商业业态规划分析
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商业业态规划分析范文第1篇
关键词：社区商业；边缘化；规划编制；管理制度
中图分类号：TU984.13 文献标识码：A文章编号：
Abstract: with the quickening of the process of modernization in the city, in a lot of city commercial center and regional business center emerging at the same time, the construction of the urban community development business is restrained, due to the planning and market both failed to learn the business community has economic benefits and social benefit, lead to community business construction sank into a "marginal" trouble. Through analysis of the causes of this phenomenon, respectively from the planning and management system two put forward the corresponding countermeasures, centers on planning and coordination between the market, make the community business in realizing the social construction of benefit and economic benefit, the consensus in direction, to ensure that the business community to health, sustainable development.
Keywords: community business; Edge; Planning; Management system
1 引言
城市社区商业是方便城市居民生活消费不可或缺的配套服务设施，在城市商业体系中承担着城市居民日常生活所需品的供应和服务职能。随着我国社会经济的快速发展，居民人均收入的提高，消费需求和消费结构的变化，居民对日常生活消费的需求日益增加。然而，目前城市社区商业普遍存在设施数量不足、网点布局不合理、服务功能单一等问题，其服务水平已经难以满足居民基本消费和提高生活质量的需求，许多原本应有的日常生活基本消费却无法在社区商业中实现，更多居民宁愿选择地区级或以上的商业购物中心消费。与此同时，城市现代化进程的加快，商业地产的兴起，大量的城市商业中心和区域商业中心涌现，其建设更进一步抑制了社区商业的发展。种种阻力作用之下，城市社区商业设施的建设正在逐步陷入“边缘化”的困境。
长期以来，社区商业的建设一直处于难堪的局面。政府监管力度不足，市场视之为“鸡肋”，这使得社区商业在一定程度上已经成为城市商业发展过程中被遗忘的死角。近几年来，该问题越来越受到社会的关注和重视，国家、中央部委也相继出台一系列发展社区商业的相关措施。2005年，商务部的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》提出“加快发展社区商业，满足社区居民消费需求是构建社会主义和谐社会和全面建设小康社会的迫切要求”。在此前提下，如何有效地解决社区商业建设中的各种问题，对我国的城市建设尤其是社区的发展有着重要的现实意义。
迄今为止，我国大部分学者仅从市场投资的角度对社区商业进行研究，城市规划界对这一领域的关注相对较少。基于此，本文借鉴相关研究成果，从社区商业的发展现状出发，分析城市社区商业设施建设的“边缘化”现象及其成因，并尝试结合城市规划探讨解决对策，为正确认识和解决我国城市社区商业设施建设过程中遇到的问题提供参考。
2 我国社区商业的发展状况
2.1 “社区商业”的定义
关于“社区商业”的定义，社会上各界有不同的看法，主要缘于对“社区”的定义不同所致。一般来说，社区商业可以概括为：以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以营利为目的经济组织提供的商业活动，是以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。[ - ] 基于本文所提出的“社区商业”，主要结合规划和经济两方面进行考虑，故此参照《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93 2002年版）中提到的“居住区公共服务设施应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融有点、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施”，将社区商业看作为居住区商业服务设施进行研究分析。
2.2 社区商业的业态及类型
社区商业业态呈多样性，以满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能，一般包括社区购物中心、超市、便利店、餐饮店等类型。在我国，常见的建筑方式有临街或小区内的商业街形式，住宅楼下的商业裙房形式，独立的商业围合式建筑形式等。尽管各社区的商业设施会因不同的区位条件、消费力水平、生活特点等方面而存在较大的差异，但无论其业态或者形式如何变化，其服务的功能和基础是始终不变的。按照社区居民的消费行为，可将社区商业的经营商品归纳为三大类：传统便利性商品、提升消费性商品、策略服务性商品。
表1 社区商业经营商品类型分类及定义
经营商品类型 定义 业态类型
传统零售商品 供应社区居民日常生活基本需要的商品，是组成社区商业的基本零售业态 便利店、粮油店、肉菜市场、中小型超市、五金、电料等
提升消费商品 视居民社区入住家庭的收入、人员组成、消费力及消费结构而定 网吧、咖啡厅、茶室、SPA、美容、餐饮等
策略服务商品 主要为社区居民提供日常生活中劳务，不提供实质性商品、以服务为主 洗衣店、理发店、家电维修、中介等
资料来源：根据文献[ ] [ ]整理
2.3 我国社区商业发展背景与现状
我国社区商业的发展大致可分为三个历史阶段：计划经济时期（上世纪80年代前）、市场经济初期（上世纪80年代初、中期）和自由发展时期（上世纪80年代后期至今）。[ ]在计划经济时期，我国的社区商业属于国家计划设置的国有公共设施，从组织、实施到管理均由政府包揽，这也是计划经济下独有的商业发展形式。改革开放后，社区商业逐渐通过承包、转让等方式进入市场，这个时期社区商业的经营主体大多为个体户。随着国营企业从城市商业中全面退出，我国的社区商业开始进入自由发展时期，社区商业由从以个体户经营的杂货店为中心的核心零售业态，逐渐转变为社区购物中心和大卖场为中心。然而社区商业在市场上的角色转换仅仅对社区的发展起到了活跃的作用，社区商业本身发展的整体形象却没有得到根本改变。在缺乏有效的行业规制下，自由竞争机制衍生的各种城市问题开始充斥着社区的每个角落。进入21世纪以来，随着我国经济持续快速发展，服务业在城市经济中起着越来越重要的作用，社区商业布局等问题才开始受到越来越多学者的关注。[ ]
3 社区商业的“边缘化”
3.1 “边缘化”的现象
所谓“边缘化”，意味着因缺乏影响力而被忽略，面临被淘汰的状况。而本文主要从作为社区商业的服务对象的社区居民以及作为社区商业建设经营的主体的企业投资者两个角度，提出社区商业“边缘化”的概念。
如今，若以网络搜索引擎进行检索，类似“大家觉得我们小区最缺哪些商业”等的讨论到处可见。这种现象分别从上述的两个角度反映了不同的问题：一方面，随着居民的消费能力提高，其对日常生活的需求也日益增加，居民越来越注重自身所在社区的商业设施建设的完善程度；另一方面，实际参与社区商业建设的企业采取置之不理的态度，放任其自由发展，而居民的意愿和想法诉之无门，政府对社区商业建设也缺乏监管力度。
城市社区商业“边缘化”的现象最先出现在郊区。改革开放后，各大城市陆续出现的不同程度的郊区化，在人口的外迁驱动之下，商业网点开始往城市郊区拓展。然而，由于商业发展的主要动力来自于拓展需要，但更多的是依靠开分店或者连锁店等形式来体现。而总店或者总部作为形象和地位的需要一般仍停留在商业中心地区，很少会从商业中心地区撤出，因此商业未与人口一样实现真正的郊区化。[ ] 一方面，这些社区商业未能得到商家的重视，导致大部分的社区商业设施建设简陋、安全隐患多、服务业态不全；另一方面，在居民的日常生活需求与居住环境形成正比的同时，与消费环境却形成强烈的反差。
以广州市为例。上世纪80年代以来，广州市已经进入了以洛溪板块和华南板块的形成为标志的郊区化的发展阶段。然而据统计番禺区、花都区等郊区的商品销售总额远远低于以北京路和天河路两个商业中心为代表的越秀区和天河区，数据显示出大量从郊区回流的通勤和消费人口，反映了一种很不充分的城市郊区化。[ ] 正因为社区商业与城市中心商业和区域中心商业在发展水平上存在强烈的落差，使得许多原本可以在社区商业中实现的基本日常生活消费无奈流回到城市中心的商业区，从而更进一步阻碍了社区商业的正常发展。这种现象可以说是“边缘化”的雏形。随着中心城区的商业中心的高度集中建设，“边缘化”的现象也逐渐蔓延至中心城区并呈普遍趋势。
