土地管理法办法
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土地管理法办法范文第1篇
近年来，我州各级各部门认真贯彻落实土地管理法律法规政策，严格耕地保护、节约集约利用土地，依法管理土地，有力地推动了全州城镇化、工业化进程，促进了全州经济社会又好又快发展。但是从年土地卫片执法检查和国家土地督查成都局例行督查我州土地利用管理情况看，有的县在土地利用管理上有法不依，执法不严，违法用地现象还比较严重，突出表现在：违反土地利用总体规划、未报即用、未批先用、边报边用、违法占用土地；违法转让、出租、买卖土地；不严格执行土地出让招拍挂政策，不执行土地出让金收支两条线管理，擅自减收免缴土地出让金和耕地开垦款；违法办理土地登记；制订出台违反土地管理法律法规的优惠政策。依法整顿土地管理秩序,规范批地、管地、用地行为,进步加强土地执法监察工作，现将有关工作通知如下：
一、高度重视土地执法监察工作
土地执法监察是土地管理的重要手段和措施，管理的最终目的是实现管理者依法管地，用地者依法用地。各县要高度重视国土执法监察工作，在当前国家扩大内需、拉动经济增长、土地供需矛盾日益突出的形势下，土地执法监察工作显得尤其重要。各县要进一步加强土地执法监察队伍建设，在新一轮机构改革中，要充实配强人员，改善土地执法监察工作装备，配备必要的监察车辆和通讯工具，切实发挥土地监察在巡回监察和案件查处工作中的职能作用，确保土地执法监察工作顺利开展。
二、强化土地法制宣传，增强干部群众法制观念
各县要广泛深入宣传土地管理法律法规和《中华人民共和国刑法》中有关土地犯罪条款以及国土资源部、监察部、人力资源部等五部委出台的《违反土地管理问责办法》（15号令），要把宣传的重点放在领导层，教育广大干部模范执行国家和省颁布的有关土地管理的各项法律法规。纪检监察、公安、司法机关要主动支持和协助国土管理部门搞好土地法律法规以及相关法律和规定的宣传教育，有选择地披露和曝光违法用地责任人的查处情况，提高宣传实效，形成各级政府依法行政，社会自觉守法的良好风气。
三、加大土地案件查处力度
各县要加大土地案件查处力度，土地执法监察工作要贯彻“五个并重，五个为主”的原则，即：农村土地和城市土地监察并重，以城市和城乡结合部土地监察为主；查处土地违法案件和查处责任人并重，以查处责任人为主；查处和预防并重，以预防为主；外部监督和内部监督并重，以内部监督为主；面上巡查和重点区域（工业园区、矿山、重点项目建设区）巡查并重，以重点区域为主。各县对辖区内的违法用地案件，要做到发现一起，查处一起，重点查处违反规划批地用地、未报即用、未批先用、违法土地登记；弄虚作假，核发土地证书；擅自减免土地出让金、耕地开垦款和非法转让土地的行为。对土地违法行为查处不力或不依法查处的，州国土资源局将实行下查一级，处罚上收一级，土地收益和罚没收入全部解缴州级财政。要建立土地动态巡查责任制，分片包干，责任到人。要提高土地违法案件的发现率、制止率、查处率。
土地管理法办法范文第2篇
关键词：农村土地；管理问题；解决措施
Abstract: along with the industrialization, the urbanization construction pace, the development of the social economy get fast. National agricultural policy to the big adjustments, along with the ascension of the collective land benefit, the rural land problem is also constantly increasing, serious impact on the construction of the new socialist countryside pace, impedes rural economy of smooth, rapid growth. This paper mainly discusses the rural land management in the existing problems and puts forward some measures for reference.
