居委会主任述职报告范文精选

居间在经济生活领域通常又被人称作“中介”，居间合同在《合同法》颁布实施以前，属于无名合同，其主要由《民法通则》中最类似的条款加以调整，而在《合同法》中，设专章对居间合同加以规定，明确了其作为独立有名合同的法律特征，这对调整我国日益发达的居间活动起了重大的促进作用。

《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据该法条，可以看出居间合同通常只有两方当事人，即为他方提供报告订约机会或提供交易媒介的居间人，以及给付报酬一方的委托人，在少数情况下会有订立合同的第三人作为共同诉讼当事人参加诉讼。在审判实践中，有可能产生的居间合同纠纷不外乎二大类，即因酬金而引起的纠纷，另一种为赔偿性纠纷。

一、因酬金支付而引起的居间合同纠纷。从居间合同的定义来看，其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在此类型纠纷中，一般情况下，居间人是作为原告参加诉讼，而被告通常是委托人。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条还规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

通过对上述法条的分析我们不难看出，在此类居间合同纠纷中，作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的，也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，所以在此类纠纷中，原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则，并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据，在诉讼中，其举证权利和义务是一致的；对于作为被告的委托人，如要提出抗辩，同样只要举出合同是否订立的证据就行，也合符“谁主张谁举证”的原则，在此不累述。

下面着重谈谈另外一类居间合同纠纷。

二、因赔偿而引起的居间合同纠纷

在这类居间合同纠纷中，往往是委托人作为原告，居间人作为被告参加诉讼。作为原告方的诉讼请求及理由也多半是以居间人提供的合同订立的机会有误，虽然委托人与第三人订立了合同，但该合同的履行却造成委托人损失，例如介绍空车配载信息，承运人将委托人的货物运走后却下落不明；房屋中介中，委托人在缔结合同后并在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋，而委托人为此却已经付出了一定的代价，等等……。由于第三人有意或无间逃避承担法律责任，往往下落不明，一去不返，在此情况下，作为委托人往往只好找到居间人要求赔偿，而作为居间人的不愿赔偿或为赔偿标准无法形成一致意见，从而引起纠纷。根据《合同法》第四百一十五规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件，即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，居间人才会承担损害赔偿责任。但在审判实务中，作为委托人很难取得证据来证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，假如有，也只是一些表面或片面的现象，严格说来都有不算有效证明，很难得到审判人员的认同，在此情况下，作为原告方的委托人就相当尴尬了，一方面基于对居间人的信任，接受了其提供的指示或媒介服务，而另一方又却因订立了合同造成了损失，又没法证明居间人明显过错或重大过失，而依照“谁主张谁举证”的原则，通常情况下应由作为原告方的委托人举证，由于无法提交充分证据证明其诉讼请求，从而丧失索赔的机会。对此，笔者认为，作为《合同法》的立法本意，“诚实信用”、“公平合理”原则是体现在整部法律之中的，如在此类赔偿性居间合同纠纷中片面地强调“谁主张谁举证”，笔者认为是有悖于立法本意的，其理由如下：1、居间合同的订立是以委托人和居间人之间的相互信任为前提的，委托人让居间人给其提供订立合同的机会，是基于相信以居间为职业的居间人具有在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力，其能为委托人订立合同提供真实而便捷的途径，故居间人的居间活动应体现出诚实信用原则；2、居间合同是有偿合同，作为居间人提供订立合同机会，如能促成合同订立是能取得酬金的，作为委托人付酬当然是想居间人认真履行职责，而居间人为取得报酬也理应尽职为委托人服务；3、居间合同要求居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。综前所述，笔者认为在处理这类居间合同纠纷中，除强调原告方即委托人的举证责任的同时，还应要求被告即居间人举证证明其在居间活动中，已经做到了必要的注意义务。具体而言，在前面所述的空车配载信息居间活动中，居间人应提供其已充分注意到了承运人的身份证明，货车所有权属及车况，并以书面方式加以转载或复印留档的证据；在房屋中介中，居间人已经核对了当事人所提交的房屋所有权证明原件，并将其复印留档备查的证据。也只有这样，笔者认为才能真正体现作为有偿合同中！的居间人是否尽了注意义务，如不能举证证明其已尽善良行为人的注意义务，即为过失，就应对委托人因此所受的损害，负赔偿责任，这也是符合权利和义务相一致的原则。假如居间人在居间活动中充分尽到注意义务，是减少该类纠纷，维护居间活动正常秩序的有效途径，并且居间人将其在居间活动中所尽的注意义务加以记载形成书面证据，并未加重居间人的义务，相反，对其更好从事和开展该项经济活动是有益的。

