土地征收补偿款规定
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土地征收补偿款规定范文第1篇
（一）征收补偿原则不明
《中华人民共和国土地管理法》第47条第1款规定，征用土地的，按照征用土地的原用途给予补偿。《宪法》对征地补偿应依据何种原则进行也并没有明确。我国虽然在2004年的宪法修改中明确了补偿条款，但是对补偿的原则却没有明确，征地补偿原则缺乏宪法基础。
（二）征收补偿标准不合理
土地征收征用激发社会矛盾的直接诱因是补偿的公平问题。《土地管理法》规定的土地补偿费、劳动力安置补助费都是按照被征收土地前三年的平均年产值计算的，其补偿标准计算的基准是农地的年产值，是不合理的。
（三）征收补偿权利种类不明
虽然我国现行宪法规定了“对土地实行征收或者征用并给予补偿”，但并未具体规定，补偿是何种权利，如果说宪法是根本大法，仅作了原则性规定，那《土地管理法》总应予以明确了吧，但答案是否定的，《土地管理法》第47条规定；征用土地的，按照征用土地的原用途给予补偿，也没去明确补偿是补偿何种权利损失，《物权法》对此也未给出答案。从征收对农村土地承包经营权侵害的分析可以看出，对补偿权利种类进行界定是十分重要和必要的。
补偿程序不完善
征收补偿价格确定的随意性则是未引入民主协商程序，目前农村土地征收补偿程序主要存在以下问题：一是农村土地征收补偿程序缺乏公正性。二是未设置事前补偿程序。土地补偿款屡被拖欠是因程序未作刚性限制，因《土地管理法》未明确将土地补偿规定为土地征收的事前程序，所以无法彻底杜绝拖欠补偿款现象。三是土地补偿救济程序缺失。任何权利的实施必须有保障，而程序无疑是最为有效的，但我国对农村土地征收补偿没有明确规定司法保障，没有为土地权益人设立出现争议后向人民法院的救济途径。司法实践中，有关土地征用补偿等问题出现争议，许多法院尽量不予受理，导致对公民财产保障的极度弱化。
二、完善我国农村土地征收制度的对策
（一）科学确定补偿原则
我国在宪法中虽然没有明确农村土地征收补偿的原则，但《土地管理法》规定：对土地征收实行按照土地原用途进行补偿，因此，在宪法中明确农村土地征收补偿原则十分紧迫。
（二）合理设定补偿标准
1、加快我国农用地定级估价步伐。土地征收补偿不论采取何种补偿原则，其核心问题关键在于土地价格的确定问题。为了避免地方政府为自身利益而在土地定价问题上侵犯农民利益，可由省级人民政府统一组织对未来一定时期可能被征收的土地委托中介机构进行价格评估并据此制订土地价格级差目录，用于指导土地征收补偿。
2、要适当提高现有补偿标准。在近期不改变农村土地征收补偿基本原则的前提下，可考虑适当再提高土地征收补偿标准，具体增幅可根据经济发展水平确定。
（三）建立土地发展权制度
土地发展权不论土地所有权属性一律归国家所有的制度安排不利于保护集体的土地财产权，因为照此按排农民集体将与土地发展权无关，农民集体权益没有得到落实，这是违背《宪法》关于农村土地归农民集体所有的规定的。既然是所有权，就应当包括发展权益，同时此种安排也不利于保护耕地，因为这样土地补偿价格仍旧是征收方一方说了算，农民没有保障。笔者主张我国可借鉴美国土地发展权归属于原土地所有权人的模式，规定土地发展权归原土地所有权人所有，即国有土地的土地发展权归国家，农民集体土地的土地发展权归农民集体，这样的制度设计既能做到公平，又能产生效率。
（四）完善补偿程序
法律的正义唯有通过公正的程序才能得以维护，法律程序是人治和法治的分水岭，是防止权力专横和权力滥用的屏障。笔者认为应从以下方面加以完善：一是补偿方案应将双方协商作为必经程序。二是有必要确定事前补偿原则。所谓事前补偿就是指政府在取得土地所有权之前，必须先对土地权益人进行补偿，至少必须与其就补偿的范围、标准、方式及补偿金的支付时限等问题达成协议。三是有必要明确土地征用补偿款的救济途径。有必要在立法上进一步明确农村土地征收补偿的司法救济途径。具体来说，就是要确定集体土地所有权主体，明确集体组织组成人员的成员权，确定成员的土地权利，确定他们的诉讼主体资格，要明确土地征收中哪些纠纷法院应该受理，包括被征收主体和土地需用人。
（五）建立补偿款分配监督程序
土地征收补偿款规定范文第2篇
关键词：征地补偿款；分配纠纷；村民小组；连带责任；共同责任
中图分类号：F301.24；DF45文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2014）04-0008-08
当前，学界对农民集体土地被征收后获得的土地补偿费（简称“征地补偿款”）分配纠纷的研究主要集中于受益主体或集体成员资格的认定[1]，即征地补偿款分配的前置性问题，而对征地补偿款分配的后续性问题――征地补偿款分配纠纷之民事责任则鲜有涉及。通过对北大法意网、法律图书馆网和北大法宝中，以村民小组和村民委员会为共同被告，以承包地征收补偿费用分配纠纷和侵犯集体经济组织成员权益纠纷等为案由，涉及陕西、湖南、福建、云南、河南、安徽等6省2008～2012年间的85份民事判决书进行整理可以发现：在判令承担责任的责任主体、责任形式、事实认定和法律适用等方面，各地法院的判决尚存严重分歧，不仅同案不同判，而且还会混淆村民小组与村民委员会（简称“村委会”）的法律关系、模糊农村集体土地所有权主体，进而影响村民自治。因此，亟需关注并梳理村民小组农民集体征地补偿款分配纠纷中的民事责任，完善相关立法，改善同类案件的司法审判。
一、司法界的见解
土地征收补偿款规定范文第3篇
关键词：农村土地补偿 存在问题 对策
