土地流转法律规定
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土地流转法律规定范文第1篇
关键词： 土地承包经营权；法律属性；法理分析；意义
农村土地承包经营权，是指农村集体组织成员及其他民事主体对国家或者集体所有的土地，依照合同的规定对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。但是当前在家庭承包责任制的积极效应释放完毕之后，它自身的种种缺陷对农业的进一步发展所产生的负面效应逐渐暴露出来。特别是近年来国务院批准海南省国际旅游岛建设后，投资海南省新农村建设的项目与日俱增，从而也带来一系列的土地承包权方面的纠纷。究其原因主要是：农地承包经营权的权利属性不清，从而导致土地市场尚未形成，土地流转受限，土地资源无法进行优化配置，使土地这一基本的人类财富未能更好为农民造福。
1 土地承包经营权的法理分析
1.1 农地承包经营权的债权属性和物权属性之争
就财产关系而言，主要包括物权和债权。所谓的物权是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。所谓的债权是债权人享有的请求债务人为特定行为的权利，债权是根据法律的规定或合同的约定而产生的，债权人所取得的债权的内容也由法律规定或合同约定。两者的区别在于：在权利性质上，物权为支配权，债权为请求权；在权利发生上，物权为法定主义，债权为任意主义；在权利效力所及的范围上，物权为绝对权，债权为相对权；在权利效力上，物权所具有的效力为支配力，债权所具有的效力为请求力；在有无期限的区别上，物权中的所有权为无期限的权利，债权为有期限的权利。
关于土地承包经营权的法律性质，在学术界曾存在债权说和物权说两种不同的观点：
债权说认为，土地承包经营权的内容是由合同确立的，承包经营权本质上是一种联产承包合同关系，它仅仅发生在发包人与承包人之间，因此土地承包经营权不具有对抗第三人的效力，基于联产承包合同取得的农地使用权（即目前的土地承包经营权）属于债权性质，尤其是从土地转包来看，承包人取得的权利都是短期性的，承包人也不能自主转让承包权，而须经发包人同意，这种转让方式完全是普通债权的转让方式。
物权说认为，土地承包经营权是对物的占有、使用、收益为内容的权利，性质上只是对物的支配权。“承包经营合同所确立的承包经营权，是对标的物直接占有、使用和收益的权利，因而是物权；承包经营权的作用主要是保障承包人对发包人的物进行使用和收益，所以它应属于用益物权。”
1.2 我国当前土地承包经营权立法的债权属性分析
《民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”《土地管理法》第14条第1款也规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”从上述法律规定看，我国农民享有的土地承包经营权是由承包双方的承包合同确定的，而不是由法律直接确认，其权能也需要由承包合同约定。
1.3 我国当前土地承包经营权立法的物权属性分析
在我国公有制条件下，土地属于全民所有或集体所有，广大的农民是非所有人，他们要想获得对土地耕种的权权利，就需要在他人所有的物上设定他物权，确切地说是用益物权。用益权制度起源于罗马法。在罗马法中，“用益权是对他人的物的使用和收益的权利，但以不损害物实质为限。”罗马法创制的用益权制度为法国民法典和德国民法典所继承并加以发展。从法、德民法典的规定来看，用益权是指在不损坏物的实体的情况下使用他人之物并收取孳息的权利。我国现行的民事立法中虽然没有使用“用益权”的概念，但是，随着《农村土地承包法》的颁布实施，特别是《物权法》的颁布实施我们认为，我国的土地承包经营权的权能明显加强，已经具有了明显的物权性质，土地承包经营权已经由债权性质的权利转化为物权性质的权利，是用益物权的一种类型。这主要表现在：土地承包经营权与用益权有许多相类似处：（1）土地承包经营权的客体与用益权的客体一样均属他人所有之物。我国是社会主义国家，法律明确规定土地属于国家所有或属集体所有。土地使用权人等都是对国家所有或集体所有土地进行占有、使用、收益的。（2）土地承包经营权的享有者在行使权利过程中亦不得损坏物的实体。（3）用益权是一种动态权利，其价值的实现必然要在物的使用、收益及有限改造的运动中完成，而国家所有或集体所有土地使用权，亦是如此。（4）上述权利与用益权一样可以依照法律规定或合同约定而设立，其享有者既可以是法人或其他组织，也可以是自然人。总而言之，就国家所有或集体所有土地的具体内容而言，它们实质上都是民事主体依照法律规定或者依照合同的约定对国有或集体所有的土地行使占有、使用、收益和部分处分的权利。而这些权利与传统民法中的用益权并没有本质的差别。
2 我国土地承包经营权债权属性的负面影响
承包经营权的债权属性是立法和实践中都不可否认的现实，对其流转的制约也就体现在债权流转的有限性方面，具体而言，体现在以下几个方面：一是受到承包期限的限制，由于承包经营权的债权属性，承包经营权设置了一定期限，流转的期限不得超过承包期剩余期限，这对于投入大，生产周期长的规模化现代农业生产来说显然是不利的；二是由于承包经营权的债权属性，农村土地承包经营权不能完全按照市场方式自由流转。三是承包经营权的流转救助效力较弱，无法对抗来自政府和基层干部方面强大的公权力。
3 确定我国土地承包经营权物权属性的重大意义
在有关农地承包经营权的诉讼中往往是承包方基于发包方的违约行为提起诉讼，如发包方违约收回土地，进而将其发包给他人，原承包方就此提起诉讼。此处争论的根源在于：农地承包经营权虽为法定物权，但该权利是以承包经营合同之债权方式设定的。也正是这个原因才有学者如前述所言，认为农地承包经营权其实是债权。尽管承包方可选择提起物上请求权或债权请求权之诉，但作为并不熟悉法律的村民来说，其诉讼请求不可能像学理划分的那样清晰，往往只是要求救济等笼统表达，从而其对竞合请求权之选择行使的权利转而成为法院给予物权救济或债权救济上的自由裁量权。而在我国司法实践中，法院基本上将涉及农地承包经营权的案件作为债权纠纷处理。也就是说，法院把其作为债权纠纷处理时，往往仅判决发包方承担赔偿损失之违约责任即可，而承包方之恢复原状——返还土地——的诉求无从得以满足。对该法律规定间的竞合关系问题。笔者以为，应在裁判时着重考虑法律规范中的价值选择。也就是说，《物权法》赋予农地承包经营权以物权效力，对于保护承包经营权人的利益、提高农村土地利用效率、调整农村土地利用关系都具有十分重要的意义。具体来说，主要表现为以下几个方面：
