地产中介公司管理制度
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地产中介公司管理制度范文第1篇
关键词：交易保证机构；专用账户；Escrow账户；房地产中介
中图分类号：D923.2 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）10－0135－02
进入21世纪，社会经济的发展和人民生活水平不断提高，城镇住房增量需求和改善需求愈加旺盛，于是随着国民支柱产业之一的房地产行业高速发展，地产中介市场也迎来了其繁荣与兴旺之景。据估计，目前北京的房屋买卖和租赁市场中，50%以上的交易业务是在中介机构的服务下完成的。在现实中，由于经纪机构能够直接接触、接受客户资金，再加上机构内部的不规范操作导致了如“坚石事件”、“中天置业事件”等中介机构侵吞、挪用甚至席卷客户资金逃跑事件频频发生。为了加强对房地产中介市场的监管，尤其为了杜绝经纪公司挪用客户资金牟取非法利益，甚至侵吞客户交易资金的恶性事件再次发生，2006年12月29日，建设部、中国人民银行发出《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），该通知正式规定了建立以“存量房交易资金管理制度”为主的各项业务监管制度，明确提出了发展交易保证机构和建立存量房客户交易结算资金专用存款账户制度。这一规定对全国各地进一步完善房地产市场监管，加大监管力度，建立房地产中介市场诚信起到了提纲挈领的作用。
一、交易保证机构
（一）欧美房地产市场相关问题简介
在欧美等发达国家，90%以上的房屋交易除了买卖双方各自由经纪公司代表其利益，或者由同一个中介经纪居间完成双方的交易活动以外，其中一个必不可缺的环节就是Escrow Service, 即由Escrow公司作为整个交易合同上的验证和见证方，负责执行交易当中的资金监管。所谓房地产资金监管，是指房屋买卖双方在达成交易后，按照交易合同中达成之交易金额及完成交易所需的其它部分或全部款项，存入由第三方开立的与全部或部分利益方进行联合监管的账号，并由第三方对交易过程中各款项按照各方确认的资金使用计划进行监督使用，以确保交易资金专款专用的行为。欧美的房屋买卖基本上是由专门的Escrow公司作为房屋买卖中的独立第三人对房屋出让和受让中的各种条件加以验证和见证，从而对资金加以监管。其作用类似于我们接下来将要探讨的交易保证机构。在国际商务活动中比较多见的Escrow应用形式有: Escrow账户、Escrow信用证、Escrow合同。其中Escrow账户是Escrow在经济活动中最为常见的应用方式之一。
（二）交易保证机构及其存在形式分析
《通知》第5条规定“发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务”。结合上文所述，这里所指的“交易保证机构”应当是类似于Escrow公司专门设立作为第三方对整个交易合同的履行和合法性进行见证和验证，保障交易资金的专款专用且独立于房地产经纪业务的资金监管机构。至于设立主体，由于目前还没有明确的规定，笔者认为设立主体可以是国家、社会团体也可以是个人，其性质可以是法人也可能是其他非法人组织。但由于我国正处于“交易保证机构”的起步发展阶段，短期内无法成立大量的专门交易保证机构来满足市场的需要，于是，一些有实力的经纪公司和其他类型的非专门交易保证机构在交纳一定数额的保证金后也可以承担资金监管的职能，成为另一种形式的保证机构。
如《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称《规定》，存量房即是我们通常所说的“二手房”）在《通知》的基础上对保证机构做了相对细化的规定，《规定》要求“房地产经纪机构、交易保证机构（以下简称“保证机构”）在从事存量房交易结算资金划转业务之前，应向市建委备案，领取《设立“专用账户”保证机构备案证明》”；备案后与商业银行签署《存量房交易结算资金划转合作协议》，开设“专用账户”；最后再与中介协会签订《存量房交易保证金托管协议》，将100万元保证金存入保证金账户内，经中介协会核查并在“北京房地产中介行业协会信息网”后，保证机构即可从事存量房交易结算资金划转业务。目前，北京市公布的包括经纪公司、投资担保公司、房地产评估公司、房地产咨询公司在内的22家“保证机构”中即使是曾被媒体认为是北京首家交易保证机构的“北京开太物业交易保证有限公司”也并非专门为了资金监管而设立的机构。
从上述北京市行业协会关于“保证机构”的规定来看，显然此“保证机构”不仅包含《通知》中所指的“交易保证机构”，而且包含了凡符合一定资格并设立了“专用账户”、缴纳了一定数额的保证金并经备案公告的其他机构。事实上，该《通知》颁布后，全国各地都有不同的“保证机构”以各种形式“现身”，如济南市房地产市场综合服务中心作为交易保证机构开立“专用账户”无偿为客户办理二手房交易资金的托管服务；一些开展了信托业务的律师事务所如北京市君合律师事务所也在一定程度上承担着这种保证职能；甚至国外的某些金融银行早已有此项监管业务。“交易保证机构相当于统称，北京将根据注册资金、保证金、从业年限、有无不良记录等标准，批准符合条件的交易保证机构”。
综上，笔者认为，我国房地产中介市场新兴的交易保证机构包括广义和狭义的概念，狭义上的交易保证机构即是指专门设立作为第三方对整个交易合同的履行和合法性进行见证和验证，保障交易资金的专款专用且独立于房地产经纪业务的资金监管机构。而广义上的保证机构的范围很广，凡符合一定资格并设立了“专用账户”、缴纳了一定数额的保证金并经备案公告的其他机构，如经纪公司、投资担保公司、咨询公司、甚至银行、律师事务所等都可以成为交易保证机构。
二、“专用账户”相关问题研究
（一）Escrow账户
Escrow的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就后交付受让人的契据，在经贸活动中因具有增进当事人之间的信任、保障合同履行的功能而被广泛采用。其核心内容是债务人、出让人或承诺人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人保管，当约定的条件成就时或者法律事件发生时，由该第三人将其保管的书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。Escrow账户是Escrow在经济活动中最为常见的应用方式。例如，一大型房地产项目的发展商向国外银行申请抵押贷款，贷款人要求借款人在其认可的银行设立Escrow账户（在香港，通常是贷款人指定的律师事务所的账户），借款人须将其在关于该项目的预售合同、出售合同、出租合同项下的全部收益存入该账户，除非满足以下条件之一，未经贷款人事先书面同意，借款人不能从中提取任何款项：（1）向贷款人付款；（2）该账户中的资金总额已超过了借款人下期还贷额、利息和其他应付费用以及完成项目建设的费用和正常支出（包括纳税等）。虽然我国没有Escrow的提法，但是很多经济活动都对这一形式加以了借鉴和运用，如信托账户、提存制度等。下面我们将要谈到的“专用账户”同样是建立在这一原理之上的。
（二） “专用账户”及其专用性和独立性
“专用账户”是指房地产经纪公司等交易保证机构（广义）在银行开立的以其机构名义为账户名、专用于存量房交易资金结算的、独立于机构自有资金账户的存款账户。
如上文所提到的我国香港地区的房地产市场交易中，律师事务所可以充当Escrow中第三人的角色，在买卖合同中发挥监督作用。而律师事务所之所以有资格充当这种角色就有赖于其运作规则详尽地类似于Escrow账户的“当事人账户”。香港法例第159章73条“事务律师账目规则”中将“以事务律师名义在银行开立的往来或储蓄账户，而账户的名称是有‘Client’一字的账户称之为‘当事人账户’”。应当存入账户的款项主要包括：a.信托款项（在本文研究范畴中即指律师事务所或律师所受领的属于当事人之间的存量房房屋交易款项）；b.属事务所所有而需用于开立或维护该账户的款项；c.用以填补违反不应当由事务律师从当事人账户中提取款项的规定而曾违规提出使用的款项等。除特殊规定外，其他和律所有关的款项均不能存入此账户1。同样《通知》中也规定：“对于本《通知》下发后新发生的业务，通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加‘客户交易结算资金’字样，该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付”。交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。此处之规定明确表明了“专用账户”的专用性，而这一属性也为“专用账户”这一名称的应有之意。
