土地纠纷常见问题
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土地纠纷常见问题范文第1篇
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（3）《国有土地房屋征收与补偿条例》“征求意见稿”在涉及“危旧房改造”方面（多含有商业性拆迁因素）曾赋予被拆迁人决定是否拆迁权，设置了“被拆迁人90%以上同意”这一拆迁先决条件，但最终放弃了这一要求。立法的这一转变，也暗示了公共利益应当由政府决定，而不是由被拆迁人决定。
（4）“艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案”，见“最高人民法院网站” http：///article/detail/2014/08/id/1429353.shtml。
（5）“刘玉林等诉会东县人民政府房屋征收补偿决定案”，“裁判文书网” http：///zgcpwsw/sc/scslsyzzzzzjrmfy/xz/201506/t20150604_8424396.htm。
参考文献：
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土地纠纷常见问题范文第2篇
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。
商品房买卖合同说明（内容略）
「释义该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分，能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
「常见问题有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
「对策认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
合同双方当事人：（内容略）
「释义该部分详细列明买卖双方（包括其人）的基本情况。
「常见问题有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
「对策卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
第一条 项目建设依据。
出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。「土地使用权出让合同号「土地使用权划拨批准文件号「划拨土地使用权转让批准文件号为__________________________.该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，「现定名「暂定名______________________.建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________.「释义 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
「常见问题 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
「对策 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为「现房「预售商品房。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________.「释义 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
「常见问题 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
「对策 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
第___________「幢「座___________「单元「层___________号房。
该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
该商品房阳台是「封闭式「非封闭式。
该商品房「合同约定「产权登记建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
「释义 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
「常见问题 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
「对策 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年8月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4、 _______________________________________________________________________________「释义 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
「常见问题 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
「对策 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。
第五条 面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以「建筑面积「套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第___________种方式进行处理：
1、双方自行约定：
（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________ 2、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积面积误差比=────────────────×100%合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议「释义 当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时，合同约定的面积（通常称“暂测面积”）有可能与申请产权登记时主管部门实际测量的面积不一致，本条就是为解决该问题设计的 .本条设计了两种处理方式：一是双方约定，二是按建设部《商品房销售管理办法》处理。
「常见问题 选择处理方式2，无疑是对买方有利的。但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买方按约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分，由卖方按约定单价退还房款”。这种约定，在面积变更较大的情况下，对买方来讲是不公平的。
「对策 负责任的开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积的差距。这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。
第六条 付款方式及期限买受人按下列第 种第 项方式按期付款：
1. 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房价款 %的，甲方给予乙方占付款金额 %的优惠，即实际付款额为（ 币） 仟 佰 拾
万
仟
佰
拾
元整。
2. 分期付款乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的 银行（帐户名称： ，帐号： ）
（1） 年 月 日前支付全部房价款的 %，计（ 币） 仟 佰 拾
万
仟
佰拾
元；
（2） 年 月 日前支付全部房价款的 %，计（ 币） 仟 佰 拾
万
仟
佰拾
元；
3. 贷款方式付款（1）买受人应于 年 月 日前支付全部房价款的 %，计
元；
（2）买受人应于 年 月 日前支付全部房价款的 %，计
元；
（3）买受人应于 年 月 日前首付款付清后，持有关材料于 年 月 日前到 银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。
4.其他方式「释义 本条规定了一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他等四种买方付款方式。其中贷款方式付款是“2000文本”新增加的内容。
「常见问题 贷款方式付款（又称按揭付款）是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定显然过于简单，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，但没有约定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款的条件知之甚少，卖方售楼人员也没有给予必要的介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成麻烦甚至纠纷。
「对策 开发商应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》的银行的相关规定详细地向客户说明，必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款，可约定一定比例的逾期付款违约金，超过一定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。
第七条 买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过
天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2.「释义 按时支付购房价款是买方最主要的合同义务，本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。按本条1项的规定，买方的违约责任分为两种，一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行；一是按支付累计已付款的适当比例的违约金，合同解除。卖方选择解除合同必须买足一定的条件，即买方的逾期达到约定天数。
「常见的问题 本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间，以及违约金的比例。
