一季度固定资产投资分析

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一季度固定资产投资分析范文第1篇

关键词：财务风险；财务危机；财务预警

中图分类号：F426.7　文献标识码：A　文章编号：1003-8809(2010)－10-0219-02

一、中国水泥行业现状

1、水泥行业现状及特点

水泥行业是国民经济建设的重要基础原材料工业，其产值约占统计口径建材工业产值的40％。水泥行业的上游相关产业包括能源、运输、采矿、设备制造等产业，其下游相关产业包括房地产、建筑业等产业，同时又与环保产业密切相关。另一方面，由于水泥是基础建设的重要材料，在公路、铁路、机场、水利、能源、城市设施等国民经济基础设施建设中起着重要的作用，因而同家固定资产投资――尤其是基本建设投资对水泥需求的拉动作用十分明显。近年来，受固定资产投资、第二产业、建筑业及房地产业投资高速增长的拉动，我国水泥工业市场需求旺盛，生产能力快速扩张，结构调整加快，效益显著提高，特别是新型干法水泥快速发展，大型水泥企业实力明显增强。

水泥行业由于其产品的特殊性，其生产销售也会有表现出一定的特性，比如其产品销售有一定的销售半径的限制，通常不超过200公里，所以水泥行业的营销及发展地域性很强，在生产上，受季节的影响比较大，一季度通常是水泥销售的淡季，所以一季度的产销量很低、成本较高。水泥行业属于传统的重工业制造业，所以在财务结构上也有一定的特点，比如固定资产的比重较大，存货、银行借款较多等等。另外，从水泥行业的相关产业来看，水泥行业与国民经济的诸多基础产业息息相关，这就决定了水泥行业的发展周期与国民经济的发展周期有着密切的关系。

2、水泥行业财务现状

目前，全国水泥企业5000多家，产能16.5亿吨，2009年企业平均规模仅35万吨，规模很小。2009年前十家企业集团的生产集中度仅为20％左右，产量大于300万吨的43家企业生产集中度不到35％。由于这种低产业集中度导致我国水泥行业局部区域产能严重过剩，市场过度竞争，因此水泥企业的利润水平偏低，波动性较大，部分水泥企业尤其是中小规模企业面临的财务风险非常大，主要的财务风险表现在以下几个方面：

(1)资金结构不合理，负债资金比例过高。由于筹资决策失误等原因，我国企业资金结构不合理的现象普遍存在，基具体表现是负债资金比例过高，很多企业资产负债率达到60％以上。

(2)项目投资分析不科学，投资决策失误时有发生。在固定资产投资决策过程中，由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

(3)对外投资盲目，导致大量投资损失。由于投资决策者对投资风险认识不足，决策失误及盲目资导致一些企业产生巨额投资损失，于是产生财务风险。

(4)赊销比重较大，应收款缺乏控制。一些企业为了增加销量，扩大市场占有率，大量采用赊销方式销售产品，导致企业应收账款大量增加。同时，由于企业在赊销过程中对客户的信用等级了解不够，盲目赊销，造成应收账款失控，相当比例的应收账款长期无法收回，直至成为坏账。

(5)库存结构不合理，存货周转率不高。目前在我国企业的流动资产中，存货所占比重相对较大，且超储积压。存货流动性差，一方面占用了企业大量资金，另一方面企业必须为保管这些存货支付大量的保管费用，导致费用上升，利润下降。

二、水泥行业财务风险管控体系的建立

1、财务风险

财务风险是指企业经营总风险在财务活动上的集中体现，是企业财务活动未来实际结果偏离预期结果的可能性。财务风险有狭义和广义之分，狭义的财务风险仅指筹资风险，广义的财务风险是指包括筹资风险在内的所有由于不确定事项给企业带来的可能损失及其损失程度，包括：筹资风险、投资风险、资金收回风险、资产贬值(或跌价)风险、收益分配风险等。本文主要以广义的财务风险为研究基础。

2、财务风险管控的范围及内容

针对我国水泥行业的财务现状及面临的主要财务风险，水泥行业的财务风险管控体系可以在以下四个方面建立：

(1)筹资风险管理。由于水泥行业的发展与国民经济周期联系紧密，所以水泥行业的筹资通常会随着国家宏观政策的变化而受影响巨大，因此水泥行业的筹资风险管理也异常的重要。筹资风险管理主要是通过对企业举债以及资本结构的控制，以及对不同筹融资工具的利用，使得企业保持合理的资本结构，在充分发挥财务杠杆作用的同时，又要尽量降低企业的资金成本，这个环节要重点监测企业的负债规模、银行借款的比例及结构、负债率等指标，在企业出现筹资风险问题时，及时进行调整和防范，保证企业合理的资本结构，以降低财务风险。