地产中介公司管理制度范文第2篇
国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系（包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等）。他们的执业质量水准较高且采取规模化连锁经营，利用优化资源配置优势，集中大量的财力、人力、物力，利用先进科学技术服务手段（房地产估价信息系统、房地产信息网络系统和地理信息系统等）以及强大的国际网络，进入我国房地产中介服务市场。
一、国外中介机构发展策略
国外中介有许多值得我们借鉴之处，如诚信问题、信息问题、信息共享、进入（认证）条件、行业自律、人员培训、相关政策、业绩统计等。美国房地产中介已发展了80多年，无论在法规、制度还是经纪人管理、培训以及房地产经纪运作方面，都有一套完整的制度及成熟的运作模式，处于世界房地产中介行业领先地位。特别是其房地产中介管理制度，值得借鉴。
（一）经纪人资质等级。在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构――房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：（1）经纪人。具备独立的法人地位，具有经纪人执照。（2）销售员。具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。经纪人公司有数个经纪人的若干销售员，销售员受雇于经纪人，有的也可以独立订约。二者均需书面考试，合格后取得执照方可开业。同时，还分别为房地产经纪人和销售员取得执照制定了具体条件。比如年龄、学历、专业知识、经验、名声等。持房地产经纪人和销售员执照者每四年需要重新申请更发执照，申请时要提供证据证明已完成45学时的有关房地产最新课程的学习。在取得执照前，州政府主管部门要对申请人行为进行调查。要取得执照，除了一般要求和相当的经验外，还要接受一定课时的专业知识教育训练，并参加执照考试。取得执照后，还要接受州房地产委员会的执照管理。美国法律规定，凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头、公私款不分、以非法手段取得执照、有不良行为记载等行为，均会受到暂停或吊销执照的处罚，甚至可能会向法律提讼。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。
（二）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。有关执照法还规定对审批执照的机构进行社会监督，防止有能无照或无能有照。
为保障交易安全，维护社会大众利益，许多州都专门设立了房地产复原基金制度，目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时，予以赔偿。该基金由领照人在申请注册时所交纳的特别规定费累积而成。比如，加州地产局设有两项不动产基金，一项为教育及研究基金，另一项为赔偿基金。所有执照费用的20%投入不动产基金，其中40%放在教育研究，60%放在对外赔偿基金内。赔偿基金用于经纪人因错误而造成不能赔偿的损失，当赔偿被允许且已支付时，则被告经纪人的执照会被取消，直到它偿还所赔偿款项及附带利息。
一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同，出售佣金率为：住宅5%～7%，大型商业用地3%～6%，未开发土地6%～10%。
房屋买卖过户由产权公司经手，不仅、代办过户手续，尚有保证履约之实际功能。依双方条件切实执行，代收金钱、文件。一切办妥，则钱交给卖方，权状给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。为防两边吃，美国禁止经纪人同时代表双方。
（三）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生，并被暂停或吊销执照，就会被刊登在经纪人广告刊物上，从此很难再从事这一职业。
二、我国房地产中介服务行业的完善
（一）从业机构和人员职业化、正规化。近几年来，我国房地产中介服务如雨后春笋，从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是，从整体上看，仍然是行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。
1、加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件，仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立良好的执业环境。
2、严格市场准入制。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等设定更高一些的“门槛”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。通过审核，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
3、坚持从严整治。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正压邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，维护合法经营者，打击非法经营者。
（二）行业结构社会化、系统化。目前，我国房地产中介服务机构分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
1、建立服务全社会的机构网络。当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之，服务机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。在日趋激烈的市场竞争中，要想站稳脚跟，获得一席之地，就必须降低中介公司的服务成本，提高成交率。扩大经营规模，走连锁化道路则是中介公司的发展方向。一方面规模经营可以大大降低中介公司提供服务的平均固定成本，同时由于大规模公司的人员对业务的熟悉和高度的专业化，可以有效地降低平均可变成本，从而在整体上降低中介公司的服务成本，保证较高的经济效益；另一方面规模经营和连锁化也有利于房地产中介公司扩大自身影响，提高知名度，扩大市场占有率。
2、建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散的，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，应借鉴外国的做法，结合本地实际，建立各种信息网络。首先，利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体，建立中介信息、价格信息、房地产交易登记信息，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点，为市民提供全天候、全方位的信息服务。如利用三维成像和多层链接技术，全面地展示楼盘区位、环境、社区规划、楼内结构及其本身结构布局等。
（三）服务执行深层化、制度化
1、提高服务水平。我国房地产中介服务层次较浅。要改变这一现状，首先，拓展服务领域，提升服务水准，使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。
2、加强行业自律。我国房地产中介服务行执业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。一是从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对人员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是普及“放心中介”，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会做出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台账，以备管理部门和协会检查。
（四）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。
1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。