「对策 结合实践经验，笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应考虑下列因素：（一）、卖方对资金的需求程度；（二）、标的房产价款的数额；（三）、买方的资信状况；（四）是一次性付款还是分期付款、按揭付款。对于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金，笔者认为不宜超过10％。
第八条 交付期限出卖人应当在
年
月
日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1. 该商品房经验收合格。
2. 该商品房经综合验收合格。
3. 该商品房经分期综合验收合格。
4. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 日内告知买受人的；
2. ；
「释义 本条规定的是卖方交付标的房产的最后期限、交付条件以及延期交付的免责事由。与原示范文本最大的区别是：规定了四种不同的交付使用条件。
「常见问题 签订该条时买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经验收合格”还是“该商品房经综合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道，买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
土地纠纷常见问题范文第3篇
随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。
一、预售商品房按揭
按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译，是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。
预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。
预售商品房按揭具有以下法律特征：
（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；
（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；
（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在我国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展，笔者试举二个案例说明之。
案例一：个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款，要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约，至法院。
此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。
案例二：甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司开发的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。
此案双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情更原则，解除合同，双方合理分担损失。
由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时，对此问题做出规定。
二、无效房屋租赁合同的认定及处理
房屋租赁，是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，"下列民事行为无效：（一）无行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有权人同意的：（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的，一般也应认定为无效。应当注意的是，房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租赁甲房屋，装修后经营饭店，经营期间拖欠甲两个月租金。甲至法院，要求乙给付租金。法院经审查认为，甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记，因而为无效合同，判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲，乙之间并无意解除的合同被迫不能履行，双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续，即可避免这样的结果。
司法实践中由于未经房地产管理部门登记备案而被认定为无效的房屋租赁合同为数不少，这样的判决不利于民事法律关系的稳定性及合同的全面履行。事实上，正是有些当事人利用法律的这一规定逃避责任，如许多房屋租赁纠纷案件中的违约一方常会主张合同无效，以逃避承担违约责任。
笔者认为，虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到在关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。
房屋租赁合同被认定为无效后，对房屋装修如何处理，也是当前民事审判中经常遇到到的问题，主要体现在经营性用房中，承租人为了自己经营的特殊需要，往往对承租房投资很多进行装修，一旦租赁合同被认定为无效，承租房要交还给出租人，装修费用如何处理即成为问题。
对于房屋装修应按《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中关于添附的规定处理：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
对于双方有约定的，按约定办理，对此没有争议。双方如无约定又协商不成，除能拆除的之外，如何折价在实践中有不同看法。笔者认为应结合案件具体情况，本着经济效益与公平合理的原则进行处理，兼顾双方的过错责任。属出租人过错的，可对装修的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿并赔偿给对方造成的损失；属于承租人过错的，对装修进行评估后，应根据出租人适当的可利用程度折价予以补偿；属于双方都有过错的，应由出租人补偿装修的现值。在处理此类纠纷中，如装修对出租人没有利用价值，而第三人愿意承租出租房屋，并承顶装修费用，并且出租人同意，可由第三人承顶，这样使装修的补偿更加经济合理。
三、落实私房政策遗留问题。
落实私房政策，包括私房因社会主义改造遗留问题，期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等。根据《最高人民法院复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）的规定，有关落实私房政策的案件，不属于人民法院主管工作的范围，应移送落实私房政策部门办理。目前落实私房政策工作已进行多年，出现许多落实私房政策遗留问题的诉讼，主要为被发还私房产权的房主要求收回私房自住的案件，此类案件法院目前大多按一般的房屋租赁纠纷进行处理，而实际上此类纠纷比一般的房屋租赁纠纷复杂得多，不应简单对待。我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于"左"的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。对期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。
在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。
对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳定而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。
在处理此类收房案件上，有人提出以下可供掌握的标准：（1）承租人违反租赁合同的约定，或转租、转借承租的住房，或拖欠房租，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（3）房屋产权人确实需要占有、使用房屋，且居住条件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋产权人为收回自己所有的房屋，为承租人找到了相应的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（5）房屋产权人要求收回自己的住房，但承租人确实不具备腾退条件的，可以暂时维持原租赁关系，但应明确租赁期限或提高租金标准。以上几条可以作为办理此类案件时的参照，但对于"提高租金标准"，似不易掌握，因房地产管理法等法律法规都规定私房租金应受政府房地产管理部门调控，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定："住宅用房的租赁，应当执行国家私房所在城市人民政府规定的租赁政策"，《城市私有房屋管理条例》第二十六条规定："房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定".如果由法院判决提高租金，虽保护了私房主利益，却缺乏相关法律依据，且与房地产行政管理部门的规定相矛盾。此种“司法先于立法”的做法其妥当性值得商榷。笔者认为，房地产交易行为是受国家严格控制的，目前私房法定租金与其实际市场价值差距较大，应通过政府提高租金标准来解决问题，在此之前，法院不宜做出提高租金的判决。总之，在处理落实私房政策遗留问题上，既要切合当前市场经济发展状况，又要考虑历史原因；既要保护公民合法的财产权益，又要维护社会的稳定。审判人员应结合案件具体情况，多做"案外工作"，如做住私房的承租人单位的工作，使其尽快解决承租人的住房问题。毕竟，彻底解决落实私房政策问题仍需依靠政府和社会的力量。四、离婚案件中房屋纠纷的处理。
住房是一种重要的生活资料。随着住房改革的逐步深入，我国城镇居民的住房状况已得到较大改善，但住房困难情况仍然存在。在离婚案件中，即体现为夫妻双方为分得房屋产权或使用权而争执不休，使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。
（一）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高法院有关司法解释，经过八年，可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，如何处理？笔者认为在商品房尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款，进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。