为适应我国经济建设的需要，我国需要大量的土地加以建设用于国防、交通、水利等，而我国农村拥有巨大的土地资源。从农民手中征收土地并加以补偿已经成为保障我国经济发展建设的一项重要举措。这项举措对于建设美好安宁的家园，交通运输，实现城乡一体化等等具有重大意义。但是由于有关法律、制度等方面的不完善，在对农村施行土地补偿的过程中，出现了很多的纠纷事件，这也表明了我国在这方面存在很多问题。找到问题并对之加以解决和调整对于农村土地征收和更好更快的发展经济建设都有重要意义。本文将深刻分析我国农村土地补偿过程中所存在的问题，并提出相应的解决措施。
一、我国农村土地补偿当前的状况以及问题
近些年来，随着农村土地征收及土地补偿政策的推进，在为国家经济建设作出相应贡献的同时，也出现了各种纠纷事件。造成其发生的原因包括违法征地，不经相应农户同意，克扣或者挪用农民土地补偿资金等等，侵害了农民的利益，对社会造成了恶劣的影响。造成这些现象的原因有以下几点：
（一）政府征收行为不规范
在我国的《宪法》中规定了国家征收土地是为了公共利益的需要，但是在实际的征收过程中，很多政府部门并不是真正的为了公共利益，而是为了某些单位或企业的少数人的需求，对土地进行非法征收。例如有些国营企业为了最大化的盈利，滥用征收职权不惜破坏环境，损害公共资源生产和操作，违背了实现公共利益的初衷，没有为老百姓做出实事，对国家和社会造成了不利的影响。除此之外，我国在《土地管理法》中规定在任何单位和个人在使用土地进行建设时都首先要提出申请。在涉及征收农用地作为建设用地时，应该办理相应的农用地转用审批手续。但是在现实的操作中，各级政府在对于土地征收不严格履行相应程序，采用默许态度，造成许多单位和个人在使用土地时，采取先建后报，私买私卖等违法征地行为。
由此可以看出，虽然我国对于土地征收进行了有关立法，但是仍然不完善，政府的执行力不强，不能真正的发挥土地征收的作用，并且侵害了农民的权益，这是引起纠纷的首要原因。
（二）补偿标准以及分配管理存在问题
土地对于农民来说，是其赖以生存的基本资料，征收土地对于很多农民来说都失去了生活的来源。而在《土地管理法》中规定，征收土地的补偿费一般为该土地在征收前三年平均产值的6到10倍，安置费是4到6倍。而这种标准的制定本身就没有考虑到农产品价格低廉等实际的现实情况，对于农民来说，在农民安置需求上本身就偏低。而在农村土地补偿款的分配中却还存在着管理问题，有的补偿款是发放到村委会，有的是直接发放到农民的个人账户上，在这个过程中，就出现了补偿款被占用，挪用，私吞等行为，严重损害了农民的利益和国家的形象，引起农民的不满。
（三）政府执法和监督不到位
出现征收行为混乱以及土地补偿纠纷的重要原因之一就是政府有关监督单位没有很好的起到监督的作用。监督部门对各个环节没有密切监管，对于滥用征收职权和克扣农民土地补偿款的行为中打击力度不够，对于征收过程中操作不当的行为没有进行立即的整改和纠正，为这些违法行为的滋生提供了漏洞。
（四）农民本身的局限性
农民由于在知识和认识存在局限性，使得他们不能够通过正确合理的途径来解决问题，维护自己的权益，并且农民属于弱势群体，在自己的权益受到侵害时往往只能哑巴吃黄连，有苦难言。而有些政府部门或企业正是利用了这一点获取私利。
（五）纠纷解决的机制不健全
由于纠纷解决机制的不健全，农民在土地征收和土地补偿的过程中权益受到损害时，因为解决纠纷渠道的不通畅，部门之间相互推诿，矛盾得不到解决。农民在土地补偿款分配引起的纠纷中，也会因为证照不全等原因，在向法院提讼时，往往以不属于其案件受理范围而拒绝。
二、针对农村土地补偿中存在问题的对策
（一）完善相关法律、法规
针对农村土地征收以及补偿中所存在的漏洞制定一部完整的征收补偿行政法规，明确界定公共利益的范畴，让土地补偿的工作更加具有操作性，规范政府在征收和补偿过程中的行为。对各个环节都制定出细致以及完善的处理办法。限制国家权力，保障农民的知情权，参与权。
（二）政府规范行政程序，实行阳光政策
各级政府的土地管理部门在征收农民土地和补偿的过程中，应该坚持公开、公正、公平的原则，严格依照法定程序执行办理，积极让农民参与其中，了解各个程序的进行和目的。并且对农村土地的开发利用过程，应该从有利于当地经济发展，符合人民群众切身利益出发，对有效合理使用土地的行为加以保护，对滥用、乱占农民土地的行为给予坚决的打击，与乡镇以下各级建立信息联系，必要时对征用土地进行审查，保证土地使用产权明晰。落实征地补偿安置听证制度，不仅有关主管部门参加，还要有农民参加，听取民众意见，并且施行信息公开，严格实行“村级财务公开”和“村务公开”制度。
（三）增强监督和惩治力度
在补偿款的核算和分配方面，各级政府和乡镇部门应该加强监督，实行专户储存，避免在分配环节上出现挤占、挪用、私分、克扣等腐败行为的发生。除此之外，也要对违法行为给予坚决的打击，将违法行为扼杀于萌芽状态，严重的违法行为要及时移送到司法机关。
（四）加强土地法律法规的宣传教育工作
很多农民在知识和认识问题上都存在局限性。在征收补偿的过程中，相关部门应该不断的加大宣传有关土地的教育工作，让农民理解国家的意图以及纠正他们认为承包地为私有地的误区，转变他们的观念，并且为他们在纠纷中遇到的问题提供法律帮助，告诉他们合理的解决途径。并且有些农民在得巨额的土地补偿款后，不能合理使用，大肆挥霍，甚至用于赌博，针对这个问题，政府也应该对被征地农民给予宣传教育，避免新的社会问题的出现。
（五）确立合理补偿标准及改进分配方式
