农村土地流转规定
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农村土地流转规定范文第1篇
我国现阶段农村土地承包经营权流转主要表现在以下几方面：1、流转数量和规模逐步增长。随着农村劳动力增多，社会经济的发展，农村经济呈现多样化发展趋势，直接促使农村土地流转加速；2、流转形式以转包出租为主。农村土地是农民赖以生存的最基本的依靠和保障，农民是不愿意永久性的失去土地的。因此，农村土地经营权流转多呈现转包出租；3、流转主体呈多样化。在农户之间流转的基础上，近些年一些工商企业、农民专业合作组织等进入农业经营，参与流转的主体日益多元化。
随着农村土地承包经营权流转数量增多，在流转过程中也暴露出了诸多问题。例如：
一、流转程序不规范。农户自主流转其承包经营权，没有统一的规范规定，操作无章可循，流转随意性很强，手续极不完备，导致以后发生纠纷时，不利于保护农户的权益。笔者认为，应当详细具体的规定农户自主流转其承包经营权的办理程序：1、双方协商，确定流转方式、时间、价格等。2、必须签订书面合同，由流转双方本人签字或捺印。3、合同签订后，应报送土地发包方和所在乡（镇、街道）备案。
二、流转方式界定不明。《中华人民共和国农村土地承包法》中对承包经营权流转规定可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行土地承包经营权流转。只是原则性的规定。对农村普遍存在的抵押、继承等传统流转方式以及入股等新流转方式没有明确规定。
三、土地流转登记制度流于形式。登记的主要目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示，使他人明确土地承包经营权的权利人。农村土地承包法将登记的决定权交给农民，当事人要求登记的，可以登记。未经登记，不能对抗善意第三人。现实中，农村土地流转，绝大部分根本就没有登记，严重影响了农村土地承包权流转的正常秩序，埋下了许多纠纷隐患。虽然《土地承包法》规定了：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的，不经登记不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》也明确规定：承包方流转土地承包经营权，除法律或者本解释有特殊规定外，按照有关家庭承包土地经营权流转的规定处理。但是有规定，却无人去执行。
四、流转行为不够规范。有的地方土地流转以口头协议为主，私下进行自发性的流转，不遵循一定的程序和履行必要的手续，即使签订书面合同，也大多条款不规范，对双方的权利、义务及违约责任等内容不够明确。
面对土地流转中的种种问题和各种土地纠纷，该如何妥善处理这类案件，
首先，进行土地普查，并登记造册，明确土地权属，加强土地工作的管理。为了进一步搞好土地工作，应该依法进行土地详查，了解土地现状及不安定因素，进一步明确地界，确定一些新增地及权属不明地的权属，并及时发放权利证书。
其次，加强法制宣传教育。开展《农村土地承包法》等相关法律的普法工作。使流转土地的农户，严格执行《农村土地承包法》第19条规定，按5个程序签订承包合同。
农村土地流转规定范文第2篇
关键词：农村；土地承包经营权；流转；农民利益
一、农村土地承包经营权流转中农民利益受损的主要表现
在目前农村社会保障很不完善的情况下，土地是农民最基本、最重要的生产资料，起到保障农民基本生活的重要作用，在农村土地承包经营权流转后，流转收益便自然地成为农民生活的最后保障，但农村土地承包经营权流转过程中，农民利益受损、流失的现象却时有发生。
1.农村土地承包经营权强制流转违背了农民意愿。地方政府的适度参与对于流转具有积极作用：一方面可以通过贯彻宏观调控政策弥补市场机制的不足；另一方面可以为农村土地承包经营权流转市场机制的形成提供良好的条件。但是，实践中部分地方政府在多种利益目标的诱导下，对土地流转的参与性过强，在流转中扮演着十分强势的角色。如有的乡村组织不尊重农民的意愿，直接充当土地流转的主体，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转；有的把农村土地承包经营权流转作为增加乡村收入的手段，或者作为突出地方政绩的形象工程，下指标、限时间、限面积，强迫农民流转农村土地承包经营权。湖北省2006年对9个县(市)的40个村200户农户实地调查资料显示，19.7%的农户反映参与农村土地承包经营权流转是服从村里的安排[1]。
2.农村土地承包经营权流转利益分配不合理。一是农村土地承包经营权流转缺乏合理的价格机制。农村土地承包经营权流转过程中，价格一般是由集体组织与农民个人或其他经营主体协商达成的。但由于各地流转市场的发育程度不同，在流转市场发育较完善的地区，市场已经具有根据供需自发形成价格的能力，但在交易案例少、土地市场不发达的地区，价格的随意性就很大。加之客观上农民受教育程度有限，对其所拥有的农村土地承包经营权的价值缺乏科学的认知，在流转过程中比较容易出现低价流转或漫天要价的极端情况。二是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上，农民土地流转收益一般按每年一定数额现金的方式予以确定，由于没有考虑物价上涨等因素，可能会损害农户利益。
3.农村土地承包经营权流转中农村土地被擅自改变用途。农村土地承包经营权转入方从农民手中拿到土地后，由于缺乏科学论证，业主经营不善，导致项目搁置，土地抛荒，造成严重的资源浪费；有的经流转得到土地的农户，为了达到短期内实现效益的最大化而改变土地用途，用于办厂、造鱼塘、修圈舍等，对土地进行掠夺性经营，土地用途改变后短期内很难恢复原貌。