Key words: the rural land; Management problem; measures
中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：
土地是农民赖以生存和发展的生活保障，是农民最基本的生产资料。近年来，我国农村政策的不断变革，使土地效益得到了大幅的提升，这使农村中的土地问题日益增多并凸现出来。土地和农民的利益紧密相连，解决好农村的土地管理问题关系到新农村建设的步伐。因此要认真的审视土地管理中存在的问题，努力的找出解决的办法，以促进农村的可持续发展。
1农村土地管理中存在的问题
改革开放以后，我国农村土地采取，各项法律法规也随之不断完善，得到了广大农民的拥护，促进了农村的发展。但是，也有一些地方无视法律的存在，存在着有法不依，违背农民群众的意愿，侵害农民的合法权益的现象，这严重影响了农村的稳定发展。总的说来，农村的土地管理中存在以下几点不足：
1.1农村村民宅基地违法层出不穷
目前，农村宅基地主要存在着以下三类违法现象：一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地；当前，有不少建房户采取隐瞒已有房屋、虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地。二是非法转让宅基地，利用集体资产进行隐形交易；《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，一律不予批准”。在土地件案中有很多是反映部分村民通过不正当的手段取得了两处甚至多处宅基地，然后将宅基地倒手转让，从中非法获取暴利。这种现象尤其在城乡结合部和城镇郊区比较突出，无形中建立了土地隐形交易市场，既影响了宅基地管理，也给社会造成了许多社会不安定因素。三是超面积占地、擅自改变农村宅基地用途现象时有发生；《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第32条规定：“每一户用地面积使用耕地不超过130m2，使用荒山荒地不超过210m2，使用其他土地不超过180m2”,而在实际操作中，每户都大大超出了批准面积。依据《中华人民共和国土地管理法》76，77条规定，对违法建筑的处理是限期拆除建筑物和其他设施、恢复土地原状或没收新建的建筑物和其他设施，而法律赋予土地管理部门的执法权力就是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，它必定牵扯着农民的经济利益。没收或拆除很不现实，这是当前土地管理中非常棘手的问题，违法占地处理难的问题。因此，对违法占地行为，必须采取合理有效的行政、经济和法律手段综合处理。
1.2节约集约用地意识薄弱
随着我国工业的发展，城镇化建设步伐加快，这使土地关系呈现紧张的状况，同时在土地利用方面，资源浪费和资源短缺现象并存。主要体现在三个方面：一是当前的非农建设大量的占用耕地，导致农村的土地面积的减少，影响到农民的利益。据调查，每年的非农建设所减少的耕地面积在整年所有减少的耕地面积中占据的比例至少为30%，尤其在城镇周边或者主要交通干道附近的优质耕地，这些损失是难以用开发出的荒地来弥补的。二是截至2010年12月31日，中国耕地面积为18.26亿亩，比1997年的19.49亿亩减少1.23亿亩，保护耕地的压力不断增大。中国人均耕地面积由10多年前的1.58亩减少到1.38亩，仅为世界平均水平的40%。当前，一些地方在房地产开发、城区改造和各类园区建设中，仍然存在着占用耕地、城郊菜地甚至基本农田的现象。虽然各地有序开展农村土地整治，对土地实现了“占补平衡”的管理，补充了新增耕地，但是新增耕地的质量也不过关，这必然会影响到农民的收入。三是当前城镇建设的步伐加快，有些地方为了追求建设的速度，忽视了建设的合理安排与规划。在建设中没有对用地进行合理的规划，造成土地闲置现象较多，另外农村的居民点不集中，呈现分散状态，一户多宅、空心村以及超标用地现象也造成了土地资源的严重浪费。
1.3土地承包经营操作不规范
农村税费改革以后，农村集体经济收入大大地减少，导致集体经济较为薄弱，入不敷出。一些地方的经济来源除了较少机动地承包费以外，几乎没有其他收入，甚至出现了新债务。因此，为了提高集体经济的收入，一些地方的基层干部随意的变更《土地承包合同》、收回或者调整农民的承包土地，使农户的权益受到很大的损害。还有一些地方的基层领导为了在城镇建设中获得个人的利益，不经承包户的许可强制流转农户的承包地，出卖集体土地，或者是通过高价对外出租获取经济效益，其中挪用农民的土地补偿费和安置补助费的现象最为突出，造成农民的不满，甚至出现群体上访事件。
2解决农村土地管理中的对策分析
2.1严把宅基地审批关，要规范宅基地审批程序
新建宅基地由村民个人申请，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并张榜公布，乡镇国土资源所负责宅基地的审查申报工作，县国土资源局统一审核，对符合条件的进行审批，登记确权，颁发证书。在审查的过程中，要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。农村村民一户有两处宅基地的，必须由村民组或村委会将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。对经村民大会或村民代表会议讨论通过，且事实上已形成超标准的建房用地，原则上要尊重农民意愿，不得强行拆除。对于房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。
