛医头脚痛医脚。老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或单位。长期以来，各部门，各条各块，各自为政，投入巨大，收效甚效，成果往往昙花一现。究其原因，根本上是对小区的整治和管理缺乏整体设计，重复投入、低效投入、不能集中财力办好事。应尽快制定武汉市老旧住宅区整治与管理中长期规划，每一个小区整治与管理目标项目化、数字化；建立信息平台，建立统一监管机构，各条各块投入资金只能一个口子进入每一个项目，提高投入效能。第二个方面的核心是培育以老旧住宅小区物业服务为主营业务的服务企业。

从调研数据来看，目前武汉市老旧住宅区物业管理形式有三种：一种是社区服务部管理（民非组织）、第二种是社区居民自治管理、第三种是社区与单位共管；其中，社区服务部管理占比34%，社区居民自治管理占比50.18%，社区与单位共管占比15.82%。在2643个老旧住宅区中，没有一个小区是由专业物业公司实行管理。这一现象，集中、典型地反映出武汉老旧住宅区物业管理市场失灵这一顽症。物业管理是一种服务产品，不是政治任务和各级政府部门的工作目标。纽约州州长马里奥•科英曾经对《纽约时报》的记者说“提供服务并非政府义务，政府的义务是保证服务提供得以实现”。如果没有企业的加入，服务产品就没有生产，没有产出就没有消费，没有产出和消费就没有市场化的价格机制（有的老旧住宅区每平方米每月五分钱物业费），没有价格机制，物业资源的调配就会失控，于是长期以来老旧住宅区物业管理陷于恶性循环，其根源之一就是没有培植出以老旧住宅区为主营对象的专业化物业服务企业。这样的管理格局必然导致老旧住宅区物业管理最后由政府兜底现象的产生。

第三个方面的核心是挖掘、分配、开发老旧住宅区能产生经济收益的公共资源。老旧住宅小区整治后要顺利地实施物业管理，除了对居民收取一定的物业管理费之外，还必须营造物业管理的造血机制。应腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，委托物业管理单位经营管理，收益用于补贴本小区的物业管理，缓解老旧住宅小区物业管理收费难问题，有效保障物业管理工作的开展。解决老旧小区物业管理资金不足的困难，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的情况下，实现资金平衡。

二、老旧住宅小区实施物业管理的方法与步骤

在老旧住宅社区推行物业管理，应该分三步走：挖塘、放水、养鱼。挖塘：规划与整治老旧住宅区基础设施设备及场地；放水：放水是多渠道放水，即围绕老旧住宅区物业管理，从工商、税务、民政、城管等各政府口制定优惠政策、划拨专项经费等；养鱼：即培育市场主体，重点是引导扶持以经营老旧住宅区为主要业务的物业服务企业。

（一）方法