2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。
3、加大科技含量。加大硬件和软件投入。房地产中介服务行业是一个高科技产业，把最新科学技术应用到中介服务行业中来，是世界各国行业发展的趋势。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。
4、推进集约化经营。我国房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范，且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业。因此，必须对房地产中介服务业进行调整改造，以提高其竞争能力。首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体开发商之间的脐带，加速产销分离。其次，要改善经营管理。
地产中介公司管理制度范文第3篇
不过，爱屋吉屋与传统的那些中介公司从头到脚都不一样，它是用“互联网+”的思维在房产中介做减法的一次勇敢尝试。放在打车软件业，这就是滴滴快的和Uber，高效、快捷、利用最短时间匹配用户和需求，司机坐享其成，公司掏巨额补贴抢占市场；放在中介业，这就是爱屋吉屋经纪人拿着高底薪，挣着定额奖金，在不开设一家门店的城市街道上，凭借手机里的App，快速与客户完成流程对接。
爱屋吉屋，像一个“野蛮人”一样闯入了租房市场，开始攻城掠地。
颠覆传统模式之去门店
较之传统中介公司，爱屋吉屋在模式上最大的创新是对传统房产中介门店模式的舍弃。爱屋吉屋没有门店，所有经纪人都在写字楼中办公，这首先带来的效应就是场租成本的下降。传统中介的商铺模式，在成本上无法与之相比。
去门店，还有最重要的一环，是它直接将以门店来划分经纪人活动区域的弊端打破，经纪人不再受到区域限制与房源信息量不足的积弊。在爱屋吉屋，经纪人的业务范围是整个城市，而非传统经纪人需要划片，把城市分成几百个小区域分包给不同的经纪人。
经纪人薪酬机制创新
对于快速成长的爱屋吉屋来说，面对越来越年轻的从业者，管理者必须思考旧的方法在新的年代是不是依然有效。同时，由于传统中介公司的经纪人按成交额提成，很容易造成“挑肥拣瘦”的局面。因此，在经纪人的收入构成、激励以及监管方面，爱屋吉屋必须设置完整的绩效考核标准。这样一来，爱屋吉屋就可以用经济手段对经纪人形成良性管理。
策略1：高底薪+奖励政策
爱屋吉屋将房产经纪人的底薪从2000～3000元提升到6000元以上，其中4000元是无责任工资，另外2000元是绩效，绩效由客户打分的高低来决定，让他们知道最后的收入其实是客户给的。其中绩效又包含三个部分：客户评价数、客户评价质量以及有效房源照片数量。
租赁业务方面，经纪人每开一单就会得到450元的服务费，但这要根据客户的打分来按照一定比例发放。爱屋吉屋认为经纪人在租房这件事上提供的是一项服务，如果你把奖金定为提佣，人之常情就是租金5000元的客户会优先于3000元的客户。然而，租房应该是高周转的短平快服务，每一次交易都应是同等的，所以设定了固定的450元。至于打分，就是用户思维了，你的服务好，你挣钱就多，反向也就要求经纪人提升服务品质。
策略2：让中介永远在路上多跑
什么样的激励机制鼓励出一个什么样的行为，既然你要做服务做口碑，只有提高整体的质量。
爱屋吉屋的经纪人一对一带看，理论上一位经纪人可以带客户看全城的房子，这样你就拥有5～6倍的客户数量。同时，爱屋吉屋对经纪人提出了“底线工作量”的要求。底线工作量是指，你每周带看了多少套房子、两周成交了多少单，这些都有具体的数额要求。你要做得很简单，就是带看、成交，只要你够努力，你就一定能成单。但是如果你没有产出，那么你要走人。
策略3：补贴奖励看表现
传统中介公司只管理了时间，并没有管理效率以及效率转化的结果。中介是一个有着劣根性的行业，管理制度一定要跟得上，所以要细化到细节考核。爱屋吉屋以利益最大化为考核指标，从客户体验反推考核细节。
此外，爱屋吉屋还设立了用户满意度和诚信度两套评价体系来衡量经纪人的服务水平，即每一笔交易达成后，房东和租客都可以在爱屋吉屋评价体系中对此次服务的经纪人进行相应评分。评判标准分为1分到5分五个档次，管理者会根据等级记录分数，综合判定该经纪人的服务水平，该评分直接与经纪人的奖金挂钩。爱屋吉屋如此设置也是基于防止经纪人对客户需求挑肥拣瘦的考虑。
目前爱屋吉屋的平均成交率为每人1周成交2单，因此在提供了至少6000元底薪的同时，爱屋吉屋给每个经纪人制定了“2周不签1单就走人”的标准，来淘汰业绩不达标的员工。
策略4：通过经济手段来进行管理
爱屋吉屋更相信经济杠杆的力量，因为管理者与中介的关系就像是partner，他们也希望用一支好的中介队伍促进整个公司的发展，所以公司会制定相关的规则帮助你怎样做才会得到好评。而好评是拿到奖励的门槛说到底他们还是在通过经济手段来进行管理。这就是游戏规则的力量，胜过你说一万句。
策略5：设立 “军规”，奖惩分明
爱屋吉屋希望通过制度引导所有的经纪人成为专业、可信赖的职业经纪人，也希望在这个过程实现“优胜劣汰”，为此爱屋吉屋设立了“军规”：
1.经纪人上传虚假房源一次即为踩“红线”，直接清退；
2.经纪人上传虚假房源照片一次即为踩“黄线”，踩“黄线”三次，即刻清退；
3.遭遇手机App或400电话投诉，验证属实，即为踩踏“黄线”；
4.无论客户是否同意，做“私单”一次即为踩踏“红线”；
5.勾结黑中介，泄露客户资料一次，即为踩踏“红线”；
6.踩踏管理“红线”仅一次，立即为经纪人办理离职手续，并将其身份证号码录入爱屋吉屋经纪人黑名单，各地所有分公司不得再次录用；
7.踩踏管理“黄线”三次，经核实无误，即刻为该经纪人办理离职，并将其身份证号码录入爱屋吉屋经纪人黑名单，两年内不得再次录用。
“红线”对于在这个平台上努力赚钱的经纪人来说，是灭顶之灾，因此众多的“一经发现，不再录用”条款，是经纪人们必须熟读的，他们不得不去掂量这些风险有没有必要去犯。
策略6：严苛的投诉管理清除“黑二”
对于投诉的处理，爱屋吉屋是非常严格的，各种投诉分为初级、中级、严重，能容忍犯错的机会也不尽相同。为什么对投诉如此看中，C端用户的体验永远是互联网产品的根本，所以要更加优化流程控制。
传统中介缺乏闭环监督，爱屋吉屋让经纪人全程每一个环节都在监控之下。比如，爱屋吉屋的经纪人与租客约见时要在客户端软件签到。如果看房顾问三次被租客投诉，就将被劝退。爱屋吉屋还会有一个客服团队对客户进行不定期抽查，确保中介顾问将“用户至上”的理念落地。
爱屋吉屋还会在各个地方主动邀请政府相关部门监督，将经纪人黑名单和各类损害用户权益的案例及时向政府有关部门报备。同时，会将经纪人黑名单及时通报给各个城市的同行公司，建议不再录用这些有劣迹的经纪人。爱屋吉屋的法务部门也会在各地设立基金，为受到损害的客户提供法务援助，通过法律手段追索他们的正当权益。通过严苛的制度来清除害群之马，并最大化地保护消费者的合法利益。
地产中介公司管理制度范文第4篇
一、着力做好产权管理窗口服务工作
一是切实兑现抵押登记出证提速为24小时，变更登记提速为2天，转移登记提速为3天的承诺；对群众服务努力做到办结时间比法定时限缩短一半。二是对各类房屋权属登记要件、收费标准、工作流程进行公示；组织春季房交会；加强对限价商品房销售市场和房地产中介市场的检查力度；加强代征税款统计分析，做到数据详实。
二、着力做好基层房管站工作
落实《八项服务承诺》，深挖服务潜能，使辖区居民和单位受益；明确维修时限和入户行为规范，实行修后回访制度，跟踪掌握维修效果和服务，发挥社会监督作用，提高日常房屋维修质量和及时率；对群众反映的热点和现实问题，积极做好解释工作。做好直管公产修缮计划并按计划完成修缮管理工作。做好廉租房、经租房接管后的运行管理工作，确保社区稳定。
三、着力做好全区供热管理工作
落实20__年老系统室内“一户一环”改造计划。先试点供热改造，在20__年供热结束后大面积开展改造，计划改造90万平方米。完善小锅炉并网工作，落实怡红里、王庄龙泉里锅炉房并网工作，继续对北辰区内剩余的小锅炉房进行规划热源。
四、着力做好全区物业管理工作
加强对我区物业公司和业主委员会的指导，规范物业公司经营行为，提高物业管理透明度。探索建立企业诚信管理制度，营造依法管业、依法维权的良好氛围。加强法规宣传，促进和谐发展。加强对维修基金使用的监管和原有住宅维修基金追缴力度。
五、着力做好全区住房保障工作
以市政府出台的各项住房保障政策为依托，搭建和筑牢本区的住房保障工作体系。通过廉租房政策对低收入住房特困家庭进行应保尽保，情况特殊的通过“会审”机制加以解决。通过限价商品房政策对中等收入住房困难家庭实施保障，重点做好资格审核和“公示”程序。通过经济适用房和即将出台的公共租赁房政策，对房屋拆迁和中等及偏下收入住房困难家庭实施保障，特别要为城中村改造的被拆迁困难家庭做好优质服务和保障工作。