4.农村土地承包经营权流转后农民的后续生计问题凸显。一是面临失业的风险大。农村土地承包经营权流转后，农民到城里打工，打工收入称为他们的主要收入。由于农民工文化素质低、就业技能差，他们多集中于第二、三产业中技术要求不高、就业门槛较低、人员容量大的劳动密集型行业。一方面，这些行业因进入门槛低而竞争激烈；另一方面，随着资本有机构成和技术水平的提高，用工相对减少。二是在社会保障体系还不完善的情况下会出现许多问题：首先，基本的生活费用的明显增加。转换身份进入社区生活的失地农民，需交纳取暖费、物业管理费、卫生费、燃气费等，根据不同地区生活水平的不同，年户均比农村土地承包经营权流转前多支出千元到几千元不等。其次，其子女教育支出增大，部分农民不堪重负。虽然现在中小学收费实行“一费制”，学生减免了学费，但伙食费、住宿费、补课费等却相应地提高了，总支出没有实质性变化，农户中有子女在上大学的，每年家庭开支至少在万元以上，这对大多数农民工家庭来说是很重的负担[2]。
二、农村土地承包经营权流转中农民利益受到损害的原因
1.农村土地承包经营权流转法律体系不健全。目前，虽然土地承包法和土地管理法以及物权法对农村土地承包经营权流转有大体方向上的规定，但具体到细节问题上农村土地承包经营权流转的法律法规仍不健全，对于强制流转和擅自改变农村土地用途的现象，各地也只是用行政性指导意见的方式予以禁止，这就为农村土地承包经营权流转中农民利益受损埋下了隐患。另外，由于缺乏明确的法律规定，造成农村土地承包经营权流转缺乏法律支撑，登记体系不完善，流转主体不清等问题制约了流转工作的开展。
2.农村土地承包经营权流转监督机制不完善。自农村土地承包法颁布实施后，特别是乡镇机构改革后，农村经济管理人员在减少，农村土地承包经营权流转出现放任自流，流转行为无人监管的趋势，个别经管站鉴证过的农村土地承包经营权流转合同，仍存在诸多问题，从而留下了许多导致土地流转纠纷产生的隐患。虽然各地纷纷出台规定，禁止强制流转和农村土地承包经营权流转改变土地用途，但在实践过程中，由于巡查力度的不够或者监管的不到位，违反农民意愿和土地利用总体规划的现象时有发生。
3.农村土地承包经营权流转价格机制不健全。如市场体系尚未形成，包括市场主体、客体及场所还未形成和完善起来，特别是缺乏正规的中介组织[3]和土地产能的评估机构，不能对土地价值进行合理的定价，使农民无法及时获得准确、权威的农村土地承包经营权流转信息，使土地被低价流转或在长期流转中出现明显的薄利现象，影响了农村土地承包经营权流转的供求互动，降低了土地承包经营权流转的成功率。
4.农村社会保障体系的不完善。长期以来，由于工业化的压力以及现实条件的限制，绝对数量庞大的农民一直处于社会保障制度之外，正因为如此，土地对于农民的重要性和保障功能非同一般。随着农村土地承包经营权流转制度的实施，土地进一步流向农村中的少数人，而脱离了农业劳动、尚未摆脱农民身份的这部分人（如农民工）在失去土地之后，为应对现代社会中的种种风险必然要求农村社会保障有新的内容和新的制度。同时，农村社会保障体系的不完善，也阻碍了农村土地承包经营权的流转。很多农民即使在非农产业中已经得到了一份比较固定的职业，也不愿意轻易放弃土地，视土地为在外经营的一条生活退路，这在一定程度上固化了小农经营，阻碍了土地流转和农业产业化发展，进而影响着新农村的建设。
三、农村土地承包经营权流转中保护农民利益的建议
1.建立健全农村土地承包经营权流转法律体系。第一，尽快出台《土地流转法》，从根本上解决农村土地承包经营权流转的管理机构、管理程序、操作规范、合同签订、违约责任等问题。规范政府、企业和农民三方行为，杜绝违背农民意愿强制流转和擅自改变农村土地基本用途情况的出现，依法保护农民和涉农企业的利益。第二，完善各地行政法规和指导性意见，做好有益补充。对在农村土地承包经营权流转中新出现的、法律条文中没有明确规定的现象和行为，及时给予指导意见，以对其进行规范或禁止。
2.完善农村土地承包经营权流转监督机制。第一，加大农村经济管理人员队伍建设力度。不仅要加强业务培训，提高专业技术素质，而且要加强农村经济管理人员的工作态度和责任心的教育。第二，对于农村土地承包经营权流转应建立有效的动态机制进行监管。有关政府部门可在村级层面成立农村土地承包经营权流转信息员队伍，及时反映农村土地承包经营权流转中的违背农民意愿强制流转、改变土地用途、损害农民土地承包权益等违法行为。
3.完善农村土地承包经营权流转价格机制。第一，通过法律对农村土地承包经营权流转的价格机制进行规定，促使其形成农村土地承包经营权流转的市场化，例如可规定按每亩一定数量稻谷的当地政府收购指导价来计算流转价款。第二，设置土地产能的评估机构，使农民及时获得准确、权威的农村土地承包经营权流转信息。第三，建立农村土地承包经营权流转的有形市场，这个有形市场不仅要有具体的交易场所，而且要有三个完善机制：一是价格形成机制，二是谈判机制，三是规范的管理机制。第四，建立公正合理的调价机制。可对流转期限超过五年的，建立价格调整机制，明确约定调整时限和幅度，分时段确定流转价格。
4.完善政府政策和社会保障体系。第一，采取措施促进失地农民就业。将失地农民纳入城镇就业体系，积极开发就业岗位，安置失地农民就业。将未就业的失地农民纳入再就业服务体系，依托现有技工学校和各类培训机构，为失地农民提供职业培训、就业政策咨询、用工信息、职业指导和职业介绍等服务，有计划、有步骤地组织他们参加就业培训和职业技能培训，积极为他们提供就业援助和创业指导。第二，在农村税费改革过程中，逐步完善村一级的社会保障，要由农村土地承包经营权的转入方来负担一部分本村集体成员的保障基金。第三，积极宣传和鼓励农民参加农村社会新型养老保险。筹备阶段要积极组建办事机构、完善配套措施、对业务人员展开培训；宣传动员阶段可以借助动员大会广泛开展宣传，同时要开展资料准备和人员信息的收集工作；具体实施阶段，要全面展开新农保的参保工作，并注意进行阶段性总结。
参考文献：
[1]王春超，李兆能.农村土地流转中的困境:来自湖北的农户调查[J].华中师范大学学报，2008，(7):51-56.
