县城商业发展趋势
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县城商业发展趋势范文第1篇
关键词：10kV配电网；电网规划
城镇10kV配电网规划8个步骤
1.1明确县城城区规划的总体原则与目标
县城城区配电网规划要遵循《城市电力网规划设计导则》以及各地的城市电网规划规范与相关原则。县城城区配电网应适应本地区电网的发展，即中压配电网的规划要与高压配电网和低压配电网的发展相协调。县城城区配电网规划应定位在远景饱和规划，根据需要，可做中间年的过渡期规划，但中间年规划一定要与远景规划相协调。
县城城区配电网规划同城市电网规划一样也需在满足供电可靠性、电能质量等技术要求的前提下，使运行与投资费用达到最小。
1.2 数据调查
县城城区中压配电网规划存在一定的不确定性因素，详细的用地和建筑密度控制规划资料可在一定程度上解决不确定性因素的影响。因此，为进行详细规划，应收集规划区规划的详细说明书、电子配套图纸、详细的电子地图以及各类建筑负荷指标参考资料、变电站及电缆的造价等等。
1.3县城城区划分
首先依照开发县城城区的用地规划，将县城城区划分成用地性质相同的小的区块，然后再根据相关的配套规划标出每一块的建筑面积或容积率、建筑控制高度等参考信息。根据县城城区的不同类型，其用地通常划分为纯工业区、纯商贸区、普通居民住宅区、高档居民住宅区、工住区、商住区、仓储区、机关区、学校区、绿地、公园等，规划人员可以对每一种用地性质的区块单独分析。
1.4负荷预测
这是整个县城城区规划工作中最为关键的工作之一，其目的就是尽可能准确的预测县城城区远景负荷及负荷分布情况。这里通常不需要城市电网规划中所必需的分类电量及分类负荷预测。由于县城城区按新区进行规划，基于传统历史数据的预测模型不再适应县城城区的预测。一般采用比较实用的负荷分布预测方法――功能城区负荷密度指标法。该方法根据国内外同等城市相应城区在主要历史阶段的分类负荷密度进行测算，分别测算出各个不同用地性质城区块的负荷，汇总成该城区的总负荷：
（1）
式中L――城区总负荷；
Li――不同性质用地区块的负荷密度；
Si――城区块的面积（负荷密度如是单位建筑面积负荷密度，则为建筑面积；负荷密度如是占地负荷密度，则为占地面积）；
T――为同时率（调查日负荷曲线得来，一般取为0.7）。
1.5变电站选址定容
在县城城区1 0 k V 中压配电网规划中，既要考虑中压10kV配电变电站（变压器）的位置与容量选择，又要考虑35kV或110kV高压配电变电站的选址定容。
根据规划区的负荷分布预测结果，采用分区分片的方法，首先确定各10kV配电变电站的容量和位置，然后利用规划软件的优化计算，确定35kV或110kV高压配电变电站的容量和位置以及高压配电变电站的供电范围，可根据需要形成2～3个较优秀的变电站选址方案。其中，既要考虑供电的经济性，又要考虑供电半径的限制。
1.6 10kV中压配电网规划
根据35kV或110kV变电站的供电范围的计算结果，将10kV配电网按供电范围分区，对10kV配电网络分区进行规划，形成2～3个优秀的配电网规划方案。规划中要重点考虑选择适合地区特点的10kV网架结构，采用不同的供电模式来实现有关可靠性和电能质量的具体要求，必要时要校验某一高压变电站全停时负荷的满足程度，从而适当考虑不同高压变电站之间10kV联络线的设置。规划方案需满足各种系统的约束条件（如：短路容量限制、电压水平限制、线路过负荷限制及N-1安全性准则等）。
1.7规划方案的综合比较
对变电站选址方案和10kV配电网规划方案进行综合比较，找出一个在经济性、可靠性、环境适宜性、可行性、可接受性等方面综合最优的方案作为规划的最终方案。
1.8撰写规划文本
规划文本要论述配电网规划的思路及理念，对规划的适应性、灵活性进行全面论证，并阐述该县城城区10kV配电网规划的特色。规划文本要包括必要的图纸及相关说明。
2规划应注意的关键性问题及解决方法
2.1县城城区负荷指标的确定
从（1）式可以看出，获得县城城区块负荷或县城城区总负荷的关键是确定不同性质用地的负荷密度。该负荷密度的确定一方面需通过调查国内外类似功能县城城区的负荷情况获得；另一方面，要结合县城城区的实际经济发展状况，以发展的眼光分析县城城区饱和负荷密度。
现以某一县城城区普通居民用电为例阐述负荷密度确定的方法。首先，详细分析该县城城区居民的生活水平及其发展情况，从该区居民的生活水平出发，具体分析每户居民的电器用电情况（如照明用电、空调用电等等），结合该区居民的建筑面积，即可确定该县城城区居民的负荷密度。同时，可根据国内外类似县城城区的发展情况及负荷状况估计该县城城区的负荷密度，并与上述结果比较后确定最终的负荷密度。在实际规划中也可以采用高低两种方案来进行预测，高方案即对负荷密度估计较高的方案；低方案即对负荷密度估计较低的方案。应用这种负荷指标确定的方法，县城城区负荷预测的精度大大提高。
2.2开关站选择
传统城市电网规划选择设置开关站时，必须考虑以下原则：①靠近负荷中心；②便于维护管理；③有利于减少配电电缆长度和敷设方便，节约投资；④留有发展余地；⑤接线力求简化。
解决高压配电变电站出线仓位紧张、线路出线走廊不足以及增加网络接线的灵活性是设立开关站的最主要原因。随着人们对环境的要求越来越高，有的已经将开关站放在建筑物内部，该开关站还可作为一个公用配电站，附带一到两台配电变压器，低压出线直接给本建筑物及其周围建筑物供电。
此外，广东地区为形成网络接线模式（如增加联络或形成“N-1”主备接线模式）的需要也设立了很多开关站。
2.3变电站选址定容问题
中压配电变电站选址原则除了遵循《城市电力网规划设计导则》以及各地的城市电网规划规范外，更要考虑县城城区自身的特点。如在负荷密度不高的居民区，宜采用小容量配电变压器；反之，对于负荷密度较高的商业区，则容量大于800kVA的配电变电站优势更大。
