不动产运营管理
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不动产运营管理范文第1篇
管理大师德鲁克说：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力，房地产业也不例外。
房地产的商业模式不是也不可能一成不变。本轮房地产调控，从根本上改变了房地产企业的生存环境。只有那些具备了适应行业特定发展阶段的商业模式的企业，才能生存下来，发展壮大，为投资者带来回报。提高附加值，也就是提高投资回报率。就投资回报率而言，房地产企业投资回报率等于利润率乘以周转率再乘以杠杆率。
1.利润空间日益缩小
目前情况下，由于土地贵、工资高、融资难，加上限购，利润率不可能高。2011年房地产500强企业现金及现金等价物余额均值小幅增长24.59%，同时净利润均值出现负增长，同比下降17.94%，为3.47亿元，虽然净利润均值小幅下降，但盈利水平基本保持在较好水平。这表明，2011年房地产开发企业500强盈利水平趋稳，利润空间有所收窄。2010年不少企业创造了良好的销售业绩，为企业将营业收入锁定在较好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持续上升以及企业内部管理费用上升等因素的带动下，房地产开发企业的利润空间正在逐渐被压缩，今后此趋势仍将持续。
2.存货去化压力对周转率提出更高要求
由于2010年来的调控政策影响深入，众多房企存货问题加速攀升，压力愈加明显，导致存货周转率不断下降。从投资回报率来看，杠杆率就是表内的负债率和表外杠杆的运用，如土地款的延付和预售款的收取，大趋势可能长期走低，优秀企业只能在周转率上大做文章。大众化的产品定位、标准化的产品设计、模式化的项目管理和适度的土地储备，就能够在一定程度上提高周转效率。目前，像万科、绿地这样的标杆企业在经济繁荣时期的周转效率可以达到1倍左右水平，低谷期的周转率在0.5～0.6倍水平。也就是说，在繁荣期最快可用一年时间收回投资，低谷时期最快也需要两年时间才能收回投资。这已是在传统模式下效率的极限了，如若再想进一步提高周转速度，提高投资回报率，就必须要进行商业模式的转型。
二、欧美国家房地产发展的成功经验
历史是最好的老师，让我们看看欧美国家在经济发展和城市化进程中都经历些什么？
城市化率30%～40%左右进行住宅房地产开发，从30%时开始加速，到70%时基本停止。在城市化率30%～60%的一段时间，人口涌向城市的速度最快、数量最多。因此，实际房价总体上涨最快。这段时间，也是从事住宅开发的最佳时间；当城市人口超过50%之后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。当城市化率达到60%时，人口对于新房需求趋于停滞，从事住宅开发难以获得超额收益，此时持有商业地产才有可能获得超额收益。一个国家的核心城市永远都是人口的主要流向，这些地区的商业地产升值空间最大，而且可以规避未来人口下降的风险。从美国的数据看，第三产业占GDP比重达到50%时，城市化已基本完成，对新房需求大为减少，此时商业地产与住宅地产需求发生大逆转。
上海目前城市第三产业占GDP已超过50%，正由粗放式增量开发向集约式存量经营管理转化，此时，商品房投资进一步放缓，保障房建设是此轮结构性调整的重点、也是难点。行业门槛不断提高，资金和融资能力成为进入市场的基本能力，像中星集团这样的大型房企，间接融资“三金二票一托”的工具都用上了。产品趋于同质化，品牌和服务成为重要的竞争手段。开发企业的经营管理能力比以往任何时候都重要，粗放的开发模式一去不复返了，此轮调控很多企业已尝到了高负债重资产模式之苦。
三、商业模式的转变急需重视
产业的升级换代是一个市场化的过程，要靠企业家去发现。中国的企业家需要努力了解历史，并要看清未来，了解什么样的技术和什么样的经济能对未来产业产生决定性影响，什么样的产业能在未来引领经济的发展。笔者参加国际专业会议、企业论坛，国外企业家聚在一起讨论的是行业、产业未来格局和商业模式的创新，而中国企业家特别是房地产商在一起讨论最多的还是政治或政策问题。
IBM商业研究所的全球CEO调查显示，从2006年开始，全球大企业集团的总裁已将商业模式创新作为企业创新的首要考量。2009年，70%的全球大企业在进行商业模式创新转型，而高达98%的全球企业对它们自身的商业模式创新进行调整。目前国内城市化进程和人民币升值仍将在一段时期内推动资产回报的上升，但可以预见的是，上海城市化已基本完成，将慢慢进入老年社会。从长期看，人口红利在消失，土地红利在降低，资产的超额回报在衰减，房地产企业创新驱动、转型发展是必然的。如何选择适合企业自身可持续发展、健康发展的商业模式，是战略，不是战术，不可动摇。
四、国内房企的转型之路——美国模式
房地产企业的商业模式如何创新，怎样转型发展？万科是中国房地产的龙头，王石坚持万科只做住宅，他有一句著名的话：“死了也要从棺材里伸出双手反对万科搞多元化”。现如今在郁亮总裁治理下的万科，年销售额过千亿，业务也由单一住宅过渡到商业地产和住宅开发“二八”分配。像万科这样的过渡模式，一是借鉴香港开发商经验，商业地产开发大体是从传统住宅开发公司转过来的，通过拿住宅项目，做一些社区商业，逐步积累商业不动产物业。二是住宅调控，限购了，为了规模必须增加商业份额。
万达做商业地产，目前总资产过2000亿元，年销售额达1000亿元。开始是以商业地产的名义去要项目，实际上是做住宅，最理想的也就是在一堆住宅中间盖个购物中心，从而把商业地产的名目做实。建成后，采用以售带租的方式，售是最重要的，销售大量住宅和一部分店铺后，留下来的部分出租。这样做的好处是现金压力比较小，现金周转比较快，但最大的问题就是商业地产上的专业性运作不够，租金回报率普遍偏低。
万通是转型商业地产力度最大的一个。在地产界的思想家冯仑带领下，在转型轻资产模式中，万通是行业内概念浸透比较好的公司。万通一直践行的“美国模式”就是以轻资产为主要的表现形式。在中国50家重点地产上市公司的战略线性评分及排名中，万通地产排名第三，未来成长可期。
万科、万达等过渡性模式在中国特定情况下行之有效，但在目前宏观调控不放松，特别是限贷不放、开发贷趋紧情况下，这种模式受到很大挑战，间接融资成本越来越高，好不容易建好一个项目，应有的投资收益没完全拿到就卖掉。特别是在“北上广深”一级城市，在人均GDP达到15000～20000美元之后（2011年上海人均GDP达12874美元），国际通用的标准商用不动产模式即所谓“美国模式”会有更加持久的发展空间。
所谓“美国模式”就是只有购物中心的商业项目，没有任何住宅，会有更多专业性方面的要求和考虑。美国有很多专门做购物中心的管理机构、投资机构和基金，资产管理人都非常专业。项目一般是整体运营不散售，考虑的是最终使用者。用基金等权益资金建设，靠租金回报和物业增值收入。以资金权益为核心，靠运营管理为导向，中期持有，收入多样化。
