不动产登记业务流程
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不动产登记业务流程范文第1篇
整合不动产登记职责是国务院机构改革和职能转变方案确定的重要改革内容，将分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担，理顺部门职责关系，通过提供“一站式”服务，减少了办证环节，减轻企业和群众的负担。2015年12月1日，济南市机构编制委员会2015年第3次会议印发《关于市和县（市）区不动产统一登记职责和机构整合的通知》，正式启动不动产统一登记职责和机构整合工作。
（一）整合相关机构和职责。一是市、县土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责统一整合到国土资源主管部门，由国土资源主管部门统一负责辖区内不动产登记工作，业务上接受上级国土资源主管部门的指导和监督。济南市土资源局增设不动产登记管理处，主要负责研究提出全市建立和实施不动产统一登记制度的政策建议，做好不动产登记相关工作等。二是整合组建市不动产登记中心，作为市级不动产统一登记经办机构，负责统一办理各区（含高新区）范围内的不动产登记；各区（含高新区）不再设置不动产登记机构。三是市县实行不动产统一登记前的各类不动产登记证书继续有效。
（二）明确相关部门职责分工。明确国土资源主管部门负责指导监督辖区内土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记工作；会同有关部门贯彻落实国家和省市不动产登记的法律法规，建立不动产统一登记制度，负责做好本级不动产登记相关工作；落实不动产权属争议调处政策；推进不动产登记信息化建设。明确房产主管部门负责贯彻落实房屋交易政策，制定房屋交易规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；负责做好本级房屋交易和产权管理相关工作；协同国土资源主管部门做好房屋登记工作；负责建设和完善个人住房信息系统，配合推进不动产登记信息化建设。明确农业主管部门负责指导农村土地承包经营及有关合同管理、流转规范，调处合同纠纷，协同调处权属纠纷；协同国土资源主管部门做好相关不动产登记工作。明确林业主管部门负责组织、指导林地、林权管理；依法承担征用、占用林地的审核、审批工作；指导林地林木承包经营及有关合同管理，监督管理林权流转交易；负责调处合同纠纷，协同调处权属纠纷；协同国土资源主管部门做好林权登记工作。
（三）平稳有序组织人员划转。不动产统一登记制度落地实施需要运转有效的人员机构作为保障。人员划转到位是按照《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范》开展工作的先决条件。济南市按照“编随事走、人编同调”的原则，相应划转人员编制。根据职责调整，从市住房保障和房产管理局、市农业局各划转2名、市林业局划转1名行政编制给市国土资源局。将市房屋产权登记中心整建制移交到市国土资源局管理，更名为市不动产登记中心，为市国土资源局所属副局级公益三类事业单位，负责统一办理所属各区（含高新区）范围内的不动产登记；核定事业编制47名，内部机构设综合处（财务处）、申请受理处、审核调查处、缮证校对处、法律事务处、信息服务处。各区成立不动产登记分中心，作为各区国土资源分局所属事业单位，共配备事业人员139名，其中从房管部门划转65名；各县（市）国土资源局均成立了不动产登记中心，共配备事业人员65人，其中从房管划转62人。实践中，济南市采取整建制划转房屋登记人员的做法，不仅将原房屋交易登记人员划转90%以上，而且将原来从事各类登记的业务骨干划转到位、落实到岗，融合为不动产登记的有生力量，确保了从分散登记到统一登记的业务连续稳定，为改革提供了坚实保障。
二、加快建设信息平台，实现多部门业务联办
改革中，济南市落实“反弹琵琶”要求，通过加快数据整合和信息平台建设，反推不动产登记制度建立和落地实施。在不动产登记工作启动之初，济南市就注重数据整合和平台建设，通过临时整合土地和房屋登记系统、抓紧开发运行全新登记系统，在最短时间内实现数据有效整合和平台顺畅运行，加快原来独立运行的土地和房屋登记系统及数据库停用、原土地和房屋登记业务全部转移，有力支撑了不动产登记职能全面落实到位。
一是统筹力量实现资料移交。不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据，是依法开展不动产登记和资料查询的前提，只有依据完整的原始资料开展登记，才能保证登记行为准确高效。济南市强化部门间协调配合，采取100%整库拷贝、全数据迁移的方式，将房屋登记簿、权属来源证明材料、登记原因证明文件及登记申请、审核等全部房屋电子登记资料，共计363万条、235万卷、18T容量的大数据完整移交。
二是以用为先建设信息平台。济南市用最快的速度，整合原有的土地登记系统和房屋登记系统，实现不动产登记“停旧发新”。同时，扎实推进全新的不动产登记系统的开发建设，用短短半年多时间，新的不动产登记系统成功上线运行，彻底摆脱了原系统对接不畅的现实困境，实现了不动产登记从数据到业务的全流程监管，有效提升了不动产登记的规范化和工作效率。
三是应对需求主动开展权籍调查。济南市存量房多，土地信息不完善，通过按部就班开展权籍调查，需要耗时2-3年，势必影响不动产登记的平稳开展。济南市选择不动产交易较为集中的热点区域提前开展权籍调查，历时3个月完成144个热点小区50多平方公里的权籍调查工作。虽然完成权籍调查的面积仅占济南市市区和县城面积的10%，但是解决了全市70%的二手房交易登记所需的权籍数据问题，实现重点地区数据全面挂接。目前，济南市2001年至今的土地登记数据和所有房屋登记数据全部完成迁移整合，60%的登记数据已实现户落幢、幢落宗。未来2-3年，济南市将完成主城区及各县城驻地大约500平方公里的权籍调查工作，进一步完善不动产登记数据。
四是强调协作实现多部门“业务联办”。不动产登记工作涉及面广，济南市按照“跨部门协同作业”的工作思路，强化市国土资源局与相关部门间的协调配合，为开展不动产登记工作创造良好外部环境，形成工作合力。其中，为解决群众办事环节多、程序繁琐、重复提交材料等问题，与地税部门开展“业务联办”，将征税系统与不动产登记系统对接，实现了开具房屋证明、房屋纳税、转移登记“一窗式”服务。相比之前，完成这3个业务环节，群众要排4次队、提交2套资料、耗时3个小时以上；现在只需要排1次队、提交1套资料、平均耗时半个小时。通过“一窗式”业务联办，大大节约了群众办事时间、减轻了群众负担。据统计，全年累计减少复印材料50多万张，为群众节省30多万元。与人民银行的协同联动，实现了贷款信息与不动产登记信息对接，群众在银行就能开具用于贷款的证明，并实现了网上抵押业务受理资料的传递。与法院系统签订了推进网络执行查控合作备忘录，使各级法院能够通过不动产网络查控平台查询有关登记情况，办理查封、协助过户等各类业务。
三、坚持便民利民，不断提升不动产登记服务水平
改革中，济南市将民生为本理念贯穿始终，坚持目标导向和问题导向相结合，以便民利民要求引导和倒逼改革制度、优化流程和完善举措。针对群众便捷办证的需求，倒逼窗口多点布局，借助不动产登记大数据，实现不动产登记业务全城通联通办；针对“依法依规登记”的要求，实施“三个凡是”原则，遵循这一原则，有效化解了困扰部分群众多年的子女入学、户口迁移等难题；针对群众办证难的需求，倒逼出台政策，解决国有土地上历史遗留无证住宅、划拨土地上房屋转移登记等难题；针对群众轻松办证的需求，倒逼实施不动产登记服务“八办”，进一步实现了改革有利于人民、有利于方便群众办事的预期目标。