六、着力做好房地产市场执法检查工作
主动进行依法严查扰乱房地产秩序、侵害群众利益、影响安全生产生活的行为，进一步规范和净化我区房地产市场。配合相关科室参加行政诉讼和复议工作。
地产中介公司管理制度范文第5篇
关键词：企业文化 企业管理 关系
企业文化与企业管理相互影响、密不可分。在企业管理中重视整合企业文化，可以促使企业在一个统一的理念的指导下开展各项工作，在一个统一的价值标准的指导下判断各项事务，从而促使企业管理效率的提高，积极适应市场变化，在日益激烈的市场竞争中立于不败之地。企业管理建立在企业文化的基础之上，具有刚性，在企业文化的推动和下运转。企业管理若起硬性约束作用，那么企业文化则起软性约束作用。优秀的企业文化可以促进企业精神、员工风貌、竞争力、经济效益等的有效提升，从而促进优秀企业的形成和发展。企业文化可以说是一种高级的管理手段。没有企业文化，企业的发展强大无从谈起。
一、企业文化与企业管理概述
（一）企业文化
企业文化建立在“人本管理”的理念之上，核心是企业精神和企业的管理哲学。企业员工的积极性和创造性体现在企业文化上。企业文化作为一种文化价值体系，是企业在长期的生产经营活动中不断积累而形成的，先进和个性的行为规范和价值观是企业文化最集中的表现，企业所有员工共同遵守。良好的企业文化，能够促进企业逐步完善其规章制度，增强企业竞争力。因此，可以说，企业文化是企业的一种宝贵资源，对企业经济效益和社会效益的提高具有巨大的推动作用。
（二）企业管理
人力资源管理在企业管理中起着核心的作用。人力资源管理主要有两个方面的表现，一是招聘员工、培训员工、考核员工的工作表现和工作能力，二是建立企业文化，包括企业领导的风格、员工的行为特点和员工的激励机制。
二、企业文化与企业管理的关系
（一）企业文化对企业管理起指导作用
企业文化指导着企业管理，促使企业在市场竞争中健康持续发展。
1、企业文化提升企业的组织结构
企业的价值观集中体现在企业的组织结构上，优秀的价值观对企业组织结构的改善具有巨大的推动作用，例如，如果一个企业的基本理念是创新，那么企业就可能突破普通的企业管理模式，由企业的董事会直接领导企业的设计部门，促进企业建立企业品牌和创新制度。
2、企业文化指导企业的人力资源管理
员工的招聘和培训是人力资源管理的第一个层面，员工招聘质量的高低与企业文化的成熟程度有着密切的关系。企业人力资源管理人员在招聘过程中，既要认真评估面试者的学历和工作经验，又要详细考核面试者对某些事物的认知。比如，与客户成为朋友是绝大部分房地产中介公司的企业理念，所以在企业的招聘过程中，企业人力资源管理人员就会向求职者问这样一个问题：“在营销过程中，你认为什么是最重要的？”企业文化在招聘过程中得到初步的体现。在新员工的培训过程中，向员工灌输企业文化，可以促使员工群体意识的形成。
（二）企业管理对企业文化其倡导作用
企业在管理过程中形成了企业文化并继续加强着企业文化，企业在管理过程中的集中点及企业对员工的管理方式都是企业文化形成的重要背景，企业在不断的执行中加强其独特的企业文化。
1、企业管理促进企业文化的形成
企业管理对独特的企业文化的形成具有重要的促进作用。群体意识形成的基础是通过习惯养成的行为方式。企业的人力资源管理部门制定企业的规章制度，员工按章做事，在长期的实践中形成习惯后，在群体中达成共识，从而促使群体习惯的形成。比如，外贸公司要求员工有相当程度的英语水平，于是决定在每周五下午进行统一的员工英语培训，在培训的过程中每个员工在讨论问题和交流中
都必须使用英语。在最初阶段，员工会担心由于自己的英语水平有限会在培训工程中表现欠佳，于是就会在业余时间加紧学习英语。这些有利于浓郁的英语学习氛围在公司内部形成，成为使好学这种良好的企业文化在公司建立。又如，企业在日常的管理中大力鼓励和支持员工的创新，那么经过长期的坚持，企业内部就会形成起良好的创新氛围，从而促使创新文化在企业建立。
2、企业管理强化企业文化
企业文化形成后，企业要加强企业文化管理制度的持续健康发展，从而在企业文化管理制度的执行中加强企业文化，使企业文化深入到每一个员工的工作和生活中。比如，如果外贸公司在好学的企业文化刚刚形成后就放弃了每周五的英语培训，那么这种良好的企业文化就必然无法维持。企业只有坚持这种英语培训，才能使这种好学的企业文化在企业维系并加强，从而最终形成稳定的员工习惯、群体思维方式和稳固的企业文化。
3、企业管理提升企业文化
企业可以有意识地改变企业的组织结构和管理方式，在企业管理模式和管理理念落后时及时更新企业管理，在此过程中也会相应的提升企业文化。比如，某房地产中介公司员工工资的评定是以业绩为最主要的依据的，员工之间强烈的竞争意识促使企业员工之间合作意识的缺乏，如果企业及时意识到这一点，并在之后的企业管理中引进更为先进的管理模式，那么这种行为就有利于形成员工合作共赢的意识和互利互惠的企业文化，从而促进整个公司的和谐健康发展。
综上所述，企业文化是企业物质文明和精神文明的总和，将文化和经济有机结合了起来，是一种全新的无形管理方式，是当代企业管理理论的重大发展。建立良好的企业文化，有利于提升企业管理水平，使企业在科学有效的管理中健康发展，创造更大的社会效益和经济效益。
参考文献：
[1]康建华.浅析民企的企业文化建设与思想政治工作[J].中国金属通报，2010，(11)
[2]周洁.论企业文化与人力资源管理的互动关系[J].现代商业，2008(2)
地产中介公司管理制度范文第6篇
【关键词】房地产；行政管理；重要性；管理措施
我国的房地产行业近年来发展势头迅猛，在发展过程中，由于竞争态势激烈，在房地产市场上存在多种不规范操作，既损害了消费者的利益，又阻碍了房地产事业的未来发展。我国虽然也出台了相关的房地产管理制度以及政策，但问题仍层出不穷，难以控制。如何促使房地产行业的健康发展，规范市场秩序，实现公平竞争，提高消费者理性消费水平，成为国家政府行政管理的当务之急[1]。同时，也给房地产行政管理部门提出了更高的要求和挑战，加强房地产的行政管理势在必行。
1.加强房地产行政管理的重要意义
1.1房地产行政管理是房地产事业发展的有力保障
随着经济体制改革的深入，以及产业结构的不断调整，房地产事业的发展需及时调整生产计划、分配计划以及流通形式等，使得行政管理部门需要对各方面的业务进行协调和调整，以保障房地产事业的有序进行和不断发展。
1.2加强房地产行政管理是实现政府管理的有效方式
政府制定管理政策管理房地产行业，以加强对房地产的行政管理为主要手段，以规范和管理房地产市场秩序，保障房地产各方面事业的顺利开展，实现国家的宏观调控。可以说，房地产行政管理是实现政府管理的有效方式[2]。
1.3加强房地产行政管理是实现国家、集体、个人合法权益的保障
房地产行业涉及面很广，且涉及金额往往较大，关系到国家、企业以及消费者的财产经济利益。制定有力的管理制度和政策，加强房地产行政管理是实现这三方利益最有效的保障。
1.4加强行政管理是实现住房商品化的重要方式
住房制度的执行和改革需要采取必要的行政管理措施方能实现。制定的住房制度关系人民群众的切身利益，由于其政策性和群众性很强，因此，需要行政部门调动多方积极性，充分发挥行政管理部门的作用，采取必要的行政手段，实现住房商品化。
2.行政管理的有效措施
2.1促使政府职能转变，实现政务公开
政府职能转变是指国家行政机关在一定时期内，依据国家和社会的发展需要，转变自身的功能、管理内容、作用范围、管理方式等。政府对房地产的销售、开发、管理等的审批，要严格规范法，并简化程序，尽量做到公开、透明。除此之外，严格处罚违反审批制度的行为，对于、以公谋私的行为要给予严惩。可安排专人负责处理房地产市场投诉电话，及时反馈市场信息。
2.2加强行政风气建设，提高工作效率
注重加强行政管理部门的行政风气建设，用科学理论指导工作，树立廉洁公正的行政态度，将反腐倡廉做到实处。把提高工作效率作为重要目标。深入改革行政建设，简化行政审批程序，提高审批的效率。
2.3提高行政管理意识，规范房地产市场秩序
提高房地产行政管理意识，充分认识行政管理的重要性，增强管理的紧迫感和责任感，在进行房地产行政管理中，把促进房地产市场健康持续发展作为管理目标，为营造良好的房地产市场环境提供有力保证。
2.4加大违规、违法打击力度
各地区的管理部门对房地产市场上的违规、违法操作应予以严肃处理，维护房地产市场的有序发展。
2.4.1加强项目开发管理。在房地产项目开发过程中，存在多种违规、违法操作，给房地产市场发展产生不利影响。因此，加大对房地产项目的开发管理势在必行。各地管理部门应严格执行房地产开发项目的审批制度，并做好审批项目的跟踪管理工作。对未按合约要求支付出让金的，可解除合同，并要求支付违约金。对未按合约规定时间开发利用土地的，管理部门应处以警告、金额处罚，甚至可收回土地的使用权。对于需修改合约相关内容的，应获得行政管理部门的同意后方可修改，并重新建立一份出让合同书或合同变更协议书。