中压变压器的发展趋势是占地少、可靠性高、小型化、少维修、耐燃或不燃、自动化和标准化的设施。为了增加统一性，便于管理，小容量多布点的中压变压器选择已成为发展趋势；①采用小容量变压器可以有效地缩短低压线路的长度，从而大大减少由此造成的损耗，比大容量变压器运行更经济。②小容量变压器电压水平好，低压线路的可靠性高，发生故障后影响的供电范围较小。③市场经济条件下，从客户的角度出发，随着电网的发展，小容量的变压器易于扩容，特别适用于县城城区配电网的初、中期阶段采用。
在高压配电变电站选址过程中，应注意以下几个问题：①由于负荷预测存在不确定性，因此高压配电变电站选址和容量的选择应能满足负荷的不确定性变化需求，也就是说要求规划方案应能够适应不同的负荷增长水平。②站址应尽量靠近负荷中心（或经过专家干预微调），以不破坏环境为宜，站址的确定要经过有关市政规划部门的同意后方可继续进行配电网规划。③站址的选择应考虑县城城区周边的环境情况以及上一级电源的情况（如电压等级的协调），使之与周边环境相协调、与高压配电网相协调。
2.4网络接线模式选择
要规划优秀的电网，就必须研究国内外先进的接线模式，中压配电网的接线模式有很多种：单电源辐射、单环网、双电源进线连接开关站接线、双环网、多分段多联络网、含备用线的“N-1 ”接线网。各接线模式有各自的优缺点和适用范围，应根据具体情况，结合实际要求，选择相应的接线模式。选择接线模式时需考虑供电可靠、操作安全、有利于配电自动化、运行灵活、基建投资省、运行费用低、留有发展余地等基本要求，特别应考虑网络的可靠性、运行灵活性与投资经济性之间的平衡。如在单环网与“3 - 1 ”接线模式的分析中，通过计算分析，单环网的可靠性要比“3 - 1 ”接线模式高，但却不如“3-1”接线网经济，也就是说，为增加网络可靠性，就必须增加其投资，付出经济代价。因此，接线模式的选择及其优劣应视规划县城城区的具体情况、实际要求而定，配合其负荷分布，才能得出最佳接线模式。
2.5认知科学在县城城区配电网规划中的作用
县城城区中压配电网规划方案除了要满足供电的安全性与可靠性、运行及投资的经济性以及电力供需平衡等要求外，还要与市政规划、环境美化、通信等部门相协调，满足城镇整体发展的需要。此外，县城城区配电网规划依然存在着许多不确定性。因此，最优方案的判别不仅仅以一种既定条件下的经济性和供电质量为主要目标，还应重视规划方案对环境和未来变化的适应性。
县城商业发展趋势范文第2篇
近年来，随着泰顺县机动车数量的不断增加，县城罗阳镇各交通道路的车流量均有不同程度的增加，由此引发的交通工具鸣叫和与道路摩擦而产生的交通噪声污染日益加剧，城区噪声污染日趋严重。由于交通噪声具有流动性、声级高、干扰时间长、影响范围广等特性，对居民正常的生活和休息造成影响，尤其是对交通干道两侧居民的影响，迫切需要采取规划、管理、技术等手段加强治理。
2道路交通噪声污染状况及变化趋势
2.1交通噪声等级划分交通噪声质量评价方法执行国家环境保护标准HJ640-2012《环境噪声监测技术规范—城市声环境常规监测》。根据道路交通噪声监测结果，将道路交通噪声强度划分为5个等级，详见表1。
2.2道路交通噪声污染现状及变化趋势泰顺县环境监测站每年在县城罗阳镇城区的云寿路、泰分路、新城大道等20条主要道路布设测点，对道路交通噪声进行监测，同时记录车流量（辆/小时）。根据近三年交通噪声监测结果统计，罗阳镇道路交通噪声强度等级大部分路段处于一、二级，声环境质量较好，但污染等级达到三级及以上（70dB）的路段长度逐年上升，噪声污染呈加重趋势。详见表2。
3道路交通噪声污染原因分析
罗阳镇城区道路超标路段逐年增加，噪声污染日益严重，其原因主要是以下几个方面：（1）车辆多。近年，泰顺县的机动车保有量不断增加，城区道路的平均车流量逐年上升，特别是云寿路、新城大道等交通干线的车流量大幅增长。（2）路况差。泰顺县属于山区，县城道路狭窄、坡多路陡、路面粗糙等导致机动车行驶噪声大。（3）隔离缺。在主干线如云寿路、新城大道两侧分布大量居住区和办公楼，道路两边没有绿化隔离带，在机动车道与步行道、步行道与建筑之间缺乏防噪、减噪的隔离措施。（4）管控弱。交通管理机制不健全，各种车辆均可以通过城区道路，尤其农用三轮车和载重车，严重影响声环境质量；噪声达标区范围仅占城区面积的10%左右，且道路拥堵，嗽叭声不断。
4道路交通噪声污染防治对策
根据泰顺县城区道路交通噪声现状及污染原因，笔者认为可以从以下几个方面减缓交通噪声的影响。
4.1合理规划布局加强交通建设规划与城市声环境功能区划的协调和有机衔接，合理确定路网结构，落实噪声防护的规划区域（距离），从源头上预防噪声。对区域开发、交通发展等专项规划进行环评，并在规划环评文件中纳入声环境影响评价内容。
4.2完善城区道路结合城市建设推进重点降噪工程建设，逐步完善城区道路系统，增加道路面积率，提高道路密度，改善路面结构及质量，云寿路的水泥混凝土路面改造成沥青混凝土路面。新建一批停车场，缓解汽车猛增带来停车位短缺而占道的情况。根据城区的交通发展趋势，尽快建设城区外环路，疏导52省道、58省道等道路城区段的交通，减少过境车辆在城区穿行。
4.3加强隔离防护在道路两侧适当增加行道树和步行道至建筑物的宽度，保持噪声衰减距离或缓冲带。城区主要街道两旁加强绿化，建设绿化带。主要交通干道两旁的建筑表面要做隔声设计或降噪声处理。结合绿色建筑、节能改造等城市建设，推进隔声窗改造，倡导居民采用既节能又隔声的新型高效通风窗替代普通窗。
4.4强化管控措施提高环境噪声达标区覆盖率，严格机动车限速、限行和禁行管理；扩大城区机动车禁鸣区域，完善禁鸣标志设置，查处各类机动车违章鸣笛行为；优化设置交通标志和道路减速设施。将商业繁华且道路狭窄的人民路、垟心街等地段改成步行街；对三轮车、载重车，限线、限时、限量行驶，尽量避开噪声敏感区；在年检中增加定置噪声的检测，对噪声超标的车辆限期安装有效的消声装置，实行机动车噪声违章收费制度。在城区大力发展公共交通，加快淘汰更新老旧公交车，推广使用低噪声的公交车，减少上道车辆。