对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，接受群众监督。
2.2严格遵守农村土地承包经营管理制度，维护农民的合法权益
由于农村普法的大力宣传，广大农民对我国的土地政策和法律法规有了充分了解，懂得了自身的权利和义务，懂得如何维护自身的合法权益。基层干部就更应当提高法律意识，因此应当组织基层干部认真学习土地管理的相关法律法规，提升他们的法律意识，做到依法执政，确保相关政策、路线以及方针的落实到位。在土地承包期间，村干部不得干预或强制农民进行土地的流转，不能损害农民承包土地期间的自主决定权。农民有权决定土地的流转期限以及流转方式，关于土地的补偿款和标准都应当由双方自行商讨决定，坚决抵制通过不法途径进行土地流转和违反合同的行为。在坚持稳定和健全农村土地承包经营制度的前提下，遵循有偿、自愿和依法的原则，努力探索土地流转的新机制。
2.3做到保护耕地和经济发展并重，严格土地的补偿标准
严格按照依法批准的征地方案组织征地，征地拆迁安置补偿依法按规定足额补偿到位，切实做到先安置后拆迁，依法维护被征地农民合法权益，在城镇化和工业化进程中，不仅要看到经济发展的重要性，还应当坚持发展的可持续性，保证耕地的合理利用，防止浪费土地。努力实现经济、社会的全面发展。以严格增量、管住总量、盘活存量、集约高效为准则，开源节流，对旧城老村实施大力改造，盘活闲置基地，努力提高土地利用率。在农村的征地问题中，普遍存在的问题就是土地的补偿费低，且土地增值分配不科学的现象严重，这也是导致大量耕地被占用的主要原因。因此为了农村的持续发展，应当严格征地补偿标准，严格区分公益用地与经营用地征地补偿，结合当地的土地市场价格，使老百姓得到应有的补偿。全面考虑本地农民的生活状况，并按照最低生活标准赋予土地应有的市场价值。
2.4 加强执法监督，严肃处查违法占地的行为
不断建立和完善执法巡查制度，加大对违法占用土地损害农民利益的行为查处力度，坚决维护农民的合法权益，保障社会的稳定。虽然近年来国家颁布了一系列农民的土地优惠政策，但是由于农业的经营效益不高，我国经济发展速度不断加快，物价持续上涨，农民的土地创造出的净利润降低，仅仅依靠土地的收入难以维持生计。农村的医疗、养老保险以及最低生活保障制度尚不完善，且覆盖面较窄，失去土地的农民根本无法维持正常的生活。因此国家应当加快建设并完善农村的社会保障制度，保证其真正的落实，尤其对于失去土地的农民，应当优先的考虑，保证其基本的生活。失去土地的农民大多数没有技术、文化素质不高，没有一定的资金来源和经营之道，在就业方面存在着很大的困难。地方政府可以设立专门的就业保障机构，对失去土地的农民进行职业培训，在一定的程度上促进其就业，使其生活得到保障，同时也要提高农民的文化素质，有利于新农村的精神文明建设。
3 结语
我国的人口中农民占有最大的比重，农民的权益直接关系着国家的稳定和发展，土地作为农民赖以发展和生存的基础，直接影响着农民的根本利益。因此，在城镇化建设、农业发展中，应当强化土地管理制度，严格的依法办事，维护农民的利益。作为基层的干部，应当不断地增强法律意识、用科学发展观的理念武装自己的头脑，转变思想，切实的落实国家的相关土地政策，维护农民的合法权益，促进社会主义新农村的建设，实现社会的可持续发展。
参考文献
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土地管理法办法范文第3篇
一、统一部署，加强领导
各乡镇国土资源中心所要高度重视，积极配合各乡镇人民政府精心组织、认真实施。要围绕构建和谐的目标，以改善民生、维护和保障民权为着力点，创新农民工学法用法的载体和形式。各乡镇国土资源中心所要在乡镇人民政府的统一领导下充分发挥好职能作用，指导、参与、配合好法制宣传活动，推动返乡农民工法制宣传活动有声有色地开展，进一步提升全县法治化管理水平。
二、突出重点，扎实开展
一是重点宣传《宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》、《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国刑法》有关条款和《土地复垦规定》、《省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等与农民工生产生活密切相关的法律法规。
二是组织普法宣传员和相关工作人员进村入户进行法制宣传教育，积极向返乡农民工发放“法律服务便民卡”，对返乡农民工进行摸底调查，将一些反映出来的涉法问题进行综合分析，了解其法律需要，制定切实可行的宣传教育和法律维权措施。
三是加大对返乡农民工因婚姻家庭、老人赡养、土地承包、林权改制等纠纷的排查调处力度，维护农村社会稳定。
四是抓住春节期间大量农民工回家的有力时机，举办一场街头法制宣传教育和法律咨询服务活动。组织普法骨干及相关部门工作人员在广场、车站开展法律宣传咨询服务活动，宣传与农民工切身利益相关的法律法规，提高其法律素质，使其自觉做到学法、知法、守法和依法办事。
三、广泛宣传，形成声势
土地管理法办法范文第4篇
第二条 本办法所称土地变更登记是指土地初始登记后，因土地所有权、使用权改变或转移，以及土地的主要用途、界限、他项权利等初始登记内容发生变化，而须依法办理的登记。
