土地买卖法律常识
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土地买卖法律常识范文第1篇
关键词：农村女性；继承权；法律思考
中图分类号：D929 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-02
妇女的继承权，是指妇女作为继承人所享有的继承被继承人遗产的权利。我国的《继承法》明文规定，女性与男性享有同等的继承权。但是在很多落后的农村地区，现实情况往往是女性主动放弃或者被动剥夺了继承权，法律上的规定与农村对妇女继承权的实际执行现实往往有着较大的脱节。女性继承权得不到彰显在物质匮乏的年代，对女性生活质量和家庭和谐关系的影响并不突出，但是随着社会经济的发展，尤其是城镇化的进行，家庭财产不断增多，动产和不动产的份额不断增大，在这种情况下，女性的继承权无论得到或得不到彰显，都易引发纠纷和矛盾冲突。本文选取平顶山市某城郊村为例，试图对此现象从法律的角度进行剖析和解读。
一、城镇化背景下农村女性继承权落实的现状
（一）传统与现实的冲突日益加重
近年来，农村因家庭继承权引发的家庭纠纷和诉讼持续上升。过去，按照传统继承习惯――诸子均分，父母去世后所留下的动产和不动产都由儿子继承，女性不参与财产分配。客观地说，这种继承习惯在相当长的历史时期内发挥了积极的作用，对于维护家庭和谐、调整家庭财产关系发挥了重要功能。尤其是在改革开放前，虽然国家已经颁布了继承法，但是在广大农村地区实际执行的仍然是这种约定俗称的民间习惯。应该说吗，在宅基地和耕地的经济价值并不高的时代，人们对这种家庭财产继承分配的习惯一般情况下并没有太大的争议。但是随着商品经济的发展，尤其是大规模房地产的开发，一些城镇的郊区农村，因为拆迁和土地征用，家庭的动产和不动产财富急剧增加。以信阳罗山县郊区乡镇为例，有些农户获得的拆迁安置房二十多处，数百万元的拆迁款。在巨额的财富利益面前，继承纠纷数量急剧增加。一些较开明的父母会主动给出嫁或未嫁的女儿分割一小部分财产，但是也有相当一部分女性仍然是一无所得，娘家财产全部由她的兄弟继承，所以这造成因为继承权引发的亲人之间的肢体暴力冲突层出不穷，家庭亲情关系在金钱面前变得非常脆弱。
（二）女性权利意识觉醒
随着女性受教育程度的提高，媒体对法律常识的普及，广大农村女性权利意识觉醒，法律观念增强，自由独立、男女平等的观念逐渐得以树立。笔者连续9年在信阳市郊区农村做调查，女儿认为自己应该享有家庭继承权的比例逐年上升，其中，2006年为5%，2010年为14%，2014年为27%，2014年为30%。但是调查也发现，很多农村男性认为自己的姊妹应该少分或者不分家庭财产，因为他们认为财产分给自己的姊妹后最终会落入异姓的“外人”手中。同时调查还发现，虽然现在女性权利意识觉醒，家族财产继承时并没有得到公平的对待，但是有很多女性选择了沉默和谦让，而不是诉诸于法律，因为她们本身非常注重家族感情，“不忍心惹父母伤心”，这就是目前农村妇女在继承权问题上的纠结矛盾和现实困境。
二、城镇化背景下农村女性继承权困境的原因分析
（一）民间传统习俗影响
在中国几千年的历史发展中，有相当长的时期女性是没有继承权的，女性的身份具有依附性，她们出嫁前依附于父母兄弟，出嫁后依附于丈夫儿子，她们没有土地和可自由支配的财产。在唐代和宋代，女性可以有部分的继承权，但往往是通过嫁妆的形式得以体现。到了明清，女性地位进一步下降，国家法律规定父母无儿子，家中财产应由四世以内的所有侄子优先继承，即“强制侄子继嗣”制度，所以《红楼梦》里林如海的财产由他的侄子继承，而不是他的女儿林黛玉继承，所以，林黛玉曾哀叹说：“我是一无所有……”，建国以后，我国颁布了新的继承法，明文规定了女性也可以作为第一顺序的继承人，享有与男性完全相同的继承权。但是在在很多不发达地区的农村，基本上还是以传统集成习惯为主，女性出嫁后就不在参与娘家财产的分配分割，其父母的财产由她的兄弟们继承。
（二）女性弱势地位使然
几千年以来，中国一直是男权社会，女性一直处于弱势地位，历史上女性的财产继承权很少得到彰显。今天，广大农村，尤其是比较偏远的农村地区受“嫁出去的女儿，泼出去的水”等传统观念的影响，女性受教育权、继承权自然而然得不到合理的保障和体现。加之目前在中国的广大农村，女性无论是对经济资源、政治资源、文化资源的先天占有与男性相比出于劣势，比如农村女性大多嫁到外村，房屋、土地等继承的标的物不能带走，也不容易买卖折现，这就对女性的继承权实现增加了许多难度，正如马克思和恩格斯分析继承现象是所说的那样，继承法是清楚地说明了法对生产关系的依存性。[1]因此，女性长期的弱势地位使得继承法欲冲破这一传统习惯的藩篱将需漫长的过程。
（三）法律法规不配套
尽管现代继承法对女性的合法权利做了详细的规定，但是在我国广大农村地区女性的继承权得不到很好保障，一个重要的原因就是相关的法律法规不健全不配套。比如《合同法》我国的家庭联产承包制度规定，土地承包期限为三十年，三十年内一般不做任何变动。但是三十年内，农村的女性嫁人生子，其土地却仍在承包期内不能抽走，仍然由其父母耕种，父母去世后又由她的兄弟们继承耕种。平顶山近郊的一些农村就出现了许多女性出嫁十多年后仍然得不到土地的现象。
三、城镇化背景下农村女性继承权的法律思考
