建安企业会计准则
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建安企业会计准则范文第1篇
[关键词]会计政策 会计政策选择 动机
读了国内相关的研究成果，以下是从20世纪以来，国内对会计政策选择动机的相关成果与讨论。
韩崇华（2006）从契约理论出发，分别从报酬契约、债务契约、政治成本的角度详细讨论了会计政策选择的动机和因素，并预测了我国企业会计政策选择的目标、效果和揭示程度。
彭武焕（2008）进行了会计选择动机主观能动性分析，他将主观方面的动机归纳为以下几点：管理者的政绩、企业自身物质利益、避税、筹措资金、上市和避免处罚。总的来说，就是就是尽量争取会计主体的利益。
王跃堂（2000）以A股公司三大减值政策（短期投资减值、存货减值和长期投资减值） 的选择为例，从契约理论的角度，对上市公司会计政策选择的行为及其经济动机进行了实证研究，发现：决定上市公司会计政策选择行为的不是西方的“三大假设”， 而是证券市场的监管政策、公司治理结构、公司经营水平以及注册会计师的审计意见。
徐维兰（2005）将会计政策选择动机的理论分为传统观点和现代认识两种观点。他认为机会主义行为观和有效订约观以及信息观都承认会计政策和企业现金流量以及企业价值之间有联系， 但契约基础上的有效订约观和机会主义行为观都认为会计政策选择会直接影响企业的现金流。而信息观则认为会计政策选择只是提供了有关企业未来现金流量的信息， 而不是直接影响现金流。
罗芳兰（2010）从我国上市公司会计政策选择现状出发，认为我国上市公司会计政策选择的原因有：会计准则的制定、会计的模糊性使其掺杂着主观判断、会计信息市场的不完全竞争。
杨卫东（2008）通过对我国上市公司及中小企业会计政策选择的调查分析得出企业进行不同会计政策选择主要是出于以下动机： 规避市场管制动机、避税动机。
贾学军（2007）将我国企业选择会计政策的动机总结为：会计基础上的借债契约、管理报酬、公司控制权之争、税收考虑、经济调整考虑、资本市场考虑、利益相关群体考虑。
唐松华（2000）认为在我国传统的计划经济体制下，企业管理当局没有会计政策选择权。在国家作为会计准则的制定者和会计信息的唯一使用者的情况下， 会计准则具有完全的统一性， 不存在会计政策选择的空间和可能。但在社会主义市场经济条件下， 企业成为市场的主体， 有了较大的自。改革过程中， 由于所有者缺位、所有权虚化等原因， 企业会计行为不是以企业这个会计主体为核心， 也不是以各利益相关方的利益为核心， 而是以管理当局利益为核心，成为管理当局直接操纵以实现其意图的工具。
张建英（2008）利用经济学理论中的契约理论和委托—理论对会计政策选择进行分析， 解释了会计政策选择的必然性， 得出我国会计政策选择的主要动机是规避市场管制，操纵利润， 使之达到预定的目标， 以满足政府对配股或上市管制的最低要求。
李贺明（2009）同样从我国企业会计政策选择的动机入手，他认为企业利用会计政策选择通过操纵利润、粉饰报表等手段，使会计信息的质量下降，损害债权人和投资者的利益，破坏正常的市场秩序，以满足企业自身的非法目的。
徐维兰、 曹建安（2004）以上海证券市场上机械、设备、仪表板块类A股公司的存货发出计价方法、折旧方法、短期投资跌价准备、存货跌价准备和长期投资减值准备方法的选择为例， 从契约理论的角度，结合我国政治和经济环境的特殊性， 对上市公司会计政策选择动机进行了实证研究，结果证明三大假设在我国未得到证实。
辛玉兴（2007）同样从我国上市公司会计政策选择的动机入手，归纳为：规避市场管制动机、隐性的分红动机、债务契约动机、政策成本动机、政治成本。
石晓梅、杨丽娜（2005）以坏账准备计提政策为例，对上市公司会计政策选择的行为及其动机进行了实证研究研究结果表明：上市公司存在一定的运用坏账准备计提政策进行盈余管理的现象，并且这种现象在不同行业表现程度有所不同，在一定程度上降低了会计政策的稳健性原则的实效性。
参考文献：
[1] 王跃堂. 会计政策选择的经济动机——基于沪深股市的实证研究.[J].会计研究2000
[2] 韩崇华. 对企业会计政策选择的理性思考. [J]. 西部财会2006 （07）pp.36-3
[3] 彭武焕.会计政策选择的动机分析及启示.[J].时代经贸（中旬刊）2008（S9）pp.158-15
[4] 徐维兰，曹建安. 我国上市公司会计政策选择动机的实证研究.[J].统计与信息论坛2004
[5]徐维兰. 会计政策选择动机的理性认识.[J]. 西安财经学院学报2005 （02）pp.78-81
[6]杨卫东. 企业会计政策选择问题探析.[J].佛山科学技术学院学报（社会科学版）2008
[7]罗芳兰. 论上市公司会计政策选择.[J]. 经济视角（下）2010 （02）pp.74-76
[8]贾学军. 企业会计政策选择的动机及其经济影响分析.[J]. 山东交通科技2007 （01）？
[9]唐松华. 企业会计政策选择的经济学分析_必然性_影响因素_立场.[J]. 会计研究2000 （03）pp.17-22
[10]张建英. 企业会计政策选择分析.[J]. 当代经济2008 （02）pp.58-59
[11]李贺明. 浅谈我国企业会计政策选择.[J]. 现代商业2009 （12）pp.230
建安企业会计准则范文第2篇
关键词 设计院 EPC会计核算 建造合同 涉税风险
EPC也称为交钥匙工程，是工程总承包的一种形式。工程总承包是项目业主为实现项目目标而采取的一种承发包方式，由总承包单位负责工程整体的设计、采购、施工，工程竣工验收合格后移交业主。随着国内外工程项目市场的不断开放和竞争的愈演愈烈，许多设计院都在竞争中改变经营策略，承揽工程总承包项目。大多数设计院无施工资质，多数将施工工作全部分包给其他单位来完成，设计院完成设计及设备采购业务。EPC项目具有建造合同的特质，参考《企业会计准则第15号——建造合同》来进行核算；EPC项目税收方面涉及的问题需要从政策上进一步完善。
一、EPC工程合同按照业务性质分立为多个不同性质合同，分别核算每类合同收入与成本，最终汇总出整个EPC工程合同的核算结果更具科学性和准确性
EPC包括设计、采购、工程施工建设三部分，为了更好的核算不同业务内容，分别核算每类业务的收入与成本。会计科目分设，同时在一级科目下设二级科目，按相应的项目进行辅助核算，在项目分类定义中将EPC某某项目设置为总包，所有分类核算是都进同一个项目，最终汇总出整个EPC工程合同的核算结果，有利于比较不同业务的成本与收入的差额，便于估算利润；EPC项目核算中按照将销售商品部分和提供劳务部分区分且能够单独计量，可以提高会计核算信息质量。
1、在核算EPC设计阶段按照合同条款，根据工程设计进度，分阶段收取预付款或设计费款。一般来说，设计院按照合同要求的设计进度将图纸交与业主之时，即应是收入的确认之时。借记“银行存款”、 “应收账款”，贷记“主营业务收入—设计”。日常发生设计部分的直接费用时，借记“劳务成本”，贷记“银行存款”、“现金”、“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”等科目。对于不能直接计入项目成本的间接费用，可以按照合理方法，分配计入项目成本中。月末借记 “主营业务成本—设计”， 贷记“劳务成本”；期末借方余额，反映尚未完成劳务的成本或尚未结转的劳务成本。按照成本核算对象、成本项目设置明细科目。