第三条 本办法适用于青岛市行政区域。
第四条 青岛市土地管理部门是本市土地变更登记的行政主管部门。
各市、区土地管理部门，按规定的权限分工，负责本辖区内的土地变更登记工作。
第五条 凡有下列原因之一的，土地所有人使用人或他项权利人均须自原因发生之日起三十日内，到土地管理部门申请土地变更登记：
（一）依法通过土地出让、转让、出租、抵押取得国有土地使用权的；
（二）因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起土地使用权转移的；
（三）因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的；
（四）宗地合并或宗地分割的；
（五）因机构调整、企业兼并等引起土地权属变更的；
（六）因土地权属变更引起他项权利转移的；
（七）更改土地使用人、土地所有人的名称、地址的；
（八）变更土地主要用途的；
（九）其他须申请土地变更登记的。
第六条 进行非农业建设使用土地的，土地使用人须自工程竣工之日起三十日内，向土地管理部门申请土地变更登记。
第七条 土地所有人、使用人及他项权利人发现土地初始登记内容有错、漏登记的，应及时到土地管理部门办理变更登记。
第八条 申请土地变更登记，须提交下列文件资料：
（一）土地变更登记申请书；
（二）单位法定代表人证明或个人身份证明；
（三）原土地所有证或土地使用证；
（四）地上附着物权属证明；
（五）有关部门的批准文件；
（六）其他有关文件、资料。
第九条 土地管理部门须在接到土地变更登记申请后，进行审核，对变更登记规定的，应报人民政府批准后，变更土地注册登记内容，更换或更改土地证书。
第十条 土地管理部门对未按规定如期申请变更登记的，可按非法占地处理，并可视情节轻重，报经人民政府批准，注销土地登记、吊销土地证书。
第十一条 土地所有人、使用人、他项权利人申请土地变更登记，须按国家和省有关规定缴纳土地登记费用。
土地管理法办法范文第5篇
本文主要论述了不动产登记的。通过现实案例提出问题，引出相关的规定和在现实中遇到的问题，并进行了思考、提出了自己的一些看法。我国现行相关是怎样规定不动产登记的效力，在制定物权法时应对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。然后是我国不动产登记效力的现行规定，不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理办法》、《土地管理办法》及相关法规中，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果；不动产抵押登记制度的重要意义：不动产抵押登记关系中的一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。通过以上内容论述了不动产登记的效力，重点论述了不动产登记意义、审查以及现实中的问题和思考。最后借鉴外国的立法例子并进行，提出对我国不动产登记效力的立法思考并提出自己的见解。
关键词：不动产、登记、效力
一、 问题的提出
某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。
原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。
被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。
这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。
二、 我国不动产登记效力的现行规定
不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
可以说我国在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
三、不动产抵押登记的意义和审查
土地管理法办法范文第6篇
第二条 本市市辖区范围内的农村村民使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅的，适用本规定。
第三条 市土地行政主管部门负责本市农村村民住宅建设用地管理工作和本规定的组织实施。
区土地行政主管部门根据本规定具体负责辖区内的农村村民住宅建设用地管理工作。
建设、规划、公安等行政主管部门，应当按各自职责协同实施本规定。
第四条 农村村民建设住宅，应当符合各级土地利用总体规划、各级城市规划和村庄规划。
第五条 农村村民建设住宅，应当尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制使用耕地。
占用耕地建设住宅的，应当按国家和省的有关规定补充耕地。
第六条 市土地行政主管部门应当会同有关部门，根据全市年度农用地转用计划指标，编制各区农村村民住宅建设用地年度农用地转用计划指标，报市人民政府批准后实施。
没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不予批准新增建设用地。
第七条 在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，应当统一规划、统一建设农民公寓式住宅。
