开发策划方案范文精选

一、行政管理规划

主要是建立和完善四大体系：决策领导体系、管理监控体系、信息服务体系、后勤保障体系。

（一）决策领导体系

明确人员组成、职责划分、议事规则等

（二）管理监控体系

可设四个部门：人事与文化部、生产与销售部、市场与调研部、质控与考评部。

明确各部门有所属人员职责。

（三）信息服务体系

一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景年12月3日上海新国际博览中心，中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”

二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温1、湖北省宏观政策的指导年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房自年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《年荆州市经济运行特点、问题及对策》)年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《年经济发展情况新闻稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。

三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。

第二章项目概况

一、建设地址新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

二、项目规模“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2平方米。本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约人。

三、总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。

四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

*超市是一个典型的会员制超市，会员的消费占了85%强，会员的数量、质量会直接影响到超市的销售。周边的社区居民是最忠实、稳定的消费群体。社区的开发工作正在全面地展开。分析会员的构成，中有一特殊的消费群体——学生，他们的年龄一般在18~25岁之间，都是在杭高校学生。每年来杭的学子又以一定的比例增长，同时他们都会有三、四年的学习生涯。初步调查发现学生购买的商品一般以文体用品、休闲食品、纸品、日常生活用品等低值易耗品，常年需求，源源不断。同时在男女比例上，女生又占多数。

曾对学生的购物做过调查。发现学生会员卡的使用频率较高，虽然他们的客单价较低，但消费次数（学生来客数）却比较高，他们的消费金额累加排行也较靠前。由于资料没有备份，仅有2000年初学生会员卡双休日使用情况统计表留存，供参考。

*超市的文化用品节正处于实行阶段，九月中旬杭州的各高等学校将迎来又一轮的新生入学高潮。消费者购物都会有一个惯性，怎样吸引新生来我超市，使新生成为我超市的忠实顾客已迫在眉睫，特起草如何开发在杭高校学生潜在购买力方案。

目标：把*超市会员购物优势的概念推广之高校，深入至大学生的消费习惯。吸引新生来我超市购物，先入为主，在新生中树立起我超市的美好形象，培养新生的购物习惯。让超市周边学校的学生了解*超市，体会到会员制消费的优惠性。吸收优秀的会员，推广会员卡，吸引更多的学生到家友超市*店来消费。

范围：杭州电子工学院、浙江工程学院、杭州商学院、杭州师范学院、中国计量学院、浙江财经学院、浙江应用工程学院、钱江学院、浙江广播电视大学、浙江大学西溪校区、浙江工业大学等。

对象：大一新生和部分大二以上的学生，培养新生的购物习惯，逐渐使新生具备购物的心理惯性。

开发初步设想：心理惯性的形成需要一段较长时间的培养及特定行为的不断刺激。因此要使一个新生具备购物到*店的这一心理惯性，需要一定时间的酝酿，并且需要若干次与新生面对面的不断刺激行为。工作的开展必须与各校学生会等校组织共同合作，目前已有学校与我超市建立起了联系，并且已具有一定的良好开端。

一、让学生第一时间接触*——迎接新生

一、行政管理规划

主要是建立和完善四大体系：决策领导体系、管理监控体系、信息服务体系、后勤保障体系。

（一）决策领导体系

明确人员组成、职责划分、议事规则等

（二）管理监控体系

可设四个部门：人事与文化部、生产与销售部、市场与调研部、质控与考评部。

明确各部门有所属人员职责。

（三）信息服务体系

一.有着天下第一名刹少林寺的嵩山，坐落在河南省登封市西北，被誉为我国历史发展的博物馆，儒、释、道三教荟集，拥有众多的历史遗迹。

其中有中国六最：禅宗祖庭～少林寺；现存规模最大的塔林少林寺塔林；现存最古老的塔～北魏嵩岳寺塔；现存最古老的阙汉三阙；树龄最高的柏树汉封“将军柏”；现存最古老的观星台～告城元代观星台。此外，太室山黄峰盖下的中岳庙始建于秦，唐宋时极盛，是河南现存规模最大的寺庙建筑群；加上古朴高雅的嵩阳书院、苍翠清幽的法王寺，回环险绝的轩辕关、慧可断臂求法的立雪亭等等，皆为中国人文风物的瑰宝。