（1）农村土地承包权的物权化能增加农村土地效益。制度在配置社会经济资源的过程中，起着很大甚至决定性的作用。在不同的制度条件下，往往产生截然不同的经济效益和社会效益。物权化与债权化作为两种具有较大差异的制度模式，必然会导致农村土地效益的相差悬殊。依法赋予农村土地承包经营权以物权的效力，不仅保证承包经营权人自身拥有使用土地获得收益的权利，还充分保障土地能够朝着最佳的使用方向合理流转，确保土地在流动中发挥其最佳的效益。与此同时，物权化中的土地承包权期限法定化要求，使得承包经营权人具有了向土地中进行长期投入的动力。这不仅有助于土地地力的逐步改善，同时也有助于承包经营权人获得更大的土地收益。
（2）农村土地承包权的物权化有利于控制发包方的非法干预，充分保护农村土地经营权人的合法权益。有效防止发包方对承包权人的干预和侵犯，确保承包权人在土地承包关系中与发包方处于平等的法律地位，是我国农村土地承包经营权物权化的一个主要目标。目前，经营权人所面临的危险主要来自于发包方的越权干预，依法直接明确承包经营权人的权利范围并赋予其强有力的救济方式，将十分有助于承包权人地位的提升，充分实现其应得的承包经营收益。
参考文献
［1］黄河．农业法视野中的土地承包经营权流转法制保障研究［M］．北京：中国政法大学出版社，2007．
［2］王小艳．土地制度变迁与土地承包权物权化［J］．中国农村经济，2000，（1）．
［3］高富平．土地使用权和用益物权—我国不动产物权体系研究［M］．北京：法律出版社，2001．
［4］刘保玉．物权法［M］．上海：上海人民出版社，2003．
［5］高富平．土地使用权和用益物权［M］．北京：法律出版社，2001．
土地流转法律规定范文第2篇
【关键词】 农村土地流转制度 保险制度 《保险服务农业现代化倡议书》
我国目前农村土地流转面临很多问题，这些问题背后都有深刻的产生根源。
一、产生根源
从农民的角度来看，土地在生产和生活中的重要性可见一斑，有时甚至是他们仅有的资本类型。国家并未禁止农民的土地使用权流转的权利，但正因为如此，许多纠纷就发生在农民进行土地使用权流转的过程中。这个过程对农民来说充斥着大量的未知因子，而与这些未知因子紧密相连的就是风险问题。如何帮农民化解这种风险，让农民免于财产利益的损失？笔者认为，应该引入创新机制，在土地流转方式内容方面进行思考和探究，例如，引入保险保障机制未尝不是一个好的方法。实际上，国家在这上面已经有所行动，例如在近日，农业部和保监会已经着手研究农业保险制度，并有了一定的思路和进一步的举措规划。不过，对于该制度仍需理论上的深入研究和足够丰富的实践操作。
目前农村土地流转过程存在的风险和困难主要有：
1.立法滞后和权属不明
有关农民土地流转的法律规定目前主要有《农村土地承包法》、《土地管理法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等。这些规定都缺少对农民土地的流转方式和流转程序的详细和准确规定。在现实的司法实践中，有的种粮大户遭遇资金缺乏问题、和承包方的经济问题都找不到可以借鉴的法律条文。还有，有关土地承包经营权抵押禁止的规定也造成了农民融资的障碍。我国曾在2015年在一些省市试点农村承包土地（指耕地）的经营权的抵押问题，但目前存在的障碍是，这些试点经验的推广工作是否能够得到开展并未得到有效的答复。所以，农业融资障碍在中国广大农村地区依然存在。
权属不明，是农村土地流转纠纷涉及的另外一个问题。我国法律规定了农村土地属于集体所有，但何为“集体”，却有不同看法。在《宪法》中只有集体的表述，在《农村土地承包法》中用两个主体进行阐释，既村、村小组。实际上，严格来说，民法中并不包含集体的概念，
具体何为集体？我国不同的法律对于“集体”的解读也并不相同，《宪法》中统称“集体”，在《农村土地承包法》中则为两级：村和村小组。而且“集体”概念并非严格意义上的民法概念。因为土地使用权权属不确定问题，使用权主体之间出现各种越权、侵权情况，这些都是纠纷发生的原因。
2.流转市场缺少统一性
举河北省为例，其农地流转只占耕地总面积的27.7%，直接证明了农村土地实际的流转面积偏低的状况。这种状况的发生一方面表明了农民对土地流转的积极性有很大的提升空间，另一方面也表明了农村土地市场化程度不高。同时伴随此问题出现的还有监督管理制度的缺乏，这些都不利于保险措施的应用。
3.合同缺乏规范性
实际上，在我国广大农村普遍存在口头合同问题，这一方面是因为我国法律，例如《农村土地承包法》并未对有关合同采取的形式做专门限制规定，可是口头合同虽然程序简便，但往往具有随意性过高的特点，这直接对合同内容的效力造成了影响，并且制造了法官在审理相关问题时的困难。因为现实实践表明，农民普遍缺乏法律常识，不注意保留相关证据，造成了农民不能有效利用法律维护自身合法权益，所以农村土地流转保险制度作为一种农村土地流转的防范机制的必要性就更加凸显出来，
4.规避农地流转融资的困境和风险
农业现代化的过程，必然需要资本的支持，而农业本身具有的风险高和周期长的特点都造成了农户融资难的困境。这些都是农民借助目前存有的正常渠道不能完全得到解决的问题。
二、农地流转保险法律制度建立的必要性
通过对农地流转过程进行分析，可以发现农地流转保险法律制度建立的必要性主要体现在以下方面：
1.防范风险
我国农民都有较强的恋地情结，加之缺少健全的社会保障体系，结果导致农民在粗放经营和拒绝流转土地两者之间倾向于选择前者。农民担心土地流转之后自身陷入生活无法保障的境地以及出现土地流转纠纷时，自身并不能拿起法律武器有效维护自己的合法权益。
2.满足农业的规模化发展需求
