国有土地征收法律法规
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国有土地征收法律法规范文第1篇
一、××土地市场建设的现状
近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造旧城、开发新城工作中，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备交易制度方面结合县情做了大量艰苦细致的工作。
（一）成立机构建章立制
土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。由于我县城镇规模较小，布局分散，城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，过去长期实行无偿、无期限的土地使用制度，大部分存量国有土地以划拨方式进行转让，非法入市现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流失，政府难以发挥宏观调控的作用，也为土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。针对这一情况，为全面贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）等文件精神，依法规范土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断。20**年8月，我县成立了土地储备交易中心，隶属××县国土资源局，定编5人，主要从事土地征收征用、土地收购、土地储备、国有建设用地出让等工作。
确定土地收购储备中心是接受县政府委托实施国有土地资本运营工作的法定机构，代表县政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。同时，结合我县实际，制定出台了《××县国有土地收储运营管理暂行办法》、《××县国有土地收储运营程序》和《××县土地使用权交易市场管理暂行办法》等制度，为规范有序地实施土地储备交易提供了保障。
（二）清理整治土地市场，优化土地储备交易环境
20**年2月20日，国土资源部召开土地市场秩序电视电话会议，下发相关通知，针对一些地方土地管理松驰，制度不健全，土地市场混乱问题，决定在全国范围开展土地市场秩序治理整顿。为优化土地储备交易环境，我县以进一步治理整顿土地市场秩序为契机，抓好土地市场秩序治理整顿，促进土地市场建设，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。自20**年以来，我县就完善土地储备交易机制，加大土地市场配置力度，连续推出了一系列举措。结合我县实际，下发了《××县人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》，坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改我县的城镇规划区基准地价，并就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序等内容进一步明细化、规范化；相继出台《关于加强城镇规划区内土地管理的通告》、《关于加强土地市场秩序管理、严禁非法买卖土地转让土地的通告》，坚决冻结县城区内建设用地的供应和审批，查处非法买卖、转让土地。一系列文件的出台，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供了法律法规支持。
（三）多形式并举，广泛宣传国土资源法律法规
为使国土资源法律法规家喻户晓，人人皆知，我县在宣传力度上花了很大的力气，收到很好的效果。近年来，我们始终把国土资源法律法规、土地国情、国策的宣传教育工作放在首位。采用书写张贴悬挂标语、出动宣传车、利用网络、广播电视、举办专栏板报、演讲比赛、印发资料、召开座谈会等贴近实际、贴近群众、贴近生活的形式，广泛、深入地宣传土地管理特别是耕地保护的重要性、必要性和紧迫性。通过每年开展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣传活动，使全县人民特别是各级领导干部充分认识到我县国土资源保护与利用的现状及所面临的严峻形势，明白土地是不可再生的资源，以此增强土地忧患意识，全面提高耕地保护和合理利用土地的自觉性。这样，使国土资源法律法规更加深入人心，干部、群众的法律意识有了明显提高，也为我县推进土地储备工交易工作和规范土地市场营造了良好的氛围。
（四）认真履行职责，实施土地交易“阳光工程”
招拍挂出让国有建设用地是《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）及相关法律法规要求的公开土地出让的方式。法律规定，经营性用地必须实行“招拍挂”。近年来，我县不断完善经营性用地“招拍挂”出让制度，着力于挂牌出让精心打造土地交易“阳光工程”。全县经营性用地挂牌出让一律实行市场化运作，坚持公开、公平、公正原则，采取招拍挂方式公开出让。并通过《中国土地网》、广播电视等媒体和张贴公告等形式对外公告，实施阳光交易。参加竞买土地者有县内、县外，州内、州外，也有省内、省外的投资商、开发商。每宗地挂牌出让公告期满后，有两家以上要求现场竞价，均由县政府牵头组织新区建设指挥部、国土资源、建设、纪检监察、财政等部门联合举行现场竞价会，在媒体上交易结果，接受社会监督，取得了良好的成效。
土地储备交易中心成立以来，严格按照规定对国有土地实行统一征用、储备、经营和管理，依法按程序对全县经营性用地实施了招标拍卖挂牌出让工作，自土地储备交易成立至今的5、6年时间，××县土地储备交易中心在××县国土资源局的领导下，以盘活存量国有建设用地、合理流转土地资源为工作出发点，供应国有建设用地32.4840公顷，其中划拨21.39公顷，出让11.0940公顷，收取土地出让金5054.2625万元，为××县城新区基础设施配套建设提供了必要的资金保障，解决了72个党政机关及社会团体单位的办公用地问题，为××县城特别是县城新区的建设发挥了积极的作用。
二、××土地市场建设存在的主要问题
我县的土地市场建设正处于发育起步阶段，经过五年多的培育和规范，虽然取得了一定的进展，但也存在一些问题。
一是市场机制配置土地资源的基础性作用还未得到充分发挥，出让供地、招标拍卖挂牌出让供地的比例还有待提高。由于行政行为和部门利益驱动，在发展经济、企业改制和招商引资等方面供地操作不够规范，低价出让、甚至减免出让金的现象依然存在，影响了市场机制配置土地资源作用的充分发挥。
二是土地市场管理的法律法规和各项制度有待进一步落实，政府对土地市场的宏观调控还有待加强。土地市场发展的前提是政府控制土地供应总量,但社会上部分人员国土资源政策、法律意识淡薄，违法占地、随意占用耕地的现象屡禁不止，少数开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议圈占土地搞建设，多头分散供地久治不绝，影响了政府对土地供应宏观调控的实施和耕地保护。
三是由于我县是一个较为贫困落后的山区县，年供地量不大，竞争力不强，加上收购土地的资金无来源，财政提供不了专项周转金，银行贷款困难，造成收储资金无着落，从客观上给土地“招拍挂”工作带来了一定的制约。
四是土地私下交易行为比较突出，少数单位和个人为逃避税费，不依法申报办理变更手续，部分企业、行政事业单位利用原划拨土地直接非法入市或用于经营性房地产开发，造成土地交易市场混乱。
