商业用地评估方法
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商业用地评估方法范文第1篇
【关键词】收益法；房地产评估；具体案例
说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定义
收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。
2.收益法的适用对象
预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。
举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估 ，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。
二、收益法的评估步骤
1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。
2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。
3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。
4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。
5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。
6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。
7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。
三、收益法在房地产评估中的现状分析
1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。
商业用地评估方法范文第2篇
关键词：土地价格，地价评估，基准地价
1研究背景
“房地产业是我国国民经济的主要支柱产业之一”土地市场作为房地产市场的上游市场，是房地产市场的基础。当前，对城镇土地的评估方法大多都严格遵循《城镇土地估价规程》中以级差收益测算为依据评估基准地价的方法。但如果仍然遵循在中国土地市场不发育的情况下提出的地价评估方法，则会出现市场交易价格和评估价格相差悬殊，甚至两者毫无可比性的问题。
2城市地价分析研究
2.1土地市场的结构分析
土地的市场层次主要是市场发展的深度，可以分为一级土地市场、二级土地市场和三级土地市场。一级土地市场主要是指土地的出让市场，由国家控制垄断。
另外按市场类型结构分析，土地市场主要分为商业用地、住宅用地和工业三种用地类型。
2.2土地价格类型分析
作为政府对地价进行管理和控制标准的城市基准地价。基准地价又分为商业基准地价、住宅基准地价和工业基准地价；作为政府对地价和地产市场进行具体管理依据的标定地价。
2.3土地价格分布规律分析
从整个城市的地价水平看，市中心地价高于郊区地价。从土地的不同用途比较地价，土地价格一般呈现如下特征，商业地价普遍高于住宅地价，住宅地价又普遍高于工业地价。不同级别市场的土地价格也不相同。
由以上地价分布规律分析可以看出：不同类型的地价水平不具有可比性，不同时期的地价不具有可比性，不同市场上的地价同样也不具有可比性。
3城市地价评估体系的更新
3.1城市土地定级的更新
当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场
①因素综合评价法
多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。
②级差收益测算法
级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。
③市场交易价格定级方法
市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。
3.2基准地价的更新
3.2.1基准地价更新的基本途径
①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法
即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。
②价指数调整法
地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数(即价格指数)。
③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。
④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。
3.2.2样本地价评估的方法
①收益还原法
借鉴土地市场发育完善国家土地估价的方法中，收益还原法是至为重要的一种方法。所谓收益还原法即求取不动产在将来所能产生的期待纯收益折算为现值的总和，是以还原利率将纯收益还原，求得地价的一种方法，此方法通常被称为地租资本化。
用收益还原法评估地价的基础是土地预期收益原则。土地能为投资者带来预期纯收益，并且根据土地的固定性、不增性和永续性得出，土地还可以源源不断的提供收益。将预期源源不断的收益以适当的报酬率折算为现值的总额，这就是该土地的实质价值。
收益还原法以其充分的学术理论依据广泛地应用于国内外的收益房地产中，所谓收益房地产是指有收益和潜在收益的土地或建筑物或土地和建筑物的综合。但是对于非收益房地产(比如学校、公园等)并不适用。
②剩余法
剩余法又称作倒推法或残余法，是香港土地估价中较为重要的一种方法，同时也是一种比较具有学术依据的评估方法。
剩余法的理论依据是采用倒推的方式计算完全由土地产生的利润，即地价。
剩余法适用于的范围较广，适用于土地开发区土地估价，拆迁改造的土地估价，或进行土地整理的地价评估，旧建筑占用土地的土地估价。
③成本逼近法
成本逼近法也称作累价法，就是把土地取得和开发的各项费用累加而得到土地的价格。
成本逼近法应用的基本原理是生产费用理论。与收益还原法比较，是从两个迥然不同的角度对土地的价格所作的评估，一个是基于土地生产费用，另一个是基于土地将产生的费用。成本逼近法的基本思想是把土地所有投资(包括土地取得费和基础设施开发费两大部分)作为基本成本，运用经济学中等量资金获得等量收益的投资原理，特别是当前土地实行招标、拍卖和挂牌交易形式的情况下，投资者只能得到社会平均利润，使土地的标的价可以用成本加成法来确定。
3.2.3基准地价的测算方法
基准地价和其他类型的地价具有本质上的相同性，即地价是地租的资本化。
a.按地价是地租的资本化求取地价。即
P=Ar
式中，P为土地价格，A为土地年收益(地租)，r为土地收益还原率，n为土地使用年限。
b.按照地价指数法求取地价。即
P＝P0×K式(3.17)
式中，P为更新后基准地价，P0为更新前地价，K为地价指数。
地价指数可分为综合地价指数、分类地价指数和区域地价指数。综合地价指反映一个城镇地价变化幅度；分类地价指数分别反映商业、住宅、工业等不同类型地价的变化幅度；区域分类地价指数反映城镇内不同区域及不同类型地价的变化幅度。
地价指数计算方法有直接计算和间接推导两种。直接计算即采用抽样调查的标准样本与原基准地价或原始样本进行比较或直接依据地价动态监测服务的标准宗地体系计算地价指数；间接推导即通过影响地价变动的指标体系如物价指数、用地效益指标等建立评价模型修正推算出地价指数。
4结论
本文着重研究了两个方面的问题，通过对第一个问题的研究，本文发现了导致评估地价与市场交易地价相差悬殊问题的原因。对于第二个问题的研究，本文着重解决了影响土地价格的因素和城市间基准地价的关系。总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。