综前所述，笔者认为在居间合同纠纷案件的审理中，审判人员不仅仅强调“谁主张谁举证”，还要在由损害赔偿而引起的居间合同纠纷中，强调由居间人来举证证明其已尽注意义务，其在居间过程中无重大过失，如不能证明，就应承担赔偿责任，而不是单纯的要求委托人举证证明居间人的故意行为，这才有利于体现诚实信用原则，更利于规范居间活动。

新年伊始，绵阳市涪城区为加强农村党风廉政建设，推进基层民主政治建设，在村“两委”会、社区居委会中全面开展了村（社区）党支部书记、村（社区）主任述职述廉评议活动。该区新皂镇党委分片对9个村的党支部书记、村委会主任和1个社区的党支部书记、居委会主任共18名干部逐村逐社区开展述职述廉民主评议测评工作。涪城区青义镇党委也在8个村、2个社区开展此项活动。

一是加强组织领导。述职述廉民主评议测评工作领导小组由镇党政班子成员组成、镇党委书记任组长；由镇纪委、组织、宣传干部组成评议小组，负责各村（社区）的评议工作。二是确定评议对象和参评人员。对象为各行政村（社区）党支部书记和村委（居委）会主任；参评人员为全体党员、村组干部、村民代表、集体及规模较大的民营企业负责人、民主理财小组成员。三是制定科学规范的量化考评标准，准确测评每位干部一年来的工作业绩和行为，激励每位干部发扬成绩，改进作风，并将测评结果及时向每位干部反馈。四是召开会议公开评议。以会代训对全体参评人员进行培训，提高参评人员的思想认识，并要求评议对象写出书面述职述廉报告。整个民主评议分三步进行：第一步述职述廉，由评议对象从自己分管的工作、履行职责情况、存在的问题及今后努力方向四个方面，实事求是地向参评人员书面汇报。第二步现场质询，由参评人员向每一名评议对象进行质询，评议对象如实回答问题。第三步民主评议，采取发放测评表、座谈等方式，开展批评与自我批评。测评表填完后当场密封，统一交镇纪委办公室汇总。

在评议结果的运用上，一是采取与村干部“评先”和报酬挂钩，对评议不合格者，取消年度“评先”资格和村干部岗位补贴。二是与村干部使用挂钩，对连续两次被评为不称职的干部，是村党支部班子成员的，按党内有关规定处理；是村委会成员或经联社班子成员的，责令其辞职，不辞职的启动罢免程序。并将结果存入村干部业绩档案，为镇党委管理和使用村干部提供依据。

通过开展述职述廉民主评议测评工作，充分调动了广大党员和群众参政议政的积极性，激发了村（社区）干部的工作热情和干劲，密切了党群、干群关系，促进了干部作风的转变和新农村建设的开展。

一、政治协商维护核心

1、重点围绕县委、县政府“交通、园区、城镇、产业”四大会战和统筹城乡、改善民生两个重点工作，选择财政预算编制和新一轮财税体制的制定，国民经济和社会发展计划，县人民政府工作报告和县法院、县检察院工作报告，重要人事安排和新增补的八届政协委员，全县重要规划的编制与完善，重大投资和重点基础设施项目的决策与实施等6个方面，组织好4次常委会、6次主席会议进行协商。

2、认真组织召开好八届二次全会。

二、民主监督凝聚人心

3、全力办理政协八届一次会议提出的83件提案，争取办结率和满意率达100％，对重点提案《关于加强食品安全监管工作的建议》和重要提案《关于加快发展商贸物流配送的建议》进行公开督办。