上述问题的产生，既有国土部门内部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的诸多原因，主要表现在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落实。建设项目用地选址随意性大，未能按照土地利用总体规划进行选址，在项目用地不符合土地利用总体规划时，往往实行规划跟着项目走，随意调整规划。多数情况下，用地单位或个人忽视城市规划，认为只要获得政府批准的土地，建设过程中随意性较大，不严格执行供地过程中的规划设计要求；部门间的相互协调不够，宗地管理无法实现，违规现象时有发生。二是土地收购储备中心的职能不到位，政府不能集中统一供地，多头供地现象依然存在，使“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则得不到真正的落实。三是一些单位和个人对土地政策、法律法规意识不强，违法占地现象时有发生，部分乡镇过分强调发展经济，随意提供工业用地，只顾当前利益，不顾长远计划。为引进资金，兴办企业，一味迁就企业不合理要求，以牺牲土地和农民利益为代价，不要求企业主严格地完善依法用地手续，造成农村土地市场混乱。四是缺乏土地储备资金，从而对老城区企业改制、划拨用地改变用途等国有土地管理的难度加大，无法按照相关法律法规进行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出让金未按上级要求管理、分配使用，致使在应对上级检查时捉襟见肘。
三、解决××土地市场建设问题的对策措施
规范土地市场就是政府用市场的眼光看待国有土地，通过运用市场机制和市场规律，最大限度地优化配置土地资源、资产，实现土地的经济、社会和环境效益的行为，它对于促进可持续发展有着至关重要的作用。针对上述我县土地市场建设存在的问题，我们坚信在县委、县政府的正确领导下，在县人大、县政协的监督指导下，通过自身的努力一定能逐步加以解决。
一是继续深入开展宣传教育工作。采取多种有效方式，从发展和规范土地市场、完善社会主义市场经济体制的高度，大力宣传规范土地市场、实施经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的重要意义，为深入推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作营造良好的氛围。
二是进一步健全和完善土地公开供应制度。建立土地市场集中统一供应制度，国有土地招标、拍卖制度和依法行政工作制度。促进土地“招拍挂”工作公开、公正、公平。
三是要同相关协作部门共同研究解决土地招拍挂工作中的问题，完成供地前期规划、供地后期管理的基础工作和验收工作；建立统一协作关系，共同促进和培育规范的土地市场。
国有土地征收法律法规范文第2篇
【关键词】房屋拆迁；公共利益；个人利益
一、房屋拆迁的现存问题
（一）房屋拆迁的背景
房屋拆迁是城市化进程的重要推进力。始于上世纪 50 年代，经过 80 年代的“危房改造”，直至 90 年代，我国城市化进程加快，日益增长的经济态势与人民的物质文化需求对城市的发展与扩大提出了新的要求。旧城本身的硬件、软件设备的位问题开始暴露，我国的城市主要面对的问题在于城市规划先天的缺陷，有限的基础设施、极低的土地利用率、恶劣的居住环境……这些问题的凸显严重制约了经济的发展。城市亟需大规模扩张。城市化进程必然带来房屋性质改变及房屋大范围拆迁的现实影响。在新科学规划下，利用财政资金和商业资金进行房屋拆迁，使得我国城市整改颇见成效。城市功能的提升与居住环境的改善反过来也促进了经济发展与社会稳定，是利国利民的良策。
我国房屋拆迁主要包括国有土地上房屋征收与农村集体土地的腾退两大类。国有土地上房屋征收即常提的城市房屋拆迁，是指在国有土地所有权与国有土地使用权相剥离的情况下行政机关代表国家以旧房改造等其他公共利益目的而开展的收回房屋使用权的征收行为，具有行政行为的性质。农村集体土地的腾退是指集体经济组织基于土地所有权授权于房地产开发商，开放商以此与基于宅基地使用权而实际享有房屋的村民签订腾退补偿协议，这样一个三方的合同关系，摒弃了行政的色彩，具有民事合同的性质。
（二）房屋拆迁现存问题的产生原因
居住环境发生翻天覆地的变化的另一面，是房屋拆迁过程产生各种问题。住房的供需矛盾激化，暴力执法、抗法增多，“钉子户”频出、自伤行为等拆迁纠纷时有发生，群众上访事件增多，诉诸媒体又加强了渲染，给拆迁工作造成了很多阻力，给社会增加了不稳定因素。
1. 立法的重大缺位
我国房屋拆迁方面的法律法规并不完善，我国没有出台明文的拆迁法律，主要是地方性规范性文件与非规范性文件在调整。就城市拆迁而言，现行有效的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而具体实施细则地方性色彩浓重，以北京市为例，就包括《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《实施意见》、《北京市城乡规划条例》、《北京市房屋拆迁评估规则》、《北京市建设征地补偿安置办法》、《北京市人民政府办公厅关于进一步明确拆除违法建筑物或者设施有关执行程序问题的通知》、《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》……中央政策缺乏、北京市条例与办法繁杂、具体区县的细则不胜枚举。这充分说明，繁多的规范性及非规范性文件效力低、操作差，房屋拆迁决定具有相当的随意性，各拆迁主体在拆迁行为过程中无明确的法律法规可循，无正当程序所依托，被拆迁户利益受到侵害后救济道路不明确，探索实践的道路步履维艰，我国的立法现状堪忧。此处尚未考虑立法内容的合理性问题。
2. 拆迁行为背后的多种利益冲突
拆迁行为是由多方主体构成的，法律关系错综复杂。国有土地上征收的主体是国家行政机关和城市居民；农村集体土地腾退的主体是集体经济组织、房地产开发商、集体经济组织成员。几方利益冲突时有：（1）国家公职人员的贪污贿赂行为导致拆迁款流失，执法人员不乏暴力执法，使得被拆迁户对行政机关工作并不信任，不配合拆迁工作乃至暴力抗法，这是上层的污泥；（2）被拆迁户的贪婪欲望，在社会矛盾少量突出的现实情况下，尤其是旧房改造和农村集体经济组织的贫困被拆迁人把拆迁当做是此生翻身转运的唯一机会，将拆迁作为发家致富的新方法，这是底层的贪婪；（3）行政机关的监管职责不到位，部门间分工不到位，被拆迁户的救济途径不明确，这是监管的漏洞；（4）媒体捕捉新闻的敏锐角度恰恰在于新闻的震慑力，难免添油加醋、夸大事实或虚写材料，新闻媒体的热力炒作正是拆迁矛盾的助推力。
二、房屋拆迁的合法性分析
（一）公共利益的法律论证
法律中自宪法开始就肯定了公共利益作为房屋拆迁目的的合法性地位。2004年修订的《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”同时，第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2004年修订的《土地管理法》遵循《宪法》的精神，在第22条中规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。……”2007年修订的《城市房地产管理法》第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益……”第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。2011年颁布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”该条例第8条用概括式加列举式的立法模式对公共利益做出了努力的描述。这些法条与理论上关于房屋拆迁合法性论证是一致的。
（二）公共利益的理论论证
公共利益作为房屋拆迁合法性基石的地位虽然在法律上得到了肯定，但法律并未明确给出公共利益的含义界定，这一缺憾形成了房屋拆迁行为的阻力的本质来源。推进房屋拆迁行为的合法进程，必须明确界定公共利益的内涵，进行公共利益的理论论证。
从理论上来说，公共利益之所以是房屋拆迁行为的合法性支撑，主要有两个原因：
1. 社会契约论和人民说
根据社会契约论，一个运行良好的社会需要人和人之间的契约契约关系；根据人民说，国家的一切权力来源于人民。前者从公共利益和个人利益角度选择支持公共利益，后者从权力来源肯定了公共利益。这两大学说共同奠基了西方政治文明的发展史，同样影响了我国的政治发展进程，公共利益的价值理念是被这两大学说认可的。房屋拆迁行为作为国家意志的表征，必须以公共利益为价值选择。
2. 所有权的附随义务