我国在对农村土地补偿的规定仍然存在不明朗的现象，应该合理借鉴其他国家或地区的补偿办法及标准，再结合我国实际国情，确立合理的补偿原则。建立完善的土地评估政策和土地评估方法。在对被征地合理评估后，以市场价格作为标准，综合考虑国家，社会及个人的利益，合理制定补偿标准。本着以人为本的原则，补偿的标准首先要保证被征地农民的生活质量。其次补偿款直接通过一本通方式发放到农民账户上。
总而言之，农村土地补偿对于国家的发展和社会的和谐都有重要意义，更有关于农民群众切身的利益，在这个过程中，平衡国家和个人之间的利益关系，将各个环节归于合法的轨道，是发展经济建设，维护人民利益的重点。这个过程需要国家政府以及各级部门和个人共同的努力，相信在不久的将来，农村土地补偿一定会更加合理，更加完善，农民切实从中获益，真真切切的达到以公共利益为目标，为经济建设做好保障。
参考文献：
[1]董文秀.我国农村土地征收补偿法律问题研究[D].烟台大学，2014
土地征收补偿款规定范文第4篇
关键词：身份证查询；重号分析；时间分层；确定重点
中图分类号：TP319 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-01
根据中央和省、市的有关规定，对某市的一座中型水库进行了除险加固。为了保障库区被征地农户的基本生活水平不低于土地征收前的水平，该市出台了相关配套政策和制度，对被征地农户进行了适当的补偿和社会保障。但在发放土地补偿款的过程中存在着各农户之间发放数额差异大，群众反映强烈等问题。为此审计人员从享受补贴人员的年龄构成入手，将身份证信息数据作为查询基础，利用SQL语句和现场审计实施系统（AO）的重号分析功能、时间分层分析功能，迅速核实享受补贴人员的年龄构成情况并进行分析，根据分析结果确定审计调查的重点内容。具体操作情况如下：
第一步：将土地补偿款身份证信息提取出来，形成身份证表。编写的SQL语句为：
select 序号、原序号、身份证号码、姓名、金额、住址 into身份证表 from 土地补偿款发放表。
第二步：将身份证号码由字符型转化为日期型。即修改表结构，添加一列，字段为“出生日期”将其赋值为日期型。SQL语句为：
Alter table身份证表 set出生日期 datetime
第三步：由原身份证证表赋值给出生日期，最后转化为日期型出生日期。为了实现此操作，我们根据我国身份证编码规则进行确定。根据我国身份证条例规定，身份证号码有15位（1999年10日1日前）和18位（1999年10日1日后）数字组成。排列顺序从左至右依次为地址码（身份证前六位）、出生日期码（15位身份证第七位到第十二位、18位身份证第七位到第十四位）、顺序码（15位身份证第十三位到十五位、18位身份证第十五位到十七位，并规定顺序码的奇数分配给男性，偶数分配给女性）、校验码（18位身份证最后一位）。通过身份证编码规则可以看出，居民身份证编号由原15位升至18位，其出生日期码由6位数改为8位数，即15位身份证年份由2位数改为18位身份证年份用4位数表示。根据这一编码规则，我们可以据此截取身份证日期，形成日期型字段。为了便于排序、分析，我们将15位身份证出生日期年份调整为4位。SQL语句为：
1.当身份证号码长度为15位时
update身份证表 set 出生日期=cast（'19'+substring（ltrim（身份证号码），7，6） as datetime） WHERE len（身份证号码）=15
2.当身份证号码长度为18位时
UPDATE 身份证表 set 出生日期=cast（substring（ltrim（身份证号码），7，8） as datetime） WHERE len（身份证号码）=18
第四步：将生成的身份证表引入到AO（现场审计实施系统）审计分析数据中，并执行排序表显示。
第五步：将身份证表进行数值分析。
通过对身份证号码进行重号分析，可以看出，身份证号码有重复的现象，重复次数2次。经查实，该户户名、身份证号码相同，但银行账号不同，每月发放2次土地补偿款，月均发放75元和20元。
再通过数值分析中时间分层分析功能，对享受补贴人员的年龄构成情况进行分析。具体操作过程是以出生日期字段为时间分层字段对享受补贴人员的年龄进行分段，然后以序号和金额字段作为汇总字段查看每个年龄段的人数及补贴金额合计数，最后导出到excel表计算每个年龄段的平均数。形成了享受土地补偿款人员年龄构成及补偿款发放情况的查询。
土地征收补偿款规定范文第5篇
关键词：农村土地 管理使用 法律法规
中国幅员辽阔，但是山地和水面占去四分之三，所以土地依然是稀缺资源。国家提出很多关于土地管理和保护的政策，但是还不能从根本上解决土地的问题。土地资源紧张的直接后果是导致农用地难以扩大，并且直接危害环境，影响经济发展，甚至影响和谐社会的构建，加剧民间矛盾的产生。我国是农业大国，9亿农民支撑着我国的农业发展，特别是农用地的管理涉及国民生存和发展。如何管理好农村土地，保证农民的利益，保证经济的发展，促进社会的和谐，是摆在各级政府面前的一个紧要问题。本文就农村土地管理中存在的问题和管理策略谈谈自己的看法。
1、农村土地管理中存在的问题
1.1土地管理机构不健全
随着城乡经济一体化的进程不断推进，我国农村土地的问题也日益多起来，各级政府相继建立了土地管理机构，由中央到地方，普遍建立了土地五级管理网络，但是在组织建设和机构设置等方面还存在着不够完善的地方，比如机构的生存问题，人员的编制问题，经费来源问题等，都困扰着管理工作的开展，尤其是面对的工作对象是知识水平不高的农民，土地管理人员的素质和职业道德都成为影响管理工作的重要因素。人员素质不高，机构不健全，是农村土地管理工作中一个重要的问题。
1.2各级政府违规征用土地引发的问题