少林寺，既是佛教最大宗派～禅宗的祖庭，又是中华武术最大宗派～少林武术的发源地。少林寺已经成为中华民族精神财富的重要组成部分……

徐州，昔日兵家必争地，今日商家必占市场，道贯南北，衢通东西，四省交界，五省通衢，为全国重要的客源输出地，曾创下一个月内就连发三列专列抵昆和一天百余台旅游大巴游河南云台山的轰动，创下了中国旅游史无前例的先河，从南国到北疆，从东海到的旅游景区到处充满徐州人的欢歌笑语，留下了徐州人的足迹，千万人口大市，小康的经济收入，为徐州人成为客源输出地奠定基础。特别是徐州市场的幅射作用让人们刮目相看，得徐州者得发展下已成为不争的事实，所以，面对徐州这块客源大市场这块大蛋糕，众景区虎视眈眈，八仙过海各显神通，先到者个个脑满肠肥，而少林寺景区由于过去市场战略定位没有锁定徐州，客源市场被瓜分，如何收回失地，并以自已独有特色魅力和创新的营销模式占领徐州客源市场是当务之急。

二、市场营销环境分析

（一）游行业的现状及前景分析

1、我国旅游行业的发展现状

近年来，我国旅游业迅猛发展，已经实现了从“事业型”到“产业型”的重大转变，成为国民经济中发展最快、发展水平较高的一个重要新兴产业和我国国民经济的新增长点。

为迎接甘肃武威第三届“天马”旅游节，充实凉州旅游商品市场，提高旅游商品的市场占有率，根据市政府《关于举办全市旅游商品开发大赛的意见》文件精神，经区政府研究决定：于2010年4月初举办凉州区“xx杯”旅游商品开发大赛。具体方案如下：

一、活动目的 通过本次旅游商品大赛，以市场为导向，以精品为目标，挖掘开发一批有较高品位、富含科技含量、独具地方特色、市场前景广阔的旅游商品，积极培育凉州旅游商品的客源市场，进一步完善旅游商品的研发、生产、销售及宣传等一条龙服务体系，不断壮大我区旅游商品的产销队伍，树立凉州旅游的品牌意识，做大做强凉州的旅游业。

二、活动名称 2010年凉州区“xx杯”旅游商品开发大赛

三、主办单位 凉州区人民政府 凉州区旅游局 凉州区文体局 凉州区经贸局 凉州区广播电视局 中国共青团凉州区委

四、协办单位（待定）

五、组织机构 大赛设组委会，组委会下设评委组、办公室。

组 长：张祥生

凉州区人民政府副区长

根据区政府办公室（凉政办发［2003］XX号）《关于印发凉州区2004年旅游新商品开发大赛实施方案的通知》精神，为办好本次旅游新商品大赛，隆重推出我区旅游商品及旅游商品生产销售单位，特制定本方案。

一、活动目的和意义

通过本次旅游商品大赛，进一步挖掘和展示凉州旅游资源的文化内涵，使我区特色旅游资源尽快转化为富有市场竞争力的旅游商品，从而推出一批具有地方特色和一定品位的旅游新商品，不断丰富凉州的旅游商品市场，做大做强凉州旅游产业。

二、活动名称

凉州区2004‘浙大杯’旅游新商品开发大赛

三、奖项设置及设计创意

1、本次大赛设一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，新商品开发奖5名。

2、一、二等奖设水晶座铜奔马，由上中下三部分组成，上部为中国旅游标志铜奔马，中部为水晶地球，下部为水晶底座，寓意象征凉州旅游业象铜奔马一样，勇往直前，走向世界。

为迎接甘肃武威第三届“天马”旅游节，充实凉州旅游商品市场，提高旅游商品的市场占有率，根据市政府《关于举办全市旅游商品开发大赛的意见》文件精神，经区政府研究决定：于2011年4月初举办凉州区“xx杯”旅游商品开发大赛。具体方案如下：

一、活动目的 通过本次旅游商品大赛，以市场为导向，以精品为目标，挖掘开发一批有较高品位、富含科技含量、独具地方特色、市场前景广阔的旅游商品，积极培育凉州旅游商品的客源市场，进一步完善旅游商品的研发、生产、销售及宣传等一条龙服务体系，不断壮大我区旅游商品的产销队伍，树立凉州旅游的品牌意识，做大做强凉州的旅游业。

二、活动名称 2011年凉州区“xx杯”旅游商品开发大赛

三、主办单位 凉州区人民政府 凉州区旅游局 凉州区文体局 凉州区经贸局 凉州区广播电视局 中国共青团凉州区委

四、协办单位(待定)

五、组织机构 大赛设组委会，组委会下设评委组、办公室。

组 长：张祥生 凉州区人民政府副区长

副组长：李吉仁 凉州区旅游局局长 赵继洲 凉州区文体局局长 李长东 凉州区经贸局局长 杨新年 中国共青团凉州区委书记 陈德正 凉州区旅游局副局长 评委组：张祥生 凉州区人民政府副区长 李吉仁 凉州区旅游局局长 赵继洲 凉州区文体局局长 李长东 凉州区经贸局局长 杨新年 凉州区团委书记 冯天民 凉州区群艺馆馆长 王金城 凉州书画院院长 王文明 凉州区旅游局副局长 胡宗密 凉州区博物馆馆员 党寿山 凉州区博物馆馆员 黎大祥 凉州区博物馆馆员 办公室设在凉州区旅游局，主任由陈德正同志担任，陈耿、许天才同志具体负责落实活动的各项工作。