房地产企业应严格遵守规定，按照程序竞争开发项目。严格按照有关规定进行项目投标、用地、规划、建设以及进行销售等工作，对于已签订出让合约的，必须严格按照合约执行，不能随意改变条约规定，擅自进行其他操作。若必需修改合约的可按照程序提交修改意见，在获得有关部门的同意后，并签订了变更合约或新的合约后，方可使用。对于违规操作，有关管理部门则会给予严肃处理。
2.4.2加强管理商品房的面积计算方法。对于房地产的商品房面积计算方式施行规范管理，可有效减少商品房面积“名不副实”的情况。积极推行规范合理的商品房套内建筑面积的计价方法。房地产企业必要时应对消费者说明套内建筑及分摊公共面积。分摊面积的公共部分，应属于业主共有资源，房地产企业不能将其出售或出租。为杜绝面积计算以及面积分摊出现违规现象，各地行政管理部门应加强管理以及处罚力度，坚决抵制侵犯消费者合法权益的行为。
2.4.3加强合约管理。对于合约欺诈行为要予以严肃处理。合同的制定应严格依照《商品房买卖合同示范文本》进行[3]，范本中对于制定合同的内容、解决合同纠纷、维护购买者的合法权益等方面有很好借鉴作用。各地管理部门可将其作为制定合约的标准范本，并推广应用。若房地产企业未按照范文制定合同的，行政管理部门应认真检查其是否按有关法律法规进行合约内容的编写，若未达到规定要求的，则要求房地产企业进行修改和调整。对于警告后仍未进行修改或调整的，则可拒绝发放预售许可证。
2.4.4加强竣工验收管理。竣工验收通过的商品房方可进入市场。行政管理部门应加强竣工验收管理，把好房产交付关口。对于不合格的商品房，不能进入市场。房地产行政管理部门有权责令违规开发商在一定期限内补全相关验收手续，或降低资质证书等级，甚至有权注销其资质证书。
2.4.5加强房地产的广告管理。加强房地产广告管理是房地产行政管理的重点。对于违法的广告坚决查处。所谓的违法房地产广告指的是房地产企业不兑现广告承诺的内容等。房地产行政管理部门可对类似行为责令其修正，并要求其在规定期限内整改完成，不按规定整改的，可对其资质降级或注销其资质证书。房地产开发商及中介服务公司，应严格按照广告承诺书中的内容进行交付。若出现违法广告，侵犯了消费者的合法权益，管理部门应按规定给予处罚。
2.4.6加强对中介行为的监管。制定房地产经纪人职业资格审查制度，并要求房地产中介人员必须持有上岗证。不得伪造、修改相关证件。房地产行政管理部门应定期或不定时检查中介人员的资格证书或上岗证。对于不合格的证书责令其重新办理或者直接作废，并给予相应的处罚。
3.小结
为了房地产行业更好更快的发展，使其成为国民经济的重要支柱产业，应明确房地产行政管理对房地产市场健康运行的重要意义。并努力加强各地的房地产行政管理，如切实转变政府职能，树立廉洁公正的行政态度，规范房地产市场秩序，加大对违法项目、违规操作、违法广告的打击力度，加强对竣工验收、中介服务人员的资格审查等监控工作等。以保证房地产事业更快更稳的发展。
参考文献
地产中介公司管理制度范文第7篇
关键词：房地产；销售费用；管控
房地产企业伴随着经济转型和房地产去库存政策从十三五规划中的提出并得以有效实施，同时在税收与货币政策的组合效应作用下，使其在一线城市中近期出现了相当火爆的局面，房地产企业在现阶段的行业发展中有着非常激烈的竞争对手，其发展也参差不齐，大部分企业已有原来的粗放型模式向集约型转变，不断追求速度和利润的同步发展，严格控制成本费用。
一、房地产项目营销费用的概念
在房地产企业中，对其营销费用的管控主要是指要管理好项目开发过程中的成本，其中一个比较重要的部分就是管理营销成本，而在营销成本管理的过程中主要涉及到三个方面的内容，即成本预算、成本控制及效果评价。
二、房地产营销费用分类
房地产企业的销售费用较为广泛，它包括了多个方面，在通常情况下主要有前期费用、销售推广费和合同交易，还有销售及其他费用等。除此之外，单独设立的销售机构的费用还有销售前的改装修复费、物业管理费以及水电暖费等都包括在销售费用内。简单来讲，销售费用可以分为以下三大类：
首先是推广费，其中包括广告投入、媒体宣传及海报制作与印刷费用，还有围墙彩绘费，灯箱制作费，营销活动，其他推广费；其次就是样板间/ 示范区/ 售楼处费用，这里面又包括卖场营造而发生的设计，建安.装修施工，家具配饰，案场营销道具、花草租摆费，临时设施改造费用。最后是营销人员的费用，包括销售费、渠道费、员工薪酬福利、公司及部门的办公费用，还有折旧费。
三、营销费用管控现状及盲点
（一）比例控制未考虑不同阶段，最终超额：由于销售费用在采购过程中不易对供货方提供的产品进行定量评价，故只能在宏观上进行金额控制，多数企业营销费控制范围是销售总额的3%以内。房地产的销售费用一般可分为三个阶段，即开盘前、正常销售期、尾盘阶段。主要是开盘前为了提高项目知名度，创造开发开盘业绩进行大量宣传，正常销售期又未加以控制，尾盘阶段为了尽快清盘还是还会有促销赠送活动。这样整个项目下来销售费用多数会达到6-7%，甚至更高。
（二）广告媒体出版，制作，印刷及销售活动费用控制混乱：多数项目公司一般是在预算以内根据实际情况在项目总监和销售负责人同意的情况下就能随意的进行提取，能够灵活的使用并且很难对其效果作出评判。在这种情况下，人为因素的参与就变得非常容易，对费用的使用更加的混乱，没有合理有效的规章制度对其进行监管，从而导致一些不好的现象出现，例如以次充好、虚报面积、多报活动项目、偏僻地段报繁华地段价格，以独家垄断为由不进行货比三家和招标程序。
（三）渠道营销成本营运混乱：从当前建筑市场的发展来看，大部分项目公司为了促进公司的销售，多数时候都会与房产中介公司合作，为了促进交易而采用以内部员工推荐或者以老带新的方式，然而对于非编人员、关键人以及下线没有明确的薪酬方案；这就导致了一些关键人的佣金系数较高，不能形成统一，出现多数退房、换房的情况，对佣金的结算也会出现重复情况，单套房会计涉及“营销+渠道+关键人”等领域，可能超过规定的结算佣金系数上限；支付形式不统一，存在不根据业务实质扣除预算报销。
四、房地产营销费用管控的策略分析
（一）培养积极的企业文化。对于房地产企业而言，较大的人员流动性是其固有的特性，这样就很难熟识和掌握公司的企业文化以及相关的制度流程，也就不可避免的会出现疏忽和失误。所以，在企业文化培养方面需要做到的是不断加强对员工在企业文化方面的熏陶，将积极向上的企业文化不断进行灌输，此外，还要对完整的操作流程加强培训，让各自都能够清楚明白直接本职工作的规范流程，同时要多与其他员工积极配合，使企业中充满一种积极向上的气氛，让员工在企业中能感受到一份归宿感，且具有稳定性，这样才能达到企业和员工之间一种双赢的局面的目的。
（二）完善公司制度。制定完善的营销费用管理制度确保每一个环节上都有人负责，且关键环节负责人能相互制约、监督。策划、宣传由营销人员负责，招商询价就由采购部门负责，而合同的审核是由法律部门完成的，至于物资的调拨分配则由综管部门统一管理，财务部门要对票据进行审核、建立台账加强分析。
（三）建立健全项目预算制度与流程。在房地产企业营销费用的管控中，各目公司都坚持一个原则，那就是依据年初制定的销售目标对全年的营销费用总额进行控制，这样做的非常正确的，但是在具体的运行过程中还要根据项目的销售阶段分别控制，并根据实际情况不时进行调整，比如为了让企业实现规模效应，可以通过大盘运作；为了让项目营销费用的使用额度减少，企业将几个项目通过合并的方式进行统一营销，并使其形成品牌拉力。
（四）推行项目营销费用绩效考评机制。对于项目营销费用要根据营销计划制定其预算，在年度考评中计入对预算项目完成比较好的项目及个人，并予以表彰和奖励，并将其运用的控制费用的经验进行复制及推广；对项目费用的预算跟实际有非常大差异而又没有充分理由进行说明的项目及个人，可以采取将其晋升资格和年终奖挂钩，情节严重的可以直接进行通报批评。在这种绩效考评机制的激励下，不仅能够让员工的自觉性、主动性、积极性得到提高，还能使管控费用全民化的氛围得以营造。
（五）提高财务人员的素质，加强财务人员的责任心，真正起到财务监管的作用。财务人员要真实、准确记录每笔业的同时，一定要加强分析、甄别、判断，避免虚报、伪造业务事情的发生。这就要求财务人员素质过硬、原则性强、并且有很好的沟通协调能力。财务人员应有效利用自身业务掌握大量数据及原始资料的有利条件多进行纵向分析、横向比较，及时发现问题，为销售费用的管理提供决策依据。
五、结束语
总而言之，房地产企业要想管控好营销费用，就必须从自身的实际出发，要懂得变通的应用营销战略，采取有针对性的管控措施，再细分目标消费群体时要结合到楼盘实际，做到收放自如。
参考文献：
[1]张敏.房地产企业项目营B费用管理探析[J].求知导刊，2015（2） .
