养老地产设计要点
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了八篇养老地产设计要点范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
养老地产设计要点范文第1篇
CCRC（Continuing Care Retirement Community）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人――居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人――当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人――当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。
1 CCRC开发模式特点
在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。
1.1 紧凑的规划布局
CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。
1.2 满足多方位的居住需要
CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。
1.3 租赁为主的经营模式
在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。
1.4 较高的管理和护理服务人员比例
CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。
2 CCRC开发模式对我国的启示
2.1 满足我国老人居家养老的需求
CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯，仍希望与子女同住或就近居住，因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。
2.2 满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求
入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。
2.3 满足我国中高端老龄人口的养老需要
虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。
2.4 满足我国养老地产企业可持续发展的要求
养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。
目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
【参考文献】
[1]李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计，2012（8）：20-23.
养老地产设计要点范文第2篇
自古以来，孝在我国的家庭成分中均居于首位。儒家文化《礼记•大学》提到“齐家、治国、平天下”，其中“齐家”作为“治国、平天下”的基础通常要求子女对其父母做到“养体”、“养志”，即物质供养与精神赡养。伴随着我国第一代独生子女的父母进入老龄，现如今家庭结构特点小型化为主，空巢老人养老难的问题日益显现，人们对养老机构的要求在逐渐增大。为迎合这一硬性要求，本文就养老产业康复环境的康复理论与设计方法进行初步探究。
关键词：
环境；养老社区；康复景观；人文
何为养老康复性景观？利用景观设计中的相关理论结合老年人的生理及心理需求，为实现健康养老而专门设计的环境即为养老康复性环境。养老社区的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的场所。何为康复环境？简单的说，康复这个词意味着具有恢复或者保持健康的能力，与环境这个词结合起来就得出“能够恢复或者保持健康的环境”的概念。正是由于个体与环境的相互作用，达到了保持健康和机能的作用。
一、现阶段我国养老产业的发展
我国作为世界上唯一一个老年人口超过一亿的大国。我国老年产业还处在起步阶段，正不断地积累经验，比如借鉴外国一些发达国家的养老产业的成功案例，并结合我国国情找出一条适合我们自己的发展道路。养老产业的发展也被越来越多的开发商和各界人士关注，在实际的开发建设中也有不少企业开始尝试多元化的养老模式，但大多是高档社区或是高收费的养老机构，没有办法实现养老的公共性。依据我国目前的养老产业发展背景，并结合我国政治、经济、文化背景来看，我国的养老产业市场将呈现如下发展趋势：
1、重点发展养老地产及老年住宅
伴随着时代的发展，越来越多的老人对居住环境有了更高的要求，各开发商可以根据老年人生理和心理情况的特殊性开发专门的老年住宅。例如老年公寓、亲子套房、社区老年活动中心等。
2、构建多元化、全方位的社区养老服务体系
社区养老是现如今最主要的养老方式，社区养老可以以社区服务中心为核心，以社区医疗服务中心、社区敬老院、社区托老所、社区老年学校、社区老年服务中心为依托，为老年人提供全方位的服务。
3、老年文化教育、休闲旅游产业
随着越来越多的老年人对运动保健、休闲娱乐要求的逐渐提高，将会出现一批适合老年人的体育保健用品、老年文化课程、老年旅游产品的出现，以丰富老年人的精神需求。
二、老年公寓环境设计中的康复理论
1、景观偏好理论
所谓偏好是一种态度，一种表示洗好程度的态度，即“比较喜欢”。偏好的态度常反应在选择行为上，故环境偏好是个人对一个环境装袋的喜欢程度。基于人类精神上对美的需求，大多数人偏好景色优美、气候宜人的环境。人类偏好较高的环境应该具备一致性、复杂性、易读性、神秘性等特征。康复环境中的偏好理论也如此，首先应具备的是达到人类的“偏好”，让个体可以主动的认识到它的客观存在，才可能达到康复景观的第二重作用，即康复治疗。
2、园艺疗法
园艺疗法是通过植物栽培和园艺设计从社会、教育心理以及身体诸多方面进行调整的一种治疗手法。主要包括无感刺激、本能技法、心理恢复、集体锻炼这四个部分。
3、康复性环境理论
康复性环境的概念最早由没货密歇根大学的kaplan和talbot提出，定义为能使人们更好地从心里疲劳以及和压力相伴随的消极情绪中恢复过来的环境。研究发现，自然环境对于多数人都是恢复性环境。恢复性环境也是近几年心理学研究的热点话题，其主要包括两个理论要点，心理进化理论和注意力恢复理论
三、养老产业中康复环境的设计方法
1、模仿自然
模仿自然的最好方法是利用自然、向自然学习。建筑和景观设计中的模仿不是纯粹的模仿，而是根据人的需要对大自然的理解和重塑。从高迪的圣家族教堂到赖特的落水别墅都是建筑向自然学习的杰作，它们展示给后人的是尊重自然、学习自然、升华自然。
2、景观设计与建筑的互动空间设计
老年社区的设计中，不应忽视室外设计的重要性。老年人的康复训练绝大多数是在这里完成的，它是社区内人员康复、休息、活动和交往的庭院空间。传统的康复庭院是通过接触自然景观来达到康复治疗效果，有疗效的温泉、鲜花、树木很早便出现在康复建筑中。对于患者的病体和抑郁的心情，康复环境可以帮助患者精神放松、缓解心理压力，并提供室外活动和体育运动的场地。康复环境、建筑间隙空间与建筑设计应同步进行，这样才能保证环境康复设计思想的完整实现。
作者：王琦 弓太生 单位：陕西科技大学
参考文献
养老地产设计要点范文第3篇
关键词：人口老年化老人居住建筑发展前景建筑设计原则
中图分类号： TU2 文献标识码： A 文章编号：
一、人口老年化的趋势、问题及老人居住建筑的概念
建国以来，我国的人口年龄结构发生了很大的变化。目前我国60岁以上老年人口数已经达到1.3亿，占全国总人口的10%以上。2010～2040年将是中国人口老龄化速度最快的时期，据估计这一阶段老年人口比重平均每10年提高3.99%，预计到21世纪中期，我国老年人口数量将超过4亿，占全国总人口的28%，每四个人中就有一位是老年人。
老年人口比例的逐渐上升和社会人口流动性的加强，使得三代人共同生活的家庭渐渐成为过去。同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。
老年人居住建筑是指老年人长期生活之地，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居用的部分。通常是为老年人提供安度晚景，颐养天年的场所。
二、国外对老年建筑的尝试
欧美发达国家19世纪就陆续进入了老龄社会，法国更是早在1851年就成为世界上第一个老龄化国家。所以，在这些国家中，对相关问题的探索也陆续开展了许多年。
美国在20世纪后半叶，老年化问题就显露出来，经过几十年的发展探索，如今美国老人住宅大体分为8种：即1.有管理的公共住宅2.老年人公寓3.退休者住宅4.集合式护理公寓5.老年之家6.间歇照理，护理式家庭7.二十四小时熟练护理设施8.老年医院。每一种的建造标准、服务水平和护理方式都不尽相同，适应各种不同需求人群。
面对我国即将进入老龄社会的严峻现实，我们应当借鉴国外的经验和教训，制定符合我国国情的老龄住宅政策，使这方面工作有章可循，使我国的老年住宅达到21世纪康居住宅的居住标准。
三、结合中国国情，探讨老人建筑的发展前景