（二）离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件一并处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生争讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称"解答"）中规定："在离婚案件中，当事人对公房的使用。承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。"在解答中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的：婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的情况。对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女的一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活因难的一方；照顾无过错的一方。解答中规定："对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。"但对于给付的标准却没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价格与市场价格之间的差价。因此，在承租方给予另一方经济补偿的，应考虑另一方有无房住，有无可能分房收入情况，当地房屋租赁价格等因素，给予合理补偿。解答中规定法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此种观点值得商榷，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可依此独立做出判决，不能受单位意见的左右。征求自管房单位的意见，是为了调动他们的积极性，配合法院做好当事人的工作，以便于判决的执行。
（三）部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据"解答"的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿，笔者认为住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。解答中还规定：对夫妻双方均争房屋"部分产权"的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价的方式在离婚案件的审理中还属新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践在逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1双方自愿原则。选择竞价的方式应双方当事人均同意，有关意见应记人法庭笔录。如一方不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2公平合理原则。指竞价的双方当事人应经济条件、住房条件基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，即不应采取竞价的方式。3在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应听从法院的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价。这样才能保证竞价的公正与合法。
五、拆迁纠纷的受理问题。
在民事审判工作中遇到拆迁纠纷，应首先考虑应否受理。因为由于拆迁纠纷的特殊性质，其大部分都属行政案件，应由法院行政庭受理，只有少数由民庭受理。
根据有关规定，下列拆迁纠纷应按行政案件受理：（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提讼的；（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提讼的；（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提讼的；（4）认为符合法定条件，申请颂发或补发“拆迁许可证”“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颂发或不予答复，提讼的；（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁的主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提讼的；（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提讼的。除第三种情况外，其他几种情况应作为行政案件比较容易理解，因为都属对行政机关的具体行政行为不服提起的诉讼。对于第三种情况按何种诉讼处理曾有异议。最高法院（1993）法民字第9号函规定，在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、金额，安置房面积、地点，搬迁过渡方式和期限，经双方达不成协议的，属于平等主体之间的民事权益纠纷，房屋拆迁主管部门或同级政府对此类纠纷裁决后，当事人不服诉至法院的，人民法院应以民事案件受理。目前第9号函的规定已不适用，它与行政诉讼法的有关规定相悖。此种情况应按行政案件受理，已在审判实践中得到共识。但是如拆迁人与拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提讼的，可按民事案件受理。因为此时拆迁人与被拆迁人之间已形成合同关系，双方按合同规定享有权利、承担义务，属平等主体之间的关系，因此，发生纠纷亦属民事纠纷，应按民事案件受理。
六、军产房问题。
所谓军产房，是指所有权归军队所有的房产。军队房屋的所有权单位为中国人民总后勤部。在民事审判中，较多的军产房纠纷为军队转业、离退休干部腾退原住房问题及军队利用房地产开展经营活动问题。
关于军队离退体干部腾退军产房问题。最高法院有关批复的精神为：此问题属于军队离退休于部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。对此类纠纷不予受理是妥当的，因为有可能涉及到营区和其他军事设施的安全、保密问题，并且如受理，将涉及到今后的执行问题，法院判决腾房后，当事人不自动履行，须由人民法院强制执行，会在社会上造成不良影响。基于同样理由，笔者认为，对于军队转业干部腾退原住军产房纠纷，人民法院也不应受理。
根据国家有关规定，军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军队利用房地产开展经营活动，其收人可以用于弥补国防费不足，以房养房，但在经营中难免会发生纠纷，对这类纠纷如何处理是法院应慎重对待的问题。
军队利用房地产对外开展经营活动，与地方单位、个人发生纠纷至法院的，一般应视为平等主体之间的纠纷，按照《民法通则》、《经济合同法》等法律的相关规定处理。人民法院在审理中如发现军队有违反国家有关行政法规的情况，可告知监督管理机关，由其依法进行处理，如发现有违反军队有关规定的情况，应告知军队有关部门处理。
人民法院在审理此类纠纷时，应对合同的有效性进行审查。根据有关规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民利用房地产开展经营活动许可证》管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，并按有关规定到当地房地产交易管理部门办理交易手续。对军队方未申领《许可证》进行的房地产经营活动，一般应认定为无效，如在一审诉讼中经军队房地产管理部门批准补办的，可以认定为有效。如果只申领了《许可证》，但未到当地房地产交易管理部门办理交易手续，并且合同已实际履行的，可认定为有效，但法院应督促当事人补办交易手续。
土地纠纷常见问题范文第4篇
关键词：房地产；测量；问题；解决措施
1 引言
随着房地产行业的不断发展，房屋建筑的数量日益增多，有关测量的规章制度也不断完善，如《房屋测量规范》，对维护房地产测量市场、规范商品房的销售以及提高销售面积准确度进而减少纠纷方面起了关键性的作用。然而，在一些房屋测量中还存在着一些问题，严重的影响了房地产行业的可持续发展，因此，需要采取有效的解决措施，以提高房屋测量的精确度与准确度。
2 房产测量中的常见问题分析
2.1 建筑面积的计算
（1）跨层门廊，门廊内有阳台时，门廊是否计算建筑面积在规划报建时，一般按层计算门廊的建筑面积。但按照房产测量规范规定，门廊上盖高度等于或大于二个自然层时，不计算建筑面积，所以应只计算阳台面积。
（2）市场、加油站等类似柱廊结构的建筑物的面积计算。很多的菜市场、加油站都是类似柱廊的结构，只有柱和上盖，四周并没有墙体和维护结构，若按照柱廊面积的计算规定，是按其柱的水平投影计算建筑面积，但在实际工作中，因未对该类建筑物作明确的规定，所以参考各方面的因素，往往采用其上盖的水平投影计算建筑面积。
（3）与房屋相连的有上盖走廊、檐廊与无柱雨篷的区分。一般情况，存在比较大争议的是走廊、檐廊与雨篷判定的问题，尤为突显的是大型仓库上货台上的顶盖，因雨篷不计算建筑面积而走廊、檐廊则计算一半建筑面积。
2.2 建筑物的结构层次的确定
由于现代建筑物的特殊性、多样性等特点，结构层次作为房产测绘中的一个重要组成部分，同样也存在某些不确定的情况。
（1）天面楼梯间是否作为一层计算的问题。房产测绘时，需要标明该栋建筑物为几层的建筑，而天面的楼梯间是否作为一层计算也是其中的一个关键。结合所在地的规定，一般采取该楼梯间是否超过其下一层建筑面积的一半作为判定标准。
（2）棚、钢、混、砼、框架等结构的确定问题。同样，标明建筑物结构时，在结构复杂不明晰的情况下，应以其主体大部分采用的结构形式作为判断依据。
2.3 房地产测量中栋的划分
栋是房地产要素测量与房地产调查的基本单位，因此在房地产的测量中，对栋的概念明确的区分具有十分重要的现实意义。栋区分的基本原则有如下几点：
（1）地面以上的基础与结构应为整体统一。在同一栋楼，地面以上的基础与结构应该是一个统一的整体，具体是指房子的各个部分连接起来，不同部位的墙、柱、梁和其他相关的连接在一起，不可分开；若果房屋不同部分之间断开，可以按不同部分独立分栋。
（2）有共同的共用设施。在房地产栋的划分，依大部分业主来说，至关重要的影响是对共有建筑面积的分摊进行计算。若果房屋不同部分中无共同的共用设施，那么，不管是作为一栋或者是多栋来说，对影响共有建筑面积分摊的计算可忽略不计。