地产中介公司管理制度范文第8篇
2011年上半年房产管理工作回顾
一、房地产业发展基本情况
商品房新增供应量小幅增长。1-5月，我市新建商品房批准预售面积288.81万平方米，同比增长9.58%。其中，新建住房267.72万平方米,同比增长15.49%。总体市场新增供应充足，供求关系缓和。
新建商品房成交量稳步抬升。1-5月，我市新建商品房共成交266.84平方米，同比增长14.55%。各月的销售量分别为68.65、27.66、46.71、60.27、63.55万平方米，商品房成交保持稳定增长态势。
新建商品房成交价格平稳增长。随着中央调控政策的进一步贯彻落实，房价过快增长势头在一定程度上得到遏制，保持在较为稳定的水平。1-5月，全市新建商品房成交均价为5630元/平方米，与去年下半年相比增长7.81%。其中，新建住宅均价为5463元/平方米，与去年下半年相比增长8.43%。
二手房成交量小幅回落。1-5月，全市二手房成交面积76.95万平方米，同比下降5.52%；成交套数6232套，同比下降0.81%。其中，二手住房成交面积63.63万平方米，同比下降0.62%；成交套数5626套，同比基本持平。
二、主要工作及成效
（一）完善服务，产权产籍管理工作迈上了新台阶
以创建“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”为契机，不断完善服务，强化管理，窗口建设水平进一步提升。交易中心获得市级“巾帼文明岗”荣誉称号。
改善服务环境。加强部门间协同合作，对房产交易大厅进行了合理设置和调整，为税务部门进驻开辟了专门场所，同时与税务部门实行联网，极大地方便了群众办理相关业务。
创新服务方式。进一步改进业务流程，将原来的三级审批改为二级审批。对部分业务实行快速办理，外地前来办事的群众，可凭回程飞机票、火车票时间，申请加急办理，1-5月，快速办理房屋交易办证及抵押登记3000宗。开设了延时服务和节假日预约服务，为行动不便的特殊群体提供电话预约，免费上门服务，1-5月，共办理此类业务10宗，收到群众感谢信5封。
强化服务质量。完成了以来积压的60000份房产档案的电脑录入工作，完成了23979份房产档案的基础整理工作，完成了1959年至1963年共4300份房产档案基础信息的录入工作，方便了群众查询，提高了服务质量。
1-5月，共办发各类权证39040份，面积942万平方米，其中《房地产权证》21042份，面积297万平方米，《他项权证》6569份，面积268万平方米，商品房预告登记11134份，面积163万平方米，房产测绘5206宗，面积490万平方米，房产档案查询30118宗，接受产权档案17900份，电脑录入档案63688份，协助法院查封、解封共1100宗。
（二）强化监管，房地产市场秩序进一步规范
按照市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，结合房管部门职能，积极采取措施，强化市场监管，全力推动房地产市场朝规范化方向发展。
1．加强新建商品住房预销售管理
一是全面加强商品房预售资金监管。认真履行商品房预售款监管职责，会同市金融工作局、市银监局召集在惠的18家商业银行召开了商品房预售资金监管工作会议。按照会议精神迅速向各商业银行和房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》，对商品房预售款的缴存、使用作了进一步细化。分5批次组织9家商业银行、100多家开发企业召开座谈会，对《通知》逐条进行讲解，就具体的实施细节进行了深入沟通。4月1日起全面组织实施，目前监管工作已步入常态化阶段。有效地确保了新建商品房预售款用于后续工程建设。1-5月，共核拨商品房预售款用款580宗。
二是积极配合物价部门做好新建商品房销售明码标价工作。向各房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预销售管理和规范使用<二书>的通知》，要求房地产开发企业取得商品房预售许可证或商品房现售备案证明书后，先到物价部门办理新建商品房销售明码标价监制手续，再凭经物价部门批准确认后的商品房销售价格表到我局申请，将价格信息导入该项目楼盘表相对应的房屋信息中去。有效规范了商品房销售价格行为，切实建立和维护了公正、公开、透明的市场价格秩序。
三是健全项目备案管理。改变以往作法，要求开发企业必须于申请预售前一个月进行项目备案，为销售、监管、监督收集前期情况，及早介入管理，做到有的放矢，防微杜渐。严格按规定从严从细审核商品房预销售备案资料，观察现场，把握政策，不符合条件不发证，手续不齐不发证。进一步建立和完善了商品房预销售管理系统，目前开发企业成功注册并纳入网上预售系统管理
的增至220家。1-5月，共办理房产项目备案64宗；核发商品房预售许可证65宗，发证面积133万平方米；核发现房备案证8宗；受理商品房预售许可证延期140多宗。
四是加大法律法规宣传和市场检查力度。今年开始要求开发企业在开盘前对销售人员进行培训，学习相关法律法规以及具体的交易操作知识，防范虚假信息、违规乱收费等行为发生。并加大现场巡查和违规处罚力度，每周增加半天时间进行楼盘巡查，了解工程进度和销售状况，发现问题及时纠正，对违规情况依法进行处罚。
2．加强二手房交易管理
一是建立了二手房交易评估报告价格管理体系。与市地税局、市房产中介协会制定了评估报告价格备案管理系统。运用信息传输和管理软件对各房地产评估机构实施网点式分布管理。具体由主管单位根据市场情况设立出惠城区范围内各住宅商业片区的二手房价格下限，评估机构不可超出价格下限出具评估报告，同时结合原有的评估报告备案办法再次加强了评估报告备案管理。有效预防了二手房交易中虚报漏报等违法违规行为的发生，切实维护了市民的合法权益。
二是做好二手房交易资金资金监管。进一步优化二手房交易资金监管工作流程，基本上做到了程序规范，便捷高效，管理科学，工作窗口得到了社会的高度认可，资金监管已成为二手房交易中不可缺少的重要环节。今年1-5月，我市交易结算资金监管帐户累计现金流1.17亿元，促成交易281单。至此，中介协会共监管现金流计6.80亿元,促成交易2150单，有力地保障了二手房交易安全运作。
3．加强中介市场管理
坚持做好中介机构备案管理。加大中介机构年检审查力度，今年4、5月份完成了惠城区、仲恺高新区范围内220家房地产中介服务机构及专业人员条件检查，将初步检查结果在中介协会网站予以公示。对于不符合规定的单位要求限期整改，最终结果将于6月份通过媒体公示。积极推进中介行业诚信建设。开展十佳诚信中介企业评选活动，树立行业诚信榜样，增强行业自律意识；建立诚信档案制度，将违约行为及处理情况记入中介机构或从业人员诚信档案，及时通报信用情况。认真贯彻落实年初新出台的《房地产经纪管理办法》，向各中介机构印发了《关于贯彻落实〈房地产经纪管理办法〉的通知》，要求全面学习，及时总结，严格落实，并将学习实施情况与年检挂钩，有效促进了房地产经纪行业规范发展和人员素质的提高。
4．加强房屋租赁市场管理
继续做好房屋租赁登记备案管理工作，各房管所结合辖区房屋租赁实际，大力宣传，积极走访辖区办事处和居委会，争取支持配合，全面摸底调查，耐心做好咨询工作，认真做好登记备案办理、资料装订、归档等工作，取得明显成效。1-5月，共完成房屋租赁登记备案787套，面积152万平方米。其中河南岸房管所完成180套，水口房管所完成198套，接近于完成年度目标任务。
5．健全房地产市场监测机制
在去年工作的基础上，进一步完善“城房指数”数据的采集、筛选、校核等工作。“城房指数”技术成果今年3月得到住建部城房指数工作技术支持单位（中国房地产估价师与房地产经纪人学会、清华大学房地产研究所）的认可并通过验收。目前，城房指数”已进入常态运行阶段，能够全面、科学地反映房价走势，为引导市民理性消费和投资提供了依据。
（三）规范发展，物业管理水平全面提升