计划生育政策贯彻相对到位，独生子女所占比例逐年增加，如果夫妻都是独生子女，则要共同赡养四位老人，年轻人有财力而无精力，负担较重；加之青年人的新思想、新观念与老年人传统的行为方式形成反差，居家养老模式影响家庭和睦进而影响到社会的稳定。
近年来，经济条件改善，政府补贴增加，社会福利和个人养老金增多，加之现代人思想已越来越开通，到养老院就是被子女抛弃的落后认识不再占主流。社会高速持续发展和现代化进程，促使社会集中养老，享受社会化服务成为大势所趋，是生产力和社会发展的必然，老年住宅的产生是细分消费市场的结果。可见发展前景光明。
四、老年人特征及老人建筑设计原则
进入老年后，人的生活结构发生了重大转折，在生理、心理和社会等方面都发生着巨大的变化。
从生理学角度研究发现，人进入老年后，身体各项机能退化，主要表现是：身体较虚弱，行动迟缓，体力下降，认知能力降低，视觉、听觉、触觉、味觉、及嗅觉也会迟钝。
而从心理学出发，老人一般都较敏感，心理承受能力相对较差，容易产生孤独、忧郁、厌世和被抛弃的消极心理。
这就要求老年人的住宅设计应从方便和经济角度出发，从老年学、社会学、心理学、美学和医学等新角度来研究和设计老年人的居住区环境，在规划设计上为老年人提供恰当的生活条件，满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要，以充实他们的生活内容，提高生命质量。
五、总平、室外环境及建筑设计要点
老年人居住建筑设计需要从目的性、方案及实际设施上考虑到老年人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。因此设计时要注意以下要点：
(1)住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感。
(2)老人一般都喜欢宁静，怕吵，尤其是儿童的吵闹，因此设计时要考虑优化布局，处理好与其他设施或建筑物的关系，使居室远理噪声源。
(3)从方便和经济角度出发，应按低密度、低容积率进行平面展开，功能区布局合理，建筑形式基本采用围合庭院组团式设计，体现邻里亲情。
(4)整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间利于老人开展体育活动，方便生活。
(5)适当布置绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品。在庭院或绿地的局部设立自然的屏障或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，可为老年人提供一个具有私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所。
(6)建筑造型应富有生活气息，不应看上去像在社会福利机构。
(7)尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。
(8)室内外各种无障碍设计必须严格执行，措施到位。
(9)建筑层数以不超过三层为宜，最好设置慢速电梯，保证轮椅及急救担架进出方便，梯门采用慢关闭。楼梯坡度要平缓、踏高、踏宽要符合要求。
(10)出入口，门厅、走廊、过道、居室、厨房、卫生间等尺度均需适当放大，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。
(11)老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯。
(12)老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。
六、老年建筑对室内设计的要求
室内环境设计也有举足轻重的作用，从细节关爱老人群体，创造出宽敞明亮、色调温馨、居住舒适的亲切环境。使老人乐于停留其中，并感受到生活的情趣，使老人的晚年生活不会一味的暮气沉沉。设计时要注意以下几点(1)老人身高会缩短，有时高达6～7cm，因此，开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。
(2)老人容易摔倒，地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手，改变方向和高度的地方应用明显色彩。
(3)老年人视力下降，易患各种眼疾，应提高房间照度，并抑制眩光，照度需提高2倍。
(4)老人听力降低，应提高报警响。
(5)老人体温低于常人，采暖和地区应考虑提高供暖温度。
(6)厕所宜用推拉门，不用平开门。
(7)厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作。
(8)各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。
七、目前我国老年住宅市场发展情况及相关建议
随着我国房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的进一步细分。如北京的东方太阳城、成都的金港花苑等，并且在市场上得到了较好的反响，一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。
目前我国老年住宅的发展刚刚起步，市场前景光明。正确认识市场需求，推动政府制定完善的老年住宅发展和规划。
另外，目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓，适量发展高收入者的老年公寓住宅，利国利民。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是盲目追求大规模、高档次。
养老地产设计要点范文第4篇
【关键词】风景园林，设计用地，研究
中图分类号：TU986.2文献标识码： A 文章编号：
一、前言
风景园林在现代都市中是一道靓丽的风景线，它不仅为人们提供了闲暇时间的娱乐场所，还为城市的建设增添了色彩。然而，在人口众多的中国，土地资源是十分稀缺的，园林建设无疑会占据大量土地，这就造成与城市发展间的矛盾。下面我们就来讨论一下风景园林用地的问题。
二、风景园林对城市建设的影响
风景园林对城市的建设也发挥着重要作用，它会从根本上影响城市设计的思路，会导引着城市设计的方向，影响着城市建设的速度，能反映城市精神和文化的面貌。风景园林的基础构成元素―――植物，能减少城市有毒气体，释放氧气，吸收二氧化碳并能改善局部空气质量，消耗氮、消音减噪、吸附灰尘以及改善城市小气候等方面能发挥优化作用，还有助于保持城市生态平衡和改善人类赖以生存的城市环境，对城市人居环境起着净化作用。在城市设计中，专门规划设计园林绿化用地，正是为了发挥植物改善城市生态环境的作用。因此，在城市设计和建设中需严格控制建筑、交通、广场铺装地面的比例，保证风景园林的绿化面积，降低公园建设土木工程化的倾向，保证公共空间的植物种类和数量，发挥风景园林在城市可持续发展中的应有作用。城市风景园林的设计与施工应注意与人们之间的尺度，重视环境空间带给人们的亲切感与舒适感。但是我国一些城市的花园规划尺度过大，让人们感觉到排斥感。因此，城市风景园林的设计应注重温馨和谐的氛围，少一点敬畏与严肃，多一些生活情趣。
风景园林设计存在的问题
1.建设用地指标紧张，规划需求远远得不到满足。土地利用规划和土地利用计划是实施土地管理的重要手段，也是实施土地调控政策的主要工具。特别是原来经济相对落后地区，随着经济社会快速发展，以及城市功能区块的调整，土地利用空间已严重不足，迫切需要对土地利用总体规划进行修编，以拓展用地空间，确保城市经济的可持续发展。
2.失地农民生产、生活深受影响
主要是三个方面：（一）是过渡期生活问题。失地农民从土地征用到稳定就业有一段过渡期，必须设法解决此期间的生产生活问题；（二）是培训就业问题。当前征地范围内失地农民无田可种，而且其中大多数人年龄偏大、文化偏低、无一技之长，就业比较困难；（三）是社会保障问题。某村征地农民在40至60岁之间，征地占土地总量的60%以上的，给予办理农村养老保险。全村满足上述两个条件的共计110多人，实际上保险80多人。农民失去土地后，粮食、蔬菜都要买，生活成本大幅提高，基本生活、养老保险、医疗保险、计划生育、子女就学等生活保障问题更加突出。
存量土地闲置严重, 土地集约利用水平还有待提高
闲置土地即为空闲搁置而未得到利用的土地, 它会造成耕锐减、社会经济效益减少和诱发投机炒作等负面效应。当前扬州市经济发展迅速, 城乡建设用地需求不断增加, 增量建设用地增加趋势明显, 而缺乏对存量闲置土地进行利用,土地利用还较粗放, 也加剧了土地供需间矛盾。这些从一个方面说明城市城发展仍以外延式的扩张模式, 建设用地集约利用水平还不高。
4.园林土地利用与城市发展速度的不协调
一些园区对于土地的利用与城市发展的实际要求不协调。它们或者是过快的估计了城市的发展速度，从而在土地的利用上极度浪费；或者是对城市发展的速度估计不足，使城市的一些基本设施和相关服务性产业的用地规划严重不足。开发区用地粗放发展与中国多数城市发展速度并不协调。虽然园林数量急剧增加，但是城市的发展速度并没有同步跟上，投入资金受到限制，往往达不到要求，随之而来是单位土地投资密度低，土地利用率也低，单位土地面积产出少。
施工技术以及施工中出现的问题
施工用地的施工主要包括：临时办公地点的设计、场地的平整、苗木的栽培方案、土地中土方的回填、土方放线、土质对施工的影响、地开处理、挖掘出土方的运输、土方填筑以及土地使用后续处理等等一系列土地问题。