2、在核算EPC设备采购阶段，支付设备价款和运杂费等时，按应计入采购成本的金额，借记 “库存商品”，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目，按实际支付或应付的款项，贷记“银行存款”、“现金”、“其他货币资金”、“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”等科目。
会计准则销售收入确认的原则：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。设计院在确认销售商品收入时，应按已收或应收的合同或协议价款，加上应收取的增值税额，借记“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”等科目，按确定的收入金额，贷记“主营业务收入—贸易”科目，按应收取的增值税额，贷记“应交税费—应交增值税（销项税额）”科目；同时借记“主营业务成本—贸易”贷记“库存商品”。
3、在核算EPC建安阶段，设置“工程施工—合同成本”、“工程施工—合同毛利”、“工程结算”等科目。其中“工程施工—合同成本”下设直接材料、直接人工、机械使用费、其他直接费（分包工程款）、间接费用三级科目进行明细核算同时应按合同项目进行明细核算。当实际发生材料费、人工费等合同成本时，在发生的当期借记“工程施工—合同成本”科目，贷记“银行存款”、 “应付账款”、“应付职工薪酬”等。“工程施工”期末借方余额，反映尚未完工项目的合同成本和合同毛利。项目完工后，借记“工程结算”，贷记“工程施工”。 建安部分收入中包括分包工程收入，将所支付的分包工程款作为工程施工成本。在确定总体工程的完工进度时，应考虑分包工程的完工进度。可以在“工程施工—合同成本”科目下单独设置有关明细科目，用于核算需对外支付分包款。
在收入确认方面，假设项目的结果可以可靠地估计，应根据完工百分比法在资产负债表日确定合同的收入与费用。对于当期完成的建造合同，应当按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认当期收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认的费用后的金额，确认当期费用。借记“主营业务成本—施工”、“工程施工—合同毛利”，贷记“主营业务收入—施工”。假设项目的结果不可以可靠计量，当EPC项目成本可以收回时，收入根据可以收回的实际成本金额予以确认，借记“主营业务成本—施工”、贷记“主营业务收入—施工”。当项目成本不可以收回的，应在发生时立即确认为费用，但不确认收入，借记“主营业务成本—施工”、贷记“工程施工—合同毛利”。在资产负债表日，将“工程施工”的科目余额减去“工程结算”科目余额，若为正数，则列入资产负债表的“存货”项目下，为已完工尚未结算项目的成本，类似于工业企业的在产品，若为负数，则列入资产负债表的“预收账款”项目下，作为已结算尚未完工工程款。在工程全部完工后，办理竣工资料的移交，应将“工程施工—合同成本”、“工程施工—合同毛利”、“工程结算”科目余额相对冲，将科目余额结平。
二、EPC工程合同中涉及税收方面的问题，目前看解决的办法只有营转增
由于国家实行增值税由生产型转为消费型，对固定资产的增值税进项税额予以抵扣。因此在总承包业务中业主要求承包商对设备提供增值税发票，营业税及增值税新条例中都没有对总承包这类业务涉及的内容做明确的规定，因此带来一系列税务风险问题：
1、总承包商面临着被判定为混合销售的风险
根据营业税细则中规定：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。由于在EPC的总承包合同中，设计、采购和施工三部分的权责利等方面实际上密不可分，且由于石化行业的诸多项目，其概算审批体系极为复杂的缘故，因此，将EPC总承包合同的采购部分单独签订合同的想法，其实只能是总承包商一厢情愿而无法真正落实的空想。实际的做法是，总承包商往往只能在一个商务合同中，将设计、采购和施工三部分金额分项列示而已。由于总承包商提供的设备部分往往都不是自产货物，因此，总承包商就面临着被税务局判定为混合销售的风险。
2、总承包商面临着双重征税的风险
营业税细则规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。这样，对于EPC总承包商承包范围内的设备来说，就面临着立法模糊不清的状态，一方面业主要求提供增值税发票以供其作进项抵扣，另一方面，项目所在地地税局又有可能要求设备缴纳营业税；EPC总承包合同中设备部分占60%-70%的比重，因此，总承包就有可能被判定为以从事货物生产或者提供应税劳务为主的单位，需就总承包全部收入缴纳增值税。这样EPC总承包商不仅面临着税负成本上升，同时在项目所在地缴纳的营业税也无法申请退回。
对于上述提及的总承包商面临的风险，各单位具体化解措施较多，如将总承包合同分别按采购、施工和设计部分签成两个合同；设备部分由买断改为采购等等。但似乎各种化解方法均有其弊，且均无法完全回避上述风险。目前上海等地正在试行营转增，如果建安业也改为交增值税就不存在重复纳税的问题，期待国税总局就EPC面临的诸多困境，出台相关条款。
在竞争日趋激烈的市场经济环境中，EPC工程项目有着独特的特点，在这个新的领域里应根据业务实际，结合会计准则妥善处理。加强项目的过程管理，以提高项目效益为中心，及时确认合同收入和成本，真实反映企业的经营业绩，从而获得更为广阔的的生存发展空间。
参考文献：
建安企业会计准则范文第3篇
【关键词】金融资产；企业契约理论；盈余管理；管理者意图
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一、企业契约理论对金融资产分类的影响
科斯于1937年提出的“企业的契约理论”（the contractual theory of the firm）是现代企业理论思想的起点，该理论认为：企业是一系列契约的组合。契约是签约方关于各方合作者关于合作中取得的收益分配问题达成的一种权利义务协议或约定，预期在未来（契约到期日）能够被兑现。如果一个主体加入企业期望的回报高于它付出的成本，这个契约便成立了。每个签约方（企业各主体）投入和取得资源的数量、形式和时机是他们之间讨价还价的博弈结果。企业在经营过程中，选取会计政策主要基于以下三种基本契约动因：政治成本因素、债务契约、报酬契约。
（一）政治成本因素
企业会计数据是政府进行税收和其他相关调控的基础，所以企业为规避政治成本，在选择会计政策时的影响通过以下三个方面体现：第一，税收政策，由于税收具有强制性、无偿性等特征，企业管理者倾向于选择降低当期计税基础，所以会增加企业现金流的会计政策；第二，被收费和管制成本，在政府管制较严垄断性行业，常常会依据企业的资产收益率、投资报酬率等财务指标来制定收费标准，所以企业在选择财务政策时会考虑避免暴露利润来降低收费标准；第三，企业的潜在危机，由于企业的会计盈余会到社会的特别关注，而这种状态可能被政治家用来解决或制造“危机”。
徐先知（2010）以上市公司在新会计准则下沪深A股作为对象进行实证研究，验证了政治成本、债务契约、报酬契约、企业经营状况、金融资产重要程度对金融资产分类都存在显著影响，而管理层持股、管理层变更、高管变更对金融资产分类的影响不显著。
（二）报酬契约假设