3.2 “边缘化”的成因
（1）从社区居民的角度出发
a.产生扰民与便民的矛盾。一些容易引起卫生问题、产生噪音的传统居住区商业业态会对居住环境产生较大影响，如餐饮、娱乐和汽车维修服务业等，同时分散布局的商业发展模式使社区商业分散布置，扰民的问题尤为严重。
b.商业网点规模不能满足居民需求。传统的社区商业发展不均衡，空间布局分散，社区商业空间不足，单个店铺的经营面积较小；即使在旧城改造的过程，新开发的集中式社区商业也相对较少，住宅底商相比独栋纯商业或综合商业建筑仍然占大多数。
c.社区商业业态不能满足居民需求。城市旧区现有的社区零售商业仍然以传统业态为主，以日杂店、小型连锁便利店和小型超市居多，社区步行街、社区大型综合超市和社区购物中心等新的社区商业业态尚未普及，不能满足社区居民日益增长的物质文化需要。而在城市新区中，更多是因为开发商的经营不妥而未能保证基本的社区商业业态在社区中生存发展。
（2）从市场投资的角度出发
a.对社区商业不重视。开发商更愿意先建设利润高、见钱快的项目，导致了超市、菜场、医院、书店这些基本生活所需的社区商业明显不足。
b.盲目追求商业面积最大化。由于商铺价值远高于住宅价，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街头铺销售，但是却高估了当地居民的消费能力，导致一些社区出现底商过剩、大量空置的问题。
c.后期经营管理比较混乱。商户各自为政。社区商业的商铺分割销售后，大多数由业主各自招商，普遍存在“谁愿租，就租谁”的现象，对业态定位没有统一要求和专门的管理。
（3）小结
通过分析，不难发现社区商业“边缘化”的一个根本原因在于规划和市场分别对社区商业的利益导向上存在错位，以致社区商业长期以来处于一种“低水平”和“高落差”的状况。利益导向是指从特定群体的自身利益出发，对某事物在其发展方向上制定使该群体更容易获得这种利益的政策或者计划。由于社区商业既是城市商业的基础，同时也是公共服务设施中的重要组成部分，因此社区商业除了具有商业本身的经济效益外，还具备其他商业不能取缔的社会效益。这意味着，社区商业的发展在实现经济效益的同时也要体现出其社会效益。而在建设社区商业的过程中，市场无疑是从经济效益的角度出发进行建设，而规划更多的是注重社区商业的社会效益。
诚然，市场从某种程度上可以反映出社会的需求。从这个角度来说，在一定区域内，居民日常生活中的主要消费取向和需要决定了该区域社区商业的主要业态构成的发展趋向。然而单靠市场自我调节去满足社区居民的需求，必然存在自由无序、盲目竞争、低端重复的过程，这在无形中也加大了社区商业运行中的无效负担。而在规划上，往往对社区商业仅仅是结合环保、消防、卫生等要求考虑其布局、规模、服务人口等方面的合理性，使社区商业更符合当地居民的生活需求，至于如何配置业态能够使社区商业实现更大的经济效益则交由市场，并通过商业之间自由竞争的方式进行判断和实现。
正因为社区商业具有双重效益的特殊属性，在规划与市场在不同的利益导向下，使得社区商业的建设长期处于一种不稳定的发展状态。若过度放任市场自由发展，则会导致规模失调、经营混乱的局面；相反，只依靠规划的规模、布局，而缺少社区商业业态的自我调节，市场的积极性和活跃性受挫，最终不能得益的也是社区居民与投资者。如此恶性循环，才会导致社区商业逐渐被“边缘化”。
4解决对策
综上所述，社区商业建设之所以陷入“边缘化”困境，主要是因为规划与市场两者未能兼顾好社区商业本身的双重效益，而其导致的结果却直接由当地居民承担；而居民的需求直接反作用于市场，最后使社区居民与市场直接或间接抑制了社区商业的发展。因此，解决社区商业建设问题的关键是以满足社区居民的日常生活需求为前提，在规划与市场之间找到一个平衡点，以调整两者对社区商业的功能定位，使其在实现社会效益与经济效益在方向上形成共识。
4.1规划编制方面
第一，以市场对资源的配置为基础，遵循市场规律编制商业网点布局规划和业态组合规划。充分发挥规划对市场的引导作用，在保证社区商业的良性发展的前提下，从社区的建设特点和发展方向为出发点，除对社区商业的环保、消防等方面作强制性要求外，根据街道社区商业需求对其空间布局及业态组合作弹性指引，预留适应其发展的弹性空间，同时避免市场的无序竞争和盲目建设。使社区商业规模、业态、形式的发展形成一种竞争的、动态的格局，使社区商业能随着城市化进程与居民收入水平和消费需求的进行调整和优化。
第二，规划应根据各街道社区的发展需要和人口需求适度布局社区商业。社区商业主要是为所在街道社区及周边一定范围内的居民和就业人员服务，因而其布局应以各街道、社区的建设特点和发展方向为出发点，根据地区本身的商业需求适度发展。为保证社区商业的良性发展，规划应保留适应其发展的弹性空间。但社区商业在一定程度上对周边居民的生活、工作带来噪音、废气等影响，各个商业网点能否在特定地段营业，必须以环保、卫生、消防、工商、规划、房管等部门的审批为前提。
第三，从空间上划分适宜发展、选择发展、过渡发展、禁止发展四种政策分区，提出鼓励、适宜、限制等社区商业业态指引。
a. 适宜发展地段：对位于居住区、对居民生活干扰较小，且符合有关部门审批条件的零售类、餐饮类、居民服务类等社区商业进行集中布局。积极发展先进的商业业态。同时，对传统的商业业态进行适当的改造，强化社区商业的文化功能，为社区居民提供更多中类的服务，以满足社区居民的基本生活的多元化需求，从而巩固和发展与社区居民的良好关系。
b. 选择发展地段：规划划定有社区商业需求，但需要对商业业态有所选择进行发展的地段。在符合有关部门审批条件的前提下，可以发展零售类、居民服务类等社区商业，烹饪、蒸煮、烘烤、排放噪音、废水、烟尘和气味达不到环保部门要求的餐饮类网点不适宜发展。
c. 过渡发展地段：对于不在适宜发展地段和选择发展地段内的现状社区商业网点，允许其在一定时期内予以保留，并制定相关措施指引，逐步引导其向街道适宜发展和选择发展地段搬迁。
d. 禁止发展地段：具体来看，是限制在社区商业网点内设置消费品专业市场、娱乐网点、大型餐饮网点、百货店和仓储式商场；禁止在居住区内设置危险性、污染环境和影响居民生活的商业网点，包括产生噪音、废水、烟尘和气味污染的商业网点。
4.2 管理制度方面
第一，建立社区商业工作委员会。由社区居民、经营企业、物业主管部门等共同组成工作委员会，协助政府进行社区商业建设工作和管理，主动向政府提出相关的政策建议，积极反映居民和企业的愿望和需求。定期开展社区行业调查，总结经验，推动社区商业工作理论研究，促进行业进步和整体专业水平的提高。为企业提供信息交流、咨询等服务，提高社区商业的专业化水平和从业人员专业素质。
第二，实行公众参与制度。在社区商业进行规划前，对目前社区内的配套商业需求进行调查，将社区居民对不同配套设施的需求强度差异作为业态配置的规划依据，务求完善商业的配套服务，从而提高居民对社区商业的满意度，强化居民对社区商业的依存度。[ ] 在制定规划方案和招商过程中，组织居民和投资企业参加听证会，通过互动的方式，使实施方案更符合各方的意愿和需求，更具操作性。
第三，加强对开发主体的培育。鼓励更多的有开发能力的主体参与社区商业的建设，特别是应该培育一批专门从事社区商业开发的房产开发商。[ ]在保证获得较好的经济效益的同时，尽可能的发挥社区商业的社会效益，为社区居民提供更快捷便利的服务。
5 结语
商业业态规划分析范文第2篇
对城市的商贸中心，传统的空间规划以商业金融业用地的布局为主要内容，主要应用平面规划辅以立体分析的方法，以形成合理的布局结构为目的，但规划过程中缺乏对市场规律的充分认识与尊重，在商业用地总量上缺乏有效约束，在用地布局上相对单一，同时也忽视了市场策划在对引导投资方面所起到的重要作用。
关键词：市场规律；土地价值分析；业态引导
Abstract: in order to trade land dominated city area is the core part of the complex system of city, here include commercial, financial, trade and other types of land, take frequent business activities, meet the main consumption of residents in city area and the city within the scope of, is the most dynamic region in the city. Trading center is the most thorough region, is affected by market factors, therefore, in the light of Trade Center planning should fully understand the importance of economic law of the market inside, make the planning to market factors dealing with complex and changeable, to play the greatest degree of aggregation and radiation effects of trading center shall.Business center of the city, spatial planning to the traditional commercial banking land layout as the main content, method is mainly used planning with three-dimensional analysis, to form a rational layout structure for the purpose of planning, but lack of full understanding of and respect for the laws of the market, in the commercial land total lack of effective constraint, land layout is relatively simple, but also ignored the market planning in an important role in guiding investment plays.Keywords: the laws of the market; the land value analysis; Industry Guide中图分类号：D651.1文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
