土地使用权用地方式
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土地使用权用地方式范文第1篇
，我国土地资产还存在大量划拨土地非法入市交易、隐形交易、变相交易的。使得大量原本应该为国家取得的土地收益流失到了个人和个别组织中去。我国政府在近些年来以连续针对国土资源方面，出台了相关的、法规。从以前在计划下划拨用地方式，到了以出让、租赁和作价入股等多种形式。确立了国有土地使用权的取得方式以有偿使用为主，划拨使用为辅的两种并存的基本思路。本文就国家土地使用权的取得为中心，从国有土地的定义到取得方式，还有这些方式取得应注意的问题三个方面进行介绍：一国有土地使用权的定义，国有土地使用权的主体、客体、内容和限制。二国有土地取得方式分为：有偿取得。划拨取得、和协议取得三种。其中有偿取得包括以下方式：出让、租赁、作价出资入股、授权经营。划拨形式取得我国要求非常严格，仅有以下四类：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、、水利等基础设施用地；法律、法规规定的其他特殊用地以及可以维持划拨使用国有土地从四方面进行了补充。三国有土地使用权的取得应注意的问题从有偿使用取得、划拨使用取得和协议取得三方面进行阐述。
关键词：国有土地使用权 国有土地有偿使用
国有土地划拨使用
协议取得
国有土地使用权出让
随着主义市场经济的发展和土地使用制度改革的深化，因国有土地使用权取得不当严重阻碍着社会的发展。在市场经济条件下，为了维护社会主义土地公有制，维护土地权利人的合法权益，促进社会经济的发展，维护社会稳定、促进社会安定团结，减少因土地使用权的取得不当带来的麻烦，尽量消除使用权尤其是国有土地使用权已经出现了许多弊端和不利，防止大量国有土地资产流失，取消划拨土地非法入市交易、隐形交易、变相交易的问题，等严重着我国土地市场的秩序和健康发展。为此，国家对国有土地使用权的取得制定了许多相关的法律和决定，对国有土地使用权的取得越来越要求规范化。但仍不能有效地控制非法取得国有土地使用权的现象。现笔者结合实践就国有使用权的取得进行探讨。
一、国有土地使用权
国有土地使用权是指使用国有土地的使用者依照法律规定或者合同规定享有使用土地并取得收益的权力，负有保护和合理利用土地的义务。对国有土地使用权可以从以下几方面进行理解：
（一）国有土地使用权的主体
《土地管理法》第九条规定：国有土地可以依法确定给单位或个人使用。第十五条规定：国有土地可以由单位和个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业和渔业的生产。民法通则对此也有相同的规定。总的来说我国国有土地使用权的主体非常广泛，它包括境内外法人、非法人组织和人。
（二）国有土地使用权的客体
国有土地使用权的客体是依法使用的国有土地。它包括①城市市区的土地。②和城市郊区中依法没收、征收、征购为国有的土地。③国家依法使用的土地。④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。⑥因国家组织移民，自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
（三）国有土地使用权的内容与限制
现行立法的规定，任何国有土地使用权人都可对国有土地行使占有权和使用权。但是，国有土地使用权取得方式的不同，决定了权利内容有所不同。《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第五条规定：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用出让金的土地使用权，不得转让、出租、抵押土地使用权。划拨土地使用权人对其享有占有、使用和收益以及相关义务的处分，并不涉及土地的最终归属。依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定：地下资源、埋藏物、市政公用设施等不在国有土地使用权出让、转让的范围内。对它的行使不得违反法律的禁止性规定。《土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。
二、国有土地的取得方式
《土地管理法》第二条五款规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，但国家法律规定范围内划拨土地使用权除外。可见，我国国有土地使用权最基本的取得方式为有偿使用和无偿划拨。
（一）国有土地有偿使用取得
国有土地有偿使用是指国家将一定期限内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者一次或分年度向国家缴纳土地使用费的行为。《土地管理实施条例》第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式有三种，一是国有土地使用权出让。二是国有土地使用权租赁。三是国有土地使用权作价出资或入股。
1、国有土地使用权的出让
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。土地使用出让必须符合土地利用规划、城市规划和土地利用年度计划，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤的进行；土地使用权出让采用招标、拍卖、协议挂牌交易的方式。出让的最高年限由国务院规定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的各类土地出让的最高年限：居住用地70年；用地50年；、、文化、、卫生用地50年；商业、娱乐用地40年；综合用地和其他用地50年。出让土地应当签订出让合同。土地使用者要改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。土地使用者依法取得土地使用权，在出让合同约定的年限届满前不得收回。国有土地使用权益出让金全部上缴财政。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权，可以依法转让或多次转让，但转让后的土地使用权的年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原有的土地使用年限后的年限。
2、国有土地使用权租赁
国有土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地使用权的租赁是出让方式的补充。土地租赁合同经出租者同意后可以转让。改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同时应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
3、国有土地使用权作价出资入股
国有土地使用权作价出资入股是国家为了支持国有改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价作为出资投入改组后的新设企业。该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地作价出资入股形成国家股，由国有股权持股单位统一持有。