魏刚（2000）研究了高级管理层激励与上市公司经营绩效的关系，表明我国没有有效的报酬契约，高级管理人员的年度报酬与上市公司的经营业绩并不存在显著的相关关系。这样，西方国家的报酬契约假设在我国会计政策选择过程中无法验证。徐维兰、曹建安（2004）以上海证券市场上机械、设备、仪表板块类A股公司的存货发出计价方法、折旧方法、短期投资跌价准备、存货跌价准备和长期投资减值准备方法的选择为例，从契约理论的角度，结合我国政治和经济环境的特殊性，对上市公司会计政策选择动机进行了实证研究，结果证明三大假设在我国未得到证实。
（三）债务契约假设
债务契约是债权人与企业之间的债务约定，是企业契约的重要构成部分。Sweeney（1994）研宄发现：与控制样本相比，发生债务契约违约的企业一般比较偏向于在出现债务违约的前几年选择能增加会计盈余的会计政策。Beatty、Ramesh和Weber（2002）研宄自愿性会计政策变更和债务契约的关系，得出了借款者愿意支付较高的利息来保持可以进行自愿性会计政策选择变更的灵活性。同时，Beatty和Weber（2003）还在前文结论的基础上得到了进一步直接证实债务契约假设的证据，即若债务契约允许进行自愿性会计政策变更，则借款者往往变更为增加当期利润的会计政策。
二、管理者意图的影响
Ivancevich等（1996）认为，SFAS115使拥有完全相同证券投资的企业有可能在财务报表上呈现出极大的差异，进而影响到投资和借贷决策。而究其原因完全归结于管理者意图。管理者意图的使用为盈余管理行为创造了便利，使企业可以方便地提高或平滑利润。徐经长（1998）指出，依据管理者意图确定报表项目，尤其是金融工具类项目的计量属性，不失为再计量阶段计量属性选择的一种有效方法。金融资产和金融负债的再计量应依据持有者意图处理持有损益。朱海林（2000）认为，由于管理者意图不同，同样的金融工具归属于不同的类别时，可能因采用不同的计量属性而导致会计信息不可比；企业的管理者受金融市场风险等因素的影响，往往会改变其最初持有金融工具的意图，从而改变会计处理，这些改变并不一定能够真实反映企业实际经济情况或面临的风险；从一个极端的情况看，企业管理者可能利用管理者意图的随意性划分金融工具。吴江涛（2007）认为，基于管理者意图进行会计确认和选择计量属性使会计实践活动过于复杂化。为限定管理者意图的任意性所设置的一系列可验证性条件，有些极其复杂且不具有可操作性。
三、文献评述
根据以上的文献综述可以看到，大多数学者认为管理者意图在可验证性方面不可行，依照我国现有会计准则对金融资产分类由管理者意图进行划分是不可取的。况且，我国并没有可以验证管理者持有意图的标准，就使管理者对会计政策选择上随意性极大，且可验证性极低，对金融资产的划分是否是按照企业管理层的意图还是其他潜在动机就不得而知，这对内部以及外部利益相关者都是一种损失。
那么在会计政策选择的这个问题上，根据管理者意图划分是不可行的。那到底又是根据什么进行划分的呢，国外基本上都是以三大契约假设为核心进行检验，即：政治成本动机、债务契约动因、薪酬契约动因。西方学者的实证检验都在不同程度上验证了这三个动机，这说明三大契约假设在会计政策选择问题上的解释力很强。而且自从契约理论运用在会计政策选择以来，我国也取得一定的研究成果，为本文关于金融资产分类的动因提供坚实的理论基础。
笔者准备选择同样适用公允价值进行后续计量的金融资产，即可供出售金融资产和交易性金融资产进行会计政策选择动因的研究，不包括以摊余成本计量且可验证性较高的持有至到期投资、贷款及应收账款。不仅包括了研究数量较多的盈余管理方面，也包括了准则划分不明确、债务契约动机、政治成本动机在内的四大动机，对金融资产分类的动因做出深入探讨。
参考文献：
[1]孙蔓莉，蒋艳霞，毛姗姗.金融资产分类的决定性因素――管理层意图是否是真实且唯一标准
[2]叶建芳，周兰，李丹蒙，郭林.管理层动机、会计政策选择与盈余管理――基于新会计准则下上市公司分类的实证研究.会计研究，2009，3：10～12
[3]徐经长，曾雪云.公允价值计量与管理层薪酬契约[J].会计研究，2010，7：18～19
[4]陈敏，罗艳清，刘颖莎.新会计准则对金融工具分类的影响――基于上市公司的调查统计数据[J].会计研究，2008，8
[5]游小聪.交易性金融资产与可供出售金融资产处置对企业利润的影响[J].财会研究，2009，3
建安企业会计准则范文第4篇
关键词：投资性房地产；公允价值计量；应用
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02
对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。
一、投资性房地产定义及确认条件
1.投资性房地产的定义
投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义，而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。
2.成本的确定
新企业会计准则规定，投资性房地产的成本，按照以下规定确定：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。（4）非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本，分别以下情况确定：①该项交换具有商业实质，且公允价值能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠，则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。②该项交换不具有商业实质，或者公允价值不能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，并加减相关补价后的金额确定其成本。（5）债务重组取得的投资性房地产成本，按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。（6）企业合并所取得的投资性房地产成本，分别以下情况处理：①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照被合并方账面价值确定其成本。②属于非同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照购买日该项投资性房地产的公允价值确定其成本。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，其相关成本的确定按照固定资产成本确定方法确定[2]。
二、公允价值模式计量的投资性房地产采用的条件
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易场所；2.企业能够从活跃的房地产交易场所取得同类或类似的房地产市场信息，从而对投资性房地产的公允价值作出估计。同类或类似的房地产，对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地；对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相似的建筑物。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一旦选择采用公允价值计量模式，企业就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定[3]。
