烂尾楼的解决方案

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烂尾楼的解决方案范文第1篇

    一、中国推进住房抵押贷款证券化的制度障碍

    根据《管理办法》,中国住房抵押贷款证券化将对照美国模式运行,即采取“表外运行模式”。按照上述设想推行住房抵押贷款证券化,将会面临以下问题:

    (一)一级市场发育不全导致MBS发行与定价困难1.抵押贷款规模太小。一般而言,抵押贷款要达到GDP的相当规模,才能最大限度地降低到资产池的风险,提高住房抵押证券MBS的信用等级。如2002年美国住房抵押贷款达到3.91万亿美元,住房抵押证券化比例高达56.2%。而我国从1998年正式推出个人住房抵押贷款至2003年底余额为1.18万亿元,占金融机构各项贷款余额比重仅为7.41%,致使我国在构建MBS市场运作所需资产池时困难重重。2.抵押贷款品种单一。在MBS发达的国家,抵押贷款产品品种具有多层次性,存在着固定和浮动利率抵押贷款,贷款期限、贷款条件灵活,而且偿还方式多种多样,可满足不同借款人的需求。而我国现行住房抵押贷款均为可变贷款,贷款利率的一年一定以及对贷款利率调幅限制的缺乏使得未来的现金流会随市场利率的变化而难以预测,导致投资于住房抵押贷款证券的风险加大,并造成在技术上对抵押贷款证券进行定价的难度增大。3.缺乏规范的引导机制。由于全国统一的住房抵押贷款体系尚未形成,各地区、银行之间在贷款标准、贷款格式、发放程序、信息管理等方面的做法还不统一,没有形成有规范的竞争,金融效率和服务质量低下。

    (二)银行资产证券化的动机不强形成推行MBS的障碍1.住房抵押贷款是银行的优质资产之一,银行不愿意因MBS而减少自己的优质资产。资料显示,我国住房抵押贷款中不良资产的比例仅为0.28%。随着住房抵押贷款市场的扩大,这笔优质资产对银行的整体资质的优化作用日趋明显。如果进行表外证券化,则等于是减少了银行的优质资产。另一方面,国内住房按揭贷款的净收益率可达到3%左右,抵押贷款证券化将使原来由银行独享的收益被各个中介机构分享,因而银行并不愿意推行资产证券化。2.各种融资费用、评级费用、税收等使推行MBS的成本过高。依据《管理办法》,在推行MBS的过程中,银行将住房抵押贷款以真实出售的方式出售给特殊目的结构,使资产证券的风险与作为发起人的银行破产风险隔离开来,保证证券持有者收益的安全性。然而,真实销售的操作还消除了发起人对证券化资产的剩余索取权,这对发起人银行产生不利影响。此外,为了通过更高的信用评级而产生更多的现金流。一些总体信用不好的发起人,往往会采用过度担保的手段。这会使发起人承担间接但实实在在的损失或者成本。如果发起人由于过度担保而想要得到对基础资产的剩余索取权,一般会设立双层的SPV构架:发起人先把应收账款出售给一个全资拥有的SPV,设计出破产法上的真实出售,以获得破产法的保护:该全资SPV再将应收账款出售给一个独立的SPV,在不必构成破产法上的真实出售的情况下,实现会计上的真实出售;独立的SPV在资本市场上发行证券融资来支付转让金额,在不破坏真实出售的会计原则的情况下,把剩余资产返还给全资SPV:全资SPV可以通过被兼并或者以发放红利的方式使剩余资产回到发起人的手中。如此推行的双层SPV构架不可避免的要增加高额的成本。在各种成本高企的情况下,中国的一些大银行一般不愿意将自己的优质资产拿出来证券化,而最可能的是将不良资产拿出来证券化,比如来自烂尾楼的抵押贷款,从而使证券市场雪上加霜。