权利不能脱离义务而存在，所有权享有占有、使用、处分、收益的权能，因而更要践行公共利益之义务。德国1919年的《魏玛宪法》第153条规定：“……公用征收，仅限于裨益公共福利及有法律根据时，始得行之……所有权为义务，其使用应同时为公共福利之役务。”这里所说的公共福利，即公共利益。之后的《德国基本法》第14条第2款规定：“财产权负有义务。财产权之行使应同时有益于公共福利。”此为所有权固有的约束，自由与限制相伴相生，构成所有权的内容。
公共利益之于房屋拆迁的合法性地位毋庸置疑，如何界定公共利益才是关键。“整体国家观”在公元前6世纪古希腊肯定了全社会存在与社会成员的一致性，之后，哈耶克对公共利益中“公共”的概念做出了整体的界定，由此将公共利益看做整体的普遍的利益，与个人利益、少数人利益区分开。边沁认为，公共利益不是独立于个人利益的特殊利益，他认为全社会的公共利益是每个个体个人利益的加和。随后，博登海默认为前述观点未区分公共利益和个人利益，他认为公共概念本身意味着在分配和行使个人权利时决不可以超越的外部界限，提出了“外部界限”的概念，“外部界限”是指个人利益的实质范围，他认为公共利益的基本前提就是个人利益的实质性范围。
本文认为，公共利益是在提取个人利益的实质成分之后将其衍生出全社会的共同需要，具有社会导向性，并非个人利益的简单加总。公共利益依照不同的地域、时间的比较标准，有时差异很大，在践行时，须从本质着手，不可片面。公共利益并不等于将少数被拆迁户的利益让位于代表多数人的政府决策。
三、房屋拆迁争议的解决机制
（一）以公共利益为导向引导立法
1. 扩大行政公开，完善拆迁公共决策中的公民参与
拆迁是国家之于民众的行为，具有强烈的行政色彩，因此要遵守行政公开、行政参与原则，这与宪法规定的民主原则是一致的，这也是民主法治的彰显。行政公开原则是第二次世界大战之后提出来的，这一原则要求政府等行政机关公开行政权力行使的依据、过程和结果。这一原则必然要求公民的行政参与，利害关系人在行政公开的前提下，参与行政行为，反过来，通过利害关系人的参加，提高行政效率并减少行政风险。在拆迁这项浩大的工程中，当事人必须要参与拆迁的决策，得到质证和辩驳的机会。行政机关要通过展开政府信息公开、调查研究、听证程序等制度，使被拆迁户有效地参与到规划决策的过程中去。被拆迁户只有在知晓政府信息之时在决策过程中充分表达自己的意见，才能在实施程序中捍卫自己的合法权益。
2. 规范最低限度的拆迁实施程序
就农村集体土地而言，仍适用《土地管理法》，而《土地管理法》最新一次修订在2004年，亦不足够满足现状。
以城市土地为例，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日公布并实施，新条例相对于旧条例，在拆迁实施程序中由5个步骤增至20个步骤，充分说明了我国立法的不断发展。该条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”取消了行政机关自行强制拆迁的规定。强制执行其实是对私有财产的征收，关系被拆迁户最根本的财产权益，对待应谨慎，新条例中仍需完善：
（1）引入提存程序
（2）引入强制执行见证制度
（3）加强对拆迁违法行为的制约
（二）完善监管部门职能界定
以国有土地上房屋征收为例，本级政府的职能定位在组织人与负责人，上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。实践中，无论是国有土地上房屋征收还是农村集体土地腾退，政府以行政许可或行政裁决的形式介入商业拆迁或成为拆迁当事人参与其中，以牟取暴利，这种来自官位的压迫侵犯被拆迁人应获取的利益。法律的规定使政府既是拆迁的负责人又是监督人，这种界定很容易使得政府等行政机关。没有有效的监督就不会有稳定的秩序，政府的权力应有一定的限度和范围，政府不能直接成为拆迁当事人，过度干预房屋征收与腾退工作。
（三）丰富拆迁补偿方式
我国目前的拆迁补偿方式只有两种：货币补偿和房屋产权调换。前者是由评估机关作出的评估价，不低于拆迁决定公告之日前的市场价格。实际上，目前的补偿标准正伴随着经济发展逐步走高，越是新公布的拆迁决定，补偿标准越是优越。然而，也正因如此，新老补偿标准不一致，很多老拆迁户会群体性上访来斥这种不公平，这是思想心态的问题，在此不予置评。后者是指计算置换房屋的价款，清结原房屋价款，再由被拆迁户来补其间差价。两者可以互相选择。
本文认为，这两种补偿方式不足够满足被拆迁户的需求，应增加以下几种方式：实物补偿、安排就业、通过税收方式支持兴办企业。实物补偿可以提供被拆迁人的现实物质生活需求，安排就业能够长久地从收入源保证被拆迁户的生活能力，兴办企业的税收支持能够更有效促进被拆迁户的未来发展。这几种方式与货币补偿、产权置换相配合，才能从根本上帮助被拆迁户减少拆迁对其产生的负面影响，保证其过渡期的生活质量。
（四）完善被拆迁户的救济途径
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了被征收人行政复议和行政裁决的权利。这两者都是有限的司法变更权，复议机关大多是行政机关自身，充斥了行政性质，被征收人仍处于弱势地位，其权益很难得到真正救济。本文认为引入司法审查程序是较为中立、公正的做法。步入诉讼程序，法院系统独立于行政系统也独立于被征用人，法院内部独立，法官有更多的司法自治权，不偏不倚，以此适用法律法规，发挥主观能动性，合理使用自由裁量权。法院须审查拆迁的前置程序是否符合法律规定以及本案具体行政行为的相关证据。审查行政机关只能有否越位，法律法规应用是否得当，行政机关工作人员有无违法违规行为，最终标准在于是否符合公共利益。
参考文献
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国有土地征收法律法规范文第3篇
【关键词】房屋拆迁；行政强拆；公共利益
一、拆迁问题的现状
20世纪90年代以来，随着经济社会的发展和城市化进程的深入，城市房屋拆迁活动日益频繁，但与此同时，因拆迁产生的大量矛盾问题也对正常的社会秩序产生了强烈的冲击。城市拆迁牵涉众多行政行为，应当严格依照相关行政法律法规执行以充分保障行政相对人的合法权益，但与房屋拆迁相关的法律法规过于陈旧，已经无法适应社会高速发展的需要，客观上阻碍了房屋拆迁的依法进行和行政相对人合法利益的保护。
二、拆迁矛盾原因分析
从法律思想传统来看，在我国法律传统文化中，公权力拥有至高无上的地位，私权利在公权力面前无法得到有效的重视与保护；从法律制度来看，2001年《城市房屋拆迁管理条例》规定比较混乱，在实际操作中出现了许多问题；从行政执法水平来看，在房屋拆迁过程中出现了违反法律程序，执法手段粗暴等情况。这些情况都损害了被拆迁人合法权益，激化了社会矛盾。
三、拆迁过程中的若干行政法问题
（一）拆迁规则可诉性。这一问题主要反映在拆迁规则的可诉性上，一些地方政府在实践中以行政立法的方式侵害被拆迁人的合法权益，但我国行政诉讼法的受案范围只是具体行政行为，不包括行政立法等抽象行政行为，被拆迁人在被行政立法侵害了合法权益后难以得到行政法律救济。
（二）旧条例中对拆迁问题的行政法原则规定。
一是行政法定原则的缺失。行政法定是指一切行政权力都必须由法律作出明确规定，法无规定即禁止。行政法规在与比其位阶较高的宪法法律相比时其效力不及于宪法和法律。但是，旧条例中的许多规定存在于上位法冲突的情况，甚至在实际执法活动中用行政命令代替法律规定，行政权被滥用，行政法定原则被践踏。例如：旧条例的第17条规定：被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内没有搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。这一规定明显与宪法规定的公民住宅不受侵犯的法律规定相违背。
二是比例原则的缺失。在房屋拆迁过程中比例原则体现为行政主体在房屋拆迁过程中应当对所保护的公共利益和损害的被拆迁人的个人利益进行衡量，寻求对被拆迁人利益损害最小的方法。但在司法实践中比例原则却没有得到很好地执行，野蛮拆迁，暴力执法严重损害了被拆迁人的合法权益。