解决措施
施工中地开处理
为确保工程进度和质量，采取机械作业和人工 作业相的方式。对宜于机械施工的区段，采取挖掘机和装载机配 合施工作业。对机械施工后精修细整和机械无法施工的区段，采取人工修整施工。土方运输：采用推土机、自卸车与人工方式进行。土方回填：依据种植要求，选择合格的种植土进行回填， 采取分层回填方式随压实保证回填土有一定的坚实度，确保工程 效果。土方填筑：绿化区域以满足种植要求为为原则，建筑区域 以稳定地基为原则，确保土方填筑满足工程质量要求。土方工程 施工完毕自检合格后，报请监理工程师验收核准。 主要控制要点：施工放线合理，坐标控制网放设科学，立桩牢固，不易破 坏；土质满足种植要求，符合设计要求；地形处理得当，表面平顺、自然，排水坡度合理，符合设 计要求。
2.施工过程中的放样定点
（一）施工人员按照设计图纸到现场核对，了解地形、地貌，并 确定放样的依据和方法。（二）按照图纸设计和监理工程师提供的坐标基准点，确立放样 基准点，对工程各分项工程分别放样。每次放样后需经监理工程 师核准。（三）用经纬仪或水准仪完成施工坐标控制网格放设，对所有基 准点立桩，复杂地形加密布设控制网。（四）放样时，对关键点位应特别做好标志确保交叉作业破坏后 的复样，确保工程质量和进度。（五）对完成放样的区段应进行复核，复核无误，报请监理工程 师确认合格后作为下工的种植工作面。（六）整个放样工序为：基准点确定-控制网放设-放线-复核使用-复核-使用。（七）主要控制要点：（1）坐标控制网布设合理，符合设计要求；（2）孤立木、模纹图案等定位合理，符合设计要求；控制点位标 志明显，交叉施工不易破坏。
3.加强城市土地产权立法建设
立法落后于实践是我国制度创新普遍而临的问题。我国现行土地权利的内容，主要由《土地管理法》等法律法规来体现，但是《土地管理法》立法的侧重的是以行政管理为主。它所设定的土地民事权利本身不是一个完整的体系，土地权利规定的不够细，不够具体，不能有效维护土地权利人的合法权益。因此，当前急需一部全方位的产权法来规范包括各种城市土地产权的内容、界区，调节各城市土地产权主体之间的利益在内的各种权益，以保障涉及城市土地的各主体、.各方面的权益不受侵犯。只有这样，才能使得园林建设中保证城市土地产权制度有效运行。
事先了解地的具体情况
造园的重要理法之一就是用地, 了解用地理法的主要做法就要首先了解地的具体情况, 与其他的地又有何不同。相地的含义有两个方面: 一是选择用地, 即择址；二是对用地基址进行全面勘踏。用地是相地域内的环境, 选址是相地域周围的环境。兴造园林的目的和用地实际现状是“因”, 设计任务是藉因成果。在设计任务书中, 现场分析相当于设计手法的伏笔。不要简单罗列、堆砌用地的一般材料, 而要将其视为设计先头工作的组成部分, 着重分析有利和不利的条件。利用有利条件, 避免不利条件影响景观效果, 充分考虑人文背景、人流趋向、面积的大小与容积率等现状问题。正确的用地是发展节约型园林的理念, 促成适宜的人居环境的根本, 更是连接古今中国风景园林设计理论与实践重要途径。
五、结束语
园林建设设计组要做好一切准备，考察好土地情况，并且针对存在的问题及时提出解决方案。真正做到以人为本，以人民的利益为重，切实提供给游览者值得的观赏价值。随着社会的发展，园林建设会更加成熟，更加满足大众审美需求。
参考文献：
养老地产设计要点范文第5篇
现在的开发，一般都倾向于做大盘，动辄上千亩，甚至上万亩。如果全部以住宅为主，由于配套跟不上，加上选址相对较偏（只有偏才可能有大地块），如果销售不畅，就容易成为鬼城，鄂尔多斯等城市的开发就是例子。而如果全部以产业园为主，若定位不准，招商不利，就容易成为荒城，后期开发难以为续，成为荒芜的圈地运动。这些模式，对于国家的经济建设与发展也是一个重大的损失。
因此，从国家层面来说，如何让产业园与城市的居住、生活配套紧密地结合起来，实现产城融合，成为当前产业园开发的重要课题和新型房地产开发的重要方向。放眼全球并结合中国的实际，在分析了各种开发模式后，一种新的开发模式――中央科技区（CID）进入了我们的视野。
中央科技区，英文 Central Information District，简称CID，最早兴起于美国的硅谷地区。它最大的特点是强调产业、商业、住宅的区域内平衡，实现产、商、住一体化发展。产业方面，以现代高新技术产业――信息产业为主体，将信息技术渗透于各种传统产业，实现升级换代，使传统科技走向第四代科技。而科技的发展，最主要的是依靠人才。但高端人才对生活环境、居住质量有较高的要求，必须有足够繁荣的城市生活与便捷的生活设施与交通手段。从而，科技区内的商业与居住配套上升为主体地位之一而不再是配套，三者相得益彰才算是完美。在中国，借鉴硅谷模式，比较成功的中央科技区开发有北京中关村和上海张江高科区。那么，下一个成功案例会在哪里呢？
一、中央科技区的概念解析
中央科技区是产业园区高级开发阶段的核心模式，是摒弃传统的、单纯的产业用地开发模式，在区域内实现产、商、住一体化发展的新型模式，是产城融合的最佳推进方式，也是规避鬼城与荒城，实现旺城的重要开发途经。中央科技区不同于过去政府主导的开发区、产业园，它是围绕主导产业（第四代科技渗透于传统产业）而进行的产业链开发；同时，生活设施和居住空间不仅是配套，更是以人为主体的专项规划与实施。中央科技区作为园区开发的高级阶段，是为解决人的就业、创业、生活，并实现生活品质的提升而存在的，而不是为了产业而产业。
中央科技区是高新产业最集中的区域，具备以下特征：一是高科技产业中心；二是知识经济和智慧经济的发源地；三是汇聚了时代最有活力的新经济模式；四是科学、教育、文化、产业高度集中；五是一流的人才、超前的创业模式；六是商业商务活动繁荣聚集之地；七是居住生活便利并极具品质的区域。
一个真正的中央科技区，应该具有哪些标准呢？
首先就是中央级的区位，必须在主城，以利于最大化与城市资源沟通，并高效率地推动城市发展，以及拉升其周边用地板块的价值。
其次，必须代表先进的生产力，以无污染和高产出的智力产业为主，最大化聚集同类型企业及人才产生合力。
再次，中央科技区也必然是一个品质出色的生活区，因此齐全丰富的业态必不可少，这不仅为云集的企业和人才解决了后顾之忧，更全方位提高了周边民众的居住品质，对于周边物业投资价值的拉升起到积极作用。
二、中央科技区的三大要素
中央科技区（CID）=中央居住区（CLD）+中央商务区（CBD）+产业综合区（ICD）。
作为CID的产业综合区，对新型的产业分类要有充分了解，选好主导产业是产业成败的核心方面。要根据政府规划、园区所在城市特点、地块现状与周边产业环境和产业发展大趋势来进行主导产业定位。现在提倡的“互联网+”就是“第四代科技+传统产业”，传统产业要从物质、能量、信息角度进行重新看待与分类。物质类：传统一二产业+新型产业（新材料、新技术、新工艺、新设备）；能量类：能源产业（石油、天然气、火电、水电、太阳能、风能、核能、海洋能、垃圾转化能等）+生物产业（提供人体能量的产业）+健康产业（大健康包括医疗健康、运动健康、环境健康、社会健康与人文健康）；信息类：信息技术自身的升级换展（硬件+软件），信息技术的泛应用（互联网+与物联网+）。从以上产业分类中寻找出园区合适的主导产业，是中央科技区建设好的基本功之一。
作为CID的中央商务区，包括以信息科技技术为基础的智慧商城、智慧写字楼、智慧酒店，强调020模式，是中央科技区的繁荣表现。
作为CID的中央居住区，中央区位的便捷性是其首要特征。过去的中央是老城区，现在的中央是商业区，未来的中央是具有科技感的生活区。
三、中央科技区的三大技术要求：智慧、生态、健康
中央科技区只有在现时代才可能真正建设与建成，为什么呢？因为第四代科技使智慧城市、智慧社区成为可能，智慧技术的应用是中央科技区得以存在的基础。此外，生态技术的应用，使得产业园与居住区能够在同一个区域存在，而不会有工业生产对居住环境的污染。最后，人的健康性是中央科技区要解决的重要方面，要用科技手段从身、心、灵多方面、各层次解决人的健康性问题。
因此，时间（现时性-智慧）、空间（环境性-生态）、人（主体性-健康）的技术性提升是中央科技区的三大技术要求。
首先，中央科技区作为智慧社区，以社区公共WIFI（高速）为基础，包括智慧物业服务（监控、报警、门禁、可视对讲、停车场、背景音乐等）、智慧家居服务（一键控制灯光、窗帘、空调、家用电器等）、智慧商业服务（网购、订餐、APP买菜、配送到家等）、智慧养老服务（老人体征监控、健康呼叫服务、远程医疗等）、智慧信息服务（新闻、地铁公交出租出行实时动态、旅游、股票、教育、招聘就业、维修等）。
其次，中央科技区作为生态园区，以现代生态技术为基础，实现绿地率的高配置提升，要求地被植物、灌木、乔木相搭配，树种的选择不仅具有审美感，还具有净化环境和空气质量的功能。同时，在住宅的设计中，对保温、隔热、防水等有更高的生态要求。
再次，中央科技区作为健康住区，包括居住环境的健康性、社会环境的健康性和人文环境的健康性。居住环境的健康性从住区环境、住宅空间、空气质量、热环境、声环境、光环境、水环境、电气环境、景观环境入手。社会环境的健康性从交往环境、安全环境、健身环境、文化环境、养老育童环境、公共卫生环境、环境卫生、健康物业、住区保险入手。人文环境的健康性则要求对生活者的精神层面提供介入与帮助。
四、中央科技区的九大配套必备：衣食住行，文教卫体娱