4、国家授权经营取得
国有土地授权经营是国家为了支持国有企业改革和发展进一步推行有偿使用制度，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。
（二）国有土地使用权划拨方式取得
土地使用权的划拨是指县级以上地方人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后，将该块土地交付其使用或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨国有土地使用权就是土地使用者通过划拨方式获取的国有土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，一般没有期限的限制。划拨土地使用权与国有土地有偿使用权不同：划拨土地没有期限的规定；划拨土地不得流转，即不得转让、出租、抵押等，除非为了改制的需要，确实需要流转时应当办理相应的出让手续或经有关政府批准；对划拨土地使用权用途不得改变，除非为了改革的需要，但应当经过有关机关的批准，并签定合同，如果是不属于《划拨用地目录》的，必须实行有偿使用；不需要缴纳土地有偿使用费，但应缴纳国家取得土地的成本与税费。由此可见，并非是所有上述项目都采用划拨方式供地，而只是这些项目中的那些政府认为应当予以扶持，并给予共政策上的优惠。但要经过批准。才可以采用划拨方式提供土地使用权。
（三）协议出让取得
协议出让国有土地使用权是批国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
在我国除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或挂牌方式外，才可采取协议方式。
三、实践中应注意的
（一）、国有土地有偿使用取得应注意以下问题
1、国有土地使用权出让
国有土地使用权出让不是随意进行的，它是以市、县人政府按照出让计划由县级以上土地行政主管部门组织实施，经过报批才取得的。土地使用国有土地使用权出让的报批程序：①事先预报。包括：出让土地的位置、面积、利用现状，出让年限、规划方式、地价评估、效益测算及方案实施情况进展等。②拟订方案包括编制《土地使用条件》、《土地出让合同》等。③正式报批。出让方案经市县人民政府审批同意后，向上级人民政府正式报批，报批出让方案除正式报告外，还需附出让国有土地使用权呈报表、出让地块位置和规划设计、征地拆迁补偿安置方案、《土地使用条件》、《也让土地使用合同》（草本）、人民政府意见。④有批准权的人民政府。⑤交出让金。⑥交出让金后发证。⑦备案建档。
2、国有土地使用权租赁
国有土地租赁的范围是对于因发生土地转让，场地出租，改制和改变土地用途后，依法应当有偿使用的，方可实行租赁。对新建设用地，重点仍然是以出让为主，租赁只是出让方式中的一种补充。国有土地租赁方式可采用招标、拍卖、协议和双方协议的方式。如有条件，那么必须采用招标、拍卖的方式，尽量不采取双方协议。以体现公平、公开、公正的原则。若采用双方协议的方式出租国有土地，租金不得低于出租地价和按国家规定的最低价折算的最低租赁标准，并且协议的租金要报上级土地行政机关备案。向公布，以接受上级土地行政机关和社会的监督，防止隐形交易，暗箱操作。国有土地租赁分短期租赁和长期租赁两种。对于短期使用或用于修建临时建筑物的土地实行短期租赁，年限一般不超过5年，租金一般是按照年度和季度支付；对于需要进行土地上建筑物，构筑物建设后长期使用的土地，应当实行长期租赁，期限一般由合同来确定，但不得超过法定的同类土地出让的最高年限。租金由国有土地租赁合同中明确约定，并且同时在租赁合同中明确约定租金。根据市场的变化应当作出相应的调整，时间间隔和与之调整的方式。国有土地租赁的承租人取得土地使用权后，只要按规定支付了土地租金，并完成了开发建设后，其土地使用权可以流转。其流转应当采用转租、转让或者抵押方式，但必须依法登记。
3、国有土地使用权作价出资（入股）
省级以上人民政府批准实行国家控股公司试点的企业均可采用国家作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价，对国有土地资产作价出资入股处置方案必须报省级以上人民政府土地行政主客部门审批。国家作价出资（入股）国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高出让年限。涉及分割的，分割以后的各宗地面积之和应等于分割前宗地面积。
4、国有土地授权经营
国家授权经营国有土地使用权必须依法审批授权范围；经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资公司机构的国有独资公司和集团公司。其使用期限应符合出让国有土地使用权的年限、涉及分割的总面积不变。
（二）国有土地划拨取得应注意的问题
由于划拨用地是一种特殊的供地方式。根据《中华人民共和国土地管理办法》，凡是不符合《划拨用地目录》的任何单位和个人均不得以划拨方式使用。除规定的以外，其他需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。对划拨土地的使用必须依据《划拨用地目录》。
，我国只对以下四类用地可以以划拨方式用地：1、国家机关用地和军事用地。2、城市基础设施用地和公益事业用地。3、国家重点扶持的能源、、水利等基础设施用地。4、法律、法规规定的其他特殊用地。但要说明：对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目可以以划拨方式提供土地使用权，但是对于以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目的，应当以有偿使用方式提供土地使用权；原企业是以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权的转让或改变用途等不再符合《划拨用地目录》的应当实行有偿使用。
此外，国有企业改革时，经土地行政主管部门批准可以保留划拨方式处置：1、继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的。但改造或改组为公司制企业的除外。2、国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有生产企业的。3、在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业。4、国有企业改造或改组为国有独资公司的。改革后的企业用地符合《划拨用地目录》的仍可以以划拨方式使用国有和集体企业、兼并国有企业涉及的土地，不属于划拨供地范围的，如经土地行政主管机关批准还可以在一定年限内维持划拨使用的。但其土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理资产处置，审批应备案。
（三）国有土地协议取得应注意的问题