三角花园商贸园区是枣庄市的商贸中心，属于全省50个重点服务业园区之一。商贸园区是枣庄城市和商贸发展的起源地，有良好的商贸发展基础和人脉，发展至今，片区内已有规模服务企业82家，2007年营业额达35.6亿元，实现税收1.42亿元。片区主要以商贸零售、餐饮住宿等传统产业为主。旅游、社区服务、金融保险、文化娱乐、商务等新兴行业处于起步阶段。
通过市场调查，现有的商业面积已经趋于饱和，而新近开业的两条商业街又给市场带来了庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度再度加剧。未来的商业潜力已经开始遭受透支。
三角花园商贸中心的发展面临两难境地：若扩张规模，但近年新建的两处商业街均经营欠佳；若保持现状，则市区其它商贸街区发展迅速，自身中心地位受到动摇。
商业用地自身布局散乱。
辅助、配套用地数量有待补充，质量有待提高。
绿地和开敞空间不足，生态资源未充分发掘利用，人民公园封闭、东沙河有待治理建设，其生态绿色效应以及带来的潜在的巨大的商业外部性得不到充分的发挥，土地价值、商业活力亟需待进一步激发提升。
商业业态缺乏组织、引导，商城、商业街发展方向盲目，经营内容模糊。以传统零售居多，新兴业态仍处发展初期；百货超市过多而餐饮休闲不足，且餐饮普遍规模不大，以沿街小餐馆居多。
三角花园商贸中心亟需重新整合资源，建立富有生机的格局，为商业中心的进一步发展奠定良好的基础。
1、科学预测，总量控制
商业用地的面积与居民在此进行的实际消费需求量成正相关，如总用地面积超过某个特定的限度，商业用地的价值就会降低，甚至造成过度竞争，不利于商业活动的健康发展。商贸中心的规划能否成功的前提就是能否准确的把握这个特定的限度。
而有多少居民在此消费了多少需求又跟商业用地的等级有密切的关系，这就首先需要明确三角花园片区商业发展定位。
从片区现状在整个枣庄中心城商业布局中的地位和作用着手，从中心城整体商业布局和统筹发展的角度审视，三角花园片区的定位应该为，以中高档为主，大中小型商贸设施有机结合的，面向本市消费群体服务为主的市级商贸中心。
1.1、规模预测
1.1.1哈夫模型（时间面积商圈界限模型）
哈夫模型认定商业中心的商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力成正比，与消费者去消费场的时间距离成反比，由此分析确定消费者的消费概率。
哈夫模型测算表格
根据消费者在商业中心的消费额度，得出年销售总额，由商业建筑每平米每年保底销售额, 得三角花园商业中心能够支撑的商业金融业建筑面积最多为641980平方米,去除现状保留的商业金融业建筑面积，得仍可增加商业金融业建筑面积，取平均容积率为2，得增加商业金融业用地21.03公顷。加上现状保留用地，得商业金融业用地规模为44.86公顷。
1.1.2城市公共设施规划规范
根据《城市公共设施规划规范》，规划人口规模在100～200万之间的大城市市级商业金融中心的规划用地面积为100～150公顷。
枣庄市规划期末的人口规模为120万，中心城共设市级商业金融业集中区3处，三角花园是其中1处。则三角花园商业中心规划用地面积以30～50公顷为宜。
方法1计算得出的结果虽然接近方法2计算结果的上限，但考虑到枣庄市近年来第三产业持续迅猛发展以及居民生活水平不断稳步提高，居民消费结构也在不断地进行升级，用于基本生活的消费占据比例开始逐渐下降，用于发展和享受型消费的比重呈逐步上升趋势，用于休闲、发展商业业态会对用地会产生较大的需求。所以适宜选取方法1计算的计算结果，则三角花园商业金融业用地较为合适的规模应为45公顷。
2、评估地价，合理布局
2.1、为什么要进行地价分析
在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能（Von Thunen）在土地价值理论指出，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。
商业用地作为对商业企业回报价值最高的投资，对用地选址也具有很高的要求，是否受到临街（主次干路）、交通可达性、环境、现状建设等多项因素的影响，要想合理的进行商业用地的布局，充分激发、利用土地价值，对片区用地进行真实全面的地价评估就显得尤为重要。
2.2、怎样进行价值分析
将片区用地划分为若干20米×20米单元地块，确定评估地块价值的五个权重因素，包括交通可达性（由距离最近的道路和道路的等级决定）、环境优良度（由与绿地的距离和绿地的面积决定）、商业指数（由与现有商圈核心的距离决定），并根据实际情况赋予相应的权重比例，最后得出片区土地的现状价值。
现状地块土地价值分析
注： 现有商圈核心取两条主干路交叉口的中心，环境优良度得分由与最近绿地、广场的距离和绿地、广场面积的相乘得出，靠近多处绿地、广场的地块的环境、环境优良度可重复计分，其它计算过程中的公式与取值本文不再赘述。
3、用地布局
通过现状土地价值评估，可知人民公园周边地段、两条主干路两侧土地价值最高，而现状土地的使用情况并未做到充分利用土地价值，首先，人民公园对周边用地的土地溢价效应没有获得发挥；第二，占据商业价值最高地段的商业用地为3/4，仍有将近1/4的土地为工业、仓储、教育、交通等其它性质的用地，土地的应有价值并没有得到完全挖掘；第三，沿街商业建筑较多，一层皮式的发展模式阻碍了道路两侧纵深用地价值的发挥。
因此，用地布局应充分释放土地潜在价值，做到优地优用。
拆除环绕公园的围墙与沿街建筑，最大程度的扩散大型绿地的生态效应，使周边土地获取应有的价值增值。
尽快完成东沙河的治理，为商贸中心提供优良的生态背景，同时为周边四类住区升级成为宜居住区。
退出占据高价值地段的工业、仓储用地，充分释放土地价值，将其置换为商贸、商务和商业娱乐混合用地。
退出对商贸中心商业气氛带动不大且干扰明显的长途汽车站，利用置换用地整合中心内分布的多处公共交通用地，形成公共交通换乘枢纽。原公共交通用地则适时转换为商贸、绿话、停车等用地。
退出占据商贸中心黄金地段并且干扰商贸中心交通组织的君山路小学。
在充分释放土地潜在价值的同时，规划同时强调土地使用的多样与混合，以充分激发商贸中心的活力。
以商业零售用地为主导功能，逐步配套金融、商务、餐饮、住宿等辅助功能，提升商贸中心的商业服务功能，进一步激发商贸中心的商贸活力。
通过改造大观园文化市场，实施文化、休闲设施的汇集，在稳定商贸中心的基础上进一步打造文化、休闲中心。
通过规划整合，将之前布局散乱、结构模糊的格局进行整合与提炼，形成“一心、五轴”的明晰格局，基本完成商业用地与高价值土地的契合与对应。
4、统筹引导，灵活策划
如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是规划建设过程中不应忽视的问题，因为商业不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有业态上的合理规划与引导，将难于形成商业的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业中心的档次。
4.1、业态策划原则
业态策划主要应遵循以下几个规律：
门槛效应：经济效益高、承租能力高的商业，占据地租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列其他业态。
比例适当：业态策划应遵循产业经营的黄金比例，将零售、餐饮、休闲娱乐的比例保持在5：2：3左右。
同业集聚：同一业态类型的商业相对集中。
异业互补：要满足顾客消费多样化的选择，提高其消费兴趣。百货、超市因为经营品项不同互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。
4.2、业态选择与配比
以打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、旅游为一体的多功能商业中心为理念，确定六大主力业态——零售设施、娱乐休闲设施、餐饮设施、住宿设施、运动康体休闲设施、商务办公设施，每种业态通过主力设施、中型设施、小型设施以及配套服务设施四级设施的有效搭配，以主力设施为核心、强调聚集发展；中型设施为搭配，满足居民多样需求；小型设施为补充、涵盖大众消费。使商业中心形成大而强、小而精，各业态各级别商业相互促进的局面，从而具有较强的生命力和延展性。