4、认真组织政协委员撰写提案和大会发言材料。

5、把优化环境作为民主监督的主要抓手，继续开展对县政府组成部门和法检两院的民主测评，支持政协委员担任特邀监督员和行风评议员并积极履行职责。

三、参政议政服务中心

6月16日至17日，全省人大工作经验交流会在杭州召开。省委书记、省人大常委会主任赵洪祝出席会议，并着重就新形势下加强和改进我省地方人大工作和建设提出要求。

赵洪祝指出，我省经济社会发展已经进入“十二五”时期，当前加强和创新社会管理的任务繁重而艰巨，全省人大工作和民主法制建设面临着新形势、新任务和新要求，我们要进一步深化认识，不断增强做好人大工作的责任感和使命感，把我省人大工作不断推向前进。

赵洪祝强调，全省各级人大常委会要根据发展阶段新要求，进一步明确我省人大工作的努力方向和重点，地方立法绝不能放松，要把监督工作作为重中之重，民生问题要常抓不懈，代表主体作用应充分发挥。同时，要适应基层民主政治发展新需要，着力加强乡镇街道人大工作和建设，依法开好乡镇人大会议，进一步探索街道人大工作，充分发挥乡镇街道人大在加强和创新社会管理方面的重要作用。

会上，11个市县区人大常委会的同志作了交流发言，王永明副主任作了小结讲话。来自全省各级人大常委会及机关的有关同志，部分乡镇人大主席、街道人大工委主任参加了这次座谈会，省政府组成部门和省法院、省检察院负责人列席了此次会议。

申艳国

绍兴：督促政府完善城乡居民社会养老保险

目前，省人大财经委赴绍兴市调研检查养老保险基金管理工作，提出了要深入实施城乡居民社会养老保险制度，进一步提高城乡居民基本生活保障水平的意见。

绍兴市政府对此进行认真研究，近日发出了《关于完善城乡居民社会养老保险办法的通知》，决定从2011年起，绍兴市区选择1000元档或2000元档标准缴纳养老保险的，相应的财政补贴标准由原来的8％提高至25％。

区综治办副主任20__年度述职述廉报告

20__年5月以来，本人经组织安排担任区综治办副主任，经过班子分工，主要负责区综治办日常工作。到任半年来，在各级领导和同志们的帮助支持下，较快地适应了岗位职能的转变和工作性质的变化，工作中坚持以中国特色社会主义理论体系为指导，深入学习领会党的十七大精神，全面贯彻落实科学发展观，紧紧围绕区委、区政府中心工作，不断改进思想作风和工作作风，严格遵守领导干部廉洁自律的各项规定。现将有关情况报告如下：

一、述职

1、围绕省市政法委及区委、区政府中心工作，制订印发了20__年度全区综治与平安创建工作要点和实施方案。修订完善了区综治委成员单位、街道办事处、社区（村）、辖区单位台帐资料目录和考核细则。

2、结合实际，制订印发了《关于组织开展社会治安综合治理宣传月活动的通知》，牵头组织开展3月份综治宣传月活动。

3、根据区委、区政府统一部署和要求，制订印发了《全区技防入户工程建设实施方案》，组织开展技防入户进万家惠民实事工程建设，9月29日，市委市政府在我区召开技防入户工作现场会，好的做法被省政法综治简报刊登推广。

4、继续加强基层政法综治中心建设。对基层政法综治办公用房设置、人员配备、经费保障和运行机制等方面进行了全面规范。

5、着力夯实村（居）综治工作基础。制订了村（居）综治办、警务室、调解室和流动人口服务管理站建设标准。建立了村（居）专职保安、流动人口综合协管员、综治平安宣传员和治安志愿者等四支队伍。

■宝山人大组织代表视察区促进就业工作情况。9月18日，区人大常委会以“民生保障好”为主题，对区促进就业工作情况进行视察。在随后召开的座谈会上，与会代表认为，区政府及其职能部门有效应对严峻复杂的就业形势，克服国内外经济形势的不利影响，积极推进促进就业和创业带动就业工作，确保了全区就业大局的总体稳定，实现区内劳动关系总体和谐。代表在发言中还就加强创业、就业宣传、转变就业观念、完善失业统计数据、完善就业考核标准、加大对困难地区政策扶持、增加基层就业援助队伍待遇、争取人口导入专项转移支付等问题，提出了意见和建议。（张磊）