除按《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定可以行政划拨土地的以外，其他建设用地必须以有偿方式提供，并且完全要限制协议用地范围。只有在确实不能采用招标、拍卖方式的才可采用协议方式，如果一切采用协议方式供地必须要做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格，协议结果必须向社会公开。
除划拨土地使用权转让，国有企业改革中处置划拨土地使用权以及特殊用途等用地外，都不得协议出让国有土地使用权。协议也让国有土地使用权出让金不得低于底价或国家规定的最低价格。协议出让结果和地价评估结果要报上级土地行政主管部门和社会监督。
有基准地价的土地协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。如果低于最低价时，国有土地使用权不得出让。同一地块只有一个意向者的，市、县人民政府国土资源部行政主管部门可按照《协议出让国有土地使用权规定》采取协议方式出让。同一地块有两个或两个以上意向者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权规定》采取招标、拍卖或挂牌方式出让，不能采取协议方式。
总之，在社会主义市场条件下，只有按照法律、法规的规定合法取得国有土地使用权，才能达到优化土地资源配置，进一步体现公平、公开、公正的原则。达到维护社会主义土地公有制，维护土地权利人的合法权益，促进社会经济的，维护社会稳定促进社会安定、团结的目的。有效防止国有土地资金的流失，消除大量划拨土地非法入市、隐形交易、变相交易的问题。 参 考 文 献
1、参见樊志全主编确权与制度
2004年3月第二版
2、参见樊志全主编的土地权利理论与方法
2003年7月印刷
3、参见樊志全主编的土地登记实物
2003年3月第一版
4、参见欧名豪主编的土地利用管理
2002年7月出版
5、参见《国土资源法律法规手册》
2001年1月印刷
土地使用权用地方式范文第2篇
第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
第四条协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
第六条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。
第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。
国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。
国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。
第八条国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。
第九条在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第十条对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制订协议出让土地方案。
协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。
第十一条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策,合理确定协议出让底价。
协议出让底价不得低于协议出让最低价。
协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。
第十二条协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。
第十三条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
第十四条《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。
公布协议出让结果的时间不得少于15日。
第十五条土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。
第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
第十七条违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；
（二）确定出让底价时未经集体决策的；
（三）泄露出让底价的；
（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；
（五）减免国有土地使用权出让金的。
违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地使用权用地方式范文第3篇
流转的含义不应扩大理解
目前,关于集体土地使用权流转的含义,人们的认识和理解存在较大差异,有相当多的人在研究集体土地流转问题时未区分建设用地和农业用地,对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大的理解｡一种观点认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转｡前者是集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系?熏后者是土地使用者相互之间的土地使用权流转关系｡另一种观点认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移｡严格意义上讲,土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地使用者之间的转移,不应包括发生在土地使用者与土地所有者之间的土地使用权“首次流转”｡更不应该将流转的客体扩大到农用地｡
虽然“首次流转“和“再次流转”都可以实现土地有偿使用,但两者间有着重要的区别:(1)“首次流转”实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离｡在我国现行土地制度下,这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程｡因此,集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批｡而“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转,一般不涉及农地的转用问题和规划的变更｡以所谓的“首次流转”获得建设用地使用权的做法,实质上是规避政府审批的非法占地行为｡(2)“首次流转”通常是增加建设用地的供给总量,而不是提高现有存量建设用地的利用率｡而“再次流转”是对存量建设用地使用权的重新分配,其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分､合理的利用,并不会增加新的建设用地｡
流转的客体应为现实的建设用地而非规划建设用地