三是行政正当性的缺失。行政正当性可以最大限度的保证行政程序公平正义基本价值的实现。但是，我国在这一制度的立法和司法实践中却没有很好地体现出行政正当性。例如，旧条例的第16条规定： 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的， 经当事人申请， 由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的， 可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。诉讼期间不停止拆迁的执行。由于房屋拆迁管理部门等相关行政机关本身是房屋拆迁这一行政行为的当事方，由其做出裁决难免有自己作自己法官的嫌疑，很难保证其裁决的公正性。
四、《国有土地上房屋征收与补偿条例》法律规定的特点
《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房屋拆迁问题做出了许多有建设性的新规定。
（一）行政机关将不能强制拆迁。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，强制搬迁将由政府申请法院强制执行，取消了行政强制拆迁。这一规定取消了行政机关的行政强制执行权，改由行政机关申请法院强制拆迁，是否强制拆迁由人民法院作出裁定。人民法院在作出裁定之前，需要对行政机关的拆迁决定以及征收补偿决定进行合法性审查。引入司法权对行政权进行监督和制约，有利于对行政法律法规的严格遵守，限制行政权的恣意妄为，有利于保护被拆迁人的合法权益。
（二）对“公共利益”界定更清晰。“公共利益”这一概念的界定无论是在行政法理论上还是在司法实践中都是一个困难的问题，正因为法律对公共利益界定的模糊，加之我国传统文化中公共利益优先于个人利益的的思想根深蒂固，在现实生活中，行政主体时常会打着公共利益的“旗号”作出一系列行政行为，目的可能为赢得地方政府利益、部门利益、小团体利益甚至个人私益，这种行为极大地侵害了行政相对人的合法权益，还不利于行政相对人获取行政法律救济，不利于行政相对人合法权益的保护。《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”的范围作出了界定。这一规定对公共利益的清晰界定有利于防止行政机关打着维护公共利益的“旗号”侵害被拆迁人合法权益，更好的保护被拆迁人合法权益。
（三）明确取消建设单位拆迁资格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，政府是房屋征收和补偿的主体，禁止建设单位参与搬迁活动。政府房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构应当在委托范围内承担具体工作，不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。任何单位和个人都不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
（四）补偿切实维持被征收人生活水平。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，补偿金额不应低于征收当时市场价格，符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，还可优先安排享受住房保障。这些规定的目的都是为了维持被征收人的生活水平，在维护公共利益的同时充分保护被征收人的合法权益，保证其不因被征收而生活水平下降，体现出立法以人为本的观念和法律的人文关怀。
总之，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台及其对于城市房屋拆迁的新规定，是对于城市房屋拆迁行为在立法上的一大进步。有助于进一步规范城市房屋拆迁行为，保护被征收人的合法权益，化解由房屋拆迁引发的社会矛盾，对社会主义和谐社会建设具有重大意义。
【参考文献】
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国有土地征收法律法规范文第4篇
[关键词] 拆迁；法律；征收
【中图分类号】 D920.0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）04-076-1
一、新条例中的亮点
（一） 修改拆迁主体，将拆迁主体的由单位和个人转变为地方政府
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条明确规定了房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责。新条例修改了拆迁主体，由之前规定的取得拆迁许可证的建设单位或个人转变为地方政府。新出台的条例将拆迁主体进行了修改，将拆迁的权力收归政府。这一修改会使混乱的拆迁状况得到改善，消除强拆、暴力拆迁等违法拆迁情况，更大程度的维护群众的利益，进而使得社会稳定运行。
（二）新条例确定了征收范围
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条划定了房屋征收的范围为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。
（三）纳入听证制度
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定了群众参与的听证制度。新条例弥补了原有条例的不足之处，纳入听证制度。听证制度的纳入，听取群众意见，了解群众需求，可以使拆迁决策更加科学化、民主化。
（四）补偿制度更加合理化
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定了房屋拆迁补偿按照市场价值确定的方法。第二十七条规定了先补偿、后搬迁的拆迁制度。新条例规定了按照市场价格确定补偿的方法，使补偿定价趋于科学合理，避免被拆迁人经济上的巨大损失，保护其合法财产不受侵害。
二、新条例的不足之处
（一）拆迁决定过程中缺乏公众参与程序
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并没有加入规定拆迁的决定过程中应进行公开，举行听证会，听取相关群众意见。这明显剥夺了利益相关人的知情权，丧失了表达自身诉求的机会。
（二）补偿规定中缺乏有效地保障给付程序
补偿除了有一个公正的补偿数额之外，更应将补偿款及时、足额支付给被征收人。但新《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有设置有效的保障给付程序，缺乏对给付补偿款的时效限制，及拖欠补偿款应承担的法律责任。
（三）拆迁程序中缺乏事后监督程序
拆迁完成后，政府是否按照拆迁决定时的目的使用房屋和土地而不是将房屋或土地用于商业目的等其他非公共利益目的，拆迁补偿款是否及时到达被补偿人，对于这些问题，新条例都没有予以规定。
三、规范拆迁行为的建议
（一）建立征收决定中的公众参与程序
在收到法院准予征收的裁定后，政府应及时将补偿方案、实施时间等事项予以公告。并在规定时间内举行论证会、听证会征求被征收人、公众和专家的意见。政府必须将被征收人、公众和专家意见记录在案，在加以参考，科学论证后作出适当的拆迁征收方案。这样以来民主的决策，可以避免政府滥用权力，而损害群众的利益。
（二）建立有效地补偿款保障给付程序
在充分落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条“先补偿、后搬迁”的基础上，对补偿款的给付进行时效限制。相关政府行政机关需在拆迁决定下达后6个月内将拆迁补偿款及时支付给受补偿人。对于故意拖欠补偿款，迟发、漏发的情况，应对相关负责机关及负责人予以法律责任追究。
（三）完善对于拆迁补偿的监督制度。
应建立司法监督，加强对拆迁事后的监督管理。有效的司法监督可以约束和限制行政机关的拆迁行为，杜绝违法拆迁，避免社会的发生。
（四）建立违反征收正当程序的法律追责机制
应建立严格的违反征收程序的法律追究责任机制，对于违反法律程序而违法的征收行为，追究相关机关及负责人的法律责任。只有这样，才能让法律法规真正有效地发挥对征收权力和行为的约束及规范作用。
参考文献：
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[2]涂四益.从拆迁到征收-当下中国拆迁面临的问题、出路及难点[J].法学评论，2010，03.