【参考文献】
[1]葛京凤.地产价格评估原理与方法.第1版.北京：中国环境科学出版社，2002.7
商业用地评估方法范文第3篇
问题
在武进区城镇土地分等定级与基准地价更新工作中，普遍存在的问题表现在以下四个方面：
1．定级资料不全，数据陈旧
影响城镇土地质量的因素很多，根据《城镇土地分等定级规程》和武进区实际情况，除横林镇、奔牛镇进行综合定级以外，其他乡镇都仅进行商业定级。商业定级中主要考虑商服繁华度、道路通达度、基础设施完善度三个因素。道路通达度主要考虑路面宽度、机动车流量、非机动车流量和人流量四个指标，其中机动车流量、非机动车流量和人流量采用每天上下班高峰期现场调查数据，路面宽度指标主要从城镇建设部门获取数据资料。而在实际评估中，大部分／j、城镇尤其是苏南小城镇近年来经济发展迅速，道路结构不断拓宽改造，变化较大，相关部门的资料更新迟缓，档案资料比较陈旧，甚至尚未整理入册。此外，由于中心区商业、服务业集中，开发较早，边缘区多为规划或在建的住宅小区和工业园区，城镇中心区与边缘区的基础设施状况差别较为明显，对于土地级别影响较大，而现有资料多以老镇区资料为主，新建区域和规划区域的资料不足。
2．估价资料中城镇的土地、房产交易形式单一
城镇基准地价更新工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、土地使用权出让转让样点(含企业改制出让样点)资料、征地样点资料等。但实际工作中，大多数小城镇的土地、房产交易形式单一，导致房地出租资料占相当大比例，其他如房屋买卖资料、土地使用权出让转让和征地样点等资料较少，并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点，住宅用途的样点很少。虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离，用收益还原法评估商业用地的基准地价，但由于小城镇房地出租用途多是个体经济，代表性不全面，宗地面积较小，单位面积地价水平一般会高于社会平均水平，据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。住宅用地和工业用地的基准地价评估由于样点不足，部分交易资料为1998年以前发生的交易，对于基准日为2004年1月1日的基准地价评估来说意义不大。
3．估价参算样点分布不均，可利用率低
由于历史原因和经济发展，多数小城镇规模较小，商业网点、公用设施等较为集中，尤其是商业网点的布局，多是沿着一条城镇主干道或围绕农贸市场布局，尚未形成网络化，服务半径也较小。这导致在基准地价评估中，样点分布不均，梯度变化较大，缺少过渡地带，往往一个十字路口、一座桥就成为城镇商业网点布局中的分界线。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价，许多样点测算地价为负值，地价相差悬殊。同时，随着城镇规划的实施，大部分工业企业外迁，多集中在工业园区内，镇区内部工业样点较少，且多集中在特定的规划范围内。此外，在调查中一些被调查单位虚报瞒报数据，信息严重失真，样点租金与实际租金差距较大，从而导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。
4．影响地价的因素考虑不全面、不客观
基准地价主要反映城镇土地的平均价格，影响地价水平的有一般因素和区域因素，样点地价要修正到级别平均开发水平和城市平均开发水平，才能评估级别基准地价和城市平均地价。笔者认为，随着时间的推移和社会经济的变化，各因素对地价影响的程度都会有所变化，尤其是土地利用规划因素、经济发展战略因素等人为因素的影响较大。对于特色鲜明的小城镇，仅按照常规方案进行地价水平修正，亦不能客观地评估其价格水平。武进区基准地价评估外业调查过程中，由于对当地情况不很熟悉，对影响地价的因素只能从技术规程上考虑。而实际情况与之有较大差异，如夏溪镇和嘉泽镇是我国有名的“花木之乡”，花木交易及其相关服务业大多临近花木种植基地，在地价评估时必须对此予以充分考虑，否则就不能反映当地真实情况。
建议
1．利用集体所有土地上的房地出租样点测算住宅、工业用地基准地价时，宜进行权利修正，并辅以成本逼近法和市场比较法等多种方法
小城镇的商业用地、住宅用地和企业用地大部分是集体土地，而基准地价评估多设定是国有土地。国有土地上的房屋所有权人在出租房屋的时候会考虑到土地出租收益，而集体土地上的出租屋，为了获取较高的利润，常常不考虑土地出租收益，租金偏低。小城镇中的工业用地同样如此。所以，在利用集体土地所有权下的房地出租样点测算住宅和工业用地地价时，应进行权利修正，并采用成本逼近法和市场比较法等多种方法，使评估价格较客观地反映地价水平。
2．采用协议出让交易方式下的样点资料要进行交易方式修正
以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大。因此，协议出让方式的交易样点，要在进行交易方式修正后，方可用于基准地价的测算。
3．样点分布不均匀或末级地缺少样点的地区，宜采用典型样点调查和多种评估方法技术相结合
人工神经网络法具有较强的容错性，对不完全信息、带噪音的信息具有良好的适应性，对非线性关系的模拟更具有优越性。对于样点较少的地区，可以采用人工神经网络法建立基准地价评估模型，通过模型计算，求解地价。同时，采用Kriging技术进行地价的空间插值，也可以较好地模拟末级地的地价。
4．对不同类型的城镇应该采用不同的评估思路
以武进区为例，湟里镇、奔牛镇、横林镇等镇作为常州市区的卫星小城镇特点明显。第一，镇区内的几条商业街道经济发展水平较高，建筑比较整齐，但商业街的背后通常就是住宅，缺少过渡带。第二，城郊新兴乡镇企业与城区中心老企业并存，初具规模的新建区与改造尚未完成的老城区形成鲜明的对比。这类城镇基准地价评估，可以在土地级别划分的基础上进行地价评估。
东安镇、卜弋镇、邹区镇为现代化小城镇，该种类型的小城镇街道整齐，功能分区明显，基础服务设施齐全，有较大的独立性。这类城镇估价区域内土地利用功能分区明显，城镇中心为商住混合用地，城镇边缘多为工业用地。城镇中心区商住用地采用市场比较法、收益还原法比较适合。周边工业区应采用成本逼近法和比较法，其技术流程不一定局限于先定级再评估的传统路线。
嘉泽镇、夏溪镇等镇等别较低，以发展第一产业为主，镇区内部发展水平差异较小，影响地价的因素主要是商服繁华程度和道路通达度。这类城镇仅考虑商服繁华度和道路通达度进行土地级别划分即可，适宜减少土地级别，通过级差收益法评估地价。
商业用地评估方法范文第4篇
摘要: 随着我国土地使用制度的深化改革,土地使用权实行招拍挂出让，有利于土地市场公平竞争，但如何科学合理地评估国有土地使用权拍卖出让底价, 是国有土地使用权出让工作中一个重要环节。本文就国有土地使用权招拍挂出让底价的确定进行了探讨。
关键词：土地使用权； 出让底价；评估方法
0前言
国有土地使用权出让是政府以土地所有者的身份依法行使土地处分权的过程。但在利用市场机制, 选择招标拍卖挂牌等方式配置城市有限的土地资源时, 涉及诸多技术性要素和工作, 必须考虑并认真做好。笔者认为在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实际操作中, 要特别注重以下技术性要素。
1 从一般因素、区域因素和个别因素方面确定出让地块价格