集体建设用地,包括现实的已经被土地使用者合法取得建设用地使用权的土地和已被土地利用总体规划和乡(镇)村建设规划确定为建设用地的土地｡由我国土地使用制度改革的目标所决定,作为集体土地建设用地使用权流转客体的应该是前者而不是后者｡目前不少试点地区都将后者列入集体建设用地使用权流转的范围｡这是一个不容忽视的问题｡虽然在规划用途上两者都属于建设用地,但两者间有着重要区别:前者一般是土地使用权主体明确的､现实的建设用地｡后者通常是土地使用权主体尚未确定的､可能的建设用地｡如果将后者作为集体建设用地使用权流转的对象,以流转的方式来取得建设用地使用权,至少存在以下几个问题:
首先是违反现行法律规定｡我国《土地管理法》明确规定:“在土地利用总体规划确定的城市和村庄､集镇建设用地规模范围内,为实施规划而将农地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准｡在已批准的农地转用范围内,具体建设项目用地可以由市､县人民政府批准｡”其表明土地利用总体规划确定的村庄､集镇建设用地,要变为现实的建设用地,还需要经有批准权的人民政府按土地利用年度计划分批次批准｡而将规划建设用地使用权作为流转的客体,实质上是规避建设用地的审批,为扩大建设用地规模创造条件｡
其次是耕地保护将更加艰难｡如果将规划建设用地作为流转对象､纳入流转范围,大量非法用地行为便会名正言顺地得以实施,在目前有关法律制度不完善的情况下,其结果必然是加快农地向非农业建设用地转化的速度,耕地保护将遇到更大的挑战｡实践中,已有相当数量的农业用地以“流转”的名义提前变成了建设用地｡近年来,随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进,土地使用权流转从幕后走向前台,并且速度明显加快,但存在不少违背农民意愿､损害农民利益的问题｡
流转的主体应为土地的使用者而非所有者
在现行土地制度下,集体建设用地使用权与所有权一般都处于分离状态,土地使用权的享有者通常是土地使用者｡因此,能够作为集体建设用地使用权流转主体的应该是土地使用权人和意向土地使用者而不应该是土地所有者｡实践中,不少地方将集体建设用地使用权流转主体扩大到土地所有权人,并以规范性文件规定“农民集体所有建设用地的所有权人或使用权人经批准可以采用转让､租赁､抵押或作价入股等形式进行流转”｡这种将集体土地所有者作为建设用地使用权流转主体的作法,无疑扩大了流转主体的范围,客观上为违法占用集体土地的行为提供了依据和条件,很可能导致集体土地进入市场的失控,其结果会比国有土地使用权出让更难以控制｡
首先,目前我国集体土地所有权主体是抽象的､法律上的权利主体,由其作为土地使用权流转的主体客观上难以操作,只能由村委会或集体经济组织代为流转行为,在目前对土地经营管理者缺乏必要监督机制的情况下,土地所有者在土地使用权流转中享有的权益缺乏必要的保证｡
其次,虽然集体建设用地的所有者是农民集体,但在我国现行土地制度下,集体建设用地使用权的取得和变更,从来就不是由土地所有者来决定的｡由集体土地所有者作为建设用地使用权流转的主体,实际上是为某些地方政府或其派出的公司控制和操作土地流转创造条件｡事实证明,这种“流转”多数是在基层政府的操作下进行的,其到底在多大程度上体现了土地所有权人的意志,又在哪些方面促进了土地的合理利用,以及是否按市场规则进行,都难以考察和监督｡
流转收益分配关系的主体应以土地权利人为主
集体建设用地使用权流转产生的收益包括转让收益和土地增值收益｡这笔收益如何分配是集体土地使用权流转制度建设中的核心问题｡理论上讲,集体建设用地使用者将土地使用权再让渡给他人,客观上为提高土地使用效率创造了条件,同时也从中获得了土地收益,转让者自然是转让收益分配的参加者｡土地所有者(农民集体)在其土地所有权与使用权分离之后,并未丧失土地所有权,也当然享有土地转让收益分配的参与权,并据此获得应得的收益｡因此,集体土地流转收益分配关系的参加者,主要是土地的所有者和土地使用者｡同时,由土地的自然属性所决定,土地增值收益的形成,主要是社会经济发展和周边环境改善的结果,应以税的形式归属于全体社会成员｡就此而言,国家也应成为土地流转收益分配的参与者｡因此,在集体土地使用权流转中,土地收益分配关系的主体,应是土地所有者､使用者和国家｡但从一些地方的试点方案来看,不少地方都将各级政府作为集体土地流转收益分配的主要参与者｡如有的地方要求“收取的土地流转收益及土地增值收益,在土地所有者与镇､区､市人民政府之间按2∶5∶2∶1比例进行分配”等｡作为试点中的一种探索是可以理解的,但是作为未来制度建设的模式是不可取的｡
首先,土地使用权流转是一种交易行为,参与这种交易关系的主体只能是土地的权利人,地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者,其没有理由参加土地流转收益的分配｡即使像有些人所讲的那样政府作为投资者使土地增了值,也是其职责使然,而不应成为参与土地使用权流转收益分配的理由｡否则,就会将两种性质完全不同的关系混淆在一起,使集体土地使用权流转变为地方政府获取土地收益的途径和源泉｡实质上是对集体土地权利人合法权益的剥夺或侵犯｡
土地使用权用地方式范文第4篇
【关键词】农村；建设用地；流转制度；创新
近年来，随着对我国农用土地的制度改革不断深入，笔者认为，我国农村集体建设用地流转制度创新必须在保持农村土地集体所有的基础上，在农民享有长期承包土地权利的前提下，通过赋予农民交易土地使用权的权利，允许农民在承包期内，根据国家有关政策有偿转让其土地使用权，实现土地优化配置，提高土地经营效率。在这些制度性创新研究中，关键是要正确处理制度创新中的几个制约因素和难点问题。
1 农村土地使用权流转制度创新中的制约因素分析
1.1 农村土地使用权流转的法律约束机制
（1）集体土地所有权主体不明确，使用权无法得到保护；
（2）集体土地使用权的法律属性在立法上的迟缓不利于稳定农业和农村经济的发展；
（3）承包经营权的法律属性不能适应稳定农村土地使用关系的需要。
1.2 不同利益集团的行为决策方式的约束
1.2.1 中国农民传统观念与经济行为约束。
当代中国农民的思想体系及价值观念仍处于低层次、低水平的发展态势之中。与此相适应的农户经济行为是：行为目标的多元化、生产行为的短期化以及决策过程的非规范化。因此，农村土地制度的改革与创新，必须充分估计到农民经济行为的特点及其对创新制度可行性程度的约束。
1.2.2 社会环境的缺陷影响土地制度创新。
某些政府部门的行为不规范与宏观决策的多变性，导致社会信用水平下降，农民难以建立有效的长期利益预期。中国不合理的二元经济结构和城乡关系的对峙和冲突、弱化和侵蚀了农村土地制度创新的动力与冲突。
2 农村土地使用权流转制度创新中的难点分析
2.1 流转的条件和范围