(2)投资风险管理。企业投资风险是指企业在进行短期或长期投资的过程中，由于对未来情况不了解或不完全了解，或由于生产经营等方面的问题，致使投入的资金不能产生预期的投资效益，导致企业盈利、偿债能力下降，甚至于出现亏损的可能性。一旦决策失误，其损失将是长远而巨大的。从微观上讲影响企业的生存与发展，从宏观上讲会使国家经济遭受损失。因此，企业在投资时必须要经过预测、决策，并对投资项目实施严格的审核与管理，以防范和降低风险所造成的损失，提高投资项目的经济效益。在国家鼓励兼并重组以及淘汰落后产能的政策支持下，近几年，中国的水泥行业结构调整不断向纵深发展，一些大型的水泥集团通过并购重组、投资新建等方式，很快扩大了自身的规模，并尝到了战略重组的规模效益，然而也有一些企业对于投资管理较为混乱，很多产权不清、法律关系不畅的项目依然冒险去投资，还有一些新建或者并购项目根本无法通过可行性论证或者对可行性论证只是走形式的通过，并没有充分去调研了解情况而冒然投资，最终造成重大投资损失而影响全局。

结合水泥行业的实际情况，具体来说，应从以下几个方面来控制投资风险：①树立风险意识，进行风险预测；②加强投

资项目的预测、决策分析及管理，提高投资项目的决策水平；③注重投资组合，以分散或降低风险；④要科学地对资金的投向进行预测和决策把有限的资金用到最需要的项目和效益较好的项目上。充分发挥资金的效能；⑤必须加强对投资资金的管理，以提高投资效果要坚持集中财力、物力保证重点工程建设的原则，严防出现战线过长、资金分散的被动局面；⑥企业要提高质量意识，加强投资项目的质量管理；⑦企业要加强投资项目投产前的准备工作。

(3)资金回收风险管理。水泥行业因为其行业性质及产品特点，往往应收款项及存货余额比较高，这样企业在资金被占用的同时又承担着资产发生减值或者坏账的风险，继而带来较大的财务风险，所以对于水泥行业加强资金回收风险管理非常重要，具体来说可以通过以下个方面实现资金回收风险的管理：①对应收账款按照事前预防、事中监控、事后管理的模式进行管理。事前通过对客户开展信用调查、建立信用管理制度对企业销售及客户进行风险防控管理，事中通过对客户建立信用及业务档案，定期对账及时催缴，对销售业务过程进行财务监控，实时掌握企业资金回收风险状况；事后通过财务账龄分析，确定不同客户的收款政策，对不同时期的应收账款采取不同的催收方式，进行催讨工作，防止应收账款帐龄超过两年的时效，并按照销售及财务制度对业务人员进行业务考核，实现责任到位，奖惩分明；②对存货要结合生产和销售的情况建立科学的销计划体系，以合理安排采购、优化库存。一方面，要保证完成生产计划所需的原燃材料供应，避免出现采购与生产脱节导致的材料短缺或者囤积的情况，另一方面，要加快从存货结转到产成品变现的效率，也就是企业从生产到销售过程，这要求企业要关注国家宏观政策、做好市场调查，及时分析市场行情及走势，生产适销对路的产品。

(4)收益分配风险管理。收益分配风险的控制主要是围绕利润分配政策展开，通过对影响企业利润分配政策因素的分析。充分考虑企业的实际情况下，决定企业到底采取怎样的利润分配政策。水泥行业收益分配管理需要考虑以下四种因素：①法律因素，法律影响因素主要包括资本保全、企业积累、净利润、超额累计利润等四个方面的影响；②股东因素，股东因素对于企业利润分配政策的影响十分重要，它主要包括稳定的收入与避税和控制权的稀释两个方面；③公司因素，公司影响利润分配政策的因素主要包括盈利的稳定、资产的流动、债务问题、投资机会、资金成本及举债能力六个方面；④其他因素，如股东个人将股利进行其他投资的机会多少和所得报酬率的高低、国家的经济环境、通货膨胀的变动、公司股票价格走势及上市公司股利分配政策的平均水平的影响等等。企业应积极面对利润分配政策的影响，一方面应该利用利润分配政策因素对企业有利的影响，使之与企业分配政策相适应；另一方面要限制利润分配政策因素的不利影响，使其危害降到最小。