市人民政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，以及人均居住面积标准和人口增长率等因素，制定并公布各村的人均居住面积和规划期内建设用地面积总量。
第八条 在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的土地建设非公寓式住宅，有条件的村推广建设农民公寓式住宅。
农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地。新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。
前款规定的住宅建设用地面积不含共用配套建设用地面积。
第九条 具有本村常住农业户口的村民，可以申请使用农村村民住宅建设用地。但有下列情形之一的，不予批准：
（一）以村民委员会为单位建设公寓式住宅，签订建房协议的农村村民户人均居住面积超过市人民政府规定的所在农村集体经济组织人均居住面积的。
（二）以户为单位建设非公寓式住宅，农村村民户住宅建设用地面积超过农村村民住宅建设用地面积限额的。
（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地的。
（四）不符合区、镇土地利用总体规划确定的土地用途的。
（五）占用农用地，超出当年农用地转用计划指标的。
（六）法律、法规规定不予批准的其他情形。
第十条 申请建设农民公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：
（一）申请表。
（二）各申请人户内家庭成员的户口、身份证明。
（三）各申请人户内家庭成员现居住情况说明。
（四）村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议。
（五）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。
（六）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。
第十一条 申请建设非公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：
（一）申请表。
（二）申请人户内家庭成员的户口、身份证明。
（三）经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况说明。
（四）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。
（五）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。
第十二条 建设农民公寓式住宅，以村民委员会为单位，按下列程序统一办理住宅建设用地手续：
（一）农村村民向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，与村民委员会签定农村村民建房协议。
（二）村民委员会将各申请户现居住情况及农村村民建房协议送镇土地管理机构审查，报镇人民政府审核。
（三）经镇人民政府审核同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申请选址，取得选址意见书后，向区土地行政主管部门申请办理用地手续。
（四）区土地行政主管部门对用地申请进行审查并同意后，统一报送市土地行政主管部门进行建设用地预审，建设用地预审同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申领《建设用地规划许可证》。
（五）村民委员会持《建设用地规划许可证》向市土地行政主管部门申请办理用地手续。
（六）建设用地经有批准权的人民政府批准后，由市土地行政、主管部门向村民委员会核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。
第十三条 农村村民建设非公寓式住宅的，按下列规定办理用地手续：
（一）申请人向所属村民委员会提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由镇土地管理机构对申请人现居住情况进行审查后，报镇人民政府审核。
（二）申请人依法向城市规划行政主管部门申请《建设用地规划许可证》。
（三）申请人持《建设用地规划许可证》向镇土地管理机构申请办理用地手续。
（四）镇土地管理机构逐级上报区、市土地行政主管部门办理用地审查报批手续，经市人民政府批准后，由市土地行政主管部门向申请人核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。
前款第（四）项规定的用地审查、批准权，市人民政府及其土地行政主管部门可以委托区人民政府及其土地行政主管部门行使。
第十四条 申请农村村民住宅建设用地，占用农用地或未利用地的，由村民委员会统一提出申请，区土地行政主管部门按照镇土地利用总体规划审查后，报市土地行政主管部门依法办理审批手续。
第十五条 《农村村民住宅建设用地批准书》自批准之日起两年内有效。
逾期未报建又不申请延期的，《农村村民住宅建设用地批准书》自行失效。
第十六条 禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。
第十七条 农村村民不按照批准的用途使用土地的，由市土地行政主管部门依法撤销《农村村民住宅建设用地批准书》。