农村土地流转规定范文第3篇
一、农村土地流转存在的问题
1、部分地区土地流转违背农民意愿
《中华人民共和国农村土地承包法》规定，农村土地流转要在依法、自愿、有偿的基础上进行，保护农民的相关权益。同时，我国也规定了相关组织机构的权益和义务，要求对土地流转进行依法有效的监督管理。在这些法规和制度的约束下，我国的农村土地流转市场总体上是健康的，但是，在土地流转的过程中违背农民意愿、侵犯农民权益的现象也时有发生。
2、土地流转程序不规范。目前，农村的土地流转还有很多是农户间自发进行，流转双方多是亲戚、朋友或相互关系较好的，内部的私下流转，流转规模较小，其实质不是真正意义上的流转，不进行登记，不遵循一定的程序，没有履行必要的手续，缺乏严谨的履约依据。有的还是“口头协议”，没有流转契约来规范流转双方的权利和义务，造成了承包关系的混乱，流转工作的无序。一方面容易引起纠纷，影响农村社会稳定：另一方面，造成了承包者的短期行为，因流转双方有的是一年一定，使得承包者没有长期保障，不肯对土地作较多投入和对水利设施进行妥善维护，怕投入的资金收不回来，造成浪费。
3、土地流转机制不健全。土地流转的实质是土地经营权的交易，交易行为既市场行为，市场经济必须有必要的机制做保障。当前，土地流转的保障措施没落实，土地流转后没有相关的配套措施，少数土地流转后的经营者，缺乏对耕地的保护意识，为提高近期收益对土地实行掠夺式经营，导致土壤肥力下降。更有少数承包者，假借土地流转之名对土地进行非法侵害，改变土地用途。如将土地流转给砖瓦厂开发或将耕地流转出去成为建设用地等，牟取比种田更大的利益。
二、规范流转的建议
1、提高对做好土地流转工作的认识。做好土地流转工作，是关系到保障农民权益、促进农业发展、农村稳定大局的一件大事。要纳入各级党政领导的工作日程，把思想认识统一到土地承包法、中央关于土地流转的政策规定上来。从有利于农村生产要素的合理流动和优化配置、有利于促进农业结构调整、有利于增加农民收入出发，积极引导土地流转，保证土地流转健康有序进行。同时要加强宣传，转变农户传统经营观念，引导土地流转步人健康合法的轨道。
2、建立土地流转服务体系。建议县里要成立土地流转专门指导监督管理相关工作机构。一是重点监控土地流转是否为农民意愿的真实反映，流转过程中是否出现改变农业耕地用途，进行商业开发现象，严防各级各部门在利益驱动下的短期行为，坚决制止侵害农民土地权益的违法行为，确保“耕地安全”。二是准确定位乡村组织在推进土地流转中的角色，加强管理，搞好服务。要做好涉及土地流转的资格审查、合同鉴证、档案管理和动态监测等工作；要为土地流转提供信息、中介、组织、协调等服务工作；要制定土地利用与流转的长远规划，做好土地的集中连片和整理工作，改善农田基础设施建设，为农地流转创造良好的环境。三是成立土地流转服务中心或中介组织。该组织要搞好土地的授权、登记等工作，为土地流转提供服务，通过市场机制运作，形成合理的土地流转格局。
3、要强化合同管理。各种形式的土地流转都要签定书面合同，并纳入农村集体经济承包合同管理，合同一式四份，甲乙双方，村委会，乡镇农村合作经济经营管理站各一份，与村以外的单位，个人外商转包或转让的，其合同必须由乡镇农村合作经济经营管理站签证、公证机关公证。签定的书面合同内容必须完整，责权明确，文本正规，程序合法。土地转包、转让合同鉴定后，即具有法律约束力，任何单位和个人不得擅自变更或解除。接转方应按承包合同规定，精耕细作，科学经营，严禁土地摞荒和改变用途，否则，发包方有权依法中止接转合同，收回土地，重新转包、转让。
4建立健全管理机制，完善服务体系
农村土地流转规定范文第4篇
关键词： 农村土地承包经营权 流转方式 条件 法学探讨
我国关于农村土地承包经营权流转方式的政策法规体系具有完整性、连贯性、明确性的特点。这些政策法规体系的核心内容体现在相互联系，相互依存的以下三个方面：一是加强土地承包经营权流转的管理和服务，搞好农村土地确权、登记、颁证工作，为农民对承包的土地依法享有占有、使用、收益等方面的权利提供保障，为完善土地承包经营权流转方式创造前提条件。二是按照依法自愿有偿原则，建立健全土地承包经营权流转市场，允许有条件的承包户、家庭农场、专业大户和农民专业合作社等方面的经营主体以转包、出租、互换、转让、股份合作等方式流转土地承包经营权。正如，《农村土地承包法》（自2003年3月1日起施行）第32条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。三是无论通过何种方式流转土地承包经营权，任何组织和个人不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得损害农民土地承包权益，不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转，不得超过承包期的剩余期限进行承包地流转。这是土地承包经营权流转的底线。本文拟重点就农村土地承包经营权流转的主要方式及其条件在法学上谈谈一些粗浅的认识。
一、关于农村土地承包经营权出租及其条件的法学认识
《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条规定，出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。根据这一规定，农村土地承包经营权出租的条件为：出租是一种产生租赁关系的土地承包经营权流转方式，出租人与承租人之间的债权债务关系基于承包经营权出租合同而产生。出租后，虽然土地不再由承包经营权人耕种，但土地承包经营权的主体并没有发生变化。承包关系并不是发包人与承租人之间的关系，而仍然是发包人与原承包人的关系。采取出租方式流转承包经营权的，应当报发包人备案。《物权法》第128条规定：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《农村土地承包法》第33条规定：土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。根据这些规定，如果承租人将承包地用于非农建设，违反了《物权法》第128条和《农村土地承包法》第33条规定，不符合农村土地承包经营权出租的条件，那么，出租人与承租人签订的《土地转租合同》为无效合同。
二、关于农村土地承包经营权互换及其条件的法学认识