一是窗口多点布局，便捷群众办事。全市办证大厅从由原来的6个增加到14个，服务窗口由原来的50多个增加到200多个，还在业务量比较大的3家银行和2家中介机构设立了临时办证点，平均2.5平方公里就设有一个窗口，办事群众在全市范围内可就近办理相关业务。大厅和窗口的科学布局，使曾经房产登记大厅通宵排队的“小马扎”、办事取号的“黄牛党”再不见踪迹。
二是数据信息共享，提高办事效率。济南市积极推进不动产登记信息共享应用，以数据应用促进不动产登记工作提质增效。借助不动产登记大数据，实现不动产登记业务全城通联通办，办事群众可在全市范围内就近办理相关业务，避免来回奔波；通过系统联网和业务联办远程为相关金融机构和税务机关提供查询服务22.9万件；在登记大厅设置类似银行ATM的“自助取证机”，权利人可以自主领取不动产权证书，为企业、群众提供更加便捷高效的服务。
三是优化工作流程，依法依规登记。济南市严格贯彻依法登记，实施“三个凡是”原则：凡是法律法规没有明确规定必须提交的材料，不再要求提交；凡是法律法规没有明确履行的程序，不再履行；凡是可以让利于民的收费，统筹考虑逐步减少。通过实施“三个凡是”，清理取消了交易确认单、档案合格证明、物业维修基金凭证等多项没有法律依据的要件。仅取消物业维修基金凭证这一举措，就解决了近万户购房群众办理不动产权证书难的问题，从而化解困扰这部分群众多年的子女入学、户口迁移等难题。另外，在规范登记流程基础上，根据交易和登记职责划分，进一步做好与交易流程的衔接。对需要交易部门合同备案的商品房预售等事项，实现两个部门间基于网络的数据互推，确保信息互享；对于抵押登记等不需要交易部门合同备案的事项，群众直接向不动产登记机构申请登记，不动产登记机构办理登记后将有关信息推送房屋交易管理部T，支撑事后监管。
四是积极解决遗留问题，减少群众难事。面对不动产统一登记实施中存在的一系列历史遗留问题，济南市坚持政府统筹，充分利用市政府处理历史遗留问题领导小组这一平台，建章立制，主动研究解决对策，积极回应群众关切。通过市政府出台文件，解决划拨土地上房屋转移时土地处置难题，明确按照交易价格的1%缴纳出让金，并将土地使用权设定为70年出让土地，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同，解决了部分群众无法办证的难题，一定程度上促进了社会的和谐稳定。同时，通过出台相关政策，妥善解决了建筑物跨宗地、持遗嘱公证书办理继承转移登记、规范公寓类别等问题。
不动产登记业务流程范文第2篇
个人如何快速办理房产证需要的材料：
1、不动产登记申请书2、申请人身份证明；3、房屋初始登记证；4、买卖合同；5、销售发票；6、房屋测绘成果；7、契税完税或减免证明；8、登记工作机构认为需要的其它有关证明材料。如有贷款的还需提供抵押登记的相关手续。
不动产登记业务流程：申请人至总服务台查验书证并取登记号，凭号至登记窗口受理登记，领取收件收据，至领证日期后凭收件收据、申请人身份证明交费领证。
办理房产证注意：无论是期房还是现房，都存在办理房产证的问题。可以选择委托开发商或公司办理房产证。也可以自己办理房产证。如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理。自己办理房产证可以省去代办费用1000元左右，也可以免除代缴的风险。但是需要花费时间和体力。
（来源：文章屋网 ）
不动产登记业务流程范文第3篇
关键词：房屋预告登记 登记规范化 注意事项
1.明确预告登记的范围
我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定明确了预告登记的目的是“保障将来实现物权”；预告登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权，至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁，都不能办理预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，依据最高人民法院的有关司法解释，采取的是查封登记的方式，也不能适用预告登记。
同时，《房屋登记办法》进一步明确了房屋预告登记的范围，第六十七条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。但是，该规定并没有涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。原因是目前预购商品房不得转让，所以不能办理预购商品房转让的预告登记，更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。
2.预告登记的特征
2.1预告登记的目的
为了保证将来实现物权，包括可以实现的用益物权、担保物权及房地产登记时涉及的房地产抵押登记。
2.2预告登记的前提
当事人签订了不动产物权的协议，例如买卖协议、不动产抵押协议、分割协议等。
2.3预告登记的必要条件
当事人之间必须事先约定预告登记。
2.4预告登记的效力
具有排他效力，预告登记时限范围内具有阻止转让方处理不动产的效力，可以保护预告登记权利人的利益。
3.明确预告登记与商品房预售合同登记备案的区别
在预告登记制度出台前，房产登记部门有一项商品房预售合同登记备案工作，《物权法》出台后，很多人认为商品房预售合同登记备案就是预告登记。其实，它们属于两种不同的制度，有很多不同之处。
一是性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
二是功能不同。预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，预售商品房登记备案制度不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。
三是有无强制性上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请的，如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的强制性制度。只要房地产开发企业与承购人签订了商品房预售合同，该企业就应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
四是适用范围不同。依据《物权法》第二十条第一款规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押中可以进行预告登记，在建设用地使用权的转让中也可以申请预告登记。但是预售商品房登记备案制度只是适用于商品房预售活动
4.推行预告登记规范化管理，有利于做好预告登记
4.1加大宣传力度。各级房屋登记机构要通过报纸、电视、广播、网络等多种途径，向全社会广泛深入宣传，让群众了解预告登记对保护购房者和债权人合法利益的重要性，提高群众对预告登记的认识。
4.2整合信息资源。各房屋登记机构要加强信息系统建设，整合商品房预售许可、商品房预售合同登记备案、房屋交易、房屋登记、房产测绘管理、档案管理等业务系统，建立统一的信息平台，实现信息的适时传递和共享，为预告登记的做好打下良好的基础。
4.3健全和完善登记规则。各房屋登记机构要根据预告登记的要求，建立健全各类房屋登记的操作规程，梳理业务流程，完善工作标准，积极推行规范化管理，不断提高预告登记管理和服务水平。