国有土地征收法律法规范文第5篇
土地增值税是国家在宏观方面调控房地产行业的税种之一，对调节房地产开发企业有一定影响，但在土地增值税征收房地产开发企业的环节中存在一些问题必须改进土地增值税征收问题，本文主要以房地产开发企业为例，阐述其中存在的问题以及对策。
关键词：土地增值税 房地产开发企业 问题 对策
一、引言
土地增值税是房地产开发企业所需缴纳税金中较多的一种税，土地增值税是以转让国有土地使用权、地上的建筑物以及其他附着物取得收入的单位或个人，已转让取得的收入包括货币收入、实物收入、其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据需向国家缴纳的一种税赋，不包括以无偿转让房地产的行为。有偿转让地上的建筑物、国有土地使用权、其他的附着物产权所取得的增值额为课税对象。增值额是指转让房地产时所取得的收入减去相关的房地产开发成本、费用等等支出之后的余额。
二、存在的问题
1.税率偏高、范围较窄。我国目前的土地增值税税率采用四级超率累进税率，土地增值税实际上对房地产开发企业来讲就是反房地产暴利税。由上面的表可以看出，对于土地增值率高的多征，低的少征，无增值的不征。土地增值税的征税范围：
（1）转让国有土地使用权。
（2）地上的建筑物及附着物连国有土地使用权一起转让。土地增值税以增值额为计税依据，房地产取得增值额的途径有：
（1）外部环境的变化。
（2）土地使用权及房屋出租。
（3）转让房地产。
（4）房屋土地产权不发生转让。
2.存在重复征税、扣除项目计算繁琐。房地产企业的单位及个人需要按照经营收入缴纳营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、土地增值税等等，尤其是土地增值税和企业所得税之间严重存在重复征税。在计算土地增值税的过程中，可扣除的项目计算是非常重要的，可扣除的项目较多，计算口径和可扣除的尺度也没有完全规范到位，必然存在房地产开发企业的单位或开发商从中调整成本数额的行为，但也存在扣除不合理的因素。
3.预征税率过低。目前我国土地增值税的预征税率太低，如果按照我国现行税率预征，有关专家认为，低层（7层以下）商品房的开发项目的土地增值税税负应该在7%左右,中高层（7-15层）、高层（15层以下）商品房的开发项目的土地增值税的税负应该在15%左右，以营业为目的的别墅、写字楼开发项目的税负应该在20%左右。然而，现行政策规定，普通住宅按照2%预征，以营业为目的的写字楼、别墅按3%预征土地增值税，现在所实行的预征税率与实际征收的税率相差过大。4.纳税人利用多种手段偷逃税。在实际征收管理过程中，偷逃税的方式多种多样，主要有一下几种：
4.1不计或少计收入来偷逃税。有些房地产开发企业利用银行按揭贷款销售，将银行按揭款项计入往来科目，而不是营业外收入。
4.2通过虚增房地产的开发成本的方式偷逃税。房地产开发企业虚增土地成本，将评估的增值成本直接计入开发成本，减少土地增值税的税基。
4.3利用优惠政策偷逃税。国家有关规定普通住宅应满足三个条件达标，分别是：容积率、面积、成交价格，然而在现实生活中，一些房地产开发企业的开发商只以其中一点作为是否免征税费的标准，从而出现了违规免征的现象。
三、改善土地增值税的对策
1.降低税率、扩大征收范围。对原本的土地增值税征收范围进行调整：对于房地产企业开发商首次转让获得的增值额应该不纳入征税范围，这样的决策有利于房地产企业加大投资，有效地遏制囤地行为。土地增值税的税率应作出适当的修改，对于经济适用房免征土地增值税，其他的仍然按照四级超率累进税率进行计征。但应该适当调低，这样的调整可适当的调动房地产开发企业纳税人的纳税主动性、积极性，可为国家增加财政收入，同时，对支持房地产开发企业具有一定意义。
2.合并征税、简化扣除项目。对于可扣除项目的定位应该更符合房地产开发企业的特点，如果房地产开发企业的开发商能提供有效的、合法的工程结算证明，并且原意将这部分款项控制在合理范围内，应该准予计提、并且确认为可扣除项目，因为只有这样，才能合理地确认开发项目的真实成本，准确地确定土地增值税额。
3.相应地提高预征率。房地产开发项目地域不再划分到县，直接由省、市或地区税务机关根据有关数据重新计算、规划预征税率。
4.加大稽查力度、健全法律法规。土地增值税在征收管理环节中存在许许多多的违规操作，一些房地产开发企业的单位或个人利用其中的漏洞偷税漏税，其中有一个重要的原因是法律法规不健全，建立相应的法律法规，这样会避免纳税人偷逃土地增值税。要加大稽查力度，应该在一定范围内、一定时期内对房地产开发企业进行土地增值税专项检查，并且给税务机关一定的权利，让一些政策得到实施。
四、结语
土地增值税税制的不完善从房地产开发企业中就可以看到，其中存在各种问题，最近各专家对增值税的改革也相应提出了自己的建议，不仅仅对房地产开发企业有一定的影响，我相信，对其他的行业也会有一定的影响，由此可见，对土地增值税的改革势在必行。
参考文献：
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国有土地征收法律法规范文第6篇
关键词：“城中村”改造；土地征收补偿
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因历史的缘故，城中村中存在的土地形式包括集体土地、承包制土地与宅基地等。尽管部分的土地与宅基地己经被城市化，然而农村的存在仍然没有改动。在城中村改造的过程中，必须将集体土地、承包制土地与宅基地等城中村的土地，转变成城市建设的用地，这样将会为城市的发展建设与提升城市化水平等目标的实现做好充足的准备工作。
2.居住环境的城市化
按照城市规划的要求和标准切实改善人居的环境质量、提高城市形象。同时，保护好历史文化和古迹等，切实做好周边环境友好型工作，与城市融为一体。
3.生存生活方式的城市化
城中村虽占据着一定有利的地理位置，但村民在本质的生活与思维方式方面发生改动变化的事例较少，导致其生活社交居住等相关方式和城市整体的基调不和谐，且城中村公共绿化、学校、医疗健康与公共服务等相关配套的基础设施也不齐全，市政配套设施不全面不完整，“脏、乱、差”的城中村的总体形象比较严峻，须将城中村进行全面改造更新，才能使得其本质的生存生活方式进行根本性的转变[1]。
4.规划发展管理的城市化
对城中村的规划和管理比较滞后或置之不管，是形成其现状的直接原因。因此，在城市化进程中，必须对城中村实行更新改造，进而促使其能真正融入进城市当中，成为城市的一员。城中村的改造须遵从相关的城市总体规划规定与相应的规划管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收补偿制度存在的问题
1.“城中村”房屋拆迁的补偿依据不明确
按照我国的现行法律规定，“城中村”改造的房屋拆迁补偿的直接法律依据是《土地管理法》第四十七条，但是《土地管理法》中规定的征收土地的补偿标准并不能完全适用于“城中村”房屋的拆迁补偿问题，并且其中规定的征收耕地的补偿与征收宅基地的补偿是不能相提并论的。[3]另外，《土地管理法》第四十七条关于补偿标准的规定，主要是针对国家重点工程建设征收集体土地，并且是为了保护农民集体的利益而不是个人利益而制定的。
2.补偿的主体不明确
从《西安市城中村改造管理办法》第三十三条、三十四条中可以看出，“城中村”改造的主体拆迁人，同时也是拆迁补偿的主体。