三、公允价值计量模式投资性房地产初始确认和计量
采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，分别计量取得时的成本和持有期间的公允价值变动情况。
1.外购投资性房地产
外购投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照初始取得的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。
2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产
其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业管理当局正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局作出书面决议的日期。企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，应按照该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程（无形资产）”或“开发产品”科目[4]。
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产
（1）将存货的房地产转换为投资性房地产，企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该房地产转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
（2）企业将自用的建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧（累计摊销），借记“累计折旧（累计摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目；按其账面余额，贷记“固定资产（无形资产）”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目[5]。
4.由成本计量模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。即：当满足公允价值计量条件时，按照转换日公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目；按照原已经计提的折旧和减值准备，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”科目；按照原来确认的成本，贷记“投资性房地产”科目；按其借贷方差额，借记（或贷记）“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。
投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，企业应当设置“公允价值变动损益”账户。“公允价值变动损益”账户核算企业投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动而形成的应计入当期的损益，贷方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值高于账面余额的差额，借方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值低于账面余额的差额。期末，应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户无余额。
四、投资性房地产中公允价值计量模式的应用
1.后续计量
新企业会计准则规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产选择采用不同的后续计量方法：（1）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，按照固定资产后续计量的原则进行处理。（2）对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，于资产负债表日对投资性房地产以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，对于投资性房地产按照固定资产的预计使用年限和折旧方法计提的折旧在计算应纳税所得额时予以扣除。对于按照新企业会计准则规定选择采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值变动计入当期损益的金额，在计算应纳税所得额时予以调整，即公允价值大于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调减；公允价值小于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调增[6]。
2.减值的处理
（1）新企业会计准则规定，对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值所计提的减值准备，计入当期损益。（2）新企业所得税法对于按照新企业会计准则规定计提的减值准备在计算应纳税所得额时予以调增。
3.应用案例
2011年8月20日，G银行购买一块土地使用权，购买价款为18000000元，支付相关手续费300000元，款项全部以存放中央银行款项支付。企业购买后用于对外出租。G银行对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产2011年取得租金收入为800000元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产2011年12月31日的公允价值为19000000元。2012年2月，G银行出售了该项投资性房地产，取得价款22000000元。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
五、结论
“投资性房地产”账户也可以用以核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。企业取得投资性房地产和期末投资性房地产的公允价值高于其账面余额时，记入借方；期末投资性房地产公允价值低于其账面余额和处置按公允价值计量的投资性房地产时，记入贷方；期末余额在借方，表示结存的投资性房地产的公允价值。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
参考文献：
[1]李俚.公允价值计量投资性房地产在我国上市公司的运用分析[J].科技致富向导，2008（22）.
[2]徐琼，高云朝.试论投资性房地产公允价值模式的应用[J].内蒙古科技与经济，2009（08）.
[3]王艳，张晗.我国投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].中国证券期货，2011（02）.
[4]王晶晶.投资性房地产采用公允价值模式的影响[J].合作经济与科技，2010（09）.