摘要：城市的建设与规划须有预见性与合理引导，城市策划为我们提供了一个好的手段。本文聚焦于城市策划在城市开发中的应用，对城市策划的概念进行了界定、对其特点进行了归纳，同时试图整理出一套行之有效的城市开发实践操作的应用框架。

关键词：城市策划，城市开发，策划步骤

中图分类号：R126文献标识码： A

城市的建设与规划须有预见性与合理引导，策划学方法的引入可为我们提供新的视角。

计划经济时代，城市如何发展的决策在计划阶段即已完成，城市的开发只需经由简单的城市规划到建筑设计的过程，而开发的结果也无需市场的检验，故策划在城市开发中的作用不大。

进入市场经济时代，除城市管理者外，开发商和其他社会力量也介入到城市开发的过程中。参与者的增多、自由度的增大，使得城市开发项目变得更加复杂，籍由传统的城市规划方法得出的、理想的城市形态亦时常与市场相冲突。有鉴于此，城市管理者和规划设计者有必要因应市场开发的需要，在城市开发项目启动前进行相关的策划构想，使之符合市场规律，满足各利益相关方的权益。

就国内目前实践而言，如何将策划方法科学有效地应用在城市开发中尚处于摸索阶段，多数的城市开发项目，因事先缺乏理性的分析与研究，没有达到最初的设想。

策划学起源于市场营销领域，被广泛应用于各种商业活动中，上世纪中，融合多学科知识的策划研究在城市开发上的作用逐渐为人们所认识，国内外相关学者相继对其应用进行了探讨。

教育策划需要对话与交流

教育策划在学校建设中逐步得到重视和发展，越来越多的学校以聘请专家智囊团的形式对学校发展项目进行教育策划。通过教育策划，有的学校解决了建设和发展中的危机和瓶颈问题，有的学校明晰了办学思想和战略发展方向，还有的学校完善办学特色和形成自己的文化品牌。教育策划成为教育改革和发展的一种重要促进力量，越来越多得到学校的认可。在教育策划具体实施中，一般包括洽谈策划主题、商定协议、教育调研、管理诊断、策划创意和形成策划方案等几个阶段，对话与交流不是其中的一个阶段，它是贯穿教育策划过程中的一种工作状态和方式。对话与交流指在策划过程中策划方与被策划方的相互讨论，交换看法与磋商，相互认同和吸收借鉴对方思想与创意的过程。在这一过程中，逐步形成教育策划的总体方案和实施路径。它使双方都获得不同的提升，策划方在对话中更深刻了解这一单位的实际情况和策划追求目标，被策划方获得教育新的理念与管理新视角。

为了认识和理解对话与交流的本质，我们大致可将贯穿教育策划过程中的对话与交流分为三个阶段：

一是教育调研阶段对话与交流，通过对话与交流，使策划方充分认识教育实体发展的历史与现实，特别深入理解教育实体组织制度和运行机制的文化背景及原因，这是教育策划成功的基础；

二是管理诊断阶段对话与交流，通过对话与交流，双方对学校发展的状态和存在问题达成较为一致的认识，这是双方对问题与发展瓶颈研讨的过程，它是形成正确策划方案的必要途径和措施；

三是策划方案形成阶段对话与交流，使被策划方充分认识与理解策划方提出解决问题的创意与方案，也是教育策划方不断完善主要策划要点，使之符合学校实际情况的过程，这一阶段的对话与交流更为关键，它关系到整体教育策划是否得到被策划方认可和接受，关系到策划是否成功。

我国教育策划的理论研究和实践探索都还在起步阶段，当前教育策划领域里一些商务策划实体也积极参与教育策划之中，反映教育策划成为当前教育的热点，但其策划常出现忽视教育发展客观规律的问题，有仅追求学校外在形象发展等急功近利的倾向。研究教育策划发展的客观规律，特别对策划过程方式与特点研究是我们追求的目标。应看到在策划过程中，策划方与被策划方的对话与交流是相互紧密联系和影响的，它是教育策划成功的基础和保证，最终提出教育创意与策划方案是对学校发展现状充分调研与缜密教育诊断基础上提出的，创意与方案具有极强的针对性和可行性，策划方案是双方细致讨论和磨合后共同提出的方案，得到被策划一方的理解和认可，就有了充分条件在教育实体中贯彻与执行。

教育策划中对话与交流的主要内容和形式