对于集体建设用地流转的范围和条件，当前主要有四种观点。第一种观点认为应当按照城市规划区进行区分，城市规划区外的集体建设用地可以流转，城市规划区内的集体建设用地则不允许流转，应通过征地制度改革解决。第二种观点认为应当按照是否为新增建设用地进行区分，现有非农集体建设用地可以流转，新增非农集体建设用地则不允许流转。第三种观点认为只要符合土地利用总体规划的集体土地均可以流转。第四种观点认为，流转范围应当是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地。根据《土地管理法》，农业建设用地属于农用地范畴，不属于集体建设用地。因此，对于集体建设用地，应当按照土地利用总体规划和土地用途管制制度进行严格管理，只要是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地，均可依法使用和流转，不应分“圈内”“圈外”区别对待，也不应按是否属于公益性质来区分。为此，应明确规定，可流转的集体建设用地是指符合土地利用总体规划，已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地；明确各级人民政府土地行政主管部门要严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制新增集体建设用地；使用集体建设用地进行开发建设，要纳入所在地市、县人民政府的供地计划。同时，土地是农民的重要财产，在符合规划和依法批准的前提下，土地所有者对其所有的建设用地有占有、使用、收益和处分的权利，有权决定是否流转和流转的形式；土地使用者依法取得的集体建设用地使用权，可以依照合同约定使用和流转。因此，集体建设用地使用权流转必须坚持土地所有者、使用者自愿原则，任何单位和个人都不得强迫集体经济组织流转土地，也不得阻碍符合条件的集体建设用地使用权依法流转。
2.2 集体建设用地流转的方式
对于集体建设用地使用权的流转方式，目前主要有三种意见。第一种意见认为应当首先明确集体土地所有权人和使用权人之间的首次流转关系，这是土地使用权的来源和前提，其次才是土地使用权人之间的再流转关系。第二种意见认为应当包括出让、租赁、作价出资（入股）、联营和转让、出租等形式，并应分别明确各种形式的定义、操作程序等。第三种意见认为出让方式有特定含义，应主要规范土地使用者转让、作价出资（入股）或租赁土地使用权的行为。集体建设用地使用和流转确实包括土地所有者、土地使用者之间以及土地使用者之间两个层次的关系，前者属于土地所有者将土地使用权确定给单位或者个人使用，使用和流转的具体方式有作价出资、入股、联营等多种方式，今后实践中可能还会出现新的方式。有无必要规定具体的使用和流转方式，各地意见不完全一致。
2.3 集体建设用地流转后的用途
对于土地用途，主要有四种意见。第一种意见认为只要符合规划，没必要对用途作特别限制。第二种意见认为应限制不得用于经营性用途。第三种意见认为应当明确经营性土地使用权使用和流转应当采用招标拍卖挂牌方式。第四种意见认为应当对商品住宅开发加以必要限制。集体建设用地使用和流转首先必须严格执行规划，在此基础上，还应当对集体建设用地用于商品房开发加以限制。如果允许使用集体建设用地进行商品住宅开发，在现实情况下难以实现控制房地产开发总量的要求，同时，由于产权形式复杂，也难以保证商品住宅交易的安全。为此，应给以相应限制，加强规划管理，明确集体建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划。在城市、村镇规划区内的，还必须符合城市规划和村镇建设规划。不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建，集体建设用地使用权也不得流转。应明确规定严禁使用集体建设用地用于商品住宅开发，用于商品住宅开发的必须征为国有。
2.4 集体建设用地流转后的使用年期
对于使用年期，各地有不同规定。既然允许集体建设用地流转，作为一种规范的用地方式，就应当考虑到取得土地使用权的开发建设和长期利用，具体年期由土地所有者与土地使用者协商确定，期限不宜过短；同时，集体建设用地使用权流转的年期也应与国有土地使用权出让最高年期相衔接，应当加以必要限制。因此，应规定集体建设用地使用权流转年限，参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行，最高年限不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。
2.5 政府的角色定位和管理内容
政府土地行政主管部门在国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）等活动中具有双重角色，既是国有土地的产权代表，又是管理者。但在集体建设用地使用权流转管理中，所有者是农民集体组织，政府土地行政主管部门不再具有产权代表身份，只是流转活动的管理者和服务者。因此，在集体建设用地使用权流转过程中，政府土地行政主管部门必须准确界定自身的角色和职能，不宜介入确定使用者、签订合同等应属于产权人的事务，应简化管理程序，提供优质服务，加强监管。根据政府的职能和行政审批制度改革的要求，对于使用集体建设用地，应明确以使用许可代替项目审批，明确使用集体建设用地应当申请许可，取得使用许可文件后即自行确定土地使用者，并与土地使用者签订土地使用合同，办理土地登记。对于依照规定取得的土地使用权流转的，明确可以直接办理土地变更登记，无须再办理许可和审批。
土地使用权用地方式范文第5篇
第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合。管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房地产开发用地
第一节土地使用权出让
第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第八条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十三条土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十八条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十条土地使用权因土地灭失而终止。
第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节土地使用权划拨
第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
房地产开发
第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。
第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的规定，按期投入资金，用于项目建设。
房地产交易
第一节一般规定
第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十二条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十三条国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十四条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节房地产转让
第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十七条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。
