老旧卫生间改造方案
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老旧卫生间改造方案范文第1篇
关键词：老旧建筑改造；建筑设计；问题
中图分类号：TU2 文献标识码：A
引言
随着经济的快速发展，城市建设也发生翻天覆地的变化，那些曾经代表着都市文明发展进程的旧建筑已经千疮百孔，失去了昔日的辉煌与灿烂。我们经常看见映入眼帘的“拆”字，证明了它们命运的脆弱以及最终的归宿。老建筑在伴随着推土机带给我们巨大的轰鸣声和尘土中轰然倒下，变成等待运输的建筑垃圾。目前，这种趋势已经严重威胁到城市形态的相容性和延续性，影响了地域性建筑符号、地域性文化的传承与发扬，同时又是对自然资源及社会资源的极大浪费，并且对环境造成污染，增加了新的建筑垃圾。因此，关于老旧建筑的改造是作为建筑设计师亟待研究的新课题，它同时又是一种建设发展的新趋势。
1.改造工程实例概述
以下为近期做的一个老旧建筑改造的实例。这个项目从前期进行实地踏勘，了解改造使用功能，方案设计推敲修改，到施工图绘制、交底，再到工程验收，最后交付甲方使用，全程跟踪服务，收获感想颇多。工程完成使用后并得到了领导、群众的一致好评，并且还获得了优秀设计奖。此工程为改造已作他用的原赤岸村小学校舍，使其符合村委办公、村民活动及社区服务等要求的社区便民服务中心。根据建设单位提出的使用要求对原有建筑功能进行重新布置，合理设计，并使其符合下列一些要求：
1.1必须保证结构安全，满足消防疏散要求；
1.2充分利用原有结构，减少对原有结构的影响，减少投资；
1.3外形设计要简洁大方，有地方特色并和周边建筑协调；
1.4室内装修要简约明快，符合卫生及安全标准；
1.5增加室外活动场地，配建绿化景观及停车设施；
1.6改造方案要方便施工，可操作性强，选材方便，减少施工周期。
依照要求，充分利用原有房屋的实际尺寸，经过多次调配，巧妙地安排了各种功能房间，将原来的教室改造为办公室、活动室，将原来的二层大跨度房屋改造为会议室、便民服务大厅等。由于使用功能的调整，在室内改造增设了卫生间，在会议室的西侧还增加了一部疏散楼梯；并在西楼和北楼的二层加了一部连廊。整个建筑群体平面调整后功能分区明确、使用方便。立面上按照现代中式进行改造设计。根据方案设计需要，将三栋建筑的屋面统一更换成青灰色水泥瓦的坡屋面，在每栋建筑的山墙上增加砌筑了简化的马头墙造型，檐沟也按统一的风格进行改造。同时统一更换了门窗，全部采用铝合金中空玻璃节能门窗及成品木门。外墙采用灰白两种色彩粉刷，局部墙面采用小青砖贴面并用增强水泥板做出线脚，增加了立面的变化。在服务大厅的东侧增设的一道月亮门造型，成为主入口的对景，也成为该建筑的亮点之处。在室内装饰设计上则延续了建筑设计的风格，注重传统与现代元素的结合，强调简洁明快的效果，减少装饰荷载，保证结构安全。此外室外的景观设计也根据建筑的形式、周边的现状，因地制宜地从满足功能、经济实用和绿色生态等方面出发，力图打造出一个功能齐全、美丽舒适的户外活动空间。庭院绿化、粉墙黛瓦、步道小径，充分体现了江南水乡特有的空间风韵。对既有房屋进行改造升级相比于拆旧建新优势十分明显，一是保留了原有的村落肌理、空间形态；二是不产生大量的建筑垃圾从而保护了周边的环境；三是节约了大量的新的建筑材料，减少了碳排放；四是节约了有限的投资，减轻了财政压力。所以改造升级既有房屋是一条利国利民绿色环保的可持续建设之路。
2.老旧建筑改造的表现形式
老旧建筑改造的形式有多种多样。有些是某个区域的整体改造，有些是单个建筑的个体改造;有些是建筑的立面改造，有些则是建筑内部的空间改造。但不管是哪种形式的改造，最终的目的都是为了让在不同时期、不同风格、不同使用功能、不同现存状态的旧建筑重新发挥它的使用价值，体现它的生命活力。如今许多老小区的整体建筑改造，平改坡工程，某个建筑风貌区的立面改造，废旧厂房改办公、展厅、商业的工程，细化到单体建筑的空调位、广告位统一设置的沿街立面改造工程都体现了改造利用、改造优化的优势所在。通过对一个适宜的旧有建筑改造，不仅是对社会物质资源的充分利用，同时也是对社会历史及文化资源的延续和传承。当然改造的同时还应满足国家现阶段对节能、消防及地方对城市设计的要求。
3.老旧建筑改造的建筑设计
3.1立面改造
一些老旧建筑的改造，为内部功能格局不变仅是对其外立面进行翻新。如有些建筑原有外立面为涂料或面砖，门窗还是钢质或单层的铝合金门窗，因时间久远已是破旧不堪，严重影响了视觉效果，或者是要在某个区域达到统一的建筑外立面分格，于是就对其立面外饰材料进行翻新改造。重新粉刷涂料，或是更换新的面砖和节能门窗，根据立面设计的需要有些部位用上了多孔装饰铝板或是LOW-E中空玻璃幕墙。一些建筑在改造时外墙上还加设了保温材料。通过这些立面的改造手法，运用多种现代立面饰材，既改变了立面视觉效果，同时又达到了国家建筑节能设计标准的要求。如今许多沿街立面改造等就是这种情况。
3.2平面功能改造
有些旧建筑的立面风格富有历史意义，值得修缮保留，但平面功能却已不能满足现在使用功能的要求，于是就需对旧建筑的平面进行改造，上海的“新天地”就是用旧建筑演绎新功能并获得成功的例子。“新天地”采用的是保护建筑的一层外皮，改变内部结构与使用功能，类似于巴黎市旧建筑改造的方法。“新天地”分为南北两个地块，大片的保留了里弄的格局，特别是花了大量精力和资金精心修复和保留了石库门建筑的外观立面、细部，对建筑内部则做了较大的改造，以适应办公、商业、居住、餐饮和娱乐等现代生活形态。这个开发项目带有传统建筑保护的性质，受到了专家及社会各界的广泛关注。
3.3结构安全原则
旧建筑改造设计中应首先充分利用原有结构，减少对原有结构的破坏影响，考虑到建筑的坚固、实用，保证建筑物的安全可靠、经久耐用。除根据建筑物荷载大小及结构的要求确定构件的必须尺寸外，对一些部件（如栏杆、顶棚、墙面和地面）的装修、门窗与墙体的结合以及抗震加固等都必须在构造上采取措施，以确保旧建筑改造后使用的安全。
3.4满足旧建筑改造经济的综合效益
在旧建筑改造中，应注意整体建筑的经济效益问题，既要注意降低改造成本，减少材料的能源消耗，又要有利于减低运行、维修和管理的费用，还要考虑其综合的经济效益。在选用材料上应根据情况做到因地制宜，就地取材，注意节约用材，充分利用现代节能环保材料，在满足旧建筑改造设计的前提下降低成本。
3.5整体性原则
旧建筑改造设计必须严格遵守整体性原则。这种整体性的要求是来自于多方面的。除了与周围环境协调一致，其自身也应具有整体性。虽然各有特性，但彼此之间应相互作用，相互依赖，将个性纳入共性的框架之中，体现出一种统一的特质。
4.结语
建筑是历史的缩影，是现代文化的体现，是人类的宝贵资源和财富，在可以利用的情况下都应该予以完整的保留与守护。老旧建筑改造是社会进步与发展的必然要求，其关键的因素是人的因素。有些城市因为要进行新的建设，就轻易把那些没有历史纪念性的旧建筑拆除了，这样做是对这个城市的不负责，只看到了眼前的利益，却没有想到长远的意义。一些没到年限的旧建筑的消失，不但是这个地区历史的消失，同时也更大的浪费了建筑资源。对某些旧建筑的改造利用，既是合理的也是可行的；既可实现其经济价值的转移，又体现其文化价值的延续；既是对历史的尊重，也是对未来负责。因此在新形势下城市化迅速发展的今天，老旧建筑的保护与重新再利用，对于我们建筑师来说是一个富有挑战并值得探究的课题。
参考文献：
[1]陆地.建筑的生与死——历史性建筑再利用研究[M].南京：东南大学出版社，2004