5.办理预告登记需要注意的事项
5.1预告登记顺序
预购商品房抵押权预告登记应该在预购商品房预告登记办理之后，两个登记程序是相互独立，不能省略，不可相互替代，更不能颠倒顺序，但可同步进行，并同时完成。
5.2预告登记可单方申请
在房屋登记程序中，要求买卖双方共同申请。只有预告登记符合条件即可单方申请。《房屋登记办法》第69 条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”
5.3预告登记的失效
预告登记只完成了物权的请求权，只有进行了本登记，才能取得真正意义的物权。但下列情形时，预告登记失效。一是主债权消灭的情形；二是自可以进行登记之日起的三个月内没办理本登记的情形。
结 语
房屋预告登记是一种新的登记制度，它不仅有利于保障房屋物权变动中债权人的合法利益，同时也进一步完善了我国房屋登记制度。做好房屋预告登记，具有极为重要的意义。
不动产登记业务流程范文第4篇
关键词：动产融资；中小企业融资；风险管理
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1007-4392{2013）02-0017-04
近年来，随着《物权法》的颁布实施，商业银行动产融资业务呈现快速发展趋势，动产融资业务的发展既支持了中小企业的发展，也推进了商业银行业务创新。为进一步推进动产融资业务发展，我们组织力量对天津市51家商业银行进行了专题调查。从调查情况看，近年来全市动产融资业务发展呈现出规模不断扩大、品种渐趋丰富的态势，同时也面临着法律制度等方面的制约因素，有待研究解决。
一、动产融资规模不断扩大，有效缓解了中小企业融资难题
动产融资是以动产为融资担保物的新型金融产品。涵盖了动产抵押、质押及权利质押。2007年《物权法》颁布实施后，我国商业银行在信贷实践中逐渐改变了以往只认可房屋、土地等不动产抵押担保的理念和模式。开始进行动产担保的创新。从天津情况看，近年来随着全市经济平稳较快发展，特别是滨海新区开发开放步伐不断加快，商业银行大力开展金融创新，动产融资业务规模不断扩大，融资产品种类趋于多样化。在推动商业银行经营方式转变的同时，也在一定程度上缓解了中小企业的融资难题。
（一）动产融资业务量持续快速增长，逐步成为中小企业融资的重要渠道
为应对竞争。商业银行不断创新担保方式，挖掘潜在客户，拓宽业务范围。我们调查的51家商业银行中有36家机构开展了动产融资业务，共签约有效客户2080家，比2010年增加304家，增长17.6%。签约企业涵盖了大中小型企业，其中中小型企业占比86%，较2010年末提高4个百分点，客户群体尤其是中小企业客户不断扩大；到2012年一季度末，全市动产担保贷款余额2356亿元，较2010年末增长745亿元，增长46.2%，其中，2011年动产担保贷款同比增长29%，高于同期全市信贷增长约13个百分点；截至2012年一季度末，动产融资占各项贷款余额的比重为16.5%。较2010年末提高9.5个百分点，占中小企业融资总额的比重为33.5%：在开展动产担保融资中，各行十分注重风险防范。动产融资资产质量较高，截止2012年一季度末。动产担保不良贷款率仅为0.22%。低于同期全市不良贷款率水平0.56个百分点。动产融资业务广泛涉及黑色金属、基础能源、矿产品、有色金属、批发和零售业、纸品等30多个主要行业。逐步成为中小企业融资的重要途径，有力推动了经济的增长。
（二）动产担保创新品种日益丰富。有效缓解了中小企业融资需求
为有效开展动产融资，商业银行探索开办了多项动产担保融资创新品种。从业务领域来看。动产担保融资主要用于中短期流动资金贷款、长期基建贷款等表内贷款及开立银行承兑汇票、保函、信用证等表外授信业务；从担保物来看，金融机构可以接受的担保物涵盖了各种动产及权利，已开办的业务品种包括应收账款质押、保理、存货类融资、供应链/产业链融资、浮动抵押等贸易融资类，机器设备及特殊动产（船舶、飞机等）类以及不动产相关权利担保、股权质押、知识产权质押等。此外，天津市辖内银行还开展了集体建设用地使用权抵押、农村土地承包经营权抵押、未来提货权质押、发票融资和外汇信用证质押等动产担保创新业务。数据显示，目前银行动产担保创新采用最多的方式依次是应收账款质押、存货融资、机器设备担保、保理、供应链融资、股权融资，分别占64%、9%、7%、7%、4%、4%，其中应收账款融资占比较高（见图1）。国家开发银行天津分行、农业发展银行天津分行、建设银行天津市分行等21家在津银行机构开展了应收账款质押，17家银行开展了保理业务，深发展银行、中信银行、民生银行天津分行等14家在津银行机构开展了存货融资。动产融资业务的不断创新丰富了中小企业担保形式，有力地促进了中小企业的快速增长，提高了地方经济的活力。
（三）中小银行机构积极拓展动产融资，有效提高市场竞争力
在开展动产融资过程中，各家行在授信投向上存在明显差异，同时中小银行拓展动产担保融资业务的创新力度大于国有控股商业银行，中小银行尤其是股份制商业银行在这一信贷细分市场上取得了竞争优势。从贷款投向的企业类型来看，大型银行发放的动产贷款76%投向大型企业，而股份制商业银行、城市商业银行向中小企业发放的动产担保贷款超过80%。从业务创新来看，大型银行动产融资业务品种较为集中，以传统的动产融资品种如应收账款为主，且占比较高，如业务开办最多的前三家银行的该类贷款余额占应收账款质押贷款总余额比高达88.9%，此外，上述三家银行的应收账款质押贷款余额占该行动产担保贷款余额比高达98.2%、60.4%、100%。而中小银行机构在动产融资的创新业务方面进行了积极探索，如天津银行于2009年对天津市南洋胡氏家具制造有限公司发放了1000万商标权质押贷款，是天津市首家开展商标专用权质押业务的商业银行。深发展银行天津分行大力开展线上供应链动产融资业务。支持天津小企业发展。天津农商银行推出了“上市公司股票质押贷款”、“非上市公司股权质押贷款”等产品。北京银行天津分行围绕商铺经营权质押，采用市场方担保或回购的担保方式，推出“商户贷”产品。浦发银行天津分行与天津市知识产权局合作建立了专利权质押融资平台，目前该平台已对17户科技型中小企业提供1.41亿元专利权质押融资支持。多样化的动产融资创新业务丰富了中小银行机构的授信业务品种，改善了信贷资产结构，提高了品牌辨识度和市场竞争力。
（四）围绕业务特点深化管理，建立完善了运营机制和风险管理流程
近年来，随着动产担保业务的深入开展，各行根据现行法律法规相关规定，均制定了相应的运营机制和风险管理流程，对动产担保接收处置操作进一步予以了规范。一是建立相应的组织架构及业务流程。各行依托公司业务部、风险管理部等部门规范了动产融资业务受理、审查审批等流程，并成立专门的管理平台对动产贷款进行流程监控和后续管理。二是结合业务特点，制定相应制度，建立了贷前、贷中、贷后全方位风险管理体系。贷前。突出针对信用风险。严格准入条件办理，综合考虑企业资质、从业经历和资产状况，规范担保贷款格式。严格规定担保接收程序；贷中，有效防范操作风险。设立业务办理条件，确定适度的保证金比例，加强贸易背景审查，完善抵押登记手续，有效认定抵质押品价值。严格质物监管公司的准入等。贷后。规避道德风险和抵押物变现风险。加强企业专户管理，监测质押权利变现情况，制定明确的担保处置政策。三是部分金融机构研发建立了担保管理信息系统。一些大型银行如工商银行在担保历史数据积累方面取得了突破，该行抵押品价值评估管理系统2006年1月已经正式投产，标志着该行风险管控能力正在进一步向国际标准迈进。