3、建立财务预警体系

对于整个财务风险管理体系来说，财务预警体系是一个核心的系统，它是财务风险管控体系中识别、监测、评价财务风险的动态信息平台，在整个财务风险管控体系中起着重要的作用。财务预警的模式主要有定量和定性分析，其中定量分析又分为单一模式分析以及多变量模式分析，针对水泥行业的特点和现状，可以采用定量分析中的单一模式与定性分析相结合的方法建立财务预警体系。结合水泥行业的实际情况，对于财务预警指标的选取可以按照时效性分为长期和短期的预警指标，长期指标的选取主要以资产负债表和损益表为主，可以继续将指标细分为盈利能力、偿债能力、营运能力指标，短期指标的选取主要以现金流量表为主，反应企业的短期现金偿债能力以及收益的质量。另外，企业还需要结合定性分析的方法建立一套非财务指标。来判断分析日常生产经营过程中有可能导致财务风险的异常状况。

在建立了风险预警指标体系后，企业可利用其对风险信号进行监测，如出现产品积压、质量下降、应收账款增大、成本上升，要根据其形成原因及过程，指定相应切实可行的风险管理策略，降低危害程度。面临财务风险通常采用回避风险、控制风险、接受风险和分散风险策略，其中控制风险策略可进一步分类，按控制目的分为预防性控制和抑制性控制。前者指预先确定可能发生损失，提出相应措施，防止损失的实际发生。后者是对可能发生的损失采取措施，尽量降低损失程度。总之，企业要根据自身的实际情况以及管理目标的需要。根据预警的信息采取相应的策略方案，从而控制财务风险，防范财务危机的发生。

4、财务风险管控体系支持

企业因内外部各种原因产生的风险，如企业诚信风险、企业内部控制风险、企业生产企业技术及产品创新风险等等，最终都会表现为企业财务风险，因此，企业财务风险管控体系在确定管控范围、内容以及管控的模式后，还需要很多资源去支持、维护，以保障这套体系持续稳定的运转并发挥其作用，这主要依靠的是企业的风险管理机构和内部控制体系，所以建立企业的财务风险管控体系，也必须要加强企业的全面风险管理和内部控制体系的建设，财务的基础是业务，只有在业务的源头上按照企业内控制度的要求控制了风险，才能最终在财务上将风险控制在可控范围之内。针对目前水泥行业的现状。企业有必要设立独立的内部审计机构，建立合理、完善的内部控制制度，通过对企业的经营活动进行监督、审计，支持财务风险管控体系的运行。

参考文献：

[1]财政部企业司，企业财务风险管理，经济科学出版社，2004：63

[2]李胜，傅太平，论企业的全面财务风险管理(J]，经济与管理，2004，(6)

[3]叶弟豪，财务风险规避，知识出版社，1996

[4]宋明哲，现代风险管理[M]，北京：中国纺织出版社，2003(3)：39

一季度固定资产投资分析范文第2篇

[关键字]XX花园 项目投资 开发经营

目 录

第一章 前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、XX市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、XX地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、XX乡消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章 项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章 项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章 项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章 结论与建议

第十一章 结束语

第十二章 附录及主要参考文献

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、XX市规划局规划方案；

2、亿房网站

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、XX市2000房地产年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的资料

三、项目概况 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。

②容积率：1.4 其中：多层住宅：6.72万M2

小高层住宅及别墅：4.48万M2

公建面积：0.5万M2

④建筑密度：22.5%

⑤绿化率：40%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5） 全国房地产开发及销售情况表

2000年实际 比上年同期+% 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6

商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1

其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9

占总销售额的比重（%） 79.5 -- 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析

1． 2000年房地产市场 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格 指数

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2．市场特点分析

2.1宏观市场特点： 2．空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。 4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米 6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。 8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。

2． 2微观市场特点 2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。

4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。 8．从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。 10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。

2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

3．3分类物业特点

据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅 1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；

2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；

3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。

写字楼 1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。

5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

3．2001年及未来XX市房地产市场展望2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。

支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）

(三)有利投资经济形势成因分析

（一） 国家宏观经济的影响 （二） XX市经济发展势头良好 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。

（三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：

XX区价格 XX区指数