老旧卫生间改造方案范文第2篇
为了更好地营造推动“十三五”交通运输节能减排工作的良好氛围，贯彻省市关于开展节能宣传月和全国低碳日活动安排及市发改委等十五部门联合下发的《关于2016年全市节能宣传月和全国低碳日活动的通知》（焦发改资源【2016】220号文件精神，努力为建设美丽焦作、绿色焦作做出贡献，我们认真开展节能宣传月和低碳日活动，在活动中主要做了以下几个方面的工作：
一、认真学习豫发改资源【2016】220号文件精神，制定宣传月工作方案。
根据建设节约型社会、实行可持续发展的战略部署，公司认真组织全体干部职工学习节能减排的有关通知、文件、材料，使公司全体人员充分认识到节能减排的重要性和必要性。为把各项工作具体化，落实到各个责任部门和相关工作岗位，公司下发了节能减排、低碳出行的通知，决定在全公司范围内大力开展节能减排工作，厉行节约，减少浪费，努力提高企业的经济效益。并为此成立了以公司总经理杨耀辉为组长、副总经理宋学平为副组长的领导小组，为公司各个单位和部门制定了切实可行的详细的节能减排工作目标和实施步骤，使公司的节能减排工作有了制度上的依据和指导，为节能减排工作的开展奠定了良好的基础。
二、强化内部管理，落实节能减排措施。
为使每一位员工都能够积极参与各项节能减排的工作，认真贯彻和落实各级领导机关对节能减排工作的指导精神，进一步提高认识，搞好节能宣传月活动，根据我公司的行业特点，从内部管理着手，理清工作思路，制定了切实可行的工作方案，狠抓节能减排工作的落实,采取了以下几项措施：
一是制定了公司车辆百公里燃料消耗标准，采取燃料消耗奖惩制度。为厉行节约，奖励先进，鞭策落后，公司技术设备处为公司每一种车型制定了科学合理的燃料消耗标准，根据燃料节约数量进行奖励，超出标准的，进行相应的处罚。此项措施，极大地调动了广大驾驶员节能降耗的的积极性，也促使驾驶员关心自己的车辆状况，因为只有车况好的车辆才能更好的节约燃料，同时，也有利于改变驾驶员超车大油门、急刹车等不良驾驶习惯，对节能减排工作具有重要意义。
二是科学合理调度，减少不必要的浪费。首先是合理科学的使用车辆，公司生产设备处专门对各个分公司的调度进行集中培训学习，学习如何科学调度，节约成本，降低能耗。其次就线路调整、科学调度问题，公司专门咨询赴焦作制定《焦作市城市综合交通体系规划》的上海复旦规划建筑设计研究院研究小组，就科学调度、线路调整问题进行了深入探讨，并根据专家建议对公司线路重新进行了调整，为更好的科学调度减少资源浪费打下了基础。另外就科学调度，提高公司车辆资源利用效率，减少浪费，公司专门成立GPS智能调度中心，为以后更加科学调度、减少浪费、降低消耗做出了铺垫，促进了公司良性发展。
三是对车辆进行升级改造，加快淘汰老旧车辆的步伐。今年，我们利用世行贷款购置了192辆CNG大客车,已于3月份上线运营；5月初在市上级的大力支持下我们购进了22台燃气客车并于6月中旬投入使用，所以的黄标车已于5月底前全部停驶，提前完成了淘汰黄标车的任务。
四是就近科学停车，减少空驶里程。为进一步降低排放，减少燃料浪费，公司就各分公司车辆停车场进行了统一部署，安排各分公司的车辆晚上就近停车，打破了以往各分公司车辆无论多远必须停驶在各自分公司的惯例，促进了公司资源的有效利用，形成了全公司一盘棋，统一部署生产的良好局面。
五是提倡低碳出行，外出办事鼓励坐公交车，6月12日至18日为全国节能宣传周，6月14日为全国低碳日，6月份为全省节能宣传月。我们大力宣传绿色出行，将机关轿车一律封存，提倡步行、骑车、坐公交上下班，使低碳出行的意识深入人心。
六是组织了两期培训班，积极推广成熟的节能经验，实施了“绿色低碳交通伴我行”主题宣传活动。
三、坚持节约无小事，把节能减排贯穿于日常工作生活的各个细节。
一是响应潮流发展，实施无纸化办公。为减少纸质文件的发放，公司各部门和基层单位运用网络等新技术手段进行规章制度、通知等文件信息的传达。实施无纸化办公既提高了效率，减少了文件传递等人力资源的浪费，又节约了时间，改进了工作方式。
二是坚持节能减排，改造卫生间、澡堂等设施。由于旧式盥洗冲刷设施老旧，水资源浪费严重，公司对办公楼所有盥洗冲刷设施进行了改造，改造后的设施比以前可以节约水资源20%以上。
老旧卫生间改造方案范文第3篇
[关键词]赣州旧城；中心区；保护更新；城市规划管理
一个城市是否有底蕴、有内涵、有可识别性、有个性直接决定着该城市的生命力与形象。历史文化名城均具有山城的灵活雄伟、江南水乡的温婉秀丽、方正严谨的特色，城市空间布局形式可以留给他人一个直观的记忆，它是展现城市特性的最直接的方式。在城市外形几乎相似的环境下，维护城市特性的最直接可行的办法就是，保护城市内原有的历史建筑与环境。保护这个词也在与时代共进步。当人们不但更新个人思想后，开始增加保护的目标、方法、内容与对象。现在所说的保护历史说法，其实也涵盖了一种多元化的发展方式。首先，城市的每个地方都充斥着现代的生活，其次，城市各处都散发着历史文化气息。现代的生活代表着现代城市不断引入新的事物和功能因素，而文化气息则是城市和谐、有序、平衡发展的前提条件。所以，怎样评判眼前的城市空间布局和城市文化史，怎样分配功能因素与新旧物质已成为保护历史建筑可区分性的主要项目。
1.1 建筑街区质量不高
赣州旧城没有良好的环境质量的原因有两个。1，建筑质量不高。由于过多的因素制约，使得赣州旧城区的经济日渐衰败，在旧城区生活的民众大多是下岗职工和年长者，其中不少人都是依靠政府补助来生活。还有产权这类繁杂因素，导致旧城区的建筑未能得到修复，使得调查过程查出建筑质量不高的缺陷。2，除了较差建筑质量外，它还威胁到了历史街区环境，不少生产与生活垃圾就这样肆意的扔道路两旁，还有一些居民，基于有限的房屋面积，而未能购置相关的厨房设备，迫使他们需要在路旁做饭，这在抢占了公路空间的同时也毁坏了市容。
1.2 建筑街区外貌不齐
现在大批量建设的建筑物使得老城的形象发生了改变。从赣州的居民中得知，过去可以在郁孤台上远眺四周风景，向北一望无际的青山尽收眼帘，南望全是历史建筑。 可现在，虽然还能看到青山，去再也看不到历史建筑，放眼望去全是高达六层左右的钢筋混凝土时代建筑。时代建筑除了见到了郁孤台下，在还老城区内四处蔓延，不断抢占历史街区空间，使历史建筑存在的数目锐减。如果你在乡间小道上，忽见一座于昂楼耸立在眼前，是不是很不合时宜。
1.3 旧城街巷环境衰落
旧城区里面新建的建筑和其附近环境不和谐，他们的建立就损害了原始的街道立体空间的感觉。姚衙巷这个赣州旧城区内最有自己韵味的一个街道，不过在其向邻近的纸巷，只有部分传统建筑具有特性，无法在找到其它的与历史有关因素。此外，有的街巷就只留有虚名了，比如城东的 “寸金巷”，由于接近过去的渡口，获得寸金寸土的称号，可是现在就只有支离破碎的残破的坑洼不平的路面了以前的繁荣景象早都已经人去楼空。
2.1 功能置换历史建筑的利用