土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的结果。要做好土地估价工作，必须了解和掌握各种影响土地价格的因素。通常状况下考虑一般因素、区域因素和个别因素的影响。一般因素是指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，也是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会发展状况等，这些因素是决定地块价格的基础；区域因素是指影响城镇内部各区域之间地价水平的因素，主要包括：商业服务业繁华程度、交通条件、基础设施水平、区域环境条件、土地利用计划、产业集聚状况等（具体的因素会根据土地用途作出相应的调整），这些因素相互结合产生地区特性，直接影响该地区的地价水平；个别因素是指宗地自身的地价影响因素，又称宗地因素，包括宗地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、宗地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素，个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。同时，同一地理位置不同的用地类型，其影响地价因素也会有所不同。因此，参照规划设计条件、使用年限、开发程度，科学合理地选择影响因素，是科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价的关键。
2 遵循土地估价规程,合理选用估价原则与估价方法
《城镇土地估价规程》是开展土地估价工作必须遵循的技术规范。任何估价人员都不能脱离这个《规程》自行其事。国土资源局土地估价工作人员在遵循《规程》的前提下，通过现场勘查，掌握当地经济环境、社会环境及土地市场发育状况等资料，从而对当地土地市场和影响拟出让地块的各种因素进行分析，按照估价的基本原则和程序，选择合适的评估方法，对国有土地使用权招拍挂出让底价的进行评估。
针对评估土地使用权底价的特点，结合当地土地市场发育状况和经济实际，适合土地出让底价评估的基本原则主要有：一是合法性原则；二是替代原则；三是需求与供给原则；四是变动原则；五是协调原则；六是多种评估方法相结合原则；七是最有效使用原则；八是估价时点原则。
目前，随着土地估价市场的发展，比较实用的土地估价方法主要包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法及剩余法（即假设开发法）等。在对土地进行评估时，应根据待估宗地的实际情况，对用地类型及资料进行充分考虑。为减小误差，应根据《规程》以及估价对象，对当地地产市场发育的程度进行考虑，并结合土地估价人员收集的有关资料，对宗地估价的方法进行选择，通过2 种以上较为适宜的估价方法进行评估，根据所得结果的差异程度，采用加权平均值、算术平均值、中值、众数等确定最终地价。
3 国有土地使用权招拍挂出让底价的确定
3.1 国有土地使用权招拍挂出让底价的特点
在土地使用权招拍挂出让中，出让底价包括3种形式，即拍卖底价、招标标底及挂牌底价。其中，土地使用权招拍挂出让底价的特点有几下几点：一是土地使用权招拍挂出让底价是政府在具体地块上的最低控制价格，是政府作为出让土地使用权谈判时最重要的参考价格。二是土地使用权招拍挂出让底价的确定由政府进行。由于土地的供应量
由政府垄断，其价格的高低及供应量的多少是政府调节市场的一种手段。为了有效地对市场进行调控，国有土地使用权招拍挂出让底价必须由政府确定。三是土地使用权招拍挂出让底价的确定应依据评估结果进行。由于土地市场的特殊性，一般人对土地的价格很难判定，另外再加上国有土地使用权招标、拍卖价款巨大，必须由专门的评估师对拟出让地块进行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌底价评估。
3.2 国有土地使用权招拍挂出让底价的确定方法
国有土地使用权招拍挂出让底价的确定要以评估地价为基准，综合考虑各种影响因素，由政府土地出让委员会或集体决策机构最终确定。当政府同国土资源管理部门，专门成立了国有土地使用权出让集体决策机构。土地出让决策机构在确定国有土地使用权招拍挂出让底价时，具体采用以下操作步骤：一是由决策机构内部成员认真审阅土地出让评估报告，考察土地评估报告是否对于拟出让地块的客观价值进行了真实的反映，是否对影响拟出让地块各种因素合理分析和筛选，比较选用的估价原则和估价方法是否合理、案例的选取是否恰当、各种经济指标和技术参数的取值依据是否合理、计算过程是否正确等，特别是应认真分析假设条件、估价结果及使用限制条件等。二是土地出让决策机构成员根据掌握的地产市场行情、政府产业政策等，对拟出让的地产市场中各类用途土地的在建状况、供应状况及开发投资者在包括现实或潜在需求等方面进行综合分析，在评估价格的基础上适当调整土地使用权出让价格，以将市场价值规律及政府的宏观调控职能有效地结合起来，实现土地市场供求的平衡。
土地出让决策机构从实际出发，科学论证，制定出让底价。既保证了政府财政收益，又对该地方土地市场的发展进行了正确的引导，应对市场的接受能力进行充分、综合的考虑，以对土地使用权的出让底价进行科学、合理的确定。
3.3 有关国有土地使用权招拍挂出让底价的政策规定一是底价保密。土地使用权招拍挂出让底价由政府内部掌握、严格保密。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，有出让底价的，招拍挂出让底价确定后，在出让活动结束前应当保密，不得泄露。二是低于底价不成交。如果竞投人的投标价低于标底，拍卖和挂牌竞买人的最高报价或应价低于出让底价、无论其他条件如何，均不能中标或竞得土地，即招标拍卖挂牌不成交，政府将收回建设用地使用权，重新出让。在公开出让过程中，一旦出现报价低于底价，交易不成的情况，可对导致交易失败的各种原因进行综合分析，判定定价是否真的超出意向用地者的承受能力，并加大对该宗土地的宣传推介工作力度。
4结语
国有土地使用权招拍挂出让低价的确定，可先委托具土地评估资质的估价机构进行评估，并出具评估报告。然后以评估报告中的地价为基准，由县级以上政府决策机构组织有关人员讨论，进而对国有土地使用权招拍挂出让底价进行综合审核并确定。在对国有土地使用权招拍挂出让底价进行确定时，政府的相关决策机构应从实际出发，进行科学论证，制定出让底价。
总之，既要保证国有土地资产不流失，又要正确引导市场走向，
还需要充分考虑到市场的承受能力，综合确定合理的底价评估。
参考文献
[1] 中华人民共和国土地管理法.
[2] 蒙吉军编著.土地评价与管理[M].北京:科学出版社,2005
商业用地评估方法范文第5篇
关键词：土地评估；市场比较法；比较案例
中图分类号： DF45 文献标识码： A 文章编号：
1 市场比较法的原理及关键点
市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原则，即在评估房地产价格的时候，如果物业的效用相近，那么价格应该相差不多，比较的时候，选取类似的房地产作为定价的参照系。
根据此原理，市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其中类似房地产是指与估价对象处于同一供需圈内，并在用途、规模、档次等方面与估价对象相同或相近的房地产。
由此可见市场比较法的关键点是比较案例的选取，而比较案例是否具有可比性包括多个方面，例如交易案例与待估对象是否在同一供需圈、交易案例的个别条件与待估宗地是否相同或相似等。要对这些因素进行深入的分析才能选取到合适的比较案例，市场比较法评估的结果才具有参考性。
2 评估工作中碰到的问题
2.1 关于同一供需圈的理解问题（区域因素可比性）
在日常工作中，会碰到这样一个问题：评估某块土地，其所在的小区域没有交易案例或者没有可比较的交易案例，则应该怎么样选取市场比较法的比较案例呢？可否扩大范围来选择交易案例？但如果扩大范围来选择交易案例，那么是否符合同一供需圈的要求呢？
实例A：评估广州市南站某地块，规划用途为居住用地。根据市场调查，南站区域属于广州市近年新开发的区域，至评估基准日该区域尚未有土地出让案例，则市场比较法的比较案例怎么选取？根据市场调查，广州市类似新开发的区域已经有一些土地出让案例，是否可以选择这些类似区域的案例作为比较案例？
2.2 关于个别因素可比性的问题