以资本收益为核心，这是“美国模式”的一个主要特点。商业不动产强调的是投资回报率，而不是强调这个物业的所属。在资本运作上，中间会加进很多夹层融资，然后带动杠杆。到底物业是谁的，自己拥有多少，他们并不关心，因为这个不重要，关心的只是投入的那部分钱回报有多少就行了。大约十多前年，上海房地产业内都知道美国洛克菲勒集团要来做外滩项目了，操作项目的威廉·董是我的一个朋友。威廉·董是华裔美国人，在一次酒会上，他的同学洛克菲勒的孙子小洛克菲勒问他最近忙什么，他说赋闲在家。小洛克菲勒就和他讲，“你去中国上海操作一个大项目吧”。他们的团队就三个人，一个懂房地产运营的，一个律师，一个建筑师。据他讲，他们拿着这个项目满世界找钱，他们只出300万美元和洛克菲勒的牌子，中国会有很多钱跟进来，但他们会最后一个退出，现金投资回报率是500%。这个项目后来没有做成，中间有很多原因，但这个模式给了我很大的刺激，这就是美国经典模式。你要想赚更多钱，不能想着先开溜，最基本也要做到“中期持有”，比如最近与黑石聊他们的商业模式时，他们的“7+1+1”就是7年后再看延长个一到两年。一般来讲，建一个10万平方米的写字楼或购物中心需要3年，租满需要一年半到两年，5年后租金正常，一般两年后进行第一轮换租约，这时候租金比较稳定了，这个点租金回报率也达到高点，也是资本市场的高点。当这两个点吻合了，不动产证券化变现或碰到一次机会，把它卖掉。这样赚的钱要比散售赚得更多。
不动产运营管理范文第2篇
根据传统的房屋租赁惯例，房东仅有的义务就是将房屋交付至承租人，而承租人除了需要承担租金支付义务外还需承担绝大多数的维修责任，而这些惯例显然不适合现代城市的发展，也有悖于现代法律保护的个人与公共利益。然而在司法体制的保护下，在上一世纪很长时间里，房东一直行使着这种普通法赋予的权利。他们将不符合适住性标准的住宅交给承租人，享受着租金收益，却几乎不承担什么义务。直到20 世纪60、70 年代，法院才逐渐开始将不动产租赁视为提供服务的合同。现代的房屋租赁法规定了大量的房东和承租人各自应享有的权利和承担的义务。
美国的房屋租赁分为住宅租赁和商业租赁。住宅租赁是承租人以居住为目的占有、使用房屋，而商业租赁的承租人往往是企业，其出于从事零售、展示、工业等商业目的占有、使用房屋。鉴于两种不同的租赁类型所具备的价值标准，相应的法律制度也具有多样性以满足这些利益。例如，住宅租赁法律总是给予承租人更多的隐私保护，适住性保证以及押金的取回;另一方面，商业租赁则给予商业利益和经营更多的保护而较少地考虑隐私和适住性。
现代的美国房屋租赁法经过多年的发展，已使房东和租户之间的租赁契约义务互为条件，相互制约，从而保证了租赁双方的平等权;美国房屋租赁法主要包含以下房东及租户的责任、义务和另一方的救济权。众所周知，合同一方承担的责任、义务，也就是另一方享有的权利。
一、房东主要的义务
（一）交付占有
根据统一的美国房屋租赁法，房东有责任在租赁初始将房屋交付承租人，这也是房东作为出租人最基本的义务。规定房东的交付义务是考虑到房东比新的承租人拥有更多资源去采取法律救济措施保障权利不受侵犯，例如：前租客不愿离开承租的房屋，房东可以正当理由驱逐前租客。
（二）承租人稳定享有租赁房屋权利的承诺
由于合同法也是调整房屋租赁关系的法律规定，现代的美国房屋租体现出房东对承租人稳定享有房屋权利的承诺。这意味着房东不能妨碍承租人对物业的占有、使用的权利。虽然房东可以在紧急情况下强制进入房屋而无需通知，但紧急情况必须是迫近的危险，房东因此而需采取合理的、符合需要的行为。房东作为出租人必须使转让占有的房屋符合租赁目的。
（三）适住性保证
房屋的适住性保证指房东在租赁期内，必须提供没有严重缺陷的物业给承租人居住和使用，该物业不能损害承租人的健康或安全。房屋的适住性保证不仅要求房东保证建筑物的结构坚固与安全，还要求保证租户生活的舒适与健康，如房东应当在冬天供暖，夏天提供空调以维持室内舒适的温度;房屋的卫生条件需符合居住要求;有些州的法律中，还要求房东应当保障居住环境的安全性，如在公共走道上安装照明设施，避免抢劫、盗窃案件的发生，以保障租户的人身安全。在房东的众多责任和义务中，房屋的适住性保证是现代租赁法律中最为强调的一项。该义务是由华盛顿特区巡回法院的判例Javins v.First National Realty Corp.确定下来。在上述案件中，赖特法官的判例暗含了建筑条例所确定的适住性担保，“如果出租人违反了这一默示条款，承租人可以拒付租金并继续占有房屋。”房东对房屋的适住性保证由该案正式确定下来，并在以后各州或地区法院的判例中得到进一步的扩大和发展。
二、承租人的主要义务
（一）保护租赁房屋的责任
在租赁关系中通常约定了租客的有限度的维修责任，因为这本质上可以补足房屋的正常日常损耗。当租客搬离租赁房屋时，如果他们想拿回租赁保证金，在大多数情况下，租赁协议都会要求其返还的房屋状态必须保持和入住时的一致。
（二）运营管理的职责
此条承租人的义务主要适用在商业租赁中，承租人对房屋运营管理职责在大多数情况下会被要求写入租赁合同。因为在商业租赁中，承租人往往出于某种商业目的而租赁房屋，如厂房、办公楼、商铺，所以在美国的商业租赁市场上，常常采取gross lease（毛租赁），net lease（净租赁），fixed rent lease（固定租赁）和graduated rent lease（累进租赁）等形式。这意味着商业承租人不能使租赁物业处于无人管理的状态中，但该运营管理的职责需要明确写入租赁合约或在明显与租赁目的一致的情况下才会有效存在。
（三）支付租金的义务
从传统法的角度来说，承租人支付租金的义务被认为是一个独立的契约，与租赁房屋的转让占有无关，这意味着过去无论房东有没有很好的履行他们的义务，承租人都有支付租金的责任。因为美国传统的租赁法规是从英国封建农田土地租赁法演变而来。为更好的保护租户的利益，现代法则把该项义务认定为非独立的契约，用于制约房东的权力，并且规定如果房东一旦违反了相关约定如维修或适住性的保证等有关义务，承租人即可免予支付租金。但支付租金是租户作为承租人最基本的义务。
三、承租人的救济权和自我保护的权利
（一）法定驱逐
鉴于在传统租赁关系中，房东可以随时驱逐承租人，现代法律对其驱逐权进行了限制，规定必须通过诉讼程序以及具有正当的理由（如租客没有支付租金、租赁合同到期或被终止）才可进行驱逐，因此在任何情况下租客均可以法律程序上的规定进行积极的抗辩。法定驱逐意味着虽然承租人可能不能再继续占有物业，但承租人在未经法定程序的情况下，将不能被房东直接驱逐。该规定也是对大多数弱势租客的权利保护，在房东不具备正当理由的情况下，不再具有随意驱逐租客的权力。
（二）房东违约
美国的房屋租赁除了普遍的租赁条款外还包括附加的约定事项 ― 如果房东没有履行他们自己的责任、义务，租客有免于支付租金的权利。承租人可以房东违反租赁合同的约定作为积极的抗辩理由采取行动，如免予支付租金或免予被驱逐。房东的义务主要包括了适住性的担保和房屋的维修义务。有些州或地区，如哥伦毕业特区、波士顿、洛杉矶拥有租金管制立法，主要针对私人出租的房屋;租金管制立法主要对租金标准、租金上限和租金调整等方面内容进行约束，若房东违反租金管制的义务，租客有权要求房东承担相应的违约责任，并可向房屋管理部门进行投诉。
（三）禁止报复性驱逐
房东不可以因为租客举报其违反健康和安全法规或参加租户协会等行为而报复性地解除租赁合同并将租客驱逐。租客不仅可以将报复性驱逐作为积极性的抗辩理由，还可以将其作为房东的理由。该权利救济原则是由华盛顿特区巡回法院在Edwards V.Habib案件中得到确认，并首次明确了报复性驱逐的法律定义。