第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十五条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节房地产抵押
第四十六条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十七条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第四十九条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十一条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节房屋租赁
第五十二条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十三条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十四条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十五条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节中介服务机构
第五十六条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十七条房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十八条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产权属登记
第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十一条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十二条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
法律责任
第六十三条违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十四条违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十五条违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，有县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第七十条房地产管理部门、土地管理部门工作人员、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
附则
土地使用权用地方式范文第6篇
第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地
第一节土地使用权出让
第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十四条土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十七条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。
第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节土地使用权划拨
第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三章房地产开发
第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第四章房地产交易
第一节一般规定
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节房地产转让
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节房地产抵押
第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节房屋租赁
第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节中介服务机构
第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十九条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章房地产权属登记管理
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
第六章法律责任
第六十四条违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十五条违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第七十条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
土地使用权用地方式范文第7篇
香港地铁开发模式通常被称为“地铁+物业”模式，简单地说就是香港地铁公司（ 以下简称“港铁” ）同时开发地铁项目和地铁沿线房地产，通过沿线房地产的开发来弥补地铁项目亏损并获得收益。港铁作为全球地铁公司中为数不多的盈利丰厚的地铁公司，其所秉承的“地铁+物业”特许经营投融资模式多年来始终是各国争相效仿的对象。而对于正在大规模快速推进城市轨道交通开发建设的内地各大城市来说，港铁作为上市公司的强劲融资能力和累积数十年的地铁开发经营管理经验，无疑令其成为各地政府所青睐的目标合作方。到目前为止，北京地铁4号线、深圳地铁4号线已成功与港铁结缘，而尚有杭州、武汉、东莞等城市的合作谈判也正在进行中。然而，由于内地、香港两地之间在法律体系、土地政策等方面的诸多差异，港铁的“地铁+物业”特许经营模式能否同样在内地各城市结出丰硕成果，尚需实践的检验。
特许经营立法及投资风险
随着我国轨道交通的迅速发展，各地方有关轨道交通特许经营的立法实践方兴未艾。目前，我国在法律、行政法规的层面上没有关于轨道交通特许经营的法律规范，全国性的部门规章只有2004年建设部出台的《市政公用事业特许经营管理办法》。在国家尚未出台统一的法律和行政法规的情况下，各地人大或地方政府纷纷制定了地方适用的特许经营管理条例（办法）来规范和指引本地包括地铁在内的公用事业特许经营活动，如北京、天津、深圳、新疆、湖南、山西、贵州，等。上述部门规章和地方法规通常都规定，特许经营者的选择要通过招标等公平竞争的方式（市场竞争方式）来确定。
与“地铁+物业”模式相关的法律规范除了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》外，主要是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年7月1日起施行）和国土资源部与监察部2004年3月31日联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即著名的71号文件。