在当前依法治国的大背景下，要想彰显广大农村地区女性的继承权，要注意从文化、心理、制度等多方面协调努力，健全措施，既要重视兼顾民间传统的继承习惯，同时也要注意体现现代继承法的强制性，使继承法更贴近百姓的生活和心理，在维护妇女权益、维护社会稳定中发挥更好的作用。
（一）加大普法宣传
当前农村地区因为财产继承而引发的冲突纠纷，最重要的根源就是法律知识的匮乏。很多年长的农民对现代继承法一无所知，一些年轻的农民也往往是一知半解或者是不愿了解接受，其心中的传统统继承习惯根深蒂固。因此，在当前城镇化的大背景下，必须加大普法的宣传力度，尤其是一些与女性人身财产密切相关的法律条文，如《继承法》等，通过展览讲演、文娱节目等内容浅显易懂、百姓喜闻乐见的形式，将继承人的义务、范围，继承权的内容等相关法律常识进行普及灌输。使现代继承法的理念和思维逐渐在广大农村取代传统的继承分配习惯。
（二）完善法律法规
目前，《宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《继承法》、《妇女权益保障法》、《婚姻法》等法律都规定了女性和男性享有同等的继承权，但是这些法律规定内容都不够完善。比如《妇女权益保障法》中只规定了妇女应该享有的那些权益，而并没有明确规定侵犯妇女权益者受到什么样的惩处。比如《继承法》第八条规定：“继承权纠纷提讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算，但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提讼。”对于，法律知识欠缺的农村妇女来说，诉讼权不能行使，就意味着直接与继承权无缘了。同时，我国的继承法作为处理继承问题最具权威的法律规范其本身是移植于西方的，并不是根植于我国的国情和文化传统，其法规法律的配套性不足。“一个不同于正式制度所构想和构建起来的乡村社会的秩序是客观存在的。特定地区的乡民所拥有的规范知识也并不因它们是传统的就一定是落后的和不合理的”[2]因此，我们在完善相关配套法律法规时一定要充分考虑到农村乡土社会的规范秩序，循序渐进。
（三）健全组织机构，为农村妇女法律援助
现实生活中，处于弱势的农村女性在面对继承权纠纷时往往一筹莫展，她们不知道自己拥有哪些合法权益，自己的合法权益受到侵犯后不敢申诉，不会申诉，最终失去了保障自己继承权的机会。因此，广大农村妇女在面对继承权矛盾时，迫切需要来自妇联、村委会等组织机构的援助。目前，信阳市个别较为发达的郊区农村已经聘请了专职法律顾问，能够为当地农村妇女在内的广大村民提供法律咨询、编写材料、调解纠纷、排忧解难，受到广大农村妇女的欢迎。
（四）加大对侵犯妇女合法继承权的惩处力度
长期生活在闭塞的乡村，接触的都是熟人的社会，这导致许多中国的农民法律意识模糊，对法律的权威性认识不够。在平顶山市某县的农村进行调查问卷时就发现，许多农民就认为分割家族财产是个人的事情，与国家无关，与法律无关。一些出嫁女性的娘家兄弟们对继承法有一定的了解，但是考虑到侵害了女性继承权后违法成本很低，所以敢置于法律不顾，还有一部分女性意识到女性有继承权，但是考虑到诉讼成本较高，不愿意主动伸张自己的合法权利。所以，对于一些地方宗族势力以“乡约民规”为借口侵害女性合法继承权的行为，当地的妇联组织和司法部门及时予以关注调解，甚至是惩处，最大限度的保障妇女的合法权益。
当前，城镇化的浪潮正席卷中国，广大的农村的地区也正经受着“数千年来未有之变局”，家庭可支配财产不断增加，女性权利意识觉醒，中国传统的继承观念正在受到前所未有的冲击和裂变，在这种情况下，女性继承权的彰显不仅是社会进步的重要表现，同时也是维护农村稳定、推进依法治国的重要内容。
参考文献：
土地买卖法律常识范文第2篇
第一项：关于五证
陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策：
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款：
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第二项：关于公摊面积
陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
对策：
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款：
双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
第三项：关于房产证
陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策：
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：
1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。
第四项：关于书面通知
陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼
部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
对策：