四、房东的救济权和自我保护的权利
除了上述承租人的救济权利外，房东也有各种救济手段要求承租人归还房屋或索偿其未支付的租金。
（一）收回租赁权
在承租人启动法定的驱逐程序前，房东可以运用普通法中关于收回房屋租赁权的救济方式。收回租赁权一般情况下会作为合同解除条件和保障条款写入租赁合同，只要承租人的行为达到了租赁合同中约定的解除条件，房东即有正当、充分的理由收回租赁权。
（二）自助行为
房东的自助救济要求在没有政府干预或没有启动法律程序的情况下采取，包含以下行为：强行进入，强行驱逐承租人。但自助救济的行为范围是有限的，受到强行进入等法令、法律规定的限制。
（三）赔偿
对于承租人未支付租金的或其他违约事项，房东可以要求金钱赔偿，补足承租人未付的租金、采取相关措施的费用以及赔偿损失，这些规定与大陆法系国家关于房屋租赁的法规相类似。
综上，在美国房屋租赁法的发展过程中，承租人的个人生活需求、权利保障正受到越来越多的重视，法律以及适用、制定法律的人也不再一味仅偏向财产权利。上述房东和承租人的基本义务和权利构建出了美国房屋租赁法的基本框架，不同的州或地区也有更细化的租赁法令以适应现代生活的需要。
参考文献
不动产运营管理范文第3篇
据万达集团公布的数据显示，2011年，总资产1950亿元，收入1051亿元，其中，商业地产公司2011年收入953亿元。截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米，但2011年万达广场的租金收入仅有34.6亿元，而万达百货还处于亏损状态。即是说，万达广场盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。媒体上关于其商铺出租一般、人气不足的报道则陆续出现。
万达已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、800块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV，并计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。
这种迅速复制和扩张能力，是因为万达找到了三个关键点。第一，万达的几个组合业态，至少建设和开业初期可以促进当地财政收入增长；第二，万达旗下的院线和百货，还能促进当地就业；第三，也是最重要的，万达快速建设的模式符合了地方政府追求短期政绩的需求。
但事实上，商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。
万达对二、三线城市的选址标准是，GDP总额达到1000亿元以上，社会消费品零售总额300亿-400亿元，社区人口不少于70万-80万。
但商业地产运营最重要的支撑是当地人均消费支出。以万达襄阳广场为例，2011年，襄阳市城镇人均年消费支出为11816元，其中食品类仍占主导地位，教育文化娱乐服务消费支出仅为1777元。因为生意冷清近期已有多家品牌商撤柜，留下经营的商家80%则处于薄利和微利状态。
万达今年上半年业绩比去年同期下滑约9%，这是万达历史上第一次同比减少。2011年，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。对于商业地产的减速，王健林将原因归结于国内经济放缓。
不动产运营管理范文第4篇
罗俊荣先生长期以来专门从事企业人力资源管理、连锁经营与管理方面的研究和实践，对企业的人力资源规划、组织架构设计、业务流程设计、工作分析、绩效管理体系设计、薪酬管理体系设计、培训体系设计、连锁企业运营管理、连锁企业赢利模式等方面具有多年的管理实践经验和咨询服务经验。
狼来了
近年来，随着深圳房地产市场的发展，各类房地产中介企业亦如雨后春笋。尤其是许多房地产中介企业为了占据市场，迅速扩张，借鉴国外连锁服务业的经验，以特许加盟的形式经营扩张，占据了一定的市场份额。但随着我国加入WTO，更多的海外中介将会长驱直入，冲击中国市场。比如全球最大的房地产服务提供商――21世纪不动产公司，在深圳悄然设立区域分部，开始招募本地房地产中介企业加盟。该公司将用全球知名品牌和贯穿于32个国家和地区的6600家加盟店的金色服务理念，为深圳消费者提供房屋买卖、租赁、搬家、装修装饰等一站式服务。这是继世界500强企业Cendant麾下的名牌企业百安居连锁建材超市落脚深圳后，又一家抢滩深圳房地产综合服务领域“桥头堡”的支柱子公司。
在进驻深圳前，21世纪不动产已在北京、上海、厦门、郑州、温州、广州等中国8个区域迅速成立了分部，共开了70多家加盟店、培训了550名具有国际水准的房地产经纪人。随着一批深圳房地产中介服务加盟店的陆续开业，该公司向深圳消费者全面展示了更省钱、更快捷和更有效的房产中介服务。中国公司还计划在全国范围内吸收30个区域分部，发展2000家加盟店，培养14000名经纪人，以引领房地产中介服务行业的潮流，用卓越的服务带给全球消费者超值满意的享受。
对于目前深圳房产中介服务机构来说，成立了29年的21世纪不动产公司的确是这个行业的“巨无霸”。这家全球知名品牌公司利用“全球第一房地产中介品牌”优势来吸引顾客；利用“完善的管理体系”来保留顾客；利用“完备的支持体系”使顾客群体发展壮大，从而达到继续成长之目的，进一步吸引更多的顾客进入21世纪体系。21世纪不动产的杀入，将使深圳地产中介行业重新“洗牌”，将使深圳房地产中介业的竞争更加激烈。
我们准备好了吗
一只老狼迫不及待地杀来了，一场零距离的贴身肉搏战即将打响，我们准备好了吗?
随着深圳房地产的迅速发展，一方面，深圳房地产中介组织越来越多，目前，深圳房地产中介公司达200多家，且已形成大、中、小梯级结构；另一方面，一些老牌企业为了抢占市场，扩大市场份额，借鉴国外服务业的经验，采取连锁经营的方式，商铺越开越多，市场半径不断扩大，已从传统的罗湖、福田两区向南山、布吉、宝安、龙岗等区域发展，中介的规模竞争日趋明显。然而除了置业国际、中原、世联等一些少数佼佼者外，深圳地产中介行业普遍存在“小、散、乱”现象。中介服务人员素质差，行为不规范。一些评估机构不仅在评估中有很大的随意性，而且迎合客户的要求，要高则评估得高，要低则评估得低，只要客户给钱。这种行为对投资者、消资者、生产者起了严重的误导作用，破坏了市场的正常秩序，也败坏了中介服务的声誉。规模太小、品牌效应弱、良莠不齐是当下该行业致命的弱点。不少房地产中介服务机构，缺乏一支经过专门训练的、严格资格审查的专家队伍，充斥着一些善钻政策空子的“钻家”。有的中介机构直接参与炒项目、炒许可证、炒卖地皮、炒楼花，有的撺掇委托人更改合同，逃税漏税，还有的中介机构超越经营范围，违规经营其他项目。
深圳地产中介目前的现状是生意难做、人员流动频繁，一些小型中介公司倒闭严重，往年在媒体投放广告的中介公司已有一半不见踪影。而且由于某些中介公司的不良违规行为，该行业还是市民投诉的热点，并导致整个行业的信任危机。21世纪不动产利用特许给加盟者品牌效应、服务精髓、人员培训和营销诀窍等手段抢滩深圳中介市场。如按此势头发展下去，它在未来几年极有可能占据深圳地产中介行业的主导地位。
什么原因导致房地产中介连锁不堪一击?
深圳房地产中介是我国发展较早，比较活跃的地区，但为什么会出现上述情况，而如此不堪一击呢?