■嘉定人大首次以常委会审议形式监督区民族宗教工作。9月10日，常委会组成人员在会上有针对性地提出了相关意见建议。在民族工作方面，一是要进一步加强对少数民族各项管理工作的力度；二是要进一步健全处理涉及少数民族人员纠纷的协调机制；三是要进一步确保清真食品的供应；四是要进一步深化对少数民族人员的服务。在宗教工作方面，一是要大力支持宗教界加强人才队伍建设；二是要继续完善宗教活动场所的布局；三是要切实引导宗教团体加强自身建设；四是要研究处理新形势下宗教工作出现的新问题新情况，把嘉定区的民族宗教事业不断推向深入。（王业刚）

■黄浦区委书记徐逸波视察淮海中路社区（街道）人大代表联络室。9月26日上午，区委书记徐逸波视察淮海中路社区（街道）人大代表联络室，区人大常委会主任施兴忠、副主任张武平等参加视察活动。在实地查看了代表接待选民场所和联络室办公场地，听取了淮海中路社区（街道）关于代表联络室工作开展情况的汇报后，徐逸波对代表联络室前阶段的工作予以充分肯定，同时要求通过代表联络室这一平台，更好地激发代表依法履职的热情，发挥好代表汇集民智、建言献策的作用，更好地促进区域经济平稳健康发展；发挥好代表通达民意、化解矛盾的作用，更好地保障城区安全和谐稳定；发挥好代表凝聚民心、团结群众的作用，更好地密切代表与人民群众的经常性联系。（陆晓钧）

■闵行区人大常委会首次举行代表书面意见办理工作听证会。10月8日举行的听证会上，区人大常委会主任张路加，副主任凌耀松、王胜扬、俞莉红、沈健、夏红及其他常委会组成人员以听证人身份出席会议。副区长金士华应邀列席听证会。本次听证会共分两场，听证事项是从今年区五届人大一次会议以来区人大代表提交的260多条书面意见中挑选出的，社会关注度较高、办理难度较大的“关于在社区开设非盈利性老年食堂的建议”和“关于依法整治‘黑车’、乱停车、乱载客的意见”。听证会前，区人大常委会通过网站、电视台公告，凡是对此感兴趣的公众，都可以报名参与，据统计，参加本次听证会的人大代表和社会公众约60人次。每场听证会均由公众陈述人与书面意见的主、会办单位陈述人、特邀专家陈述人参加，经过陈述意见、互相问答和辩论，接受听证人询问等规定程序，围绕书面意见办理工作的规范性，办理方案的合理性各抒己见、畅所欲言。听证会结束后，听证工作机构将根据听证会上各方陈述的意见撰写听证报告，作为下阶段区人大常委会督办代表书面意见的重要参考。（唐骏）

■普陀区人大常委会主任会议听取区政府关于居委会换届选举及居委会建设工作情况的汇报。10月18日举行的主任会议上，与会人员提出既要重视本次选举结果，更要重视选举后的居委会运作，充分发挥基层组织作用；进一步明确居委会作为基层群众性自治组织的工作定位和核心任务，统筹好各项工作；进一步完善社区民主管理制度，大力推进居委会自治家园建设；强化工作实务和技能培训，整体提升居委会干部的综合素质；按照市有关规定和建设“智慧普陀”的整体工作要求，加强制度建设，加大对居委会基础设施和保障政策落实的跟踪检查，推进居委会制度化、标准化、信息化建设。（龙伟平）