第十八条 农村村民应当在住宅建设竣工验收合格之日起30日内，申请办理房地产权登记。
第十九条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超出《农村村民住宅建设用地批准书》批准的用地面积，多占的土地以非法占用土地处理。
第二十条 未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，区、镇人民政府、街道办事处、村民委员会应当及时制止，并报市土地行政主管部门依法处理。
第二十一条 非法买卖或以合建形式变相买卖农村村民住宅建设用地的，按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定处理。
土地管理法办法范文第7篇
[关键词]农村宅基地使用权 农村房屋所有权 农民利益保护
〔中图分类号〕DF521；C912.82 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕 1000-7326（2008）06-0058-04
一、二元经济结构下的农村房屋所有权
衣食住行是人的最基本要求。在农村基本解决温饱问题之后，农民住房这一基本权利就突出地摆在我们面前。但是，我国法律对农村房屋所有权的取得、行使和保护没有明确的规定，只对农村村民宅基地的取得、行使相关权利有相应的限制性规定。例如，《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第153条同时规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。法律的严重缺位造成八亿农民住房这一基本权利得不到充分的保障，也更突出了我国长期以来存在的二元经济，乃至二元社会的深层次问题。
在我国城市化进程中，长期靠过度剥夺农业和农民来发展工业和城市。城市和农村两大经济系统被人为地割裂开，这就是所谓的二元经济结构，其发展的严重后果是导致我国的二元社会结构，即在一国之内人为地划分为城市和农村、市民和农民两个社会和阶层。其主要表现为：
1. 工、农业产品价格“剪刀差”。从统购统销到实行合同订购，国家通过“剪刀差”从农民那里拿走6000－8000亿元。据专家测算，通过“剪刀差”、征地、农民工务工等方式，全国农民每年仍向城市做出大约2万亿元的贡献。
2. 城乡收入差距。城乡居民之间存在较大的收入差距，并且这种收入差距不断加大，导致社会贫富分化加剧。1978年前我国城乡收入比是2.6?1，而到2003年，收入比却升至3.2?1。
3. 1958年通过、至今仍有效的《户口登记条例》确定了“一国两策、城乡分治”的户籍管理制度，中国公民由此被分为“农业人口”和“非农业人口”，即从法律上将全国公民划分为两种身份和壁垒森严的两个世界。农村的孩子只有考上大学或参干才能合法地从一个世界（农业）转换到另一个世界（非农业），这造成了城市居民和农村居民在竞争起点上的不平等。
4. 城市居民和农村居民在基本权利和社会福利方面的实际不平等。这些具体表现在：（1）农村居民在求学、就业、医疗卫生、社会保障和自由迁徙等基本权利方面和城市居民不平等；（2）农民在享受政府公共产品供给方面与城市居民有天壤之别；（3）农民和城市居民的社会负担不一样，城市居民对国家的责任主要是纳税，并且个人所得税有起征点，而农民的负担却多种多样，既有人力也有金钱负担，并且金钱方面的负担主要表现为“费”，这种乱摊派、乱收费是没有起征点的。（4） 农民在土地产权、房屋所有权等问题上与城市居民享有的权利不平等。
在这种“以乡养城、城乡隔离”的体制下，涉及城市居民房屋所有权的法律、法规有《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》（2007年10月28日修改为《城乡规划法》）、《建筑法》等。城市居民不仅可以享有国有土地的使用权，还可以享有城市房屋所有权。而在农村，涉及农民房屋所有权的法律只有《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》，农民在自己赖以生存的土地上，仅能享有一处宅基地的使用权，不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有权（即不能领有国家房屋登记机关统一颁发、全国通用的《房屋所有权证》）。
物权是个人独立自主的前提，任何法律人格都建立在完全的物权之上，没有独立自主的物权也就没有独立的法律人格。物权法的基本功能就在于保护个人对社会财富的拥有，其结果是激发个人对财富的不断追求，而个人对财富的增长又能促进整个社会财富的增长。个人财富的增长，也是一个人全面发展和个性解放的前提，在这个意义上，拥有财富的个人才是自由的。而只有自由的人才能更好地创造社会财富，才能享受幸福的生活。应该说，在个人的财富当中，占有较大比例的部分是以房屋不动产的形式表现出来的，在农村尤为如此，我国农民的全部积蓄几乎都用在建房上。而我国某些法律似乎仅保护少数人的物权，多数法律还在继续维护、确认城市和农村、非农业人口和农业人口这种不平等的现状，这是现行法律的最大缺陷。
二、农村房屋所有权方面的法律规定及其缺陷
虽然我国《宪法》第13条规定公民的合法的私有财产不受侵犯。但宪法本身并未对“合法”进行明确规定，而交由其他法律来界定。