1．连锁经营的模式不规范
尽管深圳市的一些企业也采取特许加盟的方式进行低成本扩张，但由于没有严格按照特许加盟的规则，统一包装、统一信息、统一培训、统一结算、统一管理进行运作，即使发展了几十家加盟店，也仅仅达到了市场扩张的目的，店与店之间信息不流畅，资源不共享，相互争强客户，既没有形成规模效应，也没有形成品牌效应，没有形成很强的竞争力。
2．中介连锁的管理人员素质不高
无论是中介经纪，还是连锁，都是一项集专业性、艺术性、道德性于一体的工作，管理人员必须具有良好的素质。不少房地产中介服务机构，缺乏一批经过专门训练的、严格资格审查的、专业较强的管理人员队伍。一方面缺乏中介经纪人、连锁管理者必备的专业知识；另一方面缺乏职业道德。严重影响了中介机构的形象，损害了客户的利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。
3．用人机制不健全
没有按照连锁业的人力资源管理规律来运作，用人缺乏科学的考评和激励机制，招聘人员随意性较强，随意降低门槛，没有一套严格的培训体系作支持，相当部分从业人员的公正、公开、 公平意识淡薄，有的唯利是图，以至于加价兜售、欺骗、隐瞒事实等现象时有发生。
4．缺乏客户服务与管理意识
不能很好地利用计算机网络进行电子商务活动，尤其是没有树立起电子化的客户关系管理理念，没有将收集的大量顾客数据用在增加个性化销售和服务上，没有进行客户分类、分组管理，培养客户的忠诚度。
以上这些原因，总结起来还是人的问题。是我们的管理者和经营者没有把顾客放在第一位，没有牢固树立起服务意识。没有意识到，我们的每一次规范化服务，每一次的服务对象，每一次的服务内容，每一次的方法和形式都深深地影响着要求越来越高、越来越挑剔并能左右事业成败的人――顾客。
房地产中介需要建立培训体系
1．完善特许经营的管理模式
采取“五个统一”的管理模式，“统一包装、统一信息、统一培训、统一结算、统一管理”，全部采用统一色调和形式的装饰和包装，给人以整齐之感，改变目前“小、散、乱”的形象，取而代之的应是一种有系统、有明确的标识、有资深品牌的全新形象。严格按照连锁经营的管理模式，利用最完善的行销系统及工具，最先进的经营管理制度来运行。利用连锁业的规模优势，扩大信息的采集渠道和流通范围，以提高成交率。这样做，不仅能获得良好的经济回报，也能使客户感到方便安全。
2．培训体系
培训体系为各加盟店培养强大的后备人力资源，使他们理解先进的经营理念、工作操作程序和工作技巧，形成对各加盟商强有力的支持体系。中介连锁的管理人员和从业人员素质低，是目前我国大多数房地产经纪企业存在的一大问题，解决这一问题的最好方式就是不断地培训。由于单店规模小，一般很难有实力进行专业的培训，再加上我国对房地产经纪人的培训十分不完备，培训就成为单店发展的一个瓶颈，而连锁经营可以利用其实力，自己开发或集合社会资源为各个专业人员提供培训。从而能够不断地为经纪人提供专业培训，为顾客提供专业化的服务，使客户高度满意，吸引客户和保留客户，确立自身的竞争优势。
3．加强客户服务与管理
为了迎接挑战，房地产中介连锁企业，必须紧紧围绕电子商务，突破传统思想，以新的方式确立企业先进管理思想。建立客户关系管理系统，对客户群体分类分析，并通过对客户的信用分析，满意度分析，以及客户效益分类分析和预测，为客户提供专业的、及时的、人情味的优质服务，提高销售的成交率。
4．市场细分、重新定位
不动产运营管理范文第5篇
摘要：随着我国房地产金融体系的逐步完善和房地产业的不断发展、房地产投资功能的日益显现，房地产信托的发展不仅有利于缓解房地产企业过于依赖银行的困境，化解金融风险，促进金融创新，而且能为投资人增加稳定的投资收益来源,完善和增加资本市场的投资品种，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展。
关键词：房地产信托 发展 模式 风险 对策
一、房地产信托的简述
当前，中国房地产不但正在成为新的消费热点，而且也正在成为一个投资热点或投资工具，特别面临正在到来的“知识经济”时代，一般性的管理和经营已不能满足房地产经济资源合理利用和增值保值的要求，“专家型”或“智能型”的房地产信托业务便显得日益必要。
房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。它包括不动产信托和房地产资金信托两个方面。其含义如下：一是不动产信托，即不动产所有权人(委托人)为了受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
二、我国房地产信托业的主要产品比较
我国房地产信托业有以下几种运作模式，抵押贷款型，股权投资型，组合投资型和权益投资型等四种。这几种房地产信托产品相互比较如表1：
三、我国房地产信托风险的主要表现
1.财务杠杆使用过度的风险
财务杠杆的使用一方面能够使房地产公司用较少的自有资本金运营拥有大量借贷资本的项目，产生很好的税盾效应，提高项目的收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着高度的流动风险， 稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使信托计划的兑付带来极大的不确定性。
2.资金平衡不确定的风险
影响房地产公司资金平衡的风险因素可以分为减少资金流入的风险因素和增加资金流出的风险因素，要分析影响项目资金平衡的各种因素变动对项目净现金流量的影响程度，并找到敏感性因素。
3.缺乏管理经验的风险
房地产开发是一个技术含量非常高的资源整合过程，包括土地选择、产品设定、业态规划、房产销售、商业招商、市场营销、运营管理等等，都需要开发商来整合资源，而且各个环节环环相扣、缺一不可。在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一还款来源。开发商的管理能力( 包括工程管理、项目管理、人员管理、资金流管理和公共关系协调等) 不到位可能导致项目经营失败，同时给信托计划带来风险。
4.房地产信托的变现风险
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，时间会较长，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、信托贷款到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。
5.市场需求波动的风险
房地产市场的价格是决定项目资金流入的决定性因素，工程投资和偿债资金主要依赖销售收入带来的现金流入，因此市场风险是房地产企业面临的主要风险之一。房地产市场风险可以分为企业个体性风险、系统性风险和区域性风险。房地产市场的企业个体风险主要表现为房地产市场的信息不对称会使房地产企业对房产的价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫。房地产市场的系统性风险主要是由于经济周期、信贷、国际资本流动等宏观经济因素造成的，若具有理性预期的购房者、开发商和金融机构在房地产市场局部的均衡被打破，则房地产市场则会出现价格泡沫，泡沫的严重程度将会决定泡沫破裂的时间。
四、房地产信托的风险控制措施
在我国信托市场建设尚不完善、有效控制机制相对缺乏的前提下，房地产信托业务的风险防范尤显重要。采取有效的风险防范措施不仅能够保证投资者的投资收益，更为关键的是有利于房地产信托业务的规范、良性运转，逐步建立有效甚至高效的信托市场，进而促进房地产市场健康、稳定、可持续的发展。
1.做好项目事先评估
投资者在对项目进行事先评估过程中，除了对行业景气及项目推出时机进行审慎考察之外，还应详细了解信托资金运作方式、资金投向、有无超值抵押、质押或强信用担保等。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。抵押品应选择市场前景看好的房地产，将周围环境良好、交通方便、易于销售变现的商品房设定为抵押物。做好全面、科学的事先评估。
2.信托公司应加强信托资金管理
对项目贷款型信托，信托公司应对项目开发过程的资金运用进行全程监控，专款专用，同时将项目销售收入划入信托专户，首先保证信托计划的还本付息：对投资运营型信托，信托公司应按时将租金等收益划入专管账号，委托托管机构监督管理现金流。同时，合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。禁止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。
3.设置收益权层级，建立增信机制
为了满足不同风险偏好投资者的需要，信托公司在产品设计过程中，可以将多个顺位收益权划分为第一顺位收益权、第二顺位收益权(次级顺位收益权)、第三顺位收益权、末尾顺位收益权等多个层次。在投资报酬分配方面，第一顺位和第二顺位收益权均可以采用固定收益、浮动收益、固定收益和浮动收益相结合的混合式收益等多种形式。末尾顺位收益权建议采用权益分配方式。末尾顺位收益权由于采用了权益分配方式，其收益风险最大，但因为拥有剩余利润分配权，所以也可能获得最高的投资报酬。