《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条规定，互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。农村土地承包经营权互换的条件为：首先，《农村土地承包法》第 40 条规定："承包方之间为了方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。"为避免因互换土地承包经营权而打乱不同农民集体的土地权属，因此，互换一般只限于集体经济组织内部承包人之间进行，不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。其次，从表面上看，互换是地块的交换，但从性质上看，是由交换承包的土地引起的权利本身的交换。权利交换后，原有的发包人与承包人的关系，变为发包人与互换后的承包人的关系，双方的权利义务同时作出相应的调整，互换后的土地承包经营权人要履行互换后地块原来负担的义务。由于土地承包经营权互换涉及承包义务的履行，因此，应报发包人备案。
三、关于农村土地承包经营权转让及其条件的法学认识
《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条规定，转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。土地承包经营权的转让导致了两种结果，一是转让后原土地承包关系自行终止，原承包方在承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。二是受让方的土地经营权的产生。因此，这一方式是对农村土地承包经营权进行法律处置的最彻底方式。农村土地承包经营权转让的条件为：首先，《农村土地承包经营法》第 41 条规定："承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。"可见，为了保障承包地被合理用于农业生产经营，《农村土地承包法》明确要求受让方为"从事生产经营的农户"，而不能是从事工、商业等生产经营的人。这样，可以保证土地的农业生产用途，满足其他农户对土地这一生产资料的需求。 其次，土地承包经营权是农民最基本的生活保障。转让土地承包经营权，将使承包人失去土地承包经营权，也即失去在农村的生活保障。因此，有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的承包户，才可以转让土地承包经营权。再次，转让土地承包经营权要经发包人同意。原因在于，承包人转让的土地承包经营权，可以是全部也可以是部分。对于已经转让的，不论是全部转让还是部分转让，使得原有的承包关系终止，受让方都应与发包人确立新的承包关系。对于未转让的部分，原承包人与发包人应重新调整承包关系，变更原来签订的承包合同。因此，转让土地承包经营权，经发包人同意是必要的。同时，对符合法定条件转让的，发包人应当准许。
四、关于农村土地承包经营权转包及其条件的法学认识
《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条规定，转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包是一种产生时间最早的最重要的土地承包经营权流转方式。转包农村土地承包经营权的农户一般被称为转包方，接受转包的农户被称为接包方。农村土地承包经营权转包的条件为：首先，接包方对相关农地享有物权。尽管土地承包经营权转包仅限于集体经济组织内部进行，但是，这一流转方式导致了新物权的产生。在转包关系中，接包方对农地享有的权利是一种直接支配农地的物权，是一种排除包括转包人在内的所有人进行非法干涉的绝对性权利。因此，我国《物权法》第128条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。《物权法》第128条将转包与带有物权变动性质的互换与转让方式并列在一起，表明了该法肯定并维护着接包方对相关农地所享有的物权。其次，在转包关系中，转包方与发包方的承包关系不变。转包方仍可凭其土地承包经营权与发包方保持原关系，并以此为基础向接包方收取地租。在通常情况下，接包方要向转包方支付转包费，并按转包时约定的条件对转包方负责；可以基于其所支配农地，享有占有、使用该农地的权利。
五、关于农村土地承包经营权入股及其条件的法学认识
《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条规定，入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。《农村土地承包法》第42条规定：承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。该条款有两个基本含义：第一，农村承包地的股权属于复合性土地权利。这种权利以物权为基础、以债权为运作形式。第二，承包户之间以土地承包经营权入股，组建合作社，合作从事农业生产经营，获得收益，收益按照股份分配。入股时，仍保留原承包经营权，不会导致原承包经营权的彻底变动。
参考文献：
[1]农业部《农村土地承包经营权流转调查分析》（2009年3月4日）
农村土地流转规定范文第5篇
一、农村土地流转存在的主要问题
一是规模化流转不容易。股份合作一土地经营权的股份化这一有效形式未及时进行引导和支持，始终在小范围进行。转包、转让、互换只是在个别农户间进行，难成规模化气候。以企业、业主为主体开展的规模化租赁受到经营权保护的制约，一旦个别农户拒绝流转，就可能受到影响。近两年因政府提倡大力发展设施农业建设，土地承包经营权流转涉及农户较多，签订流转合同，较前几年土地流转面积虽然有所提高，但流转数量还是微乎其微，没有形成大规模流转。
二是流转认识不到位。农民受传统观念的影响，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营或边务农边外出打工，也不愿将土地流转出去，特别是实行粮食补贴后，一些私下转出土地的农民，担心得不到惠农资金补贴，又开始收回原有承包地自己耕种。
三是流转规模小。由于农户承包地块过于零散，流转缺乏必要的组织引导，企业想租地因农户多条件苛刻而增加成本，农户愿租地因意见不统一而难以流转。
四是流转行为不规范。多数农户流转土地未签订流转合同，通常采用私下协商的方式达成口头协议，个别签订合同的，也存在表述不清、权责不明等问题，村组干部一般不知情，容易造成土地承包关系混乱，为日后可能出现的土地纠纷埋下隐患。
二、农村土地流转问题的成因
1.思想认识错位。普遍把经营权流转当成流转主体的经济行为，没有认识到其在农业现代化进程中的重大意义，以致管理决策层对有利的模式缺乏鼓励和推广，对不利的模式没有批判和限制；以致基层干部在实践中表现为重视引进企业、业主而不重视培养农民的合作精神；以致一些干部群众在对待股份合作态度上，把它等同于第一次合作化中的“归大堆”“吃大锅饭”，谈合色变。