业态内容策划列表
4.3、业态布局
通过商业业态布局策划，片区形成两条特色
商业街、三条专业商业街和四个商业集中区。
在君山路与解放路交叉口周围，形成以大中型商场、超市为主的商业中心区。 在商业中心区以东规划形成以商务、酒店为主的商务街区。结合现状机电大厦等，形成以家用五金电器、电动车等为主的五金电器销售区。将现状大观园文化市场整合改造，结合步行街南段洗浴休闲功能，形成以书画、古玩、健身、康体、洗浴、美容美发为主的文化、休闲区。
在北部商贸轴线上，结合煤文化旅游区，
形成以特色餐饮、小吃、休闲、娱乐为经营内
容的仿民国建筑风格的矿区风情商业街；调整
香港街的发展方向，转变为以旅游纪念品、福禄寿喜用品等特种商品销售为主的特色商业街；继续稳固并集聚已经形成一定基础的眼镜、钟表商店，形成专业的眼镜、钟表商业街。将服装鞋帽零售向南北向的商贸轴线上聚集，形成服装鞋帽十字金街。
5、计划明确，有序实施
商贸中心的改造更新大致可归类为绿化广场用地、公共设施用地、居住用地三种用地的改造与建设，在规划实施过程中，不同类型地块的改造具有不同的难度与前期投入，也会产生不同的经济效益。
此次规划不主张采用先易后难的实施顺序，而是建议政府抓准核心项目，紧盯绿化广场道路建设，通过较大额度的投资与较高标准的绿化广场道路建设，将商贸中心的硬件平台（环境、景观）整体提高一个档次，然后再由市场主体进行商业用地与居住用地的开发。
规划以现状土地价值评估结果为基础，测算了先期进行绿化广场建设与先期进行商业、居住用地两种不同开发方案的土地经济收益，比较两种方案的投入产出效益。
通过测算可知先期进行绿化广场建设可有效提升周边土地价值，但前期操作难度较大，且要求投入较大额度的资金；而先期进行商业、居住用地的开发则暂时不需要政府额外投入，同时还能获得一定数量的启动资金，但是会造成土地价值的提前收割，降低片区土地收益总量。
由此论证可知，开发时序方案1更为合理，应该作为实施方案。确定政府先期投入建设绿地、广场，通过绿化广场用地的建设打造地区亮点、展示地区形象，籍此引发连锁反应带动市场，激发更为强劲的城市更新与建设，并逐渐形成更大范围的联动反应，进行整个片区的改造，最终完成新型商贸中心的更新改造。
6、结语
商贸中心的更新改造涉及经济、交通、环
境等众多方面，枣庄市三角花园商贸中心的更
新改造尝试以市场规律为依据，寻找影响规划的内在因素，建立与内在市场规律影响相契合
的用地布局。
参考文献
1、美国加利福尼亚大学的经济学者戴维·哈夫（D．L．Huff）教授于1963年提出的关于预测城市区域内商圈规模的模型--哈夫概率模型。
商业业态规划分析范文第3篇
关键词：丰盛・花神阁项目 旅游业发展 商业发展 方向定位
1 项目背景及性质分析
雨花软件园由雨花台区委区政府于2008年8月成立，前身为雨花软件产业基地核心区。位于南京城南部。
核心区规划面积7.8平方公里，主要在绕城公路以内，以纬九路为中心，辐射区规划面积约40平方公里，过绕城公路和秦淮新河，从核心区整体向南推进。这里已入驻中兴通讯、华为软件、中国普天、东软研发、新华科技、富士通、苏豪科技、华博科技、中软华通、丰盛软件园等大型企业，已经基本形成了软件产业集聚发展的态势。
项目概况：项目周边环邻泥国王墓、文莱风情园及台公园等风景秀丽的景区及众多高科技企业，一号线小行地铁站、一号线南延线宁丹路地铁站距项目咫尺之遥。主要不利影响为东北角的殡仪馆。
殡仪馆影响分析：殡仪馆位于到达项目必经之路上，对游玩者心情多少产生一定负面影响。如果项目旅游主体标志性建筑高度过高，登高望远时殡仪馆触目可及，对游玩者心情、视觉、心理上均会产生一定的影响。根据地块的风玫瑰图，地块处以东北风和东南风居多，会产生一定不利影响。
项目性质：本项目为雨花软件园内的旅游地产+商业用途项目，作为丰盛集团大体量地块整体开发的组成部分，要求在符合旅游局旅游景点建设要求的前提下，通过商业的建设获取一定效益，并可考虑为后续建设的单身公寓内的白领群体形成一定商业配套。
本地块的性质属于旅游用地，先天就限制了地块的其他开发用途。其他旅游地产开发不同的是，本项目的定位导向首先需要考虑我们是追求效益还是追求公益。我们是要做迎合政府市政形象做纯粹的旅游风景度假区？还是站在盈利的角度，追求项目的整体运营效益？
2 项目旅游业发展思考
雨花台区旅游局原规划中，旅游能够实现很可观的经济效益。按年接待量10万人次游客计算，门票收入约为200万，每位游客再另外消费50元，可增加500万营业额，20%的利润，则年收入100万元。仅来自游客的年纯收入达300万元。
项目案例参考：
泥国王墓
项目现状：泥国王墓是国家级文物保护单位，国家AA级旅游景区。由于知名度不高，每年游客人数很少。据了解，游客多是文莱风情庄园的用餐顾客，每天10余人左右，高峰期仅20余人，远达不到预测的年接待25万人次的数量。
台公园
项目现状：现为免费开放，少人问津，成为附近民工的休息场所。
阅江楼
项目简介：整体成“L”型，主翼面北，次翼面西，两翼均可观赏长江风光。主楼在两翼的犄角处，外四内三，共计七层，总高度为51米，总建筑面积5000多平方米。门票30元。
投资额：阅江楼的总造价6000多万元，加上改造周围环境的投资，总投资达1.2亿元。
实现目的：要打造一个休闲性的标志景点，且具备一定的历史文化内涵，可打造包含现代时尚元素的雕塑，以现代化的胸襟包容历史。
明确主题：明确围绕花或花神主题进行旅游景点的建设。这有利于配合政府工作，提升雨花台区的形象，加快城市化步伐，实现项目的社会效益。
保证盈利：将项目旅游部分和商业部分作为一个整体来看，不局限于旅游景点的盈利。为增加商业人气，此处不宜设置门票门槛。
3 商业发展研究
市场需求：小长假增多，城市中短期休闲度假需求被放大；生活压力及空间等因素也加大休闲度假的消费需求释放；越来越多的商务活动选择在优越自然环境中；雨花区南部景观带联动区域内休闲消费习惯。
市场竞争：远郊农家乐，自然景区，借助自然条件形成系列休闲度假产业；远郊高档度假区，包括餐饮、住宿、会晤及举办婚礼；城区中主题公园，自然环境良好，提供包含烧烤等聚会活动条件；城区中商务会所，主题定位鲜明，提供餐饮、聚会的场所；软件基地中公共配套设施及各自园区中的餐饮等休闲配套。
商业格局展望：
南京商业规划，南京将在2010年前完成2个市级商业中心，6个商业副中心，本地区在火车南站商圈的辐射范围中，但是火车南站的商圈正在发展当中。
市级商业中心2个：新街口、河西商业中心。
市级副商业中心6个：湖南路、夫子庙、火车南站、江宁新市区、浦口新市区、仙林新市区。
地区级商业中心27个：中央门、瑞金路、迈皋桥、安德门、石门坎等。
周边商业状况：项目周边现有商业可划分为以下几个区域：安德门区域、卡子门区域、铁心桥区域项目地。
安德门区域：以服务雨花新村街道及周边区域为主，
商业布局较为杂乱。
卡子门区域：宁南区域较为成熟的商圈，聚集大量的建材家具专业市场和汽车4S店集群，依托未来建成的南京南站，拥有着较好的商业发展潜力。
铁心桥区域：铁心桥距离本项目较远，在商业规划上也缺乏重大利好，仅在宁丹路南端上有少量汽车配件，对
本项目影响不大。
商业环境小结
经过对项目商业环境的分析，我们可以判断：
火车南站商圈将会是城南的区域商业中心，项目不存在成为区域商业中心的市场机会。区域内零散分布的大小商圈均提供着社区服务功能，区域内居民的日常生活需求基本可以满足。
区域内没有特色的常规商业业态将面临着经营惨淡的危险。
花卉市场投资回报期短，但盈利总额低，不足以支撑整个项目实现盈利，所以不作为主力业态推荐。
4 项目发展方向定位
通过对项目所处区位、资源条件、当前现状的研究，并结合项目的市场环境研究，我们对本项目形成如下基本认知：项目周边虽具有良好的生态环境及通达的交通条件，且与雨花台及泥国王墓等旅游资源相距较近，但作为2A级风景区进行发展，由于不具备突出的旅游卖点，无法有效吸引游客流量，只能停留在初级的门票经济阶段。可见，本项目的发展若针对观光旅游客群市场则基本不具备市场立足点。本项目应以休闲型旅游搭建平台，来带动景区内餐饮、娱乐等商业的发展，达到项目整体盈利的目的。
项目周边其他社区商业配套体量大，因此无法进行社区商业配套的发展；受火车南站――卡子门商圈竞争及项目自身规模不大、体量有限的影响，也无法进行区域商业中心的发展。针对不断发展的软件园区，对其内高层次、高素质人群进行业态发展，发展针对年轻人的主题餐饮与针对商务消费的休闲娱乐是项目发展的一个方向。
本项目在总体方向发展上应主动锁定客群，为目标客群度身定制服务。借地利之势，瞄准雨花软件园内数量巨大的高端消费群，必然具有一定的市场基础。主动锁定目标客群，对于商业业态甄别上具有较强的针对性，也利于未来商业的长久发展。
通过项目市场环境及自身资源的分析，本项目依托旅游客群可能产生的旅游商业效益微乎其微。同时，单纯依托“朝九晚五”的园区客群，其所能产生的商业效益并不能满足项目生存发展的需要。因此，对本项目的界定也不是简单的软件园商务配套，而应以业态的复合性扩大其辐射力，放眼南京乃至国际化。
根据前述定位理念，对项目的性质进行拔高，打造项目的独特性，合理植入“世界性花神”方向的爱情主题、浪漫气质，并融合进软件园朝气蓬勃的年轻活力来进行标志性建筑物及商业业态的设置，是项目发展的关键性所在。
依据上述发展思路，决定了项目在业态规划上，应在突出项目旅游地标及特色主题性的前提下，注重强化商业用途方向上的特色性，以扩大项目的商业辐射力以及商业发展的持久生命力。由此将理念与业态实际发展想结合，达到统其神而贯其形的结果。
5 规划方案示意
参考文献：
[1]杨凡.论兰州经济技术开发区发展战略的产业选择与定位[J].现代经济信息，2010（23）.