■奉贤区人大常委会农业与农村工委调研农民专业合作社发展情况。10月11日，区人大常委会副主任季伯明率领农业与农村工委，在区农委相关领导的陪同下，实地视察上海奉平粮食种植专业合作社、上海志银禽蛋专业合作社、上海华日农产品产销专业合作社和上海集贤虾业养殖专业合作社，听取有关情况介绍，为11月常委会主任会议听取区政府有关农民专业合作社发展情况汇报做准备。季伯明副主任建议相关合作社整合现有资源优势，积极拓展沪外市场，注重人才战略、品牌战略、市场战略和精品战略，做到成立一个组织，兴一个产业，富一方百姓。同时建议区农委因地制宜地制定政策和措施，积极服务、指导农民专业合作社规范、健康、快速发展。（郭军武）

为进一步促进领导干部廉洁从政，惩处违规插手干预工程建设项目行为，根据吉办发〔2015〕14号文件精神，镇党委、政府决定，在全镇集中开展领导干部违规插手干预工程建设项目和利用个人影响力为亲友谋取利益问题专项治理活动。特制定我镇工作方案：

一、专项治理对象和内容

（一）治理对象：全镇机关干部、村（居）党支部书记、主任、报账员。

（二）治理内容：领导干部违规插手干预工程建设项目，主要是插手干预政府性投资工程建设项目问题，重点是领导干部在工程建设过程中利用职权或职务影响为本人或其特定关系人谋取利益等突出问题。

（三）总体要求：对2013年1月1日以来立项和在建的政府性投资重点项目，特别是楼堂馆所建设项目和水利、交通、市政、基础设施建设、土地整理开发等项目进行全面排查；对2013年1月1日以来建设的非政府性投资开发项目，特别是房地产及矿产资源项目开发中涉及的土地招拍挂，规划审批、变更等事项进行重点核查，着力发现项目存在的违法违规问题，依纪依法查处领导干部违规插手干预工程建设。

二、时间安排和步骤

专项治理工作从2015年7月开始，分以下四个阶段进行。2016年2月1日后，治理工作进入常态化。

（一）动员部署阶段（7月20日前）

2010年5月31日，我通过应聘，正式成为黔龙集团钱塘房地产开发公司的一员。2010年6月1日，我正式被借调到黔江区建委上班，从事办公室文字秘书工作。回顾这一个月的工作，我忠于职守，对于领导交代的各项任务，我尽力完成。现将有关情况报告如下。

一、 加强学习、强化沟通

1、加强政治理论和重要文件学习。结合工作实际，学习科学发展观理论知识，重点学习国发3号文件内容，强化自身政治思想素质，提高自己对科学发展观的理解和国发3号文件关于对区域性中心城市建设和宜居黔江建设的认识。

2、强化专业知识学习，提高办事效率。主要学习区委、区政府出台的建委相关文件、建委主发文件、办公记录文件等，结合公文写作等书籍，通过自己学、领导点、同事提等方式，强化专业知识学习，提高公文写作的能力。

3、强化沟通。因工作身份的特殊性，参加钱塘公司和建委团队拓展训练各1次。通过训练，强化了自己与公司、建委团队的沟通，为更好、更优质地开展工作打下了人际基础。

二、 努力完成交办工作

根据建委领导安排，我主要从事以下几方面的工作：

1、督查督办件的办理。在办公室主任的指点下，完成区委、区政府关于建委的督查督办件18件。办理过程中，通过分解任务，熟悉了建委部分年度目标工作，掌握了建委各部门职能及架构，增强了同事间工作配合度和默契感。

一、问题的提出2003年12月，全国第一起业主状告业主委员会的案件在四川省成都市审结，其大致案情如下：四川省成都市某花园的业主委员会于1999年成立，按规定到2002年4月任期届满。但任期届满后，业主大会并未进行业主委员会的换届选举。在新的业主委员会没有选举出来的情况下，原来的业主委员会于2003年1月30日同成都文石物业管理公司签约，双方约定将物业管理费由原来的每月每平方米0.24元调整为每月每平方米0.30元，并于1月1日起执行。2003年3月，该花园119名业主或住户将业主委员会及其成员、物管公司一并告到了武侯区法院，请求法院确认该物业管理议无效。法院在经过了漫长的调查审理之后，于2003年12月8日作出一审判决：该业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理补充协议》无效。法院作出以上判决的理由是：该业主委员会的主任及委员的任期已于2002年4月届满，因此其行使的代表权已于届满时终止；同时，由于该业主委员会和物业管理公司在向法庭提交证据的法定期间内，未能提交相关证据证明两者签订的补充协议是由业主大会决定或经业主大会特别授权的，因此该补充协议属无效协议（参见常江：《全国首例业主状告业委会案一审判决》，《中国房地产报》，2004-02-02.）。