实际上，农地流转风险不仅来自人为，自然因素亦是风险源头之一。例如，恶劣天气会减损农业产出，而我国从古至今都是自然灾害频发。随着我国农业经营模式的规模化、集约化进程的加快，农民对农业生产的长期性、稳定性的需求更加迫切，而农业保险本身具有的性质特点，可以减轻农户遭受的经济损失。
3.助益农村现有的金融体系
2016年，《保险服务农业现代化倡议书》，该倡议书内容包括“围绕促进农业适度规模经营和壮大新型农业经营主体，开展产品创新、技术创新和服务创新。推广天气指数保险、农产品价格保险，以及“保险+信贷”、“保险+期货”等多种创新模式，拓展保险功能。创新保险资金支农村融资试点”。
事实上，农地流转保险法律制度的完善程度与农村土地流转的进程密切相关，可是，我国农地流转保险法律制度尚不健全，这些都限制了保险法律制度功能的发挥。笔者认为，这些原因中既包括有关农村土地流D市场的外部环境缺失的因素，也有保险公司自身保险产品内容单一，创新程度不够的因素。这些都阻碍了农户参与农地流转积极性的发挥。因此，在我国农地流转保险法律制度构建的路径选择上，应从外部制度方面与保险制度两个方面分别入手。
【参考文献】
[1] 闫坤：《完善农村土地承包经营权流转法律制度的理性探索》，载于《河北学刊》2016年第2期。
土地流转法律规定范文第3篇
一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。
在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。
对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。
我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。
而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：
1）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；
2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。
3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。
以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。
当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。
对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。
对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。
二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。
法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。
比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。
再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。
为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。
其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。
再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。
第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。
如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。
只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。
zuozhe:彭鑫
附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：
1）中华人民共和国土地管理法
2）中华人民共和国乡镇企业法
3）中华人民共和国担保法
4）中华人民共和国商业银行法
5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）
7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》
8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕第11号
9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号
10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定
土地流转法律规定范文第4篇
中国农村土地承包经营权流转制度问题对策
伴随着我国国民经济的发展，农业规模越来越大，产业化经营和结构调整成为当前农业发展的重中之重，为了配合农业发展，我国提出实行土地承包经营权流转制度，并且在改革开放的不断深入发展下，该项制度也为我国农业发展作出了杰出贡献，但是其中存在的问题不容忽视，本文将简要分析论述我国土地承包经营权流转制度存在的问题和完善对策。
一、我国农村土地承包经营权流转制度存在的问题
1、流转机制不合理
当前我国农村土地承包经营权流转的对象主要是经营人自身的亲戚和朋友之间，由于流转双方之间相互熟知，因此往往采用无偿转让的方式完成流转，在此过程中流转双方基本上没有任何既得利益，另外流转程序也不规范，没有严格按照相关的法律程序完成流转。这也直接导致流转双方在农村土地承包关系中的责任和主体地位均不明确。另外在经营权流转登记制度方面也存在不合理的情况比如说没有统一的登记机关，因此最终的登记效力也难以达成统一状态。
2、流转方式不合理