1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。
律师建议增加补充条款：
本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项：关于所售房屋的坐落位置
陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为 相同结构位置不好的楼层。
对策：
1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款：
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章
第六项：关于所售房屋的抵押
陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
对策：
1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款：
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项：关于物业管理公约
陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策：
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款：
出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
第八项：关于各方责任范围
陷阱：如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策：
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。
2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：
出卖人的责任范围：
1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。
购房合同常见问题
问题一：
在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，则需交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。
问题二：
合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。
另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。
问题三：
开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。
问题四：
使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算的?其实购房者对这些并不能清楚地理解。
问题五：
约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。
比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。
问题六：
卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
问题七：
处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。
问题八：
以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。
问题九：
拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，您买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种情况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢?
但是，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。
问题十：
勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。
购房合同订立
签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：
购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。
二者区别在于：
预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。
商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。
因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；
2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
6、产权登记和物业管理的约定；
7、保修责任；
8、乙方使用权限；
9、双方认定的争议仲裁机构；
10、违约赔偿责任；
11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：
(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；
(2)购房者不按期付款；
(3)开发商不按期交房；
(4)面积变动超过约定幅度；
(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；
(6)产权过户手续不全或不能按期办理。
购房合同范本
出卖人(以下简称甲方)：______________________________
法定代表人：_________________联系电话：______________
注册地址：__________________邮政编码：______________
营业执照号码：___________________________________
开户行：__________________帐号：_________________
委托人(房地产经纪机构)：___________________________
法定代表人：_________________联系电话：______________
注册地址：__________________邮政编码：______________
营业执照号码：___________________________________
房地产经纪机构资格证书编号：____________________________
开户行：__________________帐号：_________________
买受人(以下简称乙方)：______________________________
国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________
地址：____________________邮政编码：______________
联系电话：_____________________________________
委托人：____________________________________
国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________
地址：____________________邮政编码：______________
联系电话：_____________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：
第一条 商品房情况
该商品房销售许可证号：_____________________ 商品房座落：_______区、县________________路、道、街__________________________。设计用途_____，建筑结构_____，建筑层数为_____层。建筑面积_____平方米，其中：套内建筑面积_____平方米，公共部分分摊建筑面积_________平方米。
商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。
商品房土地来源为：________。以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二条 商品房价款
商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为___________元(币种：___)，价款为_______元，计_____(大写)。
第三条 商品房交付日期
商品房竣工，经验收合格后，方可交付;未经验收或验收不合格的，不得交付。
甲方于_____年____月____日前，将商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，双方同意按下列第____种方式处理：
1、 变更合同
2、 解除合同
3、 _____________________________。
第四条 乙方付款形式及付款时间
乙方按下列第_______种形式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款
3、其他方式__________。
第五条 甲方逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在_____日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第_______种约定，追究甲方违约责任：
土地买卖法律常识范文第3篇
全面推进“双学双比”竞赛活动的新发展
区“双学双比”活动竞赛领导小组
各位领导、同志们：
我区“双学双比”活动自开展以来，受到区委、区政府的高度重视和支持。区“双学双比”竞赛活动领导小组紧扣我区“农村发展、农业增收、农民致富”目标，以提高农村妇女科技素质，推进农业产业化经营，促进农民增收致富为重点，在提高农村妇女的科技文化素质，调动妇女参与生产的积极性，解除妇女发展生产的后顾之忧，促进广大农村妇女增收致富方面取得显著成效，为我区三个文明协调发展做出了重要贡献。几年来，随着农村发展的步伐，我们不断深化“双学双比”活动，突出“学技术、学管理、比效益、比发展”，以教育培训、科技示范、信息服务、合作经济、扶贫救助五大网络为载体，拓展活动领域，创新活动方式。实践证明，“双学双比”活动对于统筹城乡发展、促进农村妇女增收致富有着非常重要的作用。下面我代表领导小组将近年来的“双学双比”活动主要工作情况作简要汇报。