二、当前影响动产融资业务发展的主要问题
（一）动产融资参与主体发展不均衡，产品创新力度有待进一步提高
调查显示，截至2012年1季度，天津市银行金融机构（除村镇银行外）开展动产融资业务的有36家。占统计样本的70%，且主要集中在四家商业银行。四家银行动产担保贷款余额占总余额比达到69.3%，其中单家银行动产担保贷款余额占总余额比最高达到39.7%，而外资银行金融机构多数并未开展此项业务，动产融资业务相关机构参与度需要进一步提高。从动产融资产品来看，截至2012年1季度，应收账款质押贷款占比高达63.7%。远远高于其他动产融资产品占比。其中占比较高的前三家银行的应收账款质押贷款余额占应收账款质押贷款总余额比高达88.9%，此外，上述三家银行的应收账款质押贷款余额占该行动产担保贷款余额比高达98.2%、60.4%、100%；而不动产相关权利担保、股权质押、知识产权质押贷款余额占总余额比均低于1%，动产融资产品创新力度及业务拓展有待进一步提高。
（二）部分动产担保产品不良率较高，影响和制约了动产融资业务的有效开展
天津市银行动产融资业务出现不良贷款的有5家，不良率均低于5%，整体不良率较低。不良贷款主要集中在机器设备抵押贷款和存货融资业务品种上，其中机器设备抵押不良贷款占比超过73%，导致其贷款质量下降的原因主要有：一是机器设备和交通运输工具等押品价值总体呈下降趋势，而且使用年限越长贬值幅度越大，作为第二还款来源的保障作用衰减趋势越明显：二是动产价值中介评估市场不规范。资产评估服务机构大多属于部门垄断服务或强制指定的评估单位。而且按照评估值的一定比例收费。标的物价值越高，评估费收取越多，容易造成人为合谋高估，使担保品价值虚高；三是借款人通过提供虚假的所有权证明文件骗取抵押登记，擅自将担保品出租谋利，造成担保品潜值下降。或在取得贷款后。对担保品特别是车辆进行掠夺式使用，致使担保品现值大大低于借款额：四是动产二级市场缺乏流动性。担保品变现难。由于部分动产担保产品不良率较高。影响和制约了动产融资业务的有效开展。
（三）动产担保法律体系庞杂，登记系统不统一
动产担保融资法律体系庞大，合格抵、质押品的范围有限。对动产担保的规定在《合同法》、《担保法》、《民法》、《物权法》等法律法规之间并不统一，导致动产担保融资在法律执行上较为混乱。另外，我国动产评估登记部门分散、手续繁琐。使得一些必需的登记手续往往不能完成，很多融资计划则不了了之。动产抵质押登记公示部门如表1所示。
从天津的情况来看。目前金融机构动产融资登记涉及多个部门：应收账款质押和保理业务登记在征信中心应收账款质押登记公示系统进行。并可通过系统直接查询；机器设备、原材料等的抵押登记在借款企业住所地的各级工商行政管理部门；机动车、船舶、航空器的抵押登记部门分别为市机动车辆管理部门、海事局和中国民航总局；上市公司的股权质押登记在上海/深圳证券交易所，非上市公司的股权质押登记在各级工商行政管理部门。此外。动产权属状况或无法查询或查询不便。部分登记机关的登记系统电子化程度低，各区县之间不联网。金融机构无法通过登记事项全面了解抵质押物的权属状况，存在重复抵押的情况：即使可以通过登记机关帮助查询，但查询的程序也较为繁琐，多数都需要到登记机关现场查询，增加了交易成本。
（四）担保品估值管理体系有待完善。银行风险缓释管理存在问题
多数商业银行没有一个汇总贷款额度与抵质押的系统，因为额度与抵质押的信息是分布在多个不同的独立系统。担保品的数据也难以确保准确。据调查了解，多数银行抵质押信贷文档管理的程序还是手工处理，跟踪条款落实也是手工操作。银行信用风险缓释管理存在的问题主要有：一是缺乏专门担保品内部价值评估体系，因而对于抵押物价值无法动态掌握，价值跟踪管理还流于形式；二是风险缓释管理流程尚不完善。国内大多数银行均未将信用风险缓释管理从信贷业务流程中分离出来，也未设定专门的抵质押品管理人员：三是信用风险缓释信息系统有待健全。大部分银行仅在全行信贷管理系统中设立相应的一个模块，记录抵质押品的简单信息，并不具备抵质押品价值评估管理功能：四是担保回收难以定量估计。准确估计各种担保方式对违约损失率的影响需要充足、完整的回收数据。这需要银行建立起强大的信用风险缓释工具管理系统，进行多年的数据积累，没有足够的数据进行时间序列分析，就不能知道风险分布，而国内大多数银行尚无法达到这一要求。
（五）动产担保物权实现程序复杂，对债权人权利的保护不充分
现代国际担保物权制度发展的一个重要趋势是简化担保物权的实现程序、降低担保物权的实现成本，这种趋势体现了强化债券效力、保证债券实现、减少交易风险、促进社会融资的客观要求。在国内，实现担保物权的程序复杂、执行时间长、费用高、效果差，特别是如果抵质押物涉及中小企业实际控制人个人财产时。往往较难执行，这不仅损害了金融机构的合法权益，也挫伤了金融机构开展动产融资业务的积极性。
三、促进动产融资业务发展的政策建议
（一）建立健全法律支撑体系。为业务发展打造宽松的法制环境
一是制定明确而清晰的动产担保优先顺序规则。同一担保物上全部权利人的受偿顺序包括基本的优先权规则。担保物收益规则，以及有关担保物买受人规则。基本的优先权规则，即“时间在先，受偿在先”的优先权规则，因此应完善《物权法》，对优先权进行统一规定，同时规定法定优先权应通过物权登记系统进行公示。二是借鉴国际动产融资登记制度经验。建立统一动产担保登记系统。动产担保登记机构的统一在国际动产担保法律的改革中是最佳的实践。建议在应收账款登记系统的基础上，搭建全国范围内统一的动产担保登记平台，使得担保信息在不同地区、不同部门之间可以顺畅地流通，显得尤为重要：应通过登记系统的公示作用，明确各类担保品拥有的担保权益，使得相关人员利用该系统就能全面地了解到担保品的情况。方便其做出理性的决定。三是建立高效的担保物权实现机制。简化担保物权实现程序。使当事人协议处置方式成为实现动产抵押权的主要形式，同时扩大司法简易程序，提高审判和执行效率。
（二）加大舆论支持和政策引导，改善区域金融生态环境
一是政府牵头各部门通过各种途径积极开展诚信宣传教育，强化企业信用意识，构建“守信受益、失信惩罚”的信用监督制度，建立不良信用企业黑名单。实行信贷制裁：二是政府和土地、房管等职能部门在中小企业动产融资的方式、方法以及手续等方面给金融机构以支持和配合：三是监管部门对于开展动产融资业务的地方性和政策性中小金融机构应在准入退出机制和分支机构、网点建设上给予相应的政策，并积极引导鼓励金融机构在规避风险的基础上进行动产融资业务创新。
（三）建立风险管理机制，提升动产融资业务全面风险管理水平
一是银行要严格执行信贷前、中、后台的分离，规避操作风险，必须保证抵质押担保品评估工作的高度独立性。二是在担保品的选择上，所有权明确、容易变现、前期较长一段时间内价格稳定、波动幅度较小、便于保存、不易变质、不易过时是其应当具备的基本条件；而且抵押物必须办理财产保险，以防止因以外因造成的担保物价值的降低。同时，银行要定期对担保品的价值进行重评。以防止价格波动给银行造成的市场风险。三是合理确定抵押率。要根据押品的新旧程度、市场价格和变化趋势、变现能力、贷款期限长短等各种因素，来确定抵押率。及时对抵押率进行调整，确保足值的抵押。四是严格质物仓储管理。实行严格的市场准入管理制度。定期对质押动产现场核查。五是强化风险管理。对押品组合进行压力测试和情境分析，以评估在不寻常的市场情况下押品组合所受到的影响。六是建立担保贷款的全方位动态管理机制，加强内部控制。
（四）加强人才队伍建设，推进建立动产价值评估体系