在现行的《农村土地承包法》等相关法律中，仅仅只明确了可以流转家庭承包方式的土地经营权，对于其他承包方式的土地经营权是否可以流转、如何进行流转却没有进行详细的说明，在《物权法》中也只是粗略的对土地承包经营权的流转方式进行大致的规定，而对于具体的抵押、继承、赠与等详细的流转方式却并没有进行明确的解释说明，因此我国现阶段农村土地承包经营权的流转方式相当混乱，农民的切身利益得不到应有的保护。
3、管理主体不明
翻阅当前的《宪法》、《土地管理法》等法律法规可以看出，法律将生产小组作为农村土地的所有人，但是具体代表者和实际的管理主体却没有给出明确的答案，而法律规定上的农村集体经济组织在现实生活中根本就不存在，村民委员会也无权掌握农村土地，而一旦对农村土地承包经营权进行流转并从中获利时，享受利益的农村土地所有人没有明确指示，因此流转效率和流转成效皆因管理主体不明而造成巨大的影响。
4、法律相互矛盾
我国为了能够明确规范和约束农村土地承包经营权流转制度，主要制定了《农村土地承包法》、《物权法》等法律法规，但是各法律之间却存在相互矛盾的情况，比如说在《农村土地承包法》认为土地承包经营权流转不属于物权保护范围内，而在刚刚制定和推行的《新物权法》当中却明文规定需要对农村土地承包经营权流转进行物权保护，由此可见，现行法律之间的相互冲突也在一定程度上影响和阻碍农村土地承包经营权流转的顺利完成。
二、完善我国农村土地承包经营权流转制度的对策
1、健全法律法规
根据前文可知，我国现阶段在农村土地承包经营权流转制度方面存在法律相互冲突、相互矛盾的情况，为此需要尽快将矛盾冲突的地方进行调整和修改，并且联合立法机构尽快制定出台统一的《农村土地承包经营权流转法》，对经营权的流转程序、流转方式和具体的管理主体以及相关管理办法等进行统一明确规定，为我国农村土地承包经营权流转制度提供坚实可靠的法律依据和法律保障。
2、完善流转管理
在当前我国农村中，几乎没有专门从事调解农村土地承包经营权流转纠纷的部门和人员，更缺乏相关方面的服务体系，因此需要尽快建立专门的服务部门和服务小组，切实解决土地承包经营权流转中存在的问题，另外，政府和相关部门机构也需要严格按照国家规划制定的土地管理办法对农村土地承包经营权流转过程进行全方位的监督和管理，保障流转公平，特别是需要加强监管在土地承包经营权流转当中产生的税收和财政，严防因不正当行为或是钱权交易而给我国财政收入造成损失。在土地承包经营权的流转过程当中，政府需要切实做好管理工作，监督流转双方严格遵照相关管理条例，签署农村土地流转合同，采用书面协议形式对流转双方的责任和权利进行明确的划分，避免因口头协议未对权责进行明确从而导致日后产生各种各样的纠纷。
3、完善登记制度
完善的农村土地流转登记制度是加快农村土地流转速度，切实保障流转成效的必要条件，因此我国需要加大对土地登记的宣传与监管力度，督促农户进行土地产权登记，另外需要将土地承包经营权流转过程中需要的文件材料进行统一规范，特别是对于合同的格式、版面设计等进行统一规范管理，在保障农民合法权益的同时帮助土地产权登记工作的顺利完成。
三、结论
总而言之，本文通过分析研究得知当前在农村土地承包经营权流转制度中存在流转程序、流转方式不合理，管理主体尚不清晰、缺乏相关法律法规作为保障等诸多问题，为此本文提出通过加强法律建设，尽快完善《农村土地承包法》等相关法律法规和土地登记制度，同时将土地流转价格和流转方式标准化，明确土地产权等一系列方法，全面完善我国农村土地承包经营权流转制度，完成我国社会主义新农村建设的伟大梦想。参考文献：
[1]杨光.关于我国农村土地承包经营权流转制度的缺陷与完善对策[J].当代经济研究，2015（10）：88-92.
土地流转法律规定范文第5篇
关键词：农村土地； 集体所有制；建议
一、农村土地权利制度的构成
我国的农村土地权利制度从建国后到现在历经了四次重要变革，目前已形成“集体所有，农民利用”的农村土地权利制度。但经历改革开放后三十年的变革，这种土地权利制度已经无法满足中国农村经济发展的要求，迫切需要进行深入改革。农村土地权利制度主要包括两个方面，一是土地所有权，一是土地使用权。
我国关于农村土地的所有权性质已有明确的法律规定，不论是宪法和民法通则规定的“劳动群众集体所有”，还是土地管理法规定的“农民集体所有”，亦或者是物权法规定的“集体成员集体所有”。尽管表述略有差异，但无非都是在强调农村土地属于集体所有。集体所有制在为我国农业发展做出了突出贡献，解决了中国数亿人的温饱问题。
农村土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。它的发展经历了长期的过程，直到2002年《土地承包经营法》出台，明确规定：“国家实行农村土地承包经营制度。”至此，以国家法律的形式赋予并确认了农民获得土地使用权的权利。
二、 农村土地权利制度遇到的问题。
（一）农村土地集体所有者主体界定不明确。
我国法律对“集体所有”概念定义不确定。《现在汉语词典》对集体的定义是：集体是一种组织形式团体，拥有一定的活动范围，共同的经济基础、思想基础、政治目的和共同的社会利益。不同的学科根据各学科研究方向对集体的定义也各不相同。在法学上，法学家对“集体”的概念也没有较为一致的认识，有的学者认为集体是法人组织，有的则认为集体既可以是法人，也可以是合伙组织。对于集体究竟指什么，在我国法律上一直都不明确。而由“集体”延伸来的“集体所有”并不是传统民法上的概念，而是建国后根据我国所有制主体的不同而设立的一种所有权制度，它根源于政治经济学的集体土地所有制，是社会主义区别于资本主义私有制的意识形态的产物。
（二）对农民利益的保护缺乏力度。
农村土地所有权主体的抽象性，也带来了农民权利虚化的问题。农村土地在集体所有制制度下只能由集体经济组织、村民委员会或者村民小组代表集体行使所有权，作为集体成员的农民可以行使依法应由全体集体成员决定的决定权。然而中国大部分农村地区经济不发达，农民文化水平不高，一些腐化堕落的村干部利用手中的权力和农民维护自身利益意识的淡薄，无视国家法律法规，践踏规章制度，对村中大小事务大包大揽，大肆侵犯村民利益。《物权法》和《土地管理法》等法律在农民行使决定权的救济方法方面缺乏行之有效的具体规定。农民在自身权益受到侵害的时候往往不能拿起法律武器来维护自身利益，反而更多的是采取激进的、极端的手段。法律制度的不健全为实际操作过程中侵犯农民利益带来了可乘之机，现实中这种现象屡见报端。