商业业态规划分析范文第4篇
最近看到一则消息：中国商业设计协会对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计、建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。在当今的中国，几个人就可以开一家策划公司，因为开发商对这一块的知识几乎没有，所以这样的结果只是一个策划性的东西，而不是实际可操作的。所以，即使做了这样的前期策划，后续的也是无法落实的。
一、国内目前商业项目规划设计的整体现状
中国的商业目前面临着许多问题。不专业的设计，这里说的不专业不是说设计院不专业，设计院对于规范和空间的引导都很专业，但是由于不清楚商业的需求，所以我们看到大量的项目都是这种情况：由于设计的不合理，最终招商的时候商铺进不来，物业满足不了设计要求；后期改建改造大；最重要的就是运营成本的加大。所以我觉得一定要建立这样的理念和概念，就是不能够用建筑规划设计来作为商业地产开发的灵魂，而是一定要引入商业设计的灵魂。商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产的运营提出的专业性的考虑和要求。所以我认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划设计和建筑设计的基础条件。
二、做好商业项目规划设计的重要原则
那如何做好商业规划设计呢？我认为最重要的是要把握两个关键点
第一点：主力店及次主力店
在商业综合体当中，通常包括超市、百货、影院、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。
第二点：内部动线设计
商业综合体好的动线设计能引导和方便消费者购物，良好的人流动线也能延长消费者在店铺的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，并能让消费者体验一种品牌所倡导的购物感觉。如果把商业综合体比作一个人的话，那么动线就好像人身体内的血管一样重要，无论上、下、左、右都必须保持通畅，不能有任何阻塞的地方。所以，商业综合体在规划的初期往往重点放在动线规划上，为配合各楼层不同业种的定位，商家往往要花费很大心思和时间来研讨和修复动线设计图，直到满足商场使用的最佳状态为止。
商业的动线设计，必须先来看看到购物中心内的顾客都是什么样的目的，我们一般把顾客分为三种：第一种是有购买目的主动顾客，具有较强的目的性；第二种是无购物目的的顾客；第三种是随机购买，以逛为目的，在“逛”中发现商品，激发购买欲望，主要以女性为主，属感性消费。那么，要激发顾客的购买欲望，不仅需要在商品自身设计上下工夫，提高商品的色泽、款式等方面的视觉效果，还需要着重研究商业空间的内部布置、空间的分割和联系，创造特定的购物氛围，让顾客心情舒畅，从而达到激发其购买欲望的目的。
一个好的垂直、平面交通设计是可以决定内部人流动向的。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的动线规划的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。
商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线，还有水平动线及垂直动线。
后场动线： 从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线，
员工动线： 员工每天上下班进出的动线，从经过警卫到商业综合体，打卡完毕至员工更衣间换制服、再进到个人工作岗位的这条动线就是员工动线。这条动线通常会和消防逃生动线相连贯，也会有某一段会和货物的补给动线重叠，这都是合理的设计。
水平动线： 水平动线在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。商业综合体每一层商业以电扶梯为中心来做引导客人走向的通道成为水平动线，水平动线设计最重要的是主通道动线与次通道动线，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在6～8米保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁，避免因占用黄金铺面而造成的损失。
垂直动线： 从地面层借助自动扶梯，电梯，步梯来运送消费者上下到每一个营业楼层的过程称作垂直动线，主要的功能是自下而上引导客流。
购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，投资者在选择高层商铺时，评价垂直交通能否促使人流向上运动，将成为考核重点。
在对商业做动线设计的时候应该避免以下问题的发生：
1、我们在做商业动线设计时一般要注意避免在同一平面动线交叉（车流、人流、货流）；避免因动线设计不合理而改用厕所做诱饵，来指引顾客在商场内转来转去，达到吸引人流的效果。
2、做商业规划时要考虑设置必要的停车设施；还要注意不同业态卸货平台的设置不同。
3、尺度合理的主副通道设计宽度2.8米、4米、8米甚至12米、16米。
对于不同商业定位的商业综合体来讲，不同的定位决定了不同的商业功能和业种布局，只有将项目分析透彻，才能在动线设计上满足它们的发展特点。
三、结语
商业业态规划分析范文第5篇
关键词：站前区商业、规模、布局要领
Abstract: Station area, including bus terminal, train terminal, ferry terminals. Station area the size and layout of commercial principles is that all station areas of key object of study, the paper in front of the underground station commercial and distribution of commercial activities, as well as abortion organization conducted a preliminary discussion.
Keywords: Station commercial district, scale, layout essentials
中图分类号：P711 文献标识码：A文章编号：
一、站前区地下商业研究
地下空间以一种或几种功能的空间开发为主,兼顾开发附属功能空间。附属的功能空间作为主要功能空间的配套,能有力的吸引人流并为主要的功能空间提供支撑作用,以保证后者能有效地发挥其城市功能作用。
1.站前区地下商业规模
（1） 规模类比
我们引用国内部分城市的火车站地下空间开发规模作类比分析:①山东潍坊市火车站广场工程,地上为站前景观广场,总面积31700平方米,地下为购物商城和停车场,总面积26900平方米。②武汉汉口火车站广场,地下面积为7.3万平方米。③青岛火车站益群地下商城面积14000平方米,候车面积7000平方米,可容纳300多辆轿车同时停车。益群地下商城将成为连接火车站与地铁站点的交通主枢纽,并变身为经营中高档产品为主的时尚街区。④郑州火车站广场,包括连通大同路的人防工程在内,火车站地下总面积15万平方米,除120个停车位、行人通道、行车通道,其余空间按规划都将作为商业区使用,逐步引入餐饮、休闲、娱乐、商贸等商业经营,将形成一个真正意义上的“地下城”,乘客下火车后去中转签证、长途客运中心站及去车站南边的市场商场均可从地下直达。⑤厦门火车站地下商业街,包括人行通道和商业区域两部分,总面积2.1万平方米,其中商业近8000平方米。单火车站广场四周就有超过20万平方米的商业区域。地下通道和商业街将周边的各大商场以及火车站、长途汽车站、公交站连成一片,形成一个四通八达的名副其实的商圈。
（2）类比分析
由以上的规模类比可以看出,由于火车站一般均位于城市的中心或副中心,故开发的力度均较大。单独修建的地下商业的开发面积一般在2万平方米以上,而加上周边相连的附建式的地下商业后的面积则大小不等,但一般均在7万以上。从这些数据可以看出,火车站的地下空间的开发量与居民的需求是直接联系的,同时也受到地面开发的影响,一般均与周边的地下商业相连通形成一个整体的体系。青岛北站交通商务区核心区地上分布了广泛的商业布局，考虑到其地理位置与发展前景，北站地下近期开发以7-10万平方米左右为宜。另外还需重点考虑停车的问题,综合地面规划状况,尽可能加大地下停车数量以满足配套需要。
2、站前区地下商业业态组合
（1）公共停车场：均设于地下一层。具置设于地下综合体的两侧,均为地下人流流线的端部,避开人流的主轴线,避免人车流线的交叉。地下停车场的出地面口部与城市次干道对接,减少对城市主要交通的干扰。
（2）地下商业：主要用于满足北站客流需求与周边居民的日常生活需求。未来此处将作为商业中心与火车客运枢纽。地下商业主要延续地面的商业功能,结合火车站站前城市休闲广场设置下沉式休闲入口广场规划组织串联设计了一系列的商业休闲空间。商业定位为休闲购物,主要经营项目为超市、精品商场以及特色商业步行街。
（3）地下休闲娱乐：结合地面的休闲广场在地下设置室内休闲娱乐,作为对地面室外休闲娱乐项目的一种补充。同时此处位于火车站附近,对候车以及到站的旅客人流也具有一定的磁力。
（4）地下餐饮：主要为在此处购物及休闲的人流服务。另外,也为火车站的客流提供便利的就餐服务。考虑经营的档次不宜过高,以满足大众消费为宜,主要考虑设置有一定品位的咖啡茶吧及风味小餐厅。
（5）下沉式休闲广场：下沉式休闲广场在火车站站前城市休闲广场中央设置。下沉广场作为休闲空间的一部分,是地面休闲空间的延续,与地面一同形成良好的整体的三维休闲空间。可有效的引导地面人流进入地下服务休闲空间,形成地面与地下空间上的互动,丰富居民的休闲内容。下沉式休闲广场是火车站地下综合体的核心,很好地串联组织了各功能空间。
（6）地下过街通道与地下人行通道：过街通道不仅满足一般的过街功能,还串联着各地下组团空间,有力地吸引人流,营造良好的地下服务氛围。地下人行通道联系各功能空间,并直通火车站,为保障整个地下综合体能有效地吸纳火车站旅客人流提供了有力的支撑平台
二、商业空间人流流线分析
1.一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。商业项目的规划前期，可以从以下五个方面进行设计，为吸引人流、实现内部交通的便利性奠定基础。