第一，管理工作中没有很好地执行《土地管理法》，没有按照法律规定对征收征用土地做好赔偿。以租代征、私买私卖土地的现象是农村土地管理中的一大毒瘤，利益驱动政府和一些单位大力开发建设，农民赖以生存的土地被征用而得不到补偿，引发一些发生。
第二，土地征用形式不规范。由于经济建设和经济发展的需要，被征用的土地在审批手续方面存在不规范的现象，政府默许一些不合理的征收行为，对于那些逃避监管，采取土地置换、以租代征、先建后报和私买私卖的违规行为采取睁一只眼闭一只眼的做法，纵容了其违规行为的发展。
第三，对农民失地补偿不足。《土地管理法》对征收农民土地有规定的补偿标准，但是这个标准没有与时俱进，和当前农民安置的需要相差很远，更有人为因素的作用，导致农民的补偿不足，不能满足农民安置所需。或者有征收补偿款不及时到位的现象，损害了农民的利益。
第四，不能足额发放征地补偿款。在征用土地中，农民的补偿款不能足额发放，土地补偿款的分配和管理不规范。土地补偿款应该在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配，而在实际中，存在集体经济组织甚至是一些县区、乡镇政府截留、挪用、挤占乃至私分补偿款的情况，侵犯群众利益。
2、做好农村土地管理的策略
2.1健全农村土地制度
没有规矩不能成方圆，农村土地管理需要与时俱进地创新管理制度，用规定和制度去约束政府和一些部门的行为。健全相关的制度，完善相关的规定，更进一步地约束政府行为，特别是在政府获取增量土地时容易出现的一些不规范行为。农村土地管理是个复杂的问题，涉及到国计民生，涉及到和谐社会的构建，因此必须要用制度约束行为。约束征用权，强化规划权等，这几项工作如果不在制度约束下，很有可能出现违规行为和不规范操作，所以需要用制度明确界定公益事业的范围，在制度上强化和完善征地的规程；科学和长远地考虑土地的规划问题，保证土地规划在科学性的前提下实施的强制性。
2.2加强土地管理的监督制约
加强监督管理是规范土地使用的有效措施，强化管理力度要实行“村级财务公开”和“村务公开”。在农民的监督下进行土地的征用和管理。尤其是征地款的监管、使用、审批等事宜，更要在农民的监督下实施。发挥乡镇政府农经和财政部门的作用，做好征地款的核算工作，保证征地款专款专用，从而保证农民的利益，避免挤占挪用私分的现象出现。
2.3严格管理加大惩治力度
强化管理是保证土地科学规划和使用的又一条重要措施，政府机关要制定国土资源动态巡查方案并严格执行，从县、乡镇、村等三级政府中入手，联合巡查，形成一个有效的监督网络，随时发现违法用地的行为，及时采取有力措施消灭在萌芽状态；另外还要严肃查处在土地权转让、使用、批租中的违纪违法行为，根据相关法律管理和监督，一经发现违规违法现象，立即移送有关部门追究法律责任。联合纪律检查和监察机构，从严管理、从严处理，保证农村土地在合理、科学、可持续发展的状态下进行。
2.4加强对管理人员和农民的法制教育
这个教育对象，包括两方面，一个是对工作人员的法律教育，一个是对农民的法律教育。执行管理者的法制教育，应该包括土地审批权、管理权、执法权的相关业务内容的教育，以及国情和政策法规的教育。提高管理者的业务素质和法律修养，从而提高土地管理的效率。
做好农村土地管理工作，不仅是保护国有土地、保护民众利益，而且也是促进和谐社会建设的有效途径。土地与国家、与政府、与农民都是极其重要的资源，管理不好，影响子孙后代，这是我们肩负的历史使命。
参考文献：
[1]刘权莹.探究农村土地管理制度的新改革[J].技术与市场. 2012（02）
土地征收补偿款规定范文第6篇
关键词：征地补偿；未来性；可增值性
中图分类号：D913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）05-0126-02
一、我国征地补偿制度存在的问题
目前我国征地补偿制度存在多方面的缺陷，并在实际征地中引发一系列社会法律问题。这里以广州大学城的兴建为例。
广州大学城的兴建，被认为是广东省教育事业发展的一个新的里程碑。然而，在发展教育的背后，却是以摧毁耕地和驱逐原住民为代价，而一度的强拆强迁事件更是闹得满城皆知。然则近年来，大学城多块土地被拍卖，皆被开发者高价取得，此事件更是引起轩然大波。《广州市番禺区广州大学城项目征地拆迁补偿安置办法》规定，“按房屋类型，补偿标准从400元到850元/平方米。村民们获补偿款项的虽按照征用耕地补偿标准的最高限计算，但每户拆迁补偿亦不过10.92万元，按时搬迁拆房奖励10.08万元，人头奖励6.66万元，加起来每户可得的拆迁补偿款仅为27.66万元左右。”[1]然而，征收后的土地政府以空闲为由，将多块土地进行出卖，拍卖价格竟为征收价格的近10倍，达到每平方米价格7 000多元的高价。而今，大学城商业南区于2012年7月拆除，建设空气质量监测站。作为一个公共利益需要的设施，竟然要拆除原有的商业中心以得到空地建设；更讽刺的是，在即将拆除的商业中心旁边，就是拍卖出去的土地，正在建设中的商品房。
广州大学城被拆迁后，如今只剩下4个保留村，已无耕地。在这种情况下，被征地的农民除少部分加入学校的物业管理工作中，其余大多数人却不得不远走他乡，外出另谋生路，长远生计成其最大问题。以公共利益兴办教育为幌子，以补偿性的价格征收土地，而后通过出让，转手天价拍卖大学城土地；大学城具有的优越配套设施和浓厚人文氛围，这正是开发商所看重的。如此“低买高卖”之举，甚至有人将之表述为，“以大学城建设带动房地产发展”。