在市场比较法的比较案例选择中，另一个关键点是个别因素可比性问题。尤其是一些较为特殊的评估对象，在选取比较案例是首要考虑具有类似特殊条件的案例。可比性涉及到很多方面，基本上与比较因素一致，即在案例选择时分析交易案例的可比性，应从交易类型、交易日期、规模、形状等多个方面分析各交易的可比性，选择可比性最大的几个交易案例作为比较案例。但当评估对象存在特殊情况时，而且具有类似特殊情况的交易案例很少甚至没有，导致可选择的比较案例可比性较低，那么是否可以选择这些交易案例作为比较案例？如果不可以选择的话，那么比较案例应该怎么选择呢？
实例B：评估某居住地块，但该地块要求土地使用者配建一部分保障性住房，而且这部分保障性住房建完后需要无偿交回给政府。这种类型的土地交易案例很少，而且设定配建保障房这个特殊条件对土地价值影响比较大，其地价水平与普通没有设定特殊条件的居住用地有较大的差异。由此造成一般的交易案例可比性比较低，那么市场比较法中的比较案例应该怎么选取呢？还是说这种类型的土地没有可比案例，不适合采用市场比较法进行评估？
3 对同一供需圈的理解
同一供需圈是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估对象隶属的区域，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的，如：商业区、住宅区、工业区、城市发展片区等；类似地区是指与待估对象所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。
对同一供需圈的理解有两个关键点：
1、具有替代关系。
通俗点理解就是指作为商品的购买者，若不购买待估对象时可以购买其他商品作为替代品，这些商品与待估对象就具有替代关系。具有替代关系的商品范围要视待估对象的供求关系而定，若某类待估对象供求关系比较特殊，则其替代商品的范围应适当扩大。
2、选取替代商品的范围包括邻近地区和类似地区
从这个角度来看，在选取可比案例是不能仅仅拘束于邻近地区，也就是我们通常理解的待估对象所在的小区域，在待估对象所在的小区域可比案例不足的情况下，应从空间上向外扩展，在类似地区寻找可比案例。
从上述两点来看，土地评估的可比案例选取范围与房地产评估有所不同，土地的稀缺性决定了它的供求关系有一定的局限性，土地的供应数量比较小，如果局限于某个区域的话，其供应数量就更小了，由此其替代商品的空间范围应比房地产要大。实例A中，作为开发商，可以在广州南站区域购买土地，也可以在其他类似的区域购买土地作为替代商品，即同一供需圈范围应该扩大到广州市全域。由此在评估该土地时，在待估对象所在区域案例不足时可以考虑广州市其他类似区域的可比案例。
4 对个别因素可比性的理解
从上面的分析可见，个别因素可比性包括很多方面，而这些因素对待估对象价值的影响度不完全一样，有些因素对待估对象的价值影响比较小，如规模、大小等；但有些因素对待估对象的价值影响非常大，尤其是待估对象设定有特殊条件，如实例B中要评估的地块设定要配建一部分保障性住房，而且这部分保障性住房建完后需要无偿交回给政府，则该地块可售面积减少了很多，而且增加了额外的建造成本（保障性住房部分），由此造成该地块价值比没有设定该条件的地块大幅降低。
因此在选取可比案例时应对待估对象的自身条件与交易案例作深入的对比分析，若待估对象与交易案例在某个影响比较大的因素上有较大的差异，则这些案例的可比性很低，没有参考性，不适宜选这些交易案例作为比较案例。
5 延伸
从上面的分析可见，市场比较法的可比案例选取需要从区域因素可比性（同一供需圈）和个别因素可比性两个方面区分析，选择具有可比性的交易案例作为比较案例。对于某些特殊的评估对象，如上述实例A和实例B叠加的地块——设定有需要配建一部分保障性住房特殊条件的广州市南站某地块件，对于这类型评估对象，从区域因素可比性和个别因素可比性分析后，两个方面的因素叠加导致所有交易案例的可比性都很低，没有适合交易案例可选，那么是否还适合采用市场比较法进行评估？
如上面所述，市场比较法的关键点是比较案例的选取，如果已经没有了可比案例可选，那么就算勉强选择交易案例作为可比案例，市场比较法的参考性已经不大了，因此在这种情况下不适合采用市场比较法进行评估了。
由此延伸出来一个问题，并不是说土地市场活跃，交易案例多，就一定适合选用市场比较法评估。在评估方法选择时应针对是否具有可比案例进行分析，最终确定是否选择市场比较法。
6 结论
通过上述分析论述可见，须从区域因素可比性和个别因素可比性两个方面分析市场比较法中的交易案例是否具有可比性。其中对于土地评估，可选择的交易案例范围应比房地产评估要大；个别因素可比性的分析要注意影响比较大的因素分析。如果经过两个方面的分析后没有可比案例供选择，则不适合采用市场比较法进行评估。
商业用地评估方法范文第6篇
关键词：商贸城；安全检查；火灾安全评价
中图分类号：F822 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 04-0128-03
一、火灾安全评价方法
火灾安全评价方法，通常包括定性、半定量和定量评价方法。定性评价方法，主要用于各类场所火灾安全的定性描述与评价，但很难给出火灾危险等级，包括安全检查表法和预先危险分析法等。半定量分析方法，主要用于快速简单地估算相对火灾风险等级，确定可能发生的火灾的相对危险性[1]，包括层次分析法、火灾安全评估系统法、SIA81法（Gretener法）[2，3]、火灾风险指数法、古斯塔夫法等。定量分析方法，主要是以风险大小衡量系统火灾的安全程度的方法，包括建筑火灾安全工程法（L曲线法）、消防评估CrispⅡ模型、火灾风险评估方法FIRECAM、火灾风险评估方法CESARE-Risk模型、事件树方法、事故树评估方法及模糊数学评估法等。综上所述，在建筑的日常消防安全管理中采用定性评价方法更为简单实用。
二、评价对象及特征
某超大型商贸城，商业用地867.62亩，建筑面积120万m2，主体商城长650m，宽265m，地上5层，地下1层，设计标准商铺2.3万，内设电子电器类、护理及美容类、日用百货类等18个行业、26个业态、数千个小业种、数万种商品，主体商城于2009年12月正式开业，日均人流量约达15～30万人。商贸城具有商位布局众多、火灾荷载较高、聚集人员众多、人员组织程度低、光线通透性强、通风性能好、人流物流融合等特征，是一个典型的高荷载低组织公众聚集场所，即场所内单位面积上可燃物数量很大，一旦发生燃烧可能释放出的总能量很多。另外，场所内人员相当密集，人员安全意识差异很大，安全素质和规避风险的能力参差不齐，紧急情况下很难将这些人员高效、有序地组织起来进行及时疏散。本文主要结合该项目的消防安全管理相关情况，进行火灾安全检查的定性描述与评价。
三、项目火灾安全评价
（一）评价相关依据
火灾安全评价的依据，包括消防法律法规、消防技术规范（国家标准）、消防技术标准（国家标准）和地方标准。
消防法律法规，包括中华人民共和国消防法（2009年5月实施），建筑工程消防监督管理规定（公安部106号令），机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定，云南省消防条例（2011年1月实施）和云南省消防产品监督管理制度等。
消防技术规范（国家标准），包括建筑设计防火规范（2006版），建筑内部装修设计防火规范（1995版），汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97），自动喷水灭火系统设计规范（2005版），自动喷水灭火系统施工及验收规范（GB50261-2005），火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98），火灾自动报警系统施工及验收规范（2007年12月，2008年3月实施），建筑电气设计技术规程（JGJ16-83），通用用电设备配电设计规范（GB5055-93），建筑灭火器配置设计规范（2005版），气体灭火系统设计规范，气体灭火系统施工及验收规范（GB50263-97），人民防空工程设计防火规范（GB50098-2009）等。