(1)商业项目的出入口设置:商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。
(2)人车分流:当商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，要组织好商业体内部的人车分流。
(3)建筑小品、硬质景观的设计:商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。
（4）人流与货流避免交叉：商业项目在运输货物时，保证与人流分离，要采取在人流量较低的时间段，运输货物。
（5）其他附属设施与人流动线的关系处理：灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。
2.垂直、平面交通设计 ：垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。
（1）垂直交通：自下而上引导客流
对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。在楼层之间设立剪刀式的台阶手扶电梯，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。
购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，在规划高层商铺时，垂直交通能否促使人流向上运动，将成为重点。
（2）平面交通：有效制造人流内循环
平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。平面交通设计最重要的是主通道与次通道的设计，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在6～8米，保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。
除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。对于商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。而小商品批发市场则会将次级通道设置在1.5米左右，其目的是尽可能划分更多的商铺，为市场制造出足够的人气。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁，占用黄金铺面的损失。
综合而言，主次干道的设计要避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。如果商场面积过大，那么除了保证主次通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。
（3）要考虑商铺与主力店之间距离：
主力店是吸引人流的主要来源，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，如果将其设在入口附近，将损失后边商铺的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。
商业业态规划分析范文第6篇
【关键词】商业综合体；设计；要点；存在问题；解决措施
前言：
城市商业综合体不仅有助于城市内需的拉动，而且有助于城市精神面貌的提升。值得一提的是，城市商业综合体在发展过程中，一定要结合所在城市的经济水平、人口构成以及市民的消费水平，做出正确的调整。城市商业综合体是城市化进程中的一种新型载体，也是城市进行资源优化配置的一种创新模式。下文将针对城市商业综合体设计的发展及要点展开深入的探讨。
1.城市商业综合体设计的发展
1986 年，城市商业综合体这一模式诞生于巴黎拉德方斯，随后在纽约曼哈顿获得了进一步的发展，并开始走向世界。该模式在整体布局方面较为完整，在功能特色方面相对明显，同时还具有资源共享的优点，是现代城市各项功能得以实现的新型载体。随着经济水平的日益提高，城市商业综合体这一模式在我国东南沿海等地区获得了迅猛的发展，形成了诸多城市商业中心。此类商业中心通常以大型购物中心为主体，同时融入了餐饮、娱乐、办公等现代元素，大多规模都在 10万平方米以上，是一种规模庞大、功能完备的城市商业综合体。在我国，城市商业综合体已经有十多年的发展历史，虽然在时间积累方面落后于许多国外城市，但在某些项目设计、实践中积累了大量的、宝贵的经验，形成了自身风格的设计新趋势。当前我国零售行业、餐饮行业、娱乐行业、酒店以及办公、居住在城市商业综合体中的发展趋势整体良好。
2.现代城市商业综合体设计存在的问题分析
2.1现代城市商业综合体的设计原则问题
在设计原则上，首先，大型商业综合体通常都位于城市中心的繁华地段，担负着疏导城市交通、改善城市环境和提升城市形象等任务；其次，规模大、功能类型复杂的商业综合体要求充分表现出不同功能的各种价值诉求，设计中对各方需求加以协调，使建筑能够发挥出引导城市经济实力与综合竞争力大幅提高的巨大潜力。在规划顺序上，一般首先要分散安排百货、超市等主力店，将人流吸引到各个楼层，再将餐饮店集中布置于某一楼层中。现代餐饮场所需要较高的环境质量，因此将设计景观布置于餐饮区域可以提升对顾客建筑整体的好感度。虽然将餐饮店分散于各楼层的规划方法也有利于招商的灵活性并能扩大人流的活动范围，但其在消防等方面的建设与管理成本可能大幅提高，在规划中应谨慎考虑。为避免营业时间等问题的影响，娱乐设施常与其他商业功能分区设置，但目前也有将其布置各层共享空间的趋势，以便于营造体验式氛围，提升建筑的整体商业价值。设计中还须运用技术方法，解决娱乐业态的噪音和消防问题。酒店、公寓和办公楼的形式相对简单，可在布置好上述功能区块后采取与商业体量相对分离的方法设计，为解决酒店用地大、浪费建筑商业价值的问题，可将其大堂及配套功能集中设在塔楼顶部，而仅将小型的接待厅设置于首层，并通过专用电梯穿梭于其间。
2.2准确定位现代城市商业综合体的功能与风格问题
由于现代城市商业综合体在行态上包含了居住、办公、娱乐等多种功能，建筑自身面积大，使用人口密集，加之不同地域的商业综合体具有相应的地区气候和文化需求，且其商业空间必须在满足现阶段商业功能的基础上，能够适应未来业态变化的需求，因此商业综合体的建设设计难度和复杂程度明显大于功能较单一的其他商业建筑。所以在城市飞速发展，商业业态不断细化的今天，商业综合体的设计必须首先准确定位建筑在城市中的整体业态功能，并使建筑内部业态之间、建筑与外部社区、环境之间呈现出和谐、共生和互补的状态，通过对内外部流线的整合，体现鲜明的个性风格，在满足顾客多样需求的同时，以其功能化、个性化、人性化的设计，成为城市的地标性建筑。此外，随着近年来网络购物等形式的普及，人们去购物场所消费更加重视其餐饮、娱乐等附加功能，强调购物过程中的体验性与归属感。因此商业综合体应着力在这些方面投入设计巧思以达到吸引人流，促进消费的目标。以归属感的实现为例，人们对建筑的观感常决定于其外观和进入后的第一感受，因此设计师应创造出自然、优雅、沉静的公共空间，迎合现代都市中人们对自然的渴望，使其在商业活动中消除工作压力和生活压力。优秀的设计从结构力学层面而言应是简洁的，设计实践中可通过建筑结构的树形支撑及其产生的光影效果来营造“城市森林”的氛围，并在节能的前提下引入适当的光线，用闪烁不定的光影变幻效果使顾客产生一种探究未知事物的，从而增加其逗留在建筑中的时间，刺激她们去“探险”和消费。
3.现代城市商业综合体的设计要点分析
3.1功能空间设计
为体现“以人为本”的经营思想，现代空间概念强调顾客流动空间与营业员工作空间的融合与渗透。以最常见的中庭结构为例，各层营业厅环绕中庭展开，丰富了空间的层次，通过中庭把光、影、色彩、扶梯、楼梯、绿化等巧妙地组合起来，形成一个动静交织、形态各异、极富艺术魅力的空间环境。平面设计上可利用地面或顶棚的形式差异、材料对比、色彩变化以及照明设计，对顾客起水平引导的作用，营业大厅内应具备清晰合理的人流路线，使顾客能在最短的距离内轻松地逛完全程。此外，商业综合体有化整为零的趋势，让人们在空间转换时的步行或休憩其中感受到愉悦，从而缓和其生活压力。一些独特的商业空间是专门为满足人们的休憩和商业会晤等需求而当做空间艺术品来设计的。
3.2交通流线组织
为有效组织商业建筑的外部交通，应尽量在建筑周围设置足够的人流、车流集散空间和缓冲空间，使其作为室内外的一种过渡，避免同城市道路发生冲突。出入口的设置处理，也是交通组织的主要内容之一，由于商业建筑往往靠近城市干道，因此就涉及到其出入口与城市干道交通相协调的问题，否则将影响到商业综合体自身的正常运转和城市干道交通的运行。出入口的流线组织，应做到交通与流线设计的合理性，尽量减少和避免人流的不合理交叉。流线主要划分为人员流线和货运流线，两者出入口位置应临近各自的功能区段，且相互间有一定的间隔，顾客人流较大，流动频率高时，可分设多个出入口，引导人群有序地流动，而卸货停车处，通常设置在较隐蔽处，以免影响交通和环境美感。
4.结语
综上，在我国进行社会主义现代化建设的过程中，无论是经济水平，还是社会水平都取得了举世瞩目的成就。在此背景下，城市商业也获得了空前的发展。在商业业态的持续细分、不断创新影响下，城市综合体所包含的元素、内容也在与日俱增，几乎囊括了全部的、高档次的商业内容。将这些风格相异的业态视作一个整体，并展开设计，是现今商业的一个新的发展趋势。
参考文献
商业业态规划分析范文第7篇
关键字：城市转型；城市商业网点
Abstract: based on reviewing the development track of the wenzhou business, wenzhou city during the transformation analysis in recent years, urban commercial development status and the main contradiction. Goals from planning, business development strategy, control pattern and enforcement guarantee of lead in full explanation, and the subsequent planning and implementation work was introduced.