建安企业会计准则范文第5篇
1.与其有关的税收条例内容
（1）扣缴义务与扣缴义务人。在《营业税暂行条例》中明确指出了，在采取分包或者转包的方式进行建筑安装过程中，作为总包单位其主要工作是代扣代缴分包业务营业税，同时向有关部门缴纳规定的费用，而总承包人就是扣缴义务人。从国家政府部门之前颁发的《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》内容中看出，对于采取总承包、分包方式经营的建筑业企业，扣缴义务人应为总承包人。若企业是属于跨地区经营的建筑工程需要交纳税务的；纳税人处于劳务过程中没有到工商部门办理相关的登记手续或申办临时证件的；税务机关不必顾及到企业工程是否进行分包，应把建设单位、个人判定为营业税的扣缴义务人。
（2）划定准确的劳务纳税地点。参阅《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》的规定内容，当纳税人需要履行建筑业应税劳务时，应该将建筑企业的经营地区划定为营业税纳税地点；总承包企业在工程所在地开具建安发票，将工程建筑业应税劳务发生地作为扣缴义务人代扣代缴的建筑业营业税税款的纳税地点。
（3）其它业务的税务规定。首先，部分税法的规定，总承包人不单单是需要扣缴营业税，还应该将城市维护建设税和教育费用一同缴纳。当扣缴税款结束后，总承包方可以将分包协议等资料提供给税务机关，并向税务机关申请办理代扣代缴完税的证明，其中一部分内容属关系到分包人的，分包人按照此开具发票作为凭证交给给总承包方，分包方、总承包能够把纳税发票作为经营过称中资金收入、支付的证据。其次，总包单位仅仅属于扣缴义务人，在扣缴税务过程中前往税局机关办理发票时，需要出示《总包单位开具建安发票申请表》，并在申请表里填写属实、有效、详细的信息，主要包括了：转（分）包单位明细，包括转（分）包单位名称，转（分）包工程额。工程项目的办事部门应该对以上资料进行收集，以作为办理税务证件的有效依据，然后再对总承包人开具《已代扣代收税款证明》。总承包人再将《已代扣代收税款证明》出示给向转（分）包人，转（分）包人根据该项目办开具发票，工程项目办事处则可免去相应的税额，并且把《已代扣代收税款证明》收回处理。
2.企业进行跨地区经营时缴纳所得税的地点划定
随着社会经济的不断进步，给地区的经济来往给企业业务的扩大创造了有利条件。很多企业不再仅限于本地区的发展，而是逐渐将建筑业务范围延伸到了其他地区，在外地进行建筑安装工程施工。对于这种跨地区的安装业务，税务部门应该参照《税收征收管理法》与《细则》文件中涉及到的内容作出处理，跨地区经营的企业需要到机构所在地税务机关办理允许外出经营的相关证件，并且要到经营地税务机关进行详细地资料登记。若外出经营时间持续6个月，企业就必须道经营所在地的税务机关办理临时税务证明。而在《国家税务总局关于建筑安装企业所得税纳税地点问题的通知》中明确提出了：
（1）对于离开工商登记注册地或经营管理所在地的建筑安装企业，由于其经营范围已经超出相应的注册界限内，此时企业必须要对其所在地的主管税务机关提出办证要求，给企业颁发允许外出经营活动的有效证件，其经营过程中获得的经济利润，需要交由所在地的主管税务机关根据规定征收所得税。如果未能缴纳税务，企业经营所得由企业项目施工地的主管税务机关在当地收纳所得税。按照这一条例的内容看，企业一旦已经完成了外出经营证的申办工作，其在外地经营时的企业所得税的征收者应当是当地的主管税务机关，若企业没有及时办理外出经营证的企业应该向施工地主管税务机缴纳税务。
（2）当建筑安装企业办理好外出经营证件后，到达实际的工地进行施工地后，必须要将税务登记证件（副本）以及外出经营证向施工地主管税务机关出示。企业在施工过程中应该随时提供所在地主管税务机关根据工程进度以及施工量大小计算出的应缴纳所得税的纳税手续证件。根据详细地登记资料交给主管税务机关收录后需要仔细核对，确保准确无误后再做登记，无需重新发放税务登记证，企业领到了所在地税务机关核发的《税务登记证》后才能展开经营活动。当企业完成经营活后需要向施工地税务机关申请办理注销手续，将外出经营证上交给原填发税务机关处理。
二、分包工程税务管理
1.有关建筑业分包、转包营业税差额的纳税
根据有关的税法规定，对于采取总承包、分包的建筑业工程，其扣缴义务人是总承包人。参照《营业税暂行条例》的相关内容，建筑业的总承包人对工程进行分包或者转包给别人，这种情况的营业额计算方法主要是将工程所有的承包额除去付给分包人、转包人的金额，剩下来的资金余额就是营业额。根据营业额的算法可知，对于出实现工程分包的企业，总承包单位需要用全部承包数额减去付给分包方价款后的余额来进行营业税的计算，分包人的纳税金额主要是由其完成的分包额承大小决定。在具体的工程结算操作过程中，总承包单位开具发票给发包单位时应该工程的全部承包额情况而定，发包单位按照发票金额向总承包单位支付全部的工程价款。而分包单位与发包单位两者不存在联系，分包单位只与总承包单位有关。总承包单位与分包单位在核算、结算工程价款时，总承包单位是扣缴义务人，需要对自行完成工程收入和分包单位完成工程收入的金额进行准确的划分，将分包工程营业税金作为代扣代缴税金单独申报缴纳，并将真实有效的总包与分包协议有关资料提供给税务机关。
2.分包工程税务管理
考虑到总承包单位对分包工程收入的营业税金主要是履行税务代扣代缴的义务，而分包单位才是分包工程的纳税人，在分包工程完税证明中需要将代扣代缴分包单位的具体税金准确注明出来。总承包单位在税务缴纳结束后需要把相关的税务证明交给分包单位，总承包单位把完税凭证的复印当成代扣代缴分包单位税款的支付证明，并交由会计做相应的处理。分包单位根据实际的分包工程收入对总承包单位开具发票，由于总承包单位已经为分包工程代扣代缴税额，分包单位无需办理缴纳营业税金及附加，只要将相关的完税证明与资料出示给税务部门即可。
建安企业会计准则范文第6篇
一、甲供材料的账务处理及面临的问题
会计准则对“甲供材料”业务的会计处理并未作出特别规定，甲乙双方会计科目设置和账务处理，只要符合企业会计准则中有关确认和计量的规定，真实反映经济业务的实质，都是允许的。在实务中，“甲供材料”业务一般有以下三种业务和账务的处理方式：
（一）处理方式一
一般情况下，甲方向材料供应商购买建筑材料，供应商将材料发票开给甲方，甲方购进材料后再拨付给乙方，双方作如下账务处理：
（1）甲方购进材料时，甲方账簿登记：
借：工程物资（原材料） XXX元
贷：银行存款等 XXX元
（2）甲方将材料拨给乙方时，甲方账簿登记：
借：预付账款（应付账款） XXX元
贷：工程物资（原材料） XXX元