上述法律规范中影响“地铁+物业”模式运作实施的主要是关于“物业部分”土地使用权取得方式、土地出让金收取及用途的相关规定。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日起施行）第三条的规定，经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。由此可见，只要土地出让合同中约定的土地出让金不低于国家确定的最低价，经政府批准的协议出让合同即为有效合同。在“地铁+物业”模式中，只要政府同意以协议出让的土地补偿地铁亏损，特许经营协议以及土地出让合同均为合法有效。就这一点来说，投资方（土地受让方，即特许经营者）的风险并不大。
“地铁+物业”模式在内地适用时的法律障碍
香港地铁模式在内地推行的最大障碍就是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条的规定：自2002 年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。由于屡禁不止，国土资源部与监察部进一步于2004年3月31日联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该文件规定，自2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。这就是业内所称的“8?31”大限。
在此政策条件下，“8.31”之后以土地作为补偿方式的地铁特许经营项目就面临招拍挂这一门槛。若单独将地铁沿线土地使用权通过招拍挂方式出让，在“地铁+物业”模式中，就不能确保地铁项目公司必然取得该招拍挂地块的土地使用权。
这一政策性规定，在将于2007年10月1日起施行的《物权法》中，进一步上升为法律层级的法律规范。《物权法》第一百三十七条明确规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。” 至此，通过招拍挂方式获得经营性用地土地使用权的规定变得更为钢性。
鉴此，笔者建议有关部门在规范性文件出台前充分考虑到上位法的规定和其他相关部门的规定，充分征求相关部门的意见，避免运动式的一刀切政策，尽可能提前做到上下位法之间、同层级法律规范之间的协调统一。同时考虑到地铁等微利或亏损公用事业特许经营项目的特殊性，对该类项目中作为政府补偿的土地使用权的获得方式做出特别例外规定，以从源头上解决长期困扰各地政府和国内外地铁投资商的土地补偿问题，使港铁的“地铁+物业”模式在内地得以成功推广。
现有土地制度下地铁项目公司取得沿线土地使用权的方法探讨
在现有土地制度下，地铁项目公司如何通过合法途径取得土地使用权用于补偿地铁项目是相关政府机构、投资商、专家学者关注并正在积极探索的问题，笔者基于为地铁等特许经营项目提供法律服务的经验，在此提出如下建议,供业内同仁参考讨论。
捆绑招标方式：捆绑招标方式是将两个或多个项目捆绑起来进行招标。这一做法在体育场馆等特许经营项目中已有实践，在某些地铁项目中也可适当偿试。具体在轨道交通领域，可采取如下操作模式：将地铁特许经营项目与沿线土地项目捆绑在一起，作为一个项目统一进行招标。由于这种操作模式下的招标文件中会同时要求投标人具备雄厚融资实力、地铁项目的建设运营经验等多方面条件，将使得一般的地产开发商望而却步，从而使真正适格的地铁投资商在中标赢得地铁特许经营权的同时，又以招拍挂的方式获得了地铁沿线项目的土地使用权。但必须指出的是，这种模式一般只适用于招标时地铁沿线地块已经确定的情形，不适用于分批分期给予土地补偿的情形。
以土地作为出资的模式：考虑到土地在未来的巨大升值空间，有些地方的政府提出了以土地作为出资，和中标投资商共同组成项目公司的地铁开发模式。在政府与投资商共同成立地铁项目公司的情况下，政府将拟授予地铁项目公司开发的地块土地使用权进行评估作价，以资产出资方式将该部分土地使用权投入地铁项目公司，则地铁项目公司可直接获得土地使用权，同时，该土地使用权相应的股权则由政府委托某国有企业（如城市基础设施投资公司）持有，亦可由国资委持有。在该方式下，土地使用权出资作为政府与投资商合作的条件，不经土地使用权招标、拍卖或者挂牌，确保了项目公司取得土地使用权。采用该种操作方式须考虑的因素很多，比如政府股权的持有方式、出资比例、收益分配等，须与项目公司的整个架构设计相衔接。此外，鉴于土地使用权价值的不断波动，在采取该种方式时，须充分考虑到未来土地的增值因素。在笔者提供服务的一个特许项目中，就是采取这种方式，使项目公司获得了沿线物业开发权。
土地使用权用地方式范文第8篇
（一）严格国有建设用地出让主体。市人民政府全面高度垄断眉山城市规划区范围内土地一级市场，实行对土地的集中统一供应。国有建设用地使用权出让一律由市国土资源局组织实施，严禁其它单位或个人实施土地出让行为。
（二）严格调控土地出让总量。市国土资源局根据经济和社会发展需要，编制年度土地运营计划报市人民政府批准执行。年度计划要优先考虑工业和城市公共设施用地；商业和住宅用地按照非饱和适度供应土地的原则合理控制土地供应量，提高土地资产运营质量，实现土地收益最大化。
（三）全面实行“熟地”出让。眉山城市规划区范围内的国有建设用地使用权出让前必须先进入土地储备库。土地储备的范围包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地和其他依法取得的土地。市土地储备中心应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行前期开发，达到“四通一平”（道路通、供水通、供电通、排水通和土地平整），凡是不具备“四通一平”的土地原则上不得出让。
（四）坚持市场化配置土地资源。对工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商品住宅开发建设用地必须以拍卖方式出让；商品住宅与其它用途混合建设用地中商品住宅建设面积达到50%以上的必须拍卖出让。市规划建设局在制定国有建设用地使用权规划设计条件时，必须明确各类用途的建设面积所占比例。
（五）严禁低价出让国有建设用地。各类国有建设用地使用权出让价格，不得低于新增建设用地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。其中：经营性用地在基准地价以内的区域，不得低于基准地价出让；工业用地不得低于工业用地最低价标准120元/m2。
（六）合理确定出让土地宗地规模和工业项目控制指标。工业集中发展区要严格执行国土资源部《关于实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》，工业企业厂区绿地率不得超过20%，所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。今后，新上工业项目原则上要求进入工业集中发展区，区内净工业用地不得小于开发区总面积的65%。