积极培养动产价值评估、信用评级等机构，推进动产价值评估体系的建立。一是加强相关金融工程人才建设，以有效识别、量化和防范信用风险。动产担保品估值管理的计量，必须有专业的金融工程师来开发运行数据模型。二是要建立专门的评估部门。由于动产价值波动较大，折损快，评估难度大，而动产的价值又是决定放贷的基础，因此银行内部可以建立专门的动产评估部门，也可以借助于中介评估机构，
不动产登记业务流程范文第5篇
关键词：会计；业务流程；凭证
中图分类号：E232.5 文献标识码：A 文章编号：
现代网络技术的快速发展对会计系统的改革创新起着十分重要的作用。实际上，会计业务流程是比较清晰易懂的。具体来说，主要可以分为以下几步：
一、按照最初的数据凭证建账
建账就是把要需要的软件、凭证、账簿以及各种规范格式表单准备好，之后依据企业业务的情况以及程序的处理来记录账簿。建账分为手工账和电脑账。只有在充分了解企业单位从生产到经营的管理流程的前提下，才能更好的建账。作为一个会计工作人员，就必须主动去了解这是一个做什么业务的单位，如何去做这样的工作。要确定这个企业采用的会计规定和会计政策。还要了解这个单位都有什么部门、工作人员，各人员都担任什么样的角色，有没有什么成文或者不成文的规定，这可以先和各部门的工作人员或是负责人了解一下基本情况。当然了，这可绝不能像领导视察一样，换句话说，只知道听领导说或者是埋头做自己份内的工作是做不好会计工作的。重要的是，根据其所述整合成自己的思想。综合以上论述，建账其实就是依照企业的会计制度过滤一遍主要的会计科目，把主要意思和基本流程理解透从而记到自己的脑子里，从而来提高工作效率和业务水平。
二、会计相关事项的分析
会计相关事项的分析主要包括审核原始凭证和业务分析等等，主要是对原始凭证进行审核，看看其是否符合会计流程的规定，并对其业务进行进一步分析，了解其业务状况，以便接下来的工作。
三、会计相关凭证的编制
第一步是做账，但这个得有原始凭证，原始凭证包括报销单、借款单、入库单、出库单等等。接下来就是会计凭证，所谓编制会计业务凭证就是确认以及计量企业发生的业务（主要是经济业务），然后依据最后的结果，遵照复式记账法来编制会计分录，最后就是完成会计凭证的填写。填写会计凭证时有一些注意事项，比如要仔细看一下单据，因为有些单据是要复写的。还有就是在单据或者其他账单上签字时要注意用规定的签字笔，当然还要注意一些其他细节问题，以免因为小小的失误酿成大错。常见的凭证主要分为记账凭证和收付款凭证两种，要注意记账凭证要及时，有连续编号等。在记账凭证中，有借就必须要有贷，借贷之间必须要保持相等。在总账系统下选择收付款时，要求设置限制科目以及类型，从而减少凭证出错率。
四、根据记账凭证记明细账，登记相关账簿
所谓记明细账就是依据凭证依次记录相关日记账明细分类账以及总分类帐，最后结算出余额和发生额。如果某个企业的规模比较小，业务量也不多，不需要编制明细分类账，可以直接将每个业务登记到总账中去。而真正的会计任务则要求会计人员，在每发生一笔业务之后，就要进行登记入明细分类账的工作，然后把科目汇总表中的数据直接搬过去生成总账。
五、根据记账凭证汇总、编制科目汇总表
它主要是根据记账凭证编制科目汇总表，然后再根据科目汇总表登记总分类账。编制科目汇总表是要定期的，这也是其一个优点。定期进行科目汇总表的编制能够使信息条理化，更易于接下来工作的处理。当把所有科目进行汇总以后，然后把借方、贷方之间生成的金额关系进行计算，并使其平衡。当进行科目汇总表进行编制时，其时间的定位是要根据不同企业的业务状况来制定的。如果某个企业业务水平比较高、业务量较多，科目汇总表可以一天或者一星期进行一次汇总；业务量较少的企业可以半个月或者一个月汇总一次。同时也要注意，每进行一次科目汇总表的编制都应该标明记账凭证的起讫字号，从而有利于接下来的检查和审核。
六、根据科目汇总表登记总账
登记总账是在记明细账的基础上进行的，但两者也有些不同。在记明细账中，贷方和借方在标记时是分别记在不同一行的；而总账就与其相反，两者都是记在同一行上的。还有一点是，记明细账时要根据记账凭证来进行，而记总账根据汇总表来进行登记的。
七、结账与对账
结账就是结算清账目，将一段时间内发生的各种经济业务结算清楚，并登记入账，结算出账簿合计的本期发生额和期末余额，可以把余额结转到下期，这有利于会计报表的编制，也有助于分清上下两期账目记录以及分期继续核算。
对账就是为了正确完整并且真实的记录账簿信息，并加以核对。除了购销业务，其他各项往来的款项，必须要遵照单位分户和个人分户来设立明细账目，然后依据已经审核的记账凭证进行逐笔登记记录，这需要定期仔细核对余额，从而列出详细的结算清单并向上级领导和相关部门汇报。
八 编制出报表，并进行分析
企业会计报表主要包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及财务报表附注，其具体的编制报表流程可以主要分为以下三种方法：
第一种：按照明细账中的余额来计算填列；
比如说，要进行“应付账款”的报表编制，那么就需要按照“应付账款”和“预付账款”之间的相关明细分类账来进行计算填列。
第二种：按照总账中的余额来进行填列；
可以按照有关总账中的余额来进行填列，也可以根据多个总账中的余额通过计算来进行填列。两者之间有不同之处，进行“应收账款”的编制和“货币资金”的编制就是分别用的这两种方法。其实好多都是根据总账科目来进行分析计算填列的。
第三种：按照总账科中和明细账中之间的余额分析来进行计算填列；
比如说，要进行“长期借款”的报表编制，则需要按照 “长期借款”总账中的余额，然后把明细账中的“长期借款”要在一年内长期借款的那部分去掉，从而分析来进行计算填列。
要注意的问题：
进行企业报表编制时，要注意不同的报表编制时间是不一样的，因为企业对净利润的分配，对现金流量的核查，以及其他资金或利润的分配时间是不同的。同时不同行业对报表的编制时间也是不一样的。在企业报表的编制时，要注意最基本的细节问题，以免出错。
九：纳税申报
在进行纳税申报时，不同的行业发生的税种不同，同时视发生的经济业务内容而需选择相应的税种进行申报，还要注意不同的税种有不同的申报期限，申报的税种主要有以下几种：
（一）所得税:
是对各种所得额进行征纳的一种税；纳税人是在中国人民共和国境内，取得收入的企业或个人等，对企业所得额征收企业所得税，对个人所得征收个人所得税。
（二）增值税：
是对在生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税；纳税人是在中华人民共和国境内进行货物销售、提供加工和修理修配劳务以及进口货物的单位和个人；增值税以全部流转额为计税销售额，实行价外征税，税款最终由消费者承担，按产品或行业实行比例税率。
（三）营业税:
是对单位和个人所得的营业额进行征收的一种税；纳税人是在我国境内销售不动产、提供应税劳务或者转让无形资产的单位和个人；营业税征收面广、负担低且均衡，按行业选择税目税率。
(四)消费税
是对从事生产、委托加工和进口应税消费品的单位和个人，就其销售额或销售数量，在特定环节征收的一种税。
(五)其他税费：
除以上主要的四种税外，还有资源税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、契税等。
总结：会计业务流程是为优化会计工作而设计的，有利于提高会计人员的工作效率。实现会计业务对象与会计业务流程的细节结合对于完善企业的运行状态具有重要意义，因此说会计业务流程是必不可少的。
参考文献：
[1] 中国会计学会.中国会计研究文献摘编（1979-1999）：特殊业务会计与会计新领域.东北财经大学出版社，2002.