（3）乙方收到甲供材料时，乙方账簿登记：
借：工程物资（原材料） XXX元
贷：预收账款（应收账款） XXX元
（4）乙方将工程物资用于工程时，乙方账簿登记：
借：工程施工――XX项目 XXX元
贷：工程物资（原材料） XXX元
采用这种处理方式，双方将甲方拨料视为对乙方预先拨付的工程款，材料费用进入乙方的工程成本，最终结算时乙方向甲方开具包括材料在内的全部工程价款的发票，乙方的营业收入也为包含材料在内的全部工程价款，与发票金额一致。这种处理方式较为完整地反映了材料的流转过程，但是却存在一个难解的问题：供应商的材料发票开给了甲方，甲方却不能依据该发票确认在建工程或开发产品的成本；而乙方未取得材料发票，却要将材料费用计入乙方的工程成本。在实践中，多数情况乙方是通过甲方向乙方开具的拨料单作为凭证来记账，但拨料单作为甲方的自制凭证，没有外部的监管和制约，其可信度和证明力明显要弱于发票。
（二）处理方式二
实践中，有个别的情况甲乙双方会约定：甲方购买材料时要求材料商将发票直接开给乙方，材料就不再计入甲方的账簿，双方作如下账务处理：
（1）甲方购进材料并交付乙方时，甲方账簿登记：
借：预付账款（应付账款） XXX元
贷：银行存款等 XXX元
（2）乙方收到材料时，乙方账簿登记：
借：工程物资（原材料） XXX元
贷：预收账款（应收账款） XXX元
（3）乙方将工程物资用于工程时，乙方账簿登记：
借：工程施工――XX项目 XXX元
贷：工程物资（原材料） XXX元
这种处理方式与方式一的账务处理基本相同，双方将甲方所购并拨付乙方的材料视为对乙方支付工程款，材料费用进入乙方的工程成本，乙方结算时向甲方开具全额发票，乙方的营业收入也包括材料金额在内。并且乙方取得了合法有效的发票入账，解决了方式一情况下乙方没有发票入账的问题。但由于材料的实际付款人和发票上载明的付款人不一致，容易产生经济纠纷和涉税问题，并且也不利于甲方按工程进度对材料的管理，这种业务和账务处理方式在实践中较为少见。
（三）处理方式三
甲方向材料供应商购买建筑材料，供应商仍是将材料发票开给甲方，甲方将材料拨付乙方时，直接将材料转入本企业的在建工程或开发成本，乙方不再进行账务处理，双方都在材料备查簿中对材料进行登记和管理。
（1）甲方购进材料时，甲方账簿登记：
借：工程物资（原材料） XXX元
贷：银行存款等 XXX元
（2）甲方发出材料时，甲方账簿登记：
借：在建工程（开发成本 ） XXX元
贷：工程物资（原材料） XXX元
采用这种处理方式，甲方根据材料发票将材料费用直接计入本企业的在建工程或开发成本，最终结算时乙方向甲方开具的发票不得包括材料价款，乙方的营业收入也不包含材料价款。这种处理方式甲乙双方都凭有效的发票入账，解决了方式一情况下乙方没有发票入账的问题，并且乙方收入不含甲供材料，应为其从事该项业务取得的真正的收入。但这种账务处理却不能完整地反映材料的流转过程，不利于双方方对材料和工程项目的管理。
二、甲供材料的税务管理及面临的风险
甲供材料工程历来是税务部门税款征收和发票管理的工作难点，也是漏税风险较高的一个领域。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。因此对于甲供材料建筑工程业务，乙方应就其取得的全部价款加上甲供材金额的合计数作为营业税计税依据。税法之所以如此规定主要是考虑到建筑业有采用包工包料的方式经营，也有采用包工不包料的方式，为平衡包工包料与包工不包料之间的税负，防止少数人钻政策的空子，因此规定包工不包料也需要将材料价款并入营业额内。税法的这项规定虽然有利于防止建筑业不同经营方式的税负不公，但在实际操作中却引发了一些争议。
比如对甲方来说，其所供材料部分是根据材料销售商的增值税货物发票入账还是根据工程承包方的营业税建安发票入帐？对乙方来说，其营业收入是否包含加工材料部分的价款，发票金额是否与营业收入完全一致？一直没有权威性的规定，各地税务机关要求也不尽相同；有些地方的税务机关坚持要求乙方营业收入包含甲供材料部分的价款，乙方开具的发票也必须要包含甲供材料部分的价款，乙方按包含甲供材料部分的全部价款交纳各项税费，甲方只能根据乙方的建安发票列支甲供材料部分的成本，而不得以材料销售商的增值税发票入账列支费用；也有地方的税务机关要求乙方营业收入不包含甲供材料部分的价款，乙方开具的发票也不包含甲供材料部分的价款，乙方按包含甲供材料部分的全部价款交纳营业税金及附加，按不包含甲供材料部分的价款交纳企业所得税等其他税金，甲方根据材料销售商的增值税发票列支甲供材料部分的成本，比如《浙江省地方税务局关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收问题的批复》（浙地税函[2007]335号）就规定：建筑施工企业在提供建筑业应税劳务后，如发生建设单位提供材料（以下简称“甲供材料”）情形，在开具发票时，“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。营业税计税营业额的确定，按现行营业税政策有关规定执行。对建设单位提供材料情形的，固定资产计价中应包括“甲供材料”发票实际金额，并据此按税法有关规定计提的折旧允许税前扣除。
笔者认为：税务机关的第一种做法对强化税收监管比较有利，但由于甲方虽然取得材料发票却不得依据材料发票计入工程成本，乙方不能取得材料发票却要列支材料费用，只能用拨料单等自制单据代替发票，对所得税的管理会产生一定风险，特别是如果乙方所得税是定率征收的，乙方所得税计算依据是否要包括甲供材料部分价款也存在争议；相对来说税务机关的第二种做法较为合理，更符合甲供材料业务的经济实质，但税务部门必须认真审核相关资料，防止甲供材料部分少缴营业税。
三、“营改增”全覆盖，将彻底解决甲供材料业务给企业和税务部门带来的帐务和征管难题
总的来说，在实践中对甲供材料业务，企业主要有三种不同的业务和账务处理方式，税务部门主要有两套管理措施，并且这三种处理方式和两套管理措施都是结合实际而采用，也都不违反现行会计准则和税收法律法规的规定。在企业的业务和账务处理方式二的情况下，材料费用进入乙方的工程成本，乙方也取得了合法有效的发票入账，乙方结算时全额确认收入，向甲方开具全额发票，甲方按乙方的发票计算工程成本，税企双方在计税依据和开具发票金额方面也不会有什么分歧。方式一情况下，乙方按含甲供材金额的全部价款开具建筑业发票并确认收入，甲方在发出材料时不进入工程成本，收到乙方的建安发票再进成本，但由于甲供材是甲方购买提供给乙方的，乙方无法取得发票入成本，税务机关一般采用第一种做法进行税收监管。在方式三的情况下，由于甲方在发出材料时就直接计入了工程成本，乙方在最终开具建筑业发票时就应按不含甲供材金额开票，乙方营业收入也甲供材料部分的价款，税务机关一般采用第二种做法进行税收监管。但相同的业务，却可能有不同的业务和帐务处理方式以及不同的税务征管措施，发票的开具金额可能不同，交纳企业所得税金额也可能不同，这就造成甲供材料业务领域税收风险相对较高。在实践中许多建安工程都是跨年度甚至跨几个年度，大包合同中还套有分包合同，一个项目要分多次开具发票，使得甲供材料业务税收管理越加复杂，税收风险很难根除。其实这一系列的问题均来源于营业税的重复征税，只有完成了建筑安装业和房地产业的“营改增”改革，这一问题才能从根本上解决。