（3）房屋所拥有的土地为同一产权人。按照相关规定：房屋权属登记的基本原则是土地使用权者和房屋所有权者相一致的原则；若房屋占用的土地属于不同使用权人的多块土地，同时各土地使用权人的土地权属清楚，则此房屋不可作为一栋处理。
3 解决房产测量中问题的有效措施
3.1 建立房地产测绘信息平台
规划、建设、国土部门与测绘部门应共同努力，制定一个标准化的测绘操作程序和规则，以及统一的技术标准，创建房地产测绘信息系统技术平台，形成一个统一的操作方案，方便统一的信息资源管理、交流和共享，也可以促进行业技术的进步，不但规范房地产的测绘行为，而且能确立房地产测绘的权威性，以维护房地产行业市场的正常秩序。
3.2 加快房地产测绘市场步伐
首先，实施分离试管和市场准入测绘系统，加强测绘市场监管力度，制止与预防乱收费出现，市场行为需规范化；加强测绘组织与资质管理，推动房地产测绘行业进入法制化、专业化及市场化。其次，要加强测绘市场自律性，不断建立测绘信用体系。根据市场机制运转，预防出现恶性竞争，杜绝暗地操作等损害行业的行为，房地产测绘部门要对测绘结果承担应有的责任，对一些在测绘中未执行国家规范标准或故意欺诈行为给予严厉处罚，依法追究责任。
3.3 完善测量审核制度
对房屋进行测量是在电脑的帮助下，以对商品房的实测值为依据，进行绘制和计算，确定初步的图纸，然后在技术人员通过对数据和初步图纸的审核校对，在多方经过讨论并确认无误后方可打印出来，制成标准的效果图。在后期的工作中，需要对效果图与实图进行比照，及时的发现变化之处，提高实测成果图的准确性。然后经过详细的检查和整理验收以后，做归档处理，最后向委托人交付房屋测量结果。一般而言，为了保证房屋测量的质量，需要实行二级检查一级验收的制度，即先进行自查与互查然后由绘制单位的质量检测机构检查。首先测量作业组的人员要对测量的过程和结果进行检查，保证各项指标与规定的作业流程相一致，杜绝测量不按照规定进行的现象，然后在确定无误以后在由专门的人员进行二级检查，最后在确定测量结果准确无误以后方可盖章，这样就从内部和外部两个方面着手，为减少测量误差的出现提供了有力的保障。
3.4 加强非典型测量曲线图形的测量
在实际的房屋测量工作中，不可避免的会遇到一些非典型的几何图形，这就需要根据测量的具体情况，采用科学合理的方法应对这些非典型图形。对于非典型几何图形的测量是房屋测量的重点和难点，对房屋面积产生很大的影响，如果测量方法不当，会使误差超过国家规定的要求，对开发商以及开发商的利益造成影响。由于施工的失误、定点放样或者是为了追求美感而设计的曲线等原因，会出现一些非典型的几何图形。这就需要根据预测的成果图，选择合适的测量点进行测量。
3.5 加强测量设备的革新
房屋的测量依赖于先进的测量工具，因此工具的选择对房屋测量的结果有着重要的影响，因此需要根据房屋的实际情况，选取合适的测量工作，并对测量方案进行优化，从各个环节着手，减少误差的出现。
3.6 提高房地产测绘人员的综合素质
作为一名合格的测绘工作人员，不仅要具备测量与房地产的专业知识，而且还要有高度的责任感，认真根据相关法规开展房地产测量工作；做好有关房地产测量的业务培训工作，提高各岗位人员的综合素质，加强网络技术、计算机技术与数字技术的应用。
利用测绘行业专家的力量，建立测绘市场人才专家库，探索测绘的“先进的技术”，为测绘行业的技术革新及推广提供应有的人才与技术保障。
4 结语
总之，房地产测量属于房屋买卖及办理相关产权的基础，是权利者维护个人权益的前提；若稍有不慎必会对房地产测绘单位的声誉严重受到影响，甚至会引起法律上的纠纷，所以在制定房地产测量标准时，应当从严把握控制，保证其测量精度预留一点余地，测量方法可靠正确，不可在制定规范标准时留有漏洞；建议对现有规范标准未有明确规定或不当部分给予修订或补充说明，以便减少测量工作中引起的法律纠纷，因此进行房地产的测量研究具有重要的意义。
参考文献
土地纠纷常见问题范文第5篇
关键词：房产测量；测量技术；应用
中图分类号：C35文献标识码： A
1.房产测量的意义
1.1房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据
房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。
1.2房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据
房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
1.3房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段
当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。
2.房产测量中常见问题分析
2.1层高与净高的区分
在国家标准《房产测量规范》中层高的说明是，指房屋的上下两层的楼面，或者为上下楼地面层之间的距离。《规范》中没有给层高一个允许误差值，在实际的执行中由于没有明确的依据，一般只依照图纸或者当地细则执行，但是有些地区没有相关细则，从业人员往往按照约定俗成来执行。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。
2.2对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实测时，由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中的质量问题或者是存在设计变更等因素，出现前后墙、左右山墙在施工图纸中应相等的边出现不相等的情况，使得设计中规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下，需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应现场再次量测，检查数据是否因为测量的误差造成的，若确实不一致，则应根据测量的结果来进行绘图和面积计算。
2.3共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼共有面积的分摊，首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，计算出面积分摊系数后，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，还可能涉及到二级分摊和多级分摊，这种情况应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。
3.房产测量中的测量技术
3.1坐标解析测量法
通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面;占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。
3.2房产数字化测图技术
数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息，通过计算机处理相关数据，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪，绘制成房产图。采用一定的方法采集有关信息，采用计算机处理，在利用图形的生成和处理，经过绘图仪器的输出打印出相关的房产图，需要有相关的硬件环境包括全站仪，经纬仪，手持测距仪等等。还要有相关的软件环境，做好具备专业的房产测绘软件。在实际的测量中，要有具体的测量方案，基本的测量控制点位，界址点的测量，进行房产调查，使用相关仪器进行野外测量的同时保管好得到的具体数据，在进行计算机的数据处理，经过图形编辑后，用绘图仪打印测量的具体结果。
3.3摄影测量技术
应用摄影测量技术是把数字化摄影技术、数字化测量技术以及数字化信息处理技术等结合在一起的技术，其主要的作用是为工程施工前期的数据进行测量，主要提供三维、非接触性等高效测量方法。这种测量技术主要用在一些面积比较大的工程当中，其中包括大比例尺地形测量、地籍测量等方面。遥感技术以及卫星技术是摄影测量技术的主要技术核心，并且在此基础上融合了光谱航空摄影测量技术，能够进一步为人们对一个地区基础的地理信息的收集和使用提供非常大的帮助。一方面因为遥感技术有着其同步性、实效性、经济性等优势，能够在工程建设测量中得到非常大的应用;另一方面遥感技术在工程测量方面的使用，为工程测量技术在测量图和地籍图的绘制方面提供了非常高的准确度，对现代化工程测量技术的应用有着非常重大的意义。
3.4卫星定位技术
在工程测量中的应用在工程测量的过程中，合理的使用卫星导航定位技术是非常必要的，其中表现在地形的测绘以及工程的测量等方面，把卫星定位技术融入到工程测量技术中，进一步使得我国工程测量技术走进一步走向科学化，在我国很多工程测量中，都使用到了这两个技术的结合。例如，长江三峡工程建设、南水北调工程建设、青藏铁路工程建设以及浙江省杭州湾大桥的建设等等，这些工程在建设的时候都充分使用了卫星定位技术，这一技术的使用，在很大程度上减少了建设好中工程事故的发生情况，极大的提高了我国工程技术的危险地区作业的效率。
4.以GPS技术在房产测量中的应用为例分析
房产测绘空间的数据模型可以用GIS进行。房产信息由房屋面积结构、地理位置等，因此测绘工作是相当困难的，该技术可以搭建这样的数据模型，对动态特征进行测绘，对应的地理模型可以使用符号来直接表达，更加直观。
4.1经典静态相对定位
这种观测方法要求将两台以上的接收机，并将接收机在一条或数条基线的两个端点上分别安置，观测的卫星需要4颗以上。
这种方法可以将所有已经观测的基线组成封闭的图形，这样有利于外业检核，在一定程度上保障成果的可靠性。这种方法还有另外一个优点，它通过平差来进一步提高定位的精度。所以，这样的观测方法适合首级房产平面控制网的建立。
4.2快速静态定位
这种观测方式用于相应等级房产平面控制网的建立、加密及界址点测定等等。测量区域的中部是安置基准站的最佳的位置，并在基准站安置一台接收机连续跟踪视野中可以看见的卫星，而另一台接收机则开始流动设站，依次在各个站点观测制定好的时间。快速静态定位要求观测时段内应该对5颗以上的卫星进行观测，而且每个流动点与基准点的距离不能超过20千米。当流动站上的接受机在转移的时候，不需要保持对卫星的连续跟踪，可以关闭电源。
4.3准动态定位
这种观测方式适用于开阔地区的房产平面控制网加密和碎部测量等。和快速静态定位一样，也是在观测区选一个基准点，安置接收机连续跟踪所有可以看见的卫星，在对所测卫星保持跟踪的情况下，依次进行观测，测得基线中误差约为1～2cm。与快速静态定位相区别的是，在测量过程中，它要求接收机不能对跟踪的卫星失去锁定，否则应在失去锁定的流动点上把观测时间延长一至两分钟。
结束语
随着房地产事业的发展，在房地产中广泛应用工程测量技术，是保障房地产工程质量与安全的不可或缺的重要手段。因此，测量单位应该运用一些高新技术和方法来提高测量结果的精确度，以保证国家和人民利益。
参考文献：
[1],张蓓.GPS技术在公路测量中的应用前景探讨[J].北京测绘,2014,02:101-103.