消防技术标准（国家标准），包括防火门（GB12995-2008），防火窗（GB16809-2008），消防联动控制系统（GB16806-2006），建筑通风排烟系统用防火阀门（GB15903-2007），室外消火栓通用技术条件，消防泵性能要求和试验方法，饰面型防火涂料通用技术条件，消防产品现场检查判定规则，建筑消防设施检测技术规程（GA503-2004），建筑工程消防验收评定规则（GA836-2009），公共场所阻燃制品及组件燃烧性能要求和标识（GB20286-2006）等。
地方标准，包括建筑消防安全检测评价技术规程（DB53/67-2008）等。
（二）各系统火灾安全评价
为便于火灾安全评价，本文结合商贸城消防安全管理的特点与危险源的类别及分布，划分评估单元，将系统主要划分为主动防火、被动防火和火灾安全管理三个子系统；每个子系统再根据其具体情况的不同细分更小的子系统。
1.被动防火系统评价
（1）被动防火系统划分
被动防火系统，细分为环境情况、可燃物品、电气设备、热物体、明火、吸烟、其他等。
（2）被动防火系统评价
项目建筑高度为23.6m，建筑面积约120万m2，使用性质地上1-5层为商场，地下1层为汽车库和设备间；防火间距为前面距主干道80m，后方为绿化带及城市道路宽50m；左侧为城市道路宽25m，右侧距市汽车客运站40m；商铺2.3万间；商品品种丰富，包括电子电器类、护理及美容类、日用百货类、旅游运动鞋类等数万种商品，花色样式齐全，规模数量庞大，火灾荷载高；商贸城内每层横向设置为A区至G区共七个商业区，每两个商业区之间在一层设置一条中空消防车道和疏散通道，长81.6米，宽12米，通道顶部采用活动玻璃屋顶，兼具采光和自然通风排烟功能。每个商业区在每层划分为5个防火分区，纵向相邻每两个防火分区的中间走道，采用带玻璃的甲级防火门分隔，双侧主通道分别采用双层无机防火卷帘分隔；每层设有货物电梯、管道井等；商贸城共设置消防电梯45台；每层商业区横向两侧疏散通道中间部位分别设置有4～5个安全出口，防火分区内设置多条横向疏散通道，每条长45.6米，宽3.5米，两头及中间分别与纵向通道相连；商贸城内共设置走道出口96个；直通室外安全出口38个；商业区之间疏散通道上设置敞开疏散楼梯22把，商业区中间区域设置防烟封闭楼梯间85个。
商铺类型众多，包括服装区、鞋帽区、皮制品区、家电区、玩具区、汽车用品区、小商品区等；建筑功能复杂，包括铺面、库房、商场、餐饮、办公、休闲、地面地下楼顶停车场等功能；建筑内设有升降货梯，自动扶梯、共享中庭、敞开楼梯间等；物品品种丰富，包括小五金、眼镜、打火机、电子电器、饰品、工艺品、玩具、文体用品、服装、鞋等大类商品；易燃物较多，包括纺织品、纸制品、塑料制品、化学品、装修材料、荧光灯具、射灯彩灯等可燃物品；存有指甲油、摩丝、发胶、气体打火机、充气罐（丁烷）等易爆危险品；可燃物品一些陈列在货架柜台上，一些悬挂展示在通道内，货物堆满铺面内过道，有的甚至阻塞商铺之间疏散通道，商品高度集中，堆放杂乱；建筑用材及设备配套采用耐火、智能化高的产品；市场管理方在不影响商场安全情况下，满足商户二次装修的个性化要求，经营商户的二次装修，确保所选装修材料必须符合消防要求。
商贸城采用一级负荷供电，由二回路10千伏羊莆变电站和二回路10千伏星耀变电站分别供电；商场地下一层设中心配电室，分别向商贸城内的一号至七号变配电室供给10千伏电源，变压器降压后由低压配电柜，分别经所设电缆管沟和竖井向商场各楼层（防火分区）配电柜（箱）供电，再由这些配电柜（箱）向商场各开关箱和用电设备供电；商场配电线路采用树干及放射式系统相结合布线；该供电系统接地形式为TN-S系统，整个系统的中性线与保护线分开设置，即五线三相制进线。用电设施众多，包括电梯、日光灯、荧光灯、射灯、彩灯等灯具、饮水机、电脑等电器；每个商铺都安装有程控电话、网络终端。由于商场内一次统一装修和商户的二次装修，各种用电设施的插座、插线板、电气线路连接复杂；大部分设备本身状态良好，存在部分设备老化破损等情况；电气与易燃物的距离适当，但存在电气设备被物品覆盖、遮挡等情况；电源控制箱良好；保险丝的规格合适；接地装置牢固清洁。一些热表面周围存有可燃物；商铺各种用电设施电器功率适当，但存在营业时间内大量使用，负荷大；热废渣处理得当。无可燃性气体蒸汽泄漏、与易燃物距离适当、燃料控制气体适当。区分吸烟区与禁烟区、吸烟区内有烟灰缸；但一些营业人员、顾客在禁烟区抽烟；流动吸烟现象时有发生；吸烟区内虽设有烟灰缸，但管理混乱；禁烟区内因一些人员违规吸烟和乱扔烟头而冒烟。
商贸城市场管理有序，重视消防管理工作；但在餐饮区地面有油污，可燃废料垃圾随意存放，纺织品等可燃商品随意存放摆放悬挂；建筑外广告遮挡窗体或通道，室内通风受到影响；管理人员、业主、营业人员了解灭火器材使用，但顾客不太了解灭火器材使用；商场有严格的动火安全规定，但有部分营业人员不完全遵守规定；曾发生过火灾。
（3）被动防火系统评价小结
通过评价被动防火系统的否定项，商贸城为典型的高荷载低组织公众聚集场所，存在众多火灾隐患，包括中庭相通上下层之间未采取分隔措施，二次装修材料未提供相关防火证明资料等，消防安全通道被货物占用，货品高度集中堆放杂乱，禁烟区有违规吸烟人员、明火管理不严格，顾客不完全了解消防器材使用，部分营业人员不完全遵守动火管理规定。
2.主动防火系统评价
（1）主动防火系统划分
主动防火系统，包括消防设施和消防队子系统；消防设施子系统细分火灾自动报警系统、消防给水系统、室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、防火门和防火卷帘、应急照明和疏散指示、灭火器、消防电源等；消防队子系统包括专职消防队和应急消防员子系统。
（2）主动防火系统评价
为保证市场消防安全，一期市场的消防安全硬件设施投入资金2亿多，建设有火灾自动报警系统、防排烟系统、灭火器等设施，设有三个消防监控中心，每个通道都有监控系统。
火灾自动报警系统，布线符合要求、火灾应急广播符合要求、消防电话符合要求、火灾警报装置符合要求、电梯基本符合要求、每个商铺都安装有程控电话、网络终端，能够及时发出报警信号。一期市场消防系统，设感烟探测器19.8万只、感温探测器0.8万只、火灾应急广播0.3万只、柜式火灾报警控制器7台、区域报警显示器（JB-SXB-FX02）210台、手动报警按钮（J-SAP-ZMB）0.2万只、消防电梯45台、线性红外线感烟探测器96套。
消防给水系统，一期市场消防系统，未设置天然水源、市政供水设置100mm进水口2个、消防水池2个每个容积为450m3但未设水位计、屋顶设置消防水箱容积18m3但未设水位计、气压给水装置符合要求、地下室设置1号和2号水泵房、消防水泵4台、消防水泵接合器5台、室外消火栓45套、室内消火栓箱0.3万套、水流指示器203套、末端试水装置203处、直立性及下垂型洒水喷头1万只。
室内外消火栓系统，管网布置符合要求、室内消火栓布置符合要求、消火栓箱体外观符合要求、消火栓箱组件符合要求、出水方向符合要求、减压装置符合要求、消防水带符合要求、室内消火栓按钮符合要求，消防水池、水箱未设有水位计，水力警铃未按要求安装在公共通道或值班室附近的外墙上。
自动喷水灭火系统系统，系统设置符合要求、湿式报警阀的水力警铃未设置在公共通道或值班室附近、水流指示器符合要求、末端试水装置符合要求、管道布置符合要求、喷头布置符合要求。
防排烟系统，设有自然防排烟装置且符合要求、设有正压送风系统且符合要求、设有机械排烟系统且符合要求且符合要求、设有通风和空气调节装置且符合要求、设有系统联动功能且符合要求。设正压送风机125台且符合要求、设排烟风机192台。