（三）土地承包经营权确权登记工作进展缓慢，土地纠纷不断。
1978年开始的农村土地承包工作，由于历史条件限制，农民们没有获得任何可以确认其对土地权利的文件。1998年左右，全国统一开展了第二轮农村土地承包经营，作为的法定权证，土地承包经营权证当年统一发放，但很多农民从来没有领到过这次颁发的土地承包经营权证。由于这些历史遗留问题，发生了很多土地纠纷，迫切需要通过对农村土地承包经营权进行确权登记工作来解决纠纷。
2002年《农村土地承包法》出台，该法第二十三条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”从而确立了农村土地承包经营权登记制度。2011年，农业部在全国开展了农村土地承包经营权登记试点工作。但三年过去，农村土地承包经营权确权工作仍处于试点推进过程中，确权工作速度亟待提升。部分地区关于土地确权甚至发生了一些违法犯罪的荒唐事情，2013年河南邓州农民张海新等三人由于土地纠纷，竞私刻公章，为200余户农民印制了农村土地承包经营权证书。
三、完善农村土地权利制度的建议。
（一）引入成员权等概念，完善土地所有权制度
维护集体土地的公有性质是中国政治体制的要求，所以，将集体所有的土地产权改变为国有或者私有，至少在现阶段是不符合中国国情的。[7]我国作为社会主义国家，坚持并完善我国宪法框架下的土地公有制制度，是我国土地权利制度改革的前提。在坚持土地公有制的基础上，可以通过引入“成员权”等物权概念并完善与此相关的物权制度，密切农民和集体土地之间的利益关系，切实保护农民利益。通过赋予农民清晰的、明确的物权权利，进而防止集体组织的负责人滥用集体的名义侵吞集体财产或者损害集体组织成员的利益。关于成员权制度的完善，可以从以下几个方面入手：其一，明确“成员集体所有”的法律性质和内涵。其二，确定村集体组织成员的资格。其三，厘清成员权与村民自治权利的关系。其四，完善侵犯成员权的救济途径和方式。
（二）完善土地承包经营权确权登记制度，加快确权工作
构建统一的农村土地承包经营权确权登记制度。根据现有制度和经验，建议由我国的土地登记机关来负责确权登记、颁发证书等工作，彻底解决多头管理的难题，进而明确土地登记机关的权力与责任。统一由土地登记机关办理农村土地承包经营权登记工作，有利于提高土地确权登记效率，保障农民的土地权益。也有利于形成系统、完整、准确的土地承包经营权登记资料，为化解农村土地纠纷，进行土地流转奠定基础。事实上，我国国土资源管理系统在土地调查、土地确权登记等方面，拥有完善的技术、人才基础和丰富的经验。
（三）建立健全土地流转制度
完善关于土地流转制度的法律法规，切实保障农民权益。清理现有农村土地承包经营权法律制度，使之统一协调。针对我国农村土地承包经营权流转制度不系统，内容分散，易造成法律适用的冲突和困难的特点，应对现行涉及农村土地承包经营权流转的法律文件进行清理。制定专门的《土地流转法》，确定我国土地流转过程中的基本原则、流转方式、流转对象等原则性规定。
放宽土地流转过程中的限制，加大技术和资金支持力度。在我国取得诸多经济成就的情况下，我国农村经济发展却陷入了一种瓶颈，农业发展现代化缺乏动力、缺乏资金和技术支持。这种限制性规定阻碍了农业发展机械化、规模化的实现。因此，应该规定一种开放性的流转体制，允许跨地区流转，让有经营能力的组织和个人参与到农村土地的开发和利用之中，并且必须完善农村金融服务体系，明确金融机构的支农职责，加大对农业发展的资金支持。（作者单位：新疆师范大学法学院）
参考文献：
[1]王利明、周友军. 论我国农村土地权利制度的完善[J]. 中国法学 2012（1）。
[2]唐召云. 我国农村土地制度的演变及其规律[J]. 益阳师专学报 2000年（1）。
土地流转法律规定范文第6篇
关键词：中国农村；土地流转法制化；法律缺陷
从理论上而言，农村集体所有制土地流转涵盖两个层面：一是土地所有权的流转，二是土地使用权的流转，但根据现行宪法和有关法律制度规定，农村集体所有制土地的所有权流转，只表现在国家对农村集体所有土地的征收，因而是单向性的流转。一般意义上的农村土地流转是指土地使用权即承包经营权在不同经营主体之间的流动和转让，其实质是农村土地使用权的市场化，这样有利于实现土地资源的优化配置。但是，这种土地流转制度从根本上看只能作为农村土地承包经营权的必要补充，而不能作为取得农村土地经营权的基本手段。目前来讲，中国农村土地流转尽管取得了一些成绩，在繁荣农村经济，促进农村社会事业发展方面取得了不少成绩，但从另一方面来讲又存在种种局限与不足，这突出表现在近年来围绕农村土地流转而产生的系列问题：比如流转农地补贴不尽合理，流转中存在着过多的行政干预等等。造成这些现象的原因尽管有体制方面的，有历史遗留方面的，但在很大程度上与中国农村土地流转的法律不健全不无干系。本文就试图从法律视角谈谈中国农村土地流转方面存在的问题与不足，并力图找到解决问题的路径。
一、中国法律对农村地权设定的历史轨迹及其缺陷
1982年《宪法》第10条第4款严格规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。1986年颁布的《民法通则》第80条也规定:“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。这表明在80年代中前期中国对于农村集体所有土地都是禁止流转的。1988年宪法有关条文规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这在立法上第一次明确了农村土地流转的合法地位。同年修订的《土地管理法》第2条也增加了“土地的使用权可以依法转让”的条文。
2002年，中国《农村土地承包法》规定：因土地承包经营或流转发生纠纷的，可请求村民委员会、乡（镇）人民政府等协调解决，也可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院。