不动产登记业务流程范文第6篇
房地产开发企业具有项目审批文件多、开发项目周期长、开发环节复杂、开发产品固定、涉税复杂等特性。
二、房地产开发企业一般业务流程
（一）前期准备阶段，注重项目策划
1、取得相关证件，归类入档，以便在项目开发期间、清算期间供管理者及政府相关部门调阅，其中：
文件、证书：发改委立项批文、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、人防建设审批文件、土地使用权证等。合同类：土地出让（转让）合同、建设工程施工合同、设计合同、勘察合同、监理合同、测绘合同、审计合同。其他类：可行性研究报告、策划方案、环境评估报告、规划设计总平面图、预算审计报告等。
2、及时入账、正确核定税种
按照财务制度，房地产开发企业支付的取得土地使用权所支付的价款（土地出让金、土地转让价款）和按国家规定缴纳的有关税费（契税、土地登记费）记入“开发成本-取得土地使用权所支付的金额”，入账时应结合土地使用权证、出让合同、土地出让（转让）票据、契税票据、银行付款单等审核受让土地面积是否正确，是否有政府事后返还土地价款因经办人员问题，造成未计入收入总额情形。若受让土地属分期分批开发，按占地面积法或建筑面积法合理或税务部门确认的其他方法计算分摊。可能涉及税种：契税、印花税、土地使用税、企业所得税。
（二）开发实施阶段，真实、合理、正确核算开发成本、统筹运作资金、规避税收风险
1、统筹运作资金，控制经营风险
房产开发企业资金前期投入较大，筹集资金渠道形式主要为：金融机构贷入、投资者投入、非关联企业（个人）借入，关联企业（个人）借入，集团公司统借统还等。企业可按贷（借）入资金记入“短期借款”，入账时应结合贷款（借款）合同，银行进账单，确认还款期限，做到资金既不短缺也不冗余。
借款利率方面，投资者投入的机会成本最低，但向金融企业以外借款因涉及票据问题，在实际操作中，实际发生利息费用与计税金额会产生差异：在企业所得税方面，关联企业利息扣除按照财税（2008）121号文件规定，“第一条，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除，接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：2：1”。在土地增值税清算方面，凡不能提拱金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。若企业既有金融机构贷款，又有非金融企业借款，则土地增值税清算时扣除金额只能按金融机构提供的利息费用，据实扣除，增加企业税负。
从购入土地使用权开始，到项目竣工验收为止，利息费用作为房地产开发费用，竣工验收后发生的利息支出作为企业期间费用。
2、真实、合理、正确核算开发成本，控制财务风险
房地产开发企业开发过程环节复杂，周期长，涉及外部监督管理部门众多，有必要结合所在行业要求和企业自身特点，建设与实施内部控制制度。
开发成本分四项：“开发成本-前期工程费”主要核算规划费、设计费、勘察费、测绘费、报批报建费、七通一平支出等建造前发生的费用；“开发成本-建筑安装工程费”主要核算桩基工程、土建工程、门窗工程、水电工程、工程监理、装修工程等建筑与安装工程支出；“开发成本-基础设施费”主要核算开发区内供水、供电、供气、排污、道路、照明、绿化等必要设施费；“开发成本-公共配套设施费”主要核算开发区内居委会、会所、物业场所等公共设施；“开发成本-开发间接费”主要核算直接组织管理开发项目发生的费用，如工资、折旧费、办公费等支出。按照企业财务制度，财务入账时需关注：
根据签订的工程合同、工程结算报告、工程决算报告、工程造价审计报告，结合“预付账款”、“应付账款”查看已取得发票已入账或已实际支付工程款未取得发票情况；杜绝多付款、提前付款和不按规定付款；付款方、发票开具方、合同方需同一主体；已开具的发票是否符合当地税务机关对工程发票的规定；采用甲供材方式的，取得施工方开具建筑安装发票时是否包含了甲供材料的材料款，应核实甲供材清单，避免重复列支，一般来说，开发企业提供甲供材，施工方应作为营业税计税依据，按照现行税法，建筑安装工程不论合同如何签订，必须以工程所用的原材料，人工工资，其他费用合计为营业税的计税依据，若施工方未实际缴纳，开发企业承担扣缴义务风险。
可能涉及税种：印花税、土地使用税、个人所得税、企业所得税。
（三）销售环节，提高资金利用效率，正确核算收入，合理安排税款
1、取得相关证件，归类入档，为清算提供依据
证件类：商品房预售许可证、工程竣工验收备案表、公共配套设施移交证明、分户房产证。其他类：面积测绘计算报告、房地产销售合同等。
2、正确、及时核算产品销售收入，按期纳税，防止税收风险
房地产开发企业销售开发产品取得收入，包括货币收入、实物收入、工程款抵顶、视同销售收入、其他收入。前期筹划时先确认合理的销售方式，对不同的销售方式确认销售收入应作出具体规定，如：内部单据转移流程、合同签订、收款方式、入账时点等。
销售未完工开发产品，根据销售部门提供的台账、不动产预售发票、银行进账单，分列明细计入“预收账款”科目，账面不结转确认“主营业务收入”，会计与税法产生差异，税法作为收入计算税金，按照国税发〔2009〕31号，第八条“销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局进行确定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%”。“预收账款、其他应付款-定金”当期增加金额作为营业税及其附加、印花税、土地增值税、企业所得税计算依据，也作为业务招待费 、广告及业务宣传费计算依据。
销售完工开发产品，根据销售部门提供的销售台账，测绘报告、银行进账单，审核销售面积与销售单价，开具不动产销售发票，转销预售发票，转出“预收账款、其他应付款-定金、应付账款-工程款抵顶”科目计入“主营业务收入”科目。可能涉及税种：营业税及其附加、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税。
3、合理安排资金，提高资金利用效率
及时、正确确认收入，规避税务核查风险，减少现金流出，有利于企业管理层统筹资金，增加股东财富。
不动产登记业务流程范文第7篇
一、总体要求
坚持审批服务便民化原则，加强大数据分析运用，以企业群众办事需求为导向，以“互联网+政务服务”为核心，以“不见面审批”和“全链条一窗办理”为抓手，进一步优化审批流程，规范审批行为，提高服务效率，推动服务理念、审批制度、工作作风全方位转变，实现“网上全办、马上就办、窗口代办”，切实解决企业群众办事难、办事慢、多头跑等突出问题，加快建设区域“审批事项最少、办事效率最高、运营成本最低、政府服务最优、创业创新活力最强”的营商环境。
二、主要任务
（一）加大简政放权力度，建设改革标准化体系
1.做好权责清单动态调整。落实国务院和省、市政府要求，动态调整权力清单，按照能放则放原则，进一步厘清市县共有权力职责边界，制定出台县级初审转报事项清单（2018年版）和运行标准，切实做到一项权力事项由一级政府全程办结。
2.开展减证便民行动。以高频审批服务事项为突破口，探索推行“一证通办”减证便民改革试点，通过无依据取消、信息共享、网络核验、信用承诺等方式，全面清理企业群众办事过程中需要提交的证明材料。凡能通过网络共享复用的材料，不得要求企业群众重复提交；凡能通过网络核验的信息，不得要求其他单位重复提供；加快电子证照推广互认，凡是行政机关和事业单位形成的材料、证书、审批文件、证明等，由数据共享系统提供或审批部门自行核验，不得要求当事人提供。建立与市级统一的审批前置要件设立标准和审查机制，推进审批材料目录化、标准化、电子化建设，解决证明材料不统一、不规范问题。