5结语
县城商业发展趋势范文第3篇
以下是各位同学的精彩发言：
河北万浩集团有限公司董事长贾胜国：中小企业的发展出路，一是要找准自身定位，按照自身规模和能力办事；二 是要走联合发展之路。另外，我觉得参加北大黄埔同学会很有价值，比读 EMBA 还 有价值。因为同学都是房地产领域的专业人士，大家有共同语言，有共同战略，可 以结成战略联盟。从为企业服务角度来说，北大黄埔值得大家参与。
吉林省华宇集团有限公司董事长赵洪新：在我看来，虽然资源集中于大城市，但三、四线城市还是有其特点和优势的。 要想在三、四线城市做好房地产开发项目，首先要对选择的区域非常了解，找准地缘优势。另外，对于市场的需求及人脉也要有所了解，再有就是把产品的差异化做得更加到位。从长期来看，房地产企业必须要转型升级，企业家在做地产的同时， 要更加注重社会责任，打造地产文化。
乌鲁木齐大成实业有限责任公司董事长唐恒志：我认为房地产行业的死穴有两个，一是大的金融危机，一是大的社会动乱。 这些都不是我们房地产商能够预知和解决的。作为房地产商，我们一定要先把后路 想好。我们的项目周期最少要两三年，在这两三年中，没有人知道会发生什么事， 所以要有忧患意识，不要急于快速发展，可以把发展步伐放缓一些。
张江昌平科技投资股份有限公司总裁丁山：我们公司依托上海张江高科技示范园区， 与政府合作，建科技园区。在科技园区内，不仅有科技研发用地，还有住宅和商业用地。现在每个地方政府几乎都在做产业结构转型，这就为我们房地产开发企业带来了大量机会。
天津新华投资集团有限公司董事长张春静：一、二线城市应该是主力开发商的市场，中 小房地产企业生存空间有限；而在三、四线城市， 中小房企则有大量机会。三、四线城市的老百姓 更关注产品质量，因此，三、四线城市的开发商， 如果把区域化搞好，再研究当地的消费心理，把产品做精、做细，那么我们的发展空间还是很大的。
江苏久事房地产开发有限公司董事长戴竹安：对于中小房企来说，未来可以多在三、四线城市拿地，但要拿小地，不要拿大地，因为 拿大地对资金是一个严峻的考验。如果资金出 现问题，整个企业都可能被拖垮。拿小地可以降低风险，保证企业长远发展。
兴英房地产有限公司董事长左克兴：我觉得企业在当地发展比走出去更有优势。在当地发展更了解当地的文化，有更好的人脉资源。作为我们中小企业，在当地发展，就相当于在小河里捞到大鱼， 要到大城市发展，可能连虾都捞不到。
天水绿地房地产开发有限公司董事长张建明：关于三、四线城市的房地产开发商如何发 展问题，我想说，国家提倡城镇化建设，这给我们中小企业提供了发展良机。我的想法和做法都很简单，那就是从城市做到县上，从县上做到乡上，把乡镇做成县城，把县城做成大城市。
吉粮集团房地产开发有限公司董事长刘奕阳：住房到底是什么？房地产到底是什么？这是一个非常关键的问题。现在房价越来越高，老百姓越来越买不起房，政府连问题的本质都没有搞清楚，就进行调控，实际上这是“头痛医头，脚痛医脚”。在我看来，无论是保障房、廉租房，还是经济适用房，都应该由政府来建，建好后合理地出租，而不应该出售。而房地产应该是市场的选择，买卖应该是自由的。政府做好该做的，把市场交给房地产开发商。
县城商业发展趋势范文第4篇
关键词：县城电网；规划；解决方法
1前言
为贯彻落实国家进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，落实国家电网公司《加快城市电网改造和完善农村电网工作方案》，实现“把电网建设切实转变到‘以提高供电可靠性、提高电网技术水平为目的’上来，解放思想，转变观念，科学谋划电网发展，解决网架薄弱、设备陈旧老化等问题，提高电网的现代化水平。经过3至5年的大规模电网建设和改造，电网结构得到完善，县级以上城市实现多路电源供电，农网能够保证农村生产和生活需要”的目标，使县级电网在现有基础和水平上有目标、有计划地健康发展，以中国湖南电网公司《110kV及以下配电网规划指导原则》和《县级电网规划设计指导原则》为指导，编制本电网规划。本规划执行国家和行业有关法律、法规、规程和规范，并结合安化电网目前的发展水平、运行经验及管理要求而提出，适用于安化县电网的建设与改造工作。
2 规划区域简介
2.1地理概况
安化县，地处湘中偏北，资水中游,雪峰山脉北端。总面积 4950平方公里，其中山地占82%。辖17个镇、12个乡、1个建镇实验区。县总人口95.1万，有汉、土家、苗、蒙古等26个民族。县城位于资水中游北岸东坪镇，距省会长沙240公里。
2.2经济发展
安化经济发展迅速，处处呈现欣欣向荣的景象。改革开放以来，安化的经济建设和社会事业获得了长足发展。近年来，坚持立足县情，励精图治，实现了经济持续稳定增长。
2.3县域总体规划和经济社会发展规划
近年来，安化县推进农业产业化、工业优化组合、内外企业联动三大经营体系，实施了以跨越式发展、外向带动、科教兴县、可持续发展四大战略。目前高新技术产业已成为安化县经济的重要支柱产业。安化县规划向新材料、海洋制药、海洋生物、化工、装备制造业、汽车配件等多行业发展，形成一个以轻工业为主、有阳东特色的多元化工业体系。
3安化县城电网特点
相对农村电网，县城电网具有以下特点：
(1)负荷密度高。城市人口稠密，厂矿企业集中，必然构成了高密度的用电负荷。这要求配电线路导线选取时考虑较大的线径。
(2)线路走廊紧张。人行道、绿化带一般是线路的主要通道，但因宽度有限，势必要求同杆多回路架线，同时拉线也是一个不容忽视的问题。
(3)供电可靠性要求高。城市一、二类负荷集中，停电将造成较大的社会影响和经济损失，故要求较高的供电可靠性。
(4)绝缘化率要求高。根据城市发展趋势，架空电力线路入地电缆化是大势所趋，电缆化率将是表征一个城市品位档次的主要指标。
(5)安全性要求高。因城市空间利用率高，电力线路与建筑物、活动场所距离相对较近，误碰误触可能性大，因此设计时要充分考虑安全裕度。因上述特点，使县城电网的规划、设计相对具有一定的特殊性。