中央科技区的繁荣与成功开发，依赖于能在区域内全面解决人的各种生活需求，包括衣食住行和文化、教育、卫生、体育、娱乐等，要有相应的配套用地和基础设施。
衣：衣所表达的涵义是人的生活日常必需品的就地解决，因此，购物中心、日用百货点和商超等是中央科技区首先要具备的基本功能。
食：民以食为天。餐饮业的繁荣是见证一个区域繁荣的重要写照。如何在满足基本的吃饭需求基础上，做出特色餐饮、健康餐饮、有机餐饮，将菜篮子工程提升到一个新的高度，甚至建设五星级菜场，满足中央科技区高端人士的需求，做成配送式菜场，满足白领的快捷生活需求，是新型生活配套重要的价值成长方向。
住：居住空间的环境解决，更重要的在于物业管理。很多小区建设得很好，但随着时间的推移，脏乱差现象成为常态，软更是差强人意。利用现代化的智慧小区技术，实现实时控制和快速应急反应，解决居民生活满意度的实时体验感，是中央科技区居住环境的基本要求。
行：中央科技区最大的特点在于要求交通的便捷性，可以快速通达城市的任何节点，实现位移的充分释放。中央科技区的交通要求是立体的，需要有多路通达，需要有地铁通过，如果周边有水路和停机场就更好，能实现私人出游、商务出行、货物运输的全方位便捷性。
文：现在的居住区，缺少邻里沟通，同楼层甚至不知道对面住的谁，这种状况必须得到改变。加强文化交流和社区文化服务，实现邻里沟通的亲情文化，需要在中央科技区得到充分的表现。
教：现代社会，提倡终生教育，不仅要解决子女的教育，还应该解决成人的技术、专业和管理的提升教育，更要通过老年大学解决老年人晚年生活质量提升的问题。因此，教育用地和设施的配置很重要。
卫：医疗卫生的改善关系到人的健康。中央科技区需配备足够的医疗用地和设施。
体：现代人对于运动健康已有着充分的重视，不能等到生病才发现健康的重要性，体育文化在越来越多的项目上成为标配，在中央科技区更是如此。
娱：人们的工作、生活，不再是传统的为了工作而工作，配置具有现代感的新型娱乐设施，既有宏大的玩乐中心，又有类似手游的便捷性小型娱乐项目，使人们在玩中学、玩中工作、玩中生活，是中央科技区的特色要求，是将科技感渗透于日常生活的体现。
五、中央科技区的开发要点
作为园区开发的高级阶段，中央科技区成功开发的要点如下。
开发模式：要用现代互联网思维、平台思维、金融思维的方式，以现金流和资金链的平衡为先导，确定好合理的开发顺序与开发周期，销售、租赁、融资相结合，以区域最终的建成繁荣要素为开发的出发点，充分重视招商的重要性，科技与产业的结合性，实现整体开发的产、商、住均衡发展。
用地性质：同区域内必须实现产业用地、商业用地、居住用地的均衡协调，三者的比例应该均等或接近均等，这需要政策的支持、规划的超前考虑和各级开发商博弈水平的提升。
项目选址：项目选址以近郊为主，中心城区和远郊都不适宜。中心城区无大规模用地；远郊缺少人气，住宅区不容易建成。只有选择近郊，住宅容易销售，商业容易繁荣，产业有开拓的空间，通过中央科技区的开发很快成为新中心、新中央，也符合城市扩张的基本规律。
对外联系：要充分重视交通和信息两种对外联络与沟通的方式，实现区域内物理和精神的对外沟通渠道的畅通。开发商在谈判中，要强调政府必须解决道路和网络等基础设施的到位。
内在素质：中央科技区的开发要在时间的现时性（智慧）、空间的环境性（生态）、人的主体性（健康）上运用现代科技手段实现功能属性的提升，特别是人的健康问题，要从医疗健康、运动健康、环境健康、社会健康、人文健康等不同方向入手，实现综合解决问题。
生活配套：从衣食住行、文教卫体娱等各方面进行全面的生活配套打造，那么，中央科技区不繁荣也会繁荣起来。
产品特征：要充分重视客户群在哪，根据客户的需求，进行订单式开发，是保证项目成功的重要技术措施。产业用房，要根据产业特点进行个性化设计；商业用房，要根据业态特点进行深入功能分区设计；居住用房，要有科技感、便捷性、健康性，满足不同年龄段人群对居住空间的要求。
金融状况：始终以现金流和资金链的平衡为项目开发节奏控制的出发点，多渠道解决资金问题，实现可持续发展。
物业管理：要充分考虑住宅、商业、产业不同物业管理的特征与需求，制定针对性的物业管理制度与措施。
人才要求：中央科技区的开发对人才的复合要求很高，要实现顶层、高层、中层、基层管理人才的合理配置，特别是顶层设计的水平，直接决定了项目开发的成败。
招商要求：始终把招商工作放在首位，随时关注招商对象的动态发展与需求，通过现代技术手段实现一对一的个性化招商，那么成功就在身边。
养老地产设计要点范文第6篇
根据我国的基本国情以及建立主义市场体制的总体要求，我国职工养老保障制度应当从传统的以受益为基准、养老金现收现付体制改革为基金预筹积累的个人帐户制度，这已经成为社会各界的普遍共识，并且在党的十四届三中全会《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》中也得到了比较明确的体现。《决定》明确指出，在职工养老保障问题上，要“实行社会统筹和个人帐户相结合”。
对新参加工作的职工来讲，通过个人帐户进行养老金预筹积累是没有问题的。但无法回避的问题是，已经离退休的职工没有养老金积累，目前在职但在实施个人帐户制度以前参加工作的老职工在过去的工作年限里也没有养老金积累。而他们的养老问题又是必须予以保证的，因为按照旧体制下的低工资、高福利政策，他们的养老金已通过“预先扣除”转化为过去的政府收入并凝固在国有资产当中，政府则承担对他们的养老保障义务。更进一步讲，旧体制形成了政府对老职工隐性养老金负债，这是必须偿还的。
老职工养老金来源上可能的解决方式有二，一是实行“新人新办法、老人老办法”，即对新职工实施基金积累的个人帐户制度，对老职工则继续通过现收现付的办法，让目前的和年轻职工缴费解决；二是由政府统一对老职工的养老金来源作出专门处理。
实行“新人新办法、老人老办法”问题很大。第一，对老职工负有养老保障责任（事实上是负债）的是政府，因此，如果政府不承担责任，转而继续让年轻职工承担义务是不合理的。第二，即使不考虑合理性问题，仅从财务上看，也行不通。目前在全国范围内，已退休职工的退休金大约占在职职工工资总额的16—18%，随着今后更多老职工进入退休年龄，这种负担比例还会进一步提高。如果通过企业缴费完成对“新人”进行养老金积累和对“老人”养老的双重任务。即使考虑新制度中的个人缴费因素，所需的企业缴费占职工工资总额的比重也要达30%左右。这是企业无法承受的。
因此，要想真正实现养老保障体制转轨，必须对老职工的养老金来源作出专门处理，即由政府统一偿还旧体制形成的对中老年职工的养老金负债。根据智利等国家的实践经验，顺利实现社会保障体制转轨的关键就在于由政府妥善解决了旧体制遗留的中老年职工的养老金权益问题。否则，转轨无法进行。
二、1995年3月的改革方案无法实现《决定》提出的改革目标
为落实《决定》提出的改革要求，1995年3月，国务院了《关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》，并同时出台了两个具体操作方案，即实施办法之一和实施办法之二。
方案一的特点是要为在职职工全面建立个人帐户，职工退休后的养老金计发比较严格地与个人帐户储存额相对应。对于实施个人帐户制度以前参加工作的职工，该办法实施前的工作年限视同缴费年限，至退休时，“以个人帐户中的储存额推算出全部工作年限的储存额”。已退休职工的养老金通过企业另行缴纳一定比例的费用形成统筹基金解决，给付标准按照改革前老办法执行。
方案二只设计了一个比例不大的个人帐户。目前在职职工退休后的养老金计发分为三部分，一是社会性养老金，按照职工所在地职工平均工资的一定比例计发；二是缴费性养老金，个人和企业缴费每满全年，按缴费工资基数的一定比例计发；三是个人帐户养老金，对应于个人帐户储存额。其中前两项养老金来自于“统筹”。已退休职工的养老金则全部来自于“统筹”。与方案一类似，实施个人缴费制度前参加工作的职工，连续工龄视同缴费年限。
两个操作方案的设计思想、等是存在较大差异的，但有一个非常突出的共同点：老职工的养老金来源都是要通过当期的企业“统筹缴费”解决。
根据前文，在老职工的养老金来源不进行特殊处理的情况下，要想实现养老保障制度的转轨是根本不可能的。从两方案的实际运行结果看，与真正意义上的个人帐户制度大相径庭，个人帐户普遍为空帐户，基金积累也不可能形成。
由于目前离退休人员的养老金没有来源，要通过企业“统筹缴费”解决，但在实际上，在企业开始为在职职工进行个人帐户积累的情况下，已不可能再承担过高的“统筹缴费”以支付目前退休人员的实际养老金需要。而老职工的养老金又是必须支付的，所以，唯一的办法只能是挪用目前已进入在职职工个人帐户的养老金。这在方案一中表现得最为突出。其更一步结果是，不仅实施个人帐户制度以前参加工作的职工存在“空帐”问题，已经按规定缴费的个人帐户也因为资金被挪用而无法积累。尽管有关方面在无可奈何的情况下提出要进行所谓“基金部分积累”。但由于支付已退休人员养老金的压力巨大，又不可能无限制地提高企业缴费水平，因而在事实上基金积累的数量极为有限。至1996年底，全国养老金历年滚存节余为580亿元，尚不到1996年当年养老金支付额的一半。而且，其中还有相当大部分是1995年改革以前所剩余的。
由于个人帐户中没有资金，待目前在职职工退休时，他们的养老金来源就又成了问题，出路只能是继续挪用下一代人的个人帐户资金，拆东墙补西墙，使空帐户一代一代往下转。
三、“空帐”运行无法支撑下去 ，有关功能目标也无法实现