（二）提升政务服务效能，促进改革高质量发展
3.公共服务事项“就近办”。依托县、镇（街道）、村（社区）三级政务服务平台，以群众日常生活密切相关的公共服务事项为切入点，按照“小事不出村（社区），镇（街道）域一窗办”的要求，对镇（街道）、村（社区）公共服务事项和办理流程实行标准化动态管理，积极推动事项“异地受理” “异地办理” “同城通办”和“就近办理”。
4.一般业务事项“马上办”。对办件量较大的一般性业务事项，简化优化审批服务流程，提升网上全程办结率和现场即到即办率。对法律法规要求必须现场审批和核验材料的事项，落实“网上先审、现场后验”“容缺预审”等措施，实现“最多跑一次”。简化企业住所登记，探索分行业、分业态释放住所资源新途径，允许“一照多址”或“一址多照”，推行集群注册等住所（经营场所）登记方式。
5.多窗受理事项“一窗办”。对涉及社保、医保等民生事项推行“前台综合受理，后台分类审批，统一窗口出件”服务模式，按照多部门办理事项和低频办理事项的业务类别，整合各政务服务大厅窗口，设置综合受理窗口，各审批部门专职负责后台审批工作，通过前台后台无缝对接，线上线下深度融合，解决企业群众办事多头跑、来回跑等问题。
6.权证高频事项“联合办”。集成优化调整全链条审批服务流程，推动“3550”改革常态化、普遍化。继续推行开办企业领域“多证合一”、不动产登记领域“一窗集成服务”、建设项目施工许可领域“容缺预审”“模拟审批”等模式，全面落实“多图联审”“多评合一”联审联办制度，推行联合勘验、联合测绘、联合审图、联合验收等。每个审批阶段确定一家牵头部门，实行“一家牵头、并联审批、限时办结”。大力开展政务代办服务，确保“3550”改革年底前普遍达标。开展“3550”达标率日常评价，评价结果纳入县直机关和单位绩效考评。
7.行政许可事项“集中办”。按照市统一部署，全面推行“334”改革，深入推进“三集中、三分开、四保障”集中高效审批模式，原则上不再保留各部门自设的服务大厅，全部进驻政务服务中心，进一步提高政务服务效能。
8.政务服务事项“网上办”。推进政务服务一网通办，积极做好对上衔接，及时调整完善县级“不见面审批”事项清单。按照“事项名称、申请材料、表单内容、办理时限、收费标准、办理流程（业务经办流程）”六个统一要求，梳理规范办事指南；除法律法规规定事项以及涉及机构改革领域外，实现 “不见面审批” 事项标准化全覆盖。大力推行“网上办”，凡能够实现网上全程办结的事项，不得要求现场办理；对法律法规规定或暂不具备网上办理条件的事项，一律建立网上预审机制；对必须要求现场办理的事项要力争做到“只进一扇门”“最多跑一次”。全面推行“两微一端”（微信、微博和移动客户端）审批结果送达方式，对暂不具备条件的，实行快递送达。建立完善事项目录库、电子证照库、政务数据库，加强电子证照、电子公文、电子签章等在政务服务中的应用。
9.分类推进综合执法改革。建立健全权责统一、权威高效的行政执法体制。县级层面，推动同一领域或相近领域执法队伍实施整合，在市场监管、生态环境保护、文化市场、交通运输、农业等5个领域综合设置行政执法队伍；一个部门设有多个执法机构的，原则上整合为一支队伍；积极探索开展跨部门跨领域综合执法体制改革。开发区层面，在经济开发区设立综合执法机构，推行“一支队伍管执法”。 镇级层面，全面推动镇级综合执法改革。
（三）建立健全监管机制，确保改革精准化落地
10.健全完善事中事后监管机制。建立以权责清单为边界、以“双随机一公开”为抓手、以信用监管为核心、以大数据为支撑的监管体系。推进企业“诚信典型红名单”和“严重失信黑名单”制度建设，完善企业信用信息公示工作，加强市场主体信用信息归集、存储和应用，与行政许可、处罚和监管有效衔接。加强“双随机一公开”监管规范化建设，建立奖励举报、惩罚赔偿、联合惩戒等制度，切实提高监管效能。持续完善“网上中介超市”服务事项目录、中介机构库、信用评价信息库，规范业务流程、收费标准、服务时限等，促进中介超市与投资项目在线审批监管平台、信用平台相互融合。
三、保障措施
（一）加强组织领导。各部门要把深化行政审批制度改革放在突出位置，主动作为、通力协作，持续下功夫，力求新突破。要进一步树立大局意识，统筹谋划改革任务，整合行政服务资源，系统化推进改革工作。要组织专门力量，细化工作方案，完善配套政策，严格按照任务分工和进度要求推进。
不动产登记业务流程范文第8篇
一、电子证件在政府公共服务信息共享中的应用优势
政府公共服务信息资源管理是一种集成性和综合性的管理活动，是公共部门为了实现特定的目标，以现代信息技术为手段，对政府公共服务信息进行采集、加工、存储、交换、共享、开发利用和服务，对信息活动各要素(信息、组织机构、人员、设施、资金、技术等)进行规划、预算、组织、协调、指导、培训和控制，以实现政府公共服务信息资源的合理配置、有效地满足公共、政府和社会信息需求的活动过程。…信息共享是信息资源管理的重要内容，是指不同层次、不同部门信息系统间，信息和信息产品的交流与共用。与其他人共同分享信息资源，可更加合理地配置资源，节约社会成本，创造更多财富。信息共享是提高信息资源利用率，避免在信息采集、存贮和管理上重复浪费的一个重要手段。电子证件作为访问政府公共信息的主要身份认证手段和检索对象，可以和政府公共信息系统实现良好的对接，在信息安全和保密的条件下实现公共服务信息资源共享，可更加合理地配置资源，节约社会成本，创造更多的价值，在便利性、协同性、安全性方面具有不可比拟的优势。
二、基于电子证件的政府公共服务信息平台的技术框架
电子证件对于解决信息孤岛、重复采集以及信息不一致等问题，对构建跨部门、跨平台、跨语言、跨硬件的无缝集成的信息交换和共享平台都有重大作用，所以建立基于电子证件的政府公共服务信息平台是实现政府信息资源共享的正确选择。《国家电子政务总体框架体系》科学地将电子政务的社会功能、技术关键、管理要素有机组成统一的、动态的整体，并划分为五个部分：服务是宗旨，应用是关键，信息资源开发利用是主线，基础设施是支撑，法律法规、标准化体系、管理体制是保障。以此为基础，结合RFID技术的特点及信息平台的建设实践和经验，笔者认为，基于电子证件的政府公共服务的总体技术框架可由六个层次两大保障体系共同构成(如图1所示)：六个层次是指：
1．环境层：是指RFID证件的应用环境。包括带有RFID电子标签的证件、读写器、个人计算机、服务器、网络设备、终端设备等RFID证件应用及提供公共服务信息必需的运行环境。
2．信息采集层：基于RFID技术的信息采集，通过读写器读取或者写入RFID证件信息，进行信息预处理，比如解码、防冲撞、多通道信息去重、信息过滤、分类形成基础数据库和业务数据库，并将信息发送到应用支撑层。基础数据库和业务数据库从政府内部数据和信息共享着手，记录各业务环节的服务过程，解决数据跨职能部门传递困难的问题，并推进政府职能部门职责的明晰、业务流程的协同和服务意识的增强。
3．应用支撑层：应用支撑层是一个与网络、应用无关的，能够实现政务信息资源交换、共享与整合，支撑电子政务应用系统的开放性基础设施。它以统一的物品编码管理和RFID中间件为基础，由两部分构成：基础组件层和核心服务层。为上层应用系统和门户获取所需的资源提供各类统一的基础支撑服务。
4．应用层：以满足公众、企业、政府对公共服务信息的需求为目标，提供各类公共服务应用系统。电子证件管理应用系统，用来实现电子证件申请、电子证件初始化、电子证件个性化以及电子证件查验四个应用环节的管理，也是应用层的一部分，并与各公共服务应用系统相集成和互动。
5．门户层：也叫做用户界面层。用户可通过政务外网或政务专网访问应用系统，享受系统的服务。