（七）强化出让合同管理。《国有建设用地使用权出让合同》要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。国有建设用地改变土地用途必须符合城市规划，对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。
（八）切实履行政府优先购买权。国有建设用地使用权转让时，转让双方必须如实申报价格，申报价格低于基准地价20%以上的，市人民政府可以委托市土地储备中心行使优先购买权。经依法批准转让的划拨国有建设用地使用权和出让国有建设用地使用权设定抵押权实现时，应在土地有形市场公开转让，转让价低于基准地价20%以上的，市人民政府可以委托市土地储备中心行使优先购买权。
（九）落实土地出让公开制度。协议出让的《国有建设用地使用权出让合同》签订后7日内，招标、拍卖、挂牌出让活动结束后10个工作日内，市国土资源局和市公共资源交易中心应将出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布。
二、进一步规范土地出让价款管理
（十）严格土地出让价款收取。土地价款必须按《国有建设用地使用权出让合同》约定按期支付，分期支付最长时间不得超过6个月。受让人不能按期支付土地价款的，自滞纳之日起每日加收迟延支付款项1‰的滞纳金，延期付款超过60日，经出让人催交仍不能支付土地价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金（保证金），出让人并可要求受让人赔偿损失。
（十一）土地出让价款严格实行“收支两条线”管理。国有建设用地使用权出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过基金预算安排，实行彻底的“收支两条线”管理。
（十二）规范土地二级市场出让金收取标准。土地二级市场出让金收取按以下标准执行，涉及多项出让金收取的按本条款序号逐项计算，累计收取。土地使用权人在原眉山县人民政府办理划拨转有偿使用时，已缴纳的土地有偿使用费可抵扣相应的出让金。
1.划拨住宅用地补办出让手续。政府收取的土地出让金为该土地所在区域基准地价的20%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×基准地价×20%。
2.非政府统建的居民安置小区补办出让手续。政府收取的土地出让金按照批准安置时所在区域基准地价的20%计算。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×批准安置时的基准地价×20%。
3.20*年5月20日前从各开发区取得的建设用地补办出让手续。取得的土地使用权价格达到当时基准地价水平的，土地使用权类型规范界定为“出让”；未达到当时基准地价水平的，政府收取的土地出让金为取得时基准地价与取得土地使用权单价差额部分的40%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×（取得时基准地价－取得时的土地使用权单价）×40%。
4.其他划拨用地补办出让手续。政府收取的土地出让金为市场评估单价的20%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×市场评估单价×20%。
5.划拨土地经批准改变用途补办出让手续。政府收取的土地出让金按市场评估价的差额全额征收。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时新土地使用条件下出让土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下划拨土地使用权市场评估价。
6.出让土地经批准改变用途。政府收取的土地出让金按市场评估价的差额全额收取。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时的新土地使用条件下土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下剩余年限土地使用权市场评估价。
7.出让土地经批准改变容积率。工业用地增加容积率不收取土地出让金，其它项目用地增加容积率政府应收取土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金=原楼面地价×增加的建筑面积；原楼面地价=原土地出让总价款（以基准地价计算的总价款）÷原建筑总面积；增加的建筑面积=土地面积×新容积率－土地面积×原容积率。
增加的建筑面积由市规划建设局核定。原取得土地价格低于批准改变容积率时基准地价的，按批准时的基准地价核定原楼面地价。
8.土地面积增加。原用皮尺测量、手工制图，现用精密仪器测量、电子制图等因素，导致实际用地面积大于土地登记面积的，在权属来源合法，四至界线无变化，无争议的情况下，增加的土地面积按土地初始登记时基准地价征收土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金=增加的土地使用权面积×初始登记时基准地价。
9.增加土地使用年限。土地使用年限从土地交付之日起计算，建设工期应当计入已使用的土地年限。房地产企业在房屋预售、销售前应将土地使用年限告知购房人。购房人在办理土地登记时申请将土地年限办理为法定最高年限的，应予以批准并收取土地出让金。政府应收取的土地出让金为增加土地使用年限的市场评估价。具体公式为：政府收取的土地出让金=增加的土地使用年限÷土地用途法定最高年限×土地使用权市场评估价。
三、进一步加强出让土地跟踪管理
（十三）完善建设项目竣工验收制度。建设项目竣工验收时，要将建设项目履行土地出让合同和划拨决定书约定的用地面积、土地用途、容积率等依法用地情况，作为竣工验收的一项内容。没有市国土资源局的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。
（十四）严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满二年的按土地出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
（十五）规范国有建设用地使用权的土地登记管理。2010年1月1日起，停止按土地出让价款缴纳比例分宗办理《国有土地使用证》。土地受让人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，付清全部土地出让价款和缴清税费后，市国土资源局方可办理《国有土地使用证》。
《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地使用条件发生变更的，土地受让人应当持有关批准文件、原《国有土地使用证》和补交土地出让金凭证等证明资料，向市国土资源局申请土地变更登记。
（十六）规范国有土地使用权抵押登记。依法登记办理了《国有土地使用证》方可办理国有土地使用权抵押登记。国有土地使用权抵押期间，土地使用权人进行房地产开发的必须经抵押权人同意并出具书面意见后，市规划建设局方可办理建设工程规划和建设手续。同时，抵押权人应加强对设立抵押的土地使用权的监管。