1995年3月的改革方案不仅未能建立真正意义上的个人帐户制度，从实际运行情况看，也是很难支撑下去的。
由于已退休职工的退休金支付压力巨大，再加上因管理体制问题导致的高昂成本，养老金缴费率（企业缴纳的养老金占企业职工工资总额的比重）普遍很高，绝大部分地区都在20%以上，个别地区则接近30%，许多企业无力缴纳或以各种方式拒缴。综合各种调查结果，近期各地养老金的收缴率（实际收缴额占应收缴数额的比例）在1996年竟降至50—60%.为了维持统筹体系的运转，一些地方不得不进一步提高缴费率，进而形成一种恶性循环。
需要指出的是，在以养老金现收现付为资金筹集模式的旧体制中，对职工的养老金负债是一种隐性负债，而空帐户形成的则是政府对职工的明确负债，负债规模也更具有刚性。对这种负债也没有任何对其他人的债权来保证，因此是非常危险的。
由于体制本身存在缺陷，很多预期的功能目标也无法实现。首先，国有企业负担问题得不到有效缓解。不仅那些老职工多、负担重的困难企业未能走出困境，很多原本负担较轻的企业也由于统筹压力而不堪重负；此外，由于统筹层次低，不同地区之间企业负担不均衡问题也很突出。其次，覆盖全社会的统一的社会保障体系难以建立，无法为改革和提供保证。目前有关部门和各级地方政府都试图将现行保障体系的覆盖范围扩大至非公有制经济领域，但收效甚微，其根本的原因在于，在政府不能明确偿还对老职工养老金负债的情况下，扩大覆盖范围存在明显的责任转嫁特征，以致于非公有制企业普遍难以接受，养老保障体系仍只能局限在公有制经济范围内。这不仅不利于各种经济成份的共同发展、平等竞争和统一劳动力市场的形成，也严重制约着当前的国企业改革和国有经济结构调整，诸如破产兼并、富余人员分离等难以有效进行，企业职能无法有效转换。第三，由于无法真正形成基金积累，难以为长期经济发展特别是资本市场发育作出贡献；第四，无法有效解决老有所养，社会稳定问题。仅从目前国有企业的现实看，因企业负担过重，养老金收支困难，退休职工养老金拖欠问题已相当普遍，在许多地方已成为严重的社会不稳定因素。
回避偿还对老职工的养老金负债的一个重要考虑因素是不想让政府承担过多的经济压力。然而，当现行体制无法正常发挥功能时，必须承担风险的只能是各级政府。事实上，目前在不少地区，地方政府已经开始面对维持职工生活的巨大经济压力和相关的与社会压力。
四、1997年的改进措施及其局限性
鉴于1995年改革以来面临的问题，劳动部、国家体改委等政府职能部门经过协商，于近期形成一个改进方案，并报请国务院批准于1997年8月公布。统一后方案的要点是：按职工工资的11%建立个人帐户，其中个人缴费率1997年不得低于本人工资的4%，1998年起每两年提高一个百分点，最终达到本人缴费工资的8%，个人帐户的其余部分由企业缴费划入。随着个人缴费比例的提高，企业划入的部分要逐步降至工资的3%；老职工的养老金由企业缴费形成的社会统筹基金解决。企业缴费率由省、自治区、直辖市人民政府确定，一般不得超过企业工资总额的20%（包括划入个人帐户的部分）。养老金支付分为两部分，一是基础养老金，标准为当地职工上年度平均工资的20%；二是个人帐户养老金，标准为个人帐户累计储存额除以120.个人缴费年限累计不满15年的，退休后不享受基础养老金待遇，其个人帐户储存额一次性支付给本人。
围绕上述基本框架，该改革方案还提出了其它一些措施，主要包括逐步扩大覆盖范围、提高统筹层次以及改善基金经营、监督和管理等。
从统一制度、改善管理的角度看，较之于当前多种具体实施方案并存，该方案显然有所进步。然而，从基本的养老制度模式看，仍然不准备补偿国家对老职工的社会保障欠帐，而是试图继续用“社会统筹”来解决老职工的社会保障费用。因此，该“统一制度”方案仅仅是对当前较为混乱的养老保障制度的一种修补方案。从其确定的“个人帐户”比例和“社会统筹”比例看，则是前述方案一和方案二的折衷。
根据对1995年改革以来养老保障制度主要矛盾和问题的分析，不解决对老职工的养老金负债，真正意义上的个人帐户制度是建立不起来的。
对于必然出现的空帐问题，有关方面的设想是通过提高个人和企业缴费逐步将“空帐”充实。很显然，在目前企业已不堪重负并且退休人员比例迅速增加的情况下，这只能是一种不切实际的幻想。此外，还有不少人寄希望于扩大统筹的覆盖面，将实施范围扩大到目前职工年龄结构相对年轻的非公有制领域。这一思路的最大问题表现在两个方面：其一，如前所述，由于明显存在负担转嫁问题，这种努力很难实现；其二，即使使用强制手段使各种非公有制企业进入统筹体系，也姑且不考虑这会对非公有制经济发展产生何种，一个必然存在的问题是，在非公有制企业职工陆续进入老年后，政府则必须兑对他们的养老金承诺，届时亦不可避免会出现支付危机，而且是更大的危机，因为养老保障体系的负债数量较目前会大幅度增加。因此，这种思路的实质只是将发生危机的时间推迟。
总之，1997年改进方案仍然是一个存在缺陷的方案，仍然难以为当前紧迫的国有企业改革和国有经济的战略性改组提供帮助，无法保证长期的养老安全，也难以促进经济增长以及为市场经济体制建设提供支撑。在我们看来，唯一的出路应当是抓紧解决对老职工隐性负债的补偿这个症结问题，在完全积累的个人帐户制的基础上，才能使其他的问题迎刃而解。
五、解决问题的关键：补偿对老职工的隐性负债
要顺利实现养老保障制度从以受益为基准，养老金现收现付的旧体制转向养老金预筹积累的个人帐户制度，最关键的问题是必须以有效方式解决对中老职工的隐性负债。由于隐性养老金负债是作为旧的体制结果出现的，是政府对职工的负债，只能通过政府统一承担债务责任。
1、过渡费用应主要来源于国有资产存量
既然国家应当负责补偿，过渡资金从理论上讲只能有两种基本来源：一是从现有的国有资产存量中“切一块”注入老职工的个人帐户；二是从政府目前和今后的财政收入中拿出一笔钱来对老职工过去的隐性供款进行补偿。
智利的作法是由政府向老职工发放认可债券，并通过政府财政逐年偿还。之所以如此，其中一个很重要的背景是，在进行改革时，智利的财政是有盈余的。我国的情况下则不然，目前以至今后相当长一个时期都将面临财政紧张的局面。虽然每年用于偿还隐性债务的流量不是很大，最高年份约为1200亿元（1994年价格），但是否有足够的能力仍值得怀疑。我国财政目前已经有较高的赤字水平，如果再考虑以财政收入偿还养老债务，财政赤字的规模无疑会更加庞大，其风险是可想而知的。同时，这也必然有一个向全社会的责任转嫁问题（或直接增税，或通过通货膨胀方式变相征税），引发各种矛盾的可能性也是存在的。当然，运用财政收入解决问题是最大优点是操作简便。
通过现有的国有资产存量解决隐性债务问题可能更为有效。一方面，并不是象有些人理解的那样，用国有资产存量偿还养老金负债意味着国有资产流失，相反，目前国有资产中的很大一部分就是隐性债务形成的，以此偿还隐性债务是完全合理的。另一方面，虽然用国有资产存量解决问题会遇到一些操作困难，但我国正在加紧对国有经济结构进行调整并对国有经济进行战略性改组，其间要对国有资产进行重新配置，如与这一过程相结合，操作问题可能也不会成为太大的问题。至于是否象智利那样向老职工发放认可债券，则是具体的手段问题。
当然，以国有资产存量为主，结合经济发展中形成的政府新增收入共同解决隐性养老金负债也是可以考虑的。但无论如何，基于我国目前的财政状况以及有关改革的紧迫性，对隐性养老金负债的解决都只能更多地考虑运用存量。
与通过国有资产存量解决养老金负债密切相关的另一个问题是，如何对国有资产进行分解。对此有几种基本的倾向性意见：一是结合对国有企业的公司化和股份制改造，将国有企业的部分股权划归专门的社会保障机构，用股权收益支付隐性负债：二是将部分国有企业划归社会保障机构进行经营，以其经营收入偿债；三是将一部分国有资产（比如一些中小企业、部分国有房地产等）进行出售、租赁，以销售和租赁收入偿债。总的看来，最后一种办法是最为可行。前两种办法的最大问题是，一方面操作难度较大，同时，企业经营的风险仍然是难以避免的，因而无法保证足够的支付能力。最后一种办法不仅较为简便，支付能力也没有问题。据世界银行等测算，目前我国国有部门的房产（附带土地使用权）的价值大致与年度GDP水平相当，足以支付有关费用。
最佳的应该还是混合方案，比如，以国有经济部门的房地产作为主要的和最后的担保，配合国有企业股份制改造过程中的股权转让售股套现所得以及对中小企业的拍卖、租赁所得等。需要注意的是，除国家必须承担的养老金债务外，目前尚有安置企业富余（下岗）职工再就业等政府义务，完成这些任务所需的费用来源与筹集方式也应通盘考虑。
对职工养老金权益的具体支付方式也应采取以某种形式为主的混合方式。比如，对大部分职工采取以货币支付养老金的形式，对某些正处于调整状态的企业的职工，也可采取企业股权、债权让渡以及工龄买断等特定形式。有关的处理手段还应尽可能与住房制度改革相结合。
考虑到与国有改革衔接和配套，还有一种可供考虑的思路是实施政府、企业、职工和银行之间的债务转换。绝大多数国有企业都有着相当高的负债率，且绝大多数的负债都是对（国有）银行发生的，因此，一个可以考虑的债务转换思路是，将企业对银行的相当一部分负债转化为企业对职工的负债，结合企业的股份制改造，进一步将职工对企业的债权转化为股权。与此同时，将政府对职工的（隐性）负债转化为政府对银行的负债。更为具体地说，政府对职工的养老金负债由企业偿还，企业对银行的等量负债则由政府偿还。这样一方面可以从很大程度上解决目前企业与银行之间的关系矛盾问题，也可以通过职工对企业的持股解决有关产权不清和治理结构无效等诸多问题；另一方面，对职工隐性债务的偿还也有了更为现实的基础。考虑到不同企业的负债水平、经营业绩的不同，全面实施债务转换可能会遇到困难，但实施部分债务转换应该是可行的。如，为保证老职工养老金的稳定性，可大致确定一个基本部分，仍由政府按统一标准支付，其余部分则进行债务转换。对一些负债水平高，经营业绩又不太好的企业，有关的债务转换可以折扣方式进行。