6．访问渠道：随着网络、通信技术的发展，用户可以通过越来越便捷的渠道快速高效地实现证件与政府公共服务信息的互联互通互操作。以上的六层架构，实现了用户展现、业务逻辑处理和物理资源的有效剥离，具有良好的扩展性。同时，把电子证件的应用与政府公共服务信息资源管理有机地整合在一起，有力地支撑了不同区域和领域统一电子政务应用系统的建设，满足了区域政府跨部门信息共享、资源整合、业务协同的工作需求。并且，最大限度地保护现有投资，使得政府信息管理系统在变化幅度最小的情况下，可通过升级满足电子证件的应用需求。
三、建设电子房产证信息服务平台的案例
房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在交易活动中得到广泛的运用。但是，目前利用假房产证进行诈骗的案件不断增加。为了防止假房产证造成的危害，亟需提升房产证的防伪特性和弥补房产证的管理漏洞。将传统房产证与RFID技术相结合有明显的优势：
1．防伪安全：每张房产证都是全球唯一的，防止伪造和克隆；物理防伪与数字防伪相结合，安全可靠。
2．精确高效：芯片内保存信息，《房产证》填写信息和《房产登记簿》信息严格控制，确保一致。
3．管理提升：验证方便、信息具备可追溯性，可防止管理漏洞。
2009年，大连房产权交易登记中心建设了一套“RFID房产证信息共享平台”，包含房产证印制、房产登记、房产证发放、房产证保管、使用和查验以及房产证回收等功能，用来对房产证的全生命周期的跟踪管理，提高房产证的安全防伪性能和鉴定能力，规范房产证的发放和使用流程，同时实现司法、金融、房产中介等相关机构可进行脱机或联机查询，促进房产信息共享，有效防止利用假证诈骗、一房多贷等犯罪和不良行为。大连市RFID房产证信息共享平台的系统架构如图2：该系统架构诠释了“基于电子证件的政府公共服务信息平台总体框架”在电子房产证上的应用，核心应用系统由“房产证应用管理系统”和“RFID房产证接口认证系统”两部分构成，前者用来实现房产证的业务流程管理，后者用来进行RFID房产证的RFID数据读写接口、安全控制，实现了“结构松耦合、业务紧集成”的目标，充分证明了该框架的普遍适用性和科学性。系统通过开放式的互联网连接到房地产交易中心的后台数据库中，实时进行查询，以向普通公众、房地产交易中心、银行、房地产中介机构等提供最及时的数据。这意味着房地产交易中心的后台数据库会在一定程度上向互联网开放，这对于中心数据库来讲是相当凶险的。对此，充分评估了整个系统的安全风险并制定了网络安全、访问安全、传输安全、使用安全、数据安全的五级安全防护方案，由网络、设备、系统三方面相互配合、共同实现。大连市RFID房产证信息共享平台于2009年8月上线运行。随着大连市房地产管理信息化水平的不断提高，房地产数据不断完善，在RFID技术的支撑下实现的电子房产证逐步进行应用和推广，并逐步扩展其远程自助联机查验等高附加值应用。联机查验可以使银行信贷、房地产中介等企业能及时了解指定房产的真伪、数据以及他项权益，从而降低交易过程中可能出现的欺诈，形成良好的交易环境，提升交易效率。
四、建设基于电子证件的政府公共服务信息平台的制约因素
将电子证件应用于政府公共服务信息平台的优势和好处是显而易见的，但是它牵涉面广、科技含量高、整个过程中充满着许多不确定的因素，在建设和推进的过程中，面临许多的制约因素。
(一)技术标准化和信息安全问题
信息标准化作为电子政务信息资共建共享的基石，是电子政务事业成败的关键。但是目前我国信息标准化建设相当落后，在RFID证件方面还有相当多空白，特别是在集成、导航、检索和定位信息资源时，一些信息弱势群体常常缺乏起码的技术支撑。安全性是电子政务的基础保障。我国与电子证件相匹配的电子签名、电子认证等技术的整体研发能力还十分薄弱，信息安全在一定程度上体现了公共服务信息共享的生命力。所有信息系统都不可避免地面临与网络设施保护和信息保护相关的攻击和安全威胁问题，这不仅会影响在线公共服务的完整性和有效性，更会影响公众的信心。政府公共服务信息平台包含了大量的反映政府活动以及政府与公众之间关系的信息，对公众来说，方便了其获得公共服务；对政府来说，有利于其全面获取各方面信息，提高政府管理效率。
(二)数字鸿沟和信息孤岛问题
由于经济水平的差距、受教育水平和区域特色的不同，公民利用政府公共服务信息资源的能力存在着很大差异，数字鸿沟在一定程度是客观存在的。对政府部门来讲，很多业务必须依靠不同部门的合作才能完成。然而在我国，各自为政的管理体制与电子证件的统一性、开放性和规模经济等产生冲突，各部门出现条块分割、信息共享障碍严重，造成一些政府部门之间缺乏良好的合作基础和合作激励机制。
(三)立法滞后问题
在政府公共信息服务的法制建设上，目前需要解决的问题主要在于以规范、明确的法律、法规来保证政府及时有效地提供公共信息服务。我国公共信息服务在立法这一重要环节上相当滞后，许多方面基本上处于空白。同时，现行的各种法律法规已经明显不适应发展，有关网络安全、信息认证、加密等方面的法律法规没有及时跟进，对网络犯罪的预防、监管、责任追究等也缺乏完整的法律依据。再加上网络安全缺乏行政法律保障，规范化管理制度建设相对滞后，造成网络安全管理漏洞，从而产生了网络信息安全隐患。法律制度的缺失在一定程度上阻碍了政府公共服务信息共享的发展。
(四)资金不足的问题
利用电子证件实现政府信息资源共享是基于强大的信息化基础设施上，而我国特别是中西部地区由于经济水平低，信息化建设投入资金少，硬件环境既不能保证其信息资源的质量，也妨碍了信息资源的共享。另外由于“重电子、轻政务”，软件和信息资源开发利用方面投入相比于硬件投人更少。不仅是投入资金不足，消费资金不强也明显制约着信息资源的共享。
五、推动基于电子证件的政府公共服务信息平台建立的对策
为有效推动电子证件的推广应用和政府公共服务信息资源共享的深化发展，可从以下几个方面着手：
(一)加强基础建设和安全管理
首先，应进一步扩大政务信息公开范围，促进信息共享。为此，在数据库建设方面，应加强基础性、战略性数据库的建设，建设高速信息网。其次，应加强电子政务安全保障体系的建设。可以通过内部监控审核，阻断非法操作。同时，进行一定级别的第三方认证，以防范内部人员对信息资源进行恶意操作。
(二)培养公众参与意识，加强公众参与机制建设
只有以一种务实、公民可以接受的方式，循序渐进地培育和提升公众消费在线公共服务的意识和信心，才能走出一条电子政务可持续的发展道路，并为公共服务的日臻完善提供外部动力。首先，加强宣传，让更多人知道并了解信息平台建设及其带来的便利和效益，利用群体效应影响公众对移动政务的心理认知，增强公众的广泛参与意识。其次，必须降低服务价格和运营费用，保证广大群众能够接受并愿意主动尝试。
(三)完善相关的法制法规，提高服务的安全性
由于电子证件经常会涉及用户的隐私，这就要求立法规范，在实施电子证件技术时采用更严密的安全设置和安全措施，使用户安心，提高用户的信任。政府立法应从政府信息保护方面的法律法规、政府信息公开方面的法律法规、政府信息获取方面的法律法规、政府信息贮存管理方面的法律法规四个方面来考虑。必须遵循国家信息化建设纲领、规划和原则，与电子签名、政务信息公开、个人信息保护等专门立法精神保持一致，同时必须就数据重复采集、数据标准不一、交换平台多头建设、信息资源产权不清、公共服务信息资源管理制度不健全等突出问题进行规制。
(四)加大资金投入
政府信息资源共享平台是基于电子证件技术的强大的信息化基础设施上。政府应加大在技术平台建设的投入，特别是要加大中西部“信息孤岛”地区的资金投入。在注重投资购买网络基础设施的同时，也要注重对信息资源数据库等软件设施的很好地开发利用。政府在信息资源整合中要宏观调控、制定相关法律和政策进行引导，同时要遵循市场规律，充分发挥市场的资源配置作用，面向有效需求，力争最大的经济和社会效益。
(五)建立公共服务信息资源共享评价机制