4 问题及解决办法
县城电网改造是一个系统的大工程，从线路规划、测量定位、设计出图到工程施工，接触面广，涉及工程环节多，这里主要针对上述城网特点引出的一些问题，加以探讨。
4．1 线径选择及负荷划块导线线径小，负荷卡脖子，这是城网线路普遍存在的问题。以我们所在县城为例，10 kV配电线路多建于20世纪70~ 80年代，LGJ-50、LGJ-70型主导线一直沿用至今，而正是这样的导线。去年迎峰渡夏时，负荷电流曾达到250 A以上。因而增大导线线径，是城网线路改造迫切而重要的一个内容。笔者以为，10 kV配电线路线径选择，不宜盲目求大，应通过以下途径确定：
(1)重新规划供电区域，使线路的供电范围向区域化、小块化方向发展。因城网自建成以来，不曾有过上规模的改造，长期积累形成的负荷划块不清、电网结构不合理现象普遍存在，严重影响线路运行和维护。所以首先应通过负荷划块，确定新供电区域内的最大用电负荷。负荷可按城区道路为界进行划块，这样划分的负荷界线明确，同时也可防止用户私拉乱接。线路最大用电负荷可通过以下公式估算确定：
式中：K1 ―负荷同时率系数；
K2 ―配变负荷率系数；
Kt ―单条线路配电变压器容量之和(kVA)。
据测算，对于居民负荷，系数K1 、K2 可取0．35―0．5之间，具体应结合当地实际情况确定，该系数随负荷性质和配变容载比配置情况而异，一般民用电负荷取下限值，工业用电负荷取上限值。
(2)根据线路当前最大负荷，可用增长率法进行15年～20年负荷预测，算出远期线路最大负荷。
(3)以15年20年后线路最大负荷电流不超过导线经济运行电流为原则，确定导线线径。根据经验，城网10 kV配电线路导线选取以主线采用LGJ―185―240型，分支线以LGJ一120―150型为宜，以LGJ-240型导线为例，按每平方毫米经济电流密度1．2 A计算线路远期可供经济负荷达5 MVA以上。如邻线故障，考虑手拉手负荷转移，这时线路短时按导线的最大允许载流量运行，可带负荷达1 MVA以上。
4．2 无拉线杆型
拉线带来的负面影响是显而易见的，从城市发展来看，取消拉线势在必行。对此，采用不打拉线的钢管杆或窄基铁塔，是目前城市电网中较常见的做法。在考虑占地面积、运输、安装及美观等因素后，我们认为城区中使用钢管杆更具优势。但因钢管杆价格昂贵，一基耐张钢管杆连同基础的造价几乎是一基普通拉线砼杆的8倍 15倍，为此在如何降低无拉线耐张杆工程造价上作了探索，经验如下：
(1)对于线路转角在5°以下时，根据导线张力，采用允许使用弯矩为75 kNm或100 kNm的高强度砼杆作耐张杆或硬转角杆。由于城区线路多处于人行道上，表层为砼层，具有较好的抗倾覆能力，具体应根据土质进行抗倾覆验算，在保证允许使用弯矩的前提下，选择是否安装卡盘。这样处理后的杆子可免打拉线。
(2)对于单回转角45°或双回路转角20°以下时(以JKLYJ一10―240型导线，安全系数K=6计算)，根据转角大小可采用不同使用弯矩的自制角铁横担钢管杆。在工程使用中发现，厂方因考虑钢管杆横担的通用性，设计较保守，单根横担重量可达百余千克，甚至几百千克。在钢管杆总重中占有相当的比重，而钢管杆是按重量计价的，故像普通砼杆一样采用自制角铁横担可以降低相当的费用。同时自制横担因安装灵活，具有明显的优越性。根据经验，为减少自制角铁横担规格，该种钢管杆统一采用6230梢径为宜，拔梢率一般1／60，以全高13 m杆子为例，最大允许使用弯矩可设计150 kNm、200 kNm、250kNm等多种，以供不同受力杆型需要。但因受梢径限制，最大允许使用弯矩不宜超过250 kNm。这种杆子重量(不计地脚螺栓)约在1000kg―1500 kg之间。
(3)基础是钢管杆不可缺少的部分，钢管杆与基础连接一般有插入式和法兰式两种，前者的特点是立杆灵活，容易控制横担与线路夹角，但不利于杆子重复利用；后者的特点是杆子可重复利用。当采用自制横担时，横担与线路的夹角控制也不再是问题。比较两者，更倾向于后者。因为使用寿命长是钢管杆的一个短期内不易发觉的优点，当若干年后，线路改道，砼杆纷纷拆除报废时，钢管杆只要未到使用年限，拆迁后可如新使用。
4．3 环网化改造
根据中国电网的现状，象发达国家那样配电线路实现复线供电尚不现实，因而线路手拉手环网仍是提高供电可靠性的一种有效手段。在10 kV城网线路中，环网开闭所以其操作灵活，供电可靠性高的特点，应用13益广泛。但是环网开闭所也有一定的使用局限性，一方面投资大，建一座开闭所动辄几十万元，另一方面需占用土地，虽然占地不大，但对寸土如金的城市来说，如非规划预先留地，是很难在建成区内找到合适位置的。以上两项特点使其在以老城区改造为主的城网改造中较难获得应用。
4．4 绝缘化改造
配电线路绝缘化改造主要有采用电缆和架空绝缘导线两种方式。电缆线路因投资巨大，前几年即使在城区电网中，也只是小范围使用。近年来，随着中国城市化进程的加快，城市建设向着高标准、高品位方向发展，城区“无杆化”呼声越来越高，架空线路电缆化已是大势所趋，但考虑到投资费用，电缆线路的使用应结合城市市政建设，按照总体规划、分步实施的原则，把城区等级较高地段，如繁华商业街道、高等级住宅小区、公共娱乐广场等场所按照重要性排序，分步、分批进行无杆化改造。使用架空绝缘导线是近年来配电线路绝缘化改造中用得最为广泛的一种方式。架空绝缘导线的优点是不言而喻的，它通过覆盖于导线表面的XLPE绝缘层可减少线路接地、相间短路等故障，从而提高供电可靠性；在通道狭窄的城镇，在安全距离保证的前提下，通过缩小线间距离使导线排列更紧凑，与建筑物靠得更近，从而能够穿越普通导线不能穿越的地方。电缆和架空绝缘导线的推广使用，对线路支接设备、线路金具、安装工艺等，带来了新的技术问题。
4．5 可持续化发展