4.完善风险披露制度
信托公司应对房地产业务进行风险监测分析，加强对信托融资资金的监督，进一步提高对房地产业务风险的识别、计量、监测、控制能力。双方形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。财务信息完全公开化、透明化，提高信息披露的有效性。
五、我国房地产信托业发展的对策
1.完善房地产信托发展的政策和法制环境
政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法，建立对房地产信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、信息披露、利润分配等方面加强规制。一方面要防止它与银行等房地产金融机构过渡竞争，政策上给予房地产信托一定的发展空间；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。
2.加强对房地产信托产品的创新
对于信托投资公司本身而言，房地产信托资金的募集是关键，这要求信托投资公司能够利用自己的专业知识和丰富经验选择好的房地产项目，推出令投资者满意的信托产品，在产品的收益、期限、流动性、风险等方面比竞争对手更富有竞争力，在投资者心目中树立一个良好的品牌形象。
3.借鉴国外成熟REITS模式的经验
国外的REITS模式与国内的房地产信托有较大的差异，但其很多经验仍然值得国内的信托公司借鉴，按照某些专业人士的说法，它可能就是国内房地产信托的发展趋势。首先，国外的REITS模式资金的大部分并不是运用于房地产开发阶段，主要把基金用来购买房产、地产、物业并进行经营管理，取得稳定的收益，其投资标的更多倾向于那些可以带来稳定收益的商业地产。
4.制定房地产信托专业化人才培养战略
房地产信托业务的真正优势是专业的管理人才。人才固然可以引进，但远远不够，只有制定房地产信托专业化人才培养战略，建立相应的人才储备机制，才能发挥这些人才的专业管理技能，真正展现房地产信托的优势，促使房地产信托的更快发展。
六、结 语
随着我国城市化进程的不断加快，居民对住房的需求也在迅速增加，为房地产信托的发展提供了巨大的空间。发展房地产信托是我国经济发展的必然趋势。但是，房地产信托不论如何创新，其本身就是一个纯粹而复杂的风险管理性业务，这要求房地产信托的主体应当正确而客观地认识到房地产信托的风险问题。大多数的风险是可以控制的，但是要不断的在风险和项目的变化中学会行之有效的科学管理手段；只有这样才能使房地产信托这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。在发展过程中，我们要借鉴国外的历史经验，研究出一条符合我国国情的发展策略，使它在建设中国特色社会主义过程中发挥其特有的优势。
参考文献：
不动产运营管理范文第6篇
数据显示，今年一季度进入旅游地产的资金高达2600多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。厚土机构总裁林少洲认为，旅游地产的业态复杂、地域分散，而且和住宅地产、商业地产有业态上的重叠，因此数据尚无权威统计，而实际的投资额可能远大于此。
投资增温的同时，“圈地-卖房”的粗放增长模式却备受诟病。业内普遍认为，“假旅游、真地产”的旧模式难以为继，行业发展亟须突破。7月以来，几宗跨界“联姻”的实现，让旅游地产的未来再度引发思考。
入局：长袖善舞者谋动
旅游地产增温以来，不少地产资本瞄准了旅游地产，纷纷进军。在旅游行业深耕多年、长袖善舞的旅行服务商们也早已谋动。
今年7月1日，北京首创集团和中国青旅集团宣布将在江苏昆山锦溪投资300亿元打造“两岸城”项目。据介绍，该项目定位于集旅游、房产、休闲体验于一体的城市综合体，规划范围约45平方公里，预计5年之后整个项目可实现旅游收入200亿元。
首创集团总经理刘晓光介绍，首创和中青旅已经按49：51的投资比例，组建了首创青旅置业有限公司，负责前期的资本运作和建设改造工作；此外，包括锦溪镇在内的三方还成立了负责后期运营管理的文化旅游公司，其中锦溪镇注资占比为45%，首创和中青旅组成剩下的55%。首创和中青旅的此次携手，是房企和旅行社合作进军旅游地产的首例。
7月底，由万达集团领衔的长白山旅游度假区项目一期开业，该项目总投资额逾200亿元、总占地21平方公里，是涵盖了酒店、滑雪场、高尔夫球场、森林别墅等多业态的“巨无霸”。此前，万达和携程网签署合作协议，携程网将作为网络营销的合作伙伴，负责推广度假区的旅游产品。
万达旗下的万海文化旅游投资公司的旅行社业务总经理徐道明表示，万达看好携程网在的中高端客群的覆盖率，携程不仅能带来稳定的客群，更能带来有投资实力的高端客源。
2010年，携程网收购了香港永安旅游的九成旅游业务股权。据业内透露，近期携程网还将在中国香港、中国台湾等地有后续动作，进一步扩大在这些区域的市场份额。徐道明透露：“携程加盟长白山项目，也有利于其拓展北方、特别是东北市场。双方从开始接触到合作实现，还不到两个月的时间，可以说是一拍即合。”
旅游地产版图上，有“巨无霸”，也有“拾零者”。从2011年成立至今，途家网在旅游地产界掀起了一股不小的“旋风”，包括龙湖、世贸、中航在内的地产集团频频向其伸出合作的橄榄枝。途家的商业模式是将空置房和旅游地不动产盘活，实现分散式酒店管理。数据显示，途家目前已经掌握近1万套房源，途家网CEO罗军透露：“三年内实现10万套房源的目标，还是相对保守的。”
业内认为，途家的模式，并不属于旅游地产的范畴，但是途家将闲置房“盘活”，其实是赋予了其旅游物业的属性，从而实现旅游目的地的长线运营。
取经：先学做“旅游人”
长期以来，国内旅游地产停留在“圈地-卖房”的粗放式增长阶段，大多数项目都是打着“旅游”旗帜，干着“地产”的行当。今年4月，国家旅游局发出警告，在已审批的12个国家旅游度假区中，出现了以房地产项目为重点的畸形发展模式，要警惕房地产绑架旅游的现象。
业内认为，物业持有和深度运营将成为旅游地产的新诉求，这也为房企和旅行社的合作提供了契机。为此，刘晓光表示，首创要做旅游地产，得先学做“旅游人”。中青旅在乌镇等项目上有着丰富的运作管理经营，首创视此次昆山项目的合作为“取经”。
其实，国内的大型旅行社涉足景区、酒店的投资、开发和经营，甚至于直接投资旅游地产早已经不是新鲜事。2006年，中青旅集团注资乌镇大获成功，成为旅游地产的最成功的模板。去年7月，港中旅传出拟20亿打造周庄的消息。去年10月，中国国旅的“孙公司” 国旅(三亚)投资发展有限公司以9.18亿在三亚拿下一商服（旅游）地块。
以前单打独斗，如今是“两军会合”。 海川智库执行长杨敬之认为，这种“会合”有利于全产业链的整合，体现在运营管理的合作上，包括古镇改造、商街租赁、文化演出、景区管理等都还有待新模式的不断探索。
此前，万达集团董事长王健林曾公开表示，集团将以旅游地产板块为一项长期投资，预计10年后旅游、文化、商业板块营收占比将超过整个集团的50%。外界认为，长白山项目是万达集团向旅游地产全面转型的标志性项目。
徐道明透露，万达旗下的旅行社目前主要负责度假景区的渠道层面业务，在终端销售、特别是终端零售方面，需要携程网的全力支持。未来，万达将逐步发展自有的旅行社业务，培育渠道和销售网络。
据悉，万达集团的旅行社业务正在密集地“招兵买马”，徐道明本人就是今年刚从中国国旅总社的产品研发营销岗上，“跳槽”加盟万达的长白山项目。
除了资本层面的强强联合之外，旅游服务商可以为进军旅游地产的房企起“领路”的作用。刘晓光也表示，首创缺乏运作大型旅游地产的经验。与中青旅的合作，在保障项目具有规模化的同时，也能走上专业化的路子。
抱团：志在长线运营
“抱团”，已经是旅游地产内的普遍现象。旅游地产的投资金额大、周期长，抱团联合，可以将风险降至最低。据公开资料显示，万达在旅游地产上的投资总额已接近1700亿元，而且多以联合体的模式投资开发。
除上述几宗合作之外，今年5月中国中铁与中弘股份组成的联合体，拿下了东海岸如意岛项目；6月，中弘股份宣布和宜昌城建合作开发平湖半岛项目；金马集团和华侨城地产在深圳罗湖区的项目的也进入三方洽谈阶段。
中国旅游地产服务集团总裁丁祖昱认为，旅游地产是复合型的系统工程，需要金融机构、开发机构、运营机构、零售机构的协同合作，共同完成从开发到销售、从销售到运作的全过程。
最早“抱团”的是“志同道合”的开发商们，抱团主要是为资本层面规避风险。现在开发机构和运营机构已经携手，或能在持有和运营层面有更协调的步伐。业内普遍认为，更广泛的跨界整合，将是行业未来发展的常态。
杨敬之认为，不论是界内“抱团”，还是跨界“联姻”，都有助于降低风险，保证长线运营。开发商和渠道商、运营商的协同配合，是旅游地产未来发展的趋势。
不动产运营管理范文第7篇
关键词：地下空间；建设用地；地下空间开发利用；建设用地供给；徐州市
中图分类号 F301 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2017）04-0009-04
Discussion on the Land Supply of Underground Space Construction in Xuzhou City
Guo Ning et al.