土地纠纷常见问题范文第6篇
【关键词】商品房；预售许可；常见问题
1 行政许可在商品房预售中存在的必要性
随着我国社会的迅速发展及经济水平的提升，商品房在我国社会发展的过程中有着极其重要的作用。而行政许可作为商品房预售中的重要组成部门，不仅关系着商品房的预售活动顺利进行，同时还关系着商品房今后的使用。针对行政许可在商品房预售中存在的必要性，具体分析如下：
1.1 理论依据
这里所说的理论依据主要是依靠行政许可法理论。在整个行政许可法理论中，行政许可是对商品出售的一种核准行为，在使用的过程中涉及到商品的预售与今后发展。而依据商品的性质不同，一般将其分为行为许可、一般许可、非排他性许可、无数量限制的许可、附文件的许可和附义务的许可。而商品房在预售的过程中，属于商品中的一种，在行政许可理论中有着明确的定位。
1.2 实践需要
在实践需要中，主要包括以下几个方面：首先，随着我国社会经济的迅速发展，我国市场经济的自主调节能力在以往的基础上有了大幅度提高，商品房作为我国社会经济发展中的一部分，其预售制度成立的时间较短，在很大程度上相关机制仍无法与国外的发达国家相提并论。其次，司法实践的需要。在商品房预售的过程中，从整个施工在最后预售使用，涉及到我国土地使用、资源配置以及开发商竞争等各个方面的问题，作为司法部门，无论是从社会稳定角度出发还是从维护法律制度出发，行政许可的存在都是十分重要的。
2 我国现行商品房预售许可制度的法律规定
城市商品房预售许可成为我国的一项法律制度的依据是1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》。随后，1998年7月20日及2001年6月1日起相继施行的《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》中又作出相应规定，对商品房预售的条件和程序进行了严格限制，并规定了对违法行为的处罚措施。主要体现在三个方面：一是规定房地产开发企业（以下简称开发商）在商品房预售时应当符合的条件；（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。二是从程序上规定开发商在商品房预售前应向房地产管理部门申请预售许可，提交相关证件及资料，并对材料实质内容的真实性负责。三是规定了对违法开发商的处罚措施。包括对未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处已收取预付款1%以下的罚款；对隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可证的，责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
3 我国现行商品房预售许可中的常见问题
上述法律规定对当前市场违法开发商的活动起到了一定程度上的抵制作用。然而，在商品房预售的实际过程中，由于涉及的范围较广、人员众多、资金数额巨大，牵扯的部门较多以及伴随着错综复杂的利益关系，这些规定在实施的过程中仍无法对其形成科学有效的管理。而在这些常见问题中，主要包括以下几个方面：
3.1 预售条件中个别法律条款的规定及违法者承担的法律责任设置上的不足
根据现行房地产法律、法规及规章的规定，商品房预售应当符合的条件共有四项，其中第三项规定：按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，……。该项规定过于抽象，实践中难于操作。投入资金的多与少、投到何工程项目，只有开发商清楚，外人没法把握。若能改用房屋建筑工程量来界定，将该项规定修改为：按提供预售的商品房计算，房屋建筑的主体工程已经完成，并已确定竣工交付日期。就客观、实际些。这样，既统一了商品房预售时间，便于工作；又降低了购销双方的经济风险，减少纠纷的发生，并在一定程度上堵塞腐败源头。同时，还在一定时间内控制开发商的融资总量，使其无过多闲余资金去高价争地、抢项目，增大投资开发成本转嫁给消费者。法律还规定，商品房预售要报经房地产管理部门审核，发给《商品房预售许可证》后才能预售。对不到房地产管理部门办理预售登记擅自进行商品房预售的，从前面所述法律规定的处罚措施看，处罚力度显然与其违法行为给浪费者、社会造成的危害所应承担的法律责任不相当，其规定在很大程度上已带有滞后性，急需适时改进。此外，在该项法律制度的整个实施过程中，相关部门都没有充分调动公众进行监督。针对这一状况，相关部门除应加大处罚力度并将处罚结果载入企业信用档案外，还应当向外界公布。
3.2 开发商财务信息披露义务设置上的不足
企业资金因为经济活动而时常处于变化中，现行规定的设置在应对实践中有两项不足之处：其一为没有要求开发商提供证明，表明其债权人将不会在开发建设期间追索偿款。其二为没有要求开发商说明在建房屋上是否存有抵押，此关系到消费者在开发商不能赎回抵押时能否获得房屋的重大利益，规定抵押贷款不得超过土地价值的60%，如若超过规定比例，抵押权人应当承诺在消费者缴足房款后，取消该项房屋上的抵押。
3.3 证明责任主体设置上的不足
在商品房预售的整体过程中，开发商作为整个责任主体，在未取得预售许可证的情况下进行预售，必然违反法律规定。然而在整个商品房施工、预售的过程中，涉及到的多个部门如：银行、检测机构等主体责任却被忽略，以至于商品房在预售许可中仍存在一定的风险，其主要原因包括以下几个方面：首先，受经济利益的趋势，银行主体由于缺乏相应的责任规制，以至于在办理贷款的过程中为开发商提供虚假证明。其次，在制度实施的过程中，由于缺乏相应的制约制度，以至于开发商为取得预售许可证，大肆的进行行贿活动，而法律中没有对银行、建筑师以及检测机构作出相应的责任划分，以至于商品预售许可仍处于混乱的管理状态。
3.4 预售方案设置上的不足
在我国当前社会经济发展的过程中，商品房预售方案在实施的过程中，相当于预售人员通过一些语言描述及商品房模型，向消费者讲述所售楼房的特点。然而在整个预售设置中，仍存在很大的问题，具体分析如下：首先，商品房的信息内容不够详细。在整个讲述中，销售人员往往将重点放在商品房的经济价值上，没有对商品房的安装材料、使用标准以及建筑材料进行详细的讲述。其次，一些售楼人员为了尽快将商品房卖出去，常常扩大商品房的真实性，在一定程度上欺骗消费者。
总结：
综上所述，在商品房预售许可的过程中，由于我国法律制度还不够完善及社会机制的不完整，商品房预售许可制度在实施的过程中仍存在一定的问题。仍就需要相关部门的关注和民众的参与讨论来完善法律规定，完善商品房预售许可管理，使城市商品房预售许可制度更好、更有效地为社会经济的发展和人民大众服务。
参考文献
[1]李开发.中美商品房预售制度比较――探寻我国预售制度改进的方向[J].城市开发, 2007,(14) .