Key words: the city transformation; Urban commercial network
中图分类号： F291.1 文献标识码：A文章编号：
1、引言
商行天下，温州因商而兴，早在元、明、清时代已成为浙南闽东一带商业中心；改革开放以来更以温州模式，闻名中外。商贸业已是温州的支柱产业，全民言商、全城经商、全球行商已是温州城市的金字招牌。
然而，目前温州许多经济指标无论是在沿海14座开放城市或者省内的排名都是在后移，城市商业的增加值在全市GDP中所占比重出现持续下滑，轻工产品专业市场的全国领衔地位也逐步被取代。但温州民营资本雄厚，市区人均GDP已达9000美元，人均可支配收入均列全国大中城市三甲，消费已向享受型和发展型过渡，据不完全统计温州人拥有保时捷、宝马数量约占全国10%，奔驰拥有率居全国前三，是中国高端消费品的试验区和先行区。温州现行商业状况与其消费力反差很大。
由于商业在温州的重要地位和作用，我们认为温州商业网点规划应不同于配套性的专项规划，要从承担提升温州城市竞争力，强化温州城市功能的战略意义进行切入。
本次规划以温州市市域范围为研究背景，重点分析温州三区商业现状问题，并结合世界先进城市商业发展成功案例，研究温州城市空间发展规律，判断温州商业发展趋势，对温州未来十年商业发展规模进行预测，提出温州城市发展的目标和策略，对大型商业设施进行空间布局，制定近期行动计划和启动相关配套规划的编制。
2、规划特色与创新
2.1、“从市场中来，到市场中去”――尊重市场规律，详实调查多元化分析
发展商业最重要的是遵循市场规律，规划尊重温州“全城皆商“的商业特点，采用了实地走访、部门座谈、问卷调查、文献查阅等多种调查方式，对温州商业进行整体摸底。
数据上显示，温州三区2009年现状商业设施总面积已达282.万，人均商业面积1.15/人，已达国际城市标准，但大型零售业仅有11个，约占商业网点15%，人均大型零售面积仅0.051/人，仅为广州8年前的一半。约7成温州人有外出购物需求。现状商业总量大、高端少、结构不完善，城市消费需求与商业供给不匹配。
空间上显示，大量商业在鹿城区集中，龙湾区主要集中在永中与状元，瓯海区长期“有区无城”状态。现状商业空间分布不均衡，主城过热、不足。
此外，购物环境不完善，规划控制引导弱、政府政策引导不足等问题也已相当明显。
我们分析借鉴了上海、香港、美国、日本等世界先进城市商业发展案例（表1），坚持以市场导向为基础，研究温州现状优秀商业发展模式和温州人消费及行商特点。判断温州商业未来呈“业态层次化、高端化导向；空间网络化、离心化导向；规模控制分类化、差异化”的发展趋势
表1：相关城市案例借鉴要点
案例城市 借鉴要点
国内 上海市 1、形成思路清晰的空间发展格局、点线面结合的发展思路
2、注重商业街的特色化开发，进行形象鲜明的商业开发特色定位
3百货店向大型化和综合化的多功能方向发展，集购物、餐饮、娱乐、生活服务与一体的购物中心趋势良好。
深圳市 1、零售商业的发展实施大公司、大集团策略，提高企业组织化、集约化程度；
2、形成以主城商业为主、周边三区商业配合发展的商业格局、以商业繁华区带动点状商业发展形成清晰的商业网状脉络
3、加大商业的基础投资建设，通过行政力量引导商业有序发展
香港 1、结合快速交通网络发展大型购物中心，实现远距离购物便捷化
2、综合化经营和连锁经营成为香港零售业运作的普遍模式
3、保持传统临街型商业传统开发模式，
4、合理控制商业网点的规模：城市商业中心建筑面积由500000－1000000平方米；区域商业中心建筑面积控制在50000－250000平方米；社区商业中心一般控制在10000平方米左右
5、商业网点布局原则体现了自下而上及自上而下的系统性，配合城市规划的原则，考虑到城市近中远期的用地规划，并与市政等基础设施建设形成良性的互动关系
6、政府通过税制或租金管制来配合整体商业发展策略，引导商业的空间合理布局
国外 美国 1、大力发展大型购物中心，以适应小汽车交通为主的居民出行需求，实现一次性购足的居民购物需要
2、保证商业网点的停车、交通等基础设施，体现以人为本的商业网点发展理念
日本 1、商业网点综合化发展，购物中心的设计包括了办公大楼、酒店、会议及活动场所、公共设施等服务功能
2、将商业网点渗入居民区内部，实现小型零售业的发展，倡导购物的便捷性理念
3、对大型商业网点的停车配套做出相应的要求，以满足驾车购物的需求
2.2、“以商促城”，搭建引领城市发展触媒平台
新世纪以来，关于温州的城市定位与商业都是分不开的，商业已是温州的主导产业之一，面对温州经济下滑，但高端消费需求旺盛的商业需求现状，规划提出将温州打造“高端消费品之都、时尚购物之都和区域商贸物流服务基地”，从而带动温州成为市域、辐射浙南闽北区域性现代商贸中心。实现以商促城，引领城市发展的战略目标。
从规模控制上，与人均可支配收入相匹配，并横向比较同类型城市商业规模，规划2015年人均商业面积1.7/人，到2020年到达2.3/人。达到国内城市较高水平。
从空间策略上，规划分析了温州大都市的空间框架，未来城市交通分布情况，规划人口的空间布局等因素,提出总体以“一核、两圈、三带”的空间布局结构（图2）。
从时序策略上，提出“以商业繁华区带动城市发展”，引导城市新区设置相应等级的商业集聚区，带动该片区城市发展建设，改善城市核心区商业过热，缺乏的现状，拉开城市框架，推动城市向外拓展
2.3、应对“全城皆商”的特点，制定分类分级分片区引导策略
规划针对温州商业特点，构建一个完整的控制引导体系：
在商业业态上，对零售商业、新型商业、商业街、市场、物流园区等进行专项引导。规划建议落实10大特色商业街 、15个大型百货商店、20处大型超市、3个仓储式商场、15个交易批发市场、8大物流基地、20处城市综合体。
在商业等级上，设置城市市级商业中心、片区级商业中心、社区级商业中心；城市和区域级商业中心主要从选址范围、业态引导、规模控制三方面进行引导；社区商业中心主要从发展模式、选址建议两方面进行引导，并制定具体引导策略。共布置5大城市级商业中心，20个片区级商业中心，
并从“新区”与“旧城”分片区控制引导，新区商业宜采用一站式、点面结合的商业模式，注重商业便捷性的打造；旧城商业宜采用街坊式，点线结合的商业模式，适度控制商业规模，注重商业特色化的打造。
2.4、采用“业态、形态”双重控制手段，以保障实施
规划突出新型商业形态的发展，如城市综合体、网络购物、创意产业的落实。并对城市重点地区进行业态与形态专题研究（图3）；在用地控制上，在新区，指导控规专门预留商业用地；在旧城，结合“退二进三”政策，预留商业用地。并制定指引导则。在政策上，建议营业面积在6000以上，采用听证制度确定其形态和开发模式。
3、后续推动城市转型发展重大行动
商业网点的编制完成和审批通过，仅仅是工作的第一步，温州已经开展一系列重要工作，以保证温州商业发展，推动城市转型。
指导了《专业市场及物流园区专项规划》、《空港经济区概念规划》、《中心城区工业用地提升改造》等相关后续规划的编制；指导商业在控规中的落实；促使《温州市人民政府办公室关于进一步加快我市商贸流通业发展的实施意见》（温政办【2011】56号）等政策的出台。
还有牛山国际、黄龙商贸城、万达广场、 104国道沿线市场、南塘街、沧河文化街等项目相续投入建设。
商业业态规划分析范文第8篇
论文摘要：城市商业空间结构研究是商业地理学的核心。文章从商业活动载体和主体两方面深入分析国外城市商业空间结构研究的历程，回顾国内城市商业结构研究的进程，并进一步指出研究的薄弱之处与发展方向。
关键词：城市商业空间结构商业活动载体商业活动主体
1引言
城市商业随城市的建立而出现，是城市的主要职能。城市商业空间结构是由商业活动载体和主体相互作用而形成的。载体即商业中心，是商业活动的主要承担者；主体即消费者和商业企业经营者，是城市商业活动的主要参与者。但由于一般均假设商业企业经营者追求利润最大化，故只重视消费者研究。城市商业空间结构研究一直以来是国内外城市商业地理学研究的重要课题，其研究历史已有几百年，理论、方法和研究成果也比较成熟。其研究领域广泛，主要集中于城市地域范围内各商业活动载体——商业中心的空间形态、等级体系、布局规律，以及商业活动主体——消费者空间行为、消费者空间分布状况。城市商业空间结构包括城市内部与城市体系空间结构，文章特指城市内部商业空间结构。
2国外研究理论和方法概述
地理大发现之后，世界各国商贸往来加强，各国各地物产资源、集散中心、交易市场的简单描述日益增多，给商业空间结构的研究奠定了良好基础。随着计量地理、行为地理、时间地理、运筹学等一系列科学理论和方法的引入，国外城市商业空间结构研究真正科学化，研究水平不断提升，逐渐形成统一的理论体系。作者将从商业活动载体和主体两个方面综述国外城市商业空间结构研究进展。
2．1城市商业载体的空间结构研究
商业中心作为商业活动的载体，是人们进行商品交易的场所。早期的研究注重从商品供给的角度考察商业中心在城市中的位置、商业中心的等级体系和不同商业职能的空间布局规律，归纳起来主要有以下3种研究成果。
2．1，1地租理论。杜能提出位置级差地租理论最早解释了商业中心布局于城市中心的原因。1961年，格苇斯(Getis)揭示了总零售量随离开地价最高的城市中心地带的距离增加而减少的规律，证实了土地地租变动及其与商业经济活动之间的关系的规律。20世纪60年代，加纳研究了商业中心的内部结构，在投标地租曲线上建立了不同商业中心的简明空间。1970年，司格特(P．Scott)用图表表示出租金梯度与商店类型的关系，认为通过分析城市土地利用结构和城市内部经济活动的生态位，可以确定商业中心的区位。