2.政策法规错位。一是《农民专业合作社法》仅限于“同类农产品的生产经营者或同类农业生产经营服务的提供者、利用者”的合作，即产品生产和服务领域的合作，对农民在土地生产资料领域开展的股份合作缺乏相应规定和政策支持。二是土地承包经营权流转受到限制。《物权法》把土地承包经营权归入“用益物权”，但同为“用益物权”的建设用地使用权设立后，使用权人有权将其转让、互换、出资、赠与或者抵押，而《农村土地承包法》《物权法》《担保法》均规定不能抵押，《农村土地承包法》虽规定经营权可以入股，但相关政策规定不能折资作为资本金。三是后续政策不配套。
3.管理服务错位。基层管理机构力量薄弱，人员编制受限制，流转过程中没有相应人员进行管理指导或指导不到位；过去建立的农村承包合同管理、纠纷处理机构作用发挥不明显。
三、推进农村土地流转的对策
1.抓紧制定出台《关于推进农村土地承包经营权流转的意见》农村土地承包经营权流转是一个复杂的社会经济问题，涉及面广，政策性强，一定要慎重对待。因此，建议政府抓紧制定出台《关于推进农村土地承包经营权流转的意见》，从政府层面对农村土地承包经营权流转工作进行总体部署和安排，统一指导，有序推动。
2.建立健全农村土地承包经营权流转市场体系。一是要积极支持和引导创业中介组织等农村土地流转有形市场体系。重点是积极培育以县、乡（镇）农经部门为主体的非盈利性农村土地流转中介服务组织，充分发挥它们在农村土地供给主体和需求主体之间的媒介和桥梁作用。二是要建立农村土地流转信息库。依托县、乡农经部门和村民组织建立县、乡、村三级农村土地流转信息库，做好流转规划、信息、价格评估、合同档案管理等工作。
农村土地流转规定范文第6篇
1.农村社会保障体系的不完善。长期以来，由于工业化的压力以及现实条件的限制，绝对数量庞大的农民一直处于社会保障制度之外，正因为如此，土地对于农民的重要性和保障功能非同一般。随着农村土地承包经营权流转制度的实施，土地进一步流向农村中的少数人，而脱离了农业劳动、尚未摆脱农民身份的这部分人（如农民工）在失去土地之后，为应对现代社会中的种种风险必然要求农村社会保障有新的内容和新的制度。同时，农村社会保障体系的不完善，也阻碍了农村土地承包经营权的流转。很多农民即使在非农产业中已经得到了一份比较固定的职业，也不愿意轻易放弃土地，视土地为在外经营的一条生活退路，这在一定程度上固化了小农经营，阻碍了土地流转和农业产业化发展，进而影响着新农村的建设。
2.农村土地承包经营权流转法律体系不健全。目前，虽然土地承包法和土地管理法以及物权法对农村土地承包经营权流转有大体方向上的规定，但具体到细节问题上农村土地承包经营权流转的法律法规仍不健全，对于强制流转和擅自改变农村土地用途的现象，各地也只是用行政性指导意见的方式予以禁止，这就为农村土地承包经营权流转中农民利益受损埋下了隐患。另外，由于缺乏明确的法律规定，造成农村土地承包经营权流转缺乏法律支撑，登记体系不完善，流转主体不清等问题制约了流转工作的开展。
3.农村土地承包经营权流转监督机制不完善。自农村土地承包法颁布实施后，特别是乡镇机构改革后，农村经济管理人员在减少，农村土地承包经营权流转出现放任自流，流转行为无人监管的趋势，个别经管站鉴证过的农村土地承包经营权流转合同，仍存在诸多问题，从而留下了许多导致土地流转纠纷产生的隐患。虽然各地纷纷出台规定，禁止强制流转和农村土地承包经营权流转改变土地用途，但在实践过程中，由于巡查力度的不够或者监管的不到位，违反农民意愿和土地利用总体规划的现象时有发生。 转
4.信息流通不畅。延缓了土地流转的进程。并且对于有意向想把自己的土地流转出去的农户，造成了一定的阻碍。所以笔者要加强土地流转政策的宣传，争取让每家每户都对土地流转有所了解。对于本村土地较少的乡镇，政府应提供外面土地承包的信息，鼓励本乡镇的农民到外地进行流转，促进劳动力的转移。
5.政策措施不完善。？首先，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，迫切需要地方政府出台相关的具体措施，加强管理和服务，但目前除中央出台的宏观政策外，各地区尚未制定出台指导土地流转的具体政策措施，土地流转缺乏政策的引导和规范，制约了农村土地的流转。
其次，对土地流转的支持不到位。农业生产投入大、周期长、风险高，收效慢，对大资本缺乏吸引力，而中小投资又往往受制于资金技术等原因不愿甚至不敢投人，加之目前我国许多地方的农民流转意愿不强，宁愿抛荒土地也不愿流转，从目前的实际来看，各级政府尚未出台针对流转农民和流人种田大户、专业合作社和企业公司的具体支持政策，严重制约了农村土地的流转。
6.思想认识不到位。受生存保障、生产习惯和传统观念的影响，农民对耕地的依赖较大，视承包田为“保命田”，对政策的时效性不了解，即便流转也是短期流转。
7.管理和服务不到位。缺乏土地承包经营权流转中介服务组织，土地流转市场尚未形成，流转信息不畅，土地评价缺乏依据，农民咨询没有门路。管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完成落实到位。土地承包仲裁机构未设置，土地承包纠纷调处机制不健全，纠纷调处缺乏依据。大部分县、乡鼓励土地流转的激励机制尚未形成，没有配套的政策措施。
农村土地流转规定范文第7篇
【关键词】 大理州 农村土地承包经营权 流转
一、大理州农村土地承包经营权流转现状
位于云南西部的大理州是我国30个少数民族自治州中唯一的白族自治州，是典型的集边疆、民族、山区、贫困为一体的欠发达地区。全州辖十二个县市，110个乡镇，1103个村委会，14022个村民小组。2011年末全州总人口354.71万人，农业人口308万，占总人口的86.83%，共有农户81.3万户。由于自然地理条件的特殊性，大理州山区面积占总面积的93.4%，耕地资源十分稀缺。
1、大理州农村土地承包经营权流转规模
随着近年来农村土地承包政策的进一步落实、农村经济结构的逐步调整和农村剩余劳动力的转移，大理州的农村土地承包经营权流转得到了一定发展，截至2011年底，全州以不同方式流转土地总共144653亩，占总承包面积的6.5%，共签订土地承包经营权流转合同52213份，其中规范的书面流转合同为14559份，其余37654份为口头流转合同。在参与流转的土地中，流入农户的面积为119694亩，占流转面积的82.8%；流入合作社2070亩，占1.4%；流入企业9705亩，占6.7%；流入其他主体13184亩，占9.1%。
2、大理州农村土地承包经营权流转的基本形式