根据建设用地使用权的流转顺序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家土地管理部门出让获得，那么国家土地管理部门应当先行收回己经出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因此补偿人应当是国家而不是开发商或领取拆迁许可证的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆迁的许可证是颁发给区“城中村”改造办公室的，但是在区“城中村”改造办公室并没有对被拆迁者进行补偿，而是由房地产开发商进行补偿。
三、“城中村”改造中土地征收补偿出现问题的原因分析
（一）立法上的缺失
对于土地征收补偿费用的分配，国土资源部、农业部及最高人民法院都有部门规章、司法解释进行规范和指导，但由于制定的部门不同，侧重点不同，各个条文之间存在许多不一致的情况。这导致作为最基层的农村集体经济组织不知道究竟该如何适用法律法规来进行“城中村”土地征收补偿工作。如前文所述，政府划拨的土地征收补偿费主要给农村集体经济组织，那么之后征地补偿费用能否合理地分配给失地的农民？如何才能合理地分配？这些问题，法规当中没有具体的说明，也没有任何限制性的规定。在法规政策缺失的情况下，农村集体经济组织只能按照本村的实际情况自行制定分配方案。这样农村集体经济组织就拥有了更大的自由决定权，进而容易造成补偿费用分配的混乱现象，也埋下了社会矛盾的隐患。
（二）法律和政策贯彻不到位
近年来，随着全国各大中小城市改造“城中村”行动的不断开展，国家对各地的土地征收管理工作日益重视。2010年至2011年间国务院陆续出台了《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以规范集体和国有土地的征收和补偿。与此同时，国务院法制办、住房和城乡建设部以及国土资源部也联合出台了《关于做好有关征地拆迁的规章和规范性文件专项清理工作的通知》，要求全国各地依照中央的精神，优化相关的立法和政策，健全征地补偿工作制度。
但在现实的征地过程中，很多地方“城中村”改造的依据仍然是过去制定的法规和政策。在这种情况下，有的村民就对地方法规和政策的有效性提出了质疑，并要求政府依照现行有效法律法规的规定进行征地拆迁工作。有关部门对于这些质疑的解释是地方立法和文件的废止应当由其制定部门来做出，征地拆迁部门作为执行部门在实施拆迁补偿工作时所适用的地方立法，如果没有被废止那么在其辖区范围内就是有效的。村民对此十分不满。
四、完善我国“城中村”改造中土地征收补偿制度的对策
征地补偿原则规定了被征地者的合法权益受到侵害时是否需要做出补偿的问题。我国《物权法》第四十二条第二款虽然规定了政府征收了农村集体所有的土地后，应当依法足额支付土地征收补偿费用，维护农民的合法权益，但这并不是土地征收补偿的原则，因为各地政府制定的补偿费用的标准不一，可操作性不强。宪法作为我国的根本大法，应当对基本的问题作出规定，对土地征收补偿的原则也应进行规定。因此，在今后的宪法修改中，可以考虑借鉴国外先进的经验，在宪法中规定“公正补偿”的征地补偿原则。
国有土地征收法律法规范文第7篇
关键词：征地拆迁；补偿安置；农民失地
随着农村工业化、城市化进程不断加快，大量农村土地被占用，大批的农民私有住房被夷为平地，拆迁量连年上升，由此引发的矛盾也日趋突出，农民反映拆迁的上访有增无减，损害农民利益的恶性事件也时有发生。在推进城市化进程中征地拆迁是一项十分重要的前期工作，直接关系到国家、集体、个人三者利益，关系到社会稳定和政治安定的大局，征地拆迁矛盾已危及农村社会的稳定和经济的发展，是当前社会的热点和政府工作的难点。据国家权威部门估算，改革开放以后，通过低价征用农民土地最少使农民蒙受了20000亿元的损失。利益分配的巨大失衡，很容易引发失地农民的不满，政府公信力也因此受到影响。
征地拆迁与城市房屋拆迁的区别
征地拆迁是指集体土地征收或征用中的房屋拆迁，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。《土地管理法》第四十七条规定“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”，《征用土地公告办法》第八条规定“征地补偿安置、方案公告应当包括地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式”。这里所指的地上附着物就包括房屋等建筑物。城市房屋拆迁是国有土地地上建筑物的拆迁，指因城市建设项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位(拆迁人)与被拆迁房屋的所有人(被拆迁人)订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施房屋拆迁的行为，适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定。城市房屋拆迁活动主要是一种民事行为，同时也有一定的行政性质。
征地拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，各自遵循不同的程序和规则来实施。土地行政主管部门是征地拆迁主管机关，而房屋拆迁管理部门是城市房屋拆迁的主管机关。
征地拆迁中存在的问题
1、法律法规的缺失
长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时主要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，农民公平受偿权利在法律上受到了不当的限制，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，由地方性法规、规章及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。这种法律的移位，不能不说是我国法律的一大缺憾。
2、政府行为和职能出现偏差
征地拆迁与城市房屋拆迁有很多不一致，不能按照城市房屋拆迁的规定来实施，更不能由土地行政主管部门以外的其他部门按照城市房屋拆迁的有关规定来实施征地拆迁。征地拆迁存在的问题与政府工作的职能和方式有着密切关联。征地拆迁中的权力约束机制和利益平衡机制的缺乏使政府行为失范和政府自利性膨胀。由于拆迁情况纷繁复杂，政府及其受托人在集体土地房屋拆迁过程存在着许多非规范的行为。(1)拆迁许可证颁发程序不规范；(2)私定房屋评估机构；(3)擅用自由裁量权，使农户间补偿不平衡；(4)强行拆迁时有发生。不管农民对拆迁补偿是否满意，有些地方对不愿拆迁的农民采取强制拆迁。
3、行政补偿的缺失
现行的征地补偿额度是与市场无关的政策性价格，过于偏离土地的市场价值和农民的经济预期。《土地管理法》规定征地款含安置补偿、土地补偿和青苗补偿三部分。前两项的补偿标准为该耕地前3年平均产值的6至10倍和4至6倍，两项之和最低为lO倍最高为16倍，特殊情况也不得超过30倍。按此规定计算，每亩土地补偿费也就是5万左右，仅仅相当于一个公务员一两年的工资收入。虽然国土资源部于2004年11月出台的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，各省可根据当地的实际情况来确定征地补偿标准。但由于我国现行法律的规定，没有明确农民集体和农民个人在处理土地时，执行主体的界限和地位，从而使征用土地后补偿分配存在弊端，往往大头的土地补偿由集体占有，由集体统一支配；小头的其它补偿，归农民个人。而集体在分配土地补偿的过程中，乡(镇)、村、组又层层截流，结果到最后大部分农民得到的只是有限的利益，远远不能弥补失地损失。
4、补偿安置的标准不够完善