随着全国第一起业主状告业主委员会案件最终以业主的胜诉而告终，案件背后更深层次的问题便浮现出来：业主委员会是什么性质的组织？处于什么样的法律地位？具有什么样的权利义务？应该由谁来监督业主委员会行使其权力？

二、业主委员会的法律地位业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29页。）；早期著作中也称其为“建筑物区分所有权管理委员会”或简称其为“管理委员会”（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。《物业管理条例》中的表述是：业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）也有人认为：业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29-34页。）以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握，没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业管理条例》有关条文的规定，结合其他专家学者的研究结果，我认为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。

（一）业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位，是指业主委员会相对于产生其的全体业主（通常是通过第一次业主大会选举产生的形式）所具有的法律地位。

新出台的《物业管理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如，《物业管理条例》第六条第二款规定：业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定：业主大会履行选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握，参考其他学者的观点，我认为：业主委员会与全体业主之间存在着一种民事法律关系。所谓，是指人在权范围内，以被人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被人的法律制度（王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦业主委员会被选举产生，且当选成员没有表示异议，即可视为其接受了该民事法律行为的，愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。虽然民法通则第六十三条规定：人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。但是，人未明示本人（即被人）名义而为意思表示者，应视为该人所自为；惟相对人明知其权，或可得而知者，不在此限，称此为“隐名”（郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版，第288页。）。业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时，虽然使用的自己的名义，但是却是在全体业主的授权之下，是在其权范围之内；并且物业管理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时使用的是自己名义，但其行为符合“隐名”的构成要件，仍然属于行为。在业主委员会与物业管理企业所签订的物业管理委托合同中，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均归属于全体业主。上述这些内容，完全符合的特征（参见前引⑶，王利明书，第117-118页。），故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事法律关系，其中业主委员会系人，全体业主系被人，业主委员会所的民事法律行为系与物业管理企业签订物业管理委托合同。

但是，民事法律关系并不足以完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。因为《物业管理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定：业主委员会履行监督业主公约的实施的职责。第五十一条规定：因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定，业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系。其中，业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色，在管理关系中处于管理者的地位；而全体业主则处于被管理者的地位。

（二）业主委员会的外部法律地位所谓业主委员会的外部法律地位，是指业主委员会相对于除了全体业主和业主大会以外的其他特定主体（依据《物业管理条例》的规定，主要包括物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会）所具有的法律地位。对于业主委员会的外部法律地位，理论上到目前为止尚未见到比较明确的表述。但是仔细分析国务院《物业管理条例》的有关规定，我们可以将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。

《物业管理体条例》第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定：物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。依据以上条文的规定，我认为：业主委员会与物业管理企业之间存在着一种合同法上委托合同的民事法律关系。所谓委托合同，1999年颁布并实行的《中华人民共和国合同法》对其定义如下：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。也有学者将委托合同称为“委任”，谓当事人约定一方委任他方处理事务，他方允为处理之契约（史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第359页。）。在业主委员会与物业管理企业的法律关系中，由于业主委员会其自身没有能力进行物业管理，故只能委托具有管理能力的物业管理企业代为自己进行管理。一旦业主委员会与物业管理企业协商一致，在物业管理委托合同上签字，便意味着物业管理委托合同的成立。物业管理企业在物业管理委托合同规定的范围内为业主委员会实施物业管理的事务，而业主委员会则在全体业主及业主大会的授权下向物业管理企业支付报酬，两者之间存在着明显的劳务给付关系。上述内容，完全符合委托合同的法律性质，（参见上引，史尚宽书，第359-365页。）故业主委员会与物业管理企业的法律关系，可以定性为合同法中委托合同的民事法律关系，其中业主委员会是委托人，物业管理企业是受托人，委托的内容是业主委员会所在居住小区的物业管理事务。