防火门和防火卷帘系统，设防火卷帘556樘且符合要求，设钢质防火门889樘、钢质防火门1640樘、木质防火门267樘且符合要求。
商业用地评估方法范文第7篇
关键词：旅游用地；地价；影响因素
中图分类号：F592.99文献标识码：A文章编号：1672-3309（2009）05-0017-04
旅游业被誉为“无烟产业”和“朝阳产业”，旅游业的健康发展不但可以拉动内需、增加创汇、调整产业结构、促进社会就业与文化建设，而且更能有力地促进地区经济的繁荣与社会发展，快速提高当地人民的物质生活水平。鉴于此，我国许多地区都把旅游业定位于主导或支柱产业，纷纷实施旅游发展战略，各种旅游开发与建设项目如火如荼地展开。
土地是旅游业赖以生存与发展的基础，任何旅游资源都必须以土地为物质载体。伴随着旅游业的高速发展，以旅游风景区为主的建设开发、企业改制、建设项目招商引资等过程中的土地交易也日渐繁荣，旅游用地交易市场开始活跃。但是，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，有关此类用地的评估还处于探索阶段，其土地价格或难以估算，或不能正确反映市场价格，与其真实价格偏离太远。因此，明确旅游用地地价影响因素，并进行地价评估方法的探讨成为旅游景区地价确定的关键。
一、旅游用地的概念及特性
(一)旅游用地概念的界定
随着旅游业的蓬勃发展，关于旅游用地的研究早就成为众多学者关注的热点，但旅游用地作为一种新的土地利用方式，就其定义，还没有形成统一的规定与提法，在2007年8月10日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合《土地利用现状分类》中，只提及风景名胜设施用地，对旅游用地也未作具体归类。但是，关于旅游用地的定义却十分丰富。举在《土地评价》中认为，旅游用地是旅游地内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种因素的组合；毕宝德在《土地经济学》中认为，旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地，其实质是旅游景区内的土地利用与功能布局。这是一种狭义的理解。而广义的理解则认为，旅游用地就是旅游业用地。黄养山在《旅游规划》中将旅游用地分为旅游服务用地、基础设施用地和生产管理用地三大类，分别包括游憩、接待、商业、疗养、交通设施、基础设施、管理、居住、旅游加工和旅游农副业用地，其范围涵盖了所有的旅游业用地。
就我国目前而言，广义的旅游用地虽然在分类中更加详细，更能比较科学地反映土地资源的实质，但是其内涵广泛，具体用地类型多样，从实践的角度考虑，不利于对于每一种用地类型进行统计、评估等实际操作，因此，本文中所涉及到的旅游用地是狭义的一般性旅游用地，即为以景区景点为依托，以旅游服务为盈利手段，以度假、休闲、观光、娱乐为主要活动方式的旅游风景区，包括为实现景区旅游功能而配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地。
(二)旅游用地的特性
旅游用地是一种特殊的土地资源，其形成原理、利用机制不同于其它土地，具有鲜明的个性特征，主要表现在：
1.旅游用地效益的综合性
旅游用地的开发利用可以获得经济、社会、生态等综合效益。人们通过休憩、游览、科学考察等一系列活动获得知识和信息，提高了人们的审美能力和创造能力，满足精神文化需求，体现旅游用地的社会效益。而旅游景区吸引游客前来参观游览，游客在当地的消费促进了经济发展，获得经济效益。发展旅游业还有利于保护生态环境，维持土地生态系统平衡，产生良好的生态效益。但这种特性同时具有反面性，旅游用地开发利用不当，不但会大幅降低旅游用地效益，甚至还会破坏旅游资源与生态环境，严重影响旅游业的健康发展。
2.旅游用地空间的复合性
一方面，旅游业是一个综合性的行业，旅游业的六大要素必然要求有相应的土地利用作支撑，这表现为在某用地区域内旅游功能的叠加；另一方面，旅游用地是具有空间性、物质性、层次性和多功能性的旅游带、区、线、点系统组成的地域综合体，包括自然因素以及人类为开发旅游资源所付出的各种劳动，这表现为旅游地域空间的综合。旅游用地的复合性决定了旅游用地空间是一个巨大的复合系统。
3.旅游用地利用方式的差异性
旅游用地是由不同的土地利用类型组成，包括农用地、建设用地以及未利用地，由于旅游资源的景观异质性不同，旅游资源的开发利用方式存在一定差异。农用地往往维持日常的种植活动，或在其中修建基本服务设施；文物古迹等建设用地则保持原貌；未利用地或进行建设项目开发或保持原貌。
4.旅游用地利用的持续性
旅游用地是开发建设性用地，具有可持续性利用的特点，一经开发，便可永久使用，只要开发合理，保护适当，就不会对旅游资源构成破坏，旅游用地的持续性利用可以通过旅游用地的变动性实现。随着社会进步，旅游用地的内涵也发生变化，要求旅游用地的开发利用必须具有适应人们不同时期需求的变动性和灵活性。持续性在旅游用地利用方式的差异性上同样得到体现。
二、旅游用地地价的影响因素
在市场经济条件下，旅游用地地价受到诸多因素的影响，这些因素相互作用、相互影响，从不同方面、不同程度上决定着地价水平的高低。在《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001）中，将城镇土地价格的影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素三类。一般因素主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等；区域因素主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的商业服务业繁华程度及其在城镇中的位置、交通条件、公共设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等；个别因素则主要包括宗地自身自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。旅游景区用地与一般的住宅、商业以及工业用地等相比不同，其是景观功能和服务功能的自然经济综合体，具有更为鲜明的个性特征，因此，旅游用地地价的影响因素除与一般用地相同之外，还具有其独特的影响因素。在借鉴城镇土地地价影响因素的基础上，根据旅游景区用地的本质特性，其根本的地价影响因素可以总结为：
(一)旅游用地的景观质量
旅游用地地价的高低与其旅游景观质量等级息息相关。旅游景观是旅游目的地上具有审美意义的自然和人文多种要素有规律组合的地域综合体，是各种景观要素的组合。旅游景观质量的高低主要取决于各种景观要素及其价值，通常按照其价值高低进行景观质量评价，从而确定旅游景观质量等级。其中，自然旅游景观是由自然地理要素为主体的构景要素，在特定区域内表现出来的美感组合体，由地质、地貌、水文、气候、生物等要素组成，而人文旅游景观的形成受历史、经济、文化、科技、民族、地域环境等人文地理要素的综合影响，其构景要素除了景观的体量、形态、材料、色彩、结构和工艺等物象景观之外，还包括丰富的文化信息、审美意味、历史舞台效果和时间立体性等。综合考虑自然旅游景观和人文旅游景观的组成要素之后，在其观赏价值、文化价值、科学考察价值、旅游项目和旅游内容丰度、地理环境、季节差异以及其他特殊价值等方面对其进行具体评价，得出旅游用地的综合性景观质量结果。如果旅游用地景观质量较高，则会对旅游者产生巨大吸引力，从而保障和增加了客源数量，对开发商来说将产生高额的经济效益，旅游用地的地价自然就会较高；相反，如果旅游景观质量低，无法满足旅游者对旅游资源新、奇、特的心理需求，旅游者数量则会减少，或根本达不到开发建设对游客数量的最低要求，那么旅游景观用地的经济效益将会受到严重影响，其地价往往会较低。
（二）旅游用地的经济位置