以迎接全国文明城市复检工作为契机，改进管理手段，强化市场监管，增强行业自律，切实促进了社区和谐与社会稳定。
物业管理信息化水平大幅提升。开发住宅专项维修资金管理信息系统，对维修资金的归集、使用、利息结余等进行科学规范管理；开发“物业家园”数字物业服务信息系统，物业服务企业可通过系统办理前期物业登记、业主大会产生业主委员会首次备案申请、异域资质备案申请、物业资质申请注册等各项业务，业主可通过系统中的投诉平台提出投诉和建议，真正搭建起物业管理部门、物业服务企业和业主交流沟通的平台。
住宅专项维修资金归集工作扎实推进。1-5月，共归集维修资金7760万元。截止目前，我市归集的维修资金累计已达10.57亿元。联合市财政局印发了《全面开展住宅专项维修资金清理和追缴的通知》，采取业务联动制约等措施，不断加大维修资金追缴力度，1-5月，共追回开发商挪用专项维修资金457万元。
物业管理市场监管工作全面推进。对全市338家物业服务企业进行了资质年检、核准定级、资质变更和登记备案。对年检抽考考评不合格的8家物业服务企业进行了责令整改。对全市多个重点住宅小区的物业管理情况进行了检查和整治。召开了外来驻惠物业服务企业座谈会，切实规范了物业服务行为。
业主大会成立指导工作依法进行。利用各种不同时机、场合向业主和城区各街道办事处发放《业主大会和业主委员会指导规则》等法规条例1000余份。对11个住宅小区业主大会的成立工作进行跟踪指导和协调，依法依规处理筹备工作中遇到的矛盾和纠纷。1-5月，共有6个住宅小区依法召开了首次业主大会会议选举了业主委员会，并完成了在我局的备案登记工作。
物业承接查验行为有效规范。不断加大对住建部《物业承接查验办法》的宣传培训力度。严格实行物业承接查验备案管理，督促物业建设单位、物业服务企业按照《物业承接查验办法》的规定履行承接查验义务，及时处理业主对物业建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉，全力维护好物业建设单位、物业服务企业和业主的合法权益。
迎接全国文明城市复检工作有序开展。制定了工作方案，成立了专门的工作小组，完成了待审档案材料的汇总、分类、造册和填报工作，认真做好复检实地考察点的推选工作，完成了各住宅小区的简易平面图的绘制和其他辅材料的制作。
（四）关注民生，住房保障相关工作取得新进展
针对部分住房保障工作职能移交后，住房基金和住房补贴管理以及保障性住房后续管理仍由我局负责的实际，积极调整工作思路，不断探索，认真总结，各项工作均取得新的进展。
住房基金管理工作严格按程序进行。规范了住房基金审批支取流程，保证专款专用。截止5月底，市直住房基金存款余额2.19亿元。1-5月，审批支取住房基金84.55万元，主要用于单位改制、退市和维修职工宿舍共用部分。
住房补贴管理工作更加规范高效。建立了住房补贴管理信息系统，对发放住房补贴来的纸质档案进行了整理，全部输入电脑，实行信息化管理。1-5月，共归集个人住房补贴资金17674人次，金额1058万元。审批支取个人住房补贴资金1373人次，金额1061万元。
住房保障相关工作扎实开展。一是完成了住房保障信息系统培训。专门聘请省住房信息专家，为各县（区）住房保障部门相关人员进行信息系统培训，强化了运用能力，提高了住房保障工作水平。二是做好住房保障后续管理的准备工作。加强调研和协调，起草了《惠州市区保障性住房交接和后期管理规定》，保证保障性住房交接和后期管理工作有章可循，充分发挥保障性住房的社会保障职能。
相关历史遗留问题的解决有较大进展。惠州市安居工程有限公司退市工作取得了突破性进展，在清产核资的基础上，对公司作清盘处理，公司人员按劳动法规定做好了补偿安置，其他工作正在抓紧处理中。对惠泽南苑、南山花园遗留问题进行了全面核查，逐一列出存在问题，研究解决办法，具体工作正按计划有序进行。
（五）创新机制，直管公房管理展现新面貌
租赁管理更加规范。经过认真研究，反复修改，制定出了完整的直管公房租赁合同，已开始在网上下载签订。进一步完善了直管公房租赁审批程序，层层把关，确保符合住房保障条件的住房困难家庭租住直管公房。坚持实行直管公房租赁审查制度，坚决遏制转租转借等行为。1-5月，共收缴房租240多万元，完成公房租赁更名78户，租金减免审批7户。另外，为12户经济适用房、廉租房的公房住户办理了清退手续。
安全管理更加科学。负责公房管理的房管所对公房安全及其他突发事件的防范与处置意识进一步增强，积极采取措施加强安全管理。桥西房管所制定了《惠州市房产管理局桥西房管所安全管理制度》，对公房维修施工安全管理、公房日常安全管理进行了明确规范。桥东房管所完成了惠新东一栋楼梯改造，保障了公房住户的生命财产安全，得到了群众的好评。1-5月，共完成公房维修129宗，维修房屋面积13496平方米，使用金额37.4万元。
非住宅公房市场化招租工作扎实推进。组织有关房管所对非住宅用房承租情况做了比较详细的调查，主要对房屋情况、承租人、经营单位、房屋用途、经营项目、市场租金等方面进行核查。研究制定了《惠州市直管非住宅公房市场化招租提租工作实施方案》，报政府批准后全面实施。
（六）注重协调发展，房产信息化建设取得新突破
按照《惠州市国民经济和社会信息化第十二个五年规划》的要求，进一步加大信息技术引进力度，不断完善数字房产系统，切实提升信息化水平。
完成了局内部电脑及网络的维护工作。做好局电脑的更新换代工作。不断充实局公众网站，通过各种渠道收集、汇总、更新网站房产信息100余条，为广大市民提供了更丰富的内容和更便捷的查询。
完成了数字房产系统的升级改造工作。按照局房产交易业务需求的变化，在系统中增加了经济适用房模块、现售商品房备案模块、档案查询及税务减免证明模块，进一步优化了工作流程，极大地方便了办事群众。1-5月，共协助税务、司法、国安等部门查询数据22次。
完成了与房管所的联网工作。租用移动光纤数据专线，顺利完成房产交易大厦与局属房管所的联网工作，保证各房管所办理业务数据安全及线路畅通，实现了互联互通，信息共享。
公房管理信息系统、住宅专项维修资金管理信息系统、数字物业服务信息系统的开发工作都在按计划有序推进中。
（七）突出住用安全，白蚁防治和房屋安全鉴定工作稳步推进
认真按照建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》和《惠州市城市房屋白蚁防治管理办法》等有关规定，对全市白蚁防治单位的从业人员、经营场所、设备配置、经济效益进行全面审查，严格落实好白蚁防治工程的各项监督管理工作，认真审查白蚁防治施工方案，专人专仓管理白蚁防治药物，全程跟踪管理白蚁预防工程，完善工程档案及回访复查管理工作，并发挥好白蚁防治协会的作用，加强专业培训及技术交流，调处市场中出现的矛盾和问题。同时努力抓好房屋安全鉴定工作，及时宣传房屋安全知识，耐心解答群众提问，参照现行技术规程、规范，对申请鉴定的各类房屋，进行及时、科学、合理、有效的鉴定，确保房屋住用安全。1-5月，共办理新建房屋白蚁预防工程备案67宗，落实缴存复查费用86万元，完成预防工程验收45宗。共完成房屋安全鉴定100宗，建筑面积47085平方米，同比增长16.38%，其中，a级（非危房）33宗，b级（危险点房）23宗，c级（局部危房）28宗，d级（整栋危房）16宗，鉴定费收入9.17万元。
（八）狠抓行风建设，党建工作和依法行政工作成效明显
以“党建工作创新年”和建设行政执法责任制示范市为契机，不断改进工作作风，坚持依法行政，形成了廉洁务实、严格规范的行业氛围。
1．多措并举，党建工作在创新中发展
一是精心组织中心组理论学习。拟定了《2011年惠州市房产管理局党委中心组暨党员干部理论学习计划》。坚持做到组织领导、计划安排、制度内容“三落实”，创新学习方式，以检查促学、测试考学、网络宣学，确保学习成效。
二是认真指导支部建设。督促各支部按照“六有”达标要求，狠抓硬件建设和规范化管理，通过听取汇报、查阅资料等方式，对12个在职支部“六有”达标情况进行了检查,查漏补缺，推进各支部的党建工作上台阶。5月，人民日报记者对陈江房管所支部建设情况进行了专访。