全面“营改增”后，甲方从材料商处购得材料时，获取材料商开具增值税发票，作为自己的进项税抵扣发票，甲方每次向乙方拨付材料时，向乙方开具增值税发票，乙方则获得进项税抵扣发票，乙方按工程进度结转收入或完工清算时向甲方开具增值税发票，甲方又获得进项税抵扣发票，这样每个流转环节都开具发票，各方的收入也同发票数额一致，这样环环相扣，形成链条，账务处理和税务管理的难题全部迎刃而解。
建安企业会计准则范文第7篇
【关键词】房地产企业 会计核算 收入 成本
房地产企业经营具有计划性、商品性、复杂性的特点，开发建设周期长，投资数额大，风险大。目前，房地产企业会计核算中存在一些问题，尚需进一步完善。
一、房地产企业会计核算存在的问题
（一）会计科目设置不科学
按照规定，房地产开发企业设置会计科目，应根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终结账，而且需要年前建新账。但这样的规定并不适合房地产企业会计核算。由于房地产开发企业建设周期长，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账。这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这不利于投资分析，同时也增加了会计的工作量。
（二）收入确认复杂
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，如何确认商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移，要求会计人员具有较高的职业判断能力。
（三）商品成本与售价不配比
房地产企业的生产周期较长，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。而且，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层、朝向或户型的售价明显与其成本不配比，得出的经营成果不具有真实性。
（四）财务风险披露不够充分
对于房地产开发企业而言，财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化，而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业高风险性就要求更充分地揭示风险。目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。
二、完善房地产企业会计核算的对策
（一）改进会计科目设置
房地产企业设置会计科目时，应根据企业自身开发项目的多少、公司的规模大小及内部管理需要来进行成本的核算，体现直观、明细等特征。应当设置成开发成本项目，房屋开发成本（土地、安装）。其中房地产开发包括土地开发和房屋开发两类，对于开发成本的二级科目设置为土地开发成本、房屋开发成本，土地开发成本又包括商品性土地开发成本，主要是作为土地一级开发。开发成本以单项工程作为成本核算对象，并进行辅助核算，主要通过财务软件启用项目管理辅助核算模块来完成。最后一级是开发成本的成本项目，即土地征用及拆迁费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、开发间接费等六个成本项目。在实务会计核算中，可以按核算对象设立成本卡片，并且可以连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，到年末的时候只需要把本年度已竣工结转项目建案归档。
（二）规定收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是专业标准的前提条件，是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准。由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。实务操作中，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，只是法律意义上的一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，也不能确认收入。购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，由于房地产企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。
（三）规范销售收入与成本配比
当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。实际操作中，可采用两种方法。一是实际售价成本率法，即在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。二是计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。
（四）扩大信息披露内容
一是在财务报告附注中披露土地储备量、取得成本及其构成等信息。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。三是重视质量保证金及风险的披露。一方面应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，提高风险的透明度。
参考文献
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[2]周卫清.试论房地产企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济,2008(10).