2005年10月物权法（草案）第四审稿对宅基地使用权转让还是维持了第三审稿的规定，即:“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基。”自2007年10月1日起实施的《物权法》第61条规定：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。第128条则规定：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。显而易见，该法律文件所调整的对象亦仅限于土地承包经营权的流转，也就是其流转不得改变承包土地的农业用途，对于由农地向集体非农建设用地、国有土地方面的流转未予涉及。
由上观之，尽管中国农村土地流转的法律规范经历了一个从无到有，从不规范到日渐规范的过程。但由于在农村家庭承包经营责任制的长期发展中较少考虑法律因素，加之我国现行法律体系中没有土地承包经营和流转的中央立法，也没有专门的地方规章，因此农村土地流转带有明显的自发性、盲目性与随意性，土地纠纷日渐增多，侵权行为时有发生。即使如上所述我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》中有规定，但诸多规定过于笼统，有关内容和程序不够明确具体，缺乏可操作性，导致许多地方出现有法难依的现象。
二、解决农村土地流转的几点建议
（一）通过法律规范“两种产权”平等是实现农村土地健康有序流转的必要前提
在中国，国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在。国有土地的所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以转让、抵押、出租的，而农村集体土地（尤其是非农建设用地)却不然，至今不能自主地流转，农民拥有的土地产权是残缺的、模糊的。这种长期存在的不平等关系，最终在我国形成“两种产权、两个市场”的二元结构。与相同法律体制下的国有土地相比，农村集体建设用地使用权在权利内容、交易主体和范围上存在着法律上的不平等。因而，通过法律手段，从立法上来实现两种产权的平等，明晰产权主体，进而建立国有和集体土地之间的合法而自由的流转机制，实现农村集体建设用地使用权与国有土地使用权的法定权利平等，这样有利于整个农地市场运作的有序化、良性化、法制化。
（二）法律要保障农民享有真正的所有权
中国现阶段农村土地所有权主体被法律界定为“集体”，这里基本没有争议。但是，究竟由谁代表集体行使土地所有权，都很不明确，而现在此权利基本上由行政村组织来行使。由于它是一个党政不分、政社不分的行政附属组织，集体和作为集体分子的农民之间，均无双向选择的自由，土地的所有权当然不可能由村民代表来行使，而只能由作为地域性经济组织的村长来行使，这样问题就来了。因为村长有事实上的土地处置权，却并不负担半点风险。而且农村土地寻租埋下祸根。笔者所在村子就发生过类似现象：村长擅自将村集体土地承包给个人，将承包收益据为己有，至今村民与村长之间还在理论。因此，应修改《土地管理法》及相应法律法规，解决集体土地所有权的错位、缺位或虚位等问题，将其直接交由村民委员会行使，删除农村集体经济组织和农业合作社等虚置概念。赋予集体土地所有权主体――村民委员会和使用权主体――承包户的市场主体地位。所以必须从立法上保证农民享有真正的土地所有权，从而使其享有拥有土地的收益权。
（三）要依法建立规范的农村土地市场流转机制
中央政府要适时地修改、完善及制定有关农村土地流转的法律、法规，为农村土地流转提供切实可行的法律保障。市场经济实质就是法制经济。把土地流转回归到市场，实行优胜劣汰，有利于提升农村土地流转的效率，提高农村土地的产出率，提高广大农村村民的生活水准，这也是建设和谐社会的应有之义。若果人为在政策、法规上对农村土地流转进行“堵”和“压制”并不符合生产力发展要求。比如要修改与《宪法》不协调的有关法律表述，如现行《土地管理法》63条可改为“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地土地使用权可依照法律规定发生转移”，从法律层面允许农村土地流转；同时也要加快相应实施条例出台，以便于实际操作管理。另外，在中国，大多数地方政府或法院有关机构尚未形成处理土地流转纠纷的规范化制度;也缺乏相关的法律条文与仲裁根据。因此，必须进一步制定仲裁土地经营权流转纠纷的相关法律法规，完善相关的争端处理机制。并通过设立专门的土地法院，聘请专家判案，为解决土地流转纠纷提供法律援助。
三、结束语
土地是人们最基本的生产资料，也是人类生活资料最基本的来源，在市场经济日益法制化的今天，其重要性日益凸现。如何实现农村土地流转的高效能化，关乎农村的稳定，关乎国家的长治久安。所以，我们必须用战略的眼光看待当前中国农村土地流转存在的法律支持不足的问题，不断对法律本身加以扩容、深化，使其做到与时俱进，从而使整个农村土地流转市场做到有法可依，规避不必要的损失。
参考文献：
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2、袁天泽.三峡库区农村土地流转的法律思考[J].重庆三峡学院学报,2003(1).
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4、许经勇.中国农村经济改革研究[M].北京:中国金融出版社,2000.
5、曾新明,侯泽福.农村集体土地使用权流转之法律研究[J].农村经济，2006(10).
土地流转法律规定范文第7篇
今年工作的总的指导思想是以党的十七大精神为指针，年是贯彻落实党的十七届三中全会精神关键的一年。认真贯彻落实县委八届六次全体（扩大）会议和县十二届人大一次会议精神，以农民增收，农村稳定为目标，依照“增收入、促规范、保稳定”总体工作思路，以规范管理贯穿整个工作，着力打造工作亮点，积极创新工作思路，不时改进工作方法，为推进县现代农业发展，建设和谐新作出更大的贡献。