旅游用地的经济位置即经济地理位置对地价的影响，主要表现在两个方面：一是旅游目的地的可及性；二是旅游目的地的客源市场的地理位置。旅游目的地的可及性，一般以旅游目的地的交通运输条件为主要指标，如果旅游目的地地理位置较为偏僻或通达交通条件差，旅游目的地的可进入性不高，一方面会影响旅游者到达旅游目的地的便捷程度，另一方面会影响旅游者旅行的舒适程度，旅游者则通常会放弃此类景区而选择去其它具有同等景观质量的旅游目的地，如果改善交通条件，提高景区的可进入性，则又会增加开发成本，提高投资额度。所以，旅游目的地的可进入性是旅游资源开发的重要制约因素，一定程度上影响着旅游景区用地的价格。旅游客源市场是旅游者的集中来源地，客源市场的地理位置与旅游目的地之间的距离对于旅游者来说至关重要，如果二者之间距离较近，则方便旅游者的抵达，旅游者花费成本较低；如果二者之间距离较远，旅游者到达旅游目的地的时间成本和经济成本会大幅增加，旅游者不愿支付这些成本或支付能力有限，则会慎重考虑选择旅游目的地，从而会影响此类旅游目的地的客源数量，造成旅游景区效益的低下，较高的旅游景区地价已成为不可能。
（三）旅游用地的基础设施状况
土地利用开发现状是决定旅游用地价格的又一重要因素，尤其是基础设施和服务设施的开发利用状况对投资成本来说至关重要，是节约成本的关键一项。一般而言，完善的旅游景区要进行“三通一平”或“五通一平”的基础设施建设，主要包括通水、通电、通路、通气、通讯和平整土地（如停车场、缆车站等），以及餐饮、旅馆、导游商店、环卫和医疗设施等建设内容。对旅游目的地地价进行评估要考虑到基础设施的现实状况。基础设施完善，则可减少开发成本，从而降低地价，但是，处于评估时点的旅游目的地如果基础设施不完善，则要进行必要的基础设施建设，从而增加了景区开发成本，旅游景区地价会相应提高。
（四）旅游用地的经营周期
根据旅游地生命周期理论，任何一个旅游景区都要经过探索、参与、发展、巩固、停滞、衰落(或复苏)6个阶段，旅游景区在不同的发展阶段则表现出不同的特点和规律。探索阶段，即旅游景区开发初期，只有零散游客，无特别设施；参与阶段，旅游者数量渐多，基本膳宿设施、交通条件有所改善；发展阶段，旅游广告加大，游客数量持续增多，外来投资增长，大规模、现代化的设施出现；巩固阶段，游客增长率下降，旅游地功能分区明显，地方经济活动与旅游业紧密相连，常住居民中开始对旅游产生反感和不满；停滞阶段，旅游地自然和文化的吸引力被“人造设施”代替，旅游地良好形象已不再时兴，市场维持艰难，旅游环境容量超载；衰落或复苏阶段，旅游市场衰落，进而房地产的转卖率很高，旅游设施也大量消失，最终旅游地将变成“旅游贫民窟”，另一方面，旅游地也可能采取增加人造景观、开发新的旅游资源等措施，增强旅游地的吸引力，从而进入复苏阶段。根据不同的发展阶段，旅游景区在每一时期都有各自的发展重点、建设内容和工作要务。在探索和参与阶段，旅游景区处于开发初期，此时的开发建设成本相对较高，其地价相对较低；在发展和巩固阶段，旅游景区处于发展的黄金期，各项设施已经完善，旅游者数量达到最多，此时景区的经济效益最大，景区地价也相应最高；在衰退和复苏阶段，旅游景区失去对旅游者的吸引力，基础设施也大量消失，旅游景区处于生命的终结期，要想恢复旅游景区的繁荣，则必须开发新的旅游资源，加大各项基础设施建设力度和景区宣传力度，但这样势必会消耗大量资金，而且恢复前景堪忧，在这种情况下，景区地价与景区在发展和巩固时期的地价相比要低很多。因此，在不同的发展时期，景区地价的评估结果会有所不同。
（五）旅游用地的环境容量
旅游环境容量，又称为旅游容量或旅游承载力，是指旅游地在旅游环境保持稳定、不被破坏的情况下，旅游地环境与生态、旅游地社会与经济能力、旅游地居民和旅游者心理等方面所能承受的最大旅游活动量或游客数量。如果超过合理的旅游环境容量，则称为旅游超饱和或旅游超载，旅游活动质量和旅游环境就会受到一定的损坏和破坏。合理的旅游环境容量的确定，一方面可以保护旅游环境免遭退化和破坏，另一方面也保证了旅游者在游览时的旅游质量。旅游环境的基本容量包括旅游空间容量、旅游心理容量、旅游生态容量、旅游社会容量以及旅游经济发展容量。旅游空间环境和旅游生态容量过小，则景区容纳的游客数量或旅游活动量有限；旅游心理容量过小，则会影响游客的旅游活动质量；旅游社会容量过小，则容易引起当地居民对旅游者的抵制情绪和行为；旅游经济发展容量过小，则会影响景区或当地的旅游接待容纳能力。总之，各种旅游环境基本容量的综合是一个度的概念，超过这个度，对景区的生态保护、游客数量、接待能力以及游客的旅游质量都会产生重要影响，而这些方面正是衡量一个景区经营好坏的重要因素，对景区的地价具有重要的影响作用。所以，旅游景区环境容量的大小同样对其地价起着关键的影响和作用。
三、结论
旅游用地作为一种新型的土地利用类型，对其地价的确定不但能够合理配置旅游生产要素，完善旅游要素市场，而且还能够规范、培育旅游用地市场，保护土地资源，防止国有或集体土地资产的流失。因此，科学、系统地对旅游用地地价的影响因素进行分析，将对旅游用地的可持续利用与社会、经济和生态效益的综合发挥起到重要影响。本文基于对旅游用地概念的界定，初步分析了旅游用地的特性，并在此基础上着重总结出了影响旅游用地地价的关键因素，即为旅游用地景观质量、旅游用地经济位置、旅游用地基础设施状况、旅游用地经营周期、旅游用地环境容量等，以此探索旅游用地地价评估实践，进一步促进地价评估理论体系的建设。
参考文献：
［1］ 举.土地评价[M].北京:中国大地出版社,1996.
［2］ 毕宝德.土地经济学(第三版)[M].北京:中国人民大学出版社,2000.
［3］ 保继刚、楚义芳.旅游地理学[M].北京:高等教育出版社,1999.
商业用地评估方法范文第8篇
【关键词】教学目标;教学内容;教学方法
引言
房地产作为商品已经成了当今社会不可或缺产品，是人们赖于生活及生产的必需品，尤其是近些年来房地产市场价格的过度上涨已成为社会大众所关注的焦点，也是国内各界普遍关注但也最难解决的严峻问题之一。
房地产价格与人们生活息息相关，房地产估价更是市场经济不可或缺的重要组成部分，经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，越来越离不开房地产估价服务。现实中对房地产估价的需要体现在建设用地使用权出让、房地产转让和租赁、房地产抵押贷款、房地产征收征用补偿、房地产税收、房地产损害赔偿、房地产争议调处和司法鉴定及拍卖底价评估、房地产管理、房地产拆迁补偿以及企业各种经济活动中涉及的房地产估价等等方面，可见其存在的普遍性和重要性。
众所周知，《房地产估价》课程是房地产管理尤其是房地产经营与估价专业的重要必修课，但是，正是由于上述的房地产及其估价与人们的生活、生产、经济活动的运行都息息相关的原因，所以，在高校开设《房地产估价》公选课非常有必要，事实上它也是多数学生争先选取的选修课之一。
与作为房地产经营与估价专业的必修课相比，公选课的教学对象、教学基础及教学课时都有所不同，所以其教学目标、教学内容、教学方法等都有所不同，笔者通过教学实践，总结出以下几个方面的内容以供商讨。
一、关于教学目标的确定
作为公选课的《房地产估价》教学，旨在使学生了解房地产及房地产估价的基础知识、基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，为其工作及生活中涉及房地产及其价值认知并做出相关决策奠定专业知识基础，培养学生树立科学的价值观及探索精神，锻炼客观、综合、严谨的逻辑思维方式，增强学生分析问题、解决问题的能力，提高学生的专业素质和科学素养。
（一）知识目标
通过课程的学习，学生应该达到以下知识目标体系：掌握房地产价格评估的基本理论和方法，了解几种常见的派生方法，理解房地产价格评估的理论基础、房地产价格的构成及影响因素，熟悉房地产的基础知识、房地产估价基本流程、不同评估对象的特点、评估方法的选择和运用，熟悉和正确运用市场比较法、收益法、成本法等房地产评估的基本方法。
（二）技能目标