（1）笔者在攀高铺历史建筑群设计方案中，主要采用把攀高铺改成青年旅馆与茶室。攀高铺市场现在位于多个民居小院的中心处，有着较为宽广的屋顶建筑。热闹的菜市场与随意丢弃的废弃物破坏了四周的居住环境。于是将旅游作为该地域的主要发展设计方向，想到此地没有成套的休闲道具，加上市场上使用历史的建筑框架与材料，营造了不错的整体空间效果，于是笔者打算对攀高铺市场进行再生设计，把它打造成一个具有休闲气息的娱乐酒吧，为地方发展增加新鲜血液，这样还可方便本地老百姓和观光者。方案中酒吧要努力保持传统的结构形式，使用以前的柱网，只但是要另外增加天窗、玻璃外墙等，以便可以保护建筑，对空间做二次隔离，增加需要使用用的手工室与洗手间等设施，在继承传统优势的同时增加流行元素。针对酒吧的特点，我们在市场北面的民居房修建成一个青年旅馆，该民居之前是一个织布坊，是一座木质的带有多层回廊结构的房屋，中心位置有一个方形天井，在本这类建筑在该地比较罕见。现在的民宅由于建筑质量不高，有不少房间闲置着，不过其外面的保护结构几乎核心的一样，还带有浓郁的传统风格。借助上述设计方案，将民居内部结构进行整顿加固和粉饰改造，再次隔离内在空间，使其具有卫生间和淋浴的实际效能，把它建设成一个青年旅馆，给方便游客住宿。完成这两个建筑的设计后，也会增加此地段四周的商业价值，为发展带来了新活力。
（2）改造姚衙前民居，方案将修建成民俗博物馆。正在被规划的地处东园古井广场西面的姚衙前七十一号的四周民宅；是赣南传统的天井民居建筑还未遭到严重破坏，且带有明显地域特色，并且还有二组建筑构成，形成一进一退的结构；内设二口天井，在进门的地方的门楼砖瓦，造型独特，巧夺天工。外部的维护的墙体将用现在材料玻璃进行外部墙体再设计，形成设计上历史与现在的融合。内部很多木构件例如梁架等结构都还如新建的一般，而对门窗这类装饰物的制作更是、做工考究，装饰性木雕的色彩尤为丰富。这系列民宅结合了很多民宅的惯有的风格，它的详细构建展示了客家民居的特有风格，那就是简单大方，而精美的木结构特点和修葺风格又展现徽派建筑的风格。特别是在进大门的东南拐角的巷子口，是姚衙前的特色建筑就是门前那颗古树。拟定推到部分违章建筑的建筑，完善传统民宅的原始风格，替换成具有最初的居住性能要素，重整立体结构，把它演变成民俗博物馆，以模型、图片和照片等方式来罗列赣州早期的节日礼仪与婚丧嫁娶等习俗，又在两做民宅的中部内院建设出很多方便群众参加的文化活动来增加市场人气。
2.2 郁孤台街区历史建筑保护设计方案
在2002年，赣州市政府对郁孤台的周边进行了环境治理，在建筑的周边创造了优美的绿化环境。但经过笔者考察认为，还有很多问题没有解决：现在郁孤台下方的南面部位原有的建筑已经被拆除干净，所以就会留下大面积的空闲空间。而西津到章贡路周围的沿边建筑是复合的多层建筑，当人们在郁孤台站高朝南观望的时候，景观并不美好。而在郁孤台的北面，因为树木的遮挡让参观者的视线受阻，所以体会不到古诗词中悠远的意境，而且据观测从城墙已经不能看到郁孤台的入口给两者之间的相互辉映造成影响。
因此，根据现在存在的问题和要实现的历史建筑目标现状，笔者对郁孤台地区的周边建设提出策略性的方案：对于该地区的文化遗迹和历史传统建筑上，可以采用保留和功能性的置换并且以保护修建为主的建设新模式，争取做到对原有的建筑风格做最大的保留上开发研究新的建筑功能，让城市旅游更快更好的发展。
结合前文和赣州旧城现状，本课题提出如下建设性意见。第一，将原有的广东会馆功能进行添加和设计；将赣州旧城历史文化的变迁进行展出成为展示性的博物馆；第二，将原有的赣州市电影院建筑改变为可以表演传统采茶戏、地方戏剧等展示民间特色的民艺剧场；第三，拆除影响美观的田螺岭路西段的老旧烂建筑，加强东段地区的建筑修建力度，对其进行经济功能调整使其成为现代化的商业街，方便旅游者消费和购物和客观望城墙。第四，为了尽快的恢复赣州原有的古城风貌历史景观，体现古城建筑的氛围，方案设立有代表性的历史标志建筑，一个是历史上盛名远扬的城墙外的接官亭，将其修建成为水上游玩和陆上游览的独特的连接点。第五；恢复原来的标志性建筑，让军门楼形成明显的另一个有着相互联系的观赏节点。第六；对于郁孤台南侧的建筑，则是沿着等高线统一度量，完全依据该地区传统建筑样式重新建造新的商业建筑和旅游建筑。通过建筑上的高高低低的空间格局，唤起人们在过去登临郁孤台向南远望时看到的屋顶层叠起伏接连天日的城市景象。
2.3 百家岭街区历史建筑保护设计方案
本课题规划选择了百家岭地区作为旧城更新中间阶段的主要设计方案。在赣州城区原来的地委大院东就是百家岭地区，其北面现在有市级的特殊教育学校，东面有繁华的八境路，南面则是紧靠章贡路。总的占地面积是三点三九平方公里，虽然不是很大但却是危旧房高度密集的地块之一。
笔者在实地考察中发现，在白家岭地段的东侧大多是现代化的高层建筑，而西侧则是传统的一两层的居民建筑。而且在这些居民建筑中还有少量的明清时期特有的天井式民居建筑，剩余的建筑大多都是五六十年代建立的平房，其建筑的质量和居住环境都是比较差的，居住条件需要及时的进行改变。因为在历史街区保护中白家岭地区是不再其中的，所以对于风貌的要求和保护较低。
本课题对百家岭历史街区保护设计方案认为可以对区域内的质量较差的建筑进行拆除，对重要的体现传统和历史的建筑则可以保留并赋予新的用处；而白家岭以东地区可以新建多层高大建筑与原有的建筑一起构成性能齐全的多层住宅区。而在这些新建的建筑底层则可以开辟百家岭路，让其拥有商业经济性能同时兼有历史文化游览散步的功能；对于百家岭路以西的地区进行建设，则是采用传统的民间元素和现代元素的融合，在传统的院落结构和天井组合模式中，大胆的添加更多的新式天井结构住宅。
2.4 姚衙前街区历史建筑保护设计方案
姚衙历史街区是赣州的核心街区，也是河套老城区的中心区域。它是在群巷穿杂之中建立的，全长二百七十一米，宽约三米左右，与多个巷道都有联系并相通。因此连接了多数巷道形成了独有的赣州旧城区特有的街巷分布。而且其分布的面积范围大，小巷连接多独有风味，因此姚衙前街区已经被赣州市政府明确文件确立为历史文化名城建设中的保护重点区之一。但是和赣州其他历史保护地区一样，姚衙前历史街区也存在者人口数量过大，房屋建筑质量低旧、市政基础设施短缺、历史风貌被破坏等一系列问题。
为了让城市化进程加快推动历史街区的保护工作，本课题设计方案采用了两个措施方案，一个措施方案就是推进政府的廉租房建设，让本地区的有困难的群众可以有新环境居住从而降低本地区的人口数量和人口密度；第二个措施方案就是有目的的设计规划导则，逐步的对房屋产权进行下放，积极的引导和鼓励街区的住户在规划导则的指导下，对属于自己的房屋进行适当的修建。这两项措施可以分为建设的初期和中期的实践，当具有了一定的建设基础。随后就可以对姚衙前街区的空间环境进行治理和规划，让整个街区纳入完整的文化中心和历史行程中独有的文化散步街道。这样该街区的经济活力也将得到重新的焕发，城市更新也将加快。
而在推动保护和建设的过程中，本课题采用的设计方法如下。第一，对设计规划导则内容的执行力加强。对不同的对象进行分类保护、适当保留、完成修缮和整治，也可以采用拆除的方式对街区内的建筑进行统一更新。第二，对姚衙前街现有的铺地材料、建筑的立面风格进行治理，将沿街现有的建筑功能中加入商业经济行为，促进经济的发展和居住环境的改善。第三，在街道的重要地区进行空间方面的环境治理，提升整个街区整体的历史建筑形象。
四、结语
赣州旧城中心区保护与更新是一次具有重大意义的实践。一定要立足于赣州旧城中心区的实际情况，既要注重物质条件的改善，又要考虑到文化精神的传承；既要从赣州城市未来发展的方向出发，同时又要满足广大市民的现阶段要求；既要着眼于城市整体规划发展，又要考虑城区局部特色的保留与改造；以城市发展的眼光来看待赣州旧城市中心的完善，才能在保留自身特色的同时，最大限度的协调好各方面的冲突和问题，达到赣州旧城中心区保护和更新的理想状态。
参考文献
地方志：
[1]江西省赣州地区志编纂委员会，赣州地区志，新华出版社，1990
[2]嘉靖赣州府志 1982
专著；
[1]吴良铺.中国建筑与城市文化[M].昆仑出版社，2009.