（Bureau of Land and Resources of Xuzhou，Xuzhou 221018，China）
Abstract：With the definition for the scale of construction land borders and the delimitation both for permanent basic farmland and red line of ecological protection，the government has been implementing controlling policies for the scale and intensity of construction land recently.The limitations policies on construction land promote the city development model turning to vertical direction.Three-dimensional development and utilization for construction land has become a mainstream trend in urban area.The construction axis of metro is a very typical example for underground space development.Taking the metro station construction as the pivot，the development of integrated points will led to the formation of the utilization network for underground space in the whole urban area.The development status of underground space in Xuzhou City and the types of construction land space usage rights are analyzed in this paper.The supply models of construction land in underground space are discussed as well.Several suggestions for development model for underground space in Xuzhou City have been put forward at last.
Key words：Underground space； Construction land； Development and utilization of underground space；Supply of construction land；Xuzhou City
1 引言
S着社会生产力的发展，城市的延伸扩张占用了大量农田，极大地消耗了土地资源。为控制城市边界的无序扩张，国家开始划定城乡建设用地规模边界线、永久基本农田红线、生态保护红线（统称“三线”），对建设用地规模和开发强度实施“双控”，迫使城市空间布局在面状发展的同时向三维纵向发展，土地开发利用的重点也由向四周平面扩展转移到向地下寻求空间。发达国家的发展历史经验表明，人均GDP进入1 000美元后，基本具备了大规模开发利用地下空间的条件和实力；人均GDP在3 000美元，则进入开发利用的[1]。加拿大、日本、美国、法国、瑞典等国在城市地下空间利用领域已达到相当规模和水平，日本等国已在探索100m深度的地下开发。城市地下空间的开发利用，已成为世界性的发展趋势，并以此作为衡量城市现代化的重要标志。特别是以地铁为发展轴的地下空间线性开发，结合以地铁站为枢纽的综合节点开发，可以带动整个城市地下空间网络的形成。
随着徐州市地铁等重大基础设施的建设与快速推进，土地资源的空间开发力度越来越大。土地资源的空间开发不仅要科学合理，更需要通过法律法规赋予适当的权利与权益。目前，以地铁用地为例，包括线路用地、站台用地、配套服务用地等，涉及土地的地上、地表、地下空间利用，用地类型多样、权利关系复杂。据《物权法》第一百三十六条，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。探索地铁建设用地权属及供给，从土地资源管理角度，为徐州市地下空间开发利用提出建议。
2 徐州市地下空间建设用地供应现状分析
2.1 徐州市地下空间建设用地供应现状 徐州市对地下空间的商业开发利用最早可追溯到20世纪80年代中期，竣工于1995年的古彭广场地下商场的投入使用，但当时仅是批准开发建设，并没有地下建设用地使用权出让的概念。从2001年起，徐州市地下公共建筑、住宅配建地下停车场开始呈规模开发利用，2013年2月国家发改委正式批复《徐州市城市快速轨道交通建设规划》，标志着我市地下空间开发利用进入一个新的发展阶段。截至2014年年底，徐州地下空间开发利用面积约552.79万O，主要以地下停车配套为主，约占66.2%，仓储占11.4%，闲置和封堵不用的占20.58%，其他如商业及地下通道等占1.82%。目前，徐州市地下建设用地使用权出让主要有以下3种类型：
（1）地表建设用地使用权出让时明确出让范围包含地下建筑物。徐州市最早的案例，是1993年出让给徐州荣安房产开发有限公司的彭城路南门桥地块，即现在的泛亚大厦所在地，泛亚大厦所建方港资企业要求在出让合同文本中明确约定包含地下停车场。
（2）仅对单建地下空间建设用地使用权进行出让。主要是对地下商业街、餐饮娱乐等设施用地的出让，相应的地面部分基本无建筑物，全部为地下建筑。如2005年出让给徐州古彭地下商场管理处中山路与淮海路交叉口（地下）中心时尚大道项目和2008年出让给徐州中央国际广场置业有限公司的YOVO时尚街区项目。
（3）结建地下空间出让地表建设用地使用权。即对地上地下建筑物占用的地表建设用地使用权整体出让。如2011年出让给徐州天成房地产开发公司的矿大南都商务中心项目，出让范围包括地下建筑空间，该地下建筑和地上建筑共同设立地表建设用地使用权。2016年8月17日，轨道交通1号线铜山路站地块挂牌出让，虽并未单独设立地下空间建设用地使用权，但在规划条件和出让文件中规定：可以建设不大于9 300m2的地下空间商业用房。同时，该地块使用权范围又涵盖地铁站点地表部分，是徐州市首次对地铁站地表建设用地使用权和地下建设用地使用权进行出让。
2.2 存在的问题 当前，徐州市地下空间开发利用规模越来越大，在地下空间用地供应实践中尚存在以下问题：
（1）地下空间开发利用管理没有形成合力。地下空间开发利用涉及土地、规划、人防、不动产登记等多个职能部门，由于工作上的衔接问题，易造成地下空间开发利用管理的盲区。
（2）缺乏有效的规划管控。主要体现在地下空间开发利用规划滞后，缺少地上、地下统筹的国土空间规划体系，大多是无序化、个案化开发，导致地上地下用地范围衔接不一致。
（3）地下空间权属不明。几乎所有的房地产开发项目在土地挂牌出让时均未提及地下空间利用情况，挂牌公告的内容也不涉及地下建筑容积率。相应地，出让合同对地下空间利用情况及地下建设用地使用权也无法明确约定。土地出让金仅是地表建设用地使用权宗地的权益。因地下建设用地使用权部分没有缴纳土地出让金，开发企业也就无法取得地下建设用地使用权。产权不明晰往往影响了开发利用地下空间的积极性。
3 地下空间建设用地使用权设立