每个产业打造2-3家经营规范、效益明显的农民专业合作社。②强化农村土地承包管理力度。换发农村土地承包经营权证书。③完善土地流转机制，总的工作目标是①粮食、生猪、鲜鱼、蔬菜等主导产业。建立10家上规模的土地股份合作社，力争全县土地流转面积达到15万亩。④开展对5个开发村农村土地征用资金使用情况的专项审计。⑤全县14个乡镇全面实现由市政府授牌的村级财务规范化管理乡镇。
一、加快农民专业合作组织发展步伐。
依法落实法律规定的各项扶持政策，进一步宣传贯彻农民专业合作社法。为农民专业合作社的发展发明良好的发展环境；加大农民专业合作社负责人培训，培养一批领办专业合作组织带头人，巩固农民专业合作组织发展效果；依照全县农业产业发展布局，全面建立与之相应的专业合作组织，争取农民专业合作组织达100家以上，加入专业合作组织农户数达5万户以上；进一步加大财政扶持力度，增加农民专业合作社示范项目，建设打造一批管理规范，带动能力强的骨干合作社。重点扶持以粮食、生猪、茶叶等主导产业为主的规模合作社1-2家，以时鲜水果、蔬菜、油菜、渔业等主导产业为主的规模合作社1-2家。争取树立省市县示范样板，推动全县农民专业合作组织发展。
二、逐步建立土地承包经营权流转市场。
依法落实农民承包土地经营权，全面完成农村土地承包经营权证书换发工作。清理和纠正土地流转中的违规行为，建立健全土地承包农户进行土地流转的主体地位；依托乡镇农村经营管理机构，建立农村土地流转服务开展土地流转信息收集、土地流转产业规划、土地流转业务指导，建立土地流转档案等服务；完善土地流转法规政策，赋予农民除所有权的土地使用权、占有权、收益权、有限奖励权权益，鼓励农民开展多种形式的土地流转，允许农民以承包土地入股，建立农民专业合作组织和农业生产经营企业；加大农村土地流转扶持力度，设立土地流转项目扶持专项资金，鼓励专业合作组织和龙头企业受让农村土地。坚持因地制宜，示范带动，计划在丘陵区和湖区乡镇村各办一个上千亩适应当地发展的土地流转示范点，集中力量对示范点的土地流转工作进行业务指导、给予建设扶持，着力打造为全县的试点示范，以带动全县土地流转的有序进行，实现土地流转规模较大突破，使全县土地流转总面积达到15万亩以上。
三、加大工作力度。
如何高效快捷地监管全县各乡镇的村级财务，一是组建村级财务管理和土地承包合同管理局域网。随着我县全面开展落实帐务、资金、票据三代管工作的完成。组建局域网是时展的肯定要求。及时向各乡镇指出呈现的问题和向上级提供村级财务运行的有关数据，为上级制定有关政策提供依据。二是加强对新农村示范村财务审计监督。随着社会主义新农村建设的展开，国家加大了对新农村示范村的投入力度，如何保证这部分资金的合理使用，使广大农民真正受益，新农村示范村的财务运行情况将村级财务审计的重点。三是加大对村级资金的监督力度，确保村级资金管理规范，确保村级资金平安，杜绝因资金管理不规范造成的违规违纪违法行为。
土地流转法律规定范文第8篇
关键词 农村宅基地 使用权 流转制度 法律完善
中图分类号：D922.3 文献标识码：A
1农村宅基地使用权流转制度概述
宅基地是指在农村集体经济组织内部，分配给农户或个人用于建造房屋的土地。“农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅、庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利”。
目前，我国相关的法律法规及政策对农村宅基地使用权的流转问题虽然有所规范，但其皆较笼统和模糊，不具有切实的可操作性。“这就给确实需要进行宅基地流转以及需要通过宅基地流转获得宅基地的农户带来困难，使得已经发生宅基地流转的双方的权益无法得到法律保障。虽然没有明确的宅基地流转的法律依据，然而事实上，农户频繁进行私下交易。这也造成了因宅基地流转而引发的纠纷不断”。这些问题暴露了现有农村宅基地使用权流转制度的不足之处，在云南部分自治地方表现得尤为明显。
2红河州部分村落宅基地使用权流转的现状、存在问题及成因
云南是有众多少数民族的省份，本文选取了云南省的红河哈尼族彝族自治州部分村落作为研究的平台。为深入研究，我们对红河州蒙自县文澜镇的马房村、十里铺村、大台子村以及草坝镇的明白村，主要民族为彝族和哈尼族。在调查取得的100分调查问卷中，答卷者年龄基本在30—60岁之间，家庭收入主要为种地、出售农副产品和打工，打工的占了很大的比重。被调查的村子中，有49份显示有的村民不只一处宅基地。75户拥有宅基地使用权证书，10户没有证书，15户正在办理中。其流转方面，可以转让的为38份，不可以转让的为51份，另外11份为不清楚的。因宅基地的使用权而引起的纠纷和矛盾数量，认为很少的有64份，认为很普遍的有35份。而对宅基地的使用权引发的纠纷和矛盾的处理，其中43%的人会找村委会调解，51%的人会找土地管理部门解决。16%的人选择协商解决，只有2%的人选择上访和7%的人选择诉讼。可见，当地村民对宅基地使用权的相关法律法规并不清晰，且维权意识欠缺。
据调查显示，在红河民族地方的农村宅基地使用权在使用和管理方面存在四个方面的问题。
2.1一户多宅现象仍然存在，土地闲置浪费严重
在调查问卷中，有49份显示不只一处宅基地，这种一户多宅的现象导致了我国农村宅基地资源的极大浪费。调查的民族自治地方的村民在出卖、出租住房后，再申请宅基地获批的为35份，这明显违反了我国现行法律的规定。由于进城打工农民群体日渐增多，许多少数民族村民的家庭主要收入是本县打工或外出打工，其中一部分少数民族村民希望进入城市购房生活，但因为流转受到限制等原因无法处理在村中的宅基地，只能荒废。加之计划生育政策的实行造成了农村户均规模逐步减小，虽然少数民族地区有一定的变通规定，但宅基地规模的审批标准却仍处于较高水平超过了实际需求，造成房屋空置，土地闲置，农村土地资源浪费严重。
2.2宅基地的管理规制不规范