由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。目前拆迁中普遍存在农民一旦得知要拆迁消息，第一件事就是突击装修和突击搭建，不仅在室内室外的墙面和墙壁上动脑筋装修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能够向空中发展的，就想尽一切方法抬楼，还有部分拆迁户甚至采取改变原房屋用途，临时用作店面、厂房等非住宅，他们的目的就是希望在补偿安置中得到更多的优惠，当愿望不能满足时，就有人与拆迁人打持久战拖延时间，讨价还价迫使拆迁人做出让步，这些因素的存在，均使拆迁补偿难以平衡。
征地拆迁问题的解决对策
1、制定法律法规，确保拆迁农房有法可依
农房拆迁相关法律缺失，政策供给又落伍是造成农房拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，规范征收土地行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神，对涉及农房拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的法律法规，规范农房拆迁行为。
2、深入宣传政策，规范拆迁行为
实践证明，只要及时做好政策宣传工作，就能得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可以得到预防和解决。一是应及时向被拆迁人宣传相关法律法规及政策，告知他们享有的权利及如何维护自己的合法权益不受损害。同时，告知他们应尽的义务，引导农民依法办事，重德为人，服从国家建设需要，配合拆迁，是拆迁工作顺利进行。二是要建立透明的拆迁工作制度。怎样拆迁、如何安置补偿和依据的相关法律法规政策都应该向被拆迁户公示，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。三是完善拆迁程序，规范拆迁具体操作行为。在拆迁安置具体操作中要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。
3、拆迁房屋权属的确定
对拆迁房屋的权属的确定要严格依照国家有关规定。被拆迁房屋产权证载明的建筑面积，是确定拆迁安置补偿面积的法定证据。被拆迁房屋有合法权属证书的，按证书上记载的建筑面积签订补偿安置协议，被拆迁房屋没有合法的产权证，但持有合法的批准文件，如规划许可证等，则应当根据有关政策，可以补办产权证的予以补办，不能够补办产权证的，应有区别与违章建筑予以处理。对于农民擅自搭建的违法住宅，没有任何合法证明，则应送规划部门进行年限查证，待查证结果出来后，如符合规划且在宅基地指标范围内的，可考虑依法补办有关土地审批和规划审批手续。对不符合规划要求或没有宅基地指标的违法建筑，应依法予以拆除，也可以适当给予人性化的补偿，保障城市规划的顺利实施。
4、安置政策的合理进行
对被拆迁房屋安置政策有两种，即产权调换和货币安置。对集体土地征用中房屋拆迁，一般也采用这两种政策，可根据不低于原来水平的原则，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿，或由政府统一筹建安置房或农民公寓、有条件的附近安排宅基地等进行合理安置。一些地方更是采取了相当优惠的政策，如被拆迁农户的建筑楼层未达到三楼，签订安置补偿协议时，均按三楼的建筑面积计算，实践证明，这项惠民政策的实施，切实地维护了农民的权益，有力地推进了拆迁进程。
国有土地征收法律法规范文第8篇
关键词：土地使用；土地租赁制度；土地权利分配
中图分类号：F061.6 文献标识码：A
收录日期：2012年8月9日
一、土地的使用与权利分配
（一）关于土地私有化。土地权利问题是当前学界、政策研究部门、媒体以及社会大众关注的一个焦点问题。最近几年，国内外学界和媒体发出强大的要求土地私有化的声音。从学界来看，海外华人经济学家主张土地私有化的呼声最高。在学界和社会上影响颇大的媒体如《财经》、《南方周末》、《经济观察报》等，也是连年不止地主张土地私有化的文章。他们论证土地私有制合理性，大都从三个方面进行：一是世界通则；二是自古如此；三是经济学原理。
当然，针对主张土地私有化三个方面的论证，也有很大一部分专家学者也发表了相驳的观点。
第一，关于“自古如此”。所谓“普天之下，莫非王土”。历史学家秦晖证明，中国历史上的土地制度一直属于国有，而不是私有的。
第二，关于“世界通则”。从法律意义上讲，当代世界不存在绝对的土地私有产权。众所周知，诸如新加坡和香港这样发达国家和地区，土地全部属于国有，且美国和日本也有大量的土地是国有的，日本国土的2/3以上为国有。从理论上讲，产权明晰是相对的，全世界几乎所有国家都对土地用途进行管制。权属是为了使用，干预使用就是干预权属。可以说，土地使用权实际上在国家与法律意义上的所有者之间发生了分割。即使在美国，土地使用权也是受到极其严格控制。举个例子来说明一下，一位美国友人在加州海岸中部最昂贵的地区买下了上百平方公里的山地，但加州政府批准这单交易的条件是禁止砍掉山中的任何一棵树，否则交易作废。私人间的土地交易凭什么要政府批准？因为美国土地从来就不是什么“完全私有”，正如英国土地也不是私有的，英国政府凭借出让999年的土地使用权合约来干预每块土地的具体用途，私自改变用途就收回了。
第三，关于“经济学原理”。经济规律绝对不是脱离具体语境的抽象的绝对真理。任何经济学的规律都是有预设有前提的，脱离经济学定律的预设和前提，抽象使用经济学定律是不合理的。在中国，根据对中国的实际情况和社会环境的调查和研究表明，土地私有化在现阶段是不能实行的，也不满足经济学规律。
（二）土地使用权出让和土地租赁。完整的土地产权应包括使用权和收益权两项基本权利。所谓出让土地使用权即是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。而国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”
在国有土地租赁的系统下，土地所有者保留土地所有权，在一定条件下将土地使用权给其他人。一般来说，土地所有者的权利包括物质权利和个人权利。所谓物质权利，即包括将土地用于农业开垦或短期使用土地（如建设短期性建筑）等权利。土地租赁即是这样一种物质权利，它是能建立、使用和出售土地上永久性建筑的土地权利，具体的解释为“享有和使用土地上属于另一私有个体的财产”。这样的权利可以用来进行交换，因此具有货币价值。
二、国有土地租赁制度
（一）设立国有土地租赁制度的原因。在澳大利亚、瑞典、芬兰、荷兰、英国等国，使用土地的主要方式是通过租赁而非土地所有权实现的。这些外国政府设立国有土地租赁制度的原因，主要体现在两个方面——规划和财政。
1、政府的规划权利与承租人的使用权。政府选择以签订长期租赁合同的形式而不是出售所有权的形式分配土地，这样政府能比单纯的土地规划掌握更多的权利，也即是对承租人使用权利的限制。土地租赁赋予政府更多的规划权利包括：
（1）长期控制土地的使用。通过所有权转让形式出售的土地，其使用方式是和第一任买主商量决定的，并且在必要的时候能够通过法律强制实行。然而，这很难强迫其后的土地所有者都遵守这项条款。若不是通过所有权转移，而是以租赁的形式，条款就很容易持续执行，因为出租者仍拥有土地的物质利益。这样就能持续维护公用的公共设施，管理土地上零售业和商业的性质。
（2）责成承租者维护租赁土地上的建筑。这一点对已经开始退化的老城市尤为重要，并且在单纯的法定城市规划权下是很难达到的。
（3）促使土地适合未来发展规划。如果政府想再开发一个地区，就必须获得这个地区的土地所有权。若友好的土地收购不能成功，政府可以强制购买。但如果政府保有土地所有权，仅出售土地租赁合同，土地就较容易被开发，因为违背承租人的意思终止合同要比强制获得土地所有权来的容易些。当然，在租赁合同中通常应包括这样一个条款：“若政府要在合同到期前废除合同，他们将付出一定的费用，数额与强制购买该地产的价格差不多。”