2，1，2基于中心地理论的研究。德国地理学家克里斯泰勒(Chifstaller，1933)提出的中心地理论是现代商业空间理论的基础，为商业空间结构研究提供了理论框架。德国经济学家廖士(Losch，1940)在其《区位经济学》中提出“经济地景模型”，创立了服从最大限度利润、以市场为中心的区位论和作为市场体系的经济景观，对城市市场经济区进行系统的研究，深化了中心地理论，构造了边界的无差别线模型。后来，墨苏(R．E．Murphy)和万斯(J．E．Vance)以建筑物高度及其商业职能为依据，界定了中央商业区的地域范围。
2，1．3空间分析学派。二战后，地理学界掀起了“数量革命”，复杂的计量方法和计算机技术的发展使得运用数学模型分析城市内部空间成为可能，空间分析学派随之产生发展。20世纪50年代末，贝利和加里森首次引入统计学中的回归方法，得出P=ABn。为中心地职能的设施数，P为中心地的人口数。参数A和B用回归的方法取得，当=I时的P值是门槛人口数。1965年，美国学者贝里(Berry)对芝加哥大都市区商业形态区位分布进行实证研究，提出“都市区商业问结构模型”。1981年，英国学者波特(Potter)引入多变量功能方程(multivariatefunctionalordination)，运用统计分析方法和图表，分析商业区功能性质、区位、易达性、形态、发展规模及其与社会经济的密切关系一。
空间分析学派通过大量假设来简化问题，研究方法上由定性描述转为定量数据处理，借鉴统计学、数学分析及数量地理方法解释问题，促进了商业空间结构研究方法科学化。但过分追求技术、逻辑理论系统完美和空间分析的抽象化，使他们的研究脱离了实际的城市商业空间结构。
2．2城市商业主体空间分析
2．2．1消费者行为空间分析。从20世纪50年代末开始，学者们逐渐认识到空间学派将人地关系物化、忽视人的作用不切合实际，发现消费者行为对商业空间结构有重要影响。相关研究也开始注重从消费者行为方式和社会经济属性的角度来理解城市商业空间结构的形成与发展，强调消费者行为差异对商业空间结构的影响。
贝里和盖瑞逊(1958年)第一次将消费者行为纳入理论架构，首次对消费者前往最近的商业中心购物的假设提出挑战。美国的学者赖斯顿(Rushton)最先从消费者行为观点去研究城市商业空间结构问题，提出行为一空间模型，认为任何一级的中心地的消费者行为均有多样性。1970年，道斯(Dows)提出商业设施认知结构的程序，从商业设施潜在顾客的角度出发来判断大量的有关属性、看法、倾向性、评估变量等因素的重要性；1972年，大卫(Davis)提出了“购物中心层次性系统发展模型”，将消费者行为及其社会经济属性纳入购物中心的层次结构的形成和变化中；1982年，英国学者波特(Potter)完全从消费者的知觉和行为的角度来探讨零售区位的分布问题，提出信息场与利用场的区别。
2．2．2消费者空间结构研究——商圈分析。商圈是指特定商业中心吸引顾客的地理区域，也称商势圈，侧重从商业需求的角度考察消费者空间分布状况。1929年，美国学者威廉·莱利(WilliamJ．Reilly)首先创立了商圈测定法则——莱利法则，即：两个商业供给地，对于中间一个消费地消费者的吸引力与两个供给地人口成正比，与两个供给地距离平方成反比。由此引发了一系列探讨消费者空间分布法则的研究，派生出康帕斯法则、阿普波姆法则、加萨法则。
随着汽车普及，实际距离已不再有很强影响力，莱利法则及其派生法则在商业网点布置中常与现实不符。美国学者哈夫考虑了更多因素，构建如下的数学模型
式中：P，为居住在i地区的消费者选择商店聚集区购物的概率，S，为商店聚集区面积，，为从i地区到商店集聚区所需时间，为消费者从居住区到商店聚集区路程中购物障碍要素指标。
哈佛商学院(20世纪80年代)在实践中创立了饱和理论，通过计算零售商业市场饱和系数测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度。一般来说，位于饱和程度低地区的商店，其成功的概率必然高于高度饱和地区。零售商业市场饱和系数(IRS)的计算公式为
式中：IRS为某地区某类商品零售饱和系数，C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数，RE为某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出，RF为某地区经营同类商品商店的营业面积总数。
上述各种模型对于有效选择商店地址，研究商店顾客来源与分布特征提供了有力的理论指导，应用简单明了、省时省力。但是，影响消费者空间分布的因素众多，除模型中已经考虑的人口、距离等因素外，还受商店本身的竞争实力、所处商业中心的繁华程度、交通流量、竞争商店的位置、所在地城市规划等因素影响。新设商店要做出正确决策，在进行定量分析的同时，还必须与商圈实地调查结合起来，进行定性分析。
3国内研究概述
改革开放以来，中国城市商业空间结构研究逐渐兴起，主流是中心地理论的实证研究。20世纪80年代初，杨吾扬教授把中心地理论引入商业空间结构研究中。以北京市为例，把城市商业网点分成3级序列：市级、区级、街区级，用克里斯塔勒中心地理论分析了北京商业服务业空间结构现状，用范力农定理求“铜心”，成功地对中心地理论进行了试验性研究。高松凡论述了北京城市场的历史发展变迁，从历史地理学视角，运用中心地理论分析了自元大都以来历代北京城市场空间结构特点、演变过程及影响因素。宁越敏教授实地调查了上海市城市中心区商业中心，首次建立了界定商业中心的一套指标。他选取了商业中心内商店数、商业中心的职能数等5个指标，对上海市61个商业中心进行了聚类分析，划分为3个级别5种类型，分析了影响上海市商业中心区位的因素，并提出了相应建议。吴郁文、谢彬等在研究广州市城区零售商业企业区位布局时应用了这种方法，增加大型综合商场、大饭店、宾馆职能单位数占商业中心职能单位总数的百分比这一指标，用6个指标对广州市30个商业中心类型及等级体系进行聚类分析。本文由中国收集整理。
20世纪90年代初，安成谋以兰州市为例，构建消费者购物模式：位于某一特定地区的一个商业中心，销售范围与消费者总开支成正比，与该商业中心规模成正比，与消费者花在购物途中的时间成反比，与这一中心与其他中心的竞争成反比。他划分兰州市3级商业中心区位格局，引入加权平均模型和希尔伯脱模式，分析兰州各市级商业中心的区位优势度，据此评价商业中心发展潜力。
暖等以商业行业为切入点，在实地调查的基础上，采用因子生态分析技术，定性与定量相结合，研究昆明市商业地域结构现状、存在问题，提出今后调整方向_1。阎小培、许学强等以广州市为例分别对其商业中心的区位格局及发展趋势、中心商业区进行了分析。仵宗卿开始深入城市商业空间结构的内部，探讨其形成机制和发展演变历程。
4国内研究评析
4．1消费者行为定量研究相对薄弱
整体上，国内学者对城市商业空间结构的研究，长期以来停留在以中心地理论为基础，分析商业网点的规模等级与空间分布。长期实行计划经济体制，商品流通自上而下调拨，加上基础数据库缺失，导致关于消费者行为空间分析的大部分研究只是局限于定性描述层面上，定量分析较少，制约了国内对城市商业空间结构研究的深入。目前，我国商业的宏观经济环境已发生了巨大变化，国内“买方市场”的出现使得传统业态的商业企业经营步履维艰，而加入WTO后外国资本大量涌人中国，必将对零售业市场带来极大的冲击，必然要求研究视角与指导思想作相应调整。
4．2新方法新手段的应用较少
从发表的论文看：朱枫，宋小冬，马才学等人分析了商业地理定位的构成要素，论述了基于地理信息系统的商业选址的技术路线。但总体上国内研究与新方法新手段的结合较少，GIS，GPS，RS等技术引入不足，缺乏对城市商业空间结构的科学模拟。
在研究方法上以静态均衡分析为主。国外相关研究为了构筑模型的需要，简化商业布局影响因素，一定程度上影响了国内学者的研究视角。事实上，商业受众多因素交叉影响。随着商业的进一步复杂化，静态均衡分析将显得越来越不合理。我们必须注重从动态、综合的角度去看问题，更好地把握商业布局众多影响因素的相互作用，了解商业空间结构规律。
4．3新型商业业态的影响提出了新课题
随着个性化、柔性化、多样化消费理念的渗透，厂商在迎合消费者喜好的驱动力之下，生产方式已由批量生产、内部资源整合、单独的市场竞争逐渐转向定制化生产、外部资源整合、供应链协同式竞争。这一系列的转变已促成流通企业质的转变。商业业态大致遵循着百货商店一杂货店一超市一巨型超市一便利店一专卖店一购物中心一仓储式商场一电子商业的轨迹演进，间接影响着我国城市商业的空间结构。
20世纪60年代，ShoppingMall随着轿车的普及率先在欧美等发达国家兴起。70年代，ShoppingMall逐渐被引入亚洲的日本、新加坡、台湾等发达地区。近年来在上海、北京、深圳迅速崛起，迫切需求专业知识指导国内商业地产投资机构和商铺投资者作出正确的投资选址经营决策，促进商业地产知识的普及。
近年新兴的虚拟商厦与电子商业是以计算机网络为基础，通过电子网络方式进行商品交换与行政作业全过程。因为它第一次实现了无店铺经营，造就了三维的空间市场(marketspace)，企业可以突破地理位置的局限，摆脱空间距离的束缚，直接与消费者进行交易，真正实现了低成本、高效率与零库存，因而虚拟商厦与电子商业对城市的商业空间结构的影响将是深远而复杂的。这被视为商业业态的又一次革命。研究网络虚拟购物对传统的商业空间结构的影响机制、发展过程、预测未来发展趋势将有重大意义。
4．4商业分布离心化研究有待加深
随着收入水平的提高，小汽车的普及，越来越多的都市人开始有条件逃离城市的拥挤、喧哗与繁杂。近年来，我国部分大城市已出现人口郊区化现象，一些工厂、商业企业也开始向郊区迁移发展，尤其是占地面积较大的批发商业。某些大城市郊区尤其是近郊区商业销售额总量、销售额增长速度均有超过市区同类指标的趋势；商业数量、从业人员、营业额等比重在郊区有增加趋势，在市区有减少趋势；同时市中心的商业区并没有衰落，这种情况有别于郊区化，我们称之为离心化。但我国对这方面的研究还很少。城市商业离心化的程度及趋向、与国外对比、发展中的问题及相应的解决措施等一系列问题都值得我们深入研究。