建安企业会计准则范文第8篇
一、在建工程账外资产和负债产生的原因
1、会计规范体系不完善,对在建工程确认的有关规定不符合权责发生制原则
在现阶段的会计规范体系中,有关在建工程确认的规定是包含在有关固定资产的规定中的,但对于在建工程的确认时间,有关的规定不符合权责发生制的会计原则。如在《企业会计准则——固定资产》指南中,把在建工程的确认时间界定为“支付工程价款时”,这显然违背权责发生制的会计核算原则,是企业在工程核算过程中,出现账外资产和账外负债的制度原因。
2、工程建设过程复杂,工程财务部门与工程管理部门不能即时配合
在我国,流程化管理是工程建设项目的主要特点之一,_项大的工程建设项目,需要经过项目建议书、可行性研究、设计、招投标、建设过程管理、初步验收、竣工验收、结算、决算等很多环节,涉及建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、物资供应单位及政府相关主管部门,建设过程非常复杂。
但是,工程会计核算人员往往只是根据工程管理人员提供的有关凭证被动核算,没有主动参与到工程建设的各个环节。而工程管理人员难以理解工程核算的权责发生制原则,不可能在一项工程支出已经发生(比如工程设备或工程物资已经运抵)但没有发生货币支付的情况下向工程核算人员提供有关的会计凭证。工程管理人员﹁般总是在需要付款时才向工程财务人员提出申请,工程财务人员也只有在付款时,才能够根据实际付款确认在建工程,结果导致在建工程确认不及时,出现账外负债。具体来说,在建工程的确认时点如下:
(1)工程用设备购置投资,一般是分三到四次支付,相应的发票也分三到四次取得,在确认资产和负债时,不同的企业有不同的做法,但常见的做法是,在每—次支付设备款时,根据取得的发票金额,确认在建工程或工程物资:在设备到货时,一般只确认设备总价款的70%左右,其余的形成账外资产和负债。
(2)建筑安装工程投资,一般根据合同的约定和工程进度,分数次支付款项并取得相应的发票,企业普遍是在取得发票时,根据发票金额确认相应的在建工程。当工程达到预定可使用状态时,账面确认建筑安装工:程投资往往不足工程概预算建筑安装工程投资的50%,其余的形成账外资产和账外负债。
(3)工程建设其他投资,主要包括征地及补偿费,勘查设计费、研究实验费用、审计费、建设单位管理费等由建设单位直接发生的费用。这些费用,企业普遍是在支付时根据发票确认在建工程,没有根据风险是否转移确认相关的资产和负债,有的企业甚至在工程决算以后,确认相关的资产和负债,最终不得不报损在建工程。
另外,有的企业内部控制混乱,甚至存在不签订设备采购、工程施工、设计等合同的情况下开工建设。工程财务人员更难对工程建设过程进行动态的监控,也无法进行准确的反映。
3、部分企业出于降低资产负债率的目的不及时确认在建工程
近几年,资产负债率越来越成为企业的重要财务指标,是企业管理当局认为需要粉饰的财务数据之一,而在建工程及相应的负债的确认有很大的弹性,因而也往往成为企业调节资产负债率的蓄水池。
4、部分注册会计师专业能力不能满足在建工程审计的需要
工程建设项目管理与核算本身的复杂性,必然导致在建工程审计的复杂性,合格的在建工程审计人员,不但需要具备会计、审计的知识与技能,而且需要熟练掌握工程建设项目管理程序与核算程序,了解工程技术情况,具备一定的工程财务管理与核算经验。但是,具备这种条件的注册会计师数量很少,并且大部分会计师事务所没有充分认识到在建工程审计中存在的风险并对其进行控制,在现场审计中,往往是指派级别较低、经验较少的审计人员执行在建工程审汁,往往难以发现在建工程确认中存在的问题。
二、解决在建工程账外资产、账外负债问题的对策
如上所述,在建工程账外资产和负债产生的原因复杂,对企业的会计信息质量产生重大影响,是企业会计核算中的一大难点,特别是在通信、电力、交通、石油等工程建设量较大的行业为解决这个问题,一方面要求有关会计规范体系、企业的会计核算制度、注册会计师的判断标准等必须对在建工程的确认时间予以明确,缩小企业的可操作空间;另一方面必须明确相关政府部门、企业和注册会计师各自的职责,强化在建工程会计信息风险意识。
1、明确在建工程的确认时间,缩小企业的可操作空间
对于工程建设中的有关设备投资、建安投资、工程建设其他支出,国家的相关法规、制度必须从不同的角度和高度,明确在建工程的确认原则和确认时点及有关的会计凭证。
(1)设备购置费。笔者认为,在设备到货验收之后,与设备有关的主要风险和报酬已经转移,根据权责发生制的原则,除非合同对设备所有权的转移有另行规定,否则,企业应该根据合同及到货验收单,将设备的合同金额全额确认为在建工程或工程物资,合同金额与已付款项的差额,根据合同约定负债的期限,确认为短期负债或长期负债。发票不作为风险已经转移的会计证据。
与设备购置费的确认与计量相关的另外一个问题是,个别设备的最终发票价格,会由于各种原因而与合同金额不一致,特别是进口设备,由于受汇率变动的影响,二者往往不一致,笔者认为,这并不妨碍在设备到货验收之后,根据合同金额确认在建工程,只是需要在工程决算时,进行必要的调整。
(2)建筑安装工程费,笔者认为,建设单位应该定期和施工单位办理工程债权债务结算,至少应该在会计期末清理一次,企业工程会计部门要根据施工合同和经建设企业、施工企业认可的债权债务结算凭证,确认在建工程,在建工程与已付款之间的差异,根据合同约定的付款期限,确认为短期负债或长期负债,而不论是否收到发票。
与建筑安装工程费的确认密切相关的另外一个问题是,金额较大的建筑安装工程,在工程竣工之后,建设单位会委托中介机构对工:程结算进行审计,且工程的最终结算是以结算审计的审定数为准,在这种情况下,建设单位和施工单位定期办理的工程债权债务结算,就可能与工程的最终结算价款有差异,这种差异在一定程度上会降低会计信息的质量。但是,笔者认为,相对于按照付款进度确认在建工程时产生的大量账外资产和账外负债,这种差异是可以容许的,只需要在工程结算之后,根据最后的结算价格,对已确认的在建工程和相应的负债进行相应的调整。
(3)工程建设其他费用。笔者认为,对于在工:程建设过程中发生的工程建设其他费用,工程财务部门必须根据有关的凭证,及时确认在建工程,至少有关在建工程达到预定可使用状态时,全额确认有关的债权债务。
2、明确职责,强化在建工程会计信息风险意识
(1)国资委等会计信息的使用部门,在执行企业的年度考核时,对于工程建设量较大的企业,必须强化相关会计信息的审查,特别是在考核资产负债率等指标时,尤其要关注企业应付账款、在建工程等科目余额的完整性。
(2)大型企业的会计核算办法必须根据国家的有关规定,相应明确在建工程确认的操作方法,理顺工程财务部门和工程管理部门的关系,及时确认在建工程,并强化对在建工程会计信息的内部审计。