综上所述，通过国有土地租赁获得的附加权利与通过出售土地所有权获得的权利相比，前者可以为政府在开发后的规划和控制土地与建筑的权利。
2、政府的收益权与承租人的开发权利。采用土地租赁方式分配建设用地而不是私人所有制，其中一个原因就是政府可以获得预期土地价值增加的利益。政府获得土地增值的收益主要通过以下几个方面来实现：
（1）合同期限。从世界各国的土地租赁制度来看，首先可以通过修改合同期限实现。在荷兰、瑞典等国已逐步开始实行浮动地租，改革方式为：初始地租的设定方式保持一样，改变在租期内的地租，一般为每5年（或一定年限）按通货膨胀调整地租。调整必须反映土地的产出和不足，从而保证土地所有权未来的经济价值。
（2）对开发权利的限制。可以通过对承租人对开发权利的限制使作为出租者的政府获得土地增值的利益。租赁合同通常规定合同只适用于规划制度下的开发权利。若承租人再开发土地（增加土地的使用密度或产生更高的使用价值），都会导致土地价值上涨。根据合同规定的条款，承租人必须获得出租者（政府）的允许，并且一旦土地发生使用变化，征收的地租也会随着改变。政府通常情况下会允许承租人的新开发权利，因为这是增加收入的一种方式。在以色列，这部分政府允许承租人额外开发权利的费用称之为允许费。
（3）对市场权利的限制。政府部门通常会授予承租人的合同转让权，但是会利用这个机会征收土地价值增加的费用。以色列的基本规定是获得土地自然增值产生利润的市场权利部分归承租人，部分归土地管理部门。这种以出售或馈赠的形式转让土地的税收费用称之为同意费。
（二）国有土地租赁制度对租赁双方产生的影响及保障措施
1、国有土地租赁制度的影响。根据世界各国实行国有土地租赁制度的实施情况来看，国有土地租赁对政府和承租人产生的主要正负面影响归纳如表1所示。（表1）
2、国有土地租赁的保障措施。采用国有土地租赁制度的根本目的不在于使租赁收入最大化。其目的主要是促进城市发展和公共住房建设。从表1可以看出，国有土地租赁制度带给政府的好处大于弊端，而对于承租人正好相反。为了保证国有土地租赁制度的有效实施，世界各国政府都采取了重要的措施平衡承租人和政府之间的权利分配，以促进国有土地租赁这项制度的健康发展。主要措施包括：
（1）提高土地租赁的安全性。首先，针对承租人在合同过期时会丧失他们的财产的担心，政府应保障承租人在合同到期前可以续签合同。在芬兰，当合同过期，承租人可以续签合同。若合同没有续签，出租人必须补偿承租人土地开发的费用。在芬兰地方和区域管理协会制定的合同中，当土地用于住房建设时，承租人有权续签合同。在瑞典，土地租赁合同不会在一个特定的时刻自动过期。第一个期限是60年，接下去是40年，这样承租人可以保证长期拥有土地。最短的期限，也不少于20年，主要针对用于工业发展的土地租赁合同；其次，世界各国相关租赁法律法规禁止政府任何武断性的单方面终止合同，并且合同到期时对土地开发进行赔偿。这些措施能够减少承租人对合同到期时会失去财产的担心，也将合同到期时忽略建筑维护的问题最小化。在芬兰，出租者只有在承租人没有缴纳租金、忽略土地维护、不按合同条款规定使用土地以及没有在规定期限内开发土地等情况下才有权废除土地合同。若政府基于公共利益而不得不终止租赁合同，可以选择与承租人进行协商以转让权利或者强制购买。对于合同到期时对土地开发进行赔偿的问题，芬兰通常运用法律和特殊的合同条款来解决。在这些法律文件中一般规定，出租人必须赔偿承租人的开发费用。通常，考虑到折旧问题，赔偿费定为建筑技术价值的60%～70%。对于工业用地而言，只有双方在合同中明确规定，才需要支付赔偿金。若事先没有明确的合同条款，当合同到期时，承租人必须彻底和挪走土地上现有的建筑和设备。
在瑞典，政府有权废除土地合同的原因是政府可能需要土地进行其他建设，他们主要通过一些平稳的措施来收回土地。若房屋土地租赁合同终止，土地所有人必须购买土地上的所有建筑物和其他固定设施；若是工业土地租赁合同，双方可以协商购买部分或不购买土地上的建筑和固定设施。若政府想在合同到期前获得租赁土地则有两种做法：其一，可以像其他一些私人个体一样，向承租人购买租赁权；其二，进行征收，并说明土地需要用于城市发展或公共使用。对于不同使用用途的土地，政府的开发赔偿力度是不一样的。如上所述，工业租赁与房屋租赁的赔偿问题之所以不同，原因在于工业建筑通常是因为特殊目的而建造的。对于这些特殊建筑的价值，由于其没有明确的市场价值，难以进行客观公正的评估，而且许多用于工业的房屋地基难以用作其他用途。
与此相对应，各国相关租赁法律法规也禁止损坏或者滥用租赁土地以保护出租人的权利。若承租人污染土地或者没有按照合同或者法律的规定使用土地，出租者有权废除土地合同。若租赁土地受到损害，租赁法律法规允许出租者要求赔偿。
（2）提高承租人的心理满足程度。国有土地租赁系统能够维持的原因在于，土地租赁大规模存在是与市场经济和社会结构并存的。针对土地租赁可能不能给承租人类似所有权的心理满足，在芬兰采取的一个方法就是授予承租人向其他人出售租赁权益和建筑权利或者以遗产的形式分配。承租人可以出售、捐赠或者作为遗产的形式将他们的土地租赁权及土地上的建筑转让给其他人。在以色列，将城市租赁合同按照市场价值进行转让是不受限制的。承租人通常可以在任何时间出售、继承、出租或者按照他们的意愿馈赠给任何人。对于大部分城市土地的交易，合同完全是流动的。
三、租金调整的明确化和法律保证
若合同双方能够制定一种机制以确保土地租金计算的公平性，调整土地租金就不存在问题。避免不必要争端的一个方法是在合同条款中明确规定基础租金和以后租金的调整方法。芬兰确保公平租金的目标是通过两种途径达到的。一是租赁法令包括解决合同双方矛盾的仲裁方法；二是芬兰公共当局所采取的行为受公共审查和评判部门的监督。这样就可以防止政府出租人对承租人收取不合理的租金。
四、保障政府的规划要求
在法律和合同中得到保障政府对城市的规划权利。租赁合同中会说明，若土地建设或者其他开发没有在规定的时间内完成，要征收罚金或将合同视为无效。在澳大利亚，租赁法律法规有对完成土地开发的时间限制，土地开发完成前，租赁合同是不可转让的。在芬兰，租赁条令对开发的时间安排没有限制。然而，政府通常在合同条款中增加了特殊的规定，要求承租人在特定期限内完成建筑建设。若承租人不能履行这条规定，政府有权废除合同、收回土地并出租给其他人。这样既鼓励承租人按时完成土地建设，也可以防止土地投机行为。
五、土地租赁制度构建与土地权利分配
土地权利的合理分配在土地租赁制度中扮演至关重要的角色。既要促进城市发展和公共住房建设，又要兼顾各方利益最大化，保障国有土地租赁制度的有效持续发展。
利益分配首先是权利分配，从上文世界各国实施的土地租赁制度的经验来看，构建土地租赁系统，应重点把握好以下几点内容：（1）期限：即租赁合同的期限是多长；（2）续签：即是否有延期或者续签权利；（3）价值：即怎样决定租赁合同的价值，包括最初的价值确定和续签的租赁价值；（4）承租人的使用权利：即是否对承租人使用权利进行限制，确定使用规划限制的土地的关系；（5）承租人的开发权利：即承租人未来开发的权利与条件；（6）承租人的转让权利：即是否对转让进行限制，当然这个转让包括出售、继承等；（7）承租人的市场权利：包括土地转让时财产价值的受益利益的分配，土地是否抵押等；（8）政府控制开发进度的权利；（9）政府合同终止的补偿机制。
土地租赁制度作为土地使用的一种方式，在世界各国有了广泛的应用和丰富的实践经验。在当前我国法律规定的城市国有土地所有权和土地使用权分离的情况下，城市土地租赁制度建设将有助于国有土地所有权的经济利益的实现。
主要参考文献：
[1]贺雪峰.地权的逻辑[M].北京：中国政法大学出版社，2010.