[2]张松.历史城市保护学导论―文化遗产和历史环境保护的一种整体性方法[M].同济大学出版社，2008.
[3]周岚.历史文化名城的积极保护和整体创造[M].科学出版社，2002.
[4]李其荣，城市规划与历史文化保护〔M].东南大学出版社，2002.
期刊论文：
[1]朱明政.古建筑改造和保护―中欧古建筑改造保护方法比较研究与案例分析[D].天津美术学院.艺术设计学，2008.
[2]王树声.徐州古城保护与发展研究[D].西安建筑科技大学.建筑历史与理论，2001.
[3]于珊珊.乾县历史文化名城保护与发展研究[D].西安建筑科技大学.城市规划与设计，2010.
[4]张楠.延安历史文化名城保护体系研究[ D].西北大学.城市规划与设计，2010.
[5]张继之.在现代城市建设中如何延续古城历史文脉[D].南京林业大学.设计艺术学，2007.
[6]张晓荣.西安周边地区小城镇的历史保护规划研究[D].西安建筑科技大学.城市 规划与设计，2007.
作者简介：吴维（1982.12），性别：男、籍贯：江西，职称：讲师，研究方向：中国古代建筑研究文化研究
张洪（1964.12），性别：男、籍贯：江西，职称：副教授，研究方向：人文地理学客家文化研究
老旧卫生间改造方案范文第4篇
除了对苏制T-54／55坦克改装成重型装甲战车之外，以色列军方在对英美坦克改装成重型装甲车方面也颇有心得，成绩斐然。最突出的当属对英制“百人队长”坦克的改装了。
以色列军方在20世纪50年代至60年代初，引进和缴获了不少英国“百人队长”中型坦克，以“百人队长”Mk.5型坦克为主，总数超过1000辆。到了20世纪70年代末，这些坦克的性能已明显落后，为了使这些老旧坦克物尽其用，以色列军方同样对“百人队长”坦克开始改装利用，最先制成的便是“纳格玛尚特”(Nagmashot)装甲输送车。
将“百人队长”坦克改装成“纳格玛肖特”装甲输送车的改装工作，是比较简单的。将“百人队长”坦克的炮塔及火炮去掉，装上简易的座椅及机枪支架即可制成。不难看出，“纳格玛肖特”装甲输送车带有应急改装的性质，不像“阿奇扎里特”那样要动“大手术”。改装后的“纳格玛肖特”可以收容10名乘载员，车体顶部装3挺7.62毫米机枪。其实，改装的初衷是想当工兵战斗车用，将工兵运送到最前线后，工兵下车执行排雷、清障等任务，留在车上的乘员用机枪掩护工兵作业。由于基型车“百人队长”坦克的车体装甲较厚，所以，在改装的过程中，并没有加装附加装甲，也可以提供相当强的防护性能。后来，以色列军方又在“纳格玛肖特”的车体四周加装了爆炸反应式装甲，进一步增强了它的防护力。有资料称，“载员主要从尾门上下车”，不过，从后侧而的照片看，似乎并没有尾门，乘载员上下车多有不便。
在“纳格玛肖特”工兵战斗车的基础上进一步改进的，便是“纳格马洪”(Nagmachon)装甲战车和“纳克帕登”(Nakpadon)装甲战车。这两种装甲战车大部分是由“纳格玛肖特”工兵战斗车进一步改造而成的，也有一部分是直接由M48重型坦克改装而成的。“纳格马洪”装甲车于上世纪80年代装备以军，而“纳克帕登”装甲车则是于90年代才装备以军的。
“纳格马洪”装甲战车的主要特点是，去掉了原来的炮塔及火炮以后，加装了固定式的上部结构，又在其上加装了可旋转的小机枪塔。小机枪塔上装有FN MAG型7.62毫米机枪，并开有射击孔和观察孔；另一个特点是加装了许多附加装甲，其中许多是爆炸反应式装甲，侧裙板较厚，用铰链和车体连接，其中有反应式装甲块；底部的装甲防护也得到了增强。由于小机枪塔位置较高(估计车顶高3.5米左右)，对外观察和射击的条件较好，但使整车的目标加高，增大了中弹面积，好在小机枪塔外面加装了许多附加装甲，在城市作战中，对付轻武器的攻击还是绰绰有余的。
“纳格马洪”装甲战车的战斗全重约为45吨，乘员2人，载员10人，主要武器为2挺7.62毫米机枪。此外，还有4具18-10型榴弹发射器，配有10发烟幕弹，还可以发射榴弹。动力装置为AVDS-1790VAC型柴油机，最大功率551.25千瓦(750马力)，配用CD850-76A1型液力一机械式变速箱，有2个前进档和1个倒档。行动部分大体上保留了“百人队长”坦克底盘的结构，加上战斗全重比基型车略有降低，使单位功率略有提高，最大速度比基型车略有提高，可达到40千米／小时。车体前部可挂装扫雷装置，可顺利通过布雷场。由于“纳格马洪”装甲战车的机枪塔较高，视野较好，常用来执行城市作战中的侦查和监视任务，护送和配合D9或D10推土机执行敌火下的工程保障任务。据称，乘载员主要是通过尾门上下车，但没有见到有关尾门的照片，尾门的具体结构也不详。
“纳克帕登”装甲战车的特点是装甲防护进一步增强，使其战斗全重达到了50吨级。车上的乘员2人(车长和驾驶员)，载员10人。它的最大特点是进一步增强了附加装甲，不仅上部四周又加装一圈被动式装甲，车体四周的装甲也得到了加强，其中车体侧面的装甲更厚，车体底部还加装了防雷装甲。由于战斗全重增加，动力装置也换装为“梅卡瓦”1坦克上的AVDS-1790-6A型柴油机，最大功率为661.5千瓦(900马力)。行动部分也有变化，换装了扭杆一液气混合式悬挂装置。主要武器是1挺7.62毫米机枪，安装在上部结构的顶端，弹药基数为5 000发。此外，还可以安装60毫米迫击炮。
从装备数量上看，“纳格马洪”装甲战车要比“纳克帕登”装甲战率要多，但目前二者的数量都还赶不上“阿奇扎里特”重型步兵战车的数量。
以色列“彪马”
在“百人队长”中型坦克的基础上，还发展了另一种更先进的改装战车，这就是PUMA重型装甲车。其特点是安装了以色列研制的第三代被动式装甲模块，防护性能进一步提高，使战斗全重达到了约50吨。
说起PUMA重型装甲车的命名，也挺有意思。据称，PUMA在希伯来文中是“可通过雷场的战车”的缩写。不过，兵器迷尽人皆知的是，PUMA是“美洲狮”的意思，音译的“彪马”也是既形象又时尚的一个译名，不妨直接译为“彪马”重型装甲车。
“彪马”重型装甲车车长7.84米，车宽3.38米，车高约2米，比起“纳格马洪”装甲车要低得多。乘员为3人(车长、炮长和驾驶员)，载员约5-6人。结构上的变化是，拆除“百人队长”坦克的炮塔、火炮以及弹药舱，炮塔座圈以上的开口处加装特制的盖板，其中开有3个舱门供车长、炮长和载员上下车，盖板以上还开有射击孔和观察窗。
“彪马”重型装甲车的主要武器是4挺FN MAG型7.62毫米机枪，其中的3挺直接安装在顶部，另外1挺安装在拉斐尔公司研制的顶置武器站上。武器站上装有昼夜两用像增强式瞄准镜，炮长可在车内遥控操纵射击。弹药基数约为10000发。辅助武器为1门60毫米迫击炮和两组烟幕弹发射器。
早期的“彪马”装甲车上装的是“百人队长”坦克上的发动机和变速箱，后换装为“梅卡瓦”1坦克上的AVDS-1790-6A型柴油机和改进型的CD-850-6变速箱，最大功率为661.5千瓦(900马力)。履带部分采用“梅卡瓦”坦克上的钢制单销履带，虽不算很先进，但承载能力提高，使用寿命延长。
在装甲防护方面，在主装甲和防护的薄弱部位加装第三代被动式附加装甲，侧裙板处加装反应式装甲，使其生存能力进一步提高。加装的附加装甲，显得比较整齐、规范，不像“纳格马洪”装甲车那样显得非常凌乱。