摘要：2003年6月8日中华人民共和国国务院颁布了《物业管理条例》，并于2003年9月1日起实施。国务院《物业管理条例》第一次在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”一词，从而在立法层面上正式创立了我国的业主委员会制度。但是该条例对业主委员会制度的规定很不具体，从而导致现实中出现了诸多问题。本文通过对业主委员会法律地位的分析，明确了其所应该具有的权利义务。并针对现实中存在的问题，在比较各国立法的基础上，对我国业主委员会制度的立法完善提出几点建议。

关键词：业主委员会、法律地位、权利义务

一、问题的提出2003年12月，全国第一起业主状告业主委员会的案件在四川省成都市审结，其大致案情如下：四川省成都市某花园的业主委员会于1999年成立，按规定到2002年4月任期届满。但任期届满后，业主大会并未进行业主委员会的换届选举。在新的业主委员会没有选举出来的情况下，原来的业主委员会于2003年1月30日同成都文石物业管理公司签约，双方约定将物业管理费由原来的每月每平方米0.24元调整为每月每平方米0.30元，并于1月1日起执行。2003年3月，该花园119名业主或住户将业主委员会及其成员、物管公司一并告到了武侯区法院，请求法院确认该物业管理议无效。法院在经过了漫长的调查审理之后，于2003年12月8日作出一审判决：该业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理补充协议》无效。法院作出以上判决的理由是：该业主委员会的主任及委员的任期已于2002年4月届满，因此其行使的代表权已于届满时终止；同时，由于该业主委员会和物业管理公司在向法庭提交证据的法定期间内，未能提交相关证据证明两者签订的补充协议是由业主大会决定或经业主大会特别授权的，因此该补充协议属无效协议（参见常江：《全国首例业主状告业委会案一审判决》，《中国房地产报》，2004-02-02.）。

随着全国第一起业主状告业主委员会案件最终以业主的胜诉而告终，案件背后更深层次的问题便浮现出来：业主委员会是什么性质的组织？处于什么样的法律地位？具有什么样的权利义务？应该由谁来监督业主委员会行使其权力？

二、业主委员会的法律地位业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29页。）；早期著作中也称其为“建筑物区分所有权管理委员会”或简称其为“管理委员会”（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。《物业管理条例》中的表述是：业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）也有人认为：业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29-34页。）以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握，没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业管理条例》有关条文的规定，结合其他专家学者的研究结果，我认为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。

（一）业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位，是指业主委员会相对于产生其的全体业主（通常是通过第一次业主大会选举产生的形式）所具有的法律地位。

新出台的《物业管理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如，《物业管理条例》第六条第二款规定：业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定：业主大会履行选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握，参考其他学者的观点，我认为：业主委员会与全体业主之间存在着一种民事法律关系。所谓，是指人在权范围内，以被人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被人的法律制度（王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦业主委员会被选举产生，且当选成员没有表示异议，即可视为其接受了该民事法律行为的，愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。虽然民法通则第六十三条规定：人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。但是，人未明示本人（即被人）名义而为意思表示者，应视为该人所自为；惟相对人明知其权，或可得而知者，不在此限，称此为“隐名”（郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版，第288页。）。业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时，虽然使用的自己的名义，但是却是在全体业主的授权之下，是在其权范围之内；并且物业管理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时使用的是自己名义，但其行为符合“隐名”的构成要件，仍然属于行为。在业主委员会与物业管理企业所签订的物业管理委托合同中，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均归属于全体业主。上述这些内容，完全符合的特征（参见前引⑶，王利明书，第117-118页。），故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事法律关系，其中业主委员会系人，全体业主系被人，业主委员会所的民事法律行为系与物业管理企业签订物业管理委托合同。

但是，民事法律关系并不足以完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。因为《物业管理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定：业主委员会履行监督业主公约的实施的职责。第五十一条规定：因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定，业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系。其中，业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色，在管理关系中处于管理者的地位；而全体业主则处于被管理者的地位。