2、我国的总体负债水平不高，实现过渡没有问题
与其他大多数国家和地区相比，由于我国的化水平不高，尤其是获得了政府养老承诺的公有制部门的职工人数占全劳动者的比重较低，目前也只有20%左右，因此，我国的养老金债务负担占GDP的比重属于非常低的。比如，由世界银行组织有关中、外专家在1995年所进行的详细测算结果为：截至到1994年底，已退休职工的所需的养老金总量为6810亿元，在职职工积累的养老金权益为12360亿元（均为1994年价格）。两项合计为19170亿元。而且这一结果不仅包括企业职工积累的养老金权益，也包括机关事业单位职工积累的养老金权益。而1994年我国国内生产总值（GDP）为46622亿元，养老金债务负担占GDP的比重只有40%多一点。如工业化水平较高的欧美国家（包括东欧各国），隐性养老金负债占GDP的比重几乎都超过100%，一些国家甚至超过200%.已经成功实施了从现收现付制向基金积累制过渡的智利等国家的隐性养老金债务占GDP的比重也在80%以上。考虑到我国较高的增长率，从一个动态的过程看，隐性养老金债务所占GDP的份额会更小，因为隐性养老金负债通常不需要一次性支付，而是在相当长的年份内逐年偿还。总之，我国目前还是处于压力比较小的时机和阶段，只要措施得当，顺利实施过渡是没有问题的。
通过资产存量解决对中老年职工的隐性负债不仅从上是可行的，近年来国内不少地区也在有关问题上进行了诸多探索和实践。如近年来不少地方在对国有企业进行转制（放小）的过程中，都明确地将一部分存量资产划拨出来，用作专门的社会保障费用，以偿还旧体制形成的对老职工的社会保障债务。这些探索都是非常有益的。这说明社会各界都对“补偿”的必要性有比较一致的共识，同时也为如何有效进行“补偿”提供了经验。
我国人口众多，建立基金预筹积累的养老金保障个人帐户制度可以积累相当大的一笔资金，如果能够合理、有效地利用，无论对于经济还是对于进一步的经济发展还是对进一步的经济体制改革都有非常重大的意义。如在目前的国有企业改革和国有经济的战略性改组过程中，之所以改不动或者说障碍重重，不仅有人员负担和各种社会负担问题，资金投入不足以及不合理融资体制等也都是严重制约因素。通过有效的养老金积累并通过养老金基金管理机构的投资利用，不仅可以扩大全社会的投资能力，特别是长期投资主体的多元化，推进资本市场的发育，弥补目前资本市场中机构投资者缺乏等缺陷。
养老金基金作为一种主要形式的投资基金，还可以促进发展新的公有制实现形式。养老金基金本身就是一种属于所有投保人的公有制形式，通过基金投资，持有各种企业的股权，还能够产生和发育更多的公有制经济组织。此外，通过基金组织持有企业股份，对于完善企业治理结构也有非常积极的意义。
在有效解决旧体制遗留责任、基本的目标模式等已经确定的前提下，新的养老保障体制应如何组织值得认真思考和对待。主要问题涉及以下两个方面：
一、是否设立固定津贴型的基本养老保险
新的保障模式实施养老金预筹积累的个人账户制是不应有异议的。但选择完全的个人账户制还是混合制则需要进一步。
包括世界银行专家在内的许多学者建议，新的养老保障制度应采取混合制，即，在实施个人账户制度的同时设立固定津贴型的基本养老保险。比如，世界银行建议新制度下的养老金由三个支柱组成，支柱一为一个通过统筹（进行转移支付）旨在保证退休职工生活在贫困线以上的基本养老保险部分，平均的替代水平约为24%左右；支柱二为一个实施养老金预筹积累的个人账户，可使达到正常工作年份的职工获得平均35%左右的替代水平；支柱一和支柱二是强制的，两项合计可达到60%左右的替代水平。世行报告提供的测算结果表明，两支柱所需的缴费率为平均工资的17%，其中企业约占13%（其中9%进入统筹，4%进入个人账户），职工占4%.支柱三为一个按需要补充的自愿账户（补充保险）。
我们的意见与此不同。新的养老保障制度可不设立固定津贴型的基本养老保险。除了非强制性的补充保险外，强制性养老保障全部通过个人账户实行，目标也是让达到正常工作年份的职工获得平均60%左右的替代水平。在此目标替代率水平下，企业与个人缴费水平比世行测算结果还可略低。所不同的是，企业缴费全部进入个人账户。即，新的养老保障模式选择完全的个人账户制。
设立固定津贴型的基本养老保险，其基本的出发点一是要保证退休者的收入，建立最低养老金保证；二是要通过统筹，即转移支付实现社会保障的公平性原则。这两个目标追求本身是没有任何问题的。但考虑到我国特定的国情，其在操作中可能遇到的问题值得分析。
其一，财务上的收支平衡未必能够保证。设立固定津贴型的基本养老保险，保障水平显然不能太低，至少要保证退休者的此项养老金收入要高于贫困线，否则没有意义。显然，对固定津贴部分的养老金收缴仍需要以支定收，现收现付。虽然较之于旧体制下养老金全部现收现付，企业在统筹项目上的缴费率会大幅度下降，但也不可能太低。同时，由于新的保障体制必须覆盖各种所有制类型的企业，设立固定津贴型的基本养老保险要对所有企业都进行统筹，考虑到今后相当长时期内企业发展的不稳定、不平稳问题、非正式部门和行业所占比重过大以及养老金现收现付难以避免的逃避缴费等问题，能否保证足够的收缴率仍是未知数。所以，风险仍是存在的。如果预期的企业缴费率因支出压力增大或因收缴率降低等原因不能维持收支平稳，要么需要财政进行补贴，要么需要进一步提高缴费率，进而继续在某种程度上陷入旧制度的误区。
当然，在通过其他筹资方式解决目前已退休职工和在职职工养老金权益的情况下，统筹部分在相当长时间内都将有节余，因为新职工中的大多数暂时到不了退休年龄。这种情况类似于国内一些机构推崇的“部分积累”。但根据世界银行等机构的测算，至2030年以后，这一统筹部分亦将会出现赤字。也许考虑许多年以后的风险有些杞人忧天，但从一个国家和民族的长治久安考虑，选择无风险的制度总是更好。
其二，一些技术性问题难以有效解决，管理难度与成本也将大幅度提高。在今后相当长时期内，我国将面临大的经济结构调整过程和迅速的城市化、工业化过程，尤其是大批处于各种年龄段的劳动力向城镇和二、三产业的转移过程，同时，也会出现大量的阶段性就业以及劳动力在正式部门和非正式部门之间的频繁转移等情况。设立固定津贴型的基本养老保险，如果考虑工龄（缴费年限）因素进行领取资格限制，则体制缺乏开放性，在全面扩大覆盖范围时必然也会遇到各种阻力甚至是抵制。如果不进行资格限制或工龄要求很低。财务上的风险势必会大幅度增加。而且，对缴费情况的统计，受益人个人情况的认定都将会非常复杂。
由于我国人口众多，地区间不平衡问题突出，设立固定津贴型的基本养老保险如果统筹层次过低，地区间的差距等问题难以避免。如果统筹层次过高，则必然存在较高的管理难度（如地区间的差距问题等等），以及同时存在两套管理体系时必然出现的高管理成本与操作成本。
此外，较之于完全的个人账户制，混合制度的资金积累率要低得多；对个人的激励机制也会在某种程度上弱化。
采取完全的个人账户制更安全，也更适合我国国情。由于完全以收定支，其不仅可以避免统筹体系中几乎肯定会出现的财务危机，还可以提高对个人的激励、提高经济发展起步阶段的积累率。此外，考虑到新体制必须全面扩大覆盖范围，而且在今后的城市化和工业化过程中必须不断扩大覆盖范围，必须在不同所有制之间以至城乡之间形成平等的起点与条件，完全的个人账户制也具有明显的优点，具有更大的开放性和灵活性。此外，与混合制条件下双重管理体系并存相比，只对个人账户进行管理也会降低管理难度与管理成本。
当然，完全的个人账户制的确存在难以体现公平性原则，尤其是少数退休人员的养老金可能不足以维持基本生活问题。对此问题，可通过强化社会救济来解决。即，对所有收入水平达不到最低生活保障线的人，政府均通过制度化的社会救济体系，保证其基本生活。实际上，即使通过设立固定津贴型的基本养老金或其他方式建立了最低养老制度，社会上仍不可避免有贫困者存在，政府仍然必须通过社会救济制度对这些人提供帮助。因此，不实施最低养老金制度，代之以统一的社会救济制度可能更加适宜。
总之，新的养老保障体制采取完全的个人账户制并结合强有力的社会救助体系，同时以发达的商业保险作补充，更适合于我国国情。个人账户制的优点可以充分得以体现。对那些无力自保的社会弱者，政府的责任主要是提供一种制度化、社会化的救济体系，维持其基本生活。在这里，社会保障的互济特征及转移支付特征也能够得到体现。
二、如何更有效地保证养老金增值保值
在养老保障制度的改革目标、模式甚至更为具体的政策组合都比较清晰后，改革能否成功的关键问题无疑取决于改革后的管理体制是否有效：尤其是能否确保基金被有效使用并能增值保值。这一问题不仅直接涉及到投保人的切身利益、养老保障体系的安全，也直接关系到进一步的经济发展问题。
从我国近些年对极为有限的养老金管理的实际情况看，一直存在严重问题，远远不能适应养老保障制度改革的需要：养老保障（包括其他的社会保障）行政管理与基金运营一直不分，不仅有限的基金积累无法获得很好的投资效益和投资回报，由于缺乏制约和监督，各种管理不善甚至腐败问题都相当突出。根据国内外经验、教训，要通过个人账户进行养老金预筹积累，社会保障管理机构与养老金经营机构必须分开。在这一问题上，十四届三中全会《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》也提出了明确的原则。