“彪马”重型装甲车除了在战场上运送步兵外，还可以在危险地区作业，为工程部队提供工程保证和技术支援。车上装有多种工程设备，包括：滚筒式扫雷装置、扫雷犁、推土铲、攻城、装于车尾部的起重机、火箭爆破扫雷器等，这些“家什”不一定全都装上。显然，利用这些
“家什”来完成扫雷、清障、推土、挖壕等工程作业，自然是一把好手。
从“雌虎”到“老虎”
如果说主战坦克是一只威猛的“陆地猛虎”的话，那么，这一回以色列人真要将自家的战车命名为“老虎”了。它就是由以色列土生土长的“梅卡瓦”1主战坦克改装后的重型装甲输送车。一开始，这种战车被命名为“雌虎”(Tigress)重型装甲输送车。在中国人眼里，雌虎即母老虎、悍妇的意思，是一个贬义词。不知以色列人是否也有同样的“看法”。不过，近来以色列军方却悄悄地将这种改装的车型改名为Namer／Tiger重型装甲输送车，即“老虎”或“虎”式重型装甲输送车。本文也统称为“虎”式重型装甲输送车。
说起“虎”式重型装甲输送车的来历，除了上面提到的原因之外，还不能不看到近年来巴以冲突的影响。经过四次中东战争和黎巴嫩战争之后，阿拉伯方面的军事实力已经大大削弱，短时间内爆发大规模中东战争的可能性已经不大，大规模的坦克对坦克激烈交锋的可能性锐减。但是，巴以冲突绵延不断，城市战和反游击战逐渐成为主流。在这种情况下，为大规模战争准备的“梅卡瓦”系列主战坦克，倒成了“高射炮打蚊子一有劲使不上”，把坦克上的大口径火炮换成多挺机枪或机关炮，在城市战中也许更好用些。在这种背景下，连“正值当打之年”的“梅卡瓦”系列主战坦克也拿来改装成重型装甲输送车，也就不足为奇了。由于这一原因，以色列人不仅拿较老式的“梅卡瓦”1坦克来改装成重型装甲输送车，甚至拿较新型的“梅卡瓦”3／4主战坦克来改装或重新制造，其意义自然非同凡响。据称，以色列将在未来5年内先生产出250辆“虎”式战车，率先装备3个步兵旅；未来10年内将生产出600辆“虎”式步兵战车／装甲输送车，以全部取代现役的M113装甲输送车。看来，这只“希伯来猛虎”在不久的将来将会频频出现在阿以冲突的各个战场上。
由于“梅卡瓦”1主战坦克采用的是动力一传动装置前置的总布置方案，还开有尾门，和一般的步兵战车／装甲输送车的总体布置方案基本相同，这使改装的工作相对简单些。去掉“梅卡瓦”l坦克的炮塔和火炮后，对车体顶部进行了重新设计，增加了两个顶部舱门；驾驶室也进行了重新设计；载员室增加了独立式折叠桌椅；尾门也进行了重新设计，加大了尺寸，更便于载员上下车，也进一步增强了防护力。此外，车顶、车首和车底部都加装了附加装甲，改装后的“雌虎”重型装甲车的战斗全重当在50吨以上，乘员3人(车长、炮长和驾驶员)，载员9人，主要武器是2挺M240型7.62毫米机枪，安装在“卡特拉尼特”遥控武器站上。也可以很方便地换装为12.7毫米机枪或40毫米榴弹发射器，甚至可以换装为30毫米机关炮，这样，便可以称之为“虎”式重型步兵战车了。辅助武器为1门60毫米迫击炮，成为对付暗藏步兵的利器。
“虎”式重型装甲输送车保留了原来“梅卡瓦”坦克上的动力一传动装置，由于单位功率提高，其机动性应当略优于“梅卡瓦”坦克。
“虎”式重型装甲输送车的其他改进包括：和“梅卡瓦”4坦克上一样的战场管理系统；搜索雷达和跟踪雷达系统；4台观察用的摄像机带热像仪，3台在前，1台在后，可以实现昼间和夜间的观察；以色列自行研制的“战利品”主动防护系统；考虑安装“铁拳”主动防护系统；车内配有一副担架等。令人感兴趣的是，车内还专门配置了一个小小卫生间，这样，乘载员的“吃喝拉撒睡”这“五件大事”都得到较好的解决，使乘载员能在车内坚持24小时不下车，而一般的装甲输送车目前还做不到这一点。据称，车体侧面还装有电磁装甲套件，果真如此，那是很超前的了。
不难看出，“虎”式重型装甲输送车和上面介绍的几种改装的重型装甲输送车已经有了明显的不同。“虎”式装甲输送车的防护力更强，总体性能更先进，改装得“更规范”，也更像个步兵战车／装甲输送车的模样了。但是，在“改装利用”这一点上，基本上还是相同的。从用途上看，“虎”式更侧重于步兵战车／装甲输送车的功能，在战场上运送步兵和乘车作战；而“纳格”系列重型装甲车则侧重于战场上的工程保障作业等。从装备数量上看，“虎”式重型装甲输送车将会后来居上，逐渐成为以色列军队的主流步兵战车／装甲输送车。
老旧卫生间改造方案范文第5篇
关键词：同安影视城；经营管理；布局规划；发展对策
中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：16723198（2013）23007102
1同安影视城基本概况
同安影视城距厦门市区35公里，位于同安区五显镇的东溪河西岸，在同安著名景点北辰山、梵天寺旅游线上，与古刹梵天寺为邻，是由前远华集团投资兴建的集影视拍摄取景、游览观光娱乐于一体的人工景区。原规划占地面积1000亩，1998年建成占地180亩的第一期后，因远华走私案发，二、三期建设至今没有跟进。第一期总投资达1.35亿元，以颇为壮观的仿古人造景观“天安门”、“太和殿”、“养心殿”、“南城门”、“长廊”、“明清街”等六大古建筑为主体，融入闽南民俗文化艺术，有机地把皇宫文化和闽南民俗文化结合起来，打造“南国紫禁城、闽南大观园”文化旅游景区。该景区于2009年荣膺国家4A级旅游景区，迄今已为《皇宫宝贝》、《开台英雄郑成功》、《施琅将军》等电视连续剧提供影视拍摄场地。
2同安影视城经营管理的现状
2.1门票及其它项目价格
（1）门票价格。
表1门票价格影视城门票40元/人学生凭证20元/人老人凭证20元/人（2）景区内自费项目价格。
表2自费项目价格项目价格项目价格（1）穿古装15元/人（5）森林探险10元/人（2）上龙椅20元/人（6）碰碰车10元/人（3）轿景拍照5元/人（7）过山车10元/人（4）老爷车博物馆10元/人2.2客流量及收入现状
2009年同安影视城共接待游客30.68万人次，比2008年增长15.51%；旅游总收入达808.8万元，同比增长2624%。
2010年仅元旦当日，影视共接待游客4000多人，实现门票收入人民币13万元，春节当天同安影视城门票收入近十万元。
2011年，国庆期间单日游客接待量最高达15000人次，全年游客接待量再创新高，达1.97万人次，增长8%。
2012年，精心推出现代版“甄嬛”系列各项表演节目，共接待游客6.11万人次，同比增长2.42%，门票收入219.9万元，比增19.5%。
据了解，这几年来，同安影视城游客增量年年超过40%，是目前同安客流量最大的景区，但除了大型的节假日外，平时客流量都很少，淡季甚至一天都没什么游客。
2.3景区周边交通状况
景区到厦门市区的道路，途径同安汽车站，路面为四车道水泥路。南侧324国道（途径翔安区、同安区、海沧区、漳州市），路面为四车道沥青。公交车每日20班以上经过景区门口。以之为终点站的旅游专线车就有“658快线”和“658”两路。
2.4景区内主要表演活动
影视特技表演、花车巡游、编钟表演、大型皇帝上朝及清宫大游园、抛绣球招亲等表演。
2.5景区内主要娱乐项目
扮皇帝、坐龙轿、骑马射箭、抢绣球、立体电影、森林探险、飞鼠过山车、碰碰车、打气球等娱乐活动。
2.6景区内购物消费场所