因条件限制，县城电网改造中许多方面不可能做到一步到位，如线路电缆化、环网化、绝缘化改造，应根据县城电网总体规划，按照分步实施的原则，尽量避免重复建设和“短命工程”。为此，我们的做法是：
(1)线路设计时，根据远期规划设计杆型和档距。例如线路近期虽单回路，远期需多回路架设，则按多回路选择杆子强度和安排档距，以免将来回路增加时杆子推倒重来，造成重复建设。
(2)电缆沟砌筑或排管敷设时，根据远期规划预留电缆管线，避免重复剖路。
(3)向规划部门提供电网发展规划，要求在城市总体规划中预留高压走廊及开闭所、变电所场地。
(4)加强与城市规划部门联系，避免在规划变动区、未定区内新建线路。
县城商业发展趋势范文第5篇
关键词：县城电网；电网改造；环网
随着县城电网改造的逐步深入，由于县城电网本身固有的特点，在电网规划、设计与施工中，遇到了许多农网改造中不曾出现过的问题，针对奉化市供电局在10 kV县城配电网改造中碰到的一些问题，以及相应设计经验，现提出与读者探讨交流。
1 县城电网特点
相对农村电网，县城电网具有以下特点：
（1）负荷密度高。城市人口稠密，厂矿企业集中，必然构成了高密度的用电负荷。这要求配电线路导线选取时考虑较大的线径。
（2）线路走廊紧张。人行道、绿化带一般是线路的主要通道，但因宽度有限，势必要求同杆多回路架线，同时拉线也是一个不容忽视的问题。
（3）供电可靠性要求高。城市一、二类负荷集中，停电将造成较大的社会影响和经济损失，故要求较高的供电可靠性。
（4）绝缘化率要求高。根据城市发展趋势，架空电力线路入地电缆化是大势所趋，电缆化率将是表征一个城市品位档次的主要指标。
（5）安全性要求高。因城市空间利用率高，电力线路与建筑物、活动场所距离相对较近，误碰误触可能性大，因此设计时要充分考虑安全裕度。
因上述特点，使县城电网的规划、设计相对具有一定的特殊性。
2 问题及解决办法
县城电网改造是一个系统的大工程，从线路规划、测量定位、设计出图到工程施工，接触面广，涉及工程环节多，这里主要针对上述城网特点引出的一些问题，加以探讨。
2.1 线径选择及负荷划块
导线线径小，负荷卡脖子，这是城网线路普遍存在的问题。以我们所在县城为例，10 kV配电线路多建于20世纪70～80年代，LGJ-50、GJ-70的主导线一直沿用至今，而正是这样的导线，去年迎峰度夏时，负荷电流曾达到250 A以上。因而增大导线线径，是城网线路改造迫切而重要的一个内容。笔者以为，10 kV配电线路线径选择，不宜盲目求大，应通过以下途径确定：
（1）重新规划供电区域，使线路的供电范围向区域化、小块化方向发展。因中国电网自建成以来，不曾有过上规模的改造，长期积累形成的负荷划块不清、电网结构不合理现象普遍存在，严重影响线路运行和维护。所以首先应通过负荷划块，确定新供电区域内的最大用电负荷。负荷可按城区道路为界进行划块，这样划分的负荷界线明确，同时也可防止用户私拉乱接。线路最大用电负荷可通过以下公式估算确定：
Pmax = K1K2Pt
式中 K1——负荷同时率系数；
K2——配变负荷率系数；
P t ——单条线路配电变压器容量之和（kVA）。
据测算，对于居民负荷，系数K1、K2可取0.35～0.5之间，具体应结合当地实际情况确定，该系数随负荷性质和配变容载比配置情况而异，一般民用电负荷取下限值，工业用电负荷取上限值。
（2）根据线路当前最大负荷Pmax，可用增长率法进行15～20年负荷预测，算出远期线路最大负荷。
（3）以15～20年后线路最大负荷电流不超过导线经济运行电流为原则，确定导线线径。
根据经验，城网10 kV配电线路导线选取以主线采用LGJ-185～240，分支线以LGJ-120～150为宜，以LGJ-240导线为例，按每平方毫米经济电流密度1.2 A计算线路远期可供经济负荷达5 MVA以上。如邻线故障，考虑手拉手负荷转移，这时线路短时按导线的最大允许载流量运行，可带负荷达1 MVA以上。
2.2 无拉线杆型
拉线带来的负面影响是显而易见的，从城市发展来看，取消拉线势在必行。对此，采用不打拉线的钢管杆或窄基铁塔，是目前城市电网中较常见的做法。在考虑占地面积、运输、安装及美观等因素后，我们认为城区中使用钢管杆更具优势。但因钢管杆价格昂贵，一基耐张钢管杆连同基础的造价几乎是一基普通拉线砼杆的8~15倍，为此在如何降低无拉线耐张杆工程造价上作了探索，经验如下：
（1）对于线路转角在5°以下时，根据导线张力，采用允许使用弯矩为75 kNm或100 kNm的高强度砼杆作耐张杆或硬转角杆。由于城区线路多处于人行道上，表层为砼层，具有较好的抗倾覆能力，具体应根据土质进行抗倾覆验算，在保证允许使用弯矩的前提下，选择是否安装卡盘。这样处理后的杆子可免打拉线。
（2）对于单回转角45°或双回路转角20°以下时（以JKLYJ-10-240导线，安全系数K = 6计算），根据转角大小可采用不同使用弯矩的自制角铁横担钢管杆。在工程使用中发现，厂方因考虑钢管杆横担的通用性，设计较保守，单根横担重量可达百余千克，甚至几百千克，在钢管杆总重中占有相当的比重，而钢管杆是按重量计价的，故像普通砼杆一样采用自制角铁横担可以降低相当的费用。同时自制横担因安装灵活，具有明显的优越性。
根据经验，为减少自制角铁横担规格，该种钢管杆统一采用φ230梢径为宜，拔梢率一般1/60，以全高13 m杆子为例，最大允许使用弯矩可设计150 kNm、200 kNm、250 kNm等多种，以供不同受力杆型需要。但因受梢径限制，最大允许使用弯矩不宜超过250 kNm。这种杆子重量（不计地脚螺栓）约在1000～1500 kg之间。
（3）基础是钢管杆不可缺少的部分，钢管杆与基础连接 一般有插入式和法兰式两种，前者的特点是立杆灵活，容易控制横担与线路夹角，但不利于杆子重复利用；后者的特点是杆子可重复利用。当采用自制横担时，横担 与线路的夹角控制也不再是问题。比较两者，更倾向于后者。因为使用寿命长是钢管杆的一个短期内不易发觉的优点，当若干年后，线路改道，砼杆纷纷拆除报 废时，钢管杆只要未到使用年限，拆迁后可如新使用。