当然，仅仅将行政管理与基金经营机构分开是远远不够的。为了确保养老基金能够被有效使用，必须发育更有效的基金运营和监管制度。
其一，必须培植和发育高效率的基金经营机构。智利等国家所提供的两条最重要的经验是：第一，基金交由民间机构而非政认府部门进行经营。第二，多家经营而非独家垄断，全面引入市场竞争机制。由世界银行完成的一份全面的结果显示，在全世界范围内，由民营机构经营的养老金收益率普遍高于由政府部门经营的养老金收益率。除美国、马来西亚、新加坡等少数国家外，在大部分国家，由政府部门管理的养老金收益都是负值。之所以出现这种结果，一方面是政府部门自身的运行效率往往不高，甚至会出现腐败问题。另一方面，政府部门管理的养老金通常不能投资于股权、不动产或国外资产。而是被迫购买政府债券，或以很低的名义利率向亏损的国有企业贷款，从而使风险过分集中。此外，采用政府部门管理方式，基金还往往成
为政府部门的专用资金来源，其运用通常服从于目标而非追求经济效益，这不仅无助于增值保值，还有助长浪费和鼓励赤字财政的危险。民营机构的最大优点是他们会尽可能追求效益最大化。
上述经验是值得充分研究和借鉴的。根据我国目前的实际情况，可考虑对大致具备经营条件的一些、保险机构（如人保集团及各种业绩较好并且在全国各地均有一定业务基础的信托投资机构）进行改造，以承担基金经营任务。但无论如何，一定要有竞争机制。
其二，必须健全行政和管理与监管体系。首先必须有严格的体系。有关管理机构不但要依法行政，其自身也要依法接受监督，真正体现法制原则。在此基础上，应建立统一、高效的管理机构，将目前分散于劳动、人事、民政、卫生等部门的管理职能统一到一个专门的机构，比如成立社会保障部。该部门作为政府机构依法行使各种管理、监督及指导职能，并对不同形式和内容的保障及保险进行协调。作为管理者，该机构不参与任何形式基金的经营活动。当然，中老年职工养老所需要的过渡资金的筹集与偿还工作可在有效监督的前提下交该机构执行。为了使监督体系本身具有制衡机制，还应考虑发展其他监督机构，如由缴费人、受益人及其他相关人士组成非官方的监督机构等。
养老地产设计要点范文第7篇
一、确定投资目标
确定投资目标是投资规划的起始点,目标设定的合理与否直接影响着投资规划的其它环节。要确立合理的投资目标就要对客户信息做深入细致的分析,其主要着力点是客户风险偏好分析和资金性质分析。在对客户各种相关信息分析的基础上,提出明确的、合理的、切合实际的投资目标。
(一)风险偏好分析每个客户都有自身的风险偏好,这与客户的性格、所处的生活环境等主客观因素息息相关。客户风险偏好并不是可以简单识别的,而是需要各种量化指标、问卷调查来辅助判断。理财规划师教材中提到的客户现有资产组合表(见表1),用以判断客户风险偏好,不失为一种好办法,也可以通过客户当前成长性资产占总资产百分比与公式[(100-年龄)/100]*100%进行比较,判断客户风险偏好。在实际操作过程中客户风险偏好的判定无一定论,理财规划师应有自身对风险偏好判断的一套标准,力求准确判断客户风险偏好,只有这样才能有的放矢地设计出符合客户自身特点的资产配置。
(二)资金性质分析资金性质分析是确定投资目标的必要环节,不同的资金性质影响着资产配置结构。例如客户剩余资金在短期内没有消费需求,可将其大部分资金用于长期投资;客户资金用于子女高等教育支出,越临近支出日越应当采取保守的投资策略,以保证本金安全为首要前提。理财规划师在综合分析客户资金安全性要求和期限要求的基础上,对资金做出安全等级和期限跨度的定性判断,为制定合理的投资目标打下基础。
(三)投资目标确定确定投资目标不仅要考虑客户的风险偏好和资金性质,还要考虑初始资金的准备、未来追加资金的来源,当前市场经济环境下的资金平均报酬率,客户的自身素质和家庭成员情况等各类因素,以便理财规划师在综合考虑影响投资目标的各方面因素后做出定量判断。确定投资目标主要是解决三个问题,即需要多少时间,达到多少收益,达成什么目标。例如某人将十万元用于投资,通过十年时间,获得十二万元收益,满足未来十年养老需要。因此,投资规划的目标是直观的、可量化的、切实可行的,它体现了投资规划不同于投资的目的性。
二、投资环境分析任何投资都离不开具体的投资环境,脱离投资所处的环境谈投资,如同空中楼阁,脱离现实终究会被现实所抛弃。理财规划师在进行投资前应对投资工具的现在和未来环境做出合理预判,这样才能更好的制定资产配置策略。以下以二级市场的股票交易为例,解析投资环境的分析要点。可将股票投资的环境分析分为:宏观环境分析、行业分析、微观分析。
(一)宏观环境分析影响股票投资的宏观环境主要分为国外和国内环境,国外环境主要包括资本市场国家的经济状况、政府宏观经济政策和股票指数表现情况等,国内环境包括国内经济状况、政府宏观经济政策、主要指数(H股、B股、股指期货)的表现情况和市场流动性状况等,其中宏观经济政策主要包括货币政策和财政政策。货币政策通过增减货币供给量来调控货币总需求,货币供给量的变化和利率的调整影响信贷的规模和成本,最终导致各类投资数量的变化。因此,货币政策能直接影响市场走势。财政政策是通过税收、公债发行和支出等措施来调控社会总需求,从而间接地影响市场走势。当然,调整股票交易印花税、过户费等财政政策,也将直接影响市场走势。由于国内股市是一个政策市同时也是一个资金市,如果对股市所处的宏观大环境没有一个清楚地认识,在宏观环境不妙时盲目入市可能得不偿失。
(二)行业分析宏观环境分析能使人们对市场的总体趋势有一个客观的认识,但它并不能提供具体投资领域和投资对象的建议。因此,必需结合行业分析和微观分析来确定具体的投资领域和投资对象。行业分析主要从以下几个方面入手:行业所处的市场类型;行业所处的生命周期;行业相关的政策法规;行业的技术进步;产品的更新换代[2]和未来的市场容量。理财规划师进行行业分析的主要任务包括:解释本行业所处的发展阶段及其在国民经济中的地位,分析影响行业发展的各种因素以及判定对行业的影响的力度,预测并引导行业的未来发展趋势,判定行业投资价值,解释行业投资风险,进而为投资者提供决策依据或投资依据[3]。
(三)微观分析微观分析的对象是具体股票对应的公司,是股票基本面分析的最后一环,它主要分析公司的财务指标,核心竞争力,未来经营战略,产品的市场前景以及公司主要领导的综合素质等。其中的公司财务指标分析又可细分为公司盈利能力分析,资产管理能力分析和偿债能力分析等。理财规划师通过对企业各类财务指标的横向和纵向比较,对公司有更全面、更深入的了解。
三、资产配置
资产配置是整个投资规划中的核心环节,它对具体投资实施起到提纲挈领的作用。资产配置的对象主要分为货币类资产、债券类资产,金融衍生工具及其它,具体分类见图2。理财规划师应熟悉各种投资工具,至少全面掌握其中的三种,能为客户量身定做适合他们的资产组合。资产配置的核心是根据投资目标,结合投资环境,对收益和风险这对孪生兄弟做出适当调整,关键是对各项资产投资的权重拟定。在具体进行资产配置时,各项资产权重拟定可参考已下公式:p1?q1+p2?q2+…+pn?qnLp/C(1)其中pn是第n种资产的期望收益率,qn是第n种资产的投资权重,Lp是客户投资目标中的期望收益,C是总投资的资金量,Lp/C是资金的期望收益率。当有两组以上权重组和符合以上公式时,再通过以下公式进行遴选:V=s1?q1+s2?q2+…+sn?qn(2)sn=a1?x1+a2?x2+…+am?xm其中V是该资产配置所承受的总风险,sn是第n种资产所承受的风险,am代表第m种可能性带来的资产损失值,xm代表第m种可能性发生的概率。分别将符合(1)的权重组合代入(2),选取使V最小化的权重组合。在拟定各种资产的投资权重时,用这种方法首先考虑的是收益,然后才是风险。也可以采用先考虑风险,再考虑收益的方法来拟定各种资产的投资权重。具体选择哪种方法主要考虑客户的风险偏好,如果客户的风险偏好是保守型,则应先考虑风险后考虑收益;如果是进取型的,则可先考虑收益后考虑风险。当然通常还可采取一种折中的办法,即采用如下公式:K=[(p1?q1+p2?q2+…+pn?qn)?C]/(s1?q1+s2?q2+…+sn?qn)其中K代表每承担一份风险可获得的期望收益,可将其定义为边际风险期望收益率。选取使得K最大化的各种资产投资权重组合。
四、投资实施
资产配置是投资规划的核心是战略性的、整体性的资金分配大纲,解决各种资产的投资权重问题。投资实施是投资规划中的具体执行方式,是战术性的、具体的资金运作活动,它解决的是在什么时间、运用多少资金、投资何种具体理财工具及何时退出等这一系列问题。理财规划师在投资实施的过程中主要关注资产的总量变化和与各类资产相关的环境变化,以此来对投资活动做出适当调整。例如当市场环境发生变化,阶段性投资目标获得超预期实现,这时可以将一定的高风险高收益资产向低风险低收益资产转移,力求在降低总体风险的前提下,实现原定投资目标。因此,投资实施的关键是合理控制投资工具的交易时间、交易频率,交易规模和交易成本。各大类主要投资工具的风险收益情况见图3,以下简单介绍两种常见的投资工具以供参考。