明清一条街可购买工艺品、字画、珠宝、台湾商品等特色旅游纪念品，都一处酒楼供应美食，同时开心剧场有短片拍摄。
3同安影视城经营管理存在的问题
3.1规划与实际脱节
影视城原规划建设定位为“南国紫禁城，闽南大观园”，既想在闽南这片土地上汲取养分大放异彩，又想体现宏伟大气的明清建筑，再现北京紫禁城的壮观景象，吸引游客前来参观。但是，由于远华案发后规划中的二、三期建设没有开展，使得景区的规模偏小，展示的内容量小，且在空间的利用上过于粗糙，导致其给人以“先天不足、后天畸形”的观感，后续发展明显呈现出后劲不足状态。
3.2配套设施不齐全
（1）食宿场所欠缺。
作为影视拍摄基地，没有相应配套的食宿条件。旅客旅游的食宿条件存在问题。同安影视城周边2星级以上宾馆不到5家，最近的也要距影视城3公里，其余都是一些零零散散，不规整的家庭旅馆。大型的饭店屈指可数，多是一些小吃店。食宿供应不足，不利于拍摄剧组驻扎拍摄，也不利于游客的长时间停留。景区内提供餐饮的地方也很少，唯一大型一点的就是明清一条街里的“都一处”酒楼，一楼经营风味小吃，二三层是正餐和包厢。仅仅是为了解决游客的吃饭问题，而没有充分发挥美食在旅游消费中的带动作用。
（2）基础建设不完善。
卫生设施不足，尤其是游客量剧增的节假日期间，给游客带来很多的不便；游客休憩场地不足，尤其是炎热的夏季，户外的休息场地不足以满足游客的需求，影响游客旅游质量；安全设施不完善，消防栓、报警器、警示标志等设置不够健全，使景区存在诸多安全隐患；影视城门口停车区缺乏合理规划，导致公交车拥堵门口，造成路线不通畅。
（3）娱乐活动单一。
景区内主要的娱乐活动分为两类，一类是单纯舞台表演性质的，另一类是游客可参与体验的。影视城内，分时间段的会有皇帝上朝，比武招亲，抛绣球等演出，还会有闽南特色的歌仔戏表演，这些演出虽活跃了气氛，但是由于表演的过于粗糙，桥段单一、老旧，很难引起游客的兴趣、提升游客的参与度。同时园内所设有的森林探险，飞鼠过山车，碰碰车等常见的娱乐项目，不仅利用率很低，占地面积大，而且与景区主题不相符。
3.3宣传推广力度弱
影视城尽管在厦门这个著名的旅游城市，但外来游客很少知道有这样的一个旅游所。即使是本地人，也并非家喻户晓。个中原因就在于宣传推广的力度较为微弱。在厦门的各大媒体和街头动静态广告上，很少能看到有关影视城宣传的影子，更不用说在互联网等新媒体了。尽管影视城有自己的官方网站及官方微博，但是信息更新慢，游客无法从中获得有效信息（其官方微博最新更新于2012年9月3日）。网上的旅游攻略、旅游达人推荐、旅游网站景点排名里都不见同安影视城的名字。
3.4地理位置相对偏远
虽然到达影视城的班车现在每天达20班以上，但由于其同厦门市区35公里的距离，使得其在地理位置上相对偏远而不占优势。所以，尽管近年来厦门的旅游人数倍增，但是来厦游客的首选之地仍是岛内的鼓浪屿、厦门大学、曾厝垵、南普陀等景点。没有多少新颖独特卖点而又略显偏僻的同安影视城，其对游客的吸引力可想而知。
4解决同安影视城经营管理问题的对策
4.1重新制定发展目标和长远规划
明确发展定位是每个景区在做大做好做强之前所必须进行的一项基础性工作，只有明确发展的目标才能集中精力围绕该目标开展各项工作。同安影视城当务之急是：在充分调查研究的基础上，调整原有的工作思路，制定明确的发展目标，对景区进行一次全面的规划。规划制定过程中应当注意分析现今行业市场的发展态势，把握住不同消费群体的消费习惯和偏好，以市场为导向，以现有资源为基础，认真定位努力打造同安影视城这一品牌。
4.2大力改造空间外观和景区风格
首先，要将与景区主体风格不相适应的周边建筑进行外观改造，使景区与周边建筑形成一个风格相近的和谐整体。这点上，需取得政府有关部门（规划局等）的配合，由之牵头，协调周边房产开发企业共同打造景区明清主体的建筑风格。其次，要迁移与景区整体风格不相适应的设施和娱乐项目，如老爷车展，碰碰车、过山车等。最后，统一景区的整体外观，将指路标，垃圾桶，卫生间等都改造成具有明清时期特色的仿古设施，要求景区内的服务人员、明清街的小商贩身着明清服装，营造明清的生活氛围，使游客一进入影视城，就有穿越回到了明清年代之感。
4.3运用营销推广策略塑造品牌形象
首先，根据影视城的定位，大力打造它的特色名片。同安影视城的特色在于古色古香的明清风格，根据这种风格，可以制定一系列的品牌策划方案，形成古色古香的韵味影视城品牌。其次，为了进一步挖掘它的品牌价值，可以延伸它的产业链，形成独特的产品，如：旅游纪念品、特产、吉祥物等，让同安影视城形象进一步传播出去。再次，要组建立一支强大的营销和公关团队，专门负责景区的宣传推广工作。最后，要借助新媒体加强宣传与推广，及时更新网站及微博信息，使游客把握一手旅游信息；与旅游网站合作，借助网络平台宣传；与旅游图书出版商、旅游网站、手绘地图等合作，使同安影视城也成为厦门旅游攻略的一部分；拍摄宣传片，在影视媒体上进行播放，以提高知名度。
4.4建立“吃住行游购娱”完善的配套服务系统
对于旅游观光景区来说，应该在“吃、住、行、游、购、娱”上都具备一定的条件才能算得上好的景区。“游”是游客的最基本需求也是景区提供的最基础消费产品，但是单单靠“游”来获取收益是远远不足以应付景区的日常运营的。应该说，同安影视城目前仅仅只是处在提供最基础消费的发展阶段，要想全面提升它的经济价值，必须在“游”以外的“吃、住、行、购、娱”上下功夫，以获取最大化的利润。首先，要对景区内饮食场所进行改造，不断推出闽南和京城特色美食以吸引游客。其次，要与周边酒店宾馆密切合作，让来到影视城游玩的游客无住宿之虞。再次，要与旅行社携手，与周边的北辰山、梵天寺等景区结合，打造经典的旅游线路。最后，不断丰富和更新景区的文化节目表演，如增设明清时期的民间市井娱乐项目，如：杂耍，说书等，并加强与游客的互动性等。
4.5提高景区工作人员的素质
服务时代的到来，使得第三产业从业人员的素质要求不断提高。作为AAAA级景区，同影视城的工作人员也应有相应的从业素质。景区工作人员分为两种：管理层及普通职员。管理层的素质直接决定了整个景区的未来发展，因此要特别重视对管理层素质的提高。可以通过从企业外部引进具有职业经理人素质的全方位人才，同时要加强管理层知识的更新，有计划的对其进行管理等各方面的培训。除了定时培训外，还应加强管理层人员外出考察学习的力度；普通职员是景区直接面对游客的窗口，游客质量的好坏很大一部分来自于直接服务的质量。普通职员的素质决定着游客对景区的直接感知。对普通职员，如售票员、检票员、后勤人员等等，要对其进行基本的岗位培训、文明礼貌、仪容仪表等培训。主题公园要使游客感受到快乐，不仅要靠场景、环境和硬件设施，更要靠经营理念和人性化服务等软件环境。通过对管理层和基础员工的培训来提高影视城的软件环境，进而提高同安影视城的整体实力。
总之，尽管同安影视城目前面临着一系列的问题，但相信只要景区管理者脚踏实地做好解决好这些问题，将之建设成为厦门富有特色的休闲娱乐景点和旅游名片将指日可待。
参考文献
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[2]李小波.浅析企业品牌定位的重要性[J].中国商贸，2009，（15）.