    (三)与MBS有关的信用评级与增级中介机构不够健全MBS中的信用增级分为内部信用增级和外部信用增级。内部信用增级包括超额抵押、利差账户、优先(次级)结构等。大部分的内部增级方式在法律上不存在障碍,交易当事人只要在交易文件中做出规定即可。而超额的抵押方式在我国面临一定的风险,因为在向发起人购买基础资产时不支付全部价款,而是按一定比例的折扣进行支付,基础资产价值超过付款的部分用于抵押,这与我国《企业破产法》第二十八条规定的“超额抵押部分应列入原始权益人的破产财产”相违,即在发起人进行破产清算程序后,其出售资产时的抵押部分要列入破产财产清算,无法实施破产隔离的原则。外部信用增级。包括第三方保证,银行开具信用证、保险公司等金融机构担保等多种方式。国外特别是美国成立了一些准政府机构担保机构,以提高担保的权威性。而我国担保权益制度在登记机构、类别、公信力和管理手段等方面都欠缺,要想设定具有优先权的担保权益,必须到有关部门履行登记手续,在登记机关政出多门、手续繁多、费用昂贵的情况下,这必然增加信贷资产证券化的成本。尤其是我国《担保法》严格禁止国家机关作为担保人,势必阻碍证券化的发展。信用评级是评估被评级证券能否按期支付利息和最终支付本金的可能性的一种有效手段,其能够给投资者提供一种决策参考,在发达国家的资产证券化过程中起着举足轻重的作用。而我国的信用评级制度不够完备,存在两个比较重大的问题:一是评级机构的公正性和独立性较差。我国的信用评级公司除独立于金融系统外的法人机构外,有的在行政上还隶属于银行系统,有的直接是证券承销商的一个部门,评级过程中受到干预过多,且过多考虑发行人利益,既损害了投资者的利益,也难以保证评级的权威性。二是评级技术的科学性不足。如评级程序的连续性还不够,评级在各地区、各行业甚至各个机构不一致,评级标准主观因素浓厚等。这使目前的信用评级机构不被市场普遍接受和认可,评估结果对投资者缺乏足够的影响力。

    (四)机构投资者参与MBS的渠道不够畅通从国外的情况来看,MBS的购买者以机构投资者为主。如:美国共同基金经理持有39%,商业银行持有18%,中央银行持有13%,州和地方政府持有9%,保险公司和养老基金各持有8%,其他机构持有10%,而零售只占3%:英国的商业银行持有本国发行的住房抵押证券的50%,住宅建筑互助协会持有约20%,一般企业、保险基金、退休基金各持有约10%;日本住房抵押证券则以金融机构为主要发行对象。依照《管理办法》,抵押贷款证券只在全国银行间债券市场上发行和交易。这将使能够介入其中的机构投资者受到比较大的限制。另外,我国目前对机构投资者的准入资格有较大争议,有的法律条文明确界定了机构投资者的准入资格。如《保险法》明确规定,保险公司的资金运用仅限于银行同业存款、买卖国债及经国务院批准的其他方面。这就明确界定了保险资金不得用于购买企业债券及抵押贷款。所有这些限制机构投资者的规定和措施,将使MBS的推行面临需求不足的困境。

    (五)分业经营等法律制度与MBS发生矛盾和冲突我国金融行业实施分业经营、分业管理的体制,信贷资产证券化涉及多个金融监管部门,究竟由谁来管,如何分工和协调,一度成为资产证券化向前推进的一大障碍。目前推出的《管理办法》第九条中虽然规定,由中国人民银行、中国银行业监督管理委员会直接负责监管信贷资产证券化,但在分业经营的前提下,中国资产证券化涉及会计、税收、投资等多方面问题,监管问题变得比较复杂,需要许多有关部门如财政部、发改委、证监会等参与管理,并制定信贷资产证券化相应的配套政策。在各个部门没有明确的分工和立法的情况下,部门协调肯定会成为一大难题。