2.3 环网化改造
根据中国电网的现状，像发达国家那样配电线路实现复线供电尚不现实，因而线路手拉手环网仍是提高供电可靠性的一种有效手段。在10 kV城网线路中，环网开闭所以其操作灵活，供电可靠性高的特点，应用日益广泛。但是环网开闭所也有一定的使用局限性，一方面投资大，建一座开闭所动辄几十万元，另一方面需占用土地，虽然占地不大，但对寸土如金的城市来说，如非规划预先留地，是很难在建成区内找到合适位置的。以上两项特点使其在以老城区改造为主的城网改造中较难获得应用。对此，采用的做法是：
（1）所有线路均实现异电源手拉手环网。 随着电网的发展，即使如我们所在的县级城市，也具备了三座35 kV变电所、二座110 kV变电所和一座热电厂的多电源供电。这为10 kV配电线路实现异电源环网提供了基础保证。以我们的经验，线路实行手拉手环网，以一对一为佳，不宜多条线路混串，一方面不便管理，另一面易错拉错合引发事故。
（2）环网线路上分段安装柱上断路器，利用柱上断路器的速断、过流保护有选择地切除故障线路，减少停电范围。线路分段不宜过多，每条线路分3～4段为宜，否则除增大线路投资外，还影响断路器切除故障选择性。
（3）负荷热倒是环网线路提高供电可靠性的有效手段，为此环网线路配对时，应考虑线路单侧停电时，导线一拖二的带负荷能力。
2.4 绝缘化改造
配电线路绝缘化改造主要有采用电缆和架空绝缘导线两种方式。
电缆线路因投资巨大，前几年即使城区电网中，也只是小范围使用。近年来，随着中国城市化进程的加快，城市建设向着高标准、高品位方向发展，城区“无杆化”呼声越来越高，架空线路电缆化已是大势所趋，但考虑 到投资费用，电缆线路的使用应结合城市市政建设，按照总体规划、分步实施的原则，把城区等级较高地段，如繁华商业街道、高等级住宅小区、公共娱乐广场等场所按照重要性排序，分步、分批进行无杆化改造。
使用架空绝缘导线是近年来配电线路绝缘化改造中用得最为广泛的一种方式。架空绝缘导线的优点是不言而喻的，它通过覆盖于导线表面的XLPE绝缘层可减少线路接地、相间短路等故障，从而提高供电可靠性；在通道狭窄的城镇，在安全距离保证的前提下，它通过缩小线间距离使导线排列更紧凑，与建筑物靠得更近，从而使普通导线不能穿越地方，它能畅通无阻。
电缆和架空绝缘导线的推广使用，对线路支接设备、线路金具、安装工艺等，带来了新的技术问题，以下是我们在使用电缆及绝缘导线中的一些经验：
（1）电缆分支箱是电缆线路中搭接负荷的常用设备，电缆分支箱选型时，需尽量选用带SF6分支总断路器的设备。同时，为便于线路施工接地，要求断路器配备隔离开关与接地开关。
（2）为不使电缆分支箱体积过大，影响城市美观，分支线回数一般设计2~3回，至多4回，并根据负荷发展，应预留分支回路。
（3）架空绝缘导线分支与主线搭接，耐张杆引流搭接可使用JJC型穿刺绝缘并沟线夹，避免了普通并沟线夹使用时剥皮带来的绝缘层损坏。
（4）为解决架空绝缘导线线路检修时挂接地线困难的问题，可在线路的适当位置安装JYD型穿刺接地线夹。该线夹的特点如上JJC型并沟线夹，安装时无需剥皮破坏绝缘层，而能保证接地线的正常悬挂。
（5）架空绝缘导线接头，在导线搭接处剥皮后用JT型或JBY型接续，然后套上热缩绝缘层和XLPE绝缘层。如此处理的绝缘导线保证了绝缘层的完整性。
（6）柱上电气设备如断路器、变压器、熔丝等与绝缘导线连接处，可采用专用绝缘罩绝缘。
2.5 可持续化发展
因条件限制，县城电网改造中许多方面不可能做到一步到位，如线路电缆化、环网化、绝缘化改造，应根据县城电网总体规划，按照分步实施的原则，尽量避免重复建设和“短命工程”。为此，我们的做法是：
（1）线路设计时，根据远期规划设计杆型和档距。例如线路近期虽单回路，远期需多回路架设，则按多回路选择杆子强度和安排档距，以免将来回路增加时杆子推倒重来，造成重复建设。
（2）电缆沟砌筑或排管敷设时，根据远期规划预留电缆管线，避免重复剖路。
（3）向规划部门提供电网发展规划，要求在城市总体规划中预留高压走廊及开闭所、变电所场地。
（4）加强与城市规划部门联系，避免在规划变动区、未定区内新建线路。
县城商业发展趋势范文第6篇
关键词：新型城镇化；金融支持；对策
中图分类号：
F83
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）20-0116-02
党的十提出工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的基本构想，将新型城镇化列入“新四化建设”。要实现全面建成小康社会的目标，从历史发展和现实国情及国际经验比较来看，未来10年乃至更长时间，新型城镇化将成为我国现代化建设进程中的大战略，是推动我国经济持续健康发展的“王牌”动力。对农业银行来说，服务好新型城镇化建设，既是新时期落实面向“三农”市场定位的必然选择，也是推进自身可持续发展的难得机遇。
随着新型城镇化建设活动的蓬勃开展，许多学者也展开了金融支持城镇化的研究，如刘洋（2012）对新型城镇化进程中的金融支持新思路进行了研究，邱俊杰、邱兆祥（2013）分析了新型城镇化建设中的金融困境及其突破，杨毓（2013）研究了商业银行支持新型城镇化建设，熊长城（2013）以四川省为例，专门对农业银行支持新型城镇化建设提出需解决问题，等。本文以促进陕西省城镇化建设为目标，因为加快推进城镇化是陕西省全面建设“三个陕西”、实现“三强一富一美”目标的重大战略，同时结合农业银行陕西省分行的金融支持，进行分析研究，提出自己的相关对策建议。
1 陕西省城镇化建设特点
陕西省政府已制定了专门的城镇化发展规划，确立了“建设大西安、做美城市、做强县城、做大集镇、做好社区”的城镇化总体推进思路，将紧抓城镇化加速发展的战略机遇期，以建设西安国际化大都市为龙头，以新型工业化为动力，以保障性住房建设、有条件农民进城落户、移民搬迁、重点县城和重点示范镇建设为抓手，积极稳妥地推进城镇化，提升区域竞争力。