3.1 空间建设用地使用权的分层设立 我国城市地下空间的开发利用起步较晚，1997年建设部出台的《城市地下空间开发利用管理规定》对城市地下空间的规划、工程建设和工程管理等作出具体规定，标志着我国城市地下空间开发利用开始规范化[2]。2007年颁布的《物权法》第136条规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立”。从法律上确立了地下空间使用权用益物权的基本性质。2016年5月住房和城乡建设部编制的《城市地下空间开发利用“十三五”规划》指出，对已有和在建地下空间进行分类和信息收集，并纳入不动产统一登记管理。但截至目前，尚没有一部法律法规对地下空间建设用地使用权管理进行专门规定。近年来，随着我国城市建设规模的不断扩大，城市地下地上空间的开发利用越来越受到重视，一些省、市地方政府对城市土地地下空间利用进行积极的探索[1]。列如2004年北京市颁布了《北京中心城中心地区地下空间开发利用规划》，2006年9月上海市颁布《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》，2008年9月《深圳市地下空g开发利用暂行办法》实施，2016年4月南京出台了《南京市城市地下空间开发利用管理暂行办法》。
我国宪法规定，国有土地所有权设立的主体是国家。国家可以先后或同时将地表、地上和地下土地使用权赋予不同的土地权利人，所有权人之外的土地权利人不可以其用益物权为基础设定拥有地上或地下土地使用权[3，4]。土地在物理形态上分为地上层、地表层和地下层，是立体的三维空间，随之，地下或地上空间也当然属于土地所有人的支配范围内。空间建设用地使用权范围可以用“纵”、“横”来确定：“横”以建设用地的四至为限；“纵”则限以地上高度和地下深度。为避免“纵”向范围过大而影响地表建设用地使用权的发挥，限制地表建设用地使用权“纵”向范围，在批准地表建设用地使用权时，应在划拨决定书或出让合同中，依据规划建设要求，设定地上、地下一定范围归并到地表建设用地范畴[5]。范畴之外的土地使用权主体为国家，并在不影响地表使用权的情况下国家可将地上或地下的土地使用权再次出让或划拨给其他土地使用者。地表土地使用权人不能随意将地上地下空间出让或转让给他人，否则将造成地上地下空间的无序开发。《物权法》第一百三十六条为空间建设用地分层管理提供了法律依据，建设用地使用权在空间上的分层设立也是当前不动产权籍管理和登记制度体系建设的基本原则。
3.2 空间建设用地使用权的分类 对于空间建设用地使用权的类型国内一些城市也进行了探讨和分类，例如成都市将空间建设用地使用权分为单建地上建设用地使用权、结建地上建设用地使用权、单建地下建设用地使用权和结建地下建设用地使用权四种类型；重庆市将空间建设用地使用权分为联建地上地下空间建设用地使用权和单建地上地下空间建设用地使用权，其空间权利等同于地表土地的建设用地使用权利；南京市将空间建设用地使用权分为地表建设用地使用权、地下建设用地使用权和地上建设用地使用权。因此，按当前不动产登记的权利体系划分，以地铁为例，将徐州市地下空间建设用地使用权可分为[5，6]：（1）地铁地表建设用地使用权。用地状况为地铁项目建设用地直接占用地面区域，比如地面站台、地面轨道，与国有建设用地使用权具有同等的权利和权益。（2）地铁地下建设用地使用权。地铁地下建设用地使用权是地铁项目建设所占用的地表以下的地下空间，包括地下铁轨、地下站台、地下地铁交通设备附属用房及其配套的商服用地，地下与地表的出入通道等。根据用途可分为地下交通设施建设用地使用权和地下商服建设用地使用权。对地下建设用地使用权设定登记后，与地表建设用地使用权享有相同的权利和权益。（3）地铁地上建设用地使用权。地铁项目建设将超出地面的地上地铁轨道和地上站台及地上站台商服综合体设定为地铁地上建设用地使用权，按照用途分为公共交通设施建设用地和商服建设用地使用权，设立登记后，与地表建设用地使用权享有相同的权利和权益。
4 城市地下空间建设用地供地方式
4.1 地下空间建设用地供地原则
（1）有据可查原则。地下空间建设用地应按照立项批文、建设许可证等有法律效力的用地批文进行供地。
（2）公平原则。地下空间建设用地一般是在其他权利人已经取得地表土地使用权后，因城市建设需要，在其使用的土地范围进行地下工程建设，应按照公平原则和不损害原土地权利人的合法权益的原则，合理划分确认各自的权益。
（3）时序原则。地下空间建设用地在穿越他人建设用地时，遵循时序原则，即使某些土地权利人未对已获得的土地使用权进行登记，在对地上地下空间建设用地供地时，也应尊重其已取得土地使用权的事实。
4.2 一般地下空间建设用地供地方式 我国城市地下空间的开发利用起步较晚，1997年建设部出台的《城市地下空间开发利用管理规定》指出，地下空间的开发利用应当按照有关法律法规规定取得地下建设用地使用权，地下建设用地使用权供应方式依法可采取划拨、出让、租赁、作价出资或入股等。一般而言，用于国防、人防、防灾、城市基础设施（含地铁、地下道路、共同沟、地下人行过街通道、地下工程连通工程等）和公共服务设施（含政府投资建设的公共停车设施）等使用地下建设用地使用权的，可采用划拨方式供地；不具备公开出让条件的以下情r，可采用协议方式出让地下建设用地使用权：（1）原土地使用权人利用自有用地开发建设地下空间项目的；（2）与城市公共设施配套同步建设、不能分割实施的经营性地下空间；（3）政府投资已建成的人防工程用地，根据城市规划需要变更为经营性用途的。此外，利用市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地和政府储备用地建设经营性单建地下空间项目的，应通过招标、拍卖或挂牌的方式出让地下建设用地使用权，其供地程序和审批方式可参照地表建设用地供地要求办理。为规范地下空间建设用地供地程序，国土资源部门应组织研究土地立体空间基准地价，形成地表、地上、地下空间的地价体系，为标定地价设置、宗地地价评估提供依据。地下建设用地使用权单独有偿供应应当进行地下建设用地使用权地价评估，为土地资产审核提供依据。
4.3 地铁建设用地供地方式 由于地铁建设用地的特殊性、复杂性，北京、上海、重庆、深圳、南京等地地铁建设用地都存在“先用后征”“先建后补”的情形。地铁工程建设用地范围涉及国有土地、集体土地，权利类型涉及地表建设用地、地下建设用地、地上建设用地，用地种类涉及临时性建设用地、永久性建设用地、环境限制性用地（特别用地、保护用地）等。规范地铁建设用地供地方式，有利于地铁建设等地下空间开发建设中的不动产登记与管理，有利于保障地铁建设用地权益。
（1）涉及国有土地的供地方式。地铁建设过程中会因地表已有建（构）筑物以及地下地质条件的限制，对建设工程进行适度调整，所以地铁建设用地供地方式与常规地表建设用地项目供地方式不同。以南京市地铁建设项目用地供应为例，其采用地表部分“前期建设用地整体预供地，建成后按实际建设用地现状调整”，地下、地上部分按地铁建设设计方案实际施工建设，建成后据实直接供地的方式。地铁建设的出站口、通风井等配套设施涉及地表用地可按规划预供地，对预供地进行拆迁建设，建成后按实测结果供地。地铁建设涉及的地下空间，采用按先期规划建设，建成后按实际直接供地[5]。对于市政道路、铁路、河流等地表上方的地铁高架部分用地，采用按先期规划建设、用地备案方式，即建设前期不供地，建成后按实地建设占用空间范围直接办理供地手续。
（2）涉及集体土地的供地方式。地铁工程在城郊结合部从地上或地下穿越集体土地范围时，应明确地表为集体土地所有权时地上、地下空间的确权方法。以成都市在建地铁确权时的做法为例，采用以下方式：地上、地下为公共基础设施用地或其他公益性用地（人防、管道、管线、水库、交通、军事实施等）时，按国有土地使用权确权；地铁地下空间建设用地，在不破坏地表耕作层的情况下，直接利用，建成后按实际用地情况供地；地铁站出入口、设备附属用地、通风井等涉及占用集体土地地表时，先对集体土地办理征收手续，后对地铁建设用地供地，地铁建成后，对实际占用集体土地进行勘测、核准后，根据现状补偿完善征地手续。
（3）配套商服用地供地方式。在地铁工程建设中有相当一部分是商服建筑，用地性质为商服用地。如果商服建（构）筑物与地铁主要建（构）筑物是不可分割的整体，且不以盈利为主，而是方便顾客、完善服务为主，且其产权属于地铁运营管理者，可在建设前进行预协议出让，完善建设用地手续，待建成后根据实际用地状况确认商服用地范围，通过协议方式办理有偿用地出让手续[5]。其他盈利性的商服项目必须通过招拍挂方式获取土地使用权，用地最高年限40a，但在建设时建筑物要后退轨道站点及线路的安全距离，考虑与站点建设统一规划、统一设计、统一实施，处理好与轨道线路及站点的衔接，并书面征求轨道公司意见。