大理州农村土地承包经营权流转的形式主要有转包、出租、互换、转让、股份合作等。其中，转包83121亩，占流转面积的57.5%；出租29387亩，占20.3%；互换21124亩，占14.6%；转让3477亩，占2.4%；股份合作入股813亩，占0.06%；其他方式流转6731亩，占4.4%。在流转土地总面积中，农户间自发流转的面积为124546亩，占86.1%；乡村组织提供信息流转面积为9345亩，占6.5%；委托乡村组织流转的面积为7022亩，占4.9%；其他方式流转的面积为3740亩，占2.6%。
二、大理州农村土地承包经营权流转存在的问题及成因
1、大理州农村土地承包经营权流转存在的主要问题
（1）流转规模较小，制约了农业的规模化、产业化经营。2011年底大理州农村土地流转面积占农户家庭承包耕地总面积的比例仅为6.5%，远低于2011年上半年全国16.2%的平均水平，而且其中有86.1%的流转面积属于零星的农户之间的转包，规模经营（50亩）以上流转的面积仅为11371亩，仅占流转土地面积的7.9%，农民专业合作社、龙头企业、非农企业参与流转土地的比例还很低。
（2）流转行为不规范，流转程序不合法。在土地流转中，普遍存在土地流转户不了解相关法律和政策规定，流转土地自发性、随意性强的问题。大多数地土流转都是民间自行操作，没有到主管部门登记备案，流转行为不完善，程序不合法。据2011年的调查，在全州52213份土地流转合同中，口头协议就有37654份之多，占72.1%。有些即便签订了书面流转协议，但多数存在协议内容不健全、条款不完备、文本不规范、手续不全等问题，给土地流转管理造成很大困难，一旦发生流转纠纷，解决难度较大。
（3）流转市场发育不完善，流转机制不健全。从近年来的实际情况看，普遍缺乏土地流转中介平台和服务网络，即缺乏完善的土地流转市场。由于土地流转市场机制形成滞后，土地流转的信息交流机制、价格形成机制、流转服务机制、政策引导机制、纠纷处理机制等还没有真正形成，直接导致土地流转有地无市，流转范围窄、规模小、流转速度慢等问题，严重制约了土地流转的有序发展。
（4）借土地流转之名随意改变农地用途，造成耕地资源流失。中央反复强调，农村土地流转，必须坚持不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益的原则。然而在实践中，土地流转后随意改变其农业用途的现象仍然存在。有的地方在土地受让后出于利益的趋使，将耕地变成了市场、停车场、企业场院，甚至是取土取沙等。少数地方甚至将受让的连片土地集中后不进行农业规模经营，而是搞非农开发。据调查，在全州144653亩流转土地中，流入企业的面积为9705亩，其中用于非农用途的土地为8641亩。有的地方搞集体反租倒包，由于包费过低或合同难以兑现等原因，引发了纠纷，损害了农民的土地承包权益。
2、大理州农村土地承包经营权流转问题成因
大理州农村地址承包经营权流转存在问题主要是因为：各级政府及其管理部门和村级组织对农村土地承包经营权流转的重要性认识不到位，没能很好地将农村土地流转与推进农业产业化发展、农业适度规模经营、提高土地生产率、促进农村劳动力转移、增加农民收入、促进城乡统筹发展等辩证有机地结合起来；政府部门对土地承包经营权流转的管理服务不到位，在一定程度上制约了农村土地经营权的有序流转；农民因为思想观念的束缚，不敢或不愿参与土地流转；区域经济发展水平制约了土地流转，大理州受自然地理条件和区域发展水平限制，土地具有明显的社会保障和就业功能，农民对土地的依赖程度远远高于发达地区，因而限制了土地的流转。
三、推进大理州农村土地承包经营权健康流转的对策建议
1、切实转变思想认识，强化宣传引导工作
（1）加强土地流转政策法规的宣传。各级党委、政府及职能部门要深刻领会和准确掌握土地流转的法律法规及政策规定，向农民讲清土地流转不会改变和动摇家庭承包关系，帮助农民了解土地承包经营权流转的原则、方式、流转合同、流转管理等内容，讲明土地流转的积极作用等，通过正面宣传，打消农民的思想顾虑，逐步强化土地规模经营的意识，大胆进行土地流转。
（2）充分发挥典型示范引导作用。要积极引导扶持具备条件的地方的农民进行探索性示范试点，及时总结和推广土地流转的成功经验，让农民实实在在地看到土地流转的好处，因势利导，以点带面，不断激发农民参与土地承包经营权流转的主动性和积极性。
2、加强和规范对农村土地承包经营权流转的管理和服务
（1）加强和规范农户依法获得的农村土地承包合同和农村土地承包经营权证的管理工作，这是开展土地流转的前提条件。农村土地承包合同管理部门要对土地承包经营权证发放情况进行系统梳理，查缺补漏，规范管理，确保土地承包经营权证和土地承包合同落实到承包农户。
（2）县乡政府要积极培育农村土地流转市场，建立和完善土地流转机制。支持有条件的地方以农村承包合同管理部门为依托，建立市场化运作的土地流转平台、信息网络以及中介服务机构，为开展土地流转的有关法规政策宣传、流转信息登记、流转咨询、土地价格评估、流转手续办理等培育良好的市场环境，为土地流转双方提供良好的服务。
（3）进一步规范、统一土地流转程序和手续。土地流转必须签订书面的流转合同，明确规定流转土地的坐落、面积、期限和起止日期、用途、价款及支付方式、流转双方的权利义务及违约责任等主要条款，流转合同应由农村土地承包合同管理部门提供鉴证服务。
（4）建立健全土地流转备案登记制度。县乡农村土地承包合同管理部门要建立农村土地流转档案管理制度，建立一户一表、一村一册、一乡一柜、一县一网的土地流转台帐制度和信息资源库，及时办理流转的有关手续。对以转包、出租方式进行土地流转的，应及时办理登记备案手续；对以互换、转让方式流转土地的，应及时办理相关承包合同和土地经营权证的变更手续并分类归档，妥善保管流转合同及相关文件、文本和资料，实现农村土地承包经营权流转管理科学化、制度化、规范化和信息化。
（5）建立健全农村土地流转纠纷调处机制。各级农业、监察、司法、等部门要加强沟通协作，创建多部门协调解决土地流转重大问题的工作联动机制。在土地承包经营和土地流转发生纠纷时，当事人应当先行协商解决，协商不成的，可以通过乡村调解，也可以通过仲裁和诉讼解决。
3、创新方式，制定实施农村土地流转的扶持政策和鼓励措施
（1）在农村土地二轮承包和农户依法取得土地承包经营权证的基础上，积极引导同村同组农户按照“依法、自愿、有偿、合理、有序”的原则，以转包、转让、出租、互换或其他方式流转土地，对流转土地农户给予一定额度的资金补贴，促进土地相对集中，发展适度规模经营，提高土地资源配置效率。