无论是借着公共利益的名头进行征地，又或是确实为公共利益征地而后变为商业用地的，在我国这类情况屡见不鲜。之所以出现这种情况，是由于我国目前对土地用途并没有做出具体明确的区分，这样就导致了在征地与土地出让二者之间价格的不均衡，存在着巨额的利润空间，从而使得政府与开发商联手，共同获取利益。然则作为土地使用者的农民却只是获得极少的补偿款。
二、我国目前征地补偿的现状
按照《土地管理法》的规定，集体土地被国家征用后，相关补偿费用则包括耕地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。“其中征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”但是，“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”
有些学者对这种人为降低补偿标准的做法大为批评，认为应该按照等价交换的原理来计算补偿费用，目前的补偿费并不能体现土地的真正价值；而农民作为土地的使用者，却仅仅是获得了一些最基本的补偿，“按照我国东部地区一般耕地年产值800元左右计算，每亩土地补偿费至多2万元，仅相当于普通公务员一年的工资收入，根本不能体现土地的实际价值，损害了原土地所有人的经济利益……改革开放以来低价征用农民的土地，至少使农民蒙受了2万亿元的损失”。
我国集体土地征用补偿制度采用的是一次性货币补偿制度。这种一次性补偿方式没有考虑到土地对于被征地农民的长期作用与保障功能，没有考虑到土地未来的可能增值空间。因此，如何完善征地补偿标准制度，体现土地的实际价值与预期价值，确保被征地农民的未来生计，就成为了一个重大而复杂的问题。
对此，有些学者将此问题用土地补偿标准的“未来性”[2]来加以概括，笔者也将使用未来性一词。
三、征地补偿标准的未来性概述
征地补偿标准的未来性，应该与土地现有价值和补偿的一次性相对应的一个概念。其含义是土地征用的补偿标准不应仅仅衡量被征土地的现有价值，还应充分考虑土地未来的可增值空间，体现出土地的未来价值。但未来性一词涉及的又不仅仅是土地可预期的未来价值，还包括因此引起的一系列问题，如被征地农民的未来生活保障问题。
（一）有关学者的观点
我国从20世纪90年代开始，就有很多学者对征地实践中存在的问题进行多角度、多层次的探索研究，力图为征地制度改革提供理论依据并据此构建新的土地征用制度，以变解决征地过程中遇到的各种问题。其中，征地补偿的问题是众多问题中的关键点，有很多学者就此发表过不同的意见，特别是就土地的未来价值或预期收益来衡量补偿标准这一问题上，更是众说纷纭。
黄贤金等认为，“随着市场经济的发展，客观上要求土地作为商品，其价值由市场来确定。”[3]由此，征地补偿费应参照被征土地的市场价格来确定；应改变国家现有按被征土地原用途确定补偿标准的制度，而按土地的预期收益来确定。
钟水映等学者也认为，现行补偿标准没有体现土地的真正价值，不能体现农民对土地的长期收益，也不能全面体现“土地产权关系”，从而造成征地过程中的经济利益分配不均衡，从而引发各种社会矛盾；其建议在征地时应按照等价交换的市场原则进行，体现土地的可增值性，从而确定征地补偿标准[4]。
当然，也有学者对此持有不同的观点。
以周诚代表的学者就不认同，其认为，以土地的市场价值进行补偿不尽合理，理由是土地增值区分为自力增值和外力增值两种情况。“农地转非后的土地增值属于外力增值，不是原土地所有者或使用者对土地进行投资的结果，而是来源于整个社会，那么增值应该归公。”[5]就此，征地补偿只能按土地的原用途进行补偿。
孙计川认为，“征地补偿标准应当是按照原有条件使用土地本来可以获得、由于征地而失去的收益。”[6]即认为征地补偿应立足于土地原用途，而不应包括土地未来可能的收益。
在上述两种观点中，笔者赞同第一种观点，即征地补偿应当体现土地的未来预期收益，即具有未来性。本文将从理论和实践两个方面分别进行论述。
（二）理论基础及其现实依据
1.公平补偿的原则
在实践中，政府在征用农民的土地后，就通过划拨和出让的方式转让给使用方，在这一过程产生的巨额利益，都将归征地方所有，而农民作为土地原本的使用者却只仅仅获得低额的补偿款。如上述提到的大学城的“地王”；沪宁高速的土地补偿费仅为8 000元/亩，而其在香港的上市的土地市值高达20万元/亩。农村集体土地在被征收后，土地的性质将发生转变，这过程产生的增值利益全部被政府取得；在某种意义上，征地成了政府获利的工具。这实际上是剥夺了农民对其土地享有的预期利益，违背了公平原则。因此，应确定征地补偿标准的未来性，立足于土地的预期利益，通过某种制度的设计使被征地的农民也能够分享到这一可期待的利益，对被征地农民进行公平合理的补偿。
2.保障农民的可期待利益
土地由于其所具有的特殊属性，其收益是长期可持续的。在正常的环境下，农民可以在这块土地上不断获得收益。而一旦土地被国家征收，即使农民得到了一部分的补偿，但并不能真正填补其对土地的预期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，这里我们可否理解为只补偿了农民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就这样被国家剥夺了吗？而当农民在投入大量精力与金钱对土地进行改良后，预期利益与补偿费的反差将尤为强烈。因此目前这种补偿标准并不能弥补农民对土地未来持续收益的预期，应通过制度的设计来保障农民的可预期利益。
3.土地的社会保障功能