[2]何丹,雷琼芳.重构商品房预售制度的探讨[J].长江大学学报(社会科学版), 2007,(05) .
土地纠纷常见问题范文第7篇
关键词：城市 拆迁 补偿 问题 措施
中图分类号： U415 文献标识码： A 文章编号：
正文：
一、当前拆迁补偿中的常见问题
1． 城市房屋拆迁中的政府地位界定不明引发的问题
由于我国法律对城市房屋拆迁中的政府地位界定不明，导致在城市房屋拆迁过程中出现了以下问题: 其一，某些地方政府及其工作人员强行介入城市房屋拆迁项目，甚至不惜拖延、克扣被拆迁人的补偿金来谋取地方利益、部门利益和个人利益。试问城市房屋拆迁的公正性如何保证? 其二，在中国的不少城市，无论是拆迁还是公益性拆迁都被冠以“公共利益”的头衔实行强制拆迁。开发商、行政机关和司法机关通过相互结合以及强制拆迁手段的运用肆意践踏被拆迁人的权利，这不仅严重侵害了被拆迁人的合法权益，也对社会造成了非常恶劣的影响。。
2城市房屋拆迁补偿制度存在的问题
2.1． 城市房屋拆迁补偿原则缺失
从目前来看，无论是宪法、物权法、土地管理法，还是现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》都未确立一个关于城市房屋拆迁普遍适用的补偿原则，这使得在法律缺乏有关城市房屋拆迁补偿的具体规定的情况下，法官在房屋拆迁补偿纠纷中无法根据城市房屋拆迁补偿原则作出公正裁决，并且政府也无法根据城市房屋拆迁补偿原则制定具体的房屋拆迁补偿标准。
2.2 城市房屋拆迁补偿标准不合理
其一，在具体案件中，几乎是由开发商单方决定补偿费用和安置事宜，使得拆迁成本很低。房屋所有人在整个拆迁过程中很难有机会表达自己的意愿来维护自身的合法权益。其二，我国现行的法律在城市房屋拆迁补偿上也没有规定土地使用权的补偿，这就造成了被拆迁人利益的严重损失。其三，我国城市房屋拆迁补偿在实践中是采用金钱补偿和房屋产权调换的方式，但这两种方式都存在很大问题。土地出让金以及其他一些隐形损失等通常不包含在旧房的评估价值中，从而导致被拆迁人未能获得足额的金钱补偿。同时，采用房屋产权调换方式进行补偿的被拆迁人往往面临在条件相当地段获得更小面积的房产，或者搬迁至房价更低、生活条件更差的郊区的选择。
二、明确的界定城市房屋拆迁中的政府地位
笔者认为，政府既不能以强硬的行政法律关系的主体身份过度介入城市房屋拆迁市场，也不能完全退出该市场让其放任自流，而是应该以经济法律关系的主体身份介入其中，对城市房屋拆迁市场进行适度干预。其理由如下:首先，城市房屋拆迁活动是基于平等主体的拆迁人与被拆迁人之间的民事法律关系而进行的交易活动。既然如此，对于补偿、安置方式的选择以及补偿标准、安置地点的确定等政府就应该尊重拆迁人与被拆迁人的自由选择权，行政权不宜过多地介入，否则会造成对私权的漠视与蹂躏。
其次，城市房屋拆迁活动也需要适度的政府干预和规制。因为拆迁是一种典型的市场行为，而市场本身就存在缺陷，因此，仅仅依赖市场难以实现拆迁的健康运行，这就需要借助国家力量来共同推进。而且拆迁人与被拆迁人相比，被拆迁人明显处于弱势，如果政府不对被拆迁人给予特别保护，被拆迁人很难对抗拆迁人，被拆迁人的合法权利也就得不到有效的维护。因此，政府应以经济法律关系的主体身份介入城市房屋拆迁活动，对其进行适度干预。具体而言，房屋拆迁管理部门在其中应该保持中立，既不能直接组织拆迁，也不适宜过分干预市场，而应当通过制定拆迁政策、法规来指导拆迁人和被拆迁人的行为，告知其符合国家规定与不符合国家规定的行为都有哪些，进而推进拆迁的健康运行。
三、完善城市房屋拆迁补偿制度
( 一) 城市房屋拆迁补偿概述
城市房屋拆迁补偿是指开发商基于商业利益的需要，对公民的房屋予以拆迁而造成公民财产权益的损失，由其对该损失予以弥补的行为。从法理上说，城市房屋拆迁中的开发商和被拆迁人是一种平等的主体民事法律关系，根据民法的等价有偿原则，在开发商对被拆迁人的房屋予以拆迁的同时，需要支付相应的补偿款。从现实上说，由于开发商拆迁公民的房屋，这在客观上造成了公民的财产损失，从而需要开发商通过给予其相应经济补偿的方式来实现个体利益的平衡。
( 三) 城市房屋拆迁补偿制度的完善
1． 确立城市房屋拆迁补偿原则城市房屋拆迁补偿原则可以弥补城市房屋拆迁补偿方面存在的法律空白。因此，为了确保公民私有财产权在开发商面前能得到公平合理的补偿，我国在法律上应尽快确立城市房屋拆迁补偿原则，以实现这一目的。现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了公益性城市房屋拆迁的“公平补偿”原则。但是城市房屋拆迁补偿不同于公益性城市房屋拆迁补偿。城市房屋拆迁补偿协议是一种民事合同，民事合同最大的特点就是合同的订立必须基于双方的合意，并且开发商与被拆迁人可协商排除法律的规定。但是，如果双方在补偿数额上无法达成合意，则应该按照“完全补偿”的原则来确定补偿数额。“完全补偿”原则是指在“公平补偿”的基础上，不仅使被拆迁人能够达到被拆迁后与被拆迁前基本等同的经济条件，而且还应该考虑经济发展给被拆迁人所带来的经济利益。［3］