[3]肖轶楠，夏沫.论主题公园体验价值的创造——以深圳华侨城主题公园为例[J].旅游学刊，2008，5（23）.
[4]马永立，谈俊忠.风景名胜区管理学[M].北京：中国旅游出版社，2003，（07）.
老旧卫生间改造方案范文第6篇
汕头市物业管理条例最新版第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区(以下简称特区)实际，制定本条例。
第二条 特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。
第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第四条 市、区(县)人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。
第五条 市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。
区(县)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区(县)人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。
住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。
第六条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：
(一)业主委员会不依法履行职责的;
(二)业主委员会换届过程中出现问题的;
(三)履行物业服务合同中出现重大问题的;
(四)物业服务企业在变更交接过程中出现问题的;
(五)需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。
第八条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。
第二章 物业管理区域及配套设施设备
第九条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：
(一)物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分;
(二)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域;
(三)已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域;
(四)旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。
物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。
制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意;尚未成立业主大会的，由业主共同决定。
第十一条 新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高不超过三百平方米;其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。
分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
第十二条 物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的楼层不得高于四层。
第十三条 物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。
第十四条 建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积;城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。
房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料，并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。
建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。
第十五条 建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。
物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车位出租。
第十六条 新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。
配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。
第十七条 建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十八条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第十九条 业主在物业管理活动中享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第二十条 业主在物业管理活动中应履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;
(五)遵守房屋装饰装修的有关规定和要求;
(六)按时交纳物业服务费用;
(七)法律、法规规定的其他义务。
第二十一条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第二十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的，建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告，公告期为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。
业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。
第二十四条 筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;
(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;
(四)拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。
第二十六条 建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
第二十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
第二十八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
第二十九条 业主大会讨论决定下列事项：
(一)制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)提出分立或者合并物业管理区域的方案;
(六)筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项;
(七)改建或者重建建筑物及其附属设施;
(八)物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
第三十条 业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定：
(一)建筑物总面积为专有部分面积之和;专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算;
(二)业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。
车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。
第三十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。
第三十二条 业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第三十三条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。
未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。
第三十四条 业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第三十六条 未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。
第三十七条 业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。
第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告，公告期为七日。
第三十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案：
(一)业主大会会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员名单和基本情况;
(五)法律、法规规定的其他资料。
房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内，对符合条件的发给业主委员会备案回执，业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。
第四十条 业主委员会未能产生的，街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助，推进业主委员会的成立。
第四十一条 业主委员会应当履行下列职责：
(一)执行业主大会决议，维护业主共同利益;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第四十二条 业主委员会应当建立信息公开制度，向业主公布下列事项：
(一)业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约;
(二)业主大会和业主委员会的决议;
(三)物业服务合同;
(四)住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况;
(五)物业共用部位的使用与收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第四十三条 业主委员会换届时，应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会会议，进行换届选举，并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。
业主委员会应当在任期届满之日起十日内，将保管的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
第四十四条 业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的，由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第四十五条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。
业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。
第四十六条 业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
(一)任职期限届满的;
(二)不再具备业主身份的;
(三)丧失履行委员职责能力的;
(四)任职期间被依法追究刑事责任的;
(五)向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的;
(六)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内，将属于业主大会、业主委员会的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。
第四十七条 业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的，由街道办事处、镇人民政府督促移交;拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。
第四十八条 同一个物业管理区域内分期建设的项目，先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的，后期建设的区域，业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时，在后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。
汕头市物业管理条例 (一)管理规约;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会、业主委员会的其他决定;
(五)物业服务合同约定的其他项目。
建设单位在销售后期建设的物业时，应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。
第四十九条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：
(一)在本物业管理区域从事物业服务经营活动;
(二)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职;
(三)擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动;
(四)未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会的工作经费;
(五)作出违反法律、法规的决定。
第五十条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四章 前期物业管理
第五十一条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘：
(一)投标人少于三个;
(二)住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。
第五十二条 建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。
第五十三条 分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。
分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。
第五十四条 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履行。
第五十五条 建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定：
(一)全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备;
(二)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;
(三)住宅专项维修资金的缴存、使用;
(四)物业共有部分的使用与收益分配;
(五)业主的权利与义务;
(六)违反临时管理规约应当承担的责任。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
第五十六条 建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第五十七条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。
第五十八条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实;
(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;
(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;
(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序;
(五)配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。
第五十九条 建设单位应当在交付物业十五日前，与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验，并由双方签字确认查验记录。
物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示，不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。
第六十条 建设单位应当在物业承接查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：
(一)物业管理区域备案资料;
(二)物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(三)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单;
(六)承接查验所必需的其他资料。
第六十一条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体交接手续。
第六十二条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。
物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，即为交付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的，视为交付。
第五章 物业管理服务
第六十三条 特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的，应当向市、区(县)房产行政主管部门备案。
物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。
第六十四条 市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理。
物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。
物业服务企业三级资质证书的有效期为三年，需要延续有效期的，应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请;逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。
第六十五条 物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。
第六十六条 物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。
房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。
第六十七条 房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送房产行政主管部门。
物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业主委员会。
第六十八条 物业管理行业协会对物业服务企业及其工作人员侵害业主合法权益的，应当督促其改正;情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责，并可向房产行政主管部门提出处理建议。
第六十九条 业主委员会经业主大会选举产生后，应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，向市、区(县)房产行政主管部门备案。
前期物业服务合同期限届满但业主委员会仍未成立的或者未依法选聘物业服务企业的，前期物业服务合同可以继续履行至新物业服务合同约定的提供物业服务之日止。
第七十条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
第七十一条 物业服务企业应当提供以下物业服务：
(一)建筑物共有部位的维护和管理;