一、加大劳动力转移力度，促进农村妇女增收致富
区委、区政府十分重视农村劳动力转移工作，区“双学双比”领导小组充分认识加快农村劳动力转移工作的重要意义，以高度的责任感和使命感，把劳动力转移工作作为当前“双学双比”竞赛活动的一项重要任务切实抓紧抓好。不少外出务工的妇女已成为农村致富的带头人。在推动农村劳动力转移工作的过程中，各成员单位紧密配合，主要抓了两个方面的工作，一是强化教育培训。为帮助农村妇女提高就业技能，区活动领导小组充分发挥协调优势，劳动、教育等部门鼎力支持，借助社会培训机构，采取联合挂牌、联合培训的方式，建立劳动力转移培训基地。各级妇联在经费缺、人员少和组织难的情况下，积极开动脑筋，整合资源，先后举办了缝纫、玩具、电脑、纺织、电焊、家政服务等各类培训班，仅八百桥镇妇联今年1——9月份就培训了4期556人，有413人拿到了上岗证书。目前全区共建劳动力培训基地27个，其中妇联独办3个，联办24个，共培训3384人，转移女劳动力3784人。二是积极拓展转移渠道。各有关单位将劳动力转移工作纳入年度工作目标考核，确保任务落实到位。采取多渠道、多方位寻求转移安置的渠道。各级妇联会同劳动、农工办等部门，先后联合举办了多种形式的劳动力转移招聘会，落实招聘单位，提供用工信息。
为认真做好跟踪服务和管理工作，建立劳动力转移长效管理机制，切实维护外出务工妇女的合法权益。各级妇联组织积极帮助广大农村妇女更新观念，树立自主创业、艰苦创业的精神。及时掌握外出务工人员情况，建立外出务工妇女档案，保持经常联系，做好跟踪服务工作。我们于2003年8月建立了《区、街道、镇农村女劳动力转移统计表》、《行政村农村女劳动力转移人员花名册》，2004年又完善了《农村剩余劳动力花名册》、《应届初高中毕业未入学人员花名册》，建立了以村为单位、以在外务工人员中的党员、骨干为主的3—5人的信息员队伍，全区共有670人参加234支信息员队伍，并建立了《区街道、镇农村女劳动力转移信息员》档案。目前，区、街镇、村劳动力转移档案齐全，各类人员底数清晰。
二、开展科技结对活动，提高农业科技含量
组织科技人员与农村妇女科技结对是帮助农村妇女增收致富的主要途径。我区“双学双比”领导小组成员单位以帮助农村妇女增收致富为目的，以科技投入为手段，以拉手帮扶为形式，开展了扎实有效的结对活动。几年来，全区科技结对新增746对，开展科技下乡100次，受益人达14749人，建立科技指导中心13个，建立专业协会16个，专业合作组织8个。一是注重结对实效。为适应农业结构调整的实际需要，区“双学双比”领导小组提出了科技结对的内容、形式和要求。葛塘街道妇联为了引导街道妇女尽快解放思想，树立以市场为导向的新观念、新意识，于2004年8月开展了科技结对活动，为本街道8个村（居）的60名种养殖女能手与8名科技人员搭起鹊桥喜结良缘。为她们提供各种技术指导和服务，使她们在原有的种(植)养殖规模上和增收致富上有更大的发展和提高。二是科技人员的优势得以充分发挥，在服务群众的大舞台上进一步施展了自己的才华。三是科技结对影响、辐射周边群众，带动当地农业结构调整。四是有针对性的技术支援收到实效，经济效益有了明显的提高。实践证明：科技结对活动确实在女农民与科技人员之间搭起了一座知识的桥梁，通过两者的互动，不仅激发了妇女学用科技的热情，提高了她们的科技文化素质，直接有效地帮助农民增收致富，而且实现了科技为农业生产服务的目的，加快了农业科技成果的转化，为当地农业产业结构调整作出了积极的贡献。同时，活动本身的开展也为妇联组织进一步发挥优势，激活潜能，深化我区“双学双比”活动作出了积极贡献。
三、实施“巾帼科技致富工程”，推动妇女学习运用新技术
我区“双学双比”成员单位紧紧围绕“品种更新、技术更新、知识更新”三大工程，进一步实施“巾帼科技致富工程”，充分发挥妇女在科技创新中的重要作用。几年来，我区共举办农村妇女科技培训班216期，参培人数近1.5万人次，其中1800人获得绿色证书。主要抓了三个方面的工作：
1、标准化知识培训。为了紧跟农业现代化进程，按照高效农业、生态农业的发展要求，在妇女群众中广泛深入宣传农业标准化生产的重要意义，并积极组织农家女参加农业标准化知识的学习。各镇和涉农街道也相继开展培训，全区共办此类培训班5期，310名妇女参加学习。
2、实用科技知识培训。科技、农林等部门，举办高产栽培技术、检测技术、病虫害综合防治技术等系列培训班，播放科教录像带，发放种植、栽培和饲养等资料，向农村妇女传授实用技术，提高她们的科技种养意识和水平，为科技创业增长才干。
3、绿色证书培训。区农林局围绕农业产业结构调整和农民增收，开展了科技结对帮扶、送科技下乡等活动。全局有16名女科技人员与乡镇科技示范户建立了结对帮扶对子，常年为她们提供技术、资金和信息等服务；每年组织5—6次农林业专家科技赶集活动，现场接受农民咨询，帮助农民解放实际问题。同时为提高农民科技种田水平，开展了绿色证书培训工作，到2004年年底全区绿色证书培训人数已达4000人，其中女性1800人，已全部拿到绿色证书。