2． 合理制定城市房屋拆迁补偿标准
关于我国城市房屋拆迁的补偿标准的制定，笔者认为，首先，通过立法来规范补偿费用的计算和安置事宜，改变由开发商单方决定补偿费用和安置事宜的现状，保证房屋所有人在拆迁过程中享有表达自己意愿、维护自己权益的机会。其次，摆正立法者对城市国有土地使用权的价值归属认知存在的偏差，将土地使用权的价值纳入房屋拆迁补偿之中。最后，被拆迁房屋的财产权的补偿以市场评估价格为依据，将“市场化补偿”贯彻落实。但是，具体到实务中，我们又该如何估算补偿呢?笔者认为，我们不妨借鉴美国的“公平市场价值”的做法。这种做法的意义在于个人有权获得相对于被拆迁财产“完全和严格等同”的补偿，使之“在金钱上处于和财产没有被拆迁时同样的地位”。［4］至于如何来确定被拆迁财产的“公平市场价值”，则是双方在无任何强迫下，由经验丰富、信息灵通的买方愿意付给自愿出售其不动产的卖方的价格。［5］在城市房屋拆迁过程中，只有明确这个补偿标准，并且政府能够严格执行，公民的财产权才有可能得到真正的保障。
四、将法律援助制度引入城市房屋拆迁的司法救济中
现有的诉讼案例表明，在我国城市房屋拆迁过程中，被拆迁人往往是生活在社会底层的弱势群体，在强大的政府权力和资本富足的开发商面前，这些人群无论多么执着和顽强，始终表现得势单力薄，甚至不堪一击。此外，他们法制观念淡薄，欠缺相应的法律知识，也无法支付高昂的律师费用，使他们很容易放弃司法诉讼这条保护自身合法权益的佳径。因此，我国立法机关应该考虑扩大法律援助的范围，将城市房屋拆迁中处于弱者地位且经济困难的被拆迁人纳入法律援助的范围。在城市房屋拆迁的司法诉讼中，我们可以通过政府设立专门的法律援助基金，人民法院为那些无能力支付律师费的被拆迁人指派律师等方式来为他们提供无偿的法律援助，协助他们维护自己的合法权益。
土地纠纷常见问题范文第8篇
【关键词】：桉树； 丰产栽培；问题；对策
桉树是我国三大速生树种之一，是南方速生丰产林基地建设的首选树种，发展速生桉人工林是浦北县实施林浆纸一体化的必然选择。速生桉在广西、广东、福建、海南、云南等地栽培生长迅速，吸引了国内外多家企业的投资，形成了南桉北杨的局面。但随着社会造林、个体企业造林及一些公司、林场的大规模、大面积造林，加上造林的不规范，出现问题也越来越多，针对近年来常出现的造林突出问题，经过我们的调查研究、开展的区域试验、技术推广，群众技术咨询及反馈情况，对如何高质量营造速生桉丰产林，我们总结归纳速生桉造林常见问题并提出了相应的技术对策。
1、浦北县林区概况
浦北县地处广西桂东南，海拔200―500m，主峰青山顶海拔为770.6m。年均日照时数1633.6时，太阳辐射值为1045.5千米/ct，≥10℃的年总积温为7334.5℃，年均无霜期329d。年平均达1757.4mm，最多年份达2200mm，但降雨分布不均，干湿季区分较明显，雨量集中在4―9月。据2009年森林资源调查，全县土地总面积244579.6hO。其中：林地面积164859.1hO，占68.64%；全县森林覆盖率为62.35%。林地利用率为92.68%，林地绿化率92.47%。
2、速生桉造林常见存在问题
2.1林地选择不合理
桉树具有很强的适应性，能够在贫瘠土壤和干旱气候条件下生长[1]。大多数人据此认为，林地选择并不严格，特别是现在大部分林地在农民手中，租地用地困难，只要有地就好了，没有很好的遵循“适地适树”的原则。目前一些造林公司和个人发展桉树林心切，盲目地把不适合桉树生长的山地用来进行桉树造林，如土层瘠薄、坡度过大、岩石的山地；石灰岩地；偏碱性地；台风发生频繁以及长年干旱的荒山荒地；有的甚至种水田，或多年种植的竹林地等。种出来的林生长不良，成小老头树、低残林，或林木主干不明显、弯曲、早衰、病变等。
2.2.交通运输设施规划不健全
“要想富，选修路”，公路是发展林业产业的基础。先期开发时林地容易选择交通比较便利的，但现在林地有限，租地困难，一般交通设施缺乏。桉树伐期短，木林砍伐、林地清理、肥料种苗运输、造林施工都需要林道。很多造林户忽略了这一项，没有很好地规划线路；修建公路时间选择在雨天或雨季，造成水土流失、淹没农田，或占用农田，与农民造成不必要的纠纷等。交通不便会造成造林成本的大幅增加。
2.3 炼山与整地不规范，水土流失严重
南方高温多雨，气候温和，杂灌木较多也比较茂盛，各地造林时都进行了全面炼山，炼山后进行了大规模的开垦：如机耕全垦、带垦、穴垦+扩穴抚育、挖穴等。还有沟状裂垦、挖掘机带垦等方式。经调查，不分地形地类而进行高强度机耕整地或挖掘机整地，虽然林木前期生长好，但容易造成水土流失、冲涮严重、地力衰退等或有些地方坡度太陡而无法施工。
2.4 密度选择不规范
现在大多数林农和个体户考虑5a左右就可以砍伐了，为提高产量，认为造林株数越多越好。然而过密造成自然整枝快，林木徒长，树形干瘦，影响木材材质。
2.5 挖坎质量有待提高