三是深入开展创先争优和换届纪律教育活动。继续开展创先争优“双示范”、“两公开两评议”、“三服务”主题实践活动，取得了阶段性成效。向党员干部发放“换届纪律明白卡”，签订承诺书”，营造了风清气正的换届环境。
四是扎实推进人事工作。完成了全局20个事业单位的岗位设置方案及人员定责定岗聘用工作。对机构设置、人员在编在岗情况与领导职数、实有人员对应情况进行了认真的核实，完成机关事业单位机构编制实名制信息管理工作。按照三类人员不同级别标准，完成工资调整工作。加大竞争性选拔干部力度，通过两推一评方式产生了一名副科级干部。
五是工会的桥梁纽带作用充分发挥。积极组织开展了迎新春联欢晚会、劳动竞赛、“五四”演讲比赛等活动，进一步增强队伍的凝聚力。按照市委的工作部署，组建了惠州市物业管理行业工会联合会，目前该组织已开始运作，在维护职工合法权益，推动行业可持续发展方面发挥了重要作用。
2．注重长效，依法行政工作在变革中稳步前进
一是机制进一步健全。根据《惠州市建设行政执法责任制示范市工作方案》要求，建立健全了第二、三阶段的行政执法岗位责任制度、程序制度、公示制度、重大行政处罚备案制度等16项行政执法责任制度。根据《惠州市行政执法案卷评查办法》的规定，开展行政执法案卷评查工作，针对市法制局反馈的行政执法案卷存在的问题，组织人员到先进单位学习，制定相应的整改措施，完善受理、调查、听证、审批、决定、送达、监督等行政执法工作流程。严格规范行政执法文书的种类、格式及内容，明确专人负责文书制作和案卷的整理归档工作。根据《关于开展行政规范性文件专项清理工作的通知》要求，组织相关科室对2011年3月20日以前的现行有效的8件政府规范性文件及10件部门规范性文件进行清理，提出初步清理意见。1-5月，共处理行政诉讼案件2宗。其中申请撤销房产证案件1宗，申请撤销房屋抵押登记案件1宗。
二是业务进一步规范。在学习广州、江门等外省市房产管理先进经验的基础上，对交易所、交易中心、档案馆和测绘所等业务开展情况进行调研，进而提出操作性强的优化方案，各项业务的办理进一步规范。制定了《惠州市房产管理局房地产交易与权属登记案件会签、会审制度》，并于今年4月1日开始实施，1-5月，共组织会审会议2次，集体研究讨论办证疑难问题50多个，切实提高了业务办理质量。
（九）坚持和谐为民，维稳工作和扶贫工作扎实深入
围绕迎接深圳“和谐大运”和扶贫工作“三年任务两年完成”的工作目标，周密部署，全力推进，切实促进了社会和谐和农村困难家庭生活的改善。
1．维稳工作扎实有效
一是民生问题得到及时解决。以“行风热线”、“惠州市楼盘房屋物业主题日”等活动为载体，集中受理群众关心的热点、难点问题，同时进一步改进网络问政工作方式，增强互动沟通效果，极大地提高了工作效率。1-5月，共接待来访群众25批次，受理群众来信来电1700多人次，办理人大政协提案19宗，市政府网上交办事项和局长信箱案件498宗，回复率100%，派发房地产法律法规宣传资料800余份。
二是难题得到积极破解。大安泰大厦、君龙雅苑等问题楼盘的处理工作有序推进，安泰大厦主体工程已经基本完工，部分业主已经收楼，一些收尾工作正在进行当中。君龙雅苑首批19户经市仲裁委仲裁法庭裁定，根据裁定书初步确认了14户业主的产权。第二批仲裁，已与市公职律师事务所着手启动。惠泽南苑、
南山花园的收尾工作也取得较大进展。
2．扶贫开发工作扎实有效
围绕“村村有物业、户户有就业、年年有收入”的目标，出台了《大丰村贫困户种养奖励办法》,对贫困户中养殖、种植、转移劳动力等情况进行奖励，充分调动了贫困户的种养积极性。制定了大丰村贫困户慰问标准，为贫困户中因病去世、因病住院、车祸受伤5人发放了1万元的慰问金。落实大丰村贫困户奖学助学专项基金，激励和帮助困难家庭子女接受教育。至目前为止，已发放专项奖学金6400元，并帮助一户因贫困无法领出高中毕业证的贫困户支付1000元，从学校领出了毕业证。今年5月18日，组织局里的青年团员10余人到大丰村开展“青春绿万村”活动，在主要村道种植了150株绿化树，美化村容村貌。1-6月，投入大丰村资金共计17.54万元。
今年以来，在各科室的密切配合和共同努力下，我局的各项工作进展顺利，但还存在以下问题：
一是部分公房过于残破，且所处地段差，造成维修和出租困难。
二是由于档案馆窗口没有安装排号服务系统，导致前来办事的群众常为排序先后问题发生纠纷，不仅影响了工作质量，还给工作人员增添了压力。
三是窗口业务量日趋增多，个别人员缺乏紧迫感、责任感，难以实现限时办结的工作要求。
四是由于对房屋租赁管理认识不足，群众对房屋租赁登记备案仍保持一种怀疑、抵触、观望的态度。
五是规范性文件制定程序有待进一步完善，需严格履行部门规范性文件制定程序，报本级政府法制机构进行合法性审查后再行。
2011年下半年工作计划
下半年，我局将按照年初工作部署，积极推动我市房地产市场健康平稳发展，不断改善小区居住环境，切实提高住房保障水平，重点抓好以下九个方面的工作：
（一）全面提升业务管理水平。继续推进“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”创建工作，以此为契机，充分利用“青年文明号”、“工人先锋号”等抓手，完善工作制度，加强学习培训，规范业务办理，把各项工作做实做细，全面提升整体业务管理水平。
（二）全面提升房地产市场监管水平。加强商品房预销售管理，对预售管理的各个环节全面优化，强化预售款监管，加大巡查和整治力度，对在建楼盘做到尽早介入管理，充分了解情况。加强中介市场管理，提高行业门槛，完善准入机制；加强年检工作，提高年检标准；完善信用等级评定管理制度；发挥房地产中介行业协会双向作用，推进行业自律。加强租赁市场管理，加大相关法律法规的宣传力度，加强与街道办、居委会、物业服务企业的沟通，争取支持和配合。加强对“城房指数”结果的研究和应用，进一步健全市场信息监测机制。建立起良好的房地产市场秩序。
（三）全面提升信息化建设水平。继续抓好对现有的业务系统的升级改造；加大物业维修资金管理系统、个人住房管理系统的推进力度；加大档案数字化的推进力度，继续做好电脑扫描工作，逐步实现房产档案数字化转换；完善网站各项功能，为市民提供全方位服务；做好与地税部门数据共享，业务联网工作；做好测绘软件升级改造工作，争取下半年完成改造工作。
（四）全面提升物业管理水平。积极推动《物业承接查验办法》的贯彻实施，进一步规范前期物业管理，做好新建住宅小区物业管理用房的备案考查登记工作，加强前期物业管理档案资料管理；培养和打造一批国家、省、市优秀物业管理示范项目，提高物业服务档次。加大住宅专项维修资金监管力度，确保资金的归集、使用、利息结余等方面管理科学规范；认真配合市委、市政府做好迎接全国文明城市复检各项工作。
（五）深入推进绩效考核工作。进一步明确岗位职责，完善考评标准，细化考评内容，统一评分标准，严格落实首问责任制、服务承诺制和限时办结制等制度的执行情况，对各单位的效能建设情况进行全面的督促检查，激励干部职工尽职尽责积极工作，提高工作效能，更好地推动各项工作顺利开展。
（六）深入推进直管公房管理工作。统一对我局管理的危旧公房进行安全鉴定，提出处置意见，建立危房档案，进行动态跟踪管理，切实保障危房住户生命财产安全；有步骤地做好公房测绘和办证工作；做好公房档案清查建档工作；做好公房租赁审查工作，坚决遏制转租转借行为；加大对被拖欠房租的追缴力度；进一步完善公房管理信息系统；按照工作方案，全面开展非住宅公房市场化招租、提租工作。
（七）深入推进依法行政工作。做好我局建设行政执法示范市的各项工作，继续开展年度行政执法案卷评查工作；制定“六五”普法规划，做好“六五”普法宣传和实施工作，开展“幸福惠州·法治同行”法制主题宣传教育系列活动；加强行政复议、行政应诉工作，结合具体案情做好案例分析，为我局房产业务提供法律建议，推进我局依法行政工作的顺利进行。加快业务规范制度事项改革步伐，建立健全各种规章制度并督促贯彻落实。