在技能方面，学生应该具有以下技能：具有房地产市场价格信息的搜集和整理分析的能力;熟练运用房地产法律法规分析实际问题的能力;完成现场踏勘的能力;能根据实际状况选用正确的估价理论和方法的能力;熟练地运用各种估价方法的能力;初步具备从事房地产评估工作的能力。
二、关于教学内容的设计
基于公选课教学对象来自于不同的专业、不同的年级，所以专业基础知识参差不齐，加之公选课课时较少，因此课程教学内容设计必须紧凑精炼，以估价方法为中心。
整个课程内容分为三个组成部分：第一部分是房地产及房地产估价的基本知识，介绍房地产价格类型及影响因素、房地产估价原则、房地产估价程序和报告等基础性的理论和知识;第二部分是估价方法的介绍，包括市场法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法等基本的评估方法;第三部分是估价方法的应用，针对特定的评估对象选择合适的评估方法进行评估。
三、关于教学方法的设计
房地产估价是一门应用性很强的课程，依据本课程作为公选课的教学内容设计――以估价方法为中心，课程的教学方法必须重点突出理论联系实际的特点。课程的教学环节包括理论讲授、研讨课、课外作业等，教学手段采用多媒体技术;教学方式采用教师讲解、案例引导、学生研讨相结合;教学方法采用启发式、案例式、研讨式、项目式等多种方法相结合。要求学生除了掌握课堂介绍的知识和完成课后练习之外，还要求学生完成一个对某一具体房地产进行估价的研究项目，从而真正体验房地产估价的实际操作过程与研究方法。
（一）基于问题式教学法
使用目的在于激发学生的学习兴趣，使学生带着问题去学习，调动学生们的学习积极性。使学生掌握研究问题的过程和方法。实施过程：先提出实际工作中遇到的问题，吸引学生的好奇心;再指出解决该问题需要掌握的知识点，提出要求学生思考的问题;让学生带着问题去思考，去研究，去学习理论知识，然后再用理论知识解决实际问题。
（二）案例教学法
房地产估价案例教学法就是在房地产估价教学中，通过案例讲解使学生掌握房地产估价的基本理论知识，培养学生通过分析案例解决实际问题的能力，从而促进学生更好地掌握理论知识，了解房地产评估实务的一种教学方法。
房地产估价是应用型的课程，采用案例教学法，一是更容易激发学生学习的兴趣，二是告别枯燥无味的课堂纯理论讲授模式，让学生在学习理论知识的同时还可以结合实践应用。
在实施案例教学过程中要把握好各个环节，包括：课前案例准备;课堂组织案例研讨、分析;课后完善、提交案例作业。需要尤其注意的是，案例教学法组织实施的关键在于案例的选择和设计，选择合适的案例是保证案例教学成功的前提和基础。房地产评估的教学案例主要有四种类型：（1）问题评审型。问题评审型案例是指由教师在给出案例材料后提出问题，然后让学生参与讨论、分析，评价各种解决方案，使之通过分析从各种备选方案中选择最佳方案。这种案例强调对各种解决方法的分析比较，以达到培养学生分析、判断能力的目的。如城市高层建筑的不断耸立带来了高层建筑地价的分摊问题，按照国外地价分摊的经验，主要有三种地价分摊方法，即建筑面积分摊法、房地产价值分摊法、土地价值分摊法。对于这种知识的讲授，教师可以先简单介绍每种方法的原理，然后以某一宗高层建筑作为案例，提出问题：哪种分摊方法得出的结果最合理？为什么？让学生们自己去分析比较各种方法的结果，进而得出每种分摊方法的优缺点，给出最后的答案。（2）分析决策型。分析决策型案例是指在案例的内容中只描述事件本身而不给出具体的解决方案，由学生通过对案例的分析、讨论和思考后得出结论;或者根本就没有标准答案，具体的问题要依不同环境具体分析。所以，对此类案例，设计时不应给出固定的答案，否则会约束和限制学生的思考空间，影响其思维的发散性。比如在讲述房地产评估的收益还原法内容时，可以让学生进行课外实地调查，对学校周围的房地产的经营状况进行资料的收集与整理，在此基础上提出如下问题：假如你是一个拥有500万资本的房地产开发商，就目前学校周围的房地产市场状况，你愿意做何投资？为什么？为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识。（3）理论说明型。理论说明型案例主要是选择一些可以用来说明某种概念和理论的事件作为案例内容，其侧重点在于让学生通过分析讨论最后达到揭示案例当中所隐含的理论问题和基本原理的目的。比如，某公司拥有某一商业大厦中的1层商场的房屋所有权，该商业大厦的土地属于行政划拨用地，由于经营管理不善，商场处于亏损状态，该公司欲出售该商场，拟购方委托某估价事务所对其价格进行评估。请同学们分析应该选择的评估技术路线，通过分析可以让学生们对于补地价的内容有更深刻的掌握。（4）实践演练型。这类案例来源于真实的社会工作场景，通过对真实环境的模拟或多媒体手段，向学生展示真实的实务操作场景。这类案例要求学生首先进行户外的实地调查，然后以当事人的身份作出决策，写出方案。比如，要求学生就××城市的某一住宅楼的价格进行评估并撰写评估报告，这就要求学生必须实地调查该类住宅楼的经营收益资料以及市场交易资料，并了解该区域住宅价格的主要影响因素，才能给出较合理的评估结果。实践演练型案例有助于提高学生实际操作能力和动手能力。
（三）模拟教学法
（1）通过多媒体模拟教学法
运用多媒体工具建立房地产估价教学网站，建立现场勘察模块，运用收集到的文字资料、表格资料、图像资料、视频资料，模拟学生去现场勘察，在课堂中实现理论教学和实践教学的结合。
（2）模拟办公场所教学法
从房地产概念来理解，学校本身也是一个大型综合性房地产项目，具有超市、图书馆、学生公寓、教师公寓、食堂、教学楼等。所以可以利用这些现成的条件，比如成本法，可以以教学楼及图书馆为评估对象;收益法可以以超市、食堂为评估对像;市场法可以以教师公寓为评估对象。模拟办公场所设计估价技术路线完成估价任务，由此掌握房地产估价的各种基本方法。
（四）项目教学法
项目教学法是以项目主题为中，以教师引导，学生自主与合作学习，使理论知识与实践技能并行的一种现代教学模式，适用于实践性和操作性较强的课程教学。
运用这个教学方法的时候采用渐进教学法，在学习每一个方法时给学生确定一个估价对象，学生自己去找相关的资料，选择合适的公式，确定参数，最终完成一个完整的评估报告，即有技术报告、结果报告、附件等。待学生全部方法学完后，再提供一个估价对象，要求学生自己选择两种以上的方法来完成，培养和挖掘学生分析能力、判断能力和决策能力。让学生根据所学的知识，从接受项目委托开始，包括如何拟定方案、如何收集资料、如何勘察现场、如何进行价格测算等，一直到撰写并提交报告从头到尾全过程自主决定如何开展估价工作，使学生把理论知识与实践很好地结合起来，培养学生从事房地产估价的实际工作能力。
四、关于教学评价的设计
（一）基本原则
建立形成性考核与终结性考核相结合、知识性内容与能力性内容并重的成绩考核模式， 教学全程化能力考核，改变“期末一张卷”的考试模式，实行以能力训练为中心的开放式、全程化考核。
（二）基本思路
在考核基础知识和基本理论的同时，注重学生对知识的积累和实际应用能力地提高。改革计分方式。课程考试采用对学习过程的表现的考核为主，期末考试为辅的原则，平时成绩占60%，期末考试占40%，平时成绩以小组讨论及发言的表现、小组作业的质量、考勤、个人作业等为依据;期末考试既考核基本概念和基础理论，又考核基本原理的运用能力，试题形式以客观题为主，主观题为辅，考核内容比重为：房地产及房地产估价的基础知识占20%，房地产估价方法占80%。
五、结语
房地产估价是一门专业性很强的课程，作为公选课而言，其教学对象通常不都具备该课程相关的前期专业基础知识，因此，因材施教合理设计课程教学模式是必须要考虑的问题，同时考虑该课程应用型、实践性都很强的特性，合理的设计其教学目标、教学内容与教学方法，才能实现科学教学、高效率教学的教育理念。
参考文献：
[1]田晓红 提高房地产估价课程教学质量的探索[J] 山西农业大学学报 2013.4.
[2]周为吉 不动产估价课程设计的实践与思考[J] 广东工业大学学报 2012.7.