调查发现，很多地方没有严格按照法律规定的审批程序，村干部自行决定宅基地审批、审批不符合规划、批少占多等现象存在。本为无偿的宅基地申请，非无偿的概率高达47%，严重违反了法律对此的规定。对于宅基地使用权证的发放，尽管国家出台了相应的规定，但其实际的发放情况却令人堪忧，调查问卷中仅有75份显示拥有宅基地使用权证。这些问题都将导致相关部门在开展对农村宅基地使用权流转的管理工作时遇到很大困难，难以对其中发生的纠纷进行妥善的处理，这也间接地导致了农村宅基地使用权流转的混乱局面。
2.3存在宅基地隐型交易市场，违法转让、出租现象明显
调查表明，在城镇附近的村落，农民宅基地使用权通过房屋买卖、出租、抵押变相流转等已是一个普遍现象，形成了自发的宅基地使用权隐形交易市场。据问卷调查显示，有24份中反映是可以向城市居民转让或出租，不是的仅为36份。大量宅基地私下流转，一方面扰乱了土地市场的正常秩序，另一方面宅基地使用权隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。宅基地流转失控，加大了需求，加剧了农村多用多占等违法行为的发生。
2.4农村村民对宅基地的相关法律认识模糊
我们所调查的村落属于彝族、哈尼族等少数民族村，村民对相关宅基地的法律意识是很模糊的。有村民认为宅基地是农村集体所有财产，其使用权不能转让出租。也有村民认为宅基地为集体或个人所有，但他们都主张宅基地的使用权可以进行转让或出租。另有11%的村民表示对此不清楚，甚至有的村民因为文化教育程度较低，完全不了解宅基地的确切意义。长期以来，由于国土资源法律法规、政策宣传不到位，在民族自治地方，对少数民族村民的法律宣传和普及非常缺乏。这使得宅基地使用权流转方面的纠纷和矛盾不断增多，也在一定程度上制约了农村村民住宅和宅基地资源的更充分地开发利用。
对于上述问题，究其原因主要为：首先，农村宅基地使用权方面的法律制度不健全，存在很多亟待细化和完善的地方；其次，对农村宅基地使用权的登记和管理比较混乱，某些规定不适合民族自治地方的实际情况；再次，民族地区村民的法律意识淡薄，导致宅基地使用权管理工作不能很好的开展；最后，实践中对于宅基地使用权流转的限制阻碍了民族地方的农村的发展，这也是产生上述问题的重要原因。
3完善云南民族自治地方农村宅基地使用权流转制度的建议
3.1完善民族自治地方农村宅基地的相关法律法规
要对民族自治地方的宅基地进行管理和规划，首先就必须完善农村宅基地的相关地法律法规。除了遵守国家制定的法律法规之外，还应当根据当地的民族特色、风俗习惯等，制定符合当地的实际情况的自治条例，既保护民族文化传统，又对宅基地的管理和规划进行了科学性的规范。对宅基地的建房用地的指标、用地条件、占地标准、申报程序、审批办法等， 在进行规制的时候应当采用比较简化的程序， 既方便管理也能照顾到少数民族村民的办理， 以便于少数民族村民能在既合法、合理又不失民族特色的范围内建造房屋，使各家各户的宅基地能够确实尽其所用，形成科学、合理的配置。其次，必须对宅基地审批制度进行改革，合理地对民族自治地方的农村宅基地进行规划。
3.2完善民族自治地方宅基地使用权登记制度
宅基地使用权的登记制度的完善对于宅基地的管理具有基础性的作用。民族自治地方的村民在进行宅基地的申请后， 首先应当由村民委员会进行审查，然后由该村的村集体进行讨论是否通过，决定通过后再向上级政府上报进行审批。当然，对于民族自治地方，在程序等方面还可以有一定的变通，村里可以制定村规民约等辅助管理措施，以符合当地的民族特色。属于合法取得宅基地的使用权的村民，应当及时地登记造册并发给其宅基地的使用权证书，并且逐级向上级土地管理部门上报进行核准和备案。对于未经登记就将宅基地的使用权转让的行为，应当认定该行为无效。只有从源头上把宅基地使用权登记制度落实办好了，才能为民族自治地方宅基地使用权的合法流转打下坚实基础。
3.3逐步疏通民族自治地方的农民宅基地使用权的流转渠道
云南省的几个民族自治州现有的自治条例没有对宅基地使用权的流转制度进行系统的规定。个别自治州仅仅规定了“农村的承包地、自留地、宅基地、自留山、责任山属集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。而这些规定几乎完全堵塞了宅基地使用权以及村民住宅的流转，不利于实现城市和农村的协调发展以及城乡资源的合理有效流动，特别是不利于民族自治地方农村的发展。在未来将有大量村民进城的趋势下、经济发展的推动下，非农建设用地的需求必定会不断增加，少数民族地方农村土地闲置现象也必将不断增多。另一方面，民族特色带动了旅游经济的不断发展，很多游客基于对民族特色房屋的喜爱想要购买之，也有艺术家希望购买房屋、土地以在此定居，用民族特色激发他们的创作。故此，从法律上、政策上以及地方的自治条例、单行条例等允许农村宅基地使用权（特别是民族自治地方）在城乡居民间有规制的流转是亟需确立的，必须逐步建立规范、有序的农村宅基地使用权流转制度。有了合理的宅基地使用权流转制度，才能规范私下进行变相宅基地使用权交易的行为，解决民族地方农村各类因宅基地发生的矛盾和纠纷，促使宅基地这一土地资源得到合理配置。
3.4在民族自治地区的农村做好宅基地的宣传教育工作
对于与汉族在语言、文化、观念及风俗习惯有很大差异的民族自治地方，对村民进行有关宅基地的知识进行宣传教育是十分必要的，政府及有关部门应当通过村委会或其他途径对当地的村民进行宅基地方面的法律知识的普及教育。否则，再完善的规定、再合理的制度也只是一纸空文。只有当少数民族地方的村民自身对宅基地有了较好的了解和理解，他们才可能在宅基地的各个方面去遵守相关法规，同时学会用法律武器维护自身的合法权益。另外，对少数民族村民的宣传教育也能提高其素质，特别是法律素质得到一定提高，这样也便于政府更好地开展民族自治地区农村的工作。因此，做好宅基地的宣传教育工作具有实际意义，它的顺利进行有利于我们在保护民族特色文化传统的情况下对宅基地更好地管理和规制，加快民族自治地方的城市化的发展。
综上所述，对民族自治地方的农村宅基地使用权流转的法律制度进行创新完善，有条件地解禁农村宅基地使用权流转是十分必要的。这对于提高民族地方农村宅基地利用率、实现农民融资手段的创新、促进城乡人口流动、构建和谐社会具有十分重要的意义。
参考文献
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