四、以科技示范基地为龙头，带动农村妇女增收致富
区“双学双比”领导小组及成员单位紧紧围绕“三农”工作，以农民增收致富为重点，充分发挥“双学双比”活动在组织、宣传、教育、服务妇女中的作用，明确任务，制定措施，创新工作，为农村妇女增收致富搭建服务和发展平台。目前全区通过自办、联办已建立“妇字号”科技示范基地27个，科技指导中心6个，巾帼林22个，“三八”丰产方14个，这些基地发挥了生产、示范、培训、就业等综合作用，成为组织妇女、宣传妇女、教育妇女、服务妇女的重要工作平台。南京禾宏生态园负责人林开红租赁了钱仓村200亩土地，建立了果品生产基地，并吸纳带动周边农户增收致富，使基地成为信息传播、良种示范、科技推广的中心。冶山社区家庭主妇沈秀琴率先创办一家工艺品玩具厂，不仅自己带头致富，还解决了当地200多名农家女就业，同时还每年缴纳国地两税120多万元。在她们的示范引导下，该镇有50多名农家女自办了工艺品玩具厂，吸纳当地农家女就业。四合墩社区妇女张德香，饲养400多对种鸽，平均每月纯收入在2000元以上。就在该镇，通过一些农家女就地“掘金”，示范引导，使原来许多无所事事的家庭主妇改掉赌博陋习，她们有的做起了“提篮小买卖”生意，有的当起了农副产品经纪人。
实践证明，“双学双比”活动与贯彻区委、区政府发展农村经济工作决策相合拍，不断适应农业结构调整、农村经济发展的客观需要，成为农村妇女工作的有效载体；“双学双比”竞赛活动与促进六合妇女事业全面发展目标任务相协调，与快速发展的市场经济要求相适应，各成员单位各尽其职，通力合作，使之成为一项社会系统工程，取得了良好的社会效应。
“双学双比”活动开展以来，涌现出了林开红、马德琴、曹萍、周玉芳、王玉琴、沈永英等一大批下岗不失志的创业典型和张相红、张美等一批打工返乡创业致富的典型，她们是六合女性创业的杰出代表。她们以自己坚忍不拔、自强不息的创业历程和人生感悟，弘扬了创业、创新、创优的时代精神，诠释了自尊、自信、自立、自强的“四自”精神，为全区妇女树立了榜样。
在总结几年所取得成绩的同时，我们也要看到，目前农村贫困人口妇女所占比例还较大，在农业产业结构调整、农业标准化生产、劳动力转移就业等方面，都需要发挥妇女的作用；“双学双比”活动在教育培训、科技服务、资金扶持、项目管理等方面还需要进一步提高能力，整合社会资源，创新活动形式，推进活动的创新发展。
五、明确工作重点，促进“双学双比”活动再上新台阶。
今后一段时期我区“双学双比”活动的主要任务是：以“三个代表”重要思想为指导，紧紧围绕“加快发展，富民强区”的要求，全面落实科学发展观，按照城乡统筹发展的工作思路，努力提高带领妇女参与经济建设的能力，继续以帮助农村妇女增收致富为重点，以活动网络为载体，以督查促进落实，以项目带动发展，以扩大宣传、营造良好的发展环境和社会氛围。进一步激发广大妇女的创造活力，为全面建设小康社会、构建和谐六合做出新贡献。
（一）城乡联动，进一步深化农村妇女劳动力转移工作
劳动力转移工作仍然是“双学双比”的活动的重中之重，根据省市要求，结合我区实际，今后要进一步加大工作力度，实现有序转移。
1、夯实基础，加强管理。农村妇女劳动力转移工作涉及面广，责任重大。各成员单位要按照区委、区政府对全区农村劳动力转移工作的总体要求，加强管理，着力服务，实现有序转移。一是建好组织网络，疏通转移渠道。从农村妇女实际出发，继续大力培育发展妇女劳务中介组织，着力构建城乡统筹的职业介绍服务网络和劳动力市场，充分发挥其信息、技能培训、职业中介等作用。妇联组织要发挥工作网络的优势，及时收集用工信息和掌握农村妇女就业意向，及时上报有关劳动力转移工作的信息、经验和进度及存在的问题。二是建好各类台帐，提高长效管理程度。各级妇联组织要认真做好建档工作，及时掌握外出务工人员的各种情况，使劳务输出工作进一步程序化、规范化。三是发挥信息员队伍的作用。充分发挥村妇代会和基层干部的作用，以她们为核心，加强对信息员队伍的管理，倡导亲帮亲、友帮友、邻帮邻等转移形式，加快自发组织转移的步伐。
2、通力合作，加强培训。各有关成员单位要继续下功夫、挖潜力，为农村妇女提供各类教育培训。通过培训，一要教会农民城市文明的规范和礼仪，从日常生活上帮助农村妇女尽快融入城市化管理；二要教会农民必备的法律常识，使农村妇女知法、懂法、守法，不做违法之事，不受违法者欺；三要教会农民一技之长，使农村妇女获得专业证书和岗位合格证，为外出务工提供条件。
（二）求真务实，进一步推动“巾帼致富工程”的实施
各级领导小组要充分发挥成员单位的职能作用，从科技培训、科技服务、科技示范入手，为科技致富办实事，进一步推动“巾帼科技致富工程”的实施。一是加大科技培训力度。继续深化“十万农家女，十项新技术”培训工程，提高农村妇女整体科技水平，使她们学习运用优质、高产、高效农作物新品种栽培技术，具备适应农业经济发展的能力。二是加大科技服务范围。有关部门要经常为农民举办讲座、信息、发放技术资料、开展咨询等活动，农业科技人员要进一步树立为基层群众服务的意识，有针对性地给予技术指导和服务。科技结对是为农民提供科技服务的最有效的手段，要更加注重结对的实效。三是加大科技示范作用。充分发挥“妇字号”示范基地的示范作用，带动更多的妇女依靠科技致富。
（三）扩大社会宣传，推进“双学双比”活动深入开展。