（2）鼓励农户以土地承包经营权入股的形式组建区域性土地股份合作社，对土地股份合作社可依照《中华人民共和国农民专业合作社法》的相关规定进行登记，并享受与农民专业合作社同等的优惠扶持政策，引导投资主体与土地股份合作社结成利益共同体，推动农业产业化发展。
（3）对二、三产业发展条件好、集体经济有一定实力的村组，经村民大会或代表会议讨论同意后，可实行土地集中经营或统一流转。对依法收回的承包地、承包人自愿放弃的承包地、通过土地整理新增的土地以及集体的“四荒”地，可以由集体按相关规定统一组织公开发包或流转，发展专业化的适度规模经营。
（4）对农村土地规模经营主体实施财政补贴、信贷支持等扶持政策，鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的农业经营大户、专业合作社、集体经济组织、龙头企业、农科组织等，围绕当地主导产业和特色优势产品受让土地，通过统一农作物生产基地布局、统一技术培训、统一生产质量标准、统一农资采购供应、统一营销等实现规模经营。
4、加强对农村土地承包经营权流转工作的组织领导
（1）各级党委政府要采取切实可行的措施，明确工作机构和人员，落实责任；各级农业、财政、国土、、监察、司法、金融等有关部门要各司其职、通力协作，为农村土地承包经营权流转创造良好的条件和政策环境。
（2）各级农业行政部门要加强政策指导，认真履行好农村土地承包经营权流转的指导、协调、服务和管理职能，要进一步强化各级农村经营管理部门维护农民土地承包经营权益、仲裁承包经营纠纷、指导承包和流转等重要职责，加快机构队伍建设，尤其要加强乡镇农村经营管理部门的建设。
（3）加强对流转土地用途的监管力度，确保农地农用。各级政府和村级经济组织在引导农民进行土地流转时，必须严格遵循“三个不得”原则，即不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益，严禁违背农民意愿强迫流转。要切实加强土地利用规划管理，实行最严格的节约用地制度，努力实现土地节约集约经营。农业行政部门要加强与纪检、监察、纠风、司法、、国土等部门的沟通协作，坚决纠正和查处流转中的违法违规行为。
【参考文献】
[1] 赵美玲、杨秀萍、王素斋：农村土地承包经营权流转：现状、问题与对策[J]．长白学刊，2010（6）．
农村土地流转规定范文第8篇
关键词：城市化和谐农村土地流转
改革开放30年来，我国在走一条有中国特色的城市化道路，一方面我国保留着土地公有制不变，在农付则以集体所有制为最高原则；另‘方面，我国在努力革除因农村十地集体昕有制给城市化进程带来的掣肘效果。农村土地流转制度的变革可以说是与我国城市化建设息息相关的制度嬗变过程。
一、我国城市化与农村土地流转制度改革
农村土地流转是一种民事行为，作为一方主体的是农付土地承包户，转让的方式基本上涵盖了租赁、入股等形式，其本质是对昕艰包土地的使用权依法进行转让、进行处置，从中获得土地收益的行为：从农村土地流转的实际操作程序来定义，农村土地流转主要指在坚持土地集体所有的前提下，土地使用权，如经营权，收益权，流转权等，在不同市场主体之间的转移与交易。中国广大农村到底需要怎样的土地流转制度呢？换言之，怎样的制度供给才是我国农村现阶段乃至未来一段较长时期所合理的、“善”的土地流转制度呢？任何法律规范的设计、执行与运作，均以权益平衡为归依。再者，就中国目前的情势而言，我国需要在城市化的推进中妥适地保障失地农民群体的权益。中国对农村实行城市化过程中重要部分是农民非农化。中国农村城市化进程缓慢的一个重要制约因素是广大农民对土地的依附关系在短期内不可能解除。农民缺乏有效的社会保障体系，使之无法真正摆脱农民身份。从当前农村大部分家庭收入的构成分析可知，农民收入的绝大部分源于农民从事非农业生产的所得，…个不争的现实是，在农村居民的家庭收益中土地收益所占比重并不人从目前农村劳动力就业结构来看，大量农民到城市和城镇或本地的第
二、三产业从事非农生产活动，且普遍对非农业收入感到较为满意。我国农民为何短期内难以减弱对土地的依附关系？有研究指出，由于土地使用权凝固化，具基本社会保障功能的土地，使农民难以真正地脱离土地，只能以兼地农民身份往返于城市与农村。”
由于我国现阶段在农村土地集体所有权制度的框架下难以突破、难以创新真正的流转制度，直接导致土地流转规范的缺漏，由此从根本上影响到往返于城市与农付之间的那部分农民以土地换现金的渠道。所以，笔者认为，我国当前应深化土地流转制度改革。改革的基本预期是，创造土地使用权自由流转的机制，使农民通过转让土地使用权，获得现金保障，从而逐步脱离土地，投入到第
二、三产业，推动我国的城市化进程。
二、我国农村土地流转制度的若干缺陷
随荇农村产业结构和就业结构的调整，农村劳动力流动的加快以及农村经济发展的不平衡，推动了农村集体土地流转现象普遍化并且咸为必要的制度：有研究指出，“在平均化的家庭承包制下，造成了土地的分散化、细碎化，不利于土地的规模经营和经营效率的提高，土地流转会通过效率‘拉平效应’改善土地资源的配置效率，简单理解就是土地会向能够更有效使用土地的人手中转移，即向更适合从事农业生产的人手中转移”。伴随着我国农业生产经营方式的渐变，农村土地流转在全国各地业已逐步有序地展开？需要指出的是，在农村土地流转过程中由于缺乏规范和有序的管理，损害农民利益等各种问题时有发生。具体而言，我国农村土地流转制度存在以下问题：
l、我国农村土地流转过程中普遍存在不依法登记造册的现象，土地流转过程中土地权益的登记制度有待规范。农业用地是属于特殊保护的土地，当集体建设用地进入流转程序的时候，…般包括流转的地域、客体、主体及用途等范围，物权基于公示而取得公信力。因此，农村土地流转必然要求采用物权的公示方法，即财产登记制，笔者发现，农村土地遭遇的一个极大障碍是，土地登记制度不完善。理想的状态足，在农村土地流转过程中，必须经依法登i己。与之同时，土地使用应符合产业政策及当地土地利用总体规划。笔者认为，涉及农用地转为建设用地的，应当落实年度农用地转用指标；还有一个问题是，目前一些开发商以农业项目建设的名义，到农村租赁土地，擅自改变农业土地用途。虽然我国法律明又规定，各类企业、公共设施、公益事业、农民住宅用地，不得擅自改变土地用途，禁止商品房开发建设和住宅建设，以实现国家对城市房地产业的宏观调控与法律管制，但是，现实中土地执法并不理想。
2、按照农村土地承包法的规定，土地流转的丰体应该是承包经营户作为合同的一方，而不是土地所属的乡村政府，但是目前土地流转中政府角色错位。这种政府错位主要表现为，一些乡村组织直接充当土地流转的主体，不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。比如，有的地方为了兴建城市垃圾处理池，由环卫部门在农村租赁土地，期限为50年。由于当地下游村民担心垃圾处理后渗漏的污水，带来污染，于是提出反对意见。但是，当地县政府干预之后，就成功地签订了土地租赁合同。有的把土地流转作为增加乡村收入的手段，或者作为突出地方政绩的形象工程，损害农民利益。由于流转的动机和做法各异，在操作中曲解甚至违背土地政策。如有的强行反租，有的租金补偿过低，有的明着“反租”，暗着“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透明度。
3、为了维持土地承包关系的稳定性，让农村居民有安全感，我国农村土地承包法作了较长承包期限的规定。但是，在目前见到承包实践中却发现，有的地方随意改变土地的承包关系，强迫土地流转。有些地区任意曲解农村土地承包法，偷换概念，把使用期和承包期分开，说50年不变是承包经营体制不变，而不是指承包的地块不变，并借口调整土地，搞“两高一优”。有的地方为了搞农村规模经营，不顾农民意愿，强行收回农民全部或部分承包地。有的地方政府抱着错误的创收观念，将土地流转作为增加乡村两级集体收入的手段，与民争利。具体表现为：一是在一些管理水平较高的发达地区，要求农户按田亩入股分红，承诺农民分得一定的租金。但在实际的租金收入分配过程中，由于国家没有出台明确的法律或条例对此实施监管，导致监督不力，很多级差地租和土地增值的收入归了村干部，出现了严重的分配不公现象；二是在许多以农为主的传统农业区，也有以相同名义收回部分农民土地的现象，村集体最终支付给农民的租金较少，甚至以各种名义变相地扣回钱款，农民实际到手的租金收入所剩无几，如此做法的唯一目的就是为村干部赚取租金差价。另外，还有一些地区，村集体以较低的租金把土地反租回来，再以较高的租金把土地的转租出去，赚取差价，其中一部分作为村干部的收入，其他部分用于村里基础设施建设和公共福利投入。”
三、构建和谐农村土地流转制度的建议
在社会主义初级阶段，土地是我国农村最基本的生产资料，也是当前我国农民最基本的生活保障。我国农村市场化水平在不断提高，与之相应的需要规范有序地进行土地流转。这已经成为农村土地流转改革的必然要求。有学者指出，农用土地的流转特别是土地承包经营权的流转，有利于土地价值的实现，促进农村产业结构和就业结构的变化，进而提高土地的效益和土地利用率，这既是农业可持续发展的客观要求，也是化解“三农”难题的核心和基础。”正是由于我国农村土地流转制度不完善、配套的监督措施不到位等原因，导致土地流转过程中出现了各种问题。如何规范土地流转，确保土地流转政策得到切实贯彻执行，确保农民的土地承包权益在流转中不受侵害，是土地流转过程中的重要课题。现阶段我们可以从以下几个方面采取对策：
l、规范土地流转程序，严禁擅自改变土地用途，保护农民利益。就目前而言，我国尚未建立起规范的土地流转机制，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少问题，相应的法律法规也缺乏具体的规定，致使不少农户采用“口头协议”，私下进行自发性的流转，根本不可能遵循正规的程序，也不去履行必要的登记手续，更不可能未通过流转合同来规范双方的权利义务关系。可以肯定的是，如此混乱的状态下形成的农村土地流转关系，必然隐藏较多纠纷和隐患。笔者认为，在农村土地流转过程中，要充分采用市场化运作方式，合理确定土地流转补偿金额，实现土地收益的合理再分配，确保农民权益不受侵害。我国土地管理机构应当积极履行土地用途监管职责，对土地流转过程实施监督和管理，建立和健全农村土地流转档案，提供规范的合同示范文本；必要时，土地管理机构还要担任调解人，妥善处理土地流转纠纷。此时，失地农民应当获得无偿的法律援助。这些措施必将促进土地流转程序的规范化。同时要坚持农地农用的原则，制定相关政策，禁止农户和农村集体经济组织非法出让、出租集体农用地用于非农建设，不允许任何人通过任何方式将农民集体所有土地转为国有，不允许出现土地使用的粗放和闲置现象。在条件允许的情况下，我们可以采用政府主办或者民办公助的形式，设立“土地银行”，据以培育土地使用权市场。所谓土地银行，其基本操作程式是，有土地流转意愿的农民可以把土地存在银行里获取利息收入，银行再把这些存进来的土地贷给规模经营的种养大户。这样既能为农民流转的土地找到合适的窖体，促进适度规模经营，又可以保证土地使用方向不变，保护农产品综合生产能力。为此笔者建议，我国应当建立相应的土地流转市场信息系统、土地流转信息咨询服务系统；在有条件的地方，建立土地使用权流转的经营公司、土地评估事务所、土地银行、土地保险公司等机构，并逐步实现服务的专业化、社会化与企业化。农村土地流转中介机构的建立与规范，必将会极大地促进我国农村上地的有序流转，
2、现有经验的基础上，制定完善的法律和政策，规范农村土地流转行为。我国目前要在创新土地流转法律和政策上动脑筋，充分调动农民的主观能动性，优化土地资源配置，稳步推进农村土地流转。我国未来的农村土地流转立法应当在确保农村土地所有权归农村集体所有的前提下，进·步赋予农民继承、抵押、转让、租赁、入股等土地承包经营的权利，把农村家庭承包经营权流转纳入法制化轨道。在创新土地流转法律和政策的过程中，要充分考虑农民土地承包经营权利的完整，切实明确农民承包经营权的各项应有权益；要明确土地征收和征用的范围和程序，在合法征占土地的过程中切实维护好失地农民的各项权益，必要时举办集体成员听证会；要界定清楚国家、集体、企业、农民在土地流转中的各自权益，确定土地交易的具体操作规则。除了实体权利的要作详细界定以外，农村土地流转的程序规则必须跟进，使合理运用法律手段保障土地合理流转，成为常态。笔者建议采取以下对策：第一，规范流转程序。也就是说，农村土地流转的程序规则要制订得具体可行、操作性强，这些法律法规及配套措施要为农民所理解。因此，规则实施后，还要加强法律法规的学习宣传力度，增强干部和群众的法律意识。特别是要让部分外出务工经商、从事第
二、三产业的农民大胆放弃土地，免得一心挂两头；第二，严把审批关。新法要严格要求土地管理部门依据法定权限审批土地，不得违反法律批地占地，不得违反规定下放土地审批权，更不能弄虚作假，搞化整为零、拆分审批。同时规定违反权限审批土地的干部要承担记过等行政处分责任，构成犯罪的，要追究刑事责任；第三，严格执法。“徒法不足以自行”。新法出台后，执法部门应当严肃查处各类涉及土地流转的违法行为、一方向要从严查处土地违法行为，另一方面要揪出违法行为的责任人，不能仅停留在缴纳罚款、补办手续上。对于被非法占用的土地，要分别不同情形作出妥当的处理：该收回的要收回，该复耕的要复耕。对于违反土地流转政策法规的国家工作人员，要批评教育，如果构成犯罪的，要依法追究其刑事责任；对于典型案件，还要适时公开处理。