近几年，陕西城镇化进展迅速，主要表现在以下几个方面：一是城镇化水平显著提高，城镇化的经济效应进一步显现。2010年全省城镇人口达1705.9万人，城镇化水平达45.7%，城镇化拉动GDP增长约81.1亿。二是非农产业规模迅速壮大，城镇化的产业和就业推动效应明显。2010年全省非农产业总产值达9033.1亿元，非农产业产值占GDP总量的比重达90.1%，全省二、三产业从业人员达1218万人，城镇从业人员达635万人。三是城镇化规模进一步扩大，城镇建设水平大幅提升。2010年全省城镇建成区总面积达到2202.1平方公里，城镇人口规模在20～50万、10～20万的中等城市和小城市分别增加了2个和6个。四是县域城镇化水平快速提升，城乡一体化建设稳步推进。2010年全省县域城镇化率达到36.9%，城镇化率大于30%的县占60%以上，县域城镇人口达860万人，占全省城镇人口比重达52.4%，县城人口规模超过10万人的县达19个。
2 新型城镇化建设为农行开辟了新的金融服务空间
城镇化是我国全面建设小康社会过程中的不可逾越的发展阶段。总理指出，城镇化的核心是“人”的城镇化，关键是提高“人”的生活质量。新型城镇化要走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力。对于农业银行而言，无论从经营战略定位、历史渊源还是资源禀赋来看，始终是农村金融市场的主导者，也是未来农村金融改革和城镇化建设的最大参与者。城镇化建设是一个资源和要素快速集中的过程。空间资源的重新配置、人口和资本的集聚，释放出经济要素流动和重组的巨大力量，金融资源更加富集，为农业银行提供了广阔的金融服务空间。城镇化建设涵盖了各类市政基础设施、公共服务设施、住宅建设等，需要大量的资金投入，潜在的融资需求巨大。把服务城乡一体化作为企业使命的农业银行，应当抢抓历史机遇，积极实施“四大工程”，在支持服务新型城镇化建设中有所作为，实现自身健康可持续发展。
城镇化建设的推进，必将催生金融生态的深刻变化。一是促进融资方式日趋多样化。在城镇化项目建设上，委托代建、PPP公私联合开发、BT建设转让合作、BOT建设经营转让等新模式将逐步兴起。在建设项目融资上，除传统的银行信贷以外，融资租赁、城投债券、直接股权投资等多种融资渠道蓬勃发展。这既对银行的主导地位提出了挑战，也为进一步强化金融同业合作提供了机遇。二是促进金融资源配置和空间格局的变化。随着中城镇化建设的推进，尤其随着优势产业、项目向县城和重点镇集聚，农村人口将向小城镇集中，县域金融业的发展和银行规模化融资服务创新将获得更多的机会。由于城镇化的推进、基础设施状况变化将影响城镇区域的地理区位特性，进而会影响区域内金融机构的网点资源配置、金融服务和产品创新及整个金融景观。三是促进银政合作的深化。农行的服务优势与新型城镇化方向高度契合，在新一轮城镇化建设中将有助于各分支行进一步加强与地方政府的合作。高度契合的战略定位、丰富深厚的业务基础、联动城乡的经营布局、长期积淀的资金品牌、日益完备的技术产品，成为农行支持城镇化建设的独特优势和可靠依托。四是促进县域支行转型发展。新型城镇化发展战略实施后，县域工业反哺农业、强农惠农富农政策力度不断加大，金融需求渐趋旺盛，金融市场逐步繁荣，县域城镇建设、新农村建设可供挖掘的业务增长空间迅速显现，加快发展城镇化业务，既是县域支行转型发展的迫切要求，也是提升县域竞争力的有效载体。
3 农业银行陕西省分行支持新型城镇化对策建议
支持新型城镇化建设，要按照城镇化特征和规律，紧紧围绕城镇化进程中居住社区化、产业园区化、农民市民化趋势，重点把握三类创新，加强三类合作。
（1）加大三类创新。与新型城镇化建设相伴随的，将是在土地制度、户籍制度、财税制度、金融体制等方面的深化改革和机制创新。相应的，商业银行更需要加大适应性创新力度，满足服务新型城镇化建设的各类金融服务需求。一是信贷制度创新。现有信贷制度在行业准入、担保要求、贷款期限、资本系数、贷款主体性质等方面有很多与新型城镇化金融需求不适应的地方，这些问题都必须通过创新来予以解决。二是服务渠道创新。要根据城市布局重点和人口流动方向对银行网点布局进行调整，要根据未来城市信息化、智能化建设的趋势加大对网络金融的提前布局，更要结合城乡一体化发展趋势加大城乡联动服务的力度。三是创新模式创新。新型城镇化建设既少不了顶层设计的统一规范，更需要各地区因地制宜的个性化模式，建议我行改变目前以集中为主的创新模式，赋予分支行更大的创新权限，鼓励基层行创新。
（2）加强三类合作。一是要加强与政府的合作。从新城市建设到新市民服务，承担主体都是各级政府，从重大城际交通项目到城市内部水电路气桥各类基础设施项目，都掌握在政府或者政府控制的各类国有企业手中，这些项目也必将是各家银行营销的重点，我行只有与政府建立密切的合作关系，才能够在激烈的市场竞争中抢得先机。二是要加强与城市社区的合作。农民工市民化将开启被压抑的大量个人金融服务需求，银行在第一时间获取这些分散的需社区求信息，才能把本行的相关金融产品及时呈现到位，才能抢占市场先机。加强与各个社区包括社区居委会、小区物业公司的合作非常关键。为此，我行既要在保障房建设、开发贷与按揭联动方面有战略布局，又要加大走进社区进行服务宣传的力度。三是要加大与村集体的合作。尽管新型城镇化离不开土地制度改革，但预计在未来相当长一段时间内，农村土地集体所有这一基本制度将不会改变，不论是城乡建设用地增减挂钩、农村承包地流转还是农村宅基地抵押、农村建设用地直接入市，农村村民委员会都将是最重要的参与主体，银行围绕新农村、新农民以及新农业的各类产品与服务，都需要村民委员会的大力协助。
参考文献
[1]刘洋.新型城镇化进程中的金融支持新思路研究[J].北方经济，2012，（24）：94-95.
[2]邱俊杰，邱兆祥.新型城镇化建设中的金融困境及其突破[J].理论探索，2013，（04）：82-86.