在我国，集体土地尤其是耕地有一个显著特点：承载了农村的社会保障功能。在目前农村社会保障体系尚未完善的前提下，耕地所产生的粮食就成了就直接的社会保障。我国农民的心态其实很简单，只要有饭吃，将生活地很安稳。而土地被征用之后，虽然可以得到一次性的货币补偿款，但面临着其他众多的问题。如何重新谋生，如何重新安稳的生活；而一旦大量的农民涌入城市，又将导致其他的社会问题。立足土地的未来利益，充分考虑这一现实问题，保障被征地农民的未来生计，体现原有的土地保障功能，这都必须在新的征地制度中体现出来。
4.国外的相关立法
世界上的一些国家在规定土地补偿标准时，其关注的不只是土地的现有价值，还包括未来预期的增值。如美国在征地补偿方面采用的是公正补偿原则，其补偿标准则是以征用时的市场价格为计算标准：包括被征用土地现有的价值和土地可预期、可预见的未来价值；除此之外，还补偿相邻土地所有者因征收所受到的损失。法国采用的是公平补偿原则，简单地说，其要求的是被征收者并不因为征收而受到损失，也没有因为补偿而获利。
四、土地的未来利益作为征地补偿标准的实现――以现实存在的做法为依据
总体来看，要在征地补偿标准中加入未来性的制度设计，就必须抛弃现有的一次性货币补偿的做法。在强调公平补偿的基础上，将农民对土地的预期收益转化成一种新的存在方式，让农民不会因为土地被征用而失去对土地的可期待利益；而要想实现这种转化，必须采取新的土地征用补偿方式。
近年来，各地在征地实践试点中都采取了一些新的补偿方式，并取得了一些较为成功的经验。这些补偿方式，都较为成功地将农民对土地的长期收益转化为新的方式，保障着农民的生活水平不因征地而有所降低。笔者对有关试点进行归类总结，记述如下。
（一）股权补偿
股权补偿，指的是农民的土地在被征用的时候，并不直接支付补偿款，而是将该土地补偿款参与入股经营，以每年的经营收益进行分红。这种模式直接将土地的预期收益转化为每年的分红，从一定程度上看，农民并没有因为征地而失去其长期利益，有效地保障了农民（下转130页）（上接127页）的根本利益。
最具代表性的则是江苏省两地采取的做法。其一，吴中区青口镇的土地合作社，其对本镇内被征收的土地进行量化处理，“以每亩一股不低于1万元折价入股”，每年进行分红。其二，泰州海陵区则是在各乡镇成立了专门的管理机构――乡镇农村集体资产管理办公室，负责管理本乡镇的征地补偿费。在发展程度不同的乡镇，分别采取不同的做法。大致可分为以下三种情况：一是在生产较为落后的乡镇，采取的做法是：由管理办公室统一把补偿费存入银行，后每年将利息分给被征地农民。二是工业生产较为成熟的乡镇，补偿费则统一由资产管理办公室管理，用于乡镇企业的发展再生产，再进行分红。三是而位于城市近郊的乡镇，由农村集体资产管理办公室从征地补偿费中拿出资金，发展生产，进行投资，年底进行收益分红[7]。
（二）留地安置
留地安置是按照约定的一定比例设置留用地，供被征地农民按城市规划要求开发、经营。留用地经营所得收入，只能用于发展集体经济和改善农民生活。
江苏省苏州市政府了《苏州市征用土地暂行办法》，其中规定了留地安置的做法，留用地作为征地后政府对集体经济组织的补偿方式之一。留用地的面积也在《暂行办法》中有具体的规定“在规划确定的建设用地范围内，根据需安置的农业人口中，按照留用地所在地的土地级差收益和人均年收入1 000元标准，核发留用地指标。”在该办法中，还强调留用只能用于发展本乡镇的经济建设，或由村民进行生产经营。
（三）社会保障机制
社会保障机制的补偿方式，即是为被征地的农民购买社保，并规定在有条件的城镇需将其纳入城镇居民社会保障体系。这对于被征地农民来说，相当于以土地的预期收入变换成社会保险。目前，不少地方应采取此种做法。即从征地补偿费和政府土地招标拍卖出让取得的收益中取出一定比例，用于为被征地农民办理养老与医疗保险。
浙江省在《关于加快建立被征地农民社会保障制度的通知》中，规定了这种补偿方式，具体做法为：一般应先实行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障与社会保障相结合实行的办法；少数有条件的地方，还应该直接将被征地农民的社会保障纳入城镇社保体系。同时规定：“被征地农民参加基本生活保障和基本养老保险所需资金由政府、村（组）集体经济组织、个人共同出资筹集。政府承担部分不低于保障资金总额的30%，村（组）集体经济组织和个人承担70%，从土地补偿费、征地安置补助费中列支和抵交。”
参考文献：
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[2]梅林.浅析集体土地征用补偿标准的未来性[J].法制与经济，2006，（8）.
[3]黄贤金，等.中国农村土地市场运行机理分析[J].农业经济学，2001，（9）.
[4]钟水映.热问题冷思考――农地征用二题[J].中国土地，2005，（2）.
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土地征收补偿款规定范文第7篇
物权法是规范财产关系的基本民事法律，涉及财产所有权、用益物权、担保物权等一系列法律制度，具有明确物的归属、发挥物的效用、保护物权人合法权益的重要作用。
针对政府为了公共利益的需要，有权征收集体所有的土地和公民的房屋问题，《物权法》在第42条做了明确规定。笔者通过对《物权法》第42条的规定进行一些诠释，希望对读者提供一点法律参考。
现实生活中不少涉及物权的案例。其中有反映嫁城女因村规乡俗而受歧视的；有房屋拆迁中存在征收补偿标准不合理的；有房屋被拆迁后，没有解决居民的居住问题，导致被征收人居无定所的，有安置后居住条件恶劣的；有补偿款不能落实到位，征收单位拖欠征收款、大量补偿款被各级政府或者单位、个人以各种名目截留，侵害群众利益的。