(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;
(三)共有部位的绿化养护管理、环境卫生的保洁和设施维修保养;
(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;
(五)物业服务档案和物业档案的管理;
(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。
第七十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。
物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第七十三条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，提供物业服务，并配合有关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府做好相关社区管理和社区服务。
第七十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。
实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。
第七十五条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务等级标准以及收费项目、收费标准等在物业管理区域的显著位置进行公示。
物业服务企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金收支情况进行审计。
第七十六条 物业服务企业依约履行服务的，业主应当按时交纳物业服务费及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳。物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金。
业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等其他无正当理由拒付物业服务费。
业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第七十七条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
第七十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位已服务到最终用户的，可以委托物业服务企业代收相关费用并支付代收费用。物业服务企业代收相关费用，不得提高收费标准或者向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。
第七十九条 物业服务企业应当在前期物业管理期间，按照国家相关规定购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，并在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。
第八十条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业，并书面告知物业服务企业。决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会。没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域的显著位置内公示，并书面告知物业所在地街道办事处、镇人民政府。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业服务合同约定提供物业服务之日止。
第八十一条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内，向业主委员会履行下列交接义务，退出物业管理区域：
(一)移交物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备;
(二)移交本条例第六十条规定的资料;
(三)移交物业管理档案、物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;
(四)结清预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域期间，应当维持正常的物业管理秩序。
第八十二条 物业管理服务交接时，交接各方应当共同对物业共用部位、共用设施设备及有关文件档案资料进行查验，书面记录查验情况并签订确认书。
第八十三条 物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。拒绝办理交接手续或者拒不退出物业管理区域的，不得向业主收取物业服务费用。
物业服务企业拒不退出物业管理区域的，新的物业服务企业、业主或者业主委员会应当与原物业服务企业协商解决。协商不成的，可以依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
第八十四条 接管的物业服务企业应当自物业管理项目移交后十五日内，将物业服务合同连同街道办事处、镇人民政府确认的业主大会选聘物业服务企业情况报告书向房产行政主管部门备案。
第六章 物业使用及维护
第八十五条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构，改变房屋套型、将房屋进行分割搭建;
(二)破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地，擅自移动共用配套设施设备;
(五)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房上方;
(六)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;
(七)乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写，高空抛物，随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物;
(八)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
第八十六条 业主委员会、物业服务企业对业主和物业使用人使用物业时违反法律、法规和管理规约的行为，应当立即劝阻、制止，督促改正。拒不改正的，及时报告相关行政管理部门，相关行政管理部门应当及时依法处理。
第八十七条 业主、物业使用人应当按照城乡规划行政管理部门批准的用途使用物业的专有部分，不得将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。因特殊情况确需改变的，应当征得有利害关系的业主同意，并依法办理规划变更等手续。
第八十八条 物业的专有部分发生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，业主或者责任人应当及时维修;。紧急情况时，物业服务企业应当组织抢修或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会或者社区居民委员会、村民委员会，费用由相关责任人承担。
第八十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋或者安装室外设施，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、物业使用人签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，并对房屋装饰装修施工进行现场监督。
业主、物业使用人进行装饰装修影响相邻业主正常生活的，相邻业主有权要求物业服务企业或者业主委员会协调处理，物业服务企业或者业主委员会应当自接到请求后二十四小时内协调处理。
第九十条 物业服务企业可以按照装饰装修管理服务协议的约定和装修保证金标准收取保证金，主要用于因装饰装修活动对物业共用部位及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装修保证金实行专户管理，不得挪用。
物业服务企业应当自业主、物业使用人告知装饰装修活动结束之日起二日内进行查验，未造成损坏的，自查验合格之日起三日内退还装修保证金。对物业共用部位及毗邻房屋造成损坏的，应当出具整改通知书，并自整改查验合格之日起五日内退还装修保证金。
第九十一条 任何单位和个人不得擅自占有、使用、处分物业的共用部位和共用设施设备。
建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定物业的共用部位和共用设施设备。
第九十二条 利用物业共用部位和共用设施设备进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。
利用物业共用部位和共用设施设备进行经营的收益，扣除管理成本支出后的部分归全体业主所有，业主委员会应当定期公布收益的收支情况。
第九十三条 物业的配套车位、车库的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
第九十四条 建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车位、车库的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。物业买受人未按约定期限承租、购买车位、车库，或者与建设单位约定不需要承租或者购买车位、车库的，视为物业买受人对车位、车库的需求已满足。
第九十五条 建设单位不得将物业配套的车位、车库出售给业主以外的其他人。
物业的配套车位、车库出售时，车位、车库的数量等于或者少于物业管理区域内房屋套数的，每户业主只能购买(含受附赠)一个车位、车库。
建设单位尚未出售并空置的车位、车库，可以向业主出售，但业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。建设单位在租售车位、车库一个月前，应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内公示拟租售车位、车库的数量、租售价格及买受人、承租人条件等，公示期不少于三十日。
第九十六条 车位、车库租售、附赠给业主后尚有空余的，建设单位应当首先将其出租给物业使用人;满足业主和物业使用人需求后仍有空余的，建设单位可将其作临时停车使用，也可出租给业主、物业使用人以外的其他人，但每次租赁的期限不得超过六个月。
第九十七条 物业的配套车位、车库尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳车位场地使用费。
车位场地使用费由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。车位场地使用费扣除物业管理成本后属于全体业主共有，主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备、业主委员会运作等事项。
第九十八条 进入住宅小区的机动车辆应当在依法设置或者划定的车位、车库内按序停放，不得阻碍物业管理区域内的交通道路或者将车辆停放在小区消防通道口，不得损坏绿地或者妨碍其他业主使用物业。
物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反前款规定情形的，应当及时劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门，公安等有关部门应当及时予以处理。
大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。
第九十九条 住宅、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定在办理房屋入住手续前交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的缴存、使用、管理、监督按照国家、省和市有关规定执行。
房产行政主管部门每年至少一次公布住宅专项维修资金的缴存情况，接受业主的监督。
业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次住宅专项维修资金的支出情况，接受业主的监督。
第一百条 发生下列危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部位进行维修、更新、改造：
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;
(三)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的;
(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;
(五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
第一百零一条 物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。
根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。
第一百零二条 物业保修期满后，物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主大会或者相关业主共同决议同意后在住宅专项维修资金列支。
第一百零三条 业主转让物业前应当书面通知物业服务企业，并缴清物业服务费用、住宅专项维修资金及其它应当承担的分摊费用。
业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。
第一百零四条 建设单位应当按照法律、法规规定的保修期限承担物业及其附属设施设备的保修责任，业主、物业使用人应当予以配合。
物业保修期届满后，全体业主共有的物业共用部位的维修责任由全体业主承担，部分共有的物业共用部位的维修责任由部分共有的业主承担;物业专有部分的维修由业主负责。共用部位、共用设施设备遭人为损坏的，物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。
第一百零五条 供水、供电等专业经营设施设备的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。
第七章 法律责任
第一百零六条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。
第一百零七条 建设单位违反本条例规定的，由房产行政主管部门按照以下规定处罚：
(一)违反本条例第十二条规定，提供的物业管理用房不符合使用要求的，予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款;
(二)违反本条例第九十五条第一款条规定，将物业配套的车位、车库出售给业主以外的其他人的，责令限期改正;逾期不改正的，没收违法所得，并处违法所得一倍的罚款;
(三)违反本条例第九十五条第三款规定，以只售不租为由拒绝向业主出租车位、车库的，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款;
(四)违反本条例第一百零一条第一款规定，在保修期限内未承担物业及其附属设施设备的保修责任的，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。
建设单位违反本条例第十五条第一款、第九十五条规定出售车位、车库的，房产行政主管部门不予办理车位、车库产权登记手续。
第一百零八条 物业服务企业违反本条例规定的，由房产行政主管部门按照以下规定处罚：
(一)违反本条例第五十四条第一款规定，未将前期物业服务合同备案的，责令限期改正;逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，予以通报，并处三千元以上五千元以下的罚款;
(二)违反本条例第五十九条规定，承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业的，责令限期改正;逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，予以通报，并处五万元以上十万元以下的罚款;
(三)违反本条例第七十五条第二款规定，未每年至少一次公布物业服务资金的收支情况的，责令限期改正;逾期不改正的，处三千元以上五千元以下的罚款;
(四)违反本条例第八十四条规定，在接管后十五日内，未将物业服务合同连同企业情况报告书备案的，责令限期改正;逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，予以通报，并处三千元以上五千元以下的罚款;
(五)违反本条例第九十条第一款规定，挪用装修保证金的，责令退回装修保证金，并处装修保证金金额一倍以上二倍以下的罚款。
第一百零九条 业主委员会违反本条例第三十九条规定，未按照规定办理业主委员会备案的，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正。
第一百一十条 业主委员会委员违反本条例第四十九条规定实施违法行为的，由市、区(县)人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域内予以通报;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第一百一十一条 违反本条例第九十二条第一款规定，擅自利用物业共用部位和共用设施设备经营的，由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，对个人处以一千元以上一万元以下的罚款，对单位处以五万元以上二十万元以下的罚款。
第一百一十二条 业主、物业使用人、业主委员会、建设单位及物业服务企业之间因物业管理服务发生纠纷的，可以向房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第一百一十三条 房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府和其他相关行政管理部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未依照本条例规定指导业主筹备、组织召开业主大会会议的;
(二)对业主和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，不及时受理、依法调处的;
(三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不依法及时予以处理的;
(四)截留、挪用、侵占物业住宅专项维修资金等的;
(五)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。
第八章 附 则
第一百一十四条 本条例对物业管理相关事项未作规定的，按照法律、法规的有关规定执行。
第一百一十五条 本条例有关用语的含义是：
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
专有部分，是指物业管理区域内的房屋(含整栋建筑物)、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。
共用部位，是指物业管理区域内业主共有共用的建筑物承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)以及物业服务用房、共用设施设备用房、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层等。
共用设施设备，是指物业管理区域内业主共有共用的电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、供气管线、电线、供暖及空调设备、道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施等(已移交专业经营单位管理、维护的专业经营设施设备及其相关管线除外)。
第一百一十六条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同的示范文本，由市房产行政主管部门制定。
第一百一十七条 业主自行管理或者聘请其他管理人管理物业的，参照本条例有关规定执行。
第一百一十八条 本条例自20xx年12月1日起施行。
物业管理基本原则(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。
(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。
(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。
(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。