1.基金。基金是一种利益共享、风险共担的集合理财投资方式[4],具有分散风险、高流动性,投资起点低和专家理财等优点,是一种有效的长线投资工具。根据它的投资对象,主要可以分为货币市场基金、股票型基金,债券型基金以及混合型基金。不同类型的基金对应不同的风险和收益特征,以及现金流模式。理财规划师可以根据客户的投资目标,选择适合客户风险偏好,流动性要求的基金类型。一般来说股票型投资基金适合进取型客户,该类客户风险承受能力强、投资回报要求高,在具体选择这类基金时还要考虑诸多因素,如基金经理的背景、投资风格、以往的投资表现,当前基金的净值、每万份基金获利情况,基金投向的股票类型等。债券型基金适合保守型的投资者,风险小,收益也小。但是,任何问题都应相对的来看,放在长期来看,比如十年,甚至更久,债券型基金的年收益率却经常能跑赢股票型基金。货币市场基金流动性最强,风险最小,当然对应的收益率也最低,适合对流动性要求高的资产进行配置。例如可将一部分备用现金用于货币市场基金投资,获得一个相对高于银行年利率的投资收益。理财规划师在指导客户进行正式投资前,还应准确地计算出投资基金的相关费用,依据资产配置框架适当选择2-4只基金进行投资。
养老地产设计要点范文第8篇
目前，民营企业的纳税总额贡献高于国有企业：2005～2014年，国有企业税收占全国税收总收入的比例从39.59%下降至29.33%；同时期，外资企业税收占全国税收总收入的比例从21.09%下降至19.24%；与此同时，民营企业税收占全国税收总收入的比例从39.32%提升到51.43%，提高幅度接近12个百分点。
但是，民营企业的生存发展环境不容乐观：随着经济增长下行，税费增收压力加大，地方政府征收“过头税”及“乱集资，乱收费，乱摊派”（即“三乱”）问题趋于严重；“营改增”导致部分行业的企业实际税负增加，有悖于这项改革的初衷；2016年以来，民间固定资产投资增速出现了断崖式下降。
正是在这种背景下，在一家著名民间智库的支持下，本课题组――“民企税负研究课题组”对民营企业生存发展及其税负问题进行了调研，希望有助于向社会传达民营企业的真实状况和呼声，也希望有助于决策者作一番换位思考，站在民营企业的角度来观察中国经济的现实，这个视角对于中国经济和社会的进一步转型非常重要。
课题组如何组织实施及调查问卷的设计？
本课题组的调研设计要点为，选择东部、中部、西部和东北地区各一省作为调查省份，在每个调查省份选取一个城市作为具体调查地点；在每个城市各发放30份企业问卷并举行数场民企税负座谈会。
课题组于2015年10月～11月调查浙江杭州、湖北武汉、贵州贵阳和辽宁大连四地，与当地近百位民营企业家举行了座谈，回收、汇总和分析了113份有效问卷，并在四地各收集10个民营企业税负案例。
调查问卷主要涵盖了各个企业的税收负担情况、企业家对税负感受、税收程序及税费政策四个主要方面，并辅之以其它相关调研内容，比如社会保障费及其它企业负担。
四省问卷调研结果有哪些？
一是 “营改增”对被调研企业的影响。
被调查企业中有57家企业先后经历了“营改增”的过程，有36家（63.2%）反映税负提高了，12家（21.1%）减轻，9家（15.8%）不变。
反映税负提高的36家企业所在行业为房地产（13家），医药（9家），金融（3家），农产品加工（9家），以及住宿和餐饮（2家）。
反映税负减少的12家企业所在的行业为：运输仓储（2家），文化体育和娱乐（2家），批发和零售（6家），以及住宿和餐饮（2家）。
反映税负不变的9家企业所在行业为：房地产（1家），文化体育和娱乐（1家），批发和零售（4家），农产品加工（2家），以及住宿和餐饮（1家）。
二是企业家的税负感受及所能承受范围。
在所调查的113家企业当中，认为本企业税收负担很重和较重的比例占到了87%，认为税负可以接受的占8%，认为较轻和很轻的仅占1%。
绝大多数企业家认为企业税负过重，那么企业家一般能接受什么范围的税负便是一个十分重要的数字，亦是政策制定者需要重点参考的一个参数。
为此，问卷调查及访谈中，请那些认为税负过重的企业家，回答他们心目中合适的税负应该占到其企业营业额的比重如下：有40%的企业认为应该占到10%以下，56%的企业认为其税负应该占到10%至20%之间。换句话说，认为税负过重的企业，有96%的企业所缴纳的税负占到了其营业额的10%以上。
三是 “五险一金”等费用负担。
除去税收之外，社保费用即“五险一金”实际上也具有税收的性质。而且目前社保费用占用工总成本的比例已经严重影响了企业的经营成本。
社保费用占了用工成本的很大一部分，社保费用占成本超过30%的企业将近有四成；在本课题组2015年底的调查中，60%被调研企业选择“五险一金”占用工成本的比例在“20～50%”区间之内（含20%），40%落在0～20%区间之内。
在座谈和案例调研中民企税负问题主要有哪些？
除了问卷调查之外，课题组还通过座谈和直接走访、面谈企业的方式进行了案例研究。下面总结民营企业家反映的问题，并结合我们的案头结果进行综合分析：
一是偏重纳税人义务、漠视纳税人权利的问题。
《税收征管法》对于纳税人的权利规定了10条，有知情权、保密权、税收监督权、纳税申报方式选择权、申请延期申报权、申请延期缴纳税款权、申请退还多缴税款权、依法享受税收优惠权、委托税务权、陈述与申辩权等。
但在际的征管环节，对民营企业家的纳税人义务要求过高，对其纳税人权利则有失尊重即切实的保障。在企业生产经营过程中遇到资金紧缺，无力支付货款和税款时，虽然民营企业可以按规定向税务部门申请延期缴纳，但往往难以得到批准；企业拖欠税款又将面临滞纳金缴纳甚至罚款；基层税务的征管主要还是任务摊派，若基层税务征管完不成规定任务，就会加大对企业的检查、征收力度；因此，作为企业来说，纳税人权利确实是鲜有行使的。
二是 “发票控税”和“营改增”的税制设计制约企业发展。
增值税，从计算原理来说只就增值的差价部分征税，那么增值税得以成立的前提的可以抵扣，也就是抵扣权优先。只要企业真实购进商品和服务，其中所包含的增值税就应该予以抵扣。
增值税自实施以来，一直是以“增值税专用发票”作为抵扣权前提，即只有取得增值税专用发票才能抵扣增值税的进项税额；实际中，诸多业务无法或者难以取得增值税专用发票，比如员工工资，对于劳动密集型产业、研发类产业就会大大提高税负；比如贷款利息，对于资金密集型产业也会加大税负；而对初级资源产品，比如煤、砂石，由于他们在取得矿权时所支付的款项是没有含税的，自然就没有抵扣，在采购这类产品时取得增值税专用发票就非常困难。
另外，并不是所有的企业都可以对外开具专票，比如小微企业、个体工商户；由于现实经营中不是所有应该取得专票的购进都可以取得，因此导致企业税负加大。
三是 “五险一金”“残保金”等负担问题较大。
依照《社会保险法》及相关法律规定，凡企业雇佣员工，均需要为员工缴纳“五险一金”（养老、医疗、生育、失业、工伤保险及住房公积金）；同时依照工资总额作为缴费基数，员工工资总额代扣代缴费率约20%，企业配套缴纳约40%；即一万元应发工资，员工实发工资仅为8000元，企业需要支付的人工成本为14000元，即五险一金占人工成本为42%。
依照《残疾人就业保障金管理暂行规定》，企业安排残疾人员参加就业达不到规定比例，则需要缴纳残疾人就业保障金；其残保金具体计算公式为：
应缴残疾人就业保障金=[当年年度单位在职职工总人数×1.5%（或1.7%）-当年年度已安置残疾职工人数]×本地区上一年度在岗职工年平均工资
对于安排残疾人就业，不仅需要签订一年以上正式合同，同时需要为雇佣残疾人缴纳社会保险；当企业雇佣残疾人数量未达标，为逃避缴纳残保金，不得不私下购买残疾人证并缴纳相应社保；更多的时候，企业往往需要在依法缴纳残保金与购买残疾人证及其社保之间进行权衡。
针对减轻民营企业税负问题，有哪些针对性的税制改革思路？
其一，通过推动税收法定落实纳税人权利。
按照2015年3月颁布的《立法法》修改案，对“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”只能确立法律，这是对十八届三中全会《决定》中“税收法定”承诺的进一步确认。
《决定》中指出“加强人大常委会同人大代表的联系，充分发挥代表作用。通过建立健全代表联络机构、网络平台等形式密切代表同人民群众的联系。完善人大工作机制，通过座谈、听证、评估、公布法律草案等扩大公民有序参与立法途径，通过询问、质询、特定问题调查、备案审查等积极回应社会关切”。
在“税收法定”原则下，落实在现代财税体制改革路径中，离不开以下三点：人大代表产生民主化，人大代表审议专职化，人大代表表决实质化。
其二，轻税而非减税应成为财政改革目标。
老子《道德经》曰：“民之饥，以其上食税之多，是以饥”。多年的结构性减税政策，似乎对于居民及企业来说，已经成为了口惠而实不至的“耳旁风”。
纵观历朝历代，大凡盛世――汉文景、唐贞观、清康乾，均与当时实施的轻徭薄赋的财税改革相联系；往往朝代危机或者民不聊生之际，均与当时的苛捐杂税、沉重税赋相关系。
因此，树立一贯的轻税观念，从税率上做减法，从税种上做删除，即从建立轻税体制上下功夫，而非总是围绕结构性减税政策打转转。轻税模式最能激活民营企业的经济活力，为其创新、创业提供正向激励，最终推动国民经济持续稳健发展。
其三，逐步取消以票管税的征管模式。
无论是增值税还是企业所得税，从其理论和立法精神出发，增值税的抵扣权、企业所得税的真实支出扣除权，都是@两个税种得以开征的前提。可是把增值税专用发票作为抵扣的唯一依据，取得发票作为所得税扣除的最重要依据，从严格意义上来说都是侵犯了企业作为合法经营的自然权利。
因此，税制改革应该首先确认企业增值税抵扣权、企业所得税扣除权的前提下，完善市场交易体系，逐步取消“以票管税”的征管模式。
课题组的调查发现，当前我国民营企业的税负仍然较为严重，生存发展环境依然严峻，现代财政体制改革，任重道远。