上述这些问题具有普遍性和共同关注性。
而即将实施的《物权法》，作为一部具有私法性质的国家基本法，对解决这些问题提供了权威的法律依据。
《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”该条讲的是对集体土地的征收、个人房屋的征收不动产的征收问题。
国家为了公共利益的需要，征收集体所有的土地和单位、个人的房屋，应怎么给予拆迁补偿呢？
第一，关于征收集体所有的土地的补偿问题。
我们应特别注意征收集体所有的土地的补偿，依据《物权法》第四十二条第二款规定，应给予农民四项补偿费用，即不仅应支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，还要安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
支付农民的社会保障费用这种写法非常关键，现在的《土地管理法》只有前三项。由于农民的土地是他们赖以生存的基础。我们知道城市人有最低生活保障费用，农村什么都没有，而全靠仅有的土地赖以生存，那么现在土地被征收了，应该给予他们必须的社会保障费用。
其二，征收个人房屋的补偿问题。
《物权法》第四十二条第三款规定了两个方面的内容：
一是规定了应当依法给予拆迁补偿，其意是原则上用金钱补偿，但也不排除在异地安置。
二是如果给予的补偿不够，不能买到原来的房子，或只能用这些钱，在很远的地方才能买到相同或很旧的房子怎么办？《物权法》第四十二条第三款规定：“征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。”其意是给予的补偿费用，大体可以买到同样面积、同样折旧、同样质量、同样地段、同样朝向居住条件的房屋。总之再次买的房屋，其居住条件不得恶化现有的居住条件。这样有利地解决了实践中存在的补偿费过低和居住条件不能得到有效保障问题。
所以《物权法》第四十二条规定的土地征收和个人房屋征收的补偿办法，是为了从保护被拆迁人利益出发的。
其三，为了杜绝补偿费用被侵占，解决征收款的落实问题，《物权法》第四十二条第四款规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”
《物权法》第四十二条禁止的是非法拆迁、违法拆迁、侵害百姓合法权益的拆迁行为。
有一句被广为引用的名言叫：风能进，雨能进，国王不能进。说的是住宅权和私产具有很高的地位，即使是最穷的人，在他的小屋里也敢于对抗国王的权威，更何况对抗的只是追求经济利益的开发商呢？政府眼里不应该有“钉子户”，而应该只有私人权利――依法保护私有财产的权利。在这个权利面前，公权应该止步。
土地征收补偿款规定范文第8篇
关键词:房地产拆迁补偿款会计税务
房地产企业拆迁补偿款是指房地产企业作为拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。
一、房地产企业拆迁补偿的主要形式
房屋拆迁补偿有产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合三种形式，他们各有特点，在会计和税务处理上也有所区别。
二、会计处理与税务处理
(一)会计处理
1、产权置换的会计处理
房地产企业产权置换的实质是，被拆迁人用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，其实是支付补偿款和出售房屋的两笔经济业务，困此要确认 “拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋的市场完全重置价格计算的金额以计入开发成本中的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同在市场条件下对外销售，应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定销售收入，同时按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本，也就意味着就是公平公正的交易行为。 这适用《企业会计准则第7号――非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理，即借记“开发成本―拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款―拆迁补偿费”科目；借记“应付账款―拆迁补偿费”，贷记“主营业务收入”科目。房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理，即借记“主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费”科目，贷记“开发产品”科目。
2、作价补偿业务的会计处理方法
如果被拆迁户选择货币补偿方式，即领取补偿金自己处理居住问题，对房地产企业来说，该补偿支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本，即借记“开发成本（或生产成本）―土地开发(土地征用及拆迁补偿费)”科目，贷记“库存现金、银行存款”科目。