《民法通则》第3条规定当事人在民事活动中的地位平等。第5条明确规定，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。该法第75条同时规定，公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。对于以上条文所提到的“合法”，《民法通则》本身依然没有做出具体的规定或解释，而又交由其他法律、法规来进一步落实。
《物权法》第2条规定，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。《物权法》中涉及房屋所有权制度的主要条款包括该法第9条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外）和第30条（因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力）。因此，根据《物权法》的以上规定，可以大胆推断：农村的房屋可能因为不属于“合法建造”或“未经登记”而不发生物权的效力。
从《宪法》到《民法通则》，再到最近才制定、实施的《物权法》，虽然法律一再强调公民在法律面前一律平等、公民的权利受法律的平等保护，但笔者认为至少在房屋所有权方面，城市居民和农村居民是显然不平等的。
从城市的房屋所有权制度的演变来看，在进行住房制度改革以前，我国在城镇实行国家统一分配的福利性分房制度（公有住房租用制度，即公有房居住者仅有使用权而没有其他的权利）。上世纪80年代末“房改”以后，由原来的公房制度逐渐过渡为现在的商品房制度，即房屋统一由开发商进行商业化开发，购房者（主要是城市居民）在自由竞争的房地产市场上购买房屋，取得房屋的所有权。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》、《建筑法》等法律、规章的规定，开发商在城市进行房地产开发必须取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售或现售)许可证》（简称“五证”）等合法手续才能将房屋向社会销售。而购房者在购买商品房、向国家缴交相关税费之后，凭购房合同及完税证明等手续便可向国家相关部门申领房屋产权证。所以，在城市购买商品房，只要符合法律规定的条件，是完全可以向不动产登记机关申请登记并取得不动产的权属证书。从法律意义上看，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权（对于房屋而言是房屋所有权人依法对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利）的证明。实行商品房制度以后，在城市逐渐形成房地产市场。
对于农村居民而言，在现行的法律框架下，法律只是笼统地说“合法的财产受保护”，但怎样才让农民的房屋变成“合法”却没有法律规定。首先，《房地产管理法》和《房屋权属登记管理办法》都是“城市”的（《建筑法》虽未冠以“城市”，但该法第83条规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。新修订的、2008年1月1日生效的《城乡规划法》第41条第2款规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。这对农村住宅建设问题又留下令人费解的尾巴），没有一部全国统一适用的建设法、住宅法，农村的房屋当然会被不动产登记“拒之门外”。既然农村的房屋未经国家统一规划并进行权属登记，根据《物权法》及相关的房地产规定，是否农民的房屋都是“非法建筑”？八亿农民的房屋所有权被法律有意无意地遗忘！其次，房地产的原则是“地随房走”，在农村却变成“房随地走”，即农村只有宅基地方面的规定，却没有房屋方面的法律规定。并且现行的法律限制一户农民只能申请一块宅基地（与一个城市居民可以同时合法拥有多处房产形成鲜明对比），并且该宅基地只能在本村，这无疑将农民紧紧地捆绑在自己的土地上，失去了迁徙自由。再次，农民只能将其房屋转让给本经济组织的成员，并且一旦转让就不能再申请宅基地。而城市居民可以将其房屋转让、出租给任意人，并且转让后还可以再购买房屋。因此，从这点来看，农民的民事权利能力是受到限制的，我国的房地产市场只存在于城市，农村是没有房地产市场的。那么，农村是否需要房地产市场？农民能否属于住房消费者？限制农民的民事权利能力是否合理？其答案是不言自明的，住宅权是最基本的人权，农民和城市居民作为同一个国家的公民理应在法律面前人人平等。
三、对完善农民房屋所有权法律和保护农民利益的展望
我国《土地管理法》之所以规定农民只能以“户”为单位申请一处宅基地，并且农民的房屋只能在本村内转让，除了受到二元经济思想的影响之外，据说还是出于对耕地、农用地的保护――从而保证我国的粮食生产及粮食安全。但《土地管理法》有没有达到其预定的目标？虽然我国已实行堪称世界上最严厉的耕地保护法律，但1996年我国的耕地面积约为19.51亿亩，到2003年减少至18.51亿亩，至2006年又减少至18.27亿亩。所以禁止农民自由转让房屋、宅基地并不能达到保护耕地的预期目的。