县城商业发展趋势范文第7篇
关键词：县域金融制度创新
1当前县域金融在支持地方经济发展中遇到的问题
改革开放以来，在体制变革和金融创新的强有力推动下，我国金融的市场化程度有了很大提高，金融发展取得了长足进步，但是从县域金融发展的角度看，一些体制因素制约着金融业在县域范围内更大的作用。
1.1商业银行对县域经济发展的金融支持作用减弱
1.1.1商业银行自身加强管理与县域金融需求之间的矛盾。1988年以来，为了应对亚洲金融危机，适应改革开放的需要，四家国有商业银行从降低管理成本、增强盈利能力、优化资产质量的角度出发，较大规模地收缩基层网点，上收管理和审贷权限，实行扁平化管理，这在客观上带来了县域金融服务的消弱。
1.1.2商业银行管理模式与中小企业融资难的矛盾。县域中小企业虽然规模小，但转型快、效益好，因此发展趋势较好，对整个县域地区的经济作出了不小的贡献。但是，这些中小企业所在地大部分在农村乡镇，并采用租用土地和厂房的方式进行生产。这些土地和厂房有的属当地村民委员会集体所有制，无法办理两证抵押，而中小企业的设备抵押则存在按年限折旧后抵押率低的问题，无法达到商业银行提供流动资金需要抵押的要求，虽然现行信贷政策允许由专业担保公司对中小企业担保，但需要企业支付担保费，综合计算后的贷款费用达到10%的年息，企业负担过重。另一方面，商业银行信贷管理体制实行了比较集中的管理模式，对基层支行采取授权授信的经营方式，对信贷客户有着严格的客户评定条件和抵押担保条件，从目前情况看，商业银行信贷在县域范围的投放比较集中在大项目、规模企业、非生产性基础建设项目上，限制了部分中小企业的正常融资需求，同时，商业银行在信贷方式上比较单一，主要采取抵押和票据贴现两种方式贷款，而中小企业又无法满足抵押条件，以上原因造成一方面中小企业融资难，一方面商业银行放贷难的局面。
1.1.3商业银行经营方针与新农村建设的矛盾。从三农经济的特点来看，这是一个受自然风险和经济风险两种风险影响的生产过程。也必然造成影响农业收入的不确定因素较多，众多小农户或种植户的生产相对分散，地域分布广，收益性又较低，农业基础设施投资多属长期性投资，风险高，收回时间较长，这些特点导致了农村经济的交易成本和资金的使用都较高，从商业银行的角度来看，遵循的原则只能是商业银行原则，为了应对金融市场的全面开放带来的更激烈的竞争，为了降低管理和监督成本，控制信贷风险，商业银行对支持“三农”经济只能是避而远之。
1.2农发行、农信社对县域经济发展的支持心有余而力不足
作为政策性银行的中国农业发展银行，信贷业务主要为粮棉油收购资金的供应与管理，虽然在农业龙头企业和农业开发方面的业务有所拓展，但其在支持县域经济发展方面的作用仍受到很大限制，在农村基础设施建设、农村生态环境建设、扶持重点地区和行业方面没有发挥其应有的作用。农村信用社是我国金融体系的一支重要力量，与“三农”有着天然的联系，尤其是近几年农村信用社实行管理体制改革以后，信用社在地方政府和广大农民心目中的地位不断提高，支持“三农”的主力军地位凸显，对县域经济发展的作用也越来越明显，但是，由于农村信用社多年来积累的历史问题较多，自身发展水平不高。对于庞大的县域资金需求也是独木难支，加上农信社在贷款定价方向拥有的单身决定权，利率普遍偏高，和现在农民、中小企业需求相对比较低成本的信用服务是不相吻合的。
1.3配套金融服务跟不上县域经济发展的需求
县域金融的发展还迫切需要担保、抵押、保险等配套金融服务，在抵押方面，一些中小企业、农户所能提供的抵押物品（没有房地产证的房屋，小企业厂房设施等），商业银行普遍不愿接受。而且双方在估价上差别很大，即使银行能够接受这些抵押品，到时也很难找到一个合适的抵押品拍卖市场去处理，在担保方面，目前县域经济的担保公司存在商业化趋势，他们从商业角度出发，更愿意为一些有规模的企业进行担保，县域内欠缺为中小企业、农产品生产等提供小额担保的机构，在保险方面，我国的农业保险经过20世纪90年代初期短暂的快速发展后，一直处于停滞不前的状态，目前全国仅有几家成立不久的专业性农业保险公司，农业保险保费收入尚不足全国财险保费收入的1%，远远不适应新农村建设的需要。
2县域金融制度创新研究
县域金融的发展既需要政府的有效引导和支持，还需要着力打造政策性金融机构、商业性金融机构、合作性金融机构和民营金融机构等多种形式金融机构并存，进一步深化县域金融制度的改革和创新，才能不断满足县域经济发展的需要，为城乡统筹建设提供必须的金融组织保证和金融制度保证。
2.1人民银行应发挥“窗口指导”作用
一是积极协调和督促指导基层金融机构加大对县域经济的支持力度，引导基层银行、农发行、农村信用社等金融机构认真贯彻执行国家货币信贷政策，增加对县域经济的有效信贷投入，切实改进县域中小企业的金融服务。二是加强与地方政府及有关部门的联系，协调好政、银、企之间的关系，帮助银行和企业构筑信贷、项目交流平台，推动银企之间的交流和合作。三是强化政策引导，鼓励股份制商业银行和各市城市商业银行、城市信用社向县域提供以增加信贷投入为主的金融服务，适当扩大农村利率市场化改革试点范围，逐步放松对中小企业贷款利率控制，调动银行支持县域经济的积极性。四是灵活运用再贷款，再贴现等货币政策工具，引导金融机构扩大对县域企业的信贷投入。五是实施信用工程。完善银行登记咨询系统，建立企业和个人的信用档案，结合创建金融安全区，广泛开展创建信用企业、信用乡镇活动，加大对守信企业、村镇和个人的信贷倾斜，以增强全社会信用意识，在县域努力营造诚信观念和信用文化。
县城商业发展趋势范文第8篇
我县的房地产业从19*年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。*年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，20*年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。*年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20*年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。20*年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20*年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20*年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20*年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，*年为3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，*年---20*年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。*年全县总投放为16亩；20*年总投放为*亩，是上年的6倍；20*年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。*年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，20*年为10.59亩，20*年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。20*年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。*年至20*年分别为8.7%、22.37%和42.41%；同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.*%。
（二）房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。*年-20*年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从20*年开始，预售面积超过了销售面积。20*年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。20*年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%；20*年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，20*年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.*%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，20*年商品住宅平均售价约*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，*年共成交184起，面积16396.17m2，20*年共成交243起，面积204*.54m2，20*年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。
（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第
二、三次换房。
而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近*套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡，价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。20*年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看，20*年为4.94公顷，20*年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。
（二）发展动力十足，发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划》对人口规模的预测，规划近期（至20*年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至20*年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
四、政策建议
（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。
保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。
（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。
（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。
（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。
要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。