经调查，桉树根系分成范围一般在40-80cm。因此，全垦要求深40-45cm；带垦要求宽100-120cm，深20cm。挖造林穴要求长宽深为60×40×40cm[2]；但现在在整地大多没有按规格和要求整地，民工管理不严，挖的坎像“鸡窝”，不足30×30×30cm，排列不合理，回坑时将石头、大团土块、草根、树根等一并填入坑中，造成整土质量差及造林成活率低。
2.6基肥施放不科学
基肥的品种选择、数量及搭配不合理，品种选择很讲究，现在很多人喜欢使用桉树专用肥，或自配的碳胺、氯货钾、过磷配钙等肥料，没有很好地根据桉树的生理和特性选择，氮磷钾含量搭配不合理，数量不够，容易造成缺肥或缺素症的发生，影响林木的正常生长。许多桉树出现红叶枯梢症、秃顶、叶枯蒌蔫；有的为了省时省工，基肥一次性放450-1000克桉树专用肥而认为不用追肥了，造成肥料不能完全吸收而浪费、有时容易造成肥害；还有的民工管理不到位，施肥不均匀，近的施多远的施少造成肥害，或把肥料放在坑底或发生偷肥现象等。
2.7苗木选择混乱
选择种植的品种必须经过当地小试或中试。但大部分种植者为了赶进度或任务，没进行试验；苗木上山把关不严，只要是苗就种，造成造林成活率低、林相不整齐等。
2.8抚育施肥管理不到位
俗话说“三分种七分管”，一些造林户只种不管，认为种树比较粗放，不及时进行抚育除草施肥；或选择肥料品种、搭配、数量不合理，追肥时间掌握不好。或民工管理不到位，民工责任心不强等，施工质量差，杂草抢光抢肥，肥料浪费，民工偷肥现象发生，都会造成林木生长不良等。南方多数地方选择抚育时间不当，碰到杂草草籽飞扬的时候（8-9月），树周围除光杂草后草籽易触地发芽，杂草抢光抢肥后生长更加茂盛。这大大影响桉树的生长。
3、造林技术对策
针对上述造林常见的问题，经调查及研究，总结了目前浦北县最有效的造林措施，只要“科学规划、适地适树、良种壮苗、平衡施肥、集约经营”。既可达到桉树速生丰产又能使林地可持续经营。
3.1林地选择
要遵循“适地适树”的原则，结合桉树生长特性、品种，选择土壤质地适中以上（一、二类土），酸性、微酸性或微碱性的土壤（PH值4-8为宜），；山陡（坡度40度以上）、山高（浦北山区基本上都在海拔600米以下，相对高度300米以内）。
3.2做好整体规划
3.2.1修路
要根据地形、坡度及周围环境、农田情况，多选择半山腰线路较好，可防止水土淹埋农田，减少纠纷，方便上下坡施肥、种植、砍伐等。路面要成龟背状或向内侧倾斜以利排水，山谷聚水处路面要适当加高或做涵洞，避免雨水冲涮或毁坏。
3.2.2炼山
炼山一定要彻底，报当地县森林防火指挥部批准后点火。开好防火带，砍除大的杂灌木，晒干再火烧；或开好防火带后，火烧后把大于2cm的杂灌木伐除，有萌芽力的要用草甘磷+2钾4氯30-40倍液等喷涂（伐根催腐技术）使其枯死[3]。
3.2.3整地方式选择
目前山地造林常采用带垦后挖穴，或先挖大穴种植到抚育施肥时扩带，带宽100-150cm，穴规格60×40×40cm[4]，既防止水土流失又不影响幼林生长，实践证明这种施工效果很好。高强度机耕整地虽然林木前期生长不错，但成本投入大，水土流失严重，维护持续地力不利。
3.2.4密度选择
一般采用宽行窄株，宽行利行光合作用透光透气；窄株，利于种间竞争及施肥抚育管理，根据培育目的（小径材、中径材、大径材）不同，各地选择密度不同，目前常用株行距为1.5×4.0m；1.8×4.0m；2.0×4.0m；2.0×3.0m；密度1250-1667株/hm2（地瘦种密地肥种疏些） 株行距1.5×4.0m；2.0×3.0m出材量相差不明显，1.5×4.0m或2.0×4.0m抚育抗带容易施肥效果更佳，但考虑培育大径材还是多选择2.0×4.0m株行距较好[5]。
3.2.5肥料施放
施肥尽可能在调查土壤肥力后科学施肥，同时要管理好民工，要按质按量，肥料尽量均匀施放到每一个树坑。目前在浦北县山地林基肥表现最好的配方是：①钙镁磷肥400-500克+100-150克俄罗斯复合肥；②经沤制或高温消毒的干鸡粪1000克+100-150克进口复合肥；③合格的桉树专用肥≥45%（氮15；磷15；15复混肥）250-300克。施放方法是先回土为坑的1/2，放基肥和表土混合搅拌至回土2/3，上面再回表土1/3（约10-15cm）覆盖。
3.2.6苗木选择
经试验，目前适应性广、表现较好的无性系有毛世桉DH32-29；DH32-22；DH32-25；巨尾桉广林9；巨桉、赤桉等。面积较大或集中连片造林，选择无性系不能单一，至少有2个无性系以上，减少病虫害风险和保护生物多样性。
3.2.7种植时间与方法
种植时间一般在2-5月为造林最佳时间，此时阴雨天气，温度适宜，植后雨水多很适宜桉树生长，6-9月造林虽也可以，但值后雨水少，生长恢复慢，入冬后气温低，生长期短，生长差易受冻害。
【参考文献】
[1] 祁述雄.中国桉树[M].北京：中国林业出版社， 2002（第2版）：5-88.
[2] 杨民胜，陈少雄等.桉树在不同地区的整地方式研究[J].林业科学研究，1997.（10）：3
[3] 莫晓勇.桉树人工林伐根催腐技术研究[J].桉树科技，2002（2）：17-22