3、产权置换与作价补偿相结合的会计处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。对于房地产企业来说，从被拆迁户手中取得拆迁房，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿的那部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，由于此时不符合收入确认条件，只能作为往来记作“应付帐款”。回迁房交付使用后，才符合商品销售收入确认条件，才可确认为“主营业务收入”，并转回之前支付货币补偿款时确认的“应付帐款”。
(二)税务处理
1、产权置换的税务处理
房地产企业在拆迁过程中采取的产权置换补偿方式将涉及到营业税、企业所得税、土地增值税等问题：
(1)营业税的处理
根据我国《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）和国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
(2)土地增值税的处理
根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(3)企业所得税的处理
根据《企业所得税法实施条例》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的相关规定于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 关于计税成本的确定，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
2、作价补偿的税务处理
作价补偿可以理解为有两种情况，一种情况是按照政府规定标准直接支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。另一种情况是在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额，但以补偿商品房的形式履行协议，这种情况根据《国家税务总局令第六号》第四条规定应认定为债务重组。
3、产权置换与作价补偿相结合的税务处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿被拆迁人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆迁人，以一定面积的房屋作为补偿方式涉及到营业税、企业所得税与土地增值税等问题，其税务处理与产权置换的税务处理相同。其余部分按照货币补偿方式支付给被拆迁人，这部分支出可以作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中土地成本，可计入土地增值税扣除项目金额 ，并计入企业所得税计税成本扣除。
三、会计处理与税务处理的差异比较
基于上述对房地产企业拆迁补偿形式的会计与税务处理的分析可见，会计与税务处理的差异如下：
（一）成本的确认和计量方面
会计处理：房地产企业从被拆迁户手中取得拆迁房应视同“购买”业务进行会计处理，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿方式的支出部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，最终作为销售成本结转。
税务处理：关于计税成本的确定，房地产企业对补偿的房屋要按公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。按税法规定计征的营业税、土地增值税当拆迁房交付时转入营业税金及附加。
两者差异：产权置换业务会计处理以回迁房的市场价计入开发成本；税务处理以同类开发产品市场公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
（二）收入的确认和计量方面
会计处理：房地产企业对被拆迁户补偿的房屋应视同“销售”业务进行会计处理，将回迁房以市场价格出售给被拆迁户，在符合商品销售收入确认条件时确认为“主营业务收入”税务处理：营业税对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征，对超出拆迁建筑面积的部分，按市场售价计征；土地增值税对房屋转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定；企业所得税于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
两者差异：会计处理按市场售价确认收入；营业税和土地增值税以成本价确认收入，所得税按视同销售以市场售价确认收入。
四、结论
综上所述，本文首先从房地产企业拆迁补偿形式、会计处理与税务处理进行了分析，并对会计处理与税务处理的差异进行了比较，认为作价补偿业务两者处理都比较明确，而由于产权置换业务的会计处理与税务处理比较特殊，房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房，应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。税务处理方面对补偿面积与拆迁面积相等的部分可以按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征营业税的计税依据；对超出补偿面积的部分按市场售价作为营业税计征依据；对企业所得税按市场销售价格计算。在实际工作中，相信随着市场经济的发展和法制的健全，随着监督体制的不断增强，房地产企业拆迁补偿的核算会越来越来完善。
参考文献: