商业招商业态规划
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商业招商业态规划范文第1篇
关键词：商业地产；规划设计
Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.
Key words: commercial real estate; Planning and design
中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
一、大型商业地产项目规划设计要点
1.先策划后设计，策划引导设计
中国商业设计协会曾对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计，包括建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。可以说，购物中心类商业地产操作的核心是只有先通过策划、规划和设计，才能达到项目升值的目的。在整个合作过程中，开发商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者，而商业规划设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求。因此，将策划思想贯穿项目规划、设计始终，以专业的态度和技术进行操作是为了尽可能地避免不必要的风险，对项目的后期经营回报奠定了坚实的基础。
2.注重各独立空间的个性
对于商业中心的规划设计，不应只是一个概念问题。每个人对空间都会产生不同的感受，每个广场、每个商铺都应该有自己的个性，如做餐饮酒吧和国贸品牌店就完全应该采用不同的设计手法；商业的外观设计也不应仅仅取决于建筑材料的应用，还包括用装饰材料、灯箱广告、干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，以营造浓厚的商业氛围。因此，要使消费者对购物环境产生一种良好感觉，就需要建筑师们的就精心设计。
3.人性化的设计尺度
商业中心的设计特别强调平易近人，如此才能吸引人流。其实在项目的运行过程中，合适的尺度更能让人觉得舒服、亲切。如欧洲的商业小镇的商铺设计就充满了人情味，让购物者感觉回到自己小院一样，所以舒适的尺度应该更人性化，能让人们能融入到更加自然，亲切的商业环境之中。
4.因地制宜，入乡随俗
因各个地方文化存在差异，购物中心的规划设计也必须因地制宜，入乡随俗，如广州注重人人皆商，一般小区都规划有一定的底商，这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及；而北京的高档楼盘大都规定禁止餐饮业进入等。
5.强调内部空间的贯通性
目前，中国一些商业建筑外观豪华气派，但内部空间设计却迂回曲折，整个购物环境并不理想，让人感觉像是一个迷宫。因此，对于购物中心的设计，应强调内部空间的贯通性，从而起到引导公共购物的作用，如整个空间可通过天窗和中庭的变化，营造内部空间的灵动感和贯通性。
6.强调交通组织的合理性
交通组织的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。
商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线。又分水平动线及垂直动线。
7.注重室外广场的利用
现在的购物中心趋向于多种购物消费形式的融合。室外广场是购物中心购物空间的延伸，其不仅是购物中心的需要，也是城市空间的需要。如不少商家经常在购物中心的室外广场上搭建展台。进行多种多样的促销活动。这种由现代商业演化而来的促销形式，业已成为了一种习惯性的商业模式。
二、大型商业地产项目规划设计解析
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括以下几个环节:
商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：（1）立地选项 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。（2)商业规划 商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。 在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。
2.建设方案规划设计 建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。 3.商业空间装饰方案设计 商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
商业外环境设计 商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括： (1)外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。 (2)外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。5.二次商业装饰设计 二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：(1）服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。（2)导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。 (3)店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
6.商业管理模式设计 完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。 商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：
(1)组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。（2）制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
(3)流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
三、如何做好大型商业地产项目的规划设计
1.项目操作方式应高度专业化
虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。
与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
2.重视专业顾问公司
认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。
3.选址应充分考虑规划与策划方的专业建议
大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。
大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。
4.平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战
在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
5.丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式
随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。
商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。
结语
总之, 专业化的开发公司, 专业化的规划建筑设计, 注重前期
招商, 配置专业化的招商顾问公司, 是一个大型商业地产项目成功的关键。
参考文献:
[1]尹青. 建筑设计构思与创意. 天津：天津大学出版社，2002
商业招商业态规划范文第2篇
关键词：商业网点；规划；布局；城市
中图分类号：F712.9 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2012）08-0073-02
一、引言
城市商业网点规划，是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。[1]
城市是经济活动的核心载体，因而自然成为商业活动的中心。全社会都在讨论城市经营目的在于如何提高城市自身整体价值，为城市可持续发展提供长久动力。[2]城市经营一项核心内容就是城市总体规划与建设，它包括城市商业网点规划，而商业网点规划布局会形成各具特色的商业区，它们会在不同层面上推动着城市二三产业发展。
制定和实施城市商业网点布局规划，是构建一个地区商业发展框架主要手段，也是促进商业可持续发展重要举措。近年来，我国商务部积极推动中心城市商业网点规划的编制工作，科学合理的城市商业网点规划布局，对保障公平市场竞争秩序，创建网点布局合理、业态丰富的购物和消费环境，提高居民生活质量，将发挥有效作用，势必对城市和谐发展起到积极促进作用。[3]
哈尔滨市松北区是哈尔滨市委市政府提出的 “北跃、南拓、中兴、强县”城市发展目标中的重要一环，松北区的商业网点布局规划效果不仅影响哈尔滨市的发展战略，同时因其所处地理位置重要性，对黑龙江省西部哈大齐工业走廊和黑龙江北部大兴安岭、黑河、伊春等地区发展也将产生重要影响，因此哈尔滨市松北区商业网点规划既要考虑自身发展需要同时又要做到立足哈尔滨，服务黑龙江，扮演好带动全省经济桥头堡的角色，为全省经济发展做出相应贡献。
二、规划相关因素
城市商业网点布局规划不是孤立的专项规划，不能“就商业论商业”，而是处理好商业网点布局与经济发展、产业发展、持续发展、城市发展等方面关系，做到统筹考虑、科学规划。
（一）经济发展
通过对哈尔滨经济发展状况、消费群体分布和购买力水平分析，应认真确定商业网点数量、规模、档次，避免结构失衡、布局失控等现象，充分发挥商贸服务业的导向作用，更好地促进一二三产业协调发展。哈尔滨市作为国家老工业基地改造重要城市，松北区利用此发展契机及地缘优势配合国家经济政策需要，更快更好地规划其二三产业布局。
（二）产业发展
坚持与旅游、文化、会展、制造等产业的互相配合，联动发展，以创造新的市场需求，开发新的商业空间，提供新的商业服务，吸引更多的外来消费。通过与其他产业的结合，实现传统商业文化与现代商业潮流的有机组合，提升城市形象，促进商贸业和相关产业的共同发展。“北国水城”理念的提出也为处于水城松花江北岸核心区域的松北区带来以生态休闲旅游发展的新商机。
（三）持续发展
商业网点布局规划应符合城市环境综合治理、环境保护和交通通畅的要求，从而切实维护市民的合法权益，充分体现“以人为本”，在不断提高市民的生活质量的同时走可持续发展的道路，促进社会、经济、生态的协调发展。
（四）城市发展
规划应纳入哈尔滨市总体规划、国民经济和社会发展规划。根据城市功能定位、发展方向、步骤及实施政策等来确定商业规划布局、业态、规模、政策。任何商业网点的布局以及业态的设置应与社会经济发展相匹配，并具有前瞻性，起到超前引导的作用。
三、规划理论创新
城市商业网点布局规划内容涵盖城市规划、产业经济学、旅游学、市场营销、交通工程学等各个学科，因此必须在规划理念上博采众长、与时俱进，形成现代商业、休闲生态商业、交通枢纽商业“三位一体”的全新规划理念。[4]
（一）树立现代商业理念
城市经济发展，需要现代商业发展需求相适应。除传统的已规划建成的盛恒基自助购物广场、红星美凯龙公司拟投资兴建的大型家具建材广场等商业网点项目外。松北区内有哈大、哈绥、哈黑等高速出口、辐射黑龙江西部和北部城市，路网四通八达，为现代物流体系建立打下基础。得天独厚的地缘条件对价值流通增长方式、优化产业结构、提高流通质量起到关键推进的作用。应在此基础上大力规划已建和在建的物流、仓储、批发等项目，诸如位于松北区松浦镇三环路北侧，集家具、小商品、机电、鞋帽、服装等占地面积80万平米批发物流配送中心；松北区滨洲铁路线与哈大高速公路之间的三角地块内，用地面积近四十万平米现代化仓储物流集中区；汇集东北稀缺资源（山珍、土产、果蔬、乳品）的润恒国际特色食品集散地、大型冷库群等。因此松北区商业网点规划应着力发展连锁经营为主导经营方式，推动业态创新。
按照国际商业发展规律，各种商业业态出现具有一定规律性，松北区商业应随着哈尔滨市经济的发展、消费水平提高，积极引进新业态，积极探索和实践业态专业化和细分化，促进业态结构合理化。松北区规划中的金融商务中心，依江而建紧邻松花江北岸，在松北区域总用地面积达13平方公里。该金融中心必将是松北区未来重要商业区域中心之一。另松北区规划的科技创新城，经过近两年的发展，随着创新创业大厦和黑龙江国际农业科技创新中心两座地标性建筑建成，也已形成相当规模，科技商业发展后劲势必为松北区带来新的发展动力。
（二）增强休闲生态商业理念
哈尔滨被称为“北国冰城”，是因为哈尔滨的冰雪旅游。自2011年6月哈尔滨市政府大力推广发展生态旅游这一主题，提出打造“万顷松江湿地，百里生态长廊”的城市新景观，“北国水城”这一城市新名片把哈尔滨夏季松花江湿地旅游再一次推向全国。松北区恰好处于这一核心区域。随着人们生活水平提高和体闲游憩时间增加，已不再满足单纯物质消费，而是去寻找新的价值和人生体验。松北区利用原有的太阳岛月亮湾休闲度假村、黑天鹅度假村及各类休闲度假中心，再加上历史原因形成的渔村品三江名鱼等休闲度假方式。这种需求的多样化给集购物、娱乐、餐饮、交际、游憩等多种功能于一体的商业网点提供发展空间，也促使商贸业向体闲化方向发展。位于松北区万宝镇葡萄园园区——绿色蔬菜水果大市场，是发展特色瓜果、蔬菜市场和生态观光旅游购物市场。因此松北区应在未来几年逐步规范和引导这一新商业网点规划布局建设，构建网络化的旅游服务载体，推进旅游服务向景点的渗透，增强旅游服务的功能，带动休闲、生态商业网点布局。
（三）重树交通枢纽商业理念
城市地面公交线路较为集中的区域、长途汽车站点、地铁站点、轻轨站点、火车站、机场、港口码头、高速公路体息区域等城市交通枢纽站点和区域，是城市人流密集高地，应随着这类交通设施的建设、发展，充分挖掘商业价值，配置便捷性的商贸服务业网点，适应乘客购物、餐饮、体闲、娱乐、服务等多种需要。商品交易市场的规划布局应充分发挥城市道通便利的特点，在谋求自身更好发展的同时提升城市景观水平、美化城市形象。
随着松浦大桥、阳明滩大桥相继建成通车，包括预计2013年10月底正式投入使用哈尔滨火车北站及已经在规划中的过江隧道、地铁4号线等逐步建成投入使用，围绕以上交通节点适当规划，积极引导必将为商业网点规划带来新契机。
站在哈尔滨市政府“北跃”战略规划前沿，实现哈尔滨人“一江居中，两岸繁荣”的宏大梦想。松北区树立“以水定城、科技兴城、金融繁城、生态新城、交通捷城”的发展理念，对松北区未来城市商业网点发展规划起着监督和指导作用。
四、规划实施建议
落实城市商业网点规划是一项涉及区域经济和社会发展各个方面的系统工程，综合运用经济、法律和行政手段，加大调控和管理力度，优化市场资源的合理配置，保障规划的有效实施。
（一）加强政府调控能力及服务能力
1.依法实施规划，保证权威性和稳定性。将商业网点布局规划纳入城市总体规划之中，经法定程序批准实施，使之具备法律、法规效力。依据本规划，进一步做好网点规划以保证规划配套性、可操作性，促进企业参与投资、开展经营，才能更好地引导企业按规划进行选址布点，避免商业网点的开发建设杂乱无序。
2.加强部门间协作，发挥行业协会作用。商业网点规划实施涉及到各部门、各行业，是一个跨部门、跨行业系统工程，因此要求政府各职能部门密切配合，切实有效地解决实际问题，提高宏观管理效率，保障规划实施。充分认识、发挥行业协会等中介组织作用。
（二）加快商业法制建设步伐，保障商业有序发展
1.健全和完善商业法制。针对哈尔滨市商业领域存在主要问题，松北区应重点加强商业发展规划、网点建设和管理、市场规范等方面的法制法规建设，完善有关商贸服务业的地方性法规，如鼓励连锁经营、商业信息化、规范市场主体、维护合法经营、促进公平竞争，依法强化市场监督管理，规范市场经济秩序。
2.规范市场准入秩序。在规划区域内，松北区新建、改建和扩建大中型商业网点，在建设用地、规划选址、建筑设计和开发建设等方面须按照《哈尔滨市商业网点布局规划》和国家的相关规范执行新建大型零售商业设施项目应形成联席会议制，由政府相关部门参加，按照规定批准建设。
（三）继续扩大对外开放，做好招商引资各项工作
1.突出重点项目招商引资。将重点商业网点项目纳人招商引资工作重点，要广泛吸收国外资本、国有资本、民营资本共同推进重点商业网点项目的发展。采取主动上门招商、适时举办招商推介会等方式，有针对性地推介重点商业项目，扩大对投资商的影响力。
2.创新招商引资方式。一是对重点商业项目进行包装、策划和宣传工作，树立项目品牌，实施品牌战略，推动品牌招商；二是每年根据重点商业项目的特点，策划招商主题，实行主题招商；三是健全招商网络，采取招商、委托招商、以商引商、上门招商、网上招商等多种方式招商；四是搞好软硬环境建设，实行环境招商和形象招商。
3.实施“商业开发商”制度。在商业功能服务区、商业街、商品交易市场、购物中心等重点商业项目中，实施发达国家近十年来普遍实行的“商业开发商”制度，即商业设施建设由具有商业开发能力和资质的专业机构承接。商业开发商应该具有商业开发的经历和业绩，有物业管理的经验和业绩，有与商业经营相关业务的知识和能力，有国际视野和商业设施设计能力。
参考文献：
[1] 陈志诚，侯 雷.探索有效的规划控制与引导模式——浅议城市商业网点规划新的范型[J].城市规划，2011（4）：26-29.
[2] 刘晓峰.关于北京、上海商业网点规划的综述[J].商场现代化，2010（32）：21-22.
商业招商业态规划范文第3篇
关键词：建筑规划； 商业建筑； 建筑设计
Abstract: commercial building has now become except residential building beyond, most of the attention, to the city vigor and landscape have the biggest impact on building types, commercial building planning design will face is more widely. This paper discusses how to building business planning and design, the reasonable construction, reasonable and appropriate commercial construction, so as to create a good social and economic benefits.
Keywords: construction planning; Commercial buildings; Architectural design
中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：
0 前言
综合性是现代商业建筑的发展趋势，建筑师在设计商业建筑的方式和功能都在发生着改变，不同的策划定位、商业特色和地方人文都影响着商业建筑的模式，这就需要我们不断改进我们的项目产品，打造更加符合商业需求的最佳策划方案和设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间，让客户感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。
一、商业建筑策划
商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决与市场的定位，而定位的准确性，建筑师才能对商业建筑各种功能、物业、设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。好的建筑策划已经决定建筑设计的成功或失败。
（1）市场调查商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势，经济条件，交通状况，周边商业格局，城市基础设施，城市发展规划，商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。
（2）模式需求不管商业建筑是出租、出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。言目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空问模式来分析和建议。
（3）在进行商业建筑策划的过程中，商业地产专家与建筑师是把握全局的关键人物。商业地产策划师要具备多学科人才协同组织能力，根据项目所处区域历史文化特点，特别是根据当地消费者偏好，设计项目开发的总体理念，确定文化定位与市场定位。当前，商业地产项目一般由发展商组织总体策划，在投资立项中需要与商业经营专家、商业业态店经理人员、商铺营销策划师、建筑规划师、景观规划师、建筑师等进行沟通。在实施建筑策划时，还需城市规划师、计算机人才共同参与，才能形成完整的建筑策划方案。任何一方都不可能包办代替，建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑策划和设计方案。
（4）可持续发展和特色商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5-6 年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能地少需要维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行了灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿、特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。
二、商业建筑设计
商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。前期的规划定位，招商，经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。
（1）业态组合设计
商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位，招商，经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流、制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益
（2）模式设计
商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品，要对多种业态使用功能的平衡与协调做充分的考虑。商业建筑本身的功能组合十分复杂，对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计时采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约 30% 的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。
（3）引导系统设计
人流、物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。先确定人线，物流，出入口，通道形式，再作商业功能的布局，今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多姿的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境。让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。
（4）绿色建筑和特色
绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。
商业招商业态规划范文第4篇
A：田耘
Q:小时候我总听家长说“走，前门买书去”，前门大栅栏是那个时代的商业购物中心，但近年来几乎没有北京当地人会专门去前门地区消费购物。前门大街改造工程一直为业界所关注，不仅由于其特殊的地理位置与重要的历史文化背景，大家更想知道未来将呈现怎样的商业业态。
A：古都风貌的魅力和现代商业活力的统一是这条大街今后要秉承和追求的目标。前门大街修缮完工后恢复了标志性建筑六柱五牌楼和长816米的明清时期的御道，再现前门大街两侧建筑的历史风貌。而现有商户中包括老字号在内的中华民族品牌占前门大街整体的70％以上，突出树立民族品牌在前门商业区的领军地位。未来将恢复古都风貌，复兴商街繁荣。
Q：恢复风貌易，复兴繁荣难。楼市传媒曾经做过一个北京现有区域商业中心的研究，调查发现北京市目前的主流消费群体是北京当地与长期居住在北京的年轻人、白领阶层以及时尚女性。而我们发现前门的客群以旅游观光客居多，前门商业街的客户群是如何定位的?
A：我们也是把目标客户锁定在当地的主流群体的。我们分析这个地域的目标人群是服务全市的消费者和海内外游客，70％服务本地消费者，30％辐射外地及国外来的客人。由于定位准确和历史文化风貌的复兴吸引了大量游人客源。前门地区每日游客数量逐月攀升，日均已经达到15万人次左右，节假日高峰时期突破35万人次。
Q：日均15万人次左右，高峰突破35万人次。这个数字确实相当可观，但如何能把这些旅游观光客留下拉动消费，这才是前门商业区的核心问题。
A：前门大街商业区功能规划为一街五区，即前门大街步行商业街、中华老字号传统商业区、民俗餐饮区、高档商品区、四合院体验和娱乐休闲区，这解决了消费者的“吃喝玩乐”等需求，把客留住。
根据我们掌握的资料，2008年前门大街几乎没有受到金融危机的影响。全聚德、都一处、月盛斋等老字号取得了良好的经营业绩，新开业的H&M、ZARA等国际品牌也受到极大关注。刘老根大舞台开张后演出爆满，增强了文化创意产业的影响力，每年拉动的消费预计在数亿元左右。
Q：对于商业地产而言交通组织非常重要。前门商业区如何解决交通问题，以更好地适应商业消费者的需求?另外对于北京这座“生活在车轮上”的城市，前门会不会出现停车难?
A：我们在北端有地铁2号线，南端有地铁7号线、8号线，东侧是快速公交路。前门项目对于停车问题是提前列入了规划，目前地下二层和三层，规划了1108个车位，而将来全面完善后，采用先进双层停车设施，可以满足2500辆生活用车的停放，实现的是一种立体化的交通。
Q：天街置业全都是政府股份吗?
A：政府的国有资本监督管理委员会，作为投资主体，来修缮建设管理前门物业。整体前门商业物业坚持政府主导规划、风貌保护、商业业态、街区管理和基础设施建设，国有企业为运营主体。
Q：实际上前门不是个单纯以商业为目的的项目，更像是为旧城改造而进行的城市建设。
A：你说得很到位，前门的本质是古城风貌的保护工程，是民族文化的传承工程，同时将来又具备经济上的活力，所以这是复合型的立体的目标。
Q：恕我直言，往往政府主导下的商业地产项目因为与市场结合度不高而无法产生很好的经济效益。前门将采取哪些与众不同的招商运营形式以避免出现类似问题?
A：前门项目有其特殊性，前门工程不是房地产开发的模式，它的本质是古城风貌的保护工程，是民族文化的传承工程。在立项的时候，叫修缮整治工程，而具体商业物业是由政府长期持有，由国有资本企业进行运作，目的在于稳定业态、打造特色。并且本次前门大街商业区东扩并启动招商的四个地块建筑将推出与终端用户功能合作的新方式。由天街公司在修缮建设过程中向商家详细介绍物业状况和商业规划，建设者和使用者提前沟通意向，洽商长期合作方式，吸纳用户的需求，这一举措对按需完善市政能源配套设施，商家提前介入，缩短物业闲置期，与前门大街已形成的商业功能相辐射，相辅互补、服务配套，具有重大意义。
商业招商业态规划范文第5篇
随着我国社会经济的发展，商业建筑在城市中的地位日益突出。现代商业建筑有着其独特的内涵，以惊人的速度，深刻地影响着人们的生活，甚至社会的发展进程。在我国市场化程度越来越高的情况下，其从数量、规模上都有着很大的拓展空间。
商业建筑不同于住宅写字楼，商业地产项目的服务内容和功能结构，已远远超出了常见的特定建筑类型范畴。对于建筑师而言，无疑是一个新的挑战。现代商业广场，除了设置带有传统特色的商业街外，还设有餐饮、电影院、游乐场、美容院、游泳池和展览厅等活动内容，使单一的商店群发展成具有多种功能的综合性商业、服务、娱乐和社交中心。
商业广场作为商业地产的最终产品，反映了规划建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块不同领域的交融成果，商业建筑设计绝不单是设计本身。万达广场，作为国内成功的商业建筑模式之一，已达到了规模化生产的程度。下面我将结合最近设计的番禺万达商业广场项目来对大型商业购物中心设计作一下总结。
番禺万达商业广场位于广州市番禺区万博大道与汉溪大道交汇处，处于番禺万博CBD地块的核心区域。北面临CBD中央绿化带，南面与地铁12号线相连。交通四通八达，具有明显重要的商业开发之战略地位。项目用地南面为60m宽城市主干道汉溪大道，西侧为30m宽万博大道，东面和北面为20m宽规划路。用地面积为49542，东西长约320m，南北长约160m。
本商业广场是集购物、娱乐、办公于一体的综合性商业建筑群体，由两栋2层商业步行街，一栋5层商业综合中心，两栋41层的超高层办公楼组成，规模较大，总建筑面积331515，建筑总高度147.9m，地上41层，地下3层。根据业主的设想，本商业广场主要以休闲消费人流为主，以百货、专卖店、餐饮、娱乐相结合的综合性和开放式的商业购物形式。
面对如此规模大而功能需求又多的商业广场设计，根据业主的开发需求，我们在设计上主要把握以下几个重点，也可以说是大型商业广场设计重点需要解决的问题：
1．开发模式限定商业设计
商业建筑的策划、设计在不同的开发模式下，有着截然不同的结果。
业主设想的商业模式强调的是体验式消费。越来越多的消费行为不一定带有明确的购物目的，逛街可能并未购物，但是依然进行了消费，比如看电影，吃饭，游玩等。这一类体验消费虽然不能取代传统消费成为主流，但其需求却能推动娱乐、餐饮类服务，成为购物消费的重要支撑。
因此，区别于以销售各类品牌商品为主、业态布局单一的传统百货商店，番禺万达商业广场项目以业态种类多样化的理念，把百货、专卖店、超市、电玩、KTV、中西餐饮、电影院等设计任务融入其中。多种业态由室内商业步行街联系组合在一起，形成购物、饮食、文化、娱乐的商业综合体，人们可以足不出店就完成多种生活需求的同时感受到现代化购物空间给人们带来的温馨舒适感受。
2．商业动线决定功能布局
合理的商业动线是商业规划设计成功的关键。先确定动线，再作商业功能的布局。
番禺万达商业广场项目根据用地周边的主次干道关系，地块南面确定为综合体的主立面、城市广场区和主要人行入口，车行入口分别设于北面和西面的规划路上。这样安排符合城市规划的需求，对应用地周边情况和道路人流的特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。然后以“两街多楼”的平面组合、商务与商业上下组合的合理动线及功能布局理念，根据城市商业人流规律，合理布置其室外、室内商业步行街的走向和形式。
平面组合
室外步行街主要是特色商业服务区，以销售商铺为主，从东、北、西三面环绕着购物中心。而购物中心内的精品商业室内步行街，则是整个商业广场的“灵魂”和“纽带”，是建筑的主轴线。本商业广场通过室内步行街和中庭，按照科学合理的动线设计，将各个不同功能、不同规模的商业主力店有机联系起来。商业主力店与步行街有着多种多样的交流方式，使得主力店既有相对独立、便于自身经营管理的特点，又与整个商业广场有着紧密的联系，使得消费者可以很方便地出入各种商业业态。
竖向组合
在竖向功能组合时，综合考虑各种商业业态各自经营的特点、营业时间的差别、经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合。番禺万达商业广场项目将电影院、电玩、KTV等文化娱乐设施竖向组合在一起，因该类业态营业时间相近，目标消费群体类别相近，可以统一设置娱乐功能的主入口及垂直电梯，科学管理。
番禺万达商业广场项目根据上述商业动线以功能业态划分为五大区域：
核心区（五层）：百货区、娱乐楼。其中，百货区设在每层核心区的西部；次主力店主要设在首层核心区的东部，紧邻百货区；核心区东部的2~5层是娱乐功能，2层电玩，3层KTV，4~5层电影院。
室内步行街街区（三层）：从东、北、西三面环绕着核心区。室内步行街街区首层不封闭，其中有多个开口直接与室外连通；二、三层透空；屋顶有透明顶篷但两侧不封闭。
室外步行街街区(含酒楼)：从东、北、西三面环绕着商业步行街街区。
地下室：超市、电器卖场。
办公塔楼：位于核心区南侧。
这样的业态组合经过多番论证，证明其极有利于商场的运营。
3．商业交通流线设计
“交通为先”，番禺万达商业广场项目以完善促进商业交通流线需求为首要任务。
外部交通组织
本商业广场在用地南面沿主干道汉溪大道设置足够的城市广场作为人流的主要集散空间，并结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置。
室内步行街的主入口分别设于用地西南角和东南角，面向南面的城市广场，并且吸引从道路路口过来的人流；室外步行街的开口设置在西面和南面，以最大力度吸引各方顾客；主力百货店的主入口布置在南面，以占据主立面的优势增加商业机会；地下一层的超市与电器卖场靠近南面地铁空间布置，并且与地铁空间之间设置商业过道，利用地铁人流带旺地下商业。
车库入口设置在北面和东面20m宽的规划路上，不造成城市干道的交通压力；卸货区均通过东面的车库入口解决。
以上的交通组织有效地实现了人车分流、客货分流的目的，而且充分考虑周边道路现状及远期规划要求，与城市交通节点，如地铁、干道路口等完美结合。
内部交通组织
番禺万达商业广场内部的人流组织基本是围绕室内步行街来考虑，它负责联系购物中心内丰富的商业业态，使室内步行街上的精品店铺在空间上得到充分的展示。
⑴入口动线
在室内步行街入口内设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到超市、主力店、精品商铺、娱乐楼等各个业态分区，以实现商业利益的最大化。
⑵步行街动线
注重室内步行街竖向交通的易达性，创造便捷的多渠道垂直交通。在入口处布置了多组自动扶梯，使顾客能在最短时间内分流到上层各个业态分区，有效避免入口处人流拥挤情况的出现。而在步行街的多个位置布置了多组自动扶梯及观光电梯，使得顾客能方便地到达各个楼层。由于各楼层均能容易到达，减少了楼层之间的商业价值的差异。
主力店在室内步行街中的开口位置非常关键。如果将其设在步行街入口附近，将损失后边商铺的人流到达率，所以将主力店开口位置设计在步行街的中后端，在人流的影响下将会极大地拉动前边商铺的价值，同时也使步行街中不会存在没人光顾的“死铺”。
⑶中庭动线
中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列，最有可能吸引人流上行。番禺万达商业广场的中庭广场设在步行街转折交汇处，一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示、动态表演等；另一方面也是公共活动及休息的场所，在此利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。富有趣味的垂直交通工具，观光电梯等，也能在中庭空间创造活力和动感。
4．招商要求影响工程设计
商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。如沃尔玛、家乐福、乐购等虽同为超市，但各自均有不同的流线要求、机电要求、卸货区要求、垂直交通要求等。另外，招商的不确定性也成为商业建筑设计的易变及不确定之源。因此，满足商家需求，不断调整工程设计、预设商业条件也成为商业建筑设计的特点之一。
以上是我在番禺万达商业广场设计中总结的一点经验，愿能提供给同业人员作为参考。 随着中国城市化进程的提速，大型的购物中心的建设量也将会越来越大，而购物中心的业态布局是时刻变化发展的，作为建筑师，必须能及时调整思路，满足时展的新要求，这就要求建筑师在设计大型购物中心的过程中，不断总结经验，提炼出一套行之有效的商业购物中心设计的方法。
首层平面
二层平面
三层平面
商业招商业态规划范文第6篇
与品牌结成战略结盟，自主投资多类品牌，通过整体包租或提供全程资产管理服务，重新规划、布局、运营社区商业中心，以居民刚需为痛点，升级社区商业业态，分享租金差价收益或运营管理费用。
IDG中国成立21年来，投资项目近300个，只投成熟项目是其惯例。此次遇上瀚立商业管理（上海）有限公司（以下简称瀚立）却打破了惯例。
“社区商业中心是商业地产的一个细分领域，将成为下一个成功商业模式与发展新热点。随着城市化发展进程，各种形态与体量的社区商业中心有望在短短几年内喷涌而出，在全国各地出现数千个社区商业中心完全可以预期。这一增长前景离不开社区商业中心专业运营公司的运作，瀚立的专业恰巧填补了这一市场空白。”IDG资本合伙人章苏阳如此解读了投资瀚立的理念。
六个亿的诱惑
1996年，上海一方地产成立，主营房地产综合开发、运营。与当时大多地产公司在项目建成之后全部出售不同，一方地产所有住宅项目配套的商业部分都自己持有、经营。瀚立商业现任CEO马莉，当时就在一方地产专门负责住宅配套商业的招商、运营、管理。
“其实那就是现在所谓的社区商业，只是当时还没有这个概念。”马莉告诉记者，一方地产的龙阳路新都汇项目，位于上海浦东，2003年投资6000万元，现在整个项目估值已经超过6亿元，且租金每年在上涨。“如果当时分成小商铺卖掉，不仅无法分享到现在价值的上涨，且零散的业态也将影响整个区域的品质。”
正是这种价值的巨大爆发，让资本嗅到了社区商业的机会。2011年，IDG资本投资瀚立，也由此，瀚立商业正式从一方地产脱离出来，独立运营，进行系统化、品牌化地运作社区商业。
瀚立主要提供的产品和服务有两项。一是全程经营管理服务，即投资人自主持有物业，瀚立以“外脑”形式，对投资人项目提供管理技术、项目甄选、工程设计改造、招商洽谈、租户日常管理、市场营销等智慧支持；二是物业包租管理服务，即将社区商业项目整体包租下来，以社区商业中心标准重新定位打造后，再对外招商和后续运营管理，以租金差价形式获取收益。
事实上，瀚立作为社区商业管理公司，扮演了为产业链上下端参与主体打造一个互利共赢平台的角色。对上，业主方可以盘活沉淀资产，提升商业物业价值，分享经营收益与物业增值收益；对下，社区居民可以拥有一个高品质的休闲及娱购体验中心，便捷的购物及消费环境，满足人们多样化的物质生活需求，各品牌也在经营中获利。
矩阵型管理运营
2013年底，瀚立商业项目南桥新都汇生活广场正式开业。
该项目原为奉浦商业街，地处上海市奉贤区南桥镇环城东路，虽属上海郊区，但周围工业园区集合了大量公司。过去14 年，园区员工的生活刚需带动了这一区的商业发展，自然形成了一种零散、传统的街铺商业形态。一方面业态、品牌凌乱，恶性竞争严重；另一方面停车位少，不方便现代有车族消费。
2012年6月，瀚立着手对奉浦商业街进行整体升级改造。首先是项目研策定位，考虑到其既作为园区商业配套，有部分商务需求，同时又承担着园区员工的生活需求，瀚立摒弃原先沿街为市的粗放型商业形态，立足于“大社区、大组团”进行功能定位和整体运营，兼顾商务定位和生活的便利性需求。
定位之后是招商环节，为配合项目定位，瀚立从自己的战略合作品牌中，挑选了包括上影永华国际影城、屈臣氏、adidas、NIKE、星巴克、和记小菜等中高端品牌入驻。确定了项目定位和品牌后，便是针对性施工改造。瀚立将3.8万方的项目分为 A、B、C 三栋建筑，中间有跨街天桥连接，配备了 650 个停车位。
马莉认为，很多开发商做商业项目都会请咨询机构做定位，再按照机构出的定位报告去招商，这其中常常会出现定位无法落地的情况。现在，瀚立做项目就是独立完成整个流程，然后将其拆分成各个节点，每个节点又由多个部门协同完成。比如在市场定位阶段，做主力工作的是市场部、研策部，但招商部、工程部、管理部等都要参与进来。招商部会对项目定位、品牌能否落地、品牌特质做出指导；同时，工程部门会基于定位做出工程改造方案，这个方案还要听取招商部、后期运营管理部门的意见。因为后期管理涉及到管理成本、能耗管理等方面，每个阶段都是按照各个部门相互配合矩阵型的管理模式在做。
刚需带动社区业态升级
社区商业运营过程中，最大难度就在于市场培育期长，品牌主力店吸引难度较大。在此方面，瀚立与包括上影集团、和记小菜、85度C、好乐迪、卡通尼乐园等30余家知名企业签署了“品牌战略联盟”协议，又自主投资了很多品牌，为走社区商业打下了坚实基础。马莉说：“这样运营起来更有优势，项目定位后，不仅可以快速寻找到相关品牌入驻，缩短招商培育期，而且过往合作经验也使得企业间的凝聚力更强，有利于共同联盟整合市场。”
马莉举了一个例子，瀚立品牌战略联盟成员之一的上海本帮菜餐馆和记小菜，其原先店面都开在市中心的商业区，平均体量都在几千平方米。入驻南桥新都汇后，因地制宜地将体量缩小到市中心店面的三分之一，走温馨、精致路线。虽然店面缩小了，但是其单位面积的盈利能力并没减少，现在和记小菜南桥新都汇店每天平均营业额都在7万元以上。
瀚立商业目前在上海、苏州、南京等地共有项目12个。今年开始，瀚立加快了发展速度，与更多的开发商及业主合作，也有计划从长三角走向全国。
“我们做的很多项目都是在新区，市场从培育到成熟需要时间沉淀，但是人流是最具有商业价值的东西，人流一来商业就会活起来，这也决定了瀚立选择社区的标准，即半径1～2公里之内居民的消费需求。商业要讲究互相带动和影响，品牌要走到大众生活中去。瀚立运营两年多，我明显感觉到一个变化：以前很多品牌不愿意进社区，因为怕消费能力不够，但事实证明社区商业中心比城市商业中心的刚需更强。随着城市中心商业区的开店成本越来越高，品牌抱团走社区的优惠是非常大的，而且是持续发展下去的商业。”马莉如是说。
如果万达是一个大而全的卖场，瀚立就如同一个小便利店，满足居民日常生活，重在打造舒适、温馨的消费氛围，为居民提供从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”的一站式服务，是居民家的延伸，客厅的延展，甚至是居民家的冰箱、储物柜。
虚拟社区布局移动端
商业招商业态规划范文第7篇
关键词：商业建筑 设计条件 变化 自我更新 适应性
中图分类号：S611文献标识码： A
一、建筑师理想状态下的建筑设计条件
建筑师（Architect）是指受过专业教育或训练，以建筑设计为主要职业的人。建筑师通过与工程投资方（即通常所说的甲方）和施工方的合作，在技术、经济、功能和造型上实现建筑物的营造。在逐步复杂的建筑营造领域，建筑师越来越多的扮演一种在建筑投资方和专业设计方（比如机电设计，结构设计等等）及施工方之间的沟通角色。而业内传统建筑师更偏重与工程技术的控制，较少从经营和后期管理方面考虑问题。大部分建筑师希望得到的设计条件是用地、规划技术指标、业态分区指标，然后开始投入到设计中去。不希望设计条件的变更导致设计的反复和工作量的浪费。
然而随着经济的发展和行业的变化，市场随时的改变、业主的招商的形势和入驻商户的要求，都每天左右着设计条件的变化。设计师需要变换自己的角色，思考更好的应对方式，才能满足业主与时代的要求。
二、商业街设计分析
1、项目概况
1.1 地理位置
象山风情商业街项目项目位于象山丹城。本项目东临兴盛路（在建），西依东谷湖路（规划中），南靠丹河路，北临史家泾河。
同时周边分布着水木华庭、世纪花园、金域华府等居住区，勇金国际广场、财富中心等商业建筑、象山重要文化建筑――象山文化中心，城市公园――陈家山公园。所以，项目在地理位置上虽然不是象山最中心位置，但还是处于城区比较优越的区域。该地块环境怡人、交通便捷、闹中取静，规划总用地面积29646.62平方米。
1.2交通条件
项目地块西为城市主干道――东谷湖路，南为城市次干道――丹河路，东为城市次干道――兴盛路。项目地块的交通便利，人流可达性好。而且，又避开了城市交通流量最大的象山港路与天安路产生的不良影响。乃闹中取静，发展特色休闲商业的有利位置。
2、设计原则
形式对应功能业态、环境配合商业气氛、空间适应消费心理。
体现先进性、超前性的同时映射传统。充分利用环境优势、地理优势，把建筑置身于环境氛围内，建成一个布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明、设计先进的中高端休闲商业街。
3、总图设计
3.1 概述
从城市设计要求和本方案设计原则出发。
为增加商业面、联系西侧城市景观带与东侧陈家山公园，方案用内街形式将地块分割成南北两个区域。
沿丹河路一侧由西向东布置集中式商业，满足大型餐饮、休闲、娱乐对大型空间的需求，并且隔离了丹河路交通、东侧农贸市场、医院对地块内侧的不良影响。沿史家井河一侧由西向东布置独栋式商业形体，满足高档餐饮、公馆会所等对独立营运的要求，同时最大限度的对地块开放史家井河及对岸沿河公园景观，引入自然环境，满足餐饮消费群体对视觉环境的较高要求。
北岸景观公园与本地块联动设计，最大限度的发挥其环境提升作用，并帮助解决一部分停车需求。
北侧公园、史家井河、风情商业街共同作为城市中心景观带与陈家山公园的联系组成部分，从整体上提升区域环境，使其成为周边区域乃至整个象山县重要的休闲、娱乐区域。
3.2 交通组织
基地人流主入口设置于地块东西两侧，沿丹河路设有三个人流次入口。人流进入建筑内街一层平台进行分配组织，利用连廊、平台进行水平向联系，使人流内方便的到达沿河景观带。利用电梯、自动扶梯形成竖向交通，联系上下层。使人流能够自然串行于各层空间，达到良好的商业可达性。同时，沿河独栋区每栋拥有单独出入口，有独立楼梯和电梯，满足这些商业体对独立性、私密性的要求。而沿路集中商业区则通过内廊、外廊、平台等多种形式将各家店铺有序组织，形成高效、便捷的人流流线。
基地车行入口位于北侧靠河两角位置，通过坡道直接进入地下开放式车库，环形双向车道组织车流。同时由于地下车库完全对下沉广场开放，所以车库将是有自然采光和自然通风的区域，驾车人流也能自然的进入下沉广场开始购物、娱乐及休闲。
4、建筑设计
4.1 平面设计
设计将整个组群分成四大区域：
地下车库、下沉式商业广场、地上沿河独栋区、地上沿路集中区。
地下车库布置在地下一层，包围下沉式休闲商业广场。全部平面停车，可容纳344个车位，加上地上车位的补充，满足项目对停车位的要求。由于车库对下沉式广场的完全开放性，既改善了地下车库的环境条件，又方便了驾车人群直接进入风情街。
下沉式商业广场作为内街的地面层存在，与一层通过台阶、坡道、楼梯、电梯、自动扶梯全面联系。地面人流能够极其方便的到达下沉广场进行消费，同时也能够快速的到达各个楼层。下沉广场两侧布置项目大部分的中高端零售业态，既与地面以上的餐饮、娱乐等业态达到有效的分割，又加强了可逛性，帮助项目聚拢人气，增强商业气氛。
地上沿河独栋区设计了7个独立建筑体，各栋2~3层。每栋沿河一侧设有单独出入口，沿内街一侧有廊道联系，在各层部分设置出入口。各栋配有独立的竖向交通，方便其单独经营。沿河独栋区主要布置风情餐饮及大型会所功能，满足这些业态对功能及景观的要求。
地上沿路集中区集中了一层商务餐饮、二~三层大型娱乐休闲等需要大空间的商业业态，解决了项目的大部分面积需求。通过内街一侧的3组竖向交通联系各层空间，并通过平台和廊道空间联系沿河独栋商业区，在一定程度上产生互动。
4.2 剖面设计
地下部分：1层
层高商业4.2米、车库4.4米
地上部分：2~3层，
层高4.5米
三、商业建筑的自我更新
然而在商业建筑中，变化才是唯一不变的设计条件。随着外部经济环境的变化，项目在
推进过程中出现了越来越多的变数。
项目沿路一侧大面积商场空间，被大型银行、洗浴中心、酒店、影城及个人店铺所分割，与原先商业业态布局产生了较大的变化。随之而来的，原设计的店铺分割，消防系统，空调系统都需要相应的改变。不仅严重影响了工期的进度，也浪费了大量的人力物力。
但是，这其实也是国内一部分本地商业开发的通病――业态随着市场走，缺乏一贯与坚定的招商思想。
作为建筑师，面对这样的项目应该在整个设计过程中改变应试答题的工作方式。在概念设计前期，全面了解项目的情况，参与业态与空间的对应关系，提出意见帮助策划部门及开发商调整业态的分布。在方案设计期间，及时与策划招商部门协调，根据招商情况，做好大部分的空间适应性调整工作。在初步设计阶段，根据营业商户的具体要求，进行平面流线、功能布局，立面需求等的调整工作。在施工图阶段，最后进行每个商业空间的细部空间利用、与未来装修协调等细微的调整工作。
在实践中我们遇到最多的可能性是直到施工图完成，项目招商还没完成，甚至在项目开街之时，业态还在变化。作为建筑师只能采取最大化加强空间的容纳性和可变性来弥补开发过程中业态变化对空间不同要求的问题。象山商业街就是这样的过程，所以我们在一开始就在内街两侧，分别布置了两组不同空间形态与不同面积的建筑用来适应未来不同商业业态的需求――沿河独栋小面积和沿路集中式大空间。
然而，商业建筑的自我更新不会停止，或许在开业的几年之内还在进行大规模的调整如空间分割，立面改造，景观等。细微的变化会一直持续直到商业街的没落，比如广告牌、店面标志等。
所以，建筑师必须以最大的包容性接纳并理解商业建筑自我更新的特性，并在每一阶段的设计中充分考虑如何提高所设计的空间的适应性。
商业招商业态规划范文第8篇
国内物流地产服务理念最初是由普洛斯提出的：根据客户(制造商、零售商、物流公司等)需求并与其建立密切的合作关系，采用本地或全球的专业技能为其在合适的时间与合适的地点，建设提供并运营管理合适的物流设施。
物流地产实际上是一种特殊的工业地产，但不同于商业地产、住宅地产等暴利地产，承担很大的空置率风险，其追求的是一种缓慢而稳定的利润回报，一般情况下须拥有良好的商贸环境和强大的客户资源才能保持物流地产赢利。在国外，一个物流设施必须在5％的空置率下才能保持10％的回报，如空置率达到15％便无利润了。单独打造经营物流地产其投资风险较大，而应与商业地产、工业地产、住宅地产等一起关联发展，形成协同集聚效应才具有市场活力、动力、凝聚力。
正因为如此，为降低物流地产投资经营风险，随着经济全球一体化、柔性化、集约化发展，现代物流地产也正与时俱进地紧跟商业地产、零售地产、工业地产、住宅地产等关联度较大的地产一起协同发展，逐渐慢慢向商业地产、零售地产、住宅地产以及其他工业地产渗透，其外延也不断拓展，逐渐演变发展为综合性复合地产，其经营业态也由传统单一的物流基础设施租售及相关增值服务逐步发展为包括传统物流业务在内的综合物流服务以及延伸拓展关联度较大的商贸流通服务和生产生活配套服务等复合业态。
“平台化”的引进
物流地产服务本身就是一种产品，更是一个平台，完全可“产品平台化”延伸拓展其经营领域，与其“孤军奋战经营”不如以综合性复合地产“产品平台化”经营理念来提供物流地产服务：既可“有所为”自营提供利润高、易经营的综合服务，如号业市场、购物中心、仓储中心、娱乐餐饮中心等地产租售以及物流金融、电子商务、信息服务等高价值链经营业态；也可“有所不为”合营、联营或外包相关增值服务，如多式联运接驳、客货中转、仓储配送、保税物流、检验检疫、报关通关、税务保险、教育等其他配套性复合业态。
物流地产服务作为一种新型的复合产业形态，不仅是主营服务业，而且还可涉及工业、商贸业、流通业、旅游业等，关键是要结合具体物流地产项目特点因时、因地、因事制宜地进行具体分析。
五大开发原则
统筹规划科学选址。物流地产如何选址，一般需要统筹考虑城市规划、产业规划、土地规划等，并取决于建立物流地产的主要日的：如以解决市内交通拥挤、加速城乡一体化进程、发展乡镇经济为考虑重点，物流地产应建在城乡产业连结处：如以产业经济、规模经济、发展区域经济为考虑重点，物流地产则可建在交通枢纽地区或产品生产与销售的集散地区。
企业化市场化运作。建设物流地产，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持企业化运作原则，按市场经济规律建设与运营，力争实现政府收益及社会效益、企业收益、老百姓满意的和谐统一。
一次规划分步实施。一般要进行整体投资分析论证，既要保证开门红，又要保证健康可持续发展，既要保证实现总体目标，又要保证实现阶段性目标。
市场需求决定供给。物流地产的建设(供给)一般要以当地支柱产业及其综合物流等增值服务需求为立足点、延伸拓展其产业链增值服务、创新挖掘高附加值服务为原则，按照需求决定供给原则进行滚动开发，其建设规模、服务水平、服务价格等均要与物流市场需求相适应，采用有效招商营销策略避免建成后无人进驻，有场无市，不能脱离需求盲目发展。
合理整合现有资源。物流地产的建设运营涉及到工业、商贸业、服务业、传统物流业(运输、仓储、货代等)以及海关、税务、金融、检验检疫等相关行业，是一项系统工程，既要综合利用现有物流资源，又要有效整合相关行业可利用资源，避免重复建设与资源浪费或边际利用率低。
开发模式
经济开发区模式。经济开发区模式是指由政府(经济开发区)规划物流地产并从政府各部门抽调人员组成开发机构，通过招商引资等方式来开发运营物流地产。
政企联合开发模式。政企联合开发模式是指由政府抽调人员与相关企业抽调人员共同组成开发机构，通过招商引资等方式来开发运营物流地产。
大型物流企业主导开发模式。大型物流企业主导开发模式是由大型物流企业来开发物流地产并经营，同时招商引导其他物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集，达到物流地产的开发和建设目的。