5 规范徐州市地下空间建设用地利用的建议
徐州市地铁1号线已于2015年全面启动一期工程，地铁2号线、3号线工程也相继启动。为统筹地下空间开发利用中涉及到的土地、资源、物权、规划、防空等，应尽快开展相关法规规范的建立和完善。（1）制定城市地下空间开发利用的地方性法规和规章，同时将地下空间利用规划纳入正在开展的国土空间规划中，探索地下空间土地权利设置、建筑物区分所有权问题、地下空间建设用地审批、地下空间不动产登记以及不动产权籍调查和信息管理等基本问题，解决土地地下与地表之间的权利关系。（2）创新当前地铁建设用地的供应及利用方式，比如与地铁建设用地相邻宗地已经批准或登记为权利人使用的地块，如果因地铁建设或运营的需要而利用，可以由地铁建设或运营单位与相邻权利人协商达成一致，通过设立地役权的方式来解决地铁运营中遇到的供地困难，既减少了建设用地规模总量，节省了资金，又保证了地铁项目的建设与运营的顺利进行。（3）规范地下空间建设用地供地程序，研究土地立体空间基准地价，形成地表、地上、地下空间的地价体系，为标定地价设置、宗地地价评估提供依据。地下建设用地使用权单独有偿供应应当进行地下建设用地使用权地价评估，为土地资产审核提供依据。
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不动产运营管理范文第8篇
关键词：养老保险；基金管理；模式选择
农村社会养老保险基金管理，是指对筹集和积累的农村社会养老保险基金收、支运营的管理以及基金核算和监督等，它贯穿于社会保险动态与静态管理的全过程。基金管理的目的是保证基金的安全与保值增值，它的管理内容一是基金收支管理，二是基金的投资和运营。目前，我国的新型农村社会养老保险制度刚刚起步，尚缺乏对新型农村社会养老保险基金进行科学管理和运作的方法及手段。随着社会主义市场经济体制的逐步完善和农村养老保险事业的发展，必须改革现行的基金管理体制。
一、新型农村社会养老保险基金管理和运营中存在的主要问题
（一）运营层次低
目前，我国新型农村社会养老保险采取个人缴费为主、集体补助为辅、国家政策扶持的个人账户机制，试点阶段，新农保基金集中在县级政府下设的机构管理运营，这使得绝大部分基金的管理运营集中在不具备相应基金管理人才、技术和投资主体的区县一级。由于运营层次低，基金不能形成规模优势，收益不高。而且基金存放在县级，还存在着被地方政府挪用的风险。
（二）缺乏规范化管理
新农保基金的经办管理体系不健全，信息管理系统开发滞后，缺乏专职农保工作人员。农村社会养老保险基金的筹集、管理及运用都不是按照严格的法制化程序执行的，而是根据地方政府的政策来执行，这就造成了基金管理的透明度低，缺乏有效的监督。由于目前全国没有统一的相关工作系统软件，使得新农保基金从收缴、存储、移交到保险金的审核、发放都得使用手工操作，经手人员多，手续庞杂，工作量大，误差率较高。
（三）保值增值能力较弱
我国农村社会养老保险基金的投资途径主要是银行存款和购买国债，尽管这两种方式安全可靠，无风险，在一定程度上减少了基金的损失，但其收益与国民经济的增长率相比还存在一定差距。只有当农民投保的回报率高于银行储蓄的利率时，他们才会积极投入到农村社会养老保险制度的建设中去。针对我国当前农村金融体系发展状况，选择合理的基金管理模式对于养老基金的保值增值显得尤为重要。
二、新型农村社会养老保险基金管理模式的选择
从国外情况看，目前流行的社会保险的基金管理模式大致有以下几种：第一，政府直接管理。这种基金管理模式以日本为代表，其优点在于便于政府统一规划和管理，缺点在于难以获得较高的回报以及存在政府挪用的风险。第二，基金会管理。这种基金管理模式以澳大利亚为代表，其特点是个人账户的出资人就是基金会的会员，对基金运作拥有一定的建议权，便于民主管理和监督，缺点在于决策权力过于分散。 第三，基金管理公司管理。这种基金管理模式以智利为代表，其特点表现为具有较强的竞争力和较高的效率，投资者可在竞争中得到较高的回报和良好的服务。
新型农村社会养老保险基金管理模式的选择，既要借鉴国外经验，又必须符合我国的现有国情。根据我国国情，新农保基金不宜采取政府直接管理的模式，以基金管理公司形式管理农村社会养老保险基金比较符合我国的实际。在进行基金管理体制改革时，我们可以借鉴“智利模式”的成功经验，以省为单位建立行政或经济区域性基金管理公司，负责养老保险基金的运营管理。这些基金公司作为金融法人进入金融市场，自主经营，自担风险，可以直接或以委托的形式运作基金，提高基金运营效率，实现基金保值增值。与其它金融机构不同，农村社会养老保险基金管理公司不以盈利为目的，投资运营的最终目的是为了实现养老基金的保值增值，最大限度地返还给农民，用于农民的养老需求。为此，国家应给予其税收减免等优惠政策和项目优先选择、破产优先偿还等保护性措施，以保证其在市场“竞争”中的有利地位，体现国家对农民养老的责任和义务。
三、新型农村社会养老保险基金投资运营的模式选择
（一）投资方式
农村养老保险基金的传统的投资方式包括银行存款和国家债券投资。银行存款投资优点是安全可靠，无风险；缺点是当同期银行存款利率低于物价上涨指数时，基金面临贬值，因而这是一种保守的投资方式。为保证基金投资的安全，应规定基金用于储蓄存款的一定比例，但不把它作为基金投资的一种主要方式。国家债券投资是一种比较稳妥的养老保险运营方式，在国外常常以立法的形式规定社保基金投资于公债的比例，主要原因是国债信誉好，风险小，易于变现。
除了上述传统的养老保险基金投
资方式外，在有效规避风险的前提下还可以尝试进行以下投资。
1．投资不动产。这种投资方式是指社会保障基金投资经办机构把社会养老基金用于购买或建造房地产。不动产投资在经济持续发展的情况下可以保证有较高的收益率，但由于其投资回收期较长，占用资金量很大，流动性差不易变现，因而不利于养老保险基金的随时支付，同时受国家经济形势的影响有一定的风险性，但可以避免高通货膨胀率对社会保障基金的不利影响。
2．投资境外市场。这种投资方式一是可以扩大养老金的投资范围，调整其资产结构，促使养老金投资多元化；二是可以根据投资组合理论，当不同资产收益的相关性较弱时，将这些资产纳入一个投资组合，可在保持平均收益不变的情况下，降低投资风险。
3．投资实业。是指基金经办机构通过自主将基金用于兴办经济实体，或通过参股的方式参与到企业经营活动，这是一种直接的、风险型的投资。这种投资可以获得较高的收益报酬率，基金直接进入生产流通领域，需要进行专门评估降低投资风险以保障基金投资的安全性。可以选择一些相对来说风险小、周期短、效益显著的领域进行实业投资，在短期内获得较高利润并收回本金。
4．发放委托贷款。在我国禁止银行以外的机构直接发放贷款，经办机构可以通过银行机构发放委托贷款，从而获取一定的收益。对发放的贷款的对象和用途，在风险可控的情况可以根据当地情况自主选择。
5．投资国家基础设施建设。我国正处于国民经济高速发展的时期，尤其是新农村基础设施建设急需大量资金，这也为养老保险基金开拓了一条新的投资渠道。
（二）投资组合模式
发达国家的养老基金通过投资运营取得的较好收益和实现了基金的保值增值与其投资组合的下述特点是分不开的：一是加大股票在投资组合中占有的比例；二是坚持多元化投资与分散化投资相结合的原则。对于我国来说，基金投资组合的发展方向是拓宽投资渠道，实现多元化投资，同时允许农村社保基金进入资本市场。在我国的农村社保基金投资组合中，既要包括国债、银行存款等稳定的品种，也要包括股票、基金、政府或公司债券等高风险高收益的品种。由于各类投资项目的安全性、收益性、流动性各异，因此进行合理的投资组合有利于规避风险，提高投资收益。
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