另外，近一段时间来我国某些大城市房价居高不下，毗邻这些城市的农村和开发商联合进行房地产开发，由于土地的性质是集体的，因此无法办理正规的产权证（购房者只能领到乡、镇政府颁发的“产权证”或“荣誉村民证”）。但其房屋价格比市场价低一半，有的甚至只有市价的三分之一，所以这类建在集体土地上的房产还出现销售火爆的现象，这就是引人注目的“小产权房”问题。就此问题，建设部还曾在2007年6月18日通过新闻发言人的形式向社会“购买新建商品房风险的提示”，其中包括“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’，均不符合法律规定，不受法律保护”等内容。所以，“小产权房”问题成为政府、农村集体组织、本地农民、开发商和外来购房者之间利益的多层次“博弈”。其实，“小产权房”问题也是市场和行政管制、农村和城市、法律和道德之间冲突的一种表现，也是农民争取合法房屋所有权、渴望开放农村房地产市场的一种正当回应。
《宪法》和相关法律规定农村的土地和宅基地归村集体所有，他们当然有权决定自己土地尤其是宅基地的用途。但一直以来，政府垄断土地的一级市场，政府以很低的价格从农民手中强行征收土地，然后以几十甚至几百倍的高价转让给开发商，“卖别人的地来给自己赚钱”。农民当然明白其中的潜在利益，希望能获得高额补偿。其结果是导致农民和政府在征地补偿过程中的对立情绪和冲突，也彰显了法律的不合理和不公平。因此，笔者认为，将来应重点从以下几方面来保护农村房屋所有权和农民利益。
1. 打破城乡隔绝、地域界限和身份限制，构建全国统一、公平竞争和城乡和谐的大市场（包括房地产市场），通过市场机制，对城乡资本、人员、技术信息等市场要素进行公平、自由的流动。除了准许农民到城市自由择业、居住之外，还应允许城市居民到农村买房甚至投资，最终实现“把穷人留在城市（哪怕只住廉租屋），让富人住在农村（有条件的还可住别墅）”。这样，带动国家和民间资本对农村的投资，兴建幼儿园、中小学、医院等配套公共设施，改善农村的居住和投资环境，也使农民通过各种途径赚城里人的钱而走上富裕的道路，让农民充分享受现代化的成果和城市文明。通过城乡的双向交流，可以使城市的房价降下来，缓解交通堵塞；也可促使农村的经济加快发展，从而实现城乡统筹、和谐发展。
2. 统一法制，使城乡居民的基本权利在法律上真正人人平等，让城乡居民处于公平竞争的同一起跑线上。在房屋所有权制度方面，应设立全国统一的不动产登记机关，对于符合法律规定条件的农村房产给予登记并颁证。那种认为农民的房屋不重要或其房产价值低而不给予登记的看法是毫无根据的，法律应重在疏导而不是堵塞。法律应预设适当的条件，只要农民的房屋符合法律规定的条件就能领到房屋产权证，引导农民向“规范建房、合理利用土地”的健康方向发展。
土地管理法办法范文第8篇
另一方面，宅基地使用权建立在集体土地所有权基础之上。根据《土地管理法》第八条、第六十二条的规定，城镇居民不是农村宅基地使用权的法定承受主体，城镇居民不能申请取得或者继受取得集体经济组织的宅基地使用权。
基于这样的法律冲突，国土部门目前还没有办法办理城镇居民继承农村宅基地后的使用权变更登记手续。这已经酿成农村宅基地管理中一个亟待解决的问题。
2008年2月1日实施的《土地登记办法》第十八条规定，有下列情形之一的，不予登记：土地权属有争议的、土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的、未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的、申请登记的土地权利超过规定的期限的，以及其他依法不予登记的。笔者认为，城镇居民在继承农村宅基地上的房屋后，如果不存在上述情形，国土资源部门应该为其办理土地变更登记，依据如下：
首先，这是保护公民财产权利的需要。由于我国多数地区房产管理部门不为农村宅基地上的房屋办理房产证，土地证是农村宅基地上证明村民房屋所有权的唯一法律凭证。根据《继承法》第三条的规定，农村宅基地上的房屋属于遗产，继承人有权利继承。如果国土部门不为城镇户口居民的继承人办理宅基地变更手续，城镇居民就无法对自己依法继承的房产行使权利；手中没有有效的权利凭证，房屋受到侵害时，他们的财产权利得不到保护。
再者，这也符合现行法律的规定。虽然宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的，具有人身属性和福利性质，不能继承。但宅基地的所有权和农民私房的所有权是分离的，宅基地的所有权属集体经济组织，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属遗产，不能被继承，但城镇居民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人，继承人可以在继承房屋产权的同时继续使用宅基地。
《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定：“继承房屋取得的宅基地，可以确定集体建设土地使用权”。城镇居民在依法继承农村宅基地上房屋后，国土部门可以将宅基地使用权变更登记在城镇居民名下。城镇居民应根据《土地管理法实施条例》第六条“因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物而导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记”的规定，及时向国土部门申请。
将集体土地确权到城镇居民，并不等于承认城镇居民享有农村宅基地的使用权。这种登记行为只是为了符合城镇居民继承房屋的客观实际和满足加强地籍管理、理清产权关系的需要，城镇居民被登记为宅基地使用权人后，其使用权是受到限制的。
笔者建议尽快出台城市居民继承农村房屋后变更登记问题的相关政策。