农村征地安置人口认定办法
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农村征地安置人口认定办法范文第1篇
代市长
二〇〇三年六月六日
北京市集体土地房屋拆迁管理办法
第一章、总则
第一条、为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条、在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。
第三条、本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。
本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。
第四条、市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。
第五条、区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。
第六条、拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第二章、拆迁管理
第七条、用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第八条、用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项：
（一）新批宅基地和其他建设用地；
（二）审批新建、改建、扩建房屋；
（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
（四）核发工商营业执照；
（五）房屋、土地租赁；
（六）改变房屋、土地用途。
区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。
暂停期限内，擅自办理本条、第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。
第九条、用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：
（一）用地批准文件；
（二）规划批准文件；
（三）拆迁实施方案；
（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条、件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。
第十条、征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章、的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。
占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。
拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。
第十一条、拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。
第十二条、在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。
裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。
第三章、拆迁补偿和安置
第十三条、宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条、件的地区也可以另行审批宅基地。
第十四条、拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。
按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。
第十五条、拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条、第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。
农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。
其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照本条、第二款的规定执行。
第十六条、农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的，应当符合城市规划、土地利用规划和年度计划，依法取得用地和规划许可。
第十七条、农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条、件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章、的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。
其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照前款规定执行。
第十八条、拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。
经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。
每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条、确定的标准执行。
第十九条、拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。
本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡（民族乡）、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行；属于占地拆迁房屋的，补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡（民族乡）、镇人民政府批准后执行。
本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。
第二十条、农村村民符合审批宅基地条、件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。
第二十一条、占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。
第二十二条、对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
第二十三条、拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的搬迁补助费，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
第二十四条、拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。
第四章、法律责任
第二十五条、违反本办法第七条、规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。
第二十六条、市和区、县国土房管局违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章、附则
第二十七条、因进行水利水电工程建设、绿化隔离地区建设、贫困山区农民搬迁以及因地质灾害移民涉及集体土地房屋拆迁的，不适用本办法。
农村征地安置人口认定办法范文第2篇
[关键词]城中村改造，征地拆迁，立法探索，立法缺陷，立法完善
[中图分类号]D912．29 [文献标识码]A [文章编号]1004—4175（2012）06—0135—04
[作者简介]白呈明（1962-），男，陕西安塞人，西安财经学院文法学院副院长，教授，主要研究方向为农村法制问题。
伴随我国现代化建设和城市化进程的加快，针对农民土地的征地拆迁也在全国范围大规模地展开。但由于征地拆迁法律制度的不健全，征地各方当事人的利益边界缺乏权威界定，各种矛盾冲突纷至沓来，甚至形成激烈的对抗，引发局部的社会震荡，严重危害社会稳定和发展。在这一背景下，城中村改造征地拆迁得以产生，许多地方政府和开发区竭力通过这一模式获取城市建设用地，以克服传统征地拆迁方式的缺陷和制约。
一、城中村改造中征地拆迁的立法探索
较之传统的征地拆迁方式，即按照土地管理法等法律规定进行的征地拆迁，城中村改造中征地拆迁的立法呈现出一定特色：
（一）通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系。征地拆迁工作受到许多政策法规的刚性约束，必须严格按照相关规定进行操作。然而，由于我国正处于全面转型期，有关征地拆迁的政策法律在不断制定和完善中。在国家层面，目前征地拆迁的政策法律主要有：《宪法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《物权法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）等。这些规范性文件分别对土地征收的范围、程序以及征地补偿项目和补偿标准等问题做出了规定。2011年1月21日，国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步对城市国有土地上的房屋征收补偿涉及的一系列问题做出明确规定。然而，与城中村改造紧密相关的农村集体土地上房屋拆迁补偿问题，一直缺乏国家层面的明确法律规定，实践中长期处于一种无序状态。
在此背景下，各大中城市相继出台规范城中村改造的地方性法规和政府规章，在一定程度上填补了法律空白，并且初步形成调整这一领域的地方性法规体系。比如，西安市为推进和规范城中村改造，近年来先后制定了《西安市城中村改造管理办法》《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》等地方性法规。这些地方立法对拆迁补偿管理体制、拆迁补偿标准、房屋评估、产权面积认定做出明确的规定，使农村集体土地上的房屋拆迁补偿有了一定法律依据，弥补了土地管理法等有关土地征收补偿规定的不足，在一定程度上解决了征地拆迁补偿的法律缺位问题。
（二）运用法律手段，化解了征地拆迁中的诸多难题。传统征地拆迁方式常常引发一些困扰人们的老大难问题，诸如拆迁安置对象、拆迁补偿标准、产权面积认定、房屋估价标准、违章建筑和非法买卖宅基地处置、纠纷解决机制等。而在城中村改造征地拆迁中，对这些问题的解决有了较为明确的规定，各地政府通过法律手段的运用，逐步化解了诸多难题。针对征地拆迁中暴露的突出问题，国家先后制定了大量法规和政策，提出许多刚性要求，强化指导和规范征地拆迁行为，以确保被征地农民权益和社会稳定。比如，严格限定征地范围，提高征地补偿标准，制定统一年产值和区片地价，实行先安置后拆迁，整治强征强拆等。而各地政府在具体实践中则对相关国家政策法律不断修正、丰富和完善，以弥补疏漏之处，使诸多难题的解决办法更具操作性。比如，针对部分村民为获取更多补偿而进行的“抢栽抢种”、过度“密植苗木”、房屋加层搭建等问题，西安市通过地方立法做出明确规定，提出了具体的解决办法，遏制了实践中大量存在的村民非法获利行为。
围绕矛盾纠纷解决，各地政府在征地拆迁中逐步引入市场机制。这突出表现为，在政府监管和引导下，村民可以自主选择开发商进行村庄改造，开发商在获得一定开发用地的同时，负责拆迁安置的全部资金。这样做的好处在于：首先，可以减少政府在征地拆迁中的直接投入；其次，开发商可以采取较为灵活的市场机制解决拆迁安置中的矛盾和冲突，减少政府与农民之间的直接冲突；再次，政府作为监管者，可以相对公平地保护农民和开发商两方的合法权益。比如，为了预防和化解征地拆迁安置方面的纠纷，西安高新区自1991年成立以来，制定了“四方案一细则’’的征地拆迁政策，包括《村庄拆迁安置细则》《村庄上楼安置方案》《村庄拆迁统规自建方案》《货币安置办法》等四种安置方案，采取多种安置方式相结合的模式，让被征地农民自愿选择拆迁安置方式。
二、城中村改造中征地拆迁存在的立法缺陷
城中村改造征地拆迁较之于传统的征地拆迁方式，尽管具有一定优势，但仍存在着立法缺陷。主要表现为：
（一）有的城中村改造的地方立法违反上位法。现有的规范城中村改造的国家法律，一般都将城中村界定为“在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体土地所有制的村庄”。只有符合这一条件，才可纳入城中村改造的范围。然而实践中，有些地方立法往往以特别规定扩大城中村改造的范围。如《西安市城中村改造管理办法》第27条规定：“在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。”类似这样的规定，在客观上放大了城中村改造范围的尺度。在这两类村庄中，有的耕地几无，有的耕地还较多，统一适用城中村改造规定实现土地国有化，直接与土地管理法等法律发生冲突。因而。实践中就出现了有些地方人为“创造条件”，将耕地较多的村庄纳入城中村改造范围，这实质上是一种违反上位法的做法。
（二）城中村集体土地转性于法无据。在城中村改造征地拆迁中，原属集体所有的土地非以征收方式而直接转为国有土地，一直受到社会各界的质疑。原因在于这一做法仅仅依据地方立法，并没有国家层面法律的支持。与上述西安市的做法类似，早在2004年，深圳市为解决城市扩张的土地缺口问题，把宝安、龙岗两区内的27万农村人口一次性转为城市居民，进而一举将两区956平方公里土地转为国有。据称：其所依据的是《土地管理法实施条例》第2条第5项“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”的规定。国土资源部经过调查，以此举“不宜模仿”、“下不为例”而草草了结。然而，此后国务院法制办公室、国土资源部对该法条做出的专项“解释意见”表明，深圳“转地”的法律依据并不成立。其实，城中村集体土地转为国有土地的法律障碍，地方政府非常清楚。西安市城改办一位官员曾坦言：“从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。郑州等城市依据土地法管理法规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，西安市依据土地管理法规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得到上级部门的正式认可。”实践中，已改造过的城中村，土地转性手续办结者很少，这也意味着城中村改造征地拆迁存在一定法律风险。
（三）有关拆迁安置补偿方式的规定比较原则和单一。征地拆迁补偿安置标准是土地征收制度的核心问题之一，也是引发被征地农民强烈不满的直接原因，补偿安置法定标准过低一直为人们所诟病。虽然国家对征地拆迁安置补偿做出了原则规定，但在实际操作中，各地缺乏一个分配到户的具体实施细则，补偿安置费用如何分配，分配由谁来监管并不明确。结果造成本应属于农民的权利完全由享有土地所有权优势的集体所替代，后者为了迎合权力主体的需要，往往以各种手段压低甚至贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费。因而，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民合法权益的法律规定难以执行。另外，城中村改造征地拆迁的安置补偿方式，主要为产权调换和货币安置。这种比较单一的安置补偿方式，不能很好地解决农户的长期生计问题。如西安市在城中村改造中，“产权调换以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原住房产权建筑面积进行安置”。这样，安置房屋主要解决了生活用房，而对于绝大多数长期依赖“房租经济”的农户来说，“改造”意味着可观的房租收入将受影响。而货币安置潜在风险更大，从经济发展条件和农民适应市场能力的状况来看尤当慎用。实践中，一些城中村改造方案规定，在农户安置面积中包含人均10～20平方米的营业用房，交由改制后的股份公司统一经营。这一规定虽然是对改造后农户长期生计的一种安排，但由于受地段、区位等诸多因素的影响，其预期目的未必能真正达到。我们对西安市回迁村民生活状况的调查结果显示，大部分回迁村（居）民认为，“改造”后收入减少了，而支出远比以前要多，总体生活质量有所下降。
（四）社会管理复杂局面缺乏应有的法律规制。城中村改造的关键，是实现“四个转变”，即村民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转股份制经济。然而，征地拆迁改造后往往产生大量新的社会问题，现实状况远比制度设计复杂得多。由于土地转性于法无据，致使大量城改商品房销售手续不全；村民转居民后的就业、教育、养老、医保等一系列社会经济权利问题远未落实，村民不愿转居民的现象很普遍；集体经济转股份制经济有名无实，其法律地位不明确、运行机制混乱，集体与村（居）民的财产权益难以得到有效保障；回迁安置社区非城非乡，性质不明或名实不符，管理体制对接不起来，社会管理处于边缘化状态。比如，截至2010年6月底，西安高新区39个城中村中拆除21个，已回迁16个村，共4777户；曲江新区23个城中村中拆除12个，已回迁3个村，共1403户。地处西安高新开发区的茶村，于2000年被高新区征去耕地400多亩，但未予拆迁安置，村民对即将进行的“城改”抵触情绪很大。该村户均4分宅基地，房屋面积在800平方米以上，主要以房屋出租为业，年房租收入户均10万元左右。调研中农民讲道：“开发商要利润，开发区要土地，剩下我们农民怎么办？”
三、城中村改造中征地拆迁的立法完善
为了解决城中村改造中征地拆迁面临的突出问题，应对相应的立法缺陷，笔者提出如下完善对策：
（一）统一城中村改造征地拆迁的各层级立法。由于国家和省市有关征地拆迁立法工作严重滞后，致使征地拆迁工作要么存在法律盲区无法可依，要么规定原则笼统缺乏可操作性，要么规定不科学不合理而在实践中难以实施。尤为严重的是，我国至今仍无统一的农村集体土地上房屋拆迁补偿政策法规，实践中各地主要依靠地方性政策和法规支撑，而缺乏国家层面的政策法规的指导和规范。如果放任地方政府（开发区）规避和消解国家法律政策，必然会对国家法的统一性和权威性造成破坏。比如，西安市现有的“五区一港两基地”中，各开发区项目征地拆迁补偿标准迥异。曲江新区一期拆迁安置费人均已达15万多元，经济开发区创造的“经开模式”更以“高补偿高速度”而闻名。某村执行的未央区城中村改造拆迁补偿安置方案，“被拆迁户除可获得房屋残值、过渡费、拆迁奖励等现金补偿外，人均住宅安置面积65平方米市值20余万元，人均经济保障用房20平方米市值10万余元。加上拆迁安置中的货币补偿，按每户3．5人计算，城中村改造后，户均资产近150万元”。目前，城中村改造正从省会城市向中小城市推进，亟待通过统一的法律加以规范调整。长久地搁置问题必然积累矛盾、加剧矛盾，如同当年的“小产权房”问题一样。事实上，经过十多年的摸索和实践，地方立法实践已为国家制定统一的法律积累了丰富的资源。应当以此为契机，制定高位阶的法律，对地方立法和政府等相关各方的行为加以规制。
（二）实行多元化征地拆迁安置方式。大量研究表明，农民出于支持国家建设的朴素情感和现实利益的考量，并不关注土地归谁所有的问题，也不反对土地被征收，而特别关切征地拆迁补偿安置是否到位的问题。现在的普遍做法是采取产权调换与货币安置方式，或者二者的简单结合。从政府角度来看，这些安置方式最简单、最便利、也最少麻烦。而农民因受种种条件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租为业。于是，补偿安置后，新的“城中村”又产生了，农民只是由以前的“地主”变为现在的“房东”；原来城中村的农民被集中安置，地缘联系依旧，而“族群隔离”形成了，农民还是难以融入城市。为了解决这些难题，在补偿安置方式上，应当坚持。“住房是基础，发展是根本；以生活用房和经营用房安置为基础，实行多种补偿安置方式合理组合”。应当以产权调换、货币安置为主，辅之以参股、就业、留地、项目等其他安置方式。我们在西安高新区调研发现，该开发区实际上设计有多种安置方案，有些方案真正体现了对农民长远利益的保护和政府社会责任的担当，但最终出于自身利益的考量和操作的简便而弃之不用。征地拆迁安置绝非单纯的经济活动，而是关涉农民政治、经济、社会等权益的系统工程。由于征地拆迁使农民永久性地丧失了其赖以生存发展的土地资源，征地拆迁安置妥当与否将直接关系到其今后的生存发展状况。因而，征地拆迁安置应当以切实维护农民土地权益、保障农民长远生计为中心统筹安排。
农村征地安置人口认定办法范文第3篇
一、关于征地补偿
1、使用农改居剩余国有土地，实行村组养老人员安置费补差政策。即安置费补至17000元/人。该费用由村组管理，专款专用。
2、征用土地（包括使用农改居剩余国有土地）范围内的地面附着物补偿（不包括有线电视和高压线路），按镇8000元/亩、街道9000元/亩标准核拨给镇街，由镇街包干对产权人进行补偿。
3、在享受市政府[20*]10号文件政策前已被确定为无人组、且农村集体经济组织成员数据库为零的，留区70%剩余土地补偿费转归原农村集体经济组织所有。
4、已建立农村集体经济组织成员数据库的组，无论是建设用地，还是农用地，征用时土地补偿费均由区统筹，用于人员安置。
5、村办企业（含集体用地）的土地被征用，属村级土地的，其补偿费留区70%部分转归村所有。
6、村级农用地被征用后，考虑到不需安置农村集体经济组织成员，留区的70%土地补偿费仍转归村集体经济组织所有。
二、关于拆迁补偿
1、因全区范围内已停止民房建设审批，补空方政策仍按原规定执行。
2、对征用集体土地（含使用农改居剩余国有土地）拆迁的，每户给予2500元种田补贴。
三、关于享受低价位商品房面积
1、享受计划面积标准：1人户40平方米、2人户70平方米、3人户105平方米、4人户140平方米、5人户160平方米，5人以上户型每增加1人，安置标准增加20平方米。凡拆迁户现有住宅合法面积超过以上标准的，享受低价位商品房的面积按现有合法住宅面积执行；享受过福利分房或房改补贴政策的，已享受面积和现有农村合法住房面积合并计算。
2、适用对象：符合我区农村建房政策的被拆迁户。
3、被拆迁户享受低价位商品房面积人口的认定：实际居住在拆迁范围内，与户籍证明资料（截止时间为2005年3月1日，自然增员除外）反映的内容一致，并符合我区建房政策规定的村（居）民。
4、申请程序：被拆迁户申请——村居审核——镇街审核——区拆迁办审查批准。
四、关于非住宅房屋的补偿
1、非住宅房屋指持有房产证和土地证的单位及村组用房。其拆迁补偿办法按市有关政策执行。
2、凡没有法定及其他有关手续的被拆迁房屋，拆迁时原则上不予补偿。2005年3月1日（新旧体制调整期）之前的违法建筑，被拆迁户主动配合拆除的，给予适当拆卸补贴；2005年3月1日之后至20*年3月1日的违法建筑不予补偿；20*年3月1日之后的违法建筑一律不予补偿，并追究当事人和相关单位负责人的责任。
3、非住宅房屋的补偿、补贴由镇街实施。
五、关于跨红线房屋的处理
1、主房在红线外、附房在红线之内的，只拆除附房。附房属违章的，不予安置；附房合法的，按合法面积安置，主房拆迁时不再重复计算。
2、主房全部或局部在红线内的，主、附房一并拆除，并按规定安置。
3、企业用房跨红线的，原则上全部拆除。红线外剩余的房屋具备继续生产经营条件的，可以保留。
六、关于拆迁激励政策
1、取消拆迁实施单位不可预料费。拆迁调节经费为拆迁补偿总额的19%，由镇街包干使用。
农村征地安置人口认定办法范文第4篇
关键词：国有农场；使用权；补偿安置；政策
中图分类号：F320 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）21-0017-02
引言
2009年，南京农业大学浦口校区国有实验农场拆迁了80户职工宿舍，参照征收农民集体土地的标准，对房屋进行了补偿，对人员进行了安置，当时对于补偿政策和补偿标准并未有异议。2016年3月，校区进行第二次搬迁补偿，由于要把整个校区全部搬迁，涉及国有农场试验田农用地和建设用地总面积约6 200亩。此时，对于国有农场的拆迁补偿政策到底是适用国有还是集体，出现了争议。因此，本文对于国有农场土地使用权收回中补偿政策以及出现的问题进行了一些探讨。
一、国有农场土地性质划分存在的问题
目前，土地按照所有权性质，分为国有土地和集体土地；按照利用现状分为农用地、建设用地和未利用地。那么显然，国有农场的土地性质属于国有，现状里可能是包含了农用地和建设用地。土地征收报批程序下，只有涉及到集体土地才需要进行征收报批，但是，对于国有农用地有这样的规定：“因国家经济建设或地方公益性建设需要收回国有农场农用地的，需依法办理农用地转用审批手续。”
同时，依据土地管理法及相关政策精神，收回国有农场农用地应按照征收集体农用地的相关补偿原则进行补偿，即将收回国有农场农用地的补偿分为土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。
所以，从土地的性质上，虽然决定了国有农场是国有土地，但是进行了农转用报批程序，并且征收补偿政策也适用集体土地征收政策。这种既按照土地性质又按照土地现状的双重划分标准，使得国有农用地的征地拆迁补偿比较混乱。
二、国有农场使用权收回补偿安置政策执行中的法律障碍
（一）土地补偿政策的法律障碍
对于国有农场农用地土地收回的补偿，《南京市征地补偿安置办法》规定：“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地，导致原单位受到损失的，应参照征收集体土地标准，由征地主体单位支付征地区片价补偿费、青苗和附着物综合补偿费。”
那么实际操作中，国有建设用地补偿应该按照哪个文件来实施？在2009年，南京农业大学国有实验农场拆迁中，依据的是《国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发[2008]202号）》：“需要收回国有农场建设用地的，参照征收农民集体建设用地的补偿标准进行补偿，保障农场职工的长远生计。”
国土部门和农业部门对于国有农用地和国有建设用地，都建议采用集体土地房屋拆迁的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以补偿是征地补偿的一个原则，那么，看起来国有农用地参照集体土地补偿有一定的道理。但是，国有建设用地的补偿跟《国有土地上房屋征收与补偿条例》是否是相违背的？《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确，国有土地上的房屋征收与补偿活动，是适用本条例的。因此，国有农场土地使用权收回适用集体还是国有政策，这是土地补偿方面的法律障碍。
（二）房屋拆迁补偿政策的法律障碍
在集体土地和国有土地不同性质上盖的房屋，造成了补偿安置的高低不一。对于集体土地上房屋拆迁，通常是基于农村宅基地的面积，在宅基地范围内建设房屋。非农业人口的认定、房屋产权面积的认定以及安置房的性质和面积等，同国有土地上标准不一致。就南京而言，集体土地的房屋补偿安置标准比国有的要低。
以南京为例，集体土地上的房屋补偿，是在“拆一补一”的原则下进行，即拆迁1平方米的农民房屋补偿1平方米的安置房，使得农民原有住房条件不降低。最终，拆迁房屋的单价通常跟安置房价格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，价格基本是安置房的建安价格，相对比较低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家奖励费、安置过渡费等现金补偿。如果被拆迁人去市场上购买商品房，通常商品房价格较高，与安置房价格相比差价较大，所以不会选择货币补偿，选择保障房的居多。
国有房屋拆迁的补偿，主要是根据国有房屋权证面积计算，相比集体土地房屋更加简单透明。所以，评估的价格也是参考周边的国有商品房，基本上能够达到周围商品房的补偿价格，选择货币安置和保障房的都有一定比例。
因此，不同土地性质的房屋，导致了不同的补偿安置政策。国有农场的房屋拆迁，涉及的宿舍、实验用房或者管理用房，都面临一个选择集体政策还是国有政策更划算的问题。由于补偿切实关系到国有农场每一个职工的利益，选择何种政策也是房屋拆迁补偿上的法律障碍。
（三）人员安置政策的法律障碍
《南京市征地补偿安置办法》规定：“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地……其人员不列入被征地农业人员社会保障范围。”但是，在国土资发[2008]202号文件中明确规定：“依法收回国有农场土地使用权，应给予经济补偿。经济补偿参照征收农民集体土地的补偿标准计算，并安排相应的社会保障费用。”
国有农场的编制一般都是国有企业工人性质，不是农业户口，但又是从事农业生产，属于“事业单位，农业管理，人员复杂”。到底社会保障费用有还是无，国有农场的人员性质如何界定，最终导致了安置方面的法律障碍。
三、国有农场土地使用权收回的政策建议
国有农场所在土地性质上属于国有土地，使用权是归农场使用。但是依据现状，属于农业生产用地，如果参考部里的文件，对于国有农场的征地补偿，应当按照农村集体土地性质补偿。对于人员身份，农场人员也有工人，也有未招工农民身份，由于城乡的二元结构，导致农村户口和城镇户口有差别，由此带来补偿安置的差异。因此，对于国有农场的土地使用权收回中的补偿安置政策有几点想法：
第一，理顺政策，做好衔接。由于国有土地和集体土地性质不同而导致的补偿标准和安置条件，对于基层执行政策的工作人员来说，也是非常需要解决的问题。这不但关系到国有农场全体职工的利益，更是对于依法治国和依法行政的严格要求。因此，地方政府和国土部门，应当对于国有农场政策的适用深入研究，以使用权和现状为基础，以不损害农场权益为前提，做好政策的衔接。
第二，保障农场权益，做好长期规划。对于国有农场转用后，没有其他劳动技能，需要继续从事农业生产的安置人员，征收单位应当预留部分土地，作为生产安置留地，用于解决就业人员生活、生产用地，或作为发展农产品加工基地等。
第三，专款专用，补助救助。对于安置费用，应当予以列支，专款专用。对于未满16周岁的应当发放一定数额补助，对于满60岁以上的给予一定的医疗费用补助。其他人员尚未进入社保的，可以自愿选择，进入社会保障。失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的，给一定的安置补助费，也可以由国有农场重新安排就业岗位。
第四，尊重历史，差别化管理。各个地方的农场有其历史原因，通常涉及到农场转型发展和体制改革。在各地方政府的调查和完善基础上，切实加强国有农场的权属管理和职工安置。根据地方国有农场的发展，尊重历史，切实地制定出补偿安置政策。
农村征地安置人口认定办法范文第5篇
__乡位于__县城西南部，距县城42公里，距昆明80公里，国土面积156平方公里，是典型的河谷槽区，境内最高海拔2940米，最低海拔1890米，年平均气温14.2℃，年平均降雨量1086毫米。全乡辖9个村委会，94个村民小组，104个自然村，农户5428户，总人口21911人，其中：少数民族合计9287人，占总人口的42.3%，__乡境内有丰富的褐煤、硅藻土和磷矿三大资源，自县委政府把__列为全县三个工业园区建设以来，三大资源的保护与开发取得进展。
随着矿产资源的有效开发，土地征用越来越多，失地农民不断增加，群众的生产生活困难逐年凸现，由于资源开发带来的环境污染、地质灾害引发的社会热点问题不断增多。__煤业公司自1998年至今已征地四期共3882亩，主要涉及普鲁、富鲁两个村委会，其他6个煤矿租用农民土地开矿近1000亩，合计4800余亩，现在全部失去土地的农户154户717人，人均0.3亩以下的317户1477人。如果300万吨/年改扩建工程实施还需征用土地2783亩，除现在正在实施搬迁的大岭岗村外，还需搬迁堡箐45户224人，如以后褐煤气化工程实施，将涉及搬迁7个自然村962户3887人。到那时，保守估计__乡的征地将近10000亩，涉及6个村委会13个自然村2500余户6500余人。
一、失地农民生活现状
1、补偿费用分配方式单一
目前群众普遍要求补偿费用采用一次性到位的方式，实行“分钱到户”，对其他分配方式，农民心存疑虑，拒绝接受，土地换社保的形式阻力较大。一次性补偿到位的方式，虽然在短期内能为失地农民带来一定的生活保障，但从实际状况看，由于部分群众对补偿费用的使用不够科学合理，因而极易造成部分人“一次性拿钱，一辈子没饭吃”的现象产生，几年之后，必将成为新的社会负担。
2、失地农民就业困难，生活水平有所下降
一是失去了最稳定、最基本的生活来源。土地征用前，农民种田虽然收益不是很好，但是这部分收入稳定，为农民提供最低生活保障。土地征用后，农民失去了最稳定的经济来源，对其生活带来较大冲击，尤其是对那些以种养业为主、年龄偏大、又没有经商的经验和技能的农民，影响最大，成为失地农民中的弱势群体。二是再就业困难重重。目前，农村有一技之长的农村劳动力大多数早已找到工作，而那些素质低及老弱病残的劳动力就业难度大。土地征用前他们难以找到工作，失地后亦然。虽然征地后农民得到补偿，但也是杯水车薪，解决不了根本问题。同时由于缺乏创业能力，也只有坐吃山空。
3、社会保障体系不健全，生活存在后顾之忧
市场经济条件下失地农民从农耕向二、三产业转移的难度较大，难以实现再就业，但又不能享受下岗职工、失业职工的社会保障以及城市居民最低生活保障线的待遇，成为种田无地、上班无岗、低保无份的“三无群体”。在当前整个社会就业压力增大，社会保障制度尚不健全的情况下，一旦失地，就意味着农民失去了生存的基本保障，尤其是那些素质偏低，年龄偏大，体弱多病的人再就业更是希望渺茫，对今后的生活普遍感到忧心忡忡。将严重影响到农村社会稳定和经济发展。
二、解决失地农民生活的办法和措施
针对失地农民越来越多的问题，建议采用以下办法解决：
1、根据昆明市农业局、国土资源局、劳动和社会保障局昆农联[20__]10号文件《关于被征地人员基本养老保险参保范围和认定标准的意见》精神，由县乡有关部门调查审核认定后，将失地农民纳入基本养老保险参保范围。
2、争取上级有关部门的配套资金，解决失地农民后顾之忧关注弱势群体，抓紧建立保障机制，共同解决失地农民生活保障问题。农民为国家经济建设出让土地，失去了他们最基本的生产资料，类似于城市的下岗职工，同属于社会的弱势群体。应将建立相应的社会保障机制作为推进富民强乡的一个重要措施，尽快把失地农民纳入社会保障和就业体系。
3、严格要求矿区用地按照国家有关政策办理相关审批手续，做好土地征用工作，确保失地农民合法权益。一是搞好土地利用规划，提高土地使用综合效益。土地是农民的生存之本，保护农民利益，首先就是要加强土地征用工作的管理，从源头抓起，严格把好征地关。要注意按照市场经济发展的规律，搞好土地的综合规划，合理利用土地，防止和克服经济发展中的盲目而上的征用土地和重复建设占用耕地，严格贯彻土地供应政策，切实做到不符合规划要求的不供地，不达到一定投资强度的项目不供地，突破省政府最低价的不供地，确需征地的，要严格履行法定程序，坚决杜绝随意占用农民土地的现象。同时，要大力提倡集约用地，提高土地资源配置效率，最大限度地保护、利用现有土地，为今后的可持续发展留有足够的后续资源。二是加强征地管理，健全完善征地安置机制。一方面严格依法办事，提高征地政策和征地工作的透明度，进一步规范征地行为，落实公平原则，尽早统一相关政策，统一征地标准，对于市政、非市政项目用地补偿的不统一、重点与非重点项目用地补偿的不统一，要尽早并轨，不能再延用多个标准。确保失地农民基本生活保障资金的稳定供给。另一方面建立合理的征地补偿和利益分享机制，适当提高征地补偿标准，实施分类征占补偿办法，兼顾国家、征占主体和农民的利益，使农民真正受益。三是在土地清理工作中，严格区分非法与合法的界限。要全面执行国家政策，最大限度地让利给失地农民，实事求是地妥善解决好历史遗留问题。进一步规范各级政府行为，约束公共权力，确保为失地农民提供长期可靠的基本保障。__乡工业用地较多，原来多数是村级办矿用集体的土地，采用租用的方式，一直未办理用地手续，20__年国务院出台了31号令关于加强土地调控有关问题的通知
，通知明确规定禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，为进一步规范我乡工业用地，已呈请县国土资源局协调有关力量对我乡工业用地进行全面清查。4、适当增加__龙华公司在煤业公司的股份份额，每年用乡的分红款补助失地农民的生活。
5、由__煤业公司按每年实际产煤量每吨煤提取2元的费用，作为失地农民养老保险基金，专户统管、专款专用。
6、做好矿区搬迁工作，在县委政府的领导下，由企业出资，乡党委政府积极配合企业做好各方面的工作，通过努力，达到“搬得出、稳得住、能致富”的总目标。
7、一如既往地对乡、村给予支持，特别是征地涉及的村组，逐步解决人畜饮水、道路交通等生产生活问题。
8、对采煤引起的地质灾害进行处理，保障人民群众的生命财产安全。
9、原定的__煤业开发公司每年供应普鲁、富鲁农民人均1吨生活用煤增加为2吨，人口按原定的不变。
10、由__公司和龙华公司共同承担为普鲁、富鲁各建一个停车场。
二、失地农民生活保障机制建立情况
1、成立由__乡党委书记任组长的失地农民保障组，工作人员从相关部门抽调，主要制定失地农民保障方案，报县人民政府批准后实施。
2、通过协商，按3：1：1原则，即：提取煤业公司3%的股份分红税前金额、县级1%的股份分红税前金额和乡级1%的股份分红税前金额，筹资解决失地农民生活保障问题。
3、建立健全土地补偿机制，确保失地农民长期受益。为避免有限的补偿金短期内被“吃光分光”，我们在土地征用过程中，坚持按国家有关政策最大限度地提高整地补偿标准、规范补偿金发放的同时，一是确保土地补偿金及时到位。为切实维护失地农民的切身利益，我们按照一定要维护好群众的利益、一定要严格依法办事、一定要注意节约土地“三个一定要的”原则，严格土地征用，并且始终坚持“凡征必补、补必到位”，对土地补偿的标准、补偿款的发放、兑付时限都做出具体要求。明确规定，凡是对农民土地补偿不能及时足额到位的项目，一律不准开工建设，确保土地补偿金及时足额拨到农民手中。
农村征地安置人口认定办法范文第6篇
在×××推动城市化进程中，由于县城总体规划范围的不断扩大，对**镇原农村村民保留下来的集体土地长期缺乏统一、有效的规划控制和用地管理，使其逐步形成了城市发展的异化物“城中村”。随着新×××建设步伐的不断加快，优化提升城市环境，显得犹为紧迫。“城中村”现象也已成为社会关注的热点，如不尽快扭转其现状，不仅将延缓×××城乡统筹的进程，还将在很大程度上困扰×××的现代化建设。希望县委、县政府在制定“城中村”改造总体实施方案的基础上，尽快修订和完善有关政策措施，学习和引进外地在“城中村”改造过程中积累下的先进经验和成功做法，率先推出一批“城中村”改造范围内的土地进行“招、拍、挂”，并以次作为试点，积极推动“城中村”改造的步伐。本提案以平邑镇为背景，探讨“城中村”现状和存在的问题，提出几点“城中村”改造的建议。
一、××ד城中村”现状
×××**镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新×××建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是×××建设和长远发展的一个根本性措施。
二、“城中村”改造面临的问题
（一）拆迁补偿问题
1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。
2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。
（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。
（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。
（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。
三、“城中村”改造的几点建议
（一）政府主导，做好拆迁补偿。
1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。
2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。
（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。
针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：
1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。
2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。
3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。
（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。
“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。
农村征地安置人口认定办法范文第7篇
关键词：土地征用；公共利益；征地补偿
土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类赖以生存和发展的最重要的资源。土地的归属和利用关涉到社会的安宁和发展，与社稷的兴衰与人民的福祉息息相关。在当下，随着我国城市化步伐的大大加快，城市向郊区迅速扩张，以及各地掀起了建设经济技术开发区的热潮，农民的土地被大量征用，出现了大量的种地无土地、进城无工作、拆迁无家园、“非农”无保障、告状无门路的“五无农民”群体[1]。从而引发了大量和上访事件。一组国土资源部统计数字显示，2002年仅上半年群众反映征地纠纷违法占地等问题的占接待部门受理总量的73%。其中40%的上访诉说的是征地纠纷问题，这其中87%是征地补偿安置问题，而在反映征地问题的上访中，又有一多半是集体上访。因此农地征用补偿问题是导致政府和农民关系紧张的关键问题。这一问题不仅关涉到政府的公信力以及农民合法权益的保护，而且也关系到我国社会主义和谐社会的建设。党的十六届四中全会指出“要适应我国社会的深刻变化，把和谐社会的建设摆在重要位置”。但是农地征用补偿的不合理使得公共利益和私人利益未能得到有效的协调，农民的生存权、发展权未能得到有效保障。因此农地征用补偿的不合理成为阻碍农村和谐社会实现的一大障碍。
一、征用补偿的理论依据和补偿原则
所谓农地征用补偿是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准并依法给予农村集体经济组织和农民个人补偿后，强制性的变更农村土地所有权或使用权的行政行为[2]。从理论上讲“征用”本身仅仅指使用权的转移，而征收是指所有权的变更。而且我国2004年的宪法修正案也明确了这一点。但是在以往的法制实践以及理论研究中大多使用“土地征用”这一概念，因此为了与以往的理论研究相衔接避免不必要的麻烦，本文也使用土地征用这一概念。但是在此，土地征用的内涵既包括所有权也包括使用权的有偿转移。土地征用是基于公共利益的需要而限制或剥夺私人权益，而且是对人赖以生存和发展的最重要的财产权的克减。那么实现公共利益和私人利益的平衡就是我们首先需要面对的一个问题。在强调“私有财产神圣不可侵犯”的权利本位时代，土地征用制度的存在空间是有限的。但是随着强调财产义务性的社会本位时代的到来，基于公共利益的需要而对私人的财产权予以限制和剥夺逐渐被人们所接受。但是基于公平正义的观念，“正义是社会制度的首要价值，正像真理是思想体系的首要价值一样。一种理论，无论它多么精致和简洁，只要它不真实，就必须加以拒绝或修正；同样，某些法律和制度，不管它们如何有效率和有条理，只要它们不正义，就必须加以改造或废除。每个人都拥有一种基于正义的不可侵犯性，这种不可侵犯性即使以社会整体利益之名也不能逾越。因此，正义否认为了一些人分享更大利益而剥夺另一些人的自由是正当的，不承认许多人享受的较大利益能绰绰有余补偿强加于少数人的牺牲。所以，在一个正义的社会里，平等的公民自由是确定不移的，由正义所保障的权利决不受制于政治的交易或社会利益的权衡。[3]”土地征用作为一种土地公共取得制度，对于个人因为公共利益所遭受的损失必须给予补偿。围绕土地征用补偿问题，形成了众多的学说，通过分析这些学说，可以把握征地补偿合理性的依据。
（一）农地征用补偿的理论依据
1、既得权说。此说以自然法思想作为基础认为财产权是人民的天赋人权，是合法取得的既得权，因此应该得到绝对的保障，即使是基于公共利益的需要使其遭受经济上的特别损失，也应当基于公平的原则给予补偿。
2、恩惠说。此说强调绝对的国家权力，认为土地征用权是国家与生俱来的权力，主张公益至上和法律万能。此说认为个人没有与国家相对抗的理由，甚至完全否认国家对私人有提供补偿的必要。国家侵犯个人权利给予补偿那完全是出于国家的恩惠。
3社会职务说。此说摒弃了权利天赋的观念，认为国家为了使个人尽其社会一份子的责任，首先应该承认个人的权利，这是实现社会职务的手段，因为权利的本质具有义务性，人民的财产被征用后，国家酌量给予补偿，才能使得社会职务得以继续履行。
4、社会协作说。该说基于法国狄骥的社会连带理论，认为社会作为一整体系统，其存在和运转依赖社会成员的相互协作，因此社会成员为保证社会的存在和发展只能牺牲部分权利和自由，而社会则以其整体的力量保障社会成员的生存和发展，对其利益所受损失和损害给予救济。
5、公共负担说。由于国家行为的受益者是社会全体，故当一部分人或个别人因为国家行为而承担的义务超出其因该承担的份额时，国家就应该基于平等原则，将其平均分担给社会全体，实现权利义务的平衡。
6、特别牺牲说。该说由德国奥托·麦耶提出，认为国家的合法征地行为对人民权益所造成的损失与国家课以人民的一般的负担不同，它是使无义务的特定人对国家所做得特别牺牲，这种特别牺牲应当由社会全体人民共同分担，给其以补偿，才符合公平正义的精神，实现私人利益与公共利益的协调。[4]
上述第一种以及第二种学说，前者强调权利的绝对保障而后者强调绝对的国家权力，在当下都无法得到社会一般观念的认同，因此均被摒弃。社会职务说、社会协作说以及公共负担说都从一个侧面反映了征用补偿的合理性，但是都可以被特别牺牲理论所涵盖，所以特别牺牲说成为当下的主流学说，也极容易被广大的民众所理解和接受。因为在当今社会财产权的平等保护被视为一项重要的宪法原则。财产权虽然有社会义务性但是也应该适用平等保护原则。一般情况下，对于法律明文规定的公法上的义务，财产权利人可以预期因为承担该义务所遭受的损失。但是土地征用则不然，其权利人只有等到具体的征用行为公告后才能获悉自己的财产因为征用而遭受的损失。这对于权利人来说无疑是一种十分不确定的社会风险。针对此种少数人为了公共利益所做得特别牺牲如果不给予补偿是违反平等原则的，因此补偿义务得以确立。补偿的目标在于实现公共利益和私人利益的协调。征用必须建立在补偿基础上也为世界各国的宪法所明文规定。1789年法国的《人权宣言》就已经规定“财产是神圣不可侵犯的权利，除非当合法认定的公共需要所显然必须时，且在公平且预先赔偿的条件下，任何人的财产不受剥夺。”美国宪法第5条修正案规定，“没有正当程序不得剥夺任何人的生命、自由和财产；没有公平的补偿不得征用私有财产供公共使用。”我国《宪法》第10条：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。征用补偿原则基本上成为各国法律的一项重要原则，但是如何补偿各国法律规定得并不一致。有的国家采用完全补偿原则，有的则采用不完全补偿原则，还有的国家采用相当补偿原则。
（二）征用补偿的原则
1、完全补偿原则。该原则认为土地征用的受益者是全体人民，对于国家土地征用而遭受特别牺牲的人，理应由公众受益人负完全补偿责任才符合平等原则的精神。而且确保权利人不因土地征用而处于财产状况恶化的状态，也是宪法保障财产权的宗旨所在。从生存权的保障来看，土地作为人民尤其是农民的生活依靠，不仅仅是生活之源而且是生存之本。因此补偿不应该仅仅限于征用的客体，而且还应包括与该客体直接或间接关联的经济上和非经济上的利益。
2、不完全补偿原则。该原则从强调“所有权的社会义务性”观念出发，认为财产权因负有社会义务而不具有绝对性，可以基于公共利益的需要，而依法加以限制，但是应该给予合理的补偿。补偿仅仅限于财产上的损失，对于精神上的损失，应该被视为特别牺牲，个人有忍受的义务。
3、相当补偿原则。该原则认为，由于“特别牺牲”的标准是相对的、活动的，因此征地补偿应斟酌征用的目的及必要程度等各种要素，并结合社会的现实，选择采用完全补偿原则或者不完全补偿原则。一般说来，基于平等原则，对于特别财产的征用损害，应当给予完全补偿，但是特殊情况下，可以准许给予不完全补偿。[5]
目前我国土地征用过程中，采用的以土地年产值倍数作为补偿标准的不完全补偿原则。这一补偿原则未将农民的生存权损失纳入补偿范围并且基本未考虑土地发展权价格，而只是一种生活补贴性的补偿，而在现实生活中那些非公益性的征地，政府在征地前对于被征用农地并不享有所有权，征地后一般对农地也没丝毫的投入，政府仅靠征地权就将征地补偿费与市地批租价之间的巨大利益据为己有，无疑是对农民发展权的剥夺。在当下国家的价值取向正开始转变，2004年的宪法修正案明确规定了“国家尊重和保障人权”，“公民个人的私有财产不可侵犯”。在注重人权保障的国家价值观下，个人的权利应当决定国家权力，个人是一个目的性存在，个人权利的保障应该是社会的最高价值。对于失地农民来说，土地关系到其生存权和发展权，因此对于土地征用制度，我们应该从人权保障的角度进行重新审视，探究当前农民和政府关系紧张的法律制度层面的原因。
二、我国农地征用补偿法律制度透析
土地作为一种稀缺性的资源，各个国家都有严格保护土地资源的规定。从“十分珍惜和合理利用每一寸土地”的基本国策出发，我国立法机关在1998年修改《土地管理法》时旨在建立世界上最严格的土地管理制度。基于这一宗旨，我国土地征用法律制度几乎完全行政化，建立了严格的土地征用审批制度。但是严格的制度并不等于是完善的制度，尤其是在市场经济条件下，城市发展对土地需求日益增大，客观上要求土地的利用和流转市场化。征地补偿工作中存在的一系列问题折射出现行征地补偿法律制度的不完善。
（一）征地补偿未区分“公益性征地”和“非公益性征地”
在现代国家，对公民财产权的限制和剥夺只能基于公共利益已为世界各国的法律所明文规定，政府作为行政主体，其行为必须以公共利益为依归。“在民主法治国家、社会国家和环境国家，公共行政的目的是维护和促进公共利益或者大众福祉，这是任何公共行政的一个不成文的基本原则，以公共利益为目的是公共利益的概念属性和功能属性，是公务员执行职务的基础。”[6]我国宪法第10条也规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是《土地管理法》在将宪法具体化的过程中，对于征地的前提规定的却不一致。《土地管理法》第2条：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。但是《土地管理法》43条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据《土地管理法实施条例》“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”可见政府将公益性征地和非公益性建设用地都纳入统一的征地工作中，均按照统一的补偿标准对农民进行补偿。《土地管理法》将非公益性用地纳入征地工作中本身就是违反我国宪法的。如果不考虑其违宪性因素，仅从这一征地补偿规定来看，也是十分不合理的。因为在非公益性征地过程中，农地有很大的增值空间，尤其是城市郊区的土地，土地转手间可以增值10多倍。据统计，2002年全国土地使用权招标拍卖收入平均每亩为35.67万元，而对征地农民的补偿通常每亩只有1.5万-3.5万元。我国现行的土地征用补偿规定并未考虑非公益性征地所带来的土地增值收益，未考虑土地发展权的价格。土地发展权的收益本来应该归农民所有，现在的现实却是政府仅靠征地权就将征地补偿费与市地批租价之间的巨大利益据为己有，不仅是对农民合法权益的剥夺，而且激发了政府征地的内在冲动。据统计，自改革开放至今，中国政府利用计划经济的征地方式和市场经济的卖地方式从农民手中拿走的土地出让和补偿安置差价超过了2亿人民币，有人称之为“政府请客，农民买单”。[7]因此，公益性征地因其关乎公共福祉而不考虑土地发展权的价格还有一定的合理性，但是非公益性征地也剥夺农民的土地的增值收益，无论从理论上讲还是从社会公平正义的角度考虑都是不合理的。因此，征地补偿未区分公益性征地和非公益性征地是我国农地征用补偿法律制度的一大缺陷。
（二）征地补偿标准不合理
1、按土地原用途给予补偿违反公平正义原则
土地作为一种稀缺性的资源具有巨大的增值空间，尤其是城市郊区的土地，由于具备发展的区位优势，土地用途的改变可以带来巨大的增值收益。按照马克思的地租理论，由于区位不同可以产生级差地租，这部分土地收益由于并非是土地权利人投资形成的，所里理应在土地的所有者、国家和用地单位之间合理分配。但是按照现行法律规定，国家征用土地再出让时决定不同地价的级差地租是国家投资形成的，原则上这项收益应当属于国家。作为被征地农民的利益被剥夺了，因此是违反法律的公平正义理念的。
2、以年产值的倍数作为补偿标准不科学
按照年产值的倍数计算补偿数额虽然简便易行，但是在市场经济高度发展的今天，土地价格的确定很大程度上同被征地所处的区域经济发展状况紧密相关，而同农业用地年产值的关联性程度并不明显，而现行的征地补偿标准不能反映土地的位置、地区经济发展水平、市场交易价格以及人均耕地面积等影响土地价值的经济因素，也不能体现同一宗土地在不同投资情况下出现产出差别的真实价值。尤其值得注意的是当前我国农产品价格普遍偏低，以土地的年产值倍数作为补偿标准，农民得到的补偿仅仅也就几万元，无法保障农民的长远生计。
3、确立征地补偿的最高补偿限额不合理
我国《土地管理法》47条规定“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。”依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”根据2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障为原则。因此，在征地补偿中设定一个征地补偿的最低限额有利于保障农民的合法权益，但是设定一个最高不超过30倍的最高限额却是不合理的。因为在当前我国农村尚未建立有效的社会保障体系，因此土地对于农民来说不仅仅是生活之源，而且具有生存保障的社会功能。所以规定一个补偿的最高限额，很有可能使得失地农民生活无保障，所以这一规定是不合理的。
（三）征地补偿方式单一，补偿分配不合理
1、征地补偿方式单一
根据我国现行的法律规定，征地补偿以金钱补偿为主。对于安置补助费，征得被安置人员同意后，可用于支付被安置人员的保险费用。政府采用金钱补偿的方式，将各项费用一次性的支付给农民，可以避免采用其他方式所带来的麻烦。现实的情况却是当前农民的市场意识还比较差，除少数农民将所得土地补偿费用于长远投资外，大多数的农民得到补偿费后，用来建设房屋等，因此本来就不多的补偿费，很快就被花光，进而成为生活无保障的边缘人。在此种情况下，失地农民有的再向政府要钱，有的甚至走向极端，实施违法犯罪活动。因此，单一的金钱补偿方式虽然简便易行，但是却忽视了现实，不利于社会的长远发展。在此，我们可以借鉴国外的有益做法，采用多种补偿方式。
2、补偿分配不合理
根据《土地管理法实施条例》26条“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”但是制度取消后，农村集体经济组织在很多地方已经不复存在，而且很多村组没有章程办事，所以支付给农村集体经济组织的安置补助费，缺乏有效的监督控制。而且从目前中国农村基层组织体制看，村委会和农村集体经济组织，处于“政府职能代表”和“群众自治代表”的冲突之中，无法真正代表农民的利益。作为农民集体代表的农村权势阶层受自身利益的驱动，又往往有着与农民集体不一致的个人利益，他们往往利用特殊的身份和地位，扩大寻租空间。[8]所以村集体留存的征地补偿费比例过大，而且留存在村集体的征地补偿费使用和管理缺乏有效的监督。而土地收益中的主要成分是土地补偿费，至少应当占到土地收益总额的70%以上，土地补偿费归集体所有以后由于集体经济组织的利益和农户的利益并不完全一致，因此对于土地补偿费农民仅能得到5%-10%。
（四）征地补偿法律程序不完善
在我国这样一个缺乏法治传统的国度，数千年的人治传统已经深深地影响了人们的思维方式和行为模式，在君主与父母官的支配下，子民永远都是受政者，他们只有服从命令和安排的义务而没有所谓的权利，因此在这样一个缺乏权利意识的社会，法律权威的最终确立更多地需要依靠程序的力量。因为“任何实体目标的定位都需要借助程序的技巧以安排和落实，也就是说，法律上实体性目标的追求只能被置于程序性的逻辑框架中，才能真正体现其现实意义。”[9]但是，在我国土地征用程序在限制公权力运作方面却未能发挥其应有的作用。
1、程序性法律规范本身有漏洞
许多征地法律法规仅仅有原则性的规定，缺乏操作的具体标准，为政府滥用自由裁量权打开了方便之门。例如，《土地管理法实施条理》25条规定，如果对征用补偿的标准有疑义，最终将由批准征地的机关裁量。但是对裁量的程序和标准未做出具体的规定。再如，我国虽然对土地征用听证作了规定，但是在听证代表的选拔和总体名额的分配上缺乏明确的规定。总之，关于土地的法律规范本身存在许多的漏洞和不足，需要进一步完善。
2、农民的程序性权利无保障，缺乏有效的法律救济机制
现行法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定，补偿方案制定后公告农民，新出台的《征用土地公告办法》、《国土资源听证规定》赋予了被征地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿方案有提出不同意见和要求听证的权利，对农民提出的意见确需修改的时候，土地行政主管部门应当修订，并在报同级人民政府批准的时候附上相关意见和听证笔录。但是程序规范的法律约束力不足。我国的《征地公告办法》、《国土资源听证规定》等等的程序性规定本身仅仅属于部门规章。
在我国的土地征用过程中，政府往往追求效率而忽视程序，但是农民的权益却与程序密切相关。对于农村征用补偿争议的处理由县级以上政府协调，协调不成的由批地政府裁决，对土地征用的决定不服申请行政复议，且复议为终局裁决。这样一来，农民在自身权益受损时，如果得不到行政救济，也就失去了司法救济的途径。而且实践中法院基于自身在权力体系中的地位，往往对涉及征地的案件拒绝司法，致使农民的诉讼权得不到保障，更使得政府肆无忌惮。
三、实现我国农地征用补偿法律制度完善之路
（一）实现“非公益性用地”市场化
通过上面的分析我们知道，非公益性征地剥夺了农民的发展权，违的公平正义法理念，最重要的是土地管理法规定的非公益性征地是违反宪法的，破坏了以宪法为基础的法制秩序。因此，应该取消政府非公益性用地的审批权，实现非公益性用地市场化。从经济学的角度看，由市场来配置土地资源，也有利于提高土地资源的利用效率。布坎南认为“国家不是神造物，它并不具有无所不在和正确无误的天赋。因为国家乃是一种人类的组织，它并不一定比其他任何社会组织的规则和结构更加正确无误，因为在这里作决定的人—政治家和官员与其他人没有什么差别，既不更好也不更坏，这些人也一样会犯错误。”[10]因此，政府试图凭借公权力对土地资源进行严格控制的做法，往往不能实现其最初的愿望，恰恰相反，反而降低了土地资源的利用率，而且极易导致权力寻租现象。因为在土地利用者看来，用较低的贿赂成本可以获取较高的收益。同样官员也可以凭借公权力谋私利。因此，虽然市场调节土地资源存在诸多的缺陷，市场调节也可能出现失灵，但是这并不是把问题交给政府处理的充分条件，市场调节不好的问题，政府未必解决得好，甚至会把事情处理得更遭。
为了保证以宪法为基础的法制秩序的统一，也为了实现社会的公平正义，保证土地资源的有效配置，我国法律应该取消非公益性用地的审批权，实现非公益性用地市场化。土地权利人和土地使用者就土地价格等问题直接磋商，达成协议后经政府土地管理部门确认后即发生土地使用权转移的法律效力。由于农民在信息方面处于劣势，所以政府应建立土地价格的信息公布机制，克服单纯依靠市场调节所带来的弊端。
因此，实现非公益性用地市场化，可以实现法制的统一，有利于土地资源的有效利用，也有利于政府公权力的合法运行。
（二）提高补偿标准，实行完全补偿原则
在计划经济体制下包括土地在内的一切生产要素均实行非市场的配置方式。土地被征用以后，农民转为城市户口，可以享受城市户口所带来的福利待遇，因此失地农民的生活水平在当时是提高了而非下降了。征地所带来的风险没有分散给农民个人家庭。但是在市场经济条件下，失地农民必须考虑就业问题。但是由于农民缺乏生存技能，因此失地农民的再就业非常困难。而且在当下，农村没有建立起完善的社会保障机制，对于农民来说，失去土地实际上失去一笔家庭财富，失去基本的就业岗位，失去一种低成本的生活方式，失去一种低成本的发展方式，失去生存和发展的保障基础[11]。因此失去土地不仅意味着失业，而且意味着生计没有保障。所以征地补偿必须着眼于农民的长远生计，采取完全补偿原则。
基于完全补偿原则，在具体的制度设计时，应该细化补偿项目，扩大补偿范围。可以借鉴国外关于补偿范围的规定，补偿的范围包括：土地及其附着物的直接损失，因征地而发生的可预期利益的损失，残余地分割损害，征用发生的必要费用损失等。另外，基于农民生存权和发展权保障的考虑，被征地农民的社会保障费用，应该纳入征地补偿安置费的范围。借鉴经济学关于相关问题的研究，我国的土地征用完全补偿费用=地价+青苗等地上附着物价格+由征地外部不经济引起的损害连带补偿价格+土地发展价格。其中地价以马克思地租理论为基础，地价=地租/资本化率=[农地级差地租Ⅰ+农地级差地租Ⅱ+绝对地租（农用）+垄断地租（农用）]/资本化率。[12]
（三）采取多种补偿方式，健全征地补偿分配机制
首先，要改变单一的补偿方式，以金钱补偿为主，多种补偿方式并存。目前我国征地补偿的方式主要为一次性的金钱货币补偿。但是土地是农民的生存之本，失地农民在缺乏其他谋生手段的条件下，仅凭土地补偿费难以维持其长久的生存，加上我国农村社会保障制度不完善，无疑使失地农民的生活陷入绝境。因此我应该借鉴国外的做法实现，补偿方式多样化。日本的征地补偿方式除现金补偿外，还有替代地补偿、迁移代办和工程代办补偿（即被征地由物件时在土地被征用人的请求下，由需用地人迁移改物件以替代迁移费的补偿）。德国的土地征用补偿方式除金钱补偿外，还有代偿地的补偿，代偿权利的补偿等等。我国的征地补偿方式，应该在借鉴外国有益经验的基础上，结合我国的具体实践经验，例如咸嘉“三集中、三统一”的安置模式，南海模式以及芜湖模式等等。可以考虑征地补偿费入股，社会保险方式，留地方式，债券方式以及其他方式。
其次、要完善我国的土地补偿分配方式。由于我国的征地补偿分配不合理，占土地收益总额的70%以上土地补偿费根据法律规定归属农民集体经济组织，但是在当下村委会和农村集体经济组织，处于“政府职能代表”和“群众自治代表”的冲突之中，无法真正代表农民的利益。甚至牺牲农民的利益换取政治资本或者牟取个人私利。现行补偿金发放环节过多，时限不明确。乡镇、村、组、农民缺乏统一的可操作的分配方法。“在实地调查中发现，集体宣布的土地补偿金额为每亩600～40000元，但绝大多数宣布的土地补偿金为每亩12000元以下，甚至还有征地补偿全部付给了村里，村里一分钱都没有给村民组的情况发生。”2004年1月18日《中国建设报》报道有关资料显示，我国目前在土地征用时，许多地方在实际操作中采取法定标准的最低限，有的甚至低于法定标准；在土地转变增值的土地收益分配中，地方政府大约获得60%-70%；村级集体组织25%-30%；真正到农民手里的不足10%。因此为了保障农民的合法权益，必须健全征地补偿的分配方式，将土地补偿费直接发放个农民个人，并完善征地补偿费用的监督机制，保障农民的合法权益。
（四）完善征地补偿法律程序，保障农民的程序性权利
在法治条件下，对于公民财产权的限制和剥夺除合乎公共利益的需要外，还要遵循正当程序。美国宪法第5条修正案规定，“没有正当程序不得剥夺任何人的生命、自由和财产；没有公平的补偿不得征用私有财产供公共使用。”在土地征用过程中，完善的土地征用程序，可以防止政府权力的恣意，使公权力在法律预设的轨道上运行，同时法律程序的设计可以使财产权利人预知公权力的运行模式，从而监督其运行，防止其滥用而侵犯自身的合法权益。
通过本文第二部分的分析我们知道，农民的程序性权利无保障。在补偿安置公告并听证的过程中，由于我国的《征地公告办法》、《国土资源听证规定》等等的程序性规定本身仅仅属于部门规章，所以程序规范的法律约束力不足。例如法律虽然规定了依法应当听证的事项，当事人要求举行听证，主管部门不组织听证的，法律并没有对因程序违法而造成的当事人实体权利损害给予任何的救济途径和规则原则。对于农村征用补偿争议的处理由县级以上政府协调，协调不成的由批地政府裁决，对土地征用的决定不服申请行政复议，且复议为终局裁决。这样一来，农民在自身权益受损时，如果得不到行政救济，也就失去了司法救济的途径。所以必须完善我国的征地补偿法律程序，明确违法征地补偿法律程序而实施的行政行为是无效的行为，农民对此可以提起行政诉讼。对于农民的，法院可以根据《行政诉讼法》54条的规定，具体行政行为违反法定程序的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新做出具体行政行为。
四、小结
在当代，传统的“管得越少的政府越是好政府的”理念已经被“最好的政府、最大的服务”理念所取代，所以基于公共利益的需要的土地征用是实现社会福祉的必然要求。但是，土地征用必须建立在合理补偿的基础上，这是实现正义原则的必然要求，也为世界各国的实践所广泛认可。我国宪法也规定国家为了公共利益的需要可以对土地进行征收、征用并给予补偿。但是相关的具体法律并没有将这一宪法的原则性规定具体化，因此在土地征用的过程中，出现了政府公权力的异化，严重的损害了农民的利益。因此，征地行为必须基于公共利益的需要且必须给予充分的补偿，以实现土地征用目的的合理性。同时，政府征地补偿必须履行法律规定的正当程序，实现征地行为形式的合理性。如果因为土地征用补偿引起矛盾冲突，侵犯了农民的合法权益，法律必须规定救济机制，使矛盾可以通过合法的方式解决，防止出现救济无门而引发集体暴力事件。建立在完善的征地补偿法律规范基础上的土地征用行为，可以使政府和民众之间相互信任，实现农村的和谐稳定。
注释：
[1]钟伟：《谁拥有土地》，《南方周末》，2004年7月29日，第19版。
[2]刘燕萍：《征地制度创新与合理补偿标准的确定》，《中国土地》，2002（2）。
[3]约翰·罗尔斯：《正义论》，何怀宏译，中国社会科学出版社1988年版，1-2页。
[4]以上原则参照陈泉生：《论土地征用之补偿》，《法律科学》，1994（5）。
[5]参照陈泉生：《论土地征用之补偿》，《法律科学》，1994（5）。
[6]汉斯.J.沃尔夫等：《行政法》(第一卷)，高家伟译，商务印书馆2002年版，324页。
[7]於忠祥、李学明、朱林：《论农地征用的经济补偿与失地农民的安置》，《农村经济问题》，2004年（12）。
[8]廖小军：《中国失地农民研究》，社会科学文献出版社2005年版，193页。
[9]谢晖、陈金钊：《法理学》，高等教育出版社2005年版，173页。
[10]转引自张慧芳：《土地征用问题研究：基于效率与公平框架下的解释与制度设计》，经济科学出版社2005年版，145页。
[11]廖小军：《中国失地农民研究》，社会科学文献出版社2005年版，16页。
[12]张慧芳：《土地征用问题研究：基于效率与公平框架下的解释与制度设计》，经济科学出版社2005年版，231页。
参考书目：
[1]钟伟：《谁拥有土地》，《南方周末》，2004年7月29日，第19版。
[2]刘燕萍：《征地制度创新与合理补偿标准的确定》，《中国土地》，2002（2）。
[3]约翰·罗尔斯：《正义论》，何怀宏译，中国社会科学出版社1988年版。
[4]陈泉生：《论土地征用之补偿》，《法律科学》，1994（5）。
[5]汉斯.J.沃尔夫等：《行政法》(第一卷)，高家伟译，商务印书馆2002年版
[6]於忠祥、李学明、朱林：《论农地征用的经济补偿与失地农民的安置》，《农村经济问题》，2004年（12）。
[7]廖小军：《中国失地农民研究》，社会科学文献出版社2005年版
农村征地安置人口认定办法范文第8篇
在一片刷写着同样标语的围墙中间有一十字路口左转，进入眼内的是成堆散落的砖头瓦砾，十几辆运输车正在忙碌着清运这些建筑垃圾，而在已经清理平整的平地上，几台挖掘机已经开始挖掘施工，不远处有几位学生模样的青年用手中的照相机定格农村迈向城市化的历史瞬间……这便是城市化改造中的大望京村。
2009年2月9日，大望京村城乡一体化试点正式启动，仅用了25天时间，便完成99家 面积达23.6万平方米非住宅拆迁腾退，仅用28天时间，就完成了930个产权人、1692户、面积达25万平方米住宅的拆迁腾退，提前43天完成拆迁腾退工作。现在，安置大望京村腾退村民的南皋组团安置房――京旺家园也已开工建设，两年后，这里的村民就可以住进新居。
昔日的大望京村伴随机器的轰鸣瞬间已成为废墟，但在杂乱不堪的工地旁，却经常会吸引善各庄村、北皋村等隔壁村庄的村民前来参观，他们眼中充满着羡慕与期待。因为，作为北京市城乡体化改革的成功试点，今天的大望京村，极有可能就是明天的善各庄村、北皋村……
国际大都市的特殊角落
沿京密路穿过大望京继续前行，紧邻的村庄便是北皋村。从这里，我们依然可以找到大望京村改造前的一些影子。
这片位于五环路、机场高速、京密路之间的三角地带，处于快速发展的望京电子城和北京最高档的中央别墅区包围之中，是北京市最繁华的地段之一，周边早已高楼林立、商铺遍地。
从繁华拥挤的京密路拐进北皋村，就像进入了另一个世界。在这里看到的是一片低矮的房屋，大量的违章建筑使本不宽敞的道路变得更加拥挤，小商小贩在道路两旁叫卖着生意，买卖双方挤占了道路的大半部分，稍作停留便再难寻到立锥之地。在稍微宽敞一点的道路旁边，停靠着成排的出租车，因为在这里不仅可以不用挤占城市道路停车，而且出租司机在经过补充给养的短暂歇息之后，无论往哪一个方向，都可以揽到不错的生意。再往前走，便是成堆的垃圾及比邻的公共厕所，难闻的气味弥散在整个村庄的空气中。
村里小餐厅，小商店、修车行、小发廊等密集地挤迫在巷道两旁，这些不计其数的小店铺里，绝大多数经营者是操着五湖四海乡音的外地人，数量之多相当于本地人口的十倍以上。在北京这座生活水平较高的城市，北皋等村廉价的商铺和出租屋供需两旺，成就了城乡结合部区域特有的“瓦片经济”。
所谓“瓦片经济”的供需两旺，一方面，通过在宅基地上兴建房屋，每户村民一般都会拥有数百平米的房屋，可以通过出租商铺，房屋，赚取不菲的租金，解决了其在城市化进程中因失地引致的生计问题。另一方面，低廉的租金和物价，使村子内形成了一个自给自足，物价低廉的生活娱乐配套体系，为收入低微的外来务工人员提供了廉价的落脚点。
当然，大望京、北皋这样的城乡结合部纵然有诸多“好处”，它的问题也切切实实摆在面前；这里的违章建筑与脏乱景观，与繁华的城市面貌显得格格不入，层出不穷的治安问题总是让政府伤透脑筋，大量流动人口无序聚集，带来了一系列环境和社会问题，城市管理难度逐年加大。多数的村子基本上没有产业项目，农民收入主要来源于“瓦片经济”，使得村民私搭乱建与外来人口无序聚集形成恶性循环。
“在这样一个浑然一体的利益共同体面前，城乡结合部地区的改造涉及原有经济方式的转型，牵一发而动全局。作为村子的主体，村民的利益会不会受损?失去了‘瓦片经济’保障的村民靠什么获取新的收入?转工转居的村民如何实现就业和住房安置等?这些都需要通过试点探索一条解决城乡结合部地区突出问题的新途径、新模式。”朝阳区区委常委副区长刘希泉说。
“其实没有村民是真正不愿意改造的，关键是怎么改，大望京村就是一个不错的方式。”在大望京村旧址上徘徊的北皋村村民王先生告诉记者，大望京的成功改造让他看到了北皋村的明天。
试点大望京
大望京村地处五环以内，紧邻望京核心区，毗邻电子城功能区，是首都国门路上的重要城市形象节点。该村隶属崔各庄乡，村域面积105.6公顷，现有户籍人口2998人1692户，其中居民人口1744人，农民1254人，农村劳动力959人，流动人口3万多人。根据2006版的北京控制性详细规划，大望京村总用地范围内规划代征道路及绿地约64公顷，规划建设用地仅41.6公顷，用地性质为居住及配套、商业金融、文化娱乐、市政设施以及外事用地。
大望京村属于典型的城乡结合部地区，其得天独厚的地理位置和与周边区域环境形成的巨大反差，使得大望京村很容易地进入了决策者的城乡一体化改革视野。2009年2月9日，市委书记刘淇、市长郭金龙到朝阳区调研时作出决策，要求推进大望京村城乡一体工作，不断总结经验，推广典型，并将试点工作列为2009年市政府的折子工程。
试点工作的首项任务便是拆迁，这在城市改造过程中常常被称为“难于上青天”，然而在大望京村试点工作中却取得了意外的惊喜在政府规定的拆迁第一阶段奖励期内大望京村便完成了全部的拆迁腾退工作，并且实现了政府提出的“无群体性上访，无强制腾退”的要求。
诀窍何在?“除了领导重视，政策集成之外，大望京村的成功主要得益于始终把保护农民利益作为试点工作的根本出发点，做到了三个坚持，维护了农民利益，统筹解决了农民居住、产业发展，就业增收，社会保障，资产处置等问题，让农民在城市化进程中享受有保障的长远利益。‘三个坚持’即坚持政府主导与农民主体作用相结合，当前利益与长远利益相结合，维护农民利益和发展集体经济相结合，坚持政府主导市场运作，打造一流的区域环境，加快落实城市规划，加速现代产业聚集，坚持乡域统筹，农民受益，充分发挥政府、市场、农民三个主体积极性，创新体制机制，解决城乡结合部地区的问题。”刘希泉说。
崔各庄乡党委书记张树宝告诉记者。在市，区领导的高度重视下，朝阳区对大望京村的改造思路非常清晰：由朝阳区土地储备中心对大望京村征地进行一级开发，农民全部转居转工，进入城镇社会保障系统，劳动力全部由乡政府统一安置；以乡政府为主体对大望京村腾退安置，参照北京市人民政府《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》实施腾退拆迁、定向安置，依据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》认定宅基地，采取货币补偿、定向安置两种方式腾退安置大望京村村民；作为后续手段，征地补偿返回村集体经济，同时取得规划绿地养
护权，并给大望京村5万平方米底商实物补偿，组织产权制度改革，使“资产变股权，农民当股东”，发展村级股份制经济，保障村集体组织成员长期得到实惠。“农民搬迁上楼后，除对拆迁面积评估后给予一定的货币补偿外，每人可获得50平米安置房面积，原村民可以以每平米4500元的价格在定向安置的京旺家园购置经济适用房，如果村民选择异地购房，政府另外给予每平米3000元的异地购房补助费。”
其实，大望京试点的意义在于，一方面在资金筹措上走出了一个新模式――土地收储，使政府在拆建过程中可以利用政府信用获得银行的资金支持，有效解决了环境整治所需的资金。与此同时，土地做成“熟地”并“招拍挂”之后，土地出让金所获收益纳入绿隔基础设施建设专项资金管理，定向用于崔各庄乡农民回迁房配套市政基础设施建设，有效解决了大市政所需资金问题，减轻了集体经济压力。另一方面，虽然土地招拍挂之后也会引入社会资金，但给予本地村民5万平米底商实物补偿的条款成为政府引入开发商的条件之一，这与传统的开发商介入改造模式完全不同。在政府主导下与开发商进行的谈判，村民的利益能够得到很好的体现。
“大望京村改造成功后，原村民全部由政府安置到企业就业获取收入，而且长期依赖的‘瓦片经济’也会得到档次提升，5万平米底商的集体经济将根据城市功能定位和地区业态特征重点发展现代商业和其他现代服务业，为原村民提供稳定的就业机会和有保障的工资性收入，使原村民的经济发展方式得到了根本性的转变，这有效地平衡了政府、开发商和村民各方的利益关系。”刘希泉说。
可复制的试点经验
毋庸置疑，大望京村是一个成功的试点，也为朝阳区率先形成城乡 体化发展格局奠定了基础，并提供了有益借鉴。
据刘希泉介绍，借鉴大望京村拆迁工作模式，朝阳区正采取边研究规划，边建设安置房、边启动拆迁的模式，加大东三乡(孙河，崔各庄、金盏)、东坝，豆各庄CBD东扩区域的土地储备力度，加快推进农村城市化进程。目前正在加紧研究东三乡土地储备实施方案，拟将5.9平方公里集体土地纳入土地储备(涉及14个村)，4.15万农民 次性整建制转居转工，全部纳入城镇社会保障体系，努力在城乡结合部率先形成城乡一体化发展新格局。
那么，大望京试点中哪些经验可以在今后的改造中得以复制呢?从刘希泉的表述中可以看出，政府土地储备的资金筹措方式不仅可以摒弃开发商直接参与改造的纯商业行为带来的利益不对等弊端，而且可以有效缓解政府的资金瓶颈，在之后的改造中有望得到大幅推广应用。
不仅如此，与大望京村毗邻的何各庄村，近几年探索形成的推进城乡一体化经验也值得认真总结。
记者了解到，同样处于城乡结合部区域的崔各庄乡何各庄村，自2006年以来，依托自身区位和文化资源优势，有效整合村民住宅资源，在村民自愿和确保村民住宅所有权的基础上，将出租房屋从农民手中集中起来，根据市场需求进行整体规划、改造和运营，出租给艺术家，企业家、文化机构等高端客户群体作为高档会所、艺术工作室特色餐厅等，使农户既免去了个别寻租之苦，每年还可获得7-9万元的高额租金，形成了“以房管人、以业控人，以业养人”的良性循环，实现了政府好管、村民增收，集体收益，区域人口和环境优化的格局。
据张树宝介绍，何各庄村的主要做法为，由村委会与有房屋出租意愿的农户签订房屋委托改造经营合同，依据北京市农村宅基地167平米的面积标准，农户每年可获租金6万元，在此基础上面积每增加1平米，年租金增加100元。房屋租赁期限为10年，租金每3年增加10％。由乡、村社会投资人分别出资100万元成立专业运营公司，乡村集体占公司67％股份，负责统规划和整体统筹，社会投资人引入先进的管理理念和人才，负责公司的具体策划运营。
“何各庄村80％的村民有房屋出租，之前村民依靠出租房屋每年最多获得2、3万元的租金，但2008年与运营公司签订协议的8个试点户，每户每年均获得了8万元以上的租金收入，年均增收4.5万元，且原村民大部分在公司社区化管理模式下实现了就地就业，进一步实现了收入增长。今年启动的二批100户试点，在最近运营公司举办的客户见面会上，已经有60余名客户表达了租赁意向。”张树宝表示，何各庄村改造的最大亮点便是改变了过去单一的农民增收手